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澳洲 |去昆士兰做农场主：被大自然环抱的优质土地，多用途发展潜力巨大
&&来源：居外原创
如果您有成为农场主的梦想，那么机会已经来到您的眼前——这块在售的农场土地带来独一无二的置业机会。您将有机会一并拥有所有设施，并且可以和业主商谈一并购入家具，拎包入住，尽快享有乡村生活并开启所有业务。宜居土地贴近自然，环境幽雅出行方便这块土地面积为263英亩或106.4公顷，位于马里伯勒（Maryborough）市以西18公里处，东距赫维湾45分钟路程，可观鲸，靠近弗雷泽岛——赫维湾是阳光海岸大学（University at Hervey Bay）所在地。土地距离马里伯勒市的Brolga剧院只有 20分钟路程，可前往该剧院观看现场表演和参加娱乐活动，因此尽管这里是幽静休闲的农场生活方式，但是同样也可以享有丰富精彩的娱乐生活。 农场位于昆士兰马里伯勒市以西18公里处，占地面积为263英亩。当地每天有快速列车通往布里斯班；火车站位于土地前方15分钟路程处。另外附近也有优秀的公立、私立学校；私立学校提供从小学到12年级课程，这些学校位于土地前方15分钟路程处，每天有校车来此接送学生。对于有孩子的家庭来说，这里的生活十分方便，为孩子也提供了非常好的成长环境。这里有清洁的空气，没有交通噪音，环境幽雅舒适，十分贴近自然。您可以和家人在此体验地道的乡村生活方式，在大自然的环抱中幸福生活。当地气候冬季平均23℃，夏季平均32℃，非常舒适惬意，真正是一片十分宜居的土地。 这里有清洁的空气，没有交通噪音，环境幽雅舒适，十分贴近自然。设施一应俱全，随时可拎包入住 土地上的现有住宅被5英亩带灌溉设施的葱茏花园所包围，环境优美。现有住宅位于一个5英亩的区域内，包含宽大房屋、工作室、车库、农具/工具棚、另一个大棚——这个大棚随时可改作会议室或旅馆。现有住宅带有5间卧室、2间浴室、酒吧区、电视室、大型娱乐区（12 米x 9米），并且还有宽大露台，露台带内置太阳能加热设备的游泳池，露台中有2个凉亭。厨房配有商业冰箱、大型步入式餐具柜、洗碗机、炉灶、烤箱、对流微波炉。 客厅宽敞舒适，红色皮沙发加上实木地板，美观大气。
现有住宅带有5间卧室，卧室阳台也可以随时休闲观景。
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澳洲资讯排行2017年11月农村土地应声涨价 想抢地当农场主变困难(图)|青岛|半岛网
　　党的提出，要加快构建新型农业经营体系，鼓励流转，扶持发展规模化、专业化经营。11月17日，记者调查发现，在青岛郊区，如今农村正在悄然发生变化。承租土地的价格虽然在涨，地却更难租了；去年每亩五六百元就能租到，如今每亩都涨到了800元至1200元，打算租地的人在增多，有地的农民却想把地攥在自己手里，这样才放心。为打消农民对土地流转的担忧，胶州有的农村已经在试点“农村土地承包经营权确权发证”。看到国家出台的新政策，岛城的们都很高兴，期盼着更多的政策细则出台。　　A 目前现状　　价涨了，包地却难了　　在岛城现有的农村土地流转方式中，转包可能是最普遍的一种，从本村或邻村农民手中租地是主要手段。11月17日，记者采访中了解到，随着党的十八届三中全会提出多项涉农改革的政策，如今农村土地流转的情况正在发生改变。　　“我最大的感受，就是现如今租地难了，而且价格还涨了。”刘忠法，是胶州市铺集镇东黄姑庵村人，说起他的名字，当地人都知道他是“种地大户”—— 近1000亩土地，全部自己家负责种植。说起当今农村土地流转的现状，刘忠法这样告诉记者。　　“我从2002年开始扩大种植规模，那时候一亩地的租赁价格为100元，接下来的几年里，租地价格逐年升高，2010年左右，每亩地大概在550元。到了今年，已经涨到800块钱。”刘忠法说，虽然租地的价格不断上涨，但租地却变得越来越难。“今年我原本打算再租300亩地，但到头来只租到了160亩，特别是近期国家宣布新的改革政策后，手里有地的农民似乎攥得更紧了。”　　