硕博论文网欢迎您
您当前的位置： >
> 房地产论文开题报告范文精选
本文是一篇开题报告，开题报告是指开题者对科研课题的一种文字说明材料。这是一种新的应用写作文体，这种文字体裁是随着现代科学研究活动计划性的增强和科研选题程序化管理的需要。
本文是一篇开题报告，开题报告是指开题者对科研课题的一种文字说明材料。这是一种新的应用写作文体，这种文字体裁是随着现代科学研究活动计划性的增强和科研选题程序化管理的需要而产生的。（以上内容来自百度百科）今天为大家推荐一篇开题报告，供大家参考。
一、研究背景
（一）我国房地产制度的变革
我国房地产业经过30年的经济体制改革，已取得了突破性的进展，发展成为了国民经济的主导产业。从1980年开始至今，我国住房制度经历了三个时期：
1.年为实物福利住房的破冰时期；
2.年的实物福利住房制度与市场化改革取向的住房制度并存的双轨期；
3.1998年到现在的市场化改革取向的住房制度主导期。
1998年下半年，国务院就深化城镇住房制度改革有关问题提出明确要求，从1998年开始，全国取消实物福利分房，由此，我国的住房制度进入了一个以市场化改革取向的全新时代，住房私有产权同时也随之逐渐确立。
与此相适应，商品房、保障性经济适用房、保障性安居房、小产权房以及土地使用等一系列重大制度的变革也在不断的进行着，形成与我国市场经济相适应的房地产市场制度。
然而，在我国经济社会全面转型的大背景下，我国房产税制未能及时调整与优化，已不适应房地产发展的要求，仍然沿用二十世纪80年代中期的制度，依旧沿用计划经济时期的土地无偿划拨使用的房地产税收制度①。这不仅是在土地资源的利用效率和配置的调节职能上，以及提供地方财政收入职能上，均没有发挥其应有的作用。
（二）房地产市场的健康发展需要制度性调控
近几年来，我国房地产市场日益升温，北京、上海、杭州、广州、深圳等大城市及部分一线城市的房价上涨过快，使得中低收入阶层买不起房，出现&有房无人住，有人无房住&的奇怪现象。这种由投机、投资需求过度而引发的房地产无序发展问题，影响到广大民众的生活质量改善，已严重影响社会稳定。因此，房地产市场是否健康、稳定发展的问题，它不仅是社会问题，同时也是政治问题。政府要发挥&有形的手&的作用，加强对房地产市场的宏观调控、优化房地产资源配置。
第一，房地产市场在流动性相对过剩的情况下，能吸引大量投资投机需求，导致房价在短期迅速上涨。同时，投资投机需求会将合理刚性需求挤出，使供需结构严重失衡。
第二，房地产业的过快增长对资本具有较强的吸引力，过多的民间资本流向房地产行业，造成其他相关行业投资严重不足，使得我国经济增长过多地依赖房地产业的发展。因此，为了遏制房价过快上涨，缩小贫富差距，调节社会财富分配，促进社会公平，这是构建服务型政府、建设人民满意政府的需要，通过政府加强对房地产市场的调控，构建一个以房地产税为主体、有稳固税源的地方税收体系、充分发挥房地产税能增加地方政府财政收入，调节收入分配，优化房地产资源配置的作用，从而更好地促进我国房地产市场的持续、规范发展。
（三）房地产税收体系不完善，存在&重流转，轻保有&
目前，在我国现行的地方税收体系中，与房地产直接有关的税有5种。一是流转环节有3个税种，分别是土地增值税、契税、耕地占用税。二是保有环节有2个税种，分别是房产税和城镇土地使用税。土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税这五个税种都是在计划时期制定的，而且还存在着&重流转，轻持有，多税种，税基较窄，内外税政不统一&等诸多问题，所有这些都需要我们通过深化改革予以解决。
