这两天，“苏州四大银行推出新政策，提前还贷会被收取违约金”的消息不胫而走。记者8月1日走访苏州市区多家银行了解到，1日起，中行、农行、工行和建行，都将对未满5年提前还贷的房贷客户，收取“6个月贷款利息”作为违约金。

　　提前还贷10万 可能要交2940元违约金

　　8月1日上午，记者以贷款者的身份，咨询了农行苏州分行房贷部门的工作人员。对方明确表示，从8月1日开始，他们银行的房贷政策确实有了变化：“办理了房贷5年之内要提前还贷的，会收取违约金。”具体的算法是：违约金=提前还款金额×贷款月利率×6。工作人员给记者举了个例子，如果买的是一手房，按照该行的政策是基准贷款年利率（4.9%）上浮20%起步。按照上浮20%计算，贷款年利率就是5.88%，月利率就是5.88%÷12=0.49%。如果5年内提前还贷10万元。违约金=10万×0.49%×6=

　　工作人员告诉记者，对于提前还贷违约金的收取，农行原来的政策主要是针对3年内提前还贷的客户。这次新政策实施后，范围扩大到5年内。“8月1号起，这个政策会被严格执行。”不过工作人员表示，如果房贷合同是在8月1日前签下的，那么还是按照老办法执行。

　　四大行同步执行 交行暂不收违约金

　　记者随后又分别咨询了中国银行、工商银行和建设银行苏州地区房贷部门的工作人员，得到的回复和农行的基本一致，住房贷款5年内提前还贷，都要收取还款金额6个月的贷款利息，作为违约金。8月1日之前办理的房贷，提前还款不受新政策影响。

　　不过，交通银行苏州地区房贷部门的工作人员表示，目前该行对房贷的提前还贷暂时不收取违约金：“一般房贷办理后，一年以后就可以提前还贷，不收违约金。”

　　苏州银行业一位业内人士告诉记者，事实上对于房贷提前还贷收取违约金，中、农、工、建四大行总部一直有规定，主要是针对3年内提前还贷的客户。“但考虑到业务问题，苏州地区对于提前还贷一般都不会收取违约金。不过从8月1号开始，四大银行都统一执行了。”

　　炒房将被压制 对普通购房者影响不大

　　对于上述四大银行推出的违约金新政策，经济学教授孙学文分析，违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似限售的作用。对普通购房者来说，5年内提前还贷非常少，影响不大。但对于那些炒房一族来说，压力就不小了。“二手房交易需要把手上的房屋贷款结清，才能够做产权过户。现在设置5年这个门槛和违约金，无疑大幅提高了房子的交易成本。更多的卖房者会考虑把房子的持有时间延长到5年以后。”

　　孙学文认为，二手房交易中，一些税费、交易成本，往往都由购房者承担，随着违约金新规的执行，可能会对二手房交易市场的积极性带来一定影响。

[摘要]一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体，银行规定一年内还款罚息3个月，两年内罚息2个月，三年内罚息1个月，三年之后就不罚息，北京部分银行也是采取类似的条款。

据中国之声《新闻纵横》报道，从昨天（1号）开始，位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款政策：客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。

光说太抽象，我们来举个具体的例子分析。违约金=提前还款金额×月利率×6，如果提前还10万，违约金2940，提前还100万违约金29400元。那么，提前还款将收取违约金的行为是否合理合法呢？

专家：违约成本或将转嫁购房者

记者第一时间致电中行、农行、工行和建行，四大行均给予了回复：消息属实，“违约金”新规将从8月1日执行。建设银行苏州分行***人员：

***人员表示，个人住房贷款业务在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时，我行将根据合同，约定收取一定比例的提前还款违约金。在贷款发放后的60个月内，申请提前还款，会收违约金。违约金收的话是提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，8月1号开始。

***告诉记者，这一规定按照“老人老办法，新人新办法”实施，8月1号新受理的贷款，都会在贷款合同上注明该条款。在此之前办理的贷款不受此条款影响。

那么，违约金新规对于苏州的买房卖房人群，有何影响呢？

在苏州二手房市场，贷款未满5年、提前还款的现象十分常见：房东通常需要把手上的房屋贷款结清了，才能够做产权过户。我爱我家苏州市场部总监周泽宇认为，这个政策更大的影响是8月1日以后的买房群体：

周泽宇表示，政策主要针对8月1日后释放贷款的人群，特别是对急于出手房屋***的投资属性购房人群，肯定会有影响的；但也会影响到部分短期内换房的改善需求人群，房屋的转手周期将会被拉长。

在楼市评论员尹霄飞看来，新规的执行在全省层面也有借鉴意义，不过，羊毛出在羊身上，房主也很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上。

