地方官员严重超编 这么多人能不腐败？ - ※国家纪事 -
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地方官员严重超编 这么多人能不腐败？
　　看看我们一个普通的城市,负担是多么的大啊
　　我是内江一个卫星镇的居民,在我们镇上,总人口一共2点五万人,结果你猜吃皇粮的有多少人?
　　1 ZF,DANGWEI这一块,有编制的达230多人,没有编制的至少也有100人,想想,镇长不会想些主义把自己的儿子之类的安排进去嘛?
　　2 镇工业商业管理所20人(有熟人在里面上班),派出所30人(同样也有熟人在里面上班)
　　3 中学,小学教师(国营的)总人数达到360多人。
　　4 医院这一块,已统计的东兴区第X医院,以及镇第二医院,医生总数在200人左右。
　　以上这四大块中,还没有包括乡一级的。
　　就一本村为列：本镇一共有七个村,四个居民委员会,每个村至少编制7个公务人员,那么一共就是至少80人左右。
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官吏多如牛毛&&人浮于事
喜欢户外行走、攀登、摄影！
做张做智做张做智做张做智重中之重在
北京很快就会对薄案调查做出惩处定论
官吏多如牛毛&&人浮于事
hhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhh
sdvfsdfvsdfvsdfsdfsdfsdfsd
腐败已经常态化了。 。
没什么,这叫中国特色。
以上这四大块中,还没有包括乡一级的
路上别忘了看风景深圳龙岗区片区发展分析报告
―――szhome研究发展部
孟竞 吴茂萍
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第一章、龙岗环境分析
&&&&&&&一、龙岗概况
&&&&&&二、龙岗区经济发展现状
&&&&&&三、居民生活水平
&&&&&&四、商业
&&&&&&五、工业
&&&&&&六、发展成就概况
第二章、龙岗街道片区概况
&&&&&&平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳
第三章、龙岗区各功能片区分析
&&&&&&一、五大城市规划组团
&&&&&&二、五大高新技术产业片区
&&&&&&三、三大工业园区
&&&&&&四、三大商圈
&&&&&&五、四大房地产片区
第四章、龙岗区片区支柱产业分析
&&&&&&一、高新技术和先进制造业
&&&&&&二、物流产业
&&&&&&三、旅游产业
&&&&&&四、文化产业
第五章、龙岗中心城定位及发展分析
&&&&&&一、英国及韩国卫星城的发展
&&&&&&二、深圳中心区的发展
&&&&&&三、龙岗中心城发展及前景
第六章、龙岗片区发展利弊因素分析
第七章、龙岗片区发展预测
第一章、龙岗环境分析
一、龙岗概况
&&&&&&&&龙岗区是深圳市的市辖区，
日正式建立，位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，地理位置得天独厚。全区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。全区2004年末总人口1241042人，比上年增长10.5%。其中户籍人口246769人，比上年增长8.1%；外来人口994273人，比上年增长11.2%。
二、龙岗区经济发展现状
&&&&&&&&龙岗区2005年上半年经济增长速度为24.5％，增速居全市六区第一位。2004年，龙岗区国民经济生产总值597.9亿元，比上年增长20.1%；工业总产值1208亿元，增长26.0%；全社会固定资产投资218.5亿元，增长29.4%；社会消费品零售总额119.7亿元，增长18.5%；城镇居民人均可支配收入2.7万元。
&&&&&&&&2004年，龙岗区大多数经济指标增幅高于全市平均水平。尤其是固定资产投资，全年累计超过200亿元，增长29.4%，高出深圳市14.4个百分点，位居六区之首，成为深圳市名副其实的投资热点。
&&&&&&&&龙岗各街道经济发展颇具特色，如平湖的现代物流业、布吉的电子信息产业、横岗的眼镜行业、龙岗的服装制鞋业、坪地的高桥品牌系列工业村、坪山的新材料行业和先进制造业、坑梓的家具行业、葵涌的生物制药产业、大鹏的新能源行业、南澳的旅游业等等，形成了集聚效应。
三、居民生活水平
&&&&&&&&龙岗区人民生活富裕，人民收入保持增长态势。据统计，至2004年底全区城镇职工人数为12.04万人，工资总额为415771万元，人均月工资2975元；全区居民人均收入达到28251元，其中可支配收入为27071.64元，居民家庭收入的67.6%用于消费性支出。2004年底农村城市化改革顺利完成后，在全市率先实现了城市化人员基本养老保险参保率和退休金发放率两个100%，全区符合参保条件的6万名原村民全部办理了养老保险，符合退休条件的1.7万名原村民都按月领取了800多元养老金，并享受了相应的医疗保险待遇，初步形成了城市化人员新的社会保障体制。
&&&&&&&&龙岗在历史上就是著名的商埠。近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布全区,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。
&&&&&&&&2004年，工业生产总量不断攀升扩大，增长幅度逐步提升，运行质量不断提高，经济主导地位突出。全区实现工业总产值1207.9亿元，完成工业增加值394.65亿元，占全区生产总值的66%，对全区生产总值增长的贡献率达64.9%以上。在工业产业结构方面，全区规模以上工业企业532家，其中超亿元的重点企业133家，成为稳定和拉动全区工业经济发展的决定力量；高新技术产业完成总产值547.2亿元（在地口径），成为工业发展的主动力和支柱；民营经济保持迅猛发展势头，2004年共吸引民企总投资66.68亿元，为建区以来的最高水平；全区规模以上工业涉及的27个行业大类，有19个行业为正增长，已形成了以电子信息产业等高新技术产业为龙头，机械、服装、家具、玩具、塑胶制品和金属制品等传统行业协调发展的新格局。
&&&&&&&&目前，全区工业产业布局已基本形成，分别为西部经济区、中部经济区、东部经济区、高新技术产业带片区和传统产业集聚基地，深圳市大工业区（出口加工区）也设在区内。全区工业用地总面积为41.91平方公里，土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，不断创新工业区开发模式，以新型的工业化理念集中在全区开发建设三大工业园区，即新生－高桥片
区、碧岭片区和金沙－沙田片区，并力争在未来5－10年内打造成为珠江东岸的重要高新技术产业基地、先进制造业基地、加工制造业技术支援基地。
六、发展成就概况
&&&&&&&&龙岗建区以来，大力推进基础设施建设，积极扩大对外开放，努力改善投资环境，全区国民经济和社会事业各项指标持续快速增长。目前，龙岗经济发展进入新的增长周期，社会事业全面进步，人民生活质量日益提高。2004年，实现地区生产总值597.90亿元（现行价），第一、第二、第三产业比例由1992年的12.6：60.7：26.7调整为1.01：72.63：