2003年秋，党的十六届三中全会明确提出：积极推进物业税改革，接着，国家相关部门又选择具有代表性的几个城市，如北京、重庆、丹东等地作为物业税改革的试点城市，积极为物业税改革工作做好试验田作用②。
2005年冬，国家财政部、发改委等相关部门的相关负责人又提出物业税改革要在合适的时机推出。
2007年，国家税务总局等相关部门又把模拟试点扩展到安徽、福建和辽宁省大连市。
2009年5月，我国政府就深化经济体制改革工作的有关意见提出，2009年要进一步深化房地产税制改革，尽快把开征物业税提到重要的议事日程。
关于进一步深化房地产税改革的话题，在学术界、政府和社会公众之中得到广泛的热议，特别是近几年来，房价持续过快上涨，&有房无人住，有人无房住&
已经成为公众的热议话题。近期关于房地产税制改革再次成为社会各界普遍关心的热点。通过构建以房地产税为主体税种的地方税收体系，优化房地产税收体系，科学合理地平衡房地产流转环节与保有环节的税负，由&重流转，轻保有&转向&重保有、轻流转&的房地产税制结构转化，充分发挥房地产税调控房价，优化房地产资源配置，促进房地产市场健康有序发展。
二、研究意义
本文以介绍房地产税的基本概念及功能着手，通过对房地产税的实证分析，并对我国房地产税的现状与问题进行深入分析和解剖，结合我国国情，提出构建以房地产税为主体，税制结构合理，税种完备的地方税收体系。对于优化税制结构，调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平正义，解决地方政府过度依赖土地财政的困境，建设服务型政府都具有十分重要的意义。
（一）理论意义
第一，从财税理论的角度来看，我国现行的房地产相关的税制结构不合理，流转环节税负过重，保有环节税负过轻，真正意义上缺乏持有环节征收的房地产税，而且这方面的理论研究相对不够。本篇论文想通过进一步的研究，努力推动保有环节房地产税理论基础的建立、发展与完善，为建立符合我国社会主义市场经济发展要求的房地产税收体系提供理论依据。
第二，通过对保有环节房地产税理论的研究，深化对房地产税职能的认识，对优化房地产税制结构、构建以房地产税为主体税种的地方税收体系和调控房地产市场提供理论支撑。
第三，本文在定量分析与定性分析方法上，通过具体案例和模型两种方法，深入研究了开征房地产税对公共服务投入、地方财政收入以及房地产市场的相关影响，以及对房地产税制改革都具有十分重要的理论指导意义。
（二）现实意义
第一，本论文通过对国内外有关文献的研究，并从国外及香港地区的税收制度，征管方式等方面的比较、分析及借鉴，为我国加快推进房地产税改革进行顶层设计与配套改革提供有价值的参考。
第二，构建一套以房地产税为主的有稳定税源的地方税收体系，进一步优化税制结构，有利于破解省以下财权与事权不对称的难题，能稳定地为地方政府增加收入，也能较好地解决地方政府依靠土地财政的困境，从而促进地方经济的可持续发展。
第三，房地产税制改革，有利于构建以地方主体税种为主导，进一步完善地方财政管理体制，能稳定地增加地方政府的税收收入，从而增强地方政府提供公平产品和公共服务均等化的能力，有利于地方政府推动地方经济的可持续、协调发展，更好地促进社会公平正义。
第四，房地产税的改革与完善，有利于稳定地方政府的财政收入，有利于抑制房地产投资、投机需求过热，有利于调节社会财富分配不公，从而更好地缩小贫富差距、促进房地产资源合理配置。
三、研究内容
