1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。
日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。
为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期，而日元的持续升值，使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言，“卖掉东京就可以买下整个美国”。同时，随着日元的大幅升值，也使大量趋利资金流入日本本土，从而推高了日本各城市的房价。
当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。当时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣，其他产业有空心化的隐患了。
为了控制房地产泡沫的继续膨胀，避免房地产出现崩盘，给日本经济所带来的冲击，日本央行宣布大幅提高利率，希望通过利率的杠杆，让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍，数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内，日本经济没有得到任何改善，发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。
日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂？我们认为，除了日本政府提高利率，主动剌破房地产外。还有就是：第一，购房者主要是用于投机购房，也就是说日本当年房价的大涨5倍，主要是投机性需求入市，导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动，房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。
第二，日本房价5年涨5倍，但是日本经济和人均收入远远跟不上，这样就形成了泡沫，是泡沫就要崩溃。举个例子，1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场，日本民众的刚需购买力根本接不上来，房价只能是断涯式下跌了。
第三，日本民众过于迷信房价不会下跌，对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知，即使在房地产泡沫崩盘之前，还有日本民众高负债购房，希望分得房价上涨的一杯羹，这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言：“我们从来没想过房价会跌”。当人们对未来充满美好期盼之际，殊不知危机离我们越来越近。
日本房价可以暴跌，在中国根本不可能发生暴跌！
日本是资本主义国家，发生经济危机很正常，经济危机诱发房价崩盘，香港、美国都发生过，但在中国根本不可能，我们是主义国家，国家可以岀政策来调控房价，像现在一样，限购限贷，房子被冰封了起来，大家都动不了，只会稳中有小幅度下调，慢慢完成经济转型，大力发展实体经济，用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位，所以现在不是刚需可以不用急慢慢来，等跌一点再买也不迟，有房的也不用担心暴跌，那是不可能发生的，只要不是炒房的自住跌一点也所谓，大家觉得呢？
日本90年代的泡沫经济崩盘导致了之后长达十几年的衰退，而其背后的推手恐怕要追溯到二战后世界的宏观经济格局，以及几次重大的事件。
首先咱们来回顾一下二战后，美国在百废待兴的世界格局中，从英国手中接过霸主地位，经历了自1932年以来最大的高速成长期，直到1974年的石油危机。
石油是美国经济赖以生存的生命线，70年代祸起中东的几次石油危机，导致美国经济备受打击，物价飞涨。为了抑制通货膨胀，时任美国总统的吉米卡特联手美联储主席保罗沃尔克，将美国的利息从1979年的11%迅速拉升到1981年的20%，这么做虽然有效控制住了通货膨胀，但也间接使得美元成为当时最受欢迎的货币，高利息的美元吸引了全世界的热钱。
日元相对美元大幅贬值，以至于日本产的突然之间成为美国家庭的首选。大量的日货占领美国市场，日美贸易差额从1981年的美国81亿美元黑字，骤变成1985年的2120亿美元大赤字。
接下来就开始进入本文正题了，1985年开始美国为了矫正日美间的贸易不均衡绞尽脑汁。先后提出了让日本加大进口美国产品，增加内需消费等策略，但都杯水车薪，最后终于祭出“广场协议”的大招。