26.36；全年出口118.1亿美元，实际利用外资10.01亿美元，其中外商直接投资达到2.8亿美元，初步形成了以工业为主导，“三高”农业稳步发展，现代物流、商贸、运输、文化产业、房地产、海滨旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。
第二章、龙岗街道片区概况
&&&&&&&&按行政划分，龙岗区下辖11个街道片区，有平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道
&&&&&&&&布吉街道位于深圳市中部，龙岗区西南部，南临深圳闹市区的罗湖区，离香港新界仅8公里，距国际大海港盐田港20公里，距深圳宝安国际机场35公里，是粤东、闽、赣等地进出深圳经济特区的咽喉地带。布吉联检站与沙湾联检站将布吉街道与特区连成一片，地理位置十分优越。
&&&&&&&&布吉街道面积86.6平方公里，总人口88.1万人，其中户籍人口7.5万人。
&&&&&&&&布吉的交通设施十分完备，京九、广深、平南铁路和深惠公路、梅观高速公路、机荷高速公路、水官高速公路纵横交错，深圳市第二火车客运站和地铁即将开工，公路网络四通八达。
&&&&&&&&2002年初，的前身布吉镇被广东省统计局评为“广东省农村经济综合实力200强镇”第一名，布吉被国务院体改委小城镇改革发展中心确定为全国12个“联合国可持续发展小城镇项目”试点镇之一，被广东省确定为省“小城镇健康发展综合试点镇”，成为“近郊性小城镇”改革试点典型。
&&&&&&&&改革开放以来，布吉经济社会发展以邓小平南巡讲话为标志，分为前后两个时期：1992年前的10多年是布吉经济发展的打基础时期，1992年后是布吉经济进入快速发展时期。最近这十来年大致可以分为三个阶段：1992年至1994年为第一阶段，以“量”为特征，大力兴办以玩具、五金、服装等传统产品为主的工业企业。1995年至1998年为第二阶段，以“质”为特征，注重引进人才、技术和高科技企业，奠定了通讯、电脑、电子、电器等科技含量较高的工业基础，至今仍保持旺盛的增长势头。1999年至今为第三阶段，以全面“提升”为特征，注重调整经济结构，大力发展民营经济和第三产业，注重市政配套，为下一步基本实现现代化打下基础。
&&&&&&&&这三个阶段使布吉迈上了三个新台阶：1994年，工农业总产值突破10亿元大关，达到13.3亿元；税收过亿元大关，达到1.6亿元，成为深圳市第一个超过亿元税收的镇（街）；1998年工农业总产值突破30亿元大关，达到35.3亿元，税收也接近5亿元关口，达到4.85亿元。2003年，布吉工农业总产值（在地口径达）474.9亿元（不变价），按可比口径增长23.9%；实现GDP172亿元，同比增长23.5%，税收完成29.36亿元，同比增长25%；预算内地方财政收入12.22亿元，同比增20.43%；村级经济总收入4.19亿元，村民平均纯收入30673元，农村人均分配12581元。2003年第一、二、三产业结构比例为0.12:69.77:30.12。工业是布吉经济发展的支柱。布吉现有工业企业近2000家
，其中外商投资企业1100余家，民营企业近900家，历年累计引进外资超过150亿港元，全国最大的民营企业华为公司就落户在布吉。目前，布吉有6家民营企业产值名列全国同行业第一位，形成了以信息产业和家电产业为集聚效应的民营产业群。
&&&&&&&&布吉房地产业发达，年销售面积60多万平方米，其开发量占龙岗区的60%，有中海怡翠、四季花城、中城康桥、阳光花园、桂芳园、大世纪等花园80多个。近年来国际国内著名商业巨头沃尔玛、新一佳、天虹、华润万家、顺电等纷纷进驻布吉，改写了布吉商业布局。2003年，社会商品零售额达23.4亿元，同比增长29%。现已形成了大、中、小型商家配套，及8000家个体户为补充的商业网络。
&&&&&&&&龙岗街道紧靠龙岗区委、区政府所在地―中心城，辖区面积64.12平方公里，人口近30万。
&&&&&&&&龙岗街道办事处拥有优越的区位优势和得天独厚的发展优势。具有完善配套的基础设施、雄厚的工业基础和珍贵的可供开发的工业用地。交通方便快捷。深惠、深汕一级公路和惠盐、机荷、水官高速贯穿而过，距罗湖海关、平湖编组站、盐田港、机场仅半个小时路程。
&&&&&&&&工业基础雄厚。辖区内建有厂房300万平方米，各类企业1200多家，投资者来自港澳台、日本、韩国等多个国家和地区、电子、轻工、纺织、皮革、商贸、旅游服务业和房地产业已形成规模。
&&&&&&&&龙岗街道已发展成为深圳东部区域性金融中心，工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、民生银行等十二家银行都在龙岗并设了支行，方便各界投资发展。龙岗的保险业近年得到较快的发展，人民保险、平安保险、太平洋保险都相继在龙岗开设了分支机构，保险业务广阔，险种齐全。另外，龙岗还兴建了证券交易部。交易部设备先进，服务良好。
&&&&&&&&龙岗在历史上就是著名的商埠。近年来，商贸、房地产业已成为龙岗街道第三产业发展的龙头，辖区内共有29个商贸市场。第一、第二市场及农产品批发市场等各大市场销售畅旺；深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸企业购销两旺；龙兴、龙昌、龙平等商业大街繁荣热闹；第二工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区，初具规模的商业网络体系已经形成。辖区内10条商业大街将陆续建成，一批高标准的住宅区如九洲家园，鹏达花园、雅谊祥苑等已投入使用。
　　平湖街道位于龙岗区西北部，东与横岗街道相连，西与宝安区观澜街道接壤，南与布吉街道毗邻，北接东莞市，是深圳市至东莞市、龙岗区至宝安区的交汇点。街道面积41.8平方公里，总人口约35万，其中户籍人口15666人。下辖10个社区居委会。平湖街道是深圳市海、陆、空交通网络集汇点，深圳市东西部港区（盐田港、蛇口港）以及深港和内地的交通枢纽，集货物运输、仓储、加工、配送为一体的珠江三角洲和华南地区的物流重镇、商业旺镇、工业强镇。
&&&&&&&&2004全年实现地区生产总值55.98亿元，比增20.3%；工业总产值98.65亿元，比增24.2%；社会消费品零售总额11.47亿元,比增20.7%；固定资产投资总额13.81亿元，比增28.2%；预算内地方财政收入1.06亿元，增长11.2
%；实际利用外资1.15亿美元，增长6%；出口12亿美元，增长9.1%。其中地区生产总值、社会消费品零售总额、预算内地方财政收入、实际利用外资等指标的增幅均在全区平均增幅之上。引进一批高新大项目。引进各类企业93家，总投资2.8亿元，投资100万美元以上的外资企业7家，投资200万元以上的民营企业7家。第三产业加重提质。平湖物流基地签约项目7个，总投资超20亿元。华南城隆重开业。平湖第三产业比重提高8个百分点。民营经济发展壮大。引进民营企业32家，占引进企业总数的34%，吸引投资2.4亿多元。其中友信利锋电子实业公司投资1.2亿元。房地产经济成功启动。凤凰山22万平方米招标地以4.95亿元的较好价位拍卖给和黄地产。