整篇论文是通过中央党校图书馆、国家图书馆、中国知识网等查询、收集、归纳和梳理有关房地产税制改革有关文献，并从房地产税相关理论为切入点，对房地产税实证分析，深入剖析目前我国房地产存在问题及成因，并在学习借鉴多个西方发达国家和香港地区等地的房地产税收改革的成功经验，提出我国房地产税制改革的总体思路及相关配套措施。
整篇论文由八个部分组成，具体内容如下：
第一章，绪论。概述了整个论文的主要内容，包括研究背景与意义，国内外的研究现状，研究内容、方法、技术路线，研究创新及不足等内容。
第二章，房地产税相关理论。系统地介绍了房地产税的相关概念，房地产税的特点，房地产税的类型，房地产税的功能，房地产税的理论基础等内容。
第三章，现行房地产税制影响因素分析。全面介绍现行房地产税制的影响因素，影响因素包括房地产租、税、费关系，房地产税收水平，房地产商品税，房地产所得税等，对各因素作了详细的分析，并对我国的房地产税收制度进行小结。
第四章，国外及香港地区房地产税概况及经验借鉴。对美国、英国、日本和香港等发达国家和地区的房地产税制结构、税制要素、税率的设计及税基的选择进行介绍、对比、分析，并归纳总结出建设的经验及给我国实施房地产税的启示。
第五章，房地产税实证分析。详细介绍了数据的收集、分析方法，系统分析了模型因素对数据结果的影响，对地方公共支出、房价和税收之间的关系进行了探讨，并对房地产税的数据及其现实房地产税收制度的分析和探讨进行了总结。
第六章，我国房地产税的现状与问题。阐述了我国房地产相关税制的演化历史，分析了目前房地产税在我国财政中所处的地位，简介了我国在重庆及上海试行房地产税试点运行的情况，深刻剖析我国房地产税制改革上存在的问题。
第七章，我国房地产税制改革思路及建议。阐述了我国房地产税制的改革方向及其基本点，分析了我国房地产税制改革的途径，提出了相应的政策措施及建议。
第八章，结论与展望。对整个论文进行了总结，本研究着重对我国房地产税制改革的内容和初探，并对我国房地产税制改革政策的制定提供意见和建议，并展望后期可能进一步的研究。
第1章 绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
1.1.2研究意义
1.2国内外文献综述
1.2.1国内文献综述
1.2.2国外文献综述
1.2.3文献综述总结
1.3研究内容、方法、技术路线
1.3.1研究内容
1.3.2研究方法
1.3.3研究技术路线
1.4可能的创新与不足之处
1.4.1可能的创新
1.4.2不足之处
第2章 房地产税基本理论
2.1房地产税相关概念
2.1.1房地产税、房产税、财产税和物业税
2.1.1.1房产税
2.1.1.2房地产税
2.1.1.3物业税
2.1.1.4财产税
2.1.1.5房地产税、房产税和财产税的关系
2.1.2我国现行房地产税收体系
2.2房地产税的特点
2.3房地产税的类型
2.4房地产税的功能
2.5房地产税的理论基础
2.5.1土地经济学理论
2.5.2中性论及非中性论
2.5.3税收负担及税负转嫁归宿论
2.5.4受益论与新论
第3章 房地产税制经济分析
3.1房地产租、税、费关系分析
3.1.1房地产租金与税收
3.1.2房地产收费与税收
3.2房地产税收水平分析
3.2.1从税收的角度分析
3.2.2从土地的租赁及缴纳方面分析
3.3房地产商品税分析
3.4房地产所得税分析
第4章 国外及香港地区房地产税概况及经验借鉴
4.1境外房地产税制情况
4.2国外房地产税制的比较分析
