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随手看看写写,自己想法的表现
( Sun, 12 Jun 2011 11:24:14 +0800 )
Description: ( Fri, 13 May 2011 07:49:25 +0800 )
Description:
最全的男性的着装常识!!男的学学,女的学了为老公留着
【精心整理,大家一定要珍惜!! 三点一线: 一个衣冠楚楚的男人,他的衬衣领开口、皮带扣和裤子前开口外侧应该在一条线上。
说到皮带扣,如果你系领带的话,领带尖可千万不要触到皮带扣上!
1.除非你是在解领带,否则无论何时何地松开领带都是很不礼貌的。
2.一身漂亮的西服和领带会使一个男人看上去非常时髦,而一套好的西装却不系领带,会使他看着更时髦。
3.如果你穿西装,但不系领带,就可以那种便鞋,如果你系了领带,就绝不可以了。
4.新买的衬衫,如果能在脖子和领子之间插进两个手指,就说明这件衬衫洗过之后仍然会很合适。
5.透过男人的衬衫能隐隐约约看到穿在里面的T恤,就如女人穿着能透出里面内裤的裤子一样尴尬。
6.如果不是专业的手洗,一件300多元的衬衫很快就会只值25元。
7.精神的发型、一双好鞋,胜过一套昂贵的西装。
8.一双90元的鞋的寿命应该是180元一双的鞋的一半,而1000元一双的鞋将伴你一生。
9.如果你穿的是三粒扣的西装,可以只系第一颗纽扣,也可以系上上面两颗纽扣,就是不能只系下面一颗,而将上面两颗扣子敞开。
10.穿双排扣西装所有的扣子一个也不能扣,特别是领口的扣子。
11.如果去某个场合拿不准穿什么服装,那么隆重点远比随便点强得多,人们会以为你随后还要去一个更重要的场合呢!
12.一件便宜的羊绒衫实际上远远比不上一件好一点儿的羊毛衫更柔软、舒服。
13.除非你是橄榄球运动员,否则不要把任何与名字有关的字母或号码穿在身上。
14.45岁以下的你请不要过早地叼上烟斗,也不要戴那种浅圆的小呢帽。
15.比穿没盖过踝骨的袜子更糟糕的是穿没盖过踝骨的格子袜子。
配正装一定不要穿白色的袜子。
16.无论如何,你不必有太多的卡其步休闲装,白色的纯棉T恤或厚帆布网球鞋,毕竟一周只有一个星期六。
男士西装搭配技巧
穿银灰、乳白色西服,适宜配戴大红、朱红、墨绿、海蓝、褐黑色的领带,会给人以文静、秀丽、萧洒的感觉。
穿红色、紫红色西服,适宜配戴乳白、乳黄、银灰、湖蓝、翠绿色的领带,以显示出一种典雅华贵的效果。
穿深蓝、墨绿色西服,适宜佩带橙黄、乳白、浅蓝、玫瑰色的领带,如此穿戴会给人一种深沉、含蓄的美感。
穿褐色、深绿色西服,适宜配戴天蓝、乳黄、橙***的领带,会显示出一种秀气飘逸的风度。
穿黑色、棕色的西服,适宜配戴银灰色、乳白色、蓝色、白红条纹或蓝黑条纹的领带,这样会显得更加庄重大方。
西装与领带、衬衫怎么配?