广场协议强制日元对美元升值，数月之间1美元兑换240日元左右的汇率，暴跌至150日元附近，接下来几年间更是逼近120日元。日元相对美元则强势升值一倍，导致日元的购买力突然变强，日本人一窝蜂的跑到海外爆买。（这个画风是不是很眼熟啊）
但是与此同时，日元的大幅升值自然而然地导致了日企对外出口的劣势，为了扭转出口下降引起的企业业绩恶化，日本央行开启了降息之路。1985年开始一年之间4次降息，把企业贷款的利息从5%降到了3%。
央行本来期待企业可以低利息地借更多的钱从来发展业务，殊不知经济发展的规律从来都有看不见的手在暗中调控，低利息借到的钱，与其费时费力用来发展业务，远不如拿来炒地皮炒股票赚得多赚得快，于是1986年日经指数暴涨40%，开启了为期5年的泡沫经济时代。
当时的日本全民自信心膨胀，号称皇宫附近的土地可以买下加利福尼亚州或者整个加拿大，而日本国土价值则是美国的4倍。（美国面积是日本的25倍）
而天下没有不散的宴席，世界上没有不破的泡沫。最后终于要扣题说明一下日本90年代的泡沫经济是怎么崩盘的了。
伴随着日元升值，股票跟房地产大幅度攀升，各种乱象齐生，魑魅魍魉各显神通搞得整个日本乌烟瘴气，普通人根本买不起房子。就在这个节骨眼儿上，日本央行总裁改选，换上来日本青史留名的三重野康。
三重野日银总裁在1989年12月上台后，不但通过加息收紧银根，更于1990年3月放出抑制房地产上涨的大招儿“融资额的总量规制”，简单说就是严格限制针对房地产交易的贷款。于是，炒房团们不但要面对上涨到6%的贷款利息，而且突然发现，再也找不到接盘侠了。
在日本央行壮士断臂般的一系列刺破泡沫的行动下，日本经济终于应声硬性着陆。股票，房价暴跌，银行坏账激增，1991年起开启了“失去的20年”的道路。
最后总结陈词，日本之所以在年的五年间经历了泡沫经济的兴起与破灭，外在原因是受到了美国的政策钳制，而内在原因则是金融政策的失败，以及风险管理的不足。我们应该吸取日本的经验教训，不要让重演。
首先要纠正的是，当年日本房价最终暴跌70%、东京暴跌90%，远不止65%。
单1991年的3个月内，东京房价就暴跌了65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发……
随着战后经济的飞速发展，日本成为全球第二经济大国。自1983年起，特别是在日币大幅上涨之后，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。
正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。在那个时代，只要投身地产，闭着眼睛买都会发财。
1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。
1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。
1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。
当时，日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。
1991年下半年日本房地产价格开始暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。
现在，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。
当年日本保住了汇率，代价是放弃了房价，使得房价跌了70%，换来了日本经济恢复。实际上这二三十年日本经济发展得非常好，我看到近期一些公众号文章也谈到这个问题，说日本产业升级成功了，转型成功了，比中国经济得多。日本成功的经验就是当年放弃了房价，把房价泡沫刺破了。
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究其原因：是因为美元主导下的世界经济体系，日本经济最终被美国割了肉。
1991年，日本楼市决堤，房价一泻千里，是人类上最大的房地产泡沫破裂事件之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，从此日本经济陷入长达二十年的持续衰退。
楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？
上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。
1974年、1991年日本房地产两次大疯狂扩张。
1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1955至1991年36年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，期间仅1975年出现过下跌（-4.0%），年均增速达13.4%。六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，年均增速达16.6%，其中除1975年下跌外（-7.5%），其他年份均是上涨。