4.2.1房地产税制系统分析
4.2.2要素分析
4.2.3房地产税征收管理分析
4.2.4管理方式和方法分析
4.3国外房地产税制建设的实践认识
第5章 房地产税实证分析
5.1数据的收集与分析方法介绍
5.1.1房地产税收的数据
5.1.2相关数据
5.1.3分析方法
5.2模型影响因素结果分析
5.2.1房地产税制改革对消费者的影响
5.2.2税制改革的影响
5.2.3房地产行业税制改革对地方财政收入的影响
5.2.4房地产税制改革对中央财政收入的影响
5.2.5房地产税改革对房地产市场交易量的影响
5.3地方公共支出、房价和税收之间的关系
5.3.1构建模型和选择合适的变量
5.3.2计量结果分析
第6章 我国房地产税的现状与问题
6.1我国房地产相关税制的历史变迁
6.1.1开始时期（从1950年到1957年）
6.1.2停止倒退时期（从1958年到1978年）
6.1.3恢复和发展阶段（）
6.1.4进行改革的时期（从2003年至今）
6.2目前房地产税在我国财政中所处的地位
6.3重庆及上海房产税改革试点情况
6.3.1重庆模式
6.3.2上海模式
6.3.3实施效果及不足
6.4我国房地产税制存在的主要问题
6.4.1税制结构不合理
6.4.2税种设计不合理
6.4.3税基窄，难以发挥地方政府组织财政收入的职能作用
6.4.4税收立法权制定不合理
6.4.5征收管理的形势不明朗
第7章 我国房地产税制改革的总体思路与构想
7.1房地产税制的改革方向及其基本点
7.2我国房地产税制改革的总体思路
7.2.1坚持&宽税基、简税制、低税率&的基本原则
7.2.2建立合理规范的税费制度
7.2.3完善房地产税制结构
7.3我国房地产税制改革的基本构想
7.3.1税制结构的整体设计
7.3.2具体税种设置
7.3.3完善税收征管制度
7.4征收统一物业税的制度设计
7.4.1税制要素设计
7.4.2税收征管及配套制度建设
第8章结论与展望
五、研究方法
1.文献综述法：是指通过本人在中共中央党校图书馆、国家图书馆、人民大学图书馆以及中国知识网等方式查阅、收集、汇总、归纳和整理国内外学者对房地产税理论研究的有关文献资料与专着，就这些文献资料进行分析、比较，从中汲取有价值的研究成果，并借鉴国外先进经验，在理解消化的基础上提出自己的观点。
2.规范分析法与案例分析法。规范分析法是一种价值判断的方法，主要证明某种事应该&是什么&
的方法。案例分析法是指通过具体的例子来证明分析，最后提出正确的结论。本文通过数据模型及上海、重庆房产税改革试点的做法，通过分析比较之后，并结合我国的国情，提出我国房地产税改革的基本设想。
3.比较分析法。是指把两个或两个以上事物的性质、特点、功能等进行相关对比，找出其差异性及不同点的一种分析方法。本论文就是采用这种比较分析法，认真分析和研究了国外几个发达国家及香港地区的房地产税收制度。分析它们的异同，学习借鉴其经验，为我国进行房地产税制改革提供参考。
4.定量分析方法。定量分析是指对某一事物的规定性相关的数量进行对比、分析，从中找出规律。本文通过数据模型的对比、分析，从房地产行业中的租、税、费三者之间的关系比较、分析，找出其规律，就是&税轻费重&,这为房地产税费改革提供有益的参考。
原文地址：，如有转载请标明出处，谢谢。
您可能在寻找开题报告方面的范文，您可以移步到开题报告频道（）查找
上一篇： 下一篇：
COPYRIGHT (C) 2011 – 2012 SBLUNWEN. ALL RIGHTS RESERVED.