　　葵涌街道位于深圳市东部，西连深圳经济特区，与海滨胜地大、小梅沙相邻；南濒大鹏湾，与香港九龙半岛隔海相望；北接澳头大亚湾经济开发区，腹地广阔；距沙头角口岸仅15公里，入境车辆二十分钟便可抵达葵涌。全街道面积103.9平方公里，下辖葵涌、溪涌、土洋、官湖、三溪、高源、坝光及葵涌社区居委会居委会，总人口约五万人。
　　葵涌街道旅游资源十分丰富，街道内海岸线长达31公里，是深圳市拥有海岸线最长的一个街道，清澈的海水，银白的沙滩，起伏的山峦，构成一幅美不胜收的风景画；坝光的旅游观光农业、旖旎的田园风光及海胆、鲍鱼养殖场更是别有洞天；座落在辖区内的溪涌工人度假村、核电专家村、南洋商业银行接待中心、金海滩旅游度假俱乐部等，以一流的设施、一流的服务恭迎八方宾客；作为葵涌标志性建筑的“金润大厦”更是集商场、会议中心、宾馆、酒楼、桑拿、按摩及北京中医专家门诊等于一体的全方位服务设施。修复一新的“东纵司令部”及“东江纵队纪念亭”还被深圳市政府列为爱国主义教育基地。
&&&&&&&&横岗街道是深圳市规划中的卫星城，横岗的发展一直非常重视规划，从上世纪九十年代初，便出现了第一代的农民统建新村塘坑新村，到后来闻名遐迩的荷坳新村，直到目前正在建设中的第四代新村-六约新村，都是发展经济、规划先行的结果。
&&&&&&&&横岗的眼镜业占到了全球市场的一半，每年达到几亿副，产品百分之九十出口到欧洲，占了欧洲市场的百分之七十，仅眼镜厂，横岗就有三百多家。横岗的家具、玻璃、印刷产品都有非常出名。目前，龙岗的两家四星级酒店-君逸酒店和圣德堡酒店都在横岗。
&&&&&&&&横岗交通发达，盐排高速、南坪快速、清平快速、沙荷路从中而过，而横跨横岗的深惠路改造、地铁三号线的建设也将于年底开工。
随着横岗辖区内路网的形成，未来横岗片区将形成以轨道交通为轴心，高快速路网为骨架，以区域性主干道为依托，以组团内干道为基础，结合次干道和微循环路网的交通系统，构成发达的“交通圈”。
&&&&&&&&坪地街道位于龙岗区东北部，东北及西北与惠州市接壤，东南与坑梓相连，西南与龙岗中心城毗邻，是深圳经济特区通往惠州、河源、梅州等地的交通要道，深惠一级公路、惠盐高速公路穿境而过，隶属龙岗坪地中心组团片区。总面积53.14平方公里；下辖6个行政村和2个社区；2003年年末总人口7.2万人，其中户籍人口1.15万人。坪地地势较为平坦，并因此而得名。近年来先后获得“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”和“广东省文明镇”等称号。坪地经济持续、快速发展。2003年，全年实现地区生产总值16.08亿元，工业总产值28.45亿元。招商引资稳步增长。协议利用外资总额5597.5万美元，实际利用外资2600万美元，出口总额4.18亿美元。
&&&&&&&&坪山街道位于龙岗区中部，辖区总面积127.22平方公里，东邻惠州市，西与横岗、龙岗中心城相连，南与葵涌和盐田区接壤，北与坑梓毗邻；下辖14个行政村和1个社区；2003年年末总人口9.5万多人，其中户籍人口2.05万人。坪山距市中心32公里，距离盐田港国际海运码头和深圳平湖铁路货运站仅20多公里，距离深圳宝安国际机场60多公里，深惠、深汕、深鹏等公路贯穿而过。辖区地势南高北低，山川秀美，旅游资源丰富。建设中的马峦高尔夫度假村集观光、娱乐、休闲、健身于一体，是深圳市综合性旅游开发区。正在建设中的深圳
市大工业区、出口加工区和宝龙工业区是深圳市未来5～10年最具活力和发展最快的经济增长点。2003年，坪山经济增速创新高。全镇实现地区生产总值25.2亿元，工农业总产值34.5亿元，协议投资额28亿港元，实际利用外资5560万美元。
&&&&&&&&坑梓街道面积46平方公里，总人口6万多人，是广东省确定的工业卫星镇和深圳市龙岗大工业区重要组成部分。
距深圳口岸40公里，距惠阳口岸5公里，距盐田港40公里，距深圳机场 约70公里。街道内有13座水库，其中松子坑水库是深圳市第二大水库。
&&&&&&&&近年来，该街道办引进一批外资、增资扩厂过亿元的项目，成为龙岗区引进大项目较多的一个街道办。其中有用地196万平方米、规划总投资40亿元的深圳市家具产业集聚基地，有用地41万平方米、投资10亿元建设的沃尔玛集团东南亚配送中心。
&&&&&&&&龙城街道办事处辖区总面积约61.14平方公里，管辖爱联、回龙埔、龙西、五联、紫薇、天健和愉园几个社区居委会。
&&&&&&&&龙城街道目前的工作思路是主攻高新科技工业园。规划建设五联朱古石、龙西红花岭、黄阁坑三个工业园，年内重点完成朱古石高新科技工业园700亩土地的开发配套和招商引资工作。另一方面，全力以赴做好爱联新老西旧城改造项目的建设实施，启动爱联岗背村的旧城改造。以招商引资或自筹资金的方法全面启动五联村清林径森林生态公园的规划与前期建
&&&&&&&&位于龙城街道龙平西路和龙城中路交界处的英国百安居龙岗店是龙岗区的首家国际装饰建材连锁店，投资总额为7000万港元，项目用地3万平方米，营业面积1.15万平方米，店内齐集家装建材各类型商品5万多种。它成为改变深圳关外建材零售市场格局的新力量，并对龙岗区的家居建材零售业的发展起到推动作用。
&&&&&&&&龙岗区南澳街道是深圳“东部大旅游”的重要发展地，辖区内有七娘山、东涌、西涌、桔钓沙、东山珍珠养殖场等优质的旅游资源，还有舞草龙、赛龙舟等引人入胜的民俗风情，令人流连忘返。
&&&&&&&&南澳有着极其优越地理自然条件，是深圳市最重要的海缤旅游度假胜地，也是以美鲜海产品为主要特色饮食及休闲的最佳去处，素有“深圳夏威夷”之称。这里依托其亚热带海滨城市特色和逐步发达的国际商务功能，建设了有国际水准的海滨度假设施、生态观光旅游设施。
&&&&&&&&大鹏街道地处深圳市东部的大鹏半岛，隶属广东省深圳市龙岗区，总面积82.81平方公里，总人口6万人，距深圳市50公里，离盐田港码头30公里，到沙头角海关35公里。经盐坝高速公路和坪西一级公路到深圳市区的车程30分钟左右，往返香港十分便捷。
&&&&&&&&改革开放以来，大鹏街道的各项事业得到了较大的发展：引进了100多家外商投资企业，形成了一个工业体系；开发了四大景区40多个景点，兴建了一大批旅游服务设施，每年吸引数十万游人观光游览；树立了“天蓝、海碧、青山、绿地、花红、城美”的大鹏新形象，先后被评为“全国小城镇建设示范镇”、“国家卫生镇”、“全国村镇建设示范镇”、
国小城镇科学建设百强先进单位”、“全国城镇优美乡镇”，被誉为深圳的“大氧吧”。大鹏党工委、街道办确定了新的发展目标----建立以旅游业为龙头、以第三产业为支柱、以先进工业为基础、以现代化农业相配套的协调发展的经济格局，把大鹏建设成为经济繁荣发达、综合环境优美、人民生活富裕的现代化、花园式海滨城镇和接待设施先进、服务质量一
流、区域特色突出的国际性、国家级、多功能、综合型的旅游度假区。
第三章、龙岗区各功能片区分析
&&&&&&&&根据不同的区域功能，除了把龙岗划分为11个街道行政区域
外，我们按功能特征把龙岗划分几个不同的功能片区，主要有五大城市规划组团、五大高新技术产业片区、三大工业园区、三大商圈和四大房地产片区。
一、五大城市规划组团