年快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。
年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%（年均增速6.2%）。其背景是日本经济进入第一次换挡期，GDP和人口增速放缓。
年疯狂期，6年1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中年间年均增速高达24.6%，超过年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。
日本的房价暴跌有非常重要的内外原因
外部环境：日本占领美国市场，30年间8次贸易战。
二战后，日本的经济遭受到了严重的摧毁。1945 年，美国政府发布了两个文件，阐明了占领和改造日本的目标与政策。之后就开始了对日本政治、经济、教育、农地等各个方面进行全面深入的改革。
为了使日元在国际上有足够的信用，日本政府采取了锚定美元的固定汇率制度，牌价 360：1，低估的汇率使得日本增加了出口的竞争力。之后的二十多年，正是由于美国强大的金融和技术支持，日本飞速发展，成为全球重要的加工制造出口大国，一举成为发达国家。
日本的高速发展一直持续到 80 年代。GDP 增速每年都在 10% 以上。日本在纺织、钢铁、家电、船舶、、半导体等领域都开始领先美国， 80
年代初期，日本的经济增速和生产效率等各方面已全面超越美国。特别是经历了两次石油危机后，日本节能省油的对美出口大幅增长，年，日本对美出口在其总出口中的比重上升到35.2%，四年间提高11个百分点，加之里根政府实行高利率政策，导致日本对美贸易顺差急剧扩大。
（1980年，在日本横滨码头等待装船出口的日本）
（1990年，东京，练习高尔夫的人们）
从三十多年间，日美之间爆发了无数次贸易纠纷，其中行业层面的大型贸易战共有6次，宏观层面的贸易决战有2次。但是贸易战并没有使得顺差减少。1980 年到 1984 年，日本对美国贸易顺差已经从 76.6 亿扩张到 461.5
亿美元强大的日本经济和国际收支双顺差造就了日本企业部门和居民部门赚了大量的外汇，积累了殷实的财富。日本一跃成为了全球最大的债权国，而与此同时，美国成为了全球最大的债务国。
日美在领域的贸易摩擦，使得美国开始将汇率作为缓解贸易收支失衡的手段。至此日美贸易摩擦达到白热化，日本把化解贸易战的对策由「自愿出口限制」发展到开放市场、进而到调整经济金融结构。到了 1985 年，美国由于实在无法承受巨大的国际收支不平衡，于是，美日法英德五国央行和财长召开了《广场协议》，强迫日元大幅度升值。
1985年9月22日，美国、德国、法国、英国、日本签订了著名的广场协议，协议主要内容是以下几点：
（1）实现无通胀基础上的均衡增长。
（2）削减公共开支，降低政府需求占总支出的比例，将经济增长方式转化为以内需和民间投资为主。
（3）促进金融自由化、资本自由化和汇率弹性化，主张各国汇率应充分反映各国经济及世界经济的基本面。
（4）推动市场开放、贸易开放，抵制保护主义。
（5）G2（日本、德国），主要是日本应密切监视日元汇率，实施灵活管理的货币政策，实现日元自由化，使日元汇率能够充分反映日本经济的潜在力量；而美国应致力于全面推行财政赤字缩减计划，力争在1986财政年度使财政赤字占GDP的比重下降1％。
广场协议后，为了应对日元升值带来的出口竞争力的下降和国内通胀的低迷，日本政府开始调整国内经济发展战略和货币政策。
广场协议签订后，日元连续三年升值了 86%。快速升值的日元大大削弱了日本出口商品的竞争力。而在日元升值初期，日本为了对冲日元升值产生的成本冲击，开始制定提升内需，对居民的消费升级进行拉动，希望通过提升内需来尽量平衡国内经济。
广场协议后，为了应对日元升值带来的出口竞争力的下降和国内通胀的低迷，日本政府开始调整国内经济发展战略和货币政策。
内部环境：这期间日本经济的问题凸显
1.日本居民的储蓄率居高不下，老百姓热衷于存钱，货币沉淀严重。
2.国家发展的速度远超个人，居民的整体消费跟不上，大家都不愿意花钱。这又进一步使得居民的储蓄率上升。
3.投资渠道狭窄，居民富裕过程中，多元化的投资渠道并未建立。导致股市膨胀房市膨胀。
4.日元升值带来的大量国际热钱流入。
为了降低储蓄成本，加大消费。广场协议后日本央行不断降息，让日本政府没想到的是，利率的下调不仅没有拉动起消费，反而使得金融性资产过度膨胀，其中最典型的就是房地产和股票。日元的低利率环境刺激居民开始不断的买房子买股票，这时候泡沫开始出现。