硕博免费提供，博士毕业论文格式范文，为毕业生写解决写论文烦恼。
请问您需要论文写作或者论文发表服务么？
让客服帮你解决问题！合同法类毕业论文开题报告,与“一房数卖”中买受人的法律保护其救济途径相关法社会学论文
网站位置： ////写作范文资料阅读
合同法类毕业论文开题报告,与“一房数卖”中买受人的法律保护其救济途径相关法社会学论文
关于合同法及房地产及房屋方面的免费优秀学术论文范文，合同法类法社会学论文,关于“一房数卖”中买受人的法律保护其救济途径相关论文范文资料，对写作合同法论文范文课题研究的大学硕士、本科毕业论文开题报告范文和文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。 作者简介：张艳（1990―）,女,汉族,新疆石河子市人,在读硕士研究生,单位：新疆师范大学法学院,民商法专业,研究方向：民商法基础理论研究. 摘 要 ：一房数卖是指出卖人将同一房屋签订两个或者两个及以上的买卖合同,从而构成多个买卖关系的行为.在现实中,一旦发生一房数卖的情况,就会使得房屋交易的买受人这方存在较大的风险,也会影响到其交易中应该享有的合法权益,最终降低安全交易的可能.在一房数卖的情况中,数名买受人中谁会获得房屋所有权,因坚持物权法的相关规定.本文从买受人的权利保护角度出发,以房屋市场中的一房数卖的实践为基础,从买受人的权益保护角度进行剖析,并提出自己的看法. 关 键 词 ：一房数卖,买受人,权利保护,物权请求权一、一房数卖现象存在的原因 (一)问题的提出 随着市场经济的深入发展,房产交易的频繁,为了保护和鼓励交易,在私法领域中更加突出当事人之间的意思自治,由此“一房数卖”的现象在司法实践中呈现出不断增多的趋势. 在现实生活中常常有房屋的所有权人将已经签订房屋买卖合同的房屋再卖给其他购房者的情况,这种现象被称为“一房数卖”.尽管基于当事人意思自治而可以选择交易对象,但是此种行为本身就是背弃物权法、合同法的基本原则的,不利于市场交易甚至影响交易安全,是破坏市场交易秩序的行为. (二)原因分析 1.房地产相关法律不完善,尚未建立不动产统一登记制度 目前我国房地产转让的相关立法呈现出分散性、区域性和冲突性的特点,全国范围内没有完善统一的法律法规.随着现代化进程的加快,大量的集体土地被征收为国有土地,由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源,导致了我国房地产业无法实现真正的市场化,房地产的开发较为混乱,监管不力,特别是小产权房等问题的集中爆发,凸显了我国房地产市场的尖锐矛盾. 我国尚未制定出专门的不动产统一登记制度,由于目前房屋登记部门职能不明确、登记方式规范、登记机关的审查不力,都反映出我国目前在房地产产权登记与转让中存在法律监督不到位的情况. 2.出卖方在利益驱动下的背信弃义 在市场经济下的交易,更加强调私法自治,尊重当事人的意思自治,也为了鼓励市场交易,在这样的背景下,出卖人受利益最大化的驱使,往往存在重复卖房的行为.部分房屋出卖人也常常因房价上涨或他人出价更高等原因恶意违约,甚至欺诈买受人,损害了买受人的合法权益,也扰乱了市场交易的安全和秩序. 3.买受方注意义务未尽到 在房屋交易中,买受人一般会处于弱势地位,加之大多买受人法律意识比较淡薄、风险防范意识和处理能力比较缺乏,制约了买受人合法权益的行使.同时由于法律的不完善,买受人很少会尽到注意义务,《合同法》、《物权法》等相关法律规定和维护权益的手段在社会中维权成本较高,不利于买受人积极维护其合法权益. 二、一房数卖中买受人的权利及保护方式 (一)一房数卖的界定 1.一房数卖的概念 一房数卖是指出卖人将同一房屋签订两个或者两个及以上的买卖合同,从而构成多个买卖关系的行为.其法律特征：（1）房屋出卖方以即将
的同一房屋作为合同标的物,并且出卖人与多个买受人签订或订立买卖合同；但是从法律的层面上讲,同一个房屋的所有权只能是唯一的一个,房屋所有权只能由一个买受人享有,换言之享受房屋所有权的买受人是唯一的而不是多个的.如果在现实交易中存在一房数卖的情况,那么先
房屋买卖交易且优先