&&&&&&&&在深圳市政府颁布的《深圳市城市总体规划》（）里，深圳市政府为实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量，把优化城市组团式网状空间结构当作一项重要工作来抓。根据规划，深圳特区内重点完善城市中心功能，特区外整合为八大组团：
新安和西乡组成宝安中心组团；
&&&&&&&&福永、沙井和松岗组成西部工业组团；
&&&&&&&&公明、光明和石岩组成西部高新组团；
&&&&&&&&龙华、坂雪岗和观澜组成中部服务组团；
&&&&&&&&平湖、布吉和横岗组成东部物流组团；
&&&&&&&&龙岗和坪地组成龙岗中心组团；
&&&&&&&&坪山和坑梓组成东部工业组团；
&&&&&&&&葵涌、大鹏和南澳组成东部生态旅游组团。
&&&&&&&&在这八大组团里，龙岗区就占了五个。
1、布吉坂雪岗中部服务组团
&&&&&&&&布吉街道由于其优越的地理位置曾一度被称为罗湖的后花园，
其经济发展迅猛，商业发达，房地产业兴隆，人口密集，交通便捷，与特区相为一体，而布吉坂雪岗作为中部服务组团的一部分，它承载了许多服务功能，已经与特区密不可分。
2、坪山和坑梓东部工业组团
&&&&&&&&坪山和坑梓历来是深圳的工业重地，海内外著名企业纷纷落户两地，龙岗大工业园、碧岭―沙卜工业园区、金沙―沙田工业园几大工业园选址于此，亿元以上的项目比比皆是，而用地196万平方米、规划总投资40亿元的深圳市家具产业集聚基地，用地41万平方米、投资10亿元建设的沃尔玛集团东南亚配送中心正在紧锣密鼓地建设。作为深圳的东部工业组团，
坪山和坑梓名符其实。
3、龙岗和坪地组成龙岗中心组团
&&&&&&&&龙岗和坪地组成龙岗中心组团，根据深圳市新城市规划建筑设计有限公司与深圳市城市规划设计研究院研究的《龙岗中心组团规划》，龙岗中心组团的功能定位为：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规模2020年控制规模77万人。用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。
4、平湖和横岗组成东部物流组团
&&&&&&&&按照《龙岗中心组团规划》，平湖和横岗组成东部物流组团定位为深圳市重要物流基地和港口服务区；依托铁路交通和盐田港，将其建成先进制造业基地、综合商贸中心几区域交通枢纽型城市功能组团。2005年人口规模为105万人；2010年为115万人，2020年为118万人。用地规模为2020年规划103.75平方公里，人均城市建设用地88平方米。
5、葵涌、大鹏和南澳组成东部生态旅游组团
&&&&&&&&按照《龙岗中心组团规划》，葵涌、大鹏和南澳组成东部生态旅游组团定位为绿色、欢乐为品牌的国际性滨海旅游度假胜地，注重生态环境和生活品质的滨海新城区，深圳市重要的生态型研发产业基地。
二、五大高新产业区
&&&&&&&&高新技术产业是二十一世纪最有活力、最有希望的产业之一，是各国、各地区竞相发展的焦点。建区以来，龙岗的高新技术产品产值以年均65%的速度增长，2004年高新技术产品产值实现547.2亿元（现价，在地口径），是1993年的285倍，占工业总产值比重达45.3%，高新技术产业撑起工业半壁江山，已成为龙岗区经济的重要支柱和第一推动力。
&&&&&&&&伴随着高新技术产业的快速发展，龙岗区民营科技企业异军突起，2004年民科企业实现高新技术产品产值391.2亿元，占全区高新技术产品产值的71.5%。目前全区拥有科技型企业500多家，其中民科企业400多家，初步形成了以电子信息、新材料新能源、光机电一体化为支柱的高新技术产业群，是国内重要的通讯交换机、计算机及外设和二次充电电池生产基地，并涌现出华为、比亚迪、新天下等一批国内知名的民科企业。
&&&&&&&&根据深圳市高新技术产业带划分，龙岗有五大高新技术产业带，分别是坂雪岗片区、宝龙―碧岭片区、葵涌―大鹏片区、龙岗大工业区和东部海洋生物产业片区。
1、坂雪岗片区
&&&&&&&&位于龙岗区西端，东连布吉城区、南临福田中心区、西接宝安区龙华街道、北靠宝安区观澜街道，是深圳市总体规划的中部发展轴上紧靠市福田中心区的重要组团。片区用地面积2.7平方公里。片区距梅林海关1.5公里，距布吉检查站10公里。
&&&&&&&&该片区的目标是建成以电子信息产业为主体的高新技术产业园区，大力发展通信设备、电子计算机设备及其配件、精密仪器、办公自动化、工控仪器仪表及生物技术等高新技术产业，重点发展通信产业。
&&&&&&&&现已引进中国华为、石化集团、新天下集团、康冠电脑等国内外著名企业，其中华为技术有限公司占地面积约1.3平方公里，已投资数十亿元。随着一大批高科技企业的落户与投产，高科技产业生产基地的格局已初步形成。
2、宝龙―碧岭片区
&&&&&&&&位于龙岗区中心城以南，坪山街道以西，由宝龙工业城和坪山碧岭工业区及其周边地区组成。规划总面积为31平方公里。园区周边有四通八达的公路网，深惠高速、机荷高速、坪(山)西(涌)一级公路、深惠一级公路由园区周边通过，园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。
&&&&&&&&该片区作为龙岗四大片区的核心片区，目标是建成以大制造业为主体的先进工业园区，主要发展超大规模集成电路及配套产业、电子信息产业、光机电一体化产业、医疗器械及汽车制造业。
&&&&&&&&片区将分三期规划建设，目前已投入开发建设资金10多亿元，一期基本完成宝龙工业城西侧4.6平方公里范围内的“七通一平”。二期开发区是在坪山镇碧岭工业区东侧的3.9平方公里，已完成征地，已达到“三通一平”，均可立即投入使用。三期开发区是宝龙工业城和碧岭工业区的周边地区22.5平方公里，可建设使面积约15平方公里，水库面积2平方公里，
山地面积5.5平方公里。
&&&&&&&&目前，区内已有台湾太平洋电缆、兄弟工业、天马微电子、中集集装箱、中集专用车、深爱半导体、五洲龙汽车等多家企业已建成投产。
3、葵涌―大鹏片区
&&&&&&&&地处大鹏半岛，依山傍海，生态环境优越，是深圳沿海发展轴上的重要节点，由葵涌高新技术产业园和大鹏龙旗湾生态产业园组成，规划用四面积为19.5平方公里。
&&&&&&&&葵涌片区将重点发展生物医药技术和绿色电池产业。目标是建设成为低密度、组团式、生态化，集产学研于一体的现代化综合性产业园区，并成为国家东南沿海高新技术产业密集区的中心。
&&&&&&&&目前，该片区已累计投入建设资金逾15亿元，道路、供电、供水、通信、排污等基础设施配套齐全，社会服务设施完备。
&&&&&&&&该片区已引进绿鹏公司、三九集团、比亚迪公司、雄韬公司、知己集团等著名企业。
4、龙岗大工业区
&&&&&&&&位于坪山、坑梓两街道办的龙岗大工业区，以高新技术产业和先进技术工业为主导、配套兴办金融、房地产、贸易、服务业等第三产业的大型经济技术开发区域，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。