信仰两个神话：坚信政府永远支持房地产
由于腰包鼓起来了，日本人开始膨胀。许多人热衷于股市和房市。
神话1：“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”频出。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。整个，到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产。
神话2：“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本将取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。
人们坚信：政府永远会支持房地产。特别是日本签署了“广场协议”后，日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。
房子越涨，银行就越愿意给房子抵押放贷，放贷出来的钱又重新流入到房地产，然后居民把新购的房子继续去进行抵押，周而复始，房价一直涨。货币上采用宽松货币政策、财政上表现积极，信贷宽松，再加上日元升值带来的大量国际热钱流入，日本的股市和房价起飞，从1985年至1989年，日元汇率从250升值至120，日本股市从13000点涨到38000点。这期间按照日本土地价格指数算，土地价格上涨超过50％。到1989年，东京银座的房价甚至挂出100万美元每平米的天价。
然而，人们忽略了，城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。
崩盘之前的，日本的抑制地产的措施
早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。
然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。
崩盘都是在最不经意的时候来临
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫。从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。没错，是日本政府主动刺破了泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。
日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
日本政府出台“地价税”政策
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。
日本在房地产泡沫破裂的第一年1991年，直接以下跌65%作为开跌，这种跌法直接导致千万富翁变成千万负翁，家庭债务急剧恶性化导致日本经济长期沉沦。当年日本政府直接戳破泡沫的做法至今仍然在争议中。
日本股市从1985年到1989年，四年时间大涨197%；日本6大主要城市的商业区地价指数从1955年到1989年，34年时间涨了100倍。1987年底，日本股票市值已经占到全球股市总市值的41.7%，超越美国成为世界第一。
1985年的《广场协议》是原因吗
1985年9月22日签署的《广场协议》被通常解读成日本经济衰退的原因。但是天下会会天下反对这种以讹传讹的误读。
首先，《广场协议》并非只针对日本，当时签约方为五个：美国、日本、法国、联邦德国和英国。协议目的是改变美元对当时主要贸易伙伴货币高估的状况（据经合组织统计，从1980年到1985年，美元对当时主要发达经济体货币马克、日元、法郎、英镑的升值幅度达到约50%。美元大幅升值给美国出口带来巨大压力，1980年美国尚能实现经常账户顺差，但到1985年经常账户逆差占GDP的比重高达2.71%。），以此解决美国贸易逆差持续扩大的问题。
通过《广场协议》，1985年-1987年日元对美元升值超过50%，回到了1980年日元兑美元的状况。
其次，日元的升值带动了日本股市和房地产市场的繁荣，日本开始了全世界买买买的模式，不断购入海外资产又加大促进了股市和房地产市场的繁荣。
日本政府挤破泡沫的做法欠妥
日本前央行行长黑田东彦在2004年撰写的《日本汇率政策失败所带来的教训》的反思中指出：“造成严重通货膨胀和资产泡沫并不是日元升值本身，而是当时日本政府采取了错误的财政政策和货币政策。”
日本政府在面对外部压力时自乱阵脚，央行先是过度释放流动性、而后又过快收紧银根，连续出现决策失误才是造成日本经济陷入停滞泥潭的根本原因。
日本当年房地产的泡沫严重阻碍了实体工业的发展，日本政府为了保实体产业，选择主动戳破房地产泡沫，在短短的4个月时间里，日本央行向商业银行放贷的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%，直接导致房价垮塌，房价下跌的第一年1991年，就跌了60%，此后一跌就是十多年。
