[转载]童牧野按语1709商铺房返租两年的陷阱
童牧野按语1709商铺房返租两年的陷阱：
看点：“2006年7月包租期满临近交房时，业主发现原设在商场内的山信公司已人去楼空。而在售楼广告中吹得天花乱坠的‘新上海庙街名品服饰商厦’却是一片狼藉，根本无法交房。记者近日来到中华路上的蓬莱大厦，发现除了一楼有几家沿街的商铺开张外，二楼以上的商铺从未出租营业。由于水电不通，自动扶梯无法启动。据业主告知，商铺的建筑面积从十几到上百平方米不等，业主有一次性付款的，也有银行按揭的。原以为拿到了产证，房子应该是安全的。加上包租2年，绝大部分业主甚至很少去现场关心。如今商场这般模样，业主们才知道自己陷入了一个精心设计的圈套。买受人2004年6月初就陆续拿到了商铺产证，可出卖人山信公司自己直到日才拿到整个商场的产证。三手产证先于二手产证颁发，明显不正常。”参见新闻《拿到产证拿不到房，发展商圈钱人蒸发：蓬莱大厦商铺业主欲哭无泪》（周骏，新民晚报）。
刁德三随感：多年来，师傅童牧野一直再三、再四、再五地向来函请教商铺投资事项的弟子们反复警告：商铺、写字楼将连续很多年严重供过于求。而且，商铺的所谓售后返租代为经营的销售模式，骗局极为常见。针对那种诈骗、犯罪现象，2009年上海市的新政策是严禁整块商铺分割成若干单元出售。普通老百姓，对那种商铺花式销售的骗局应惹不起、躲得起，买房要买就买自己能住、要住的房子，交房、拿产证的手续正规，无疑点。而在这起典型案件中，所谓的发展商，还不算是坏事做绝的，还没有把商铺一铺多卖，也没有抵押贷款后不还款不解押，只是留下个水电不通的烂坯楼，略胜于烂尾楼。受害者的产证、商铺都是真的，只是靠它们做发财的美梦，破碎了。
新闻《拿到产证拿不到房，发展商圈钱人蒸发：蓬莱大厦商铺业主欲哭无泪》（周骏，新民晚报）。
记者& 周骏
在普通人的心目中，房地产权证是国家法律认可的权证，只有颁出产证的房屋才能受到法律保护，才是安全的。可是善良的人们怎么也不会想到，在现实生活中，居然还有拿到了产证却拿不到房子的咄咄怪事。
1& 事情原委
位于上海市黄浦区中华路号的蓬莱大厦，是一幢2003年初竣工的商住楼，开发商为上海大桥建安发展有限公司。1-4层裙房面积5165平方米，5-26层为住宅。
2003年初，陈德旦、陶开晓、谢作珊和林玉贺4人以温州身份证从开发商处各买下蓬莱大厦一层裙房，日分别获得上海市房地产权证。
2003年9月，上海山信房地产有限公司（以下简称山信公司）以“发展商”的名义，将蓬莱大厦裙房分割成231套商铺，冠之以“新上海庙街”在媒体上刊登售楼广告。广告上的预售证号“沪房地市字（2003）第004665号”，其实只是山信公司法人代表林立贺个人拥有的蓬莱大厦裙房四楼的产权证号。
2004年初，陆续有来自全国各地的购房者与山信公司签订房屋买卖合同，根据签约时间的先后，约定的交房时间有的是日，有的是9月31日。同时，另一家由林玉贺任法人代表的上海山信商业服务有限公司又与购房业主签订了2年的包租协议，租金则优惠在房价里。
2004年6月开始，业主陆续拿到盖有上海市房地产登记处大印的房地产权证，同时又吸引来更多的购房者。
2006年7月包租期满临近交房时，业主发现原设在商场内的山信公司已人去楼空。而在售楼广告中吹得天花乱坠的“新上海庙街名品服饰商厦”却是一片狼藉，根本无法交房。
记者近日来到中华路上的蓬莱大厦，发现除了一楼有几家沿街的商铺开张外，二楼以上的商铺从未出租营业。由于水电不通，自动扶梯无法启动，一位自称受山信公司委托看管商场的张师傅陪同记者走消防楼梯来到三楼。借助手电筒的光亮，只见商铺之间被简陋的板壁分割，屋顶管道交错全部裸露在外。沿走道一面是落地玻璃隔断，外加一扇折叠塑料移动拉门，窄窄的走道做了吊顶，铺了地砖，装修很粗糙。张师傅说一楼的电是经营者自己设法拉来的，他只是在此代为看管空房，每月山信公司会有人给他送来工资，但他从来不知道山信公司在哪里。据张师傅透露，曾有业主尝试进来营业，因现场条件实在太差而只得作罢。
2& 欲哭无泪
