曾经创造了7个月200亿的碧桂园碧桂園集团副总裁、江苏区域总裁刘森峰离职了但却留下一地鸡毛。qiM海外房产网

看过刘总离职信的人会发现离职信和他本人一样充满热情，很励志火箭一样的上升速度，配上惊天的销售业绩传奇的刘森峰还在不断地鞭策自己：及时跳出舒适圈，但到2019年110月是楼市收割期嘚黄金期时，选择了离开qiM海外房产网

如果你非要把矛头指向家族式管理的家长杨国强，理由简单直接而且很符合大众对民企的一贯看法加上碧桂园高效的告别方式，一切似乎都说得通qiM海外房产网

但事实的真相难道是这样简单的吗？qiM海外房产网

刘森峰朋友圈一句话就搞嘚那些想到业内的一句老话：?qiM海外房产网

生不进恒大死不进万科，生死不进碧桂园

都是行业一顶一的大公司，如果隔着其他行业哪还不是挤破脑袋都想进去刷刷简历。qiM海外房产网

可是谁都知道那点业绩是拿“命”换来的，而这一点都被刘森峰在离职信中当成励志故事来说：qiM海外房产网

我联系城市花园项目总孙财询问样板房最短装修工期，答曰十天...孙财咬牙答应了，并出色的完成了任务城市婲园三天三夜完成加推户型样板房的装修，... 借势竞品的广告宣传成功截客，一块钱广告费没用完成热销，助力项目当年完成了单盘销售额23亿的奇迹！

10天的工作3天完成没花一分钱广告费，完成23亿的销售额！这样的成绩搁在哪家公司都叫人佩服得五体投地！qiM海外房产网

谁問过孙财那3天什么状态qiM海外房产网

当然，孙财也或许会牛逼哄哄地吹嘘：当年碧桂园那个XX项目要不是我，哪有如此辉煌！qiM海外房产网

為啥都要如此玩命关键是员工还真的很玩命！qiM海外房产网

2013年的一个下午，碧桂园的杨国强与中国平安的马明哲有过一场简短的对话qiM海外房产网

杨国强问：「你管理平安万亿资产，有什么秘方」qiM海外房产网

马明哲答：「我能有什么秘方，就是用优秀的人我这有很多年薪千万的人。」qiM海外房产网

回去后杨国强对人力资源总经理彭志斌说：我给你30个亿，你去给我找300个人来qiM海外房产网

这场对话发生后，2013姩中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，两年后年薪达到553.6万元；2014年同样有中海、中建职业背景的吴建斌出任碧桂园首席财务官，2015年年薪为619.5萬元而来自中建的刘森峰，在2016年成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁qiM海外房产网

都说真正有用的人是免费的！但看过杨国强的高管收入来源似乎就秒懂，主要由三部分组成：qiM海外房产网

工资+跟投回报+奖金

工资就不说了，奖金是为了高周转而设立只要能在标准嘚时间节点完成任务，区域总就可以获得成就共享奖金qiM海外房产网

为啥逼孙财那么紧？不然奖金就没了qiM海外房产网

而且奖金还不是一佽放，还有条件如果一个项目的成就共享奖金是5000多万，区域总一般可以拿到2300万集团会扣留一半在交楼结算后发，所以先发1200万qiM海外房產网

就这1200万，又分成两部分：其中的70%区域总裁需要拿出来买碧桂园的股票，股票由公司代持锁定5年剩下的30%，即360万含税才会及时发放。qiM海外房产网

等于2000多万的奖金拿到手大概200万。qiM海外房产网

就剩一成了碧桂园还要通过第三种方式拿回去。一个项目的结算周期至少三姩在这三年里，区域新开的项目区域总都要跟投80万。qiM海外房产网

等于一个项目赚的奖金如果区域内还有两三个项目基本都送回去了剩下的不是工资就是买了公司股票。qiM海外房产网

如果离职就相当于自动放弃集团扣留的那笔钱，跟投的收益最多按照年化8%兑现而且，股票的行权期很长能否行权，还要与集团商议qiM海外房产网

职业经理人就这样和碧桂园绑定在了一起，想走账面损失很大不走就必须鈈断地保证项目能快销。qiM海外房产网

以2016年的经典之作碧桂园凤凰城为例刘森峰把自己的全部身家投入其中，甚至把房子都抵押了还用笁资抵押做了信用贷。其后的刘森峰还在不断地激励自己想更高处发展qiM海外房产网

而三年后，当刘总拿到了凤凰城的全部奖金当然不會包括跟投和行权的收入后，是去是留就不该是太难选择了。qiM海外房产网

难怪有落差有怨气！qiM海外房产网

刘森峰离职了，但跟投的游戲并没有停止而且，已经从碧桂园扩散到整个行业qiM海外房产网

老板都明白，如何最有效地激发员工当然是让员工当“老板”！qiM海外房产网

2014年11月，刘森峰个人的鹏天投资有限公司成立并持句容时代城10%的股份，但刘森峰说这是区域员工自己做老板的第一个项目。qiM海外房产网

此后鹏天投资后来陆续参股了南京区域的很多项目。到通安碧桂园项目时刘森峰反而成了大股东，碧桂园成了小股东刘森峰後来说：qiM海外房产网

杨主席为我创造了一个最好的创业平台。

有了这种认识刘老板自然要不断地向上挖掘空间，向下跟投项目这种方式最大的问题就是公司必须不断扩大，项目能赚钱否则就转不动。qiM海外房产网

2013年10月6日碧桂园兰州新城项目50亿的货量半天内销售一空，創了中国单盘的销售记录但到2014年，开始出现大面积积压现金流为负。杨国强把所有的区域总裁、董事甚至独立董事都叫回顺德开务虛会商讨对策。qiM海外房产网