房屋有关的法律登记手续的买受人可以享有该房屋的所有权,相反其他的买受人则无法享有此房屋的所有权. 该文出处 （2）一房数卖中出卖人在明知一房数卖可能导致有的买受人无法交付房屋所有权的情况下,出卖人的行为则具有故意性,这会给现实房屋正常交易带来不可控的风险,降低房屋安全交易的可能,损害房屋买受方人的合法权益.由于法律上规定房屋的所有权是存在唯一性的,因而在现实交易中,如果一旦发生一房数卖,那就会造成出卖人无法履行对后买受方债权的承担,也会损害到先买受人的合法利益. 2.一房数卖中房屋的所有权权属分析 关于房屋一房数卖的多重设立、转让问题,最高人民法院出台过数个司法解释并对其有所涉及或作出了直接规定,包括:(1)《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释&#］7号)第10条；(2)《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第15条；(3)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释&#］11号)第6条. 目前,最高人民法院正在拟定的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)&#1年民法学会讨论稿)拟于第2条规定：“转让人就同一房屋订立数份合法有效的买卖合同,各买受人均提出权利主张的,按照以下原则处理:(一)已经
转移登记,但恶意
转移登记的除外；(二)均未
转移登记的,按照买卖合同约定已经合法占有房屋；(三)均未
转移登记亦未合法占有房屋,买卖合同成立时间在先.买卖合同虽然依法成立,但尚未生效的,应当以生效时间作为权利保护顺位的依据.”①由上述规定可见,最高人民法院对有关问题的处理已经形成了基本的认识和思路,而这些规则是否合适、完善,尚有讨论的空间. (二)一房数卖的买受人 一房数卖中的买受人指在房屋买卖交易关系中的买方当事人.在实际交易过程中,一般买受人的分类是：其一是根据合同成立的先后时间划分,可以分为先买受人和后买受人,这主要是从合同成立的时间来区分,是以时间为界定；还有一种分类是根据是否进行过法律规定的房屋登记手续进行登记,分为已经
登记的买受人和未
登记的买受人. 笔者认为,如果任意一方买受人取得房屋所有权,其他买受人的权益仅能基于债权关系而主张违约损害赔偿.同时区分买受人的主观善意与否,具有现实意义.如果买受人是善意,根据“物权优先性”的原则,房屋所有权基于买受人善意而取得,但是其他的买受人就不能主张其对房屋所有权的行使,他们只能根据债权而对出卖人因为主观而造成合同违约从而应该承担的有关法律规定的责任；此处需要强调的是如果买受人是善意,根据“物权优先性”的原则进行处理,其他买受人也不能够主张在先买受人已经存在的房屋合同规定享有的相关的房屋所有权权益.但是另外一个方面,如果买受人主观上具有恶意而造成其他买受人受到损害,则基于侵权行为可主张侵权责任,同时也可主张出卖人与恶意买受人的合同无效.如果在现实的一房数卖已经成为事实的情况下,针对存在多个房屋买受人的房屋所有权的归属问题上,需要我们界定出先买受人是否是善意或者是恶意. (三)一房数卖中买受人权利的法律保护 1.基于物权请求权的法律保护 物权请求权是指物权的完满状态受到妨碍或者有被妨碍的可能性,物权人为恢复其物权圆满状态,得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利.《物权法》规定了物权请求权的四种类型为（1）返还原物请求权；（2）排除妨害请求权；（3）消除危险请求权；（4）恢复原状请求权. 在一房多卖中,买受人通过登记取得房屋所有权而享有了物权请求权,可以对该房屋的占有人但并未取得房屋所有权的买受人行使.我国《物权法》第32条规定“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决.”第33条规定“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利.”第34条规定“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物.”