刘忠法告诉记者，他如今有土地近1000亩，主要是种植马铃薯，历经多年租来的土地，分散在4个村子里。“本村的土地能成片租的很少了，我要扩大种植规模，只能转向邻近的村子。”刘忠法说，在涉农改革政策出台后，不少有地的农民把地看得更重了，轻易不愿租出去，总觉得在自己手里才踏实，而这种心态无疑增大了土地流转的难度。　　无独有偶，遇到租地难困惑的，还有胶州胶北街道办事处店子村的郭嘉良。2013年之前，他通过租赁一共种植280亩地，2013年，通过土地流转，又增加100多亩。但郭嘉良说，如今租地的价格涨得很快，高的已经到了1200元/亩。“但即便涨钱，地还是不好租。”郭嘉良说，现在农民对土地的重视远超以往，特别是在看到涉农改革有了新政策，都知道手里的地是“宝贝”，租赁时变得更加慎重了。　　有的农村试点发放确权证　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。　　但在采访中，有农场主、种粮大户反映，不少农民不太愿意出租土地。很大程度上，是担心出租时间太久，害怕失去了土地的承包经营权。为了打消农民的顾虑，岛城有的郊区在想办法破题。像胶州，有的已计划进行农村土地承包经营权的确权颁证，通过这种方式，为土地流转提供保障。　　据胶州胶北街道办事处店子村的郭嘉良介绍，他们村将在今年年底前，完成农村土地承包经营权的确权颁证工作。“如今农村土地流转给我的感受，就是长租有点困难，很多农民不愿意租的时间过长，总觉得心里没底。但对承包经营权进行确权颁证后，农民手里便有了个凭证，将来不管土地怎么转包，他都有个实实在在的证据，证明这块地的承包经营权属于他。这就像买房子要办房产证一样，一证在手，农民对土地流转将更加放心。”　　郭嘉良说，“等农民有了确权证，相信地能好租些。”　　农场带动农民增收，一年赚百万　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，鼓励农业的规模化、专业化、现代化经营。而事实上，在此之前，岛城已经有不少种粮大户、家庭农场、农业合作社。11月17日，记者也了解到新型农业的确带动了农民增收致富。　　胶州市铺集镇东黄姑庵村“种粮大户”刘忠法告诉记者，从事农业规模化种植10年，他的年收入从2002年的1万元，增加到今年的100多万元，收入增长了百倍。刘忠法告诉记者，现在这些地都是大面积成方连片的，“地连成片，就能使用大型机械，像播种机、打秧机、收获机，甚至喷洒农药、培土、锄草，都是机械化操作。这在以往地少的时候，是根本不能实现的。”刘忠法说，规模化种植，节省了很多人力，像喷洒农药，100亩的土地，只需四个人操作两台机器，一天即可完成。　　胶州胶北街道办事处店子村的郭嘉良坚持种植玫瑰花，今年他也尝到了甜头。“去年亩产是400多斤，按每斤花朵12块钱算，一亩地的收入接近5000元。今年的亩产量达到了1000斤，一亩地的毛收入在12000元，刨除各种成本，每亩地净收入8000元左右。”郭嘉良说，今年收获的玫瑰花一共有25亩，这样算下来，能收入20万元。　　“经过几年的摸索，我也坚定了种植玫瑰花的信心，今年我增加了种植规模，扩大到150亩，这其中多数是玫瑰花，还有少部分薰衣草。如果能保持今年的收成，相信待收获时，收益也挺可观。”郭嘉良告诉记者，农业的规模化种植，不仅让他积累了财富，还带动了村民的增收。“像采花的时候，我需要雇佣大量零工，一般都是从本村雇，像那些五六十岁在家的老年人，都能干这个活儿，一般一天能收入近百元。退一步讲，假如没有这个农场的话，这些人也就没有采花赚钱的机会。”　　门槛提高，想当家庭农场主难了　　家庭农场在青岛是个新鲜事物，但是发展的速度可以用井喷来形容。时间的节点就是中央“一号文件”出台前后，敏锐嗅到农业产业化商机的人纷纷到工商部门注册成为家庭农场主，当时记者采访的时候，因为数量增长速度快甚至连青岛市农委都掌握不了最新的数据。　　