穿西服不扎领带,可是不够正式的,不适宜出席正式场合。说起打领带这里边可有不少讲究。
先来看看领带的花色与图案,一般来说素色、斜纹、圆点、和几何图案的领带都能够与任何款式的西服或衬衫搭配。但是要注意的是草履虫的图纹却只能在休闲时穿戴,在上班时最好避免使用,否则会有失大雅。
再来看看领带的三种款式:领带的款式主要在领带的宽度上,常用的领带宽度多为8—9厘米,最宽的可达12厘米,最窄的仅有5-7厘米。领带基本上分为三种,你可以根据自己的爱好来选择。
对了,领带的季节性一般来说也是很有学问的,在炎炎夏日里最好佩带丝和绸等材质的轻软型领带,领带结也要打得比较小,给人以清爽感。而在秋冬季里颜色就要以暖色为主了,例如深红色、咖啡色之类的暖色调在视觉上就会产生温暖的感觉。在春夏季节可以以冷色调为主,暖色调为辅。
那么领带如何与西服衬衫相搭配呢?有一种搭配叫三单,也就是说三种单色搭配在一起一般来说比较保险。或者二单一花,这种装束您要注意了,这其中唯一一个有花纹或图案的无论是衬衫、领带或是西服,那么花纹或图案的颜色一定要是其他两种颜色的其中一种。对了,还有二花一单。如果你想这样打扮的时候就要注意:当有两种花纹或图案时,必须先驱分出图案的强弱和图案的走势。如果穿直条纹西服或衬衫时就要避免使用直纹或横纹的领带,最好用斜纹、圆点或草履虫色等没有方向性的领带比较好。
接下来我们再看色彩搭配的基本原则:银灰色、乳白西服配红领带,红色、紫色西服配乳白领带,深蓝、墨绿西服配黄、玫瑰领带,褐色、深绿西服配天蓝色领带。
俗话说细节体现品位,虽然现在不少男同胞虽然西服革履,可是在着装的细节问题上有点露怯。今天我们就聊聊男人着装的细节,首先我们来了解一下被称做男人腰间的一张脸的皮带。
第一,是皮带的装饰性,有的朋友爱在皮带上携挂呼机、手机等等。这样会非常影响皮带的装饰性,看上去即不简洁也不干练。第二皮带的长度。皮带在系好后尾端应该介于第一和第二个裤绊之间,即不要太短也不要太长。第三皮带的宽窄。皮带太窄会使男人失去阳刚之气,太宽的皮带只适合于休闲、牛仔风格。一般皮带宽窄应该保持在3厘米。还有,就是在系皮带的时候不要使皮带扣与拉链不在一条线上,则可就要闹笑话了。
裤腰是西裤的灵魂,西裤的灵魂在裤腰上,裤腰合不合适你只要在穿好裤子后,在自然呼吸的情况下不松不紧地刚好放的下一只手,这就说明裤腰是合适的。如果伸不进去一个手掌那就是裤子瘦了。如果你的裤腰能伸进一个拳头就说明裤腰肥了。西裤的裤腰可修改的幅度是有讲究的,往小里改只能在5厘米之内,往大里改不能超过3.8厘米。如果超出这个范围就会改变裤子原来的形状。
裤管也要讲究,裤管的中折线一定要不偏不倚地、比直而自然地垂到鞋面,只有这样中心折线才能撑出裤管英挺的质感。裤子的长度从后面看应该刚好到鞋跟和鞋帮的接逢处。如果想让腿看起来更修长,那么裤管的长度也可以延伸到鞋后跟的1/2处。另外,在买皮带的时候皮带一定要比裤子长5厘米。也就是说如果你穿35号的裤子,那么皮带就应该买36号的。
在生活中男士们一定不要从西裤和皮鞋之间露出一截白袜子。因为白袜子和浅颜色的纯棉袜子只适合运动休闲时穿。一般来说男袜的颜色应该是基本的中性色,而且要比长裤的颜色深。袜子的颜色与西服的颜色相配是最时髦最简洁的。另外袜子的长度也要注意。太长的袜子会显得土气,太短的袜子会在你坐下时或一条腿搭在另一条腿上露出腿上部分皮肤。所以一般袜子的长度大约是在小腿以下的位置。 男士西服着装十戒
1、通常一件西服的外袋是合了缝的(即暗袋),千万不要随意拆开,它可保持西装的形状,使之不易变形。
2、衬衫一定要干净、挺括,不能出现脏领口、脏袖口。