&&&&&&&&经过几年的开发建设，大工业区、出口加工区基础设施和配套设施日臻完善，一个现代化的新型工业城区已初具规模。世界著名的全球500强企业赛格三星、日立赛格、住友纳米等一批跨国公司已经落户大工业区。近年来，大工业区（出口加工区）累计引进项目91项，高新技术项目21个，项目投资总额2000万美元以上23个，累计协议投资总额17.83亿美元，累计实际利用外资1.9亿美元。91个项目中已正式投产的37个，在建的24个。91个项目中有70个是2001年以后引进的，协议投资总额和注册资本分别是前几年9.1倍和4.7倍。深圳出口加工区已有25个项目落户该区。
5、东部海洋生物产业片区
&&&&&&&&位于大鹏、南澳街道办，是重点发展现代海洋生物技术为核心的高新技术产业片区。总规划面积1300公顷，其中陆地园区104.395公顷,海洋园区500公顷。
&&&&&&&&根据功能规划，该片区按产业划分为“一个中心一个园”。“一个中心”即为研发中心：深圳市海洋生物高新技术研究、开发和引进的综合研发基地,
并具有海洋生物高新技术的孵化器的功能。“一个园”即为海洋生态园包括陆基生态园、滩涂生态园（海水养殖试验园）、海水生态园。
&&&&&&&&该片区产业未来发展方向是：海洋天然产物开发包括海洋新药、高分子材料和海洋生物活性物质的开发；海洋环保产业；海产品高产养殖及深加工。
三、三大工业园区
&&&&&&&&龙岗的发展不仅仅是今天，而且关乎明天和未来，在日通过专家评审的关乎深圳市未来工业经济可持续发展的《深圳市龙岗区三大工业园区概念规划》里，占地近900公顷的龙岗区新生―高桥、碧岭―沙卜、金
沙―沙田三大新工业园区产业规划蓝图已初步出炉:
&&&&&&&&龙岗将在未来5至10年内，成为珠江东岸的重要高新技术产业基地、先进制造基地、加工制造业技术支援基地。根据预测，到2010年实现再造一个龙岗工业产值规模，2020年实现再造三个龙岗工业产值规模，到2020年再造一个深圳工业产值规模。
三大工业园区的具体规划为:
1、新生―高桥工业园区
&&&&&&&&位于龙岗中心组团北部，大部分属坪地街道办辖区，南邻深惠路，拟规划区总用地面积1192.5公顷。规划定位为:以高新技术工业为主，传统工业为辅的环境优美的现代化生态工业园区，相当于再造一个坂雪岗工业区。规划两轴、四区，即富地路主要产业轴、环城路和丁山河之间的配套轴、富地路先进工业园和传统升级工业园、产业配套区和服务配套区。
2、碧岭―沙卜工业园区
&&&&&&&&位于坪山街道办南部，总面积约10平方公里。拟规划区总用地面积323.12公顷。规划定位为:坪山新城中心区的重要组成部分，以先进制造业和大型工业项目为先导，以高新技术产业以及配套产业为支柱的现代化工业基地。支撑产业为集成电路芯片设计、加工制造等。规划一条产业发展轴，一条中央城市走廊，两个产业圈，三个功能中心，四片产业园区。
3、金沙―沙田工业园区
&&&&&&&&位于坑梓街道办西北部，拟规划工业用地面积563.63公顷。规划定位为:龙岗区重要的工业基地之一，以先进工业为主，传统工业为辅，配套设施齐全、生活环境优美的现代化生态工业园区。主要发展装备制造业、家具和自行车传统优势产业等。规划丹梓大道产业轴，三大产业区、一个产业配套中心区、一个生活配套区。
四、三大商圈
&&&&&&&&龙岗在历史上就是著名的商埠。近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布全区,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。
&&&&&&&&按照目前龙岗的商业格局，龙岗可以分为布吉商圈、横岗商圈和以龙岗街道、龙城街道为核心的龙岗商圈。
1、布吉商圈
&&&&&&&&布吉商圈日渐也成为商家竞争的焦点。新一佳百货入驻布吉黄金地段后，在不大的范围内聚集了金鹏店、南城百货店、民润超市、华润超市等，商业竞争开始加剧。而沃尔玛在大芬开设分店，布吉商业迅速迈上了新台阶。
2、横岗商圈
&&&&&&&&随着君逸酒店、志健时代广场等横岗标志性商业物业的推出，横岗商业已经崛起。止前，在横岗街道中心地带不到两公里的范围内，聚集着两个大型购物中心、两个汽车城、两个家居装饰材料批发市场、两个眼镜城、两家四星级大酒店、一个电脑城、一条重点商业街和近十个明星楼盘……同时，装饰材料、家具、电子、汽车、建材、农副产品等各种大型专
业批发、零售市场和各种品牌专卖、连锁门店也如雨后春笋般迅猛发展。
3、龙岗商圈
&&&&&&&&龙岗商业已形成新旧商业圈更替并进，以新兴综合性商业为主导，并和各专业商业市场及街区商业有机相融的混合商业体系。主要形成了以龙平东路为主干的传统核心商圈和新兴的中心城商圈两大主要商圈。
&&&&&&&&第一商圈（核心商圈）：龙平东路――龙兴街传统商圈
&&&&&&&&以龙兴街（又称龙岗30米大街，3号地铁线总站）为凝聚核心，以龙平东路（又名龙岗老街）、深惠公路围合而成的传统商业区，也是龙岗发展得最为成熟的商圈。该商圈内有苏宁电器、国美电器、天虹商场、福临万众电子市场、人人购物广场、科迪宇手机超市、面点王、麦当劳等物业。目前，龙盈泰商业中心、柏龙、五洲风情大型购物中心的相继涌现和强
势介入，该商圈辐射效应及商圈整体核心竞争力得到进一步的提升。
&&&&&&&&第二商圈（次级商圈）：中心城商圈
&&&&&&&&该商圈主要以龙翔大道和龙城大道为主轴线，以龙平西路、龙福路、吉祥路、清林路为辅的新兴商圈。该商圈集中了新亚洲花园、紫薇花园、碧湖花园、欧景城、天健郡城、花半里、东方沁园、宇宏罗马公元等中高档住宅社区，大型商业项目如新龙岗商业中心、龙岗电子世界、龙兴国际、新一佳、世贸万佳百货、好百年家居广场、东方国际茶都也伴随着住宅社区的成熟应运而生。目前，龙岗中心城已聚集了百货、超市、专业市场、购物中心等多种商业业态。
五、四大房地产片区
&&&&&&&&在与关内不断相融的过程中，龙岗楼市逐渐走向更为广泛的蓬勃发展阶段，一方面区域内新兴的热点片区如横岗、坂雪岗相继崛起，形成了市场亮点，另一方面布吉、龙岗中心城也有了新的发展动向。
1、龙岗中心城：重兵集结
&&&&&&&&2004年，和兴花园四期、煦苑、天健?郡城、花半里和东方沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。2005年，锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区内都尚未出现。
&&&&&&&&与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。
&&&&&&&&在一级市场方面，中心城土地市场也呈现出众兵密布的情况。中心区附近，九州地产、鸿荣源、鸿基地产拥有100多万平米的土地储备；西北面，招商地产、融发、天健拥有近50万平米的土地；东南面，星河地产、名居地产拥有近50万平方米的土地。目前中心城至少有200多万平方米建面的土地掌握在各大发展商手中，其中有不少是市内的品牌发展商。
2、布吉：大盘崛起，各领风骚
&&&&&&&&布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪?水山缘、翠枫豪园?
湖光山舍、华浩源?绿谷、承翰?慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里、美杜兰华庭等项目也投放市场。
&&&&&&&&在布吉新推的项目中，引入注目的有翠枫豪园?