今年3月份，记者探访本市几大家庭农场，并分别咨询了胶州、黄岛、即墨、莱西、平度五个区市，当时了解到的数据是仅这五个区市完成注册的家庭农场就已经有68个。“当时注册家庭农场是非常简单的，很多种粮大户或者合作社的负责人都可以到工商部门注册成为家庭农场主，所以数据几乎每天都在变。”11月17日，胶州一位家庭农场主跟记者透露说，虽然政府鼓励发展家庭农场，但是缺乏统一的注册标准要求，也造成了家庭农场的“层次不齐”，“都叫家庭农场，有的可能有几千亩地，有的可能只有几十亩地，而且经营的方式可能跟原先的合作社并没有区别，只是换了个名头而已。”　　政府部门很快发现了这个问题，所以现在审核家庭农场方面已经大大提高了门槛。“具体的政策因为全市没有统一的标准，各区市要求还不一样，不过总体已经都严格了，像注册家庭农场正规的土地流转合同等材料是必须要提供的。”该农场主说，“中央一号”文件的出台、再加上党的十八大提出要“加快构建新型农业经营体系”的改革决定，让更多的人开始把注意力转移到农村，肯定会有越来越多的人想当家庭农场主，而政府把关的“门槛”估计也会更加严格。　　农民看改革&&&&胶州胶北街道店子村村民郭嘉良&&&&规模化种植的步子会迈得更大　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，鼓励农村土地承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。这其实表明了一种趋势，即农村土地流转会更加普遍，未来随着农村土地承包经营权确权颁证，我们从市场上租地会更规范，这无疑会让我们的规模化种植步子迈得更大、更稳。　　胶州市铺集镇东黄姑庵村“种粮大户”刘忠法&&&&趁着好政策，抢占土地流转先机　　看到国家改革的政策里专门提到了农村土地流转，并赋予了农民更多的权利，这让我们这些靠种地为生的人信心更足了。国家都支持土地规模化种植，鼓励农村土地流转，我肯定会在这条路上继续走下去。未来我会扩大土地流转的规模，因为即便我不这样做，也会有别人干。趁着现在租地价格还低，我会抢占先机。　　胶州市家美农场主冷学家&&&&让农场主吃了颗“定心丸”　　对于党十大八提出“加快构建新型农业经营体系”的改革决定，我觉着这是解决当下农业发展面临的新问题的有力措施。其中明确提到要鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式的规模化经营。这个规定给我们家庭农场主吃了定心丸，让我们可以放心大胆去投入经营，这也能更好地惠及周边村民，共同致富。　　青岛九龙七彩甘薯农场主孙志刚&&&&政府应该出台土地流转指导价　　在土地流转上，新改革决定赋予了农民更多的自主权，市场化运作决定土地流转的价格能更好地保障农民利益。不过，我觉着，下一步细则出台要明确土地的产权责任，明确受益方。另一方面政府要出台土地流转指导价，避免土地流转过程中出现漫天要价的情况。　　B 存在问题　　实际操作还需更多细则　　“随着越来越多的年轻人走出农村，走到城市里，很多村庄的土地都是由留守老人耕种。”胶州市家美农场冷学家说，“现在随着工业化、城镇化的快速发展，农业生产经营面临着很多新情况新问题，年轻劳动力进城以后，地由谁来种？现代农业又该种什么，怎么种？这都是亟需解决的问题。”冷学家说，农户个体的小生产跟市场需求很难对接起来，造成农产品价格波动大，谷贱伤农、菜贵伤民的现象时有发生，而且以往农民种田多是从经验出发，生产效率很低还有农户土地间留空会造成土地的浪费。所以传统的农业种植模式确实需要在根本上进行改变。　　至于怎么改？冷学家说，党的十八大提出了改革措施，其中明确提到了要鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式的规模化经营。另外还有财政项目资金直接投向符合条件的合作社或者财政补助形式的资产转交合作社持有和管护等。　　“这说明，土地流转已经纳入了中央重点改革的内容之一，以后肯定要重点发展的，这对于我们家庭农场来说，跟吃了定心丸一样，可以放心去经营自己的农场。”