还好后来全国性房价上涨才救回碧桂园一命，但即便如此繁荣都就有人反水，以为一位有实力的碧桂园区域总经理会和合作的银行说：qiM海外房产网

我就不听集团的资金全都不要划到集团去，否则的话就断绝合作

这一两年楼市又萎靡了，碧桂园开发了员工跟投结果一位离职的中层却被碧桂园的人力资源追债，要把跟投时的100来万全补上等于把打工的钱又要回去了。qiM海外房產网

难怪连刘森峰走得那么“无情”，原来还欠着账呢！qiM海外房产网

前几天绿地湖南公司和融创天津公司相继爆出强制员工买房冲业績的事情。qiM海外房产网

跟投真是把员工的利益和公司绑“死”了！qiM海外房产网

其实别谈那么多理想和算计简单点或许更好，一家新楼盘銷售的代理机构700人的团队大战了十天（9月28日到10月7日），创造了506套房28亿认购金额的奇迹。qiM海外房产网

方法很简单：金钱开道300万现金给箌一线人员，买一套房当场发钱！qiM海外房产网

发钱，只适合小兵团作战大环境之下，越是牛人越该走！qiM海外房产网

2019年9月一线城市成交媔积环比降低4%、同比降低19%二三线城市9月成交面积环比降低6%。29个重点城市成交面积环比降低6%、同比降低2%qiM海外房产网

今年的黄金周也是如此，以北京为例2014年黄金周一手卖掉538套，2016年二手房能卖掉209套但今年新房网签量为190套；二手住宅网签量为41套，二手房日网签量为个位数qiM海外房产网

重庆黄金周相比2018年下降了14.1%，比2016年降低了39%qiM海外房产网

而放过来全国二手挂盘量的持续放大，重庆、成都二手房乌云盖顶重庆鏈家放盘量超过12万套领先全国，成都、天津也超越10万套qiM海外房产网

再不走，恐怕还有更多的跟投盘等着你！qiM海外房产网

现在楼市就处于這样一种低温循环状态：成交下降——需求观望——成交周期拉长——业主降价——均价下跌——观望情绪加重——成交下降很多人不昰不买房，而是不着急买房导致近期各地新盘去化率都在20%-40%。qiM海外房产网

从2018年以来重点城市链家二手房新增客户量及带看客户量走势也可鉯看出：qiM海外房产网

至于房价恐怕跌了，观望反而更重qiM海外房产网

所以，真不是什么放开限购出台政策利好就能解决的，关键是城市本身是否有足够吸引现在观望气氛很重qiM海外房产网

9月份70个大众城市房价数据出炉，南宁继续领跑新房媒体分析的理由是因为广西有洳下利好：qiM海外房产网

8月15日，国家发改委下发《西部陆海新通道总体规划》的通知南宁是重要的枢纽城市；8月26日，国务院公布6个新设的洎贸区名单广西位列其中，南宁片区自然不会落下；9月11日国家发改委公布首批入选2019年国家物流枢纽建设名单的23个城市，南宁又位列其Φ；

其实何止南岭，包括昆明、桂林、大理等西南城市今年房地产市场表现都非常的不错原因其实很简单，因为很多国际产能都搬到叻东南亚而且中国对该地区很多国家实行关税减免，极大的促进了东南亚的经济发展qiM海外房产网

国内房市都感受到利好，那么东南亚這些国家本身呢最近几年更是风生水起。qiM海外房产网

其中最值得关注的是柬埔寨首都金边房产，2018年胡润房价指数报告显示金边以房價年涨幅16.7%，租金收益6.5%汇率变化率6.2%，三项投资回报率29.4%问鼎世界投资回报率首位qiM海外房产网

不光是数据上的亮眼，关键是金边有足够的人ロ红利和刚需市场qiM海外房产网

柬埔寨现在正处于第一次人口红利之中，全国30 岁以下的年轻人占总人口的 70%每年有 16.2% 的人离开农村到城市寻找工作，其中最大的方向就是首都金边这就给市场提供了源源不断的住房需求。qiM海外房产网

目前金边有300万人口而现在金边全部可供使鼡的公寓数量只有3万套左右，所以才造就了金边房价和租金高收益的局面。未来据专家估计到2035年金边人口可超过500万，对于土地私有的柬埔寨来说金边的房产还有很大的升值空间，这也是东南亚其他国家所不具备的qiM海外房产网

就增长速度而言，柬埔寨每年的GDP增长都在7%咗右去年全球经济不景气的情况下，柬埔寨经济反而创了7年的新高达到7.3%这样的发展速度，中国也曾经有过其中孕育了多少房地产机會，相信大家都明白qiM海外房产网

最重要的是金边房价是东南亚首都城市中唯一房价没有破3万的城市，如此低门槛高收益的市场真不容錯过，否则到哪里再找这样的机会。qiM海外房产网

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国现专注东南亚房地产投资。qiM海外房产网

过去4年世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深叺考察过东南亚各国的投资环境和投资项目清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑qiM海外房产网

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君qiM海外房产网

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