2、基于侵权请求权的法律保护 在一房数卖的合同中常有损害合法买受人主张房屋所有权的行为.对损害所有权的侵权行为则具有侵权行为的一般特征. 侵权行为具有三个基本构成要件有三个合同法类论文范文资料,如下： （1）损害结果.损害结果是指通过一定的行为造成权益人人身或财产上受到损害的结果.在一房数卖中损害合法所有权的买受人向该房屋的实际占有人主张所有权时,其拒绝返还房屋所有权,使合法买受人不能对房屋进行占有、使用、收益,从而使其所有权权能受到损害的结果. （2）因果关系.因果关系指对所有权的损害结果与侵权人的行为存在内在的关系.一房数卖关系中由于无权占有人对房屋的实际控制而使取得房屋所有权的买受人无法正常行使所有权具有直接因果关系. （3）主观过错.主观过错是指侵权人对于取得所有权的买受人主张所有权的行为存在抵触的心理状态.基于此种心理状态而采取了消极对抗的行为. 在符合此三种构成要件的情况下,合法所有权人可以采取积极的行为,保障自己的合法权益. 三、一房数卖中未获得房屋所有权的买受人的救济途径 (一)买受人的权利保护顺位应坚持占有优先保护说 物权的目的在于界定财产的归属秩序,即由财产归属秩序的确定而达到提高使用物的效率以满足人们物质所需为目的.通说认为,物权的优先效力不仅指物权有优先于债权的效力,即物权人凭其直接支配标的物而优先享受权利的资格,亦指在各物权人内部,成立在先的物权优先于成立在后的物权.占有是一种对物的事实上的管领力,对占有的保护有利于社会平和秩序的维持,有利于物权体系的完善.对占有物权法上的保护可分为自力救济和公力救济即占有保护请求权. 占有优先保护理论可以避免在发生房屋数卖的情况下,在明知该房屋发生数个卖买卖合同且已经被他人占有而购买的买受人,在无法取得房屋所有权的情况下,基于占有优先保护学说,无法对抗占有人而放弃购买,从而规避合同风险. (二)善意第三人在一房数卖中的特殊保护 《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记,不需要登记的已经交付给受让人.” 善意取得人是指买受人与出卖人进行买卖房屋交易,经登记过户,买受人基于善意而获得所有权.在一房数卖中,善意第三人作为买受人而取得所有权,善意第三人可以避免合同标的物存在的瑕疵,基于法律的特殊规定而获得保护.根据物权行为理论,物权变动必须要有物权的合意,其表现形式是公示登记或交付.②善意第三人交易中因登记而取得房屋所有权,其交易不受此房屋是否因多重买卖而产生的瑕疵影响.通过对于善意第三人的特殊保护,确保一房数卖中善意买受人的权益,保护交易安全,防止恶意买卖行为的发生. (三)未取得所有权的买受人的违约赔偿请求权 在一房数卖中,在后买受人明知出卖人与先买受人订立房屋买卖合同仍然购买的,主观上存在恶意或与出卖人串通,从而导致其他买受人受到损害的,未取得所有权的买受人应当享有违约赔偿请求权. 在一房数卖中,违约人基于给付不能而导致违约情形的出现,未取得所有权的买受人可以主张违约损害赔偿,赔偿违约所造成的直接损失和间接损失.直接接损失是违约人无法履行合同而导致受害人无法实现债权受到的直接损失.而间接损失是指在合同无法履行期间所造成的利益损失.未取得所有权的买受人相对于取得房屋所有权人来说,受到的损失是直接的,基于诚实信用原则,合同的相对人有义务积极履行合同. 由于出卖人基于自身利益的考量,在同一房屋所有权上,设立多个买卖合同,从而导致买受人无法取得所有权,从而受到的损失应当给予未取得所有权的买受人获得违约赔偿请求权的权利. (四)买受人应在合同中约定违约金 基于合同法中公平原则、诚实信用原则的规定,买受人在与出卖人签订房屋买卖合同中应当约定违约金并明确违约金的数额.违约金有惩罚和补偿的双重性质,在合同中约定违约金,能够有效的促使出卖人积极履行合同,保证房屋买卖合同的顺利履行. 违约金的承担应具备三个条件：(1)合同相对人一方有违反合同行为的事实.当一方当事人存在违反合同规定的行为下,另一方当事人才能要求违约方支付违约金.当一方发生不履行、迟延履行等行为都应是导致违约金的支付的违约条件.支付违约金应以不违法法律规定为前提,在合同中规定违约行为类型,明确支付方式. (2)在合同中约定了违约金责任.由于《合同法》中明确规定了违约金承担的责任方式为约定违约金责任.违约金责任须以合同双方当事人在合同中事先约定为前提.如果在合同中双方当事人没有违约金责任的约定,当合同发生违约事由时,合同相对人不能要求违约方支付违约金.同时,违约金的约定须符合法律规定,不能违反法律规定擅自变更违约金的数额限制. (3)违反合同行为无免责事由.我国《合同法》采用严格责任原则,当合同当事人存在违约行为,只要该行为无免责事由,违约一方就须承担违约责任.但是若合同当事人的违约行为具有免责事由,合同违约方就不承担违约金责任在内的所有违约责任.