冷学家说，也正是看到了改革政策，他又刚刚花1万多购置了一台播种的拖拉机，下一步还将购置更多的农机设备。但他认为，改革政策好，但只是规定了一个大方向，具体可操作性的细则还盼能早日出台，比如流转土地如何保障，税收如何优惠，财政如何补助等。　　胶州市九龙镇西宋家莹村的一个山岭，有着一片贫瘠、没人想种的土地。青岛九龙七彩甘薯的农场主孙志刚就是从360亩、原先亩产收入不足1000块钱的土地开始了自己的农场主生涯。对于建设新型农业经营体系的改革新决定，孙志刚觉着，对于促进家庭农场等规模化农业发展有很大的好处，但是有一个关键问题，需要先行解决。“眼下我认为很重要的一个问题，就是土地的权责不清晰。农民有口粮地、承包地、宅基地，不同土地性质是不一样的。每种土地到底是属于谁的，承租方要跟谁签土地流转合同，产生的效益村集体、村民、承租方三方如何分配？最好要有明确的规定。”孙志刚说，权责不明确，会造成承租方、村民相互“害怕”对方，可能就造成土地流转的卡壳。　　担心出现流转“钉子户”　　今年3月份，记者现场探访胶州市农场主发展情况的时候曾了解到，作为新兴家庭农场的负责人，他们最担心或者最害怕的就是，好不容易流转来的土地，前期的投资都已经投进去了，农场开始见效益了，结果地却被农户给突然收回去了。虽然家庭农场主在土地流转时会跟本村或邻村的农民签份流转协议。但是因为缺乏相应法律条文的规定以及对违约的判罚标准，所以如果租赁土地的农户非得把地要回去，有时候还真没办法。　　11月17日，记者再次采访时，对于土地保护的问题更加担忧了。新决定给了农民在土地流转上更多的自由选择权，完全市场化运作。有的农场主就担心，是否会出现土地流转“钉子户”？“成立家庭农场，要承包几百亩地，但是其他土地都按照市场价格给租下来了，唯独有那么几十亩土地的农户不租怎么办？”孙志刚说，所以他希望在保证农民自由选择权的前提下，政府能出台一个土地流转的指导价，“每个区域，不同地块产值分别有多少，流转的话值多少钱，由政府来定个指导价。这样能尽可能避免个别农户漫天要价。”&&&&党十大八公布的新的改革决定中还提到，鼓励和引导工商资本到农民发展适合企业化经营的现代种养业。假如有一位有钱的城里人，现在想到农村去包地，发展现代农业，应该如何操作呢？对于这个问题，记者采访的四位农场主纷纷摇头说，虽然有这么个鼓励政策，但是实际操作起来却挺难，即便是有钱想要流转到土地也很费劲。　　原因是什么呢？一位农场主说，现在对于土地流转的方式并没有明确的规定，承租方和农户直接谈也可以，和村里谈也可以，但是跟农户一家家谈太费劲，而且面积太小。“一般至少以村为单位来承包土地。但是从中央一号文件出来以后，人们对于投资农村的发展前景已经开始看重，尤其是新的改革决定出台后，持有土地的农民也都在观望，他们对自家的土地也是待价而沽。”这位农场主说，本身流转土地就比较难，而第二三产业发达，土地流转率高的地方已多被抢占，“有了商机谁都想抢占，尤其是掌握政策信息者。前段时间注册了很多‘空壳’农场，有土地但不好好经营，只盼着能领到更多政府的‘补助’。”　　为了避免这个问题的出现，在家庭农场的标准上要有明确规定，而且最好要有准入、退出机制。“符合标准的、认真经营、给农民创收的要奖，而挂空壳、浪费土地等要取消资质，甚至给予处罚。”这位农场主建议说。　　C 专家说法　　改革令人期待，土地将让农民更受益　　围绕农村土地流转、发展现代农业，11月17日下午，记者也采访了青岛农业大学合作社学院院长李中华。他认为，从党的十八届三中全会传递出的改革信息看，农村未来会发生很大的变化，尤其是土地流转、现代农业，会给农村、农民、农业带来变革。“国家鼓励农村土地流转，赋予农民从土地获益更多的可能，特别是在农村土地承包经营权确权后，土地的价值将会提高，带给农民更多的利益。”　　李中华说，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中涉农方面的改革方向，是继续推进农村改革的体现，也含着更多有利于农民的考虑。