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买了房子遭法院查封怎么办 法官：拉卖房人去办“预告登记” | 北晚新视觉
买了房子遭法院查封怎么办 法官：拉卖房人去办“预告登记”
日讯，买了房子，钱也已经开始交了，该到办房产证的时候却突然发现房子被法院查封了！这类事情，近一年内数量突然飙升。北京二中院调研后发现，造成这种情况的重要原因，当然是买房人遇到了无良开发商或欠有巨债的原房主，但也有一部分买房人因为自己的原因不办房产证，这种时候如果开发商把房子抵押偿债，买房人也只能跟着“吃瓜落儿”。
买了房子遭法院查封怎么办
2014年至今年10月底，二中院在执行程序中，共受理涉及“买房人异议”的588件，其中前年73件，去年199件，今年前10个月已受理316件，数量涨幅相当可观。这类案子最典型的情况是，开发商或原房主欠债，法院查封其名下的房屋，买下房子的市民发现无法办理产权过户登记，于是向法院要求停止执行，解除查封。
遇到这种情况，借钱给开发商或房主、现在得不到还款的债权人会觉得委屈，买房人也委屈。买房人少则支付几十万，多则几百上千万，如果房子被查封拍卖，就只能自己再去找卖房子的一方追讨，但实际上，如果卖房子的一方已经成了法律上的被执行人，要么没钱，要么早就消失了，买房人毕生积蓄可能一日之间即化为乌有。可要是不查封，债权人也冤啊：借出去的钱，本来有房子做抵押，现在却到不了手。
二中院执行二庭副庭长詹同说，如果买房人向法院提出“停止查封”，一个前提是出具合法有效的买卖合同，而且这份合同必须是在法院查封之前就签订的。如果当初签的只是认购书、意向书，那就没用。同时，买房人还必须证明自己已经交了足够多的款项。法理上是要求必须交了全款才行，但考虑到房屋的高昂价值，实践中一般只要是按合同约定支付一部分，而且同意将剩余价款按照法院的要求交付执行，那么通常情况下，房子也可以保住。但是为了杜绝出现房屋买卖双方恶意串通的情况，法院要求，一手房的买房人要提供房地产开发企业开具的正式购房款发票，二手房买房人，要以银行转款记录或凭证等作为判断依据，不能仅凭收据、收条就认定付款事实。
但凡事都有例外。詹同说，有的时候即使已经交了全款，买房人还是要受到损失。在一起案件中，市民刘某为投资，在一个房地产项目里买了多套房。但是当他可以去办房产证的时候，为了避免今后出售房屋带来的税费，他自己不去办，房产一直在开放商名下。此后，该房地产公司因经济纠纷被法院执行，连同刘某的房屋一起查封。刘某向法院提出异议，却被驳回。
詹同说，在购买房屋之前，买房人务必将以下情况确认清楚：房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封。尤其是名下已有住房及购房经营性房屋（商铺）的买房人，由于法律对他们的保护力度相对不强，承担的风险比仅购买一套房屋用于居住的消费者大得多。
执行法官侯成成说，作为普通老百姓，有一个方式可以避免这类的麻烦：“《物权法》规定了预告登记制度，它具有准物权的效力，只要买房人和开发商去房屋管理部门做了预告登记，就能够在房产证到手之前，对抗法院的查封。买二手房也是一样，签订合同之后，如果双方去房管部门做了‘预告登记’，如果在交易过程中，突然出现房主欠债，法院准备查封时，这个‘预告登记’就能够看避免买方的损失。”侯成成说，办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。
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