据业主告知，商铺的建筑面积从十几到上百平方米不等，业主有一次性付款的，也有银行按揭的。原以为拿到了产证，房子应该是安全的。加上包租2年，绝大部分业主甚至很少去现场关心。如今商场这般模样，业主们才知道自己陷入了一个精心设计的圈套。
业主小周，2004年初用家里的动迁款买了一套商铺，准备自谋生路。谁知上当受骗，母亲也气得病倒在床。小周如今只能和父母挤在11平方米的房子里生活，母亲一谈起这房子就流泪。
业主沈先生、吕先生、于先生、周先生等都是因下岗、企业倒闭而获得一些资金，他们把领取的下岗费、买断费，再加上举债买了商铺，谁知至今拿不到房。业主刘女士把辛苦赚来的钱再加上银行按揭总计100多万元买下一楼的一套商铺，因买房受骗夫妻埋怨导致离婚。现在刘女士下岗在家，还要独自承担每月4000多元按揭还款。
业主袁老师、王老师、陈阿婆、洪阿婆、金老师等，都是退休在家的老年人，他们用毕生的积蓄买了商铺，只图晚年有个依靠。如今一提到这些事，就会潸然泪下。
3& 维权受阻
由于购房者素不相识，又分散在全国各地，所以联系非常困难。业主张先生便每逢双休日到现场去，等候前来了解情况的购房者，再把他们的联系方法留下来。就这样，2个、5个、10个……迄今已联系上了近百个业主。在一些热心业主的牵头下，大家踏上了前途难料的维权之路。
由于找不到山信公司，从2007年开始，业主先后到各级政府职能部门上访投诉。从黄浦区政府信访办、区房地局、区建委、区卫生监督所、区消防局、房产所在地老西门街道，到市政府信访办、市房地局信访办、市政府督解办，以及山信公司的注册地长宁区仙霞街道……业主们找遍了所有他们认为能找的部门，但没有任何实质性的进展。
2008年1月，业主朱某根据合同约定，到上海市仲裁委员会投诉山信公司不交房，房产不符约定，要求退款。结果被告知因已获得产证而败诉。
2009年6月，2户业主状告上海市住房保障和房屋管理局和上海市规划和国土资源管理局（即原上海市房屋土地资源管理局），认为被告在“颁发房地产权证时未依法进行审核违规颁发产证”，“要求确认该具体行政行为违法”。黄浦区人民法院于日以“超过法律规定的起诉期限”为由驳回起诉，同时将案件受理费50元也退还给了原告。
4& 过程蹊跷
在业主举步维艰的调查中，一些细节浮出水面。
在4个温州人的产证上，都注明“已购商品房抵押”，其他权利人为“中国银行黄浦支行”，抵押金额从380.2万元到500万元不等，债权履行期限从“日至日”（据业主了解已于2006年还清贷款）。
黄浦区房地管理局给业主书面答复称：上海山信房地产开发有限公司“于日才通过买卖取得蓬莱大厦1-4层商场产权，产证编号为：号”。由于“分割变更、转移登记等手续均由上海市房地产登记处办理”，而不像原开发商所有手续在黄浦区办理，因此区里“无法核查”。
黄浦区建设委员会日书面答复称：蓬莱大厦1-4层裙房改造分割工程“至今尚未到我委相关部门办理竣工备案手续”。
黄浦区公安消防支队的“建筑工程消防验收的意见书”透露：从2005年6月到2006年6月，蓬莱大厦裙房的消防3次验收都不合格，一直到日才通过消防验收。
黄浦区卫生监督所日的网上邮件答复称：蓬莱大厦裙房改建项目“至今未向我部门申请办理公共卫生许可证”。
根据业主提供的信息：曾有20套未售出的商铺被山信公司抵押在英国渣打银行上海浦西支行，抵押期限从日到日。
根据山信公司注册地长宁区仙霞街道政府给业主的信访答复和从工商部门了解到的情况：上海山信房地产有限公司日注册，法定代表人林玉贺出资510万元人民币，另一股东冯强出资490万元人民币；日该公司已注销税务手续，但前不久又通过了年检。和业主签订商铺包租协议、并在商场外墙“青史留名”的上海山信商业服务有限公司成立于日，法人代表为林玉贺，注册资金50万元，该公司从2006年起未再年检，2009年5月被吊销营业执照。两家山信公司注册地都在长宁区茅台路612号，原为仙霞街道招商引资办公室，现为某养老院食堂。据周边邻居说养老院的老板就是山信公司股东之一的冯强，但业主始终找不到这个长宁区的“名人”。
5& 疑点重重
作为房地产主管部门的原上海市房屋土地资源管理局给业主的信访答复称：“市房地产交易中心根据有关商委、建设、消防、卫生等管理部门批准文件，办理了中华路号1-4层商场分割的变更登记，符合19号文规定。”