是否合法？专家，合同在先，银行要稳定收益

房贷不满5年，提前还款将收取违约金，是否合法合理？我们从合法性和合理性两个角度来探讨。首先，是不是合法？新闻纵横值班编辑江晓晨采访了北京市房地产法学会副会长赵秀池，***是：合法，没问题，而且也有一定合理性。

赵秀池表示，提前还款是否需要支付违约金，实际上是一个商业行为。因为借贷本身是一个市场行为，一般是借款人跟银行签合同，这个合同上一般会有约定，提前还款是否要收违约金。比如签了25年的合同，一般要执行到期，如果这个合同上规定允许提前还款，是否收违约金主要是看合同规定。这个违约的条款，这上头会有约定。收违约金也是银行一般的习惯做法吧，因合同是有期限的，还是要依约来履行。它这个主要是从银行呢就是稳定收益这个角度来讲，因为签了合同之后，它的资金的用途啊，要做规划嘛，贷款贷给你了，你提前还等于就是打乱它的计划了，它就要再重新做规划，重新做安排，所以收违约金也是有一定道理的。

多地银行规定1年或3年不收违约金

专家的意思很明确，双方有合同在先。昨天中午开始，一张《个人住房贷款业务提前还款客户须知》的图片，在苏州购房者的朋友圈流传，须知明确的规定，“您在我行办理的个人住房贷款业务，在申请部分提前归还本金或提前结清贷款是，我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金”，并规定，“部分提前还款的了，每次还款金额不少于1万元，而且需为1万元的整数倍”。

须知最后，要求借款人对须知内容无异议请签名。也就是说，签名了就等于同意这样的条款；但如果购房人不签名，银行还会放贷吗？打一个问号。虽然一纸合约规避了合法性的问题，但在银行面前，购房者的选择空间不大。恐怕很多人担心银行不放款或者慢放款，而只有签字。

那么，这样的做法是否合理呢？其他地方银行怎么做？易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“提前还款就是要收取违约金的，这个政策在全国其他城市的商业银行也是执行的。”但是，其他地方规定的年限是多长呢？

根据公开资料，部分银行规定贷款不满一年就提前还款的，会收取最高不超过6个月贷款的利息的违约金。超过一年提前还款的，将不收取违约金。

一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体，银行规定一年内还款罚息3个月，两年内罚息2个月，三年内罚息1个月，三年之后就不罚息，北京部分银行也是采取类似的条款。

专家：银行自主规定与楼市调控无关

苏州四大银行规定，超过五年时间提前还款，才不收违约金。这个时间是不是太长了？银行为什么要这么做？是不是楼市调控政策的一部分?中原地产首席分析师张大伟表示，苏州四大银行这样规定，就是为了追求更高的利润，是银行的自主行为，跟楼市调控没关系。

张大伟表示，不是说银行或者说当地的银管局出台一个政策，它是几家银行中间有一个窗口指导发布的，这个叫窗口指导意见不是政策，没有条文性这种政策的发布，所以说他不是调控，很多人会把它误认为是一个调控。银行在这个房贷的过程中更多的是从自己的利润角度和自产的安全角度发布的这个政策，它和调控没有任何关系，但现在它这个政策的话是针对，只是在一定时间内通过他这家银行来做贷款的，但是市场上有全款的有贷款的，投资投机需求并不是说贷款的是投机投资，它这个政策不是说针对了投资投机哪一种，它被很多人误认为是一种调控政策。本身从约定来说的话，5年这个时间其实是比较长的。在很多城市之前也有过类似条款基本是在3年左右。包括我们现在看到很多地方有限售的条款也都是最长在5年，一般都是2-3年对比较多一些，5年的话时间还是稍微长了一些。

是否合理？专家：银行逐利，影响部分刚需

政策出台，会影响哪些人？投机需求的人，可以通过其他银行贷款，当然也可以全款，而且，经过一系列的楼市调控政策，真正投机需求的群体已经很少。有分析认为，政策出台，恐怕更多影响刚需，也就是那些房贷压力大，过了两三年之后，手头稍微宽裕，想提前换一部分款项的人。

张大伟表示，而银行这个角度来说的话，它其实真正的这个它反而是影响了一部分真实的改善，在短期内，如果说两到三年，三到五年的时候需要换房子的时候，或者说甚至有可能家庭有一些变故需要卖房子的时候那就要面临这个政策的影响。

个贷已经是银行的优质资产了，五年的期限设定，当然能更好地保障银行的利益，规定的合法性无可厚非，但在楼市相对火热的当下，购房者在房贷问题上的话语权有限，这样做真的合理吗？其他城市的银行是否会效仿？都要打一个大大的问号。

记者：姚东明、景明、钱一鸣