房价和股市的大跌带来大量公司破产，仅银行和房地产公司破产数量就超过3000，上班族失业率、自杀率狂升，留下的薪资也大降，很多中年妇女因为家庭破产而离婚，大量女毕业生进入色情行业。
经济危机后，在房地产泡沫破裂后，日本实体企业在降低成本、提高效率方面下功夫，精益求精的生产成为了全球企业学习的典范。日本实体企业全面复苏，即使在泡沫破裂的1990年代和新世纪初，大到，小到随身听，日本商品依然风靡全球。
我是“天下会会天下”，欢迎关注！
回答这个问题，要回到上个世纪，深入了解日本当年的实际情况，才会有比较清晰的认知。
二战结束后，日本被打成了一堆废墟，政治和军事被美国全面托管。但小日本确实挺狠，在废墟中快速复兴；仅仅到上世纪七八十年代，就成为全球第二大经济强国，大有超越美国之势。
日本经济的快速崛起让日本整个民族都开始膨胀了。1982年，中曾根康弘成为首相，他提出日本要走向国际化，在海外市场进行大规模收购和扩张，促进日本产业结构调整，形成国际化经济格局。
当时日本提出国际化战略，原因有三：
一是随着日本国内劳动力及土地价格上涨，人口红利消失，国内市场饱和，低端产能严重过剩，日本政府希望把一些低端制造业转移到海外，促进本土技术产业迭代升级。
二是当时伴随着经济进步，日本民族情绪开始高涨，试图对外输出资本，走出国门。
三是美国与日本之间的贸易摩擦，美国迫使日本多个领域开放国内市场。日本认为与其被动开放，不如有节奏地主动开放。
所以，在这种背景下，日本政府提出了国际化战略。为了配合国际化战略，日本政府主动提高了日元汇率，让日元相对其他货币升值，这样日本人在国际上就能花更少的钱，买更多的资产。日本人很会打小算盘啊。
所以，广场协议并不是之前很多人认为的，是美国单方面强行要求日本提高货币汇率，而是两国协商的结果。
后来，当年的日本财长竹下登承认，是他主动提议召开的广场会议，而非美国财长贝克。在广场会议上，竹下登表示日本愿意协助美国采取入市干预的手段，以压低美元汇价，甚至说“日元升值20%，OK”。
从今天来看，日本的国际化战略并没有问题，也几乎是当年日本唯一的选择。那为什么随后几年日本会出现严重的经济泡沫，房价会崩溃呢？
实际上，日本的经济泡沫，原因不在战略上，而在政策执行上。日本政府在当时执行了错误的货币政策。
当时，日元升值，一般认为会对本土制造业造成巨大的压力。日本政府缺乏开放经济体下管理市场的经验，他们高估了日元升值对本土制造业及出口的打击，也低估了货币扩张对金融市场的冲击。
所以，在广场协议后不久，日本货币当局下调了利率，释放了更多的货币，期望来支持本土企业。但是，让人没有想到的是，多出来的货币并没有流入制造业，而是被用来大肆炒房、炒股，于是，日本房地产价格开始飙升。
另外，日元对美元升值，这导致大量国际热钱流入日本投机市场。这又进一步推高了日本房价。
于是，国内货币超发，国外热钱涌入，内外两个因素叠加，从1985年到1990年，短短5年，日本房地产价格暴涨。到1990年，资产泡沫危机已经十分严重，到了一触即发的险境。
此时，日本央行终于意识到了危险，快速提高了利率，市场立即就陷入流动性危机之中，日经指数暴跌，楼市崩盘，日本经济泡沫破灭，正式进入了“消失的十年”。
为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%，主要原因是房地产泡沫太大了，当时日本的房价几年的时间涨了五倍左右，后来日本房价的暴跌只不过是房地产泡沫太大了后的必然回归。
当然，日本在上个世纪90年代的房地产泡沫对日本经济和的影响远不止此，上个世纪日本人炒房后房地产泡沫破裂带来的日本经济趴在地板上30年没动，而这30年日本经济没有发展又造成了30年后，下一代的日本人直接进入了没有欲望的，现在的日本人是不愿意结婚的占大部分，结婚后又不愿意生小孩子的占大部分，更多的是现在日本大量的年轻人，对工作和生活失去了希望，不再奋斗了，只想混日子，面对现在日本年轻人的精神崩塌，日本虽然富有，但是改变不了大部分年轻人不关心国家命运，也不关心家庭命运，更不关心自己的命运，这种大部分人没有欲望的情况才是最可怕的。当一个国家的大部分人都对什么都不关心了，只管自己混完这一生，更不想下一代，也不想未来，这种无欲望的希望何在，这就是炒房的结果。房价暴跌并不可怕，可怕的是炒房后房地产泡沫破裂人心散了就再也聚拢不起来了。
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房地产暴跌的主要原因是债务跟GDP的比例关系，过高的债务导致大量利率成本太高。在的数据里，过高的债务导致政府赤字严重，不堪重负导致经济崩塌。
债务过高多是因为货币宽松政策，大量货币推高资产，物价飞速上涨，实体成本过高而崩溃。