湖光山舍、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境建设等方面都开创了布吉楼市先河。石岈岭片区的中海怡翠山居、华浩源?绿谷、承翰?慢城、锦绣河山相继推出，瞬间使石岈岭成为深圳楼市一大热点。而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也颇为引人注目。
3、横岗：豪宅横空出世
&&&&&&&&中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。
4、坂雪岗及周边区域：未来人居高尚住区
&&&&&&&&以万科四季花城、万科城、万科第五园组成的万科族三大盘在板雪岗站创造了奇迹，它们不仅使板雪岗由沧海变为桑田，而且也创造了楼市升值的奇迹，中国建筑的奇迹，四季花城从一期的均价2800元升值到现在的6000元，而第五园均价已在10000以上，第五园还成了中国建筑精神的写照，业主好评如潮，趋之如鹜。
&&&&&&&&区域内中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关内人士的好评，均价在5000元左右。
&&&&&&&&以万科城、万科第五园为龙头的坂雪岗及周边区域已受到深港人士的关注，它发展方向是深圳未来的人居高尚住区。
第四章、龙岗区片区支柱产业分析
&&&&&&&&龙岗是深圳市面积最大的一个行政区，总面积844平方公里，约占全市总面积的43％。全区建设用地214平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。
&&&&&&&&目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。
一、高新技术和先进制造业
&&&&&&&&龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。目前，全区有大小工业企业5000多家，工业增加值占全市的23％，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控交换机产量约占全国的50％，眼镜出口量占欧洲市场的70％，充电电池生产规模为全国之最。区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天
下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。
　 龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域，在全市高新技术产业带“9＋2”片区中，龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙―碧岭、葵涌―大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的64％和54％。近几年，龙岗区高新技术产品产值以年均77％的速度高速增长。2004年，高新技术产品产值547.2亿元，占全区工业总产值的比例达到45.3％。
二、物流产业
&&&&&&&&物流业在龙岗区国民经济中占有十分重要的地位，2004年实现增加值约60亿元。2004年，龙岗区社会消费品零售总额为120亿元，现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家，营业面积为50万平方米左右。拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地
（物流园区），以及众多大型商场配送中心。
&&&&&&&&龙岗区的物流业处于蓄势待发的态势，眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区内，物流业成了龙岗新的经济增长点。在深圳市规划的6大物流园区中，龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区，已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海内外的物流龙头项目。
三、旅游产业
&&&&&&龙岗是深圳市生态资源环境最优越的区域。全区依山傍海，山林面积4.3万公顷，占全市的57％，森林覆盖率53.9％，远远高于全市的43.4％。区内有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。全区海岸线长达130多公里，大小沙滩21个，其中待开发优质沙滩19个，素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全市旅游发展布局中，龙岗区大鹏半岛是深圳市今后高起点、高标准开发建设的国际性海滨旅游胜地。
&&&&&&按照自然环境和历史发展龙岗区主要包括四大特色旅游度假区域：
&&&&&&鹏城村地区――历史文化保护区和人文生态旅游区；
&&&&&&溪涌地区――拥有自然生态特征和风情特色的山海小镇；
&&&&&&下沙迭福地区――综合性公共型旅游度假区；
&&&&&&桔钓沙地区――运动休闲为主的滨海旅游度假区。
&&&&&&主要景点及度假胜地有：金沙湾旅游度假区、金水湾度假村、溪冲工人度假村、东山珍珠岛度假村、浪骑游艇俱乐部、半天云村?世纪海景高尔夫俱乐部、桔钓沙（桔沙望月）、西冲?东冲、坝光乡村风景区、南澳渔村等。
四、文化产业
&&&&&&在2004年完成的《龙岗区文化强区建设规划和实施意见》中，龙岗区确定了重点培育的九大文化产业，分别是：传媒、油画、文化娱乐、体育、旅游、印刷、图书发行、饮食和教育培训。
&&&&&&以大芬油画为代表的油画业，经过多年的发展，已经形成了油画生产、收购和集中外销一条龙体系，大芬油画村成为中国油画第一村、国家文化产业示范基地，拥有个人油画工作室
700间、门店300家及画工8000名，2004年出口交易额达1.4亿多港元，产品畅销全世界，成为国际知名的“油画制造工厂”。
&&&&&&龙岗区还汇聚着 500家印刷企业，拥有像当纳利、天时、力嘉国际、中华商务这样的国际印刷业航空母舰，几乎可以包括印刷业的所有门类，形成了具有特色的印刷产业园。目前，龙岗区文化产业保持着
14%以上的年增长率，呈现出“数量大、产值高、亮点多”的鲜明特色。全区有文化经营单位 2000多家，从业人数接近15万人；2004年文化产业产值达40多亿元，占全区社会生产总值的8.2%；区内拥有象大芬村这样的一大批文化产业亮点。
第五章、龙岗中心城定位及发展分析
&&&&&&由于龙岗中心城定位为深圳的次中心区，因而关注龙岗中心城要从深圳的规划布局出发，为此可以寻求可比性地区区域功能特点，比如卫星城，比如CBD，从中分析总结，再比较龙岗中心城，从中预测龙岗中心城的发展前景。
一、英国及韩国卫星城的发展
&&&&&&1、卫星城及其发展
&&&&&&卫星城产生于英国。1902年，霍华德先生撰写名为《明天的花园城市》，提出了卫星城的理论雏形。
正式提出并使用“卫星城”(Satellite City)这个形象化概念的是美国的泰勒，他于1915年提出应在大城市郊区，建立类似宇宙中卫星般的小城市，把工厂从大城市人口稠密地区迁到那里去，以解决大城市因人口过密而带来的种种弊端。之后，在各国大城市
中也相继列入了建立卫星城的构想。英国率先建立卫星城，继英国之后，法国、日本、意大利、苏联、美国、比利时、荷兰、菲律宾、新加坡等国家，都纷纷建立起卫星城。
&&&&&&国外一些国家城市化的历程表明，当城市化率达到50%的时候，城市的分散作用开始超过集聚作用，会出现城市人口和产业向城外净流出和扩散的现象，主要是流向离城市中心地区不太远而生态环境相对较好的郊区，如大都市郊区的中小城镇或卫星城。这种郊区化或卫星城的发展方向不仅与大型城市经济发展水平有关，而且还与城市自身的规模大小有关。从
国外的一般经验来看，只有当经济发展水平达到人均3000美元左右时，大城市周围才有可能出现人口外迁和大量工业企业外移的现象。
&&&&&&世界许多国家的经验证明，卫星城已成为区域性中心城镇的一种重要的形式，它可以疏散市区工业，改善市区生态环境；转移中心城市的先进科学技术、资金、管理经验，带动城市周边地区生产力快速发展；可以疏散市区人口，控制市区人口发展规模；改变市区与郊区的二元结构，形成市中心区、近郊区、卫星城镇、远郊区等多层次的城市结构。当然，各城
市应该根据经济发展阶段和城市化的水平来确定发展哪一类卫星城。
2、英国卫星城发展
&&&&&&根据相关资料，世界上最早发生城市郊区化的大城市是英国的伦敦。到19世纪末20世纪初，英国城市化率已超过70%，郊区化进入快速发展时期。这一过程主要沿两个方向进行:一是建立城乡要素结合的“田园城市”；二是建设卫星城。主要目的在于分散中心城市的人口和经济活动。
&&&&&&英国卫星城的发展经历了几个阶段：第一代卫星城即卧城，居民的工作和文化生活仍要到主城；第二代卫星城则有一定数量的工厂企业和公共设施，居民可就地工作；第三代卫星城则独立性相对较强，基本上独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的；目前，卫星城已发展到了第四代，即多中心敞开式城市结构，用高速交通线把卫星城与主城联系起来，主城的功能扩散到卫星城。
3、韩国卫星城发展
&&&&&&根据对韩国的卫星城了解，其在城市规划建设过程中，注意发挥地利优势，努力向现代标准靠拢，确保卫星城真正具有吸引力。
&&&&&&首先，在布局上由近及远，逐步外扩。第一批几个卫星城均建在距汉城30至40公里的交通要道附近或地铁能够延伸之处。等到更多的人认识到卫星城的优越性，地铁、电气铁路和公路网的延伸使更远处的卫星城到汉城的距离不再成为问题时，那么，人们就自然会向远处的第二线卫星城移居。
&&&&&&其次，发挥地皮便宜、造价低廉的优势。卫星城宅基地价格原本大大低于汉城；加之政府强化监管措施，严厉打击土地投机，并实行优惠政策，减免税费，使房价保持在低廉的水平。
&&&&&&再次，营造舒适、方便、清洁的生活环境。卫星城的人均税负低于汉城，但城市按高标准规划建区内商店、饭馆、学校、医院等生活服务设施应有尽有，布局合理，生活方便程度不亚于汉城市内；同时，卫星城道路宽阔、整洁，公园秀美、绿地成片，空气清新、水质良好，交通事故和治安案件发案率较低。