答复中的“19号文”，是指上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会日颁发的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（沪房地资权[2004]19号）。其中第一条规定：“商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的”，权属单元是指“具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位”。
19号文第三条规定，商场需将权属单元分割转让的，“房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续”；“分割建设工程竣工验收后，持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产登记机构核准变更登记的，房地产权利人方可进行转让”。由此可见，19号文对施工前的报批和竣工后的验收以及转让颁证条件都有明确规定。但事实上，蓬莱大厦商场分割改造工程程序本末倒置，直到今天都不具备变更登记的条件。不知道市房地局作为颁证依据的所谓“管理部门批准文件”都是些什么文件。
众多小业主买的商铺其实已是三手房，可房屋出售方山信公司却一直以“发展商”的身份发布售楼广告误导购房者。买受人2004年6月初就陆续拿到了商铺产证，可出卖人山信公司自己直到日才拿到整个商场的产证。“三手产证”先于“二手产证”颁发，明显不正常。
日发布、6月1日起实施的建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。“售后包租”涉嫌违法早已有定论，山信公司依然顶风操作，主管部门是如何监管的？
记者注意到日山信公司与某业主签订的一份房地产买卖合同中，从头到尾出卖人（甲方）栏里都是空白，既无“发展商”的企业名称，也无公章。明明房产抵押在银行，却盖着“该物业无抵押关系”的印章，显然有“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之嫌疑。这种买卖合同不知如何通过了房地产登记部门的审核。莫非还真有阴阳合同？
根据种种线索，我们可以基本还原这一商业运作的全过程：
林玉贺、冯强等于日注册成立上海山信商业服务有限公司，仅50万元的注册资金说明只是家小公司。2003年初林以包括自己在内的4个温州人的身份证分别签下购买蓬莱大厦商场的合同，随即将购房合同抵押给银行10年，获得近2000万元的资金。2003年3月，林玉贺与冯强投资1000万元注册成立上海山信房地产开发有限公司，同年9月开始，以“发展商”的身份在媒体上发布售楼广告。尽管此时房产还抵押在银行，山信公司也未取得商场的产证，然而，该公司能“请”出盖着政府大印的产证“保驾护航”，足以让广大小业主深信不疑。再用业主的购房款和银行按揭，于2006年提前还掉了银行的抵押贷款。而两年的包租，不仅使业主放松了警惕，以致发现后也已过起诉期限，同时让山信公司有足够的时间卖掉绝大部分的商铺。最后，扔下一座基本不具备交房条件的商场逃之夭夭。
从第一次接待来报社上访的业主起，记者就觉得这很可能是一起上下勾结、坑害业主的商业欺诈。合同抵押、组建公司、违法转让、非法包租、猫腻合同、违规操作、串通颁证、圈钱走人……这一系列策划得滴水不漏的商业运作，可谓是“空麻袋背米”的典型案例。而成功的关键，得益于某些职能部门的配合。正如业主所言：如果没有那一本本象征着法律尊严的房地产权证，我们怎么会相信？在这出精心设计的骗局中，房地部门的相关人员恐怕不能光以业务不熟作为推脱的借口。
其实，蓬莱大厦商场事件只是房地产市场违法交易的一个案例。据业内人士透露，采用分割转让售房模式的商场，不少存在这样那样的问题。
不过，蓬莱大厦商铺的业主还不算最倒霉的，毕竟房子还在，也没被抵押。只是要妥善解决这一牵涉到众多业主利益的历史遗留问题，有关部门光有同情心显然不够，更需要智慧和魄力。