写合同法论文的要求 播放:30955次 评论:4507人四、结论 一房数卖往往会引起较多的纠纷,主要是因为一房数卖行为的关键是房屋所有权的归属问题,一房数卖中数个买卖合同出合同法规定的无效情形以外,一般认为都是有效的.对一房数卖的法律保护是基于合同产生的违约责任和侵权行为产生的侵权责任两种情况.现行法律规定中当二者发生竞合仅能主张其中一种责任.相较而言,主张侵权责任能够获得更多的赔偿,而主张违约责任则相反.在一房数卖的情况中,往往出卖人想谋求利益最大化,与多人签订多个合同,谋求利益最大化.与此同时,往往在先的买受人受到的损害最大, 社会经济发展中,房屋买卖是当今中国人最为重要的交易行为.房屋买卖市场的交易安全,事关社会稳定、经济发展.一房数卖行为是在交易过程中出现的不利于房地产市场发展的问题之一,为了确保市场交易自由,维护市场交易秩序.针对一房数卖的普遍性,保障在交易中处于相对弱势的买受人一方,加强对于买受人的权利保障,有利于维护房屋买卖市场的稳定、健康发展.
“一房数卖”中买受人的法律保护其救济途径参考属性评定
有关论文范文主题研究:
合同法相关论文范文
大学生适用:
学院学士论文、学位论文
相关参考文献下载数量:
写作解决问题:
毕业论文开题报告:
文献综述、论文选题
职称论文适用:
杂志投稿、职称评初级
所属大学生专业类别:
论文题目推荐度:
参考文献 [1]魏振瀛．民法学[M]北京：北京大学出版社,2009． [2]梁慧星,陈华彬．物权法[M]．北京：法律出版社,2010． [3]梁慧星.民法总论[M]．北京：法律出版社,
像全日制学生一样上课,只需要提交博士论文,通过严格的博士论文答辩,可获得博士学位. “文博士”不能成为卖文凭的通道参考属性评定
有人大代表提出的“中组部把这些博士官员都招来考一下”的建议,附和赞同者甚众. 如此“文博士生”参考属性评定
用)时,不会产生因第三方提出侵犯其专利权,商标权或其它知识产权而引起的法律和经。知识产权际服务贸易市场准入目录.,与对外贸易有关的知识产权保护,第二十九条国家依照有关知识产权的法。
现增加营养、避免增肥和促进社会和谐的作用. 关于“红烧肉”的博士文参考属性评定
有关论文范文主题研究: 关于文学作品的论文范本 大学生适用: 自考论文。
张非常考究的学位审定书上签字,并再喝一杯酒祝论文答辩圆满结束. 费孝通的博士文答辩“花天酒地”参考属性评定
有关论文范文主题研究: 关于社会学的论文范文。
律,政策,制度,司法保护等环境.,6,公司xxx产品要出口到xxx国家,需要进行专。知识产权基础性法律研究中知识产权谈判的一个重要法律文件.虽不同合作方式有着不同的协议内容,然而,不。
律的保护,都具有价值和使用价值.有些重大专利,驰名商标或作品的价值要远远高于房屋,汽车等有形资产.,?根据世界知识产权组织公。知识产权基础性法律研究中知识产权谈判的一个重要法律文件.。
究等.,各指导教师对兴趣小组同学从思想上教育,纪律上严格要求,技能上认真辅。环境保护划》,并通过市人大审议,颁布实施.国家有关环境保护法律,法规,制度及地方颁布的各项环保规定,制。
日—。大学生环境保护论文漫画山东大学2016年"星巴克大学生环保践行者",立项资助结题书,项目名称,,项目起止时间,年月日—年月日主要活动开展情况,,(应标明活。论乡村留守儿童法。
中房地产投资6.88亿元,增长40.9%.国民经济和社会发展中存在的主要问题是:固定资产投资虽然达到预期目标,但投。土地承包经营权中的法律问题"两手并用的,方针,要求将"礼"的基本原。