二、深圳中心区的发展
&&&&&&(一)、区域大环境――深圳中心区整体规划
&&&&&&1、 中心区简述
&&&&&&1）经过十几年规划、城市设计和市政建设的深圳市中心区，形成了一个随着市场经济的发育逐步生长和调整的规划设计典型。深圳中心区位于深圳城市地理中心，总占地面积607公顷。其中：南片区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北片区180公顷，是行政、文化中心；莲花山公园194公顷，是开放性城市公园。总建筑面积750万平方米，规划就业人口26万，居住人口7.7万人。
&&&&&&2）中心区是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心，是深圳实现“建设现代化国际性城市、区域经济中心城市及花园式园林城市”战略目标的重要空间基础。
&&&&&&3）中心区共进行了四次较有影响的城市设计：1996年中央核心区城市建设――李名仪的中轴对称方案；1997年中轴线复合空间系统城市设计――黑川纪章的立体复合型城市中轴线空间；1998年CBD街坊城市建设――SOM的重视和强调延街铺面的价值以再现城市街道的传统魅力；1999年中心区城市设计与地下空间综合规划――欧博迈亚的九宫格城市平面结构布
置和中轴线的“双龙飞舞”天际线，
&&&&&&2、中心区功能规划
&&&&&&1）行政中心
&&&&&&中心区的行政中心功能集中在已开工的市民中心内，市民中心位于中心区北区的中轴线上，内容包括政府办公、博物馆、工业展览馆、档案馆、会堂及市民活动及庆典场所等，总建筑面积20万平方米。
&&&&&&2）商业中心
&&&&&&中心区新城市购物中心商业建筑面积为18万平方米，投资总额约13亿人民币，定位于超大型、标志性、高档次、多功能，集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、展览、高科技、文化、休闲、娱乐于一体的综合性场所。将对促进深圳商业发展、完善城市功能、填补深圳超大型多功能综合商业设施的不足起到重要作用。
&&&&&&3）文化中心
&&&&&&中心区的文化中心功能将为深圳市民、国际商务活动及游客提供适宜的文化活动空间，进一步营造具有国际认同感的多元城市文化氛围，为将深圳建设成现代文化名城创造条件。中心区的文化设施主要位于北片区内，内容包括文化中心、少年宫、中心广场、水晶岛及市民中心内的相关设施。
&&&&&&4）商务中心
&&&&&&几十栋的规模宏大高档写字楼，聚集着实力雄厚的企业王国。这里是专司创造财富神话的群落，这里有商务空间的最高聚集度。
（二）、区域小环境――深圳CBD
&&&&&&1、国外CBD借鉴
&&&&&&1）CBD理论。
&&&&&&世界CBD最早产生于美国，它是应经济的发展而产生的、对城市经济起着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到后来多核心城市，再到现在的中央商务区。
&&&&&&2）国外CBD特征
&&&&&&特征一：地价与租金峰值
&&&&&&在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点周围地带往往成为的CBD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。
&&&&&&特征二：最高的交通可达性
&&&&&&处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。
&&&&&&特征三：城市功能聚集中心
&&&&&&管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。
2、深圳CBD规划
1）中心商务区CBD
&&&&&&中心区南片区的主要功能是城市中心商务区，是深圳市交通最便捷处于城市干道核心、地价昂贵、土地利用集约化发展的区域；是深圳金融、证券、贸易、商业、信息、旅游、等商务办公的中心。未来CBD的主要服务项目有：银行、交易所、财务公司、会计师、律师事务所、商业、进出口贸易、信息及旅游咨询、保险公司、酒店、购物等。
&&&&&&作为深圳市的中心商务区（CBD），中心区的建设将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向“区域性”和“国际性”转化，为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境，满足二十一世纪区域及国际交流的功能要求，为深圳实现区域性乃至国际性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供优良的城市活动空间。
2）中心区商服物业特征
A、政府统一规划，构筑中心区商业圈
&&&&&&中心区在中心广场南广场建设一个大型SHOPPINGMALL填补中心区内无大型商业城的空白。通过以地铁网络为网络架体系的基本结构，逐步形成罗湖、上步、福田中心区共同开发利用的大型商业密集区，届时火车站至东门，天虹商场至赛格广场，市中心区三个片将共同形成规模庞大的地下空间。
B、商服物业发挥空间大
&&&&&&相对于老商圈，中心区商场均为新建设商场，整体购物环境、商场规划设计、外观、装修符合现代中产阶级审美的需要；另外，深圳至今只有中信城市广场是真正意义上的shopping
mall，供人们休闲、娱乐、餐饮、购物于一体。中心区新商业区的形成，整体将成为深圳规模最大、最现代、最高档、最国际的高档商业区。
C、高档次品牌、商家少
&&&&&&目前中心区的建设仍在进行，短期内还没有形成有高辐射能力的商圈，目前商业规模小、商服档次低下。中心区地处城市中心、处于交通干道核心，未来中心区集全市最顶级的写字楼、高级住宅、政府行政用地、广场、酒店，这说明本商业项目的可能的目标客户群为国际人士、商业精英、企业主管、商务人士、高级白领。而随着这里写字楼的不断崛起，与客户群地位相符的交际娱乐、休闲购物的场所缺乏。
D、商业氛围成熟，需假以时日
&&&&&&由于中心区商业物业基本处于在建或待建的状态中，商业物业的建成，以及人们消费习惯的形成，均需要时间和培养。对于目前购买中心区商业物业的投资者，等待商业氛围成熟，实现升值，需假以时日。
&&&&&&&&小结：高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的深圳未来商业中心，是深圳未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。但目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。
三、龙岗中心城发展及前景
1、龙岗中心城概况
&&&&&&&&龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。1998年，15万平方米龙城广场面世，龙岗中心城成为万众瞩目的焦点。龙岗区政府在中心城投入了10多个亿进行市政设施配套建设。以居住为核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念，体现在环境、道路、商业、金融、教育、医疗、文化等各项公共设施的规划布局上。龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效率的交通系统、高层次的产业结构，龙岗区政府及各职能部门大都位于中心城内，邮电、银行、商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过，交通非常方便。
2、龙岗中心城定位
&&&&&&&&深圳市新城市规划建筑设计有限公司与深圳市城市规划设计研究院经过一年的努力完成了《龙岗中心组团规划》。按该《规划》，龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规模2020年控制规模77万人。用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。
&&&&&&&&龙岗区已形成海陆空立体交通运输网络。区内公路四通八达，高等级公路已形成网络，村村通公路。区内有一级公路7条，机荷（深圳机场-横岗荷坳）、深汕（深圳-汕头）、惠盐（惠州-盐田港）、盐坝（盐田港-葵涌坝光）等4条高速公路跨区而过。沿机荷高速公路，龙岗区中心城至深圳机场的车程仅20-30分钟。沿新建成的龙岗第二通道，龙岗区中心城至市中心车程仅需20分钟。铁路方面，广深铁路、平南（平湖镇-深圳市南山区）铁路、平盐（平湖镇-盐田港）疏港铁路贯穿龙岗区，在其交汇处建有大型的平湖铁路编组站。龙岗区南面紧邻国际大港盐田港，西距蛇口港约35公里，区内还建有沙渔涌等多个港口码头，可泊5000吨级的轮船.
4、中心城房地产发展现状
&&&&&&&&目前，中心城房地产开发呈现出八仙过海、各显神通的局面。一批品质楼盘，如天健?郡城、花半里、东方沁园、锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心等相继推出，受到市场追捧。新楼盘产品素质和产品创新都较过去有了新的突破。
&&&&&&&&与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。前者是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，将发展为中心城的中央生活区。后者以教育为核心优势，将逐渐发展成为成熟的居住片区。
&&&&&&&&在一级市场方面，中心区附近，鸿荣源、鸿基地产、招商地产、融发、天健、星河地产等知名开发商已拥有近200多万平方米的土地。用山雨欲来风满楼来形容中心城的地产大战一点也不为过，
&&&&&&&&龙岗区中心城基建投入对经济支持的效应将逐步释放，住宅市场供需两旺，
2004年比2003年的房价涨幅超过20%。2005年下半年，中心城住宅均价已超过5000元，年底可能突破5500元。随着房地产市场不断开发，中心城的深圳次中心区的形象必然逐步挺立起来。
中心城典型楼盘一览：
5、中心城商务地产特点
&&&&&&&&中心城商务地产主要是以龙岗本地中高档住宅社区为依托发展起来的。主要代表性商业项目有新龙岗商业中心、龙岗电子世界、东方国际茶都等.