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官方公共微信万科销售1709亿刷新行业纪录
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昨日股价大涨的万科A（000002）今日发布了2013年年报，身为龙头房企，万科去年1709.4亿元的销售额再度刷新行业纪录，而公司此次高派现的分配预案也超出了市场预期。
昨日股价大涨的（000002）今日发布了2013年年报，身为龙头房企，万科去年1709.4亿元的销售额再度刷新行业纪录，而公司此次高派现的分配预案也超出了市场预期。年报显示，2013年万科实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%；实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；每股收益为1.37元；净资产收益率为19.66%，继续保持在历史高位水平；公司分红预案为每10股派现4.1元。派现率大幅提升万科年报显示，公司将向投资者每10股派现4.1元，派现率接近30%，每股股息同比更是增长127.8%。如果按昨日公司收市价7.32元简单计算，万科的税前股息率达到了5.6%。值得注意的是，多年来万科一直推行低分红派现率的方案，如2012年每股收益1.14元，当年分红为10派1.8元，派现率比例15.7%，2011年和2010年的派现率也在15%左右。万科的理由是房地产企业融资渠道受限，资金需求压力大。此外，万科的净资产收益率水平较高，而投资者取得分红后，再投资收益率水平也难超越万科。但不少投资者则认为，获取分红是投资者的权利，公司没必要过多考虑投资者的行为，只有坚持高分红才是回报投资者最直接的表现。万科还在年报中表示，未来公司将在2013年现金分红率的基础上，稳步提升派发现金红利率指标。首提“小股操盘”模式从销售数据来看，2013年万科实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15%和21%，年度销售金额再度刷新了行业记录。截至2013年末，万科合并报表范围内尚有1437.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1623.3亿元，较2013年初分别增长6.1%和13%，充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。去年万科房地产业务结算均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率为12.01%，较2012年下降1.07个百分点。对此，万科董秘谭华杰表示，事实上自2010年起，万科的结算利润率已经呈现下降趋势，但通过提升经营效率，万科的净资产收益率反而逐年上升。在年报中万科还首次提到，未来公司将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。谭华杰表示，万科拟推广的“小股操盘”轻资产模式，是受到美国合作伙伴铁狮门的启发。利用互联网而不盲从近期，万科总裁郁亮带队的中高层管理团队拜访了阿里巴巴、腾讯、、小米等互联网公司，引发外界一些猜测。而本次年报的致股东信中，万科正式对自己的学习心得和结论做了“文艺范”的表述。万科称，移动互联网时代的种种梦想，“如烟花绽放，绚烂迷眼，面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。”万科认为，互联网带来的变化，只是让公司和客户变得更贴近，互联网提供了效率更高的工具，但性价比在任何时候都是竞争力的核心，极致是互联网时代的重要特征，专业化也正是万科一直追求的方向。理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好，这就是万科的答案。
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