美国债务与GDP占比最高达到300，引发房地产大崩溃。最近一次在这一数字达到190的时候，政府主动刺破危机，次贷危机爆发了，雷曼兄弟倒闭。
日本90年代时候，债务于GDP占比达到220的时候引发长达三十年的房地产大崩溃。
我们现在的数字是210左右。所以大量的信用卡逾期出现了。一面是货币宽松，一边是信用危机。
日本二十世纪九十年代时发生“房地产泡沫”，一度房产价格暴跌65%的幅度，是有着经济发展遗留问题，致使发生。讲这件事情，就给从日本二战结束以后为寻求经济复苏的事情讲起。
一、日本在二战后为寻求经济复苏开始抱美国的“大腿”
日本在二战以后，市场经济十分萧条，虽然通过一系列手段进行刺激，但由于自身资源匮乏的局面，市场经济依旧没有好转。所以，日本经济开始着眼于世界市场。
日本又是一个战败国的身份，根本没有其他经济体与其发生密切经济往来关系。但是，同样也是因为世界第二次大战的影响，以英镑作为中心货币的“金本位”世界货币体系开始无法支撑“纸质货币”时代的到来，漏洞频出，在加上美国经济一跃成为世界第一。“金本位制度”退出，而新成立的为“布雷顿森林体系”。
“布雷顿森林体系”可以说是“金本位制度”的升华：
1、确定了以美元作为中心货币的世界贸易储备结算模式；
2、美元将挂钩黄金，等量黄金等于等量美元，从侧面的角度讲，美元就是黄金；
3、规范了世界贸易外汇储备的规则；
4、促进了世界经济贸易。
“布雷顿森林体系”的确立，也就意味着美元作为中心货币能够买遍全球。日本在当时看得很清楚，发展经济的思路也很清晰：
1、与美确立贸易关系优势重重；
2、挂钩美元，促进与美贸易往来，进而通过美元与世界的关系，解决自身资源匮乏的问题；
4、能够通过贸易的方式，向当时经济大国各个行业学习。
所以，在诸多优点的背景下，日本坚定要与美实现贸易往来，并且是密切贸易往来。当然，作为战败国的日本，又有着经济复苏的需求，在当时只能是“打折推销”。不管是日本劳动力还是日本主要资源，都是价格“打折”。
虽然，在当时是打折，但以现在时间来看当时日本的决定，十分正确。日本在初期与美国建立贸易往来时被美国“薅羊毛”，因为不管是劳力还是物资都是极为便宜。
而日本为什么会这么干呢？除了经济的复苏，还得益于“布雷顿森林体系”世界货币制度的漏洞：
1、美元作为世界中心货币，等量黄金等于等量美元；
2、美元作为世界中心货币，失去了“印钞权”，并不能自主调解经济，完全靠发债求发展；
3、日本作为独立经济体，拥有“印钞权”；
4、美国、日本有着很大的经济不平衡关系。
这有什么关系呢？重点就在于“印钞权”。因为美国美元是世界中心货币，挂钩的是黄金的关系，所以不能自主“印钞”。但是，日本可以！而日本是怎么通过“印钞权”来实现经济的复苏呢？
1、对美促进贸易关系，越多的美元外汇储备越好；
2、对外稳住美元汇率关系，特别是通过一系列手段，促进出口贸易；
3、对内大肆印钞，拉动投资，刺激发展。
在一系列的发展经济手段以及“布雷顿森林”体系背景之下，日本劳动者工资、回报开始大幅上升，这得益于不断加印的货币量，使日本经济体内的物资通货膨胀。当然了，对外稳住美元汇率以及促进与美经济往来、增加外汇储备。
也就是说，日本通过“印钞权”逆转了美国“薅羊毛”于日本的局面，而是日本在“薅羊毛”于美国。
二、广场协议之后，日本经济开始崩盘。
日本通过大肆的印钞，实现了逆转萧条的经济，经济开始复苏，开始繁荣，这得益于“布雷顿森林体系”的漏洞。但是，在二十世纪八十年代时，“布雷顿森林体系”宣布结束，经过几年之后，“牙买加体系”提出。
但是美元挂钩了最为主要的能源：石油。虽然“牙买加体系”主导的是多元化外汇储备，但美元依旧是“独占鳌头”，美元依旧是世界最主要的外汇储备与第一货币。
而日本，因为美元的地位并没有改变，依旧大开“印钞机”，巨量的货币一直流向市场。当然了，经过几十年大量的货币流向市场，任何的资源都呈现着巨大的涨价。而什么价格更胜呢？就是房地产！
日本房地产鼎盛时，东京的房地产总市值能够买下整个美国！
二十世纪八十年代初期，美国财政赤字剧增，这也是以日本为头的各个新兴国家通过“印钞”薅羊毛的结果。所以在1985年时以美国为主导，为改善美国财政赤字问题，与日本、联邦德国、法国以及英国共同签订了“广场协议”敢于外汇市场，引导美元贬值。
那么，这与日本房地产崩盘有什么关系呢？看上去没有关系，但实则有着巨大的联系。
日本，原来通过贬值、印钞的那一套，在“广场协议”之后，玩儿不转了。为什么？因为现在美元要贬值，也就意味着日元要升值。而日元升值，势必日本市场经济资金流动性会出现问题，并且大量的外贸企业会受到影响。
所以在“广场协议”之后，日本“房地产泡沫”开始爆发，房地产价格更是暴跌65%。
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