&&&&&&&&目前，龙岗中心城已聚集了百货、超市、专业市场、购物中心等多种商业业态。随着政府对中心城规划力度的加大和住宅社区的不断成熟，中心城的交通设施、商业氛围、消费档次将得到较大的提升和发展。
&&&&&&&&随着目前中心城最大的MALL东方时代的正式招商销售，龙岗的商业竞争将达到一个白热化的阶段。中心城几个大型商业项目虽正在形成，但前期仍然处于市场培育发展期，成熟的商业氛围尚需一定时间才能形成。
&&&&&&&&1、作为深圳次中心区，龙岗中心城已成为龙岗的政治、文化、金融、行政中心；
&&&&&&&&2、在规划方面，龙岗中心城有着国际先进的规划理念。从交通、配套、商业、环境、教育、医疗规划方面看，它们都是为中心城服务；
&&&&&&&&3、从配套设施看，龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效率的交通系统、高层次的产业结构；
&&&&&&&&4、交通上，中心城位置得天独厚，它已成为连接特区、惠州、东莞乃至广州的中心枢纽之一；
&&&&&&&&5、中心城的房地产市场供需两旺，不断升值，这说明中心城房地产市场有着巨大的前景，发展空间广阔；
&&&&&&&&6、商务物业方面，中心城商业项目以住宅为依托发展起来，目前均价在15000元以上，但规模不大，随着中心城的不断开发，商业的发展前景会十分理想；
&&&&&&&&7、地价决定一切，中心城的地价随着房地产开发的升温而不断升值，已成为龙岗最高的地价段；
&&&&&&&&8、在社会综合特征方面，龙岗中心城与深圳有着密切的关联性，它将具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观，有经济信息控制中心，是特区城市精英和国际商人的聚集地之一；
&&&&&&&&9、在区域功能上，中心城既具有深圳卫星城的功能，又具有区域CBD的特征，它将成为深圳泛中心区之一，承担特区相当部分的城市功能；
&&&&&&&&10、从发展前景看，一般CBD的建设需要20至30年,作为深圳次中心区之一，龙岗中心城的建设才刚刚起步，它的功能空间还可以向东莞、惠州、广州延伸，聚焦更多的商机，无庸置疑，龙岗中心城的发展前景十分广阔。
第六章、龙岗片区发展利弊因素分析
&&&&&&&&龙岗区成立十三年，在龙岗区政府的正确领导下，龙岗区已取得辉煌的建设成就。但是，正因为龙岗区只有十三年的历史，它承但了太多的责任，太多的城市功能，它也有明显的发展不足之处。
龙岗各片区发展的主要优势因素有：
&&&&&&&&1、政府规划布局清晰。龙岗各规划组团、各功能片区规划清晰，相互促进，有利全区的发展建设；
&&&&&&&&2、政府导向科学。在功能片区项目建设、交通建设、地产布局方面，政府导向科学，有利全区的健康发展；
&&&&&&&&3、基础配套设施良好。交通、通信、邮电、供水、电力、金融、医疗、教育等基础配套齐全，设施良好，为全区建设打下了良好的基础；
&&&&&&&&4、龙岗中心城建设及时，作为深圳的次中心，它承担着国际都市的部分城市功能，起着领头羊的作用，率领全区大踏步前进；
&&&&&&&&5、坪山、坪地、坑梓等工业重镇继续保持着强盛的经济增长势头；高科技一支独秀，华为、比亚迪等知名企业一路高歌，向全球进军；物流、高新技术、商贸等新的经济增长点层出不穷，深圳高新技术园区、葵涌高新产业生态走廊、龙岗大工业区高新技术出口工业园等工业园区带动着全区经济的发展；
&&&&&&&&6、土地储备多，作为深圳土地供给的大后方，龙岗房地产市场前景非常诱人；
&&&&&&&&7、南澳、大鹏、葵涌构成深圳海滨绿色长廊，环保、绿化、自然景区相为一体，一依带水，吸引着海内外游人观光，这就构成了龙岗的绿色滨海旅游文化走廊。
龙岗各片区发展的主要弊端因素有：
&&&&&&&&1、龙岗建区历史短，城市运营历史不长，目前还不能承担部分城市功能，即不能分担深圳的部分行政、金融、政治、文化运营功能，这影响了龙岗片区的快速发展；
&&&&&&&&2、龙岗中心区起步晚，配套、住宅、商业各方面建设还需亟待加强，目前还没有充分显示它的运营作用；
&&&&&&&&3、各工业重镇基础设施落后，由于龙岗取消农村建制，各乡镇直接划为街道，各街道城市建设先天不足，这还有个漫长的建设过程；
&&&&&&&&4、南澳、大鹏、葵涌因为保护自然资源，不能大规模发展工业，人民生活不富裕，部分地区还贫穷，政府需要补偿;
&&&&&&&&5、繁华街道如布吉，基础配套建设应有规划性，随着交通改造、地铁建设开展，街道水、电、气各类管道建设要同步进行，要有前瞻性，不能三、五年重修一次；
&&&&&&&&6、布吉规划零乱，工业、商业、房地产各自为政，没有良好的规划。应把布吉的工业区从街道中心分离出来，拆除违章建筑，建设绿化广场、体育设施等公益项目，迅速着手石岈岭公园建设，规划住宅区域；
&&&&&&&&7、地铁3 号线建设、深惠路改造有一个漫长的过程，必将影响居民的日常
生活和置业，政府要有一个正确的政策导向；
&&&&&&&&8、经济利益项目多，公益性项目少，应建设一批体育、绿化、环保项目；
&&&&&&&&9、由于龙岗居民收入明显不如关内，酒店、餐饮、娱乐、商业设施少，第三产业不发达，政府应加强第三产业的建设；
&&&&&&&&10、由于龙岗各乡镇直接划为街道，农村转为城市，各街道发展参差不齐，因而不可能象关内统一规划，统一建设，各街道应因地制宜，结合自身特点建设，不能事事求全，否则会起到事倍功半的结果。
第七章、龙岗片区发展预测
&&&&&&&&风物长宜放眼量，龙岗正以巨人的脚步迈向辉煌的明天。展望龙岗，我们可以预测，在特区车轮的带动下，龙岗的前景一定分外迷人，分外灿烂。
龙岗片区发展前景预测：
&&&&&&&&1、龙岗各规划功能片区正处在热火朝天地建设中，高科技、物流、工业园等等，都将发挥着它们的巨大功效，它们将成为深圳的工业后方，为特区作出巨大的贡献；
&&&&&&&&2、深惠路改造、地铁3号线的通车，将彻底改变龙岗交通不便的局面，届时龙岗与关内紧密相联，龙岗的第三产业将飞速发展，关内人赴龙岗置业不再有太多顾虑；
&&&&&&&&3、拥有大量土地供给的龙岗，房地产将是其最为辉煌的产业之一，龙岗的房地产业会规模化，规范化，科学化，是深圳人理想的人居环境之一；
&&&&&&&&4、龙岗中心城在不远的将来会承担起深圳的部分城市功能，其商务、金融、行政、文化等都将有一些绝佳的表现；
&&&&&&&&5、高科技不仅继续一枝独秀，更多的国际高科技巨头会落户龙岗，百花齐放的局面在所难免；
&&&&&&&6、重工业将落户龙岗，坪山、坪地、杭梓已打下良好的工业基础；
&&&&&&&7、海滨旅游景区会吸引更多的海内外游客，国际性的高端的海滨度假景区会涌现出来，龙岗滨海带将成为南中国的东方明珠。