“将来农村的土地、农民的宅基地，自身的价值会增加，不管是流转还是征用，农民获益的空间在增大。”李中华认为，农村土地承包经营权确权后，农民可以选择出租，也可以选择以此入股合作社，不论是家庭农场，还是合作社的成员，未来都能从农业中得到更多的附加值。　　大力倡导现代农业，这是未来的趋势，就青岛而言，可以尝试都市型现代农业。除了保证农产品自给自足，还可以多发展乡村旅游、休闲观光、农家采摘节，这样便能把城乡结合起来，不仅让农民获益，还能让城市的市民提升生活品质。”李中华说，未来现代农业还将向第二、第三产业延伸，之间的联系会更加密切。“三农改革，不仅要让农民受益，也要让城市受益。”　　“需要注意的是，随着改革框架的出台，各级政府和有关部门要引导农村土地承包经营权有序流转，发展适度规模经营，同时确保在流转过程中引导农民自主选择土地流转的形式，不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力。”李中华说，在这个过程中，如何实现效率与公平的双赢，是一道重要课题。“效率就是实现城镇化和农业现代化的奋斗目标，公平就是消除经济差距、实现城乡统筹和全面小康。”　　文/图 记者 李伟伟&&尚青龙 （来源：半岛网-城市信报）
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租地农场主
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租地农场主是自己只有部分或没有土地，主要靠租入农场、农业工人进行耕作，并按照契约规定向土地所有者交纳的。
租地农场主简介
马克思说：“租地农场主成了这种农业工人的实际支配者，成了他们的剩余劳动的实际剥削者，而土地所有者现在只和这种资本主义租地农场主发生直接关系，而且是单纯的关系和契约关系”（《马克思恩格斯全集》第25卷，第 901页）。
租地农场主租地
租地农场主交纳给土地所有者的，是农业工人所创造的的一部分。因此，租地农场主与土地所有者一起瓜分，共同剥削雇佣工人。
租地农场主产生背景
租地农场主租地的产生
租地农场主是在封建制度瓦解过程中逐渐产生的。由于各个国家的社会历史背景和农业中资本主义发展的道路不同，租地农场主产生的条件以及他们在农业中所占的地位也就各不相同。英国是租地农场主产生得最早也是最典型的国家，在14世纪下半叶，原来身为的管事，逐渐成为租地农民，由土地所有者提供土地、种籽、牲畜和农具，他们的地位虽同自耕农没有多大区别，但已使用少量雇佣工人来耕种土地。以后，这种租地农民逐渐成为分成农或半租地农场主，由土地所有者提供土地和一部分经营资本,其余资本则由他们自己筹集,双方按契约规定的比例分配全部产品。随后代之而起的就是专靠使用雇佣工人的真正的租地农场主。到16世纪末，英国已出现一个“资本主义租地农场主”阶级，到19世纪末，租佃农场经营制度已在英国居于统治地位。1895年在英国的英格兰和威尔士农场总面积为2470万英亩，其中经营面积在 100～500英亩以及500英亩以上的农场约占78.2%。同年在英国（包括苏格兰）28.6万个农场中，雇佣农业工人的农场约占55%以上。
租地农场主租地的发展
美国独立革命（）以后，以个体劳动为基础的农民经济得到普遍发展，在不断自发分化的过程中，以为基础的大量建立和发展起来。南北战争（）后,废除了奴隶制,在农业中有较大发展。到20世纪初，已经成为美国农业中占统治地位的形式。在1910年,约占全部农户1/6的资本主义大农场，生产了美国农产品价值的一半以上。在法国，直到第二次世界大战以前，农村中仍以占优势,但资本主义租佃农场也有一定发展。到战后,在一些发达的资本主义国家，由于国家对农业的干预和渗入农业，土地所有者和往往合而为一，租地农场主的比重显著缩小。
在某些资本主义国家，习惯上仍把那些租入土地但不雇佣工人或只雇用少量短工从事个体经营的租地农民，也称为租地农场主。他们的经济力量比较单薄，在中往往被资本主义大农扬所排挤。