3、系好领带后,领带尖千万不要触到皮带上。
4、如果系了领带,绝不可以穿平底便鞋。
5、西服袖口商标一定要剪掉。
6、腰部不能别BP机、手机、打火机等。
7、在品味尚未修到家之前,穿西装时不要穿白色袜子,尤其是深色西装。
8、衬衫领开口、皮带袢和裤子前开口外侧线不能歪斜,应在一条线上。
9、黑皮鞋能配任何一种颜色的深色西装,棕色皮鞋除同色系西装外,不能配其它颜色的西服。
10、如想保持西装完美的原形,一季不可干洗两次以上且尽量找专业干洗店干洗。
西装:净色、深色西装最好准备三两套。但有“明袋”的上装只适合在较随便的场合穿着。
衬衫:领口和袖口不可沾上污渍,一定要洗得干干净净,熨得笔挺才令人看起来舒服。纯白色带清爽蓝条纹的长袖衬衫不可少。
领带:颜色调和就行,蓝色、灰色和红色较易配西装。
腰带:深色西装可配深色腰带,浅色西装腰带没什么限制。但牛仔裤的腰带不可配西装。
鞋子:黑皮鞋能配任何一种深色的西装,但灰色鞋子不宜配深色西装;浅色鞋子只可配浅色西装,不能配深色西装。漆皮鞋只适宜配礼服。请留意:鞋子擦得锃亮、光洁,容易给人留下好感,脏兮兮的鞋最不宜登大雅之堂。
袜子:宁长勿短。深色袜子对于深色或浅色西装都能配;浅色袜子虽能配浅色西装,但配深色西装却不适合。白袜子配衣服较难,穿时应三思。
男士西装误区
西装是男士们必备的衣着,它可以让你显得更加自信和整洁,但不少男士在穿着上都不同程度地存在着误区,使整体形象大打折扣。
穿西装配白衬衫不打领带——
因为穿西装配白衬衫是最正规的穿法,所以如果不打领带的话,会给人一种很随便,很不修边幅的感觉。
而且白衬衫没有花纹,较为单调,让人总觉得少点东西。
如果你确实不想打领带的话或实在是没有时间,您可以有三个选择:
A.换一件领子较阔的白衬衫,将领子反出来,一个时髦的 look 就出来了,不过穿在外面的西装得选深色的;
B.可穿一件深色的衬衫,有条纹或格子的为首选,这样让人的感觉就不会单调,而且还有瘦身的效果;
C.一件高脖的套衫是西装最稳妥的配件,颜色比较多,也易搭配;
色彩乱搭配——
一套正规的穿戴由:西装、衬衫、领带、西裤组成,西裤的选色相对容易,只要你选择一些例如:深蓝、黑、深米色之类的百搭颜色就可以了,但是如果要西装、衬衫、领带三者搭配得好就有点难度了。
在这里介绍一种最稳妥的方法:领带不要选太花的,以深灰色为宜,衬衫选择白色的是最保险的方法,西装为深色,三者之间的色差不要太大,尽量是同一各色系的,这样整体上看起来就会舒服。
不注意配饰——
西装的配饰可包括:纽扣针、领带夹、皮带、皮包、袜子、皮鞋。无论 你穿得多有风度,如果别了一个难看的纽扣针,夹了个锈迹斑斑的领带夹, 穿了一双与整体极不协调的袜子,皮鞋又没有擦。想想看,你的整体形象还会好吗,所以,在你重视外衣的同时,也要注重一下这些配件。
男人怎样穿衬衫
黑色西服,配以白色为主的衬衫或浅色衬衫,配灰、蓝、绿等与衬衫色彩协调的领带;灰西服可配灰、绿、黄或砖色领带,淡色衬衫;暗蓝色西服,可以配蓝、胭脂红或橙***领带,白色或明亮蓝色的衬衫;蓝色西服,可以配暗蓝、灰、胭脂、黄或砖色领带,粉红、乳黄、银灰或明亮蓝色的衬衫;褐色西服,可以配暗褐、灰、绿或***领带,白、灰、银色或明亮的褐色衬衫
穿西服不扎领带,可是不够正式的,不适宜出席正式场合。说起打领带这里边可有不少讲究。
先来看看领带的花色与图案,一般来说素色、斜纹、圆点、和几何图案的领带都能够与任何款式的西服或衬衫搭配。但是要注意的是草履虫的图纹却只能在休闲时穿戴,在上班时最好避免使用,否则会有失大雅。
再来看看领带的三种款式:领带的款式主要在领带的宽度上,常用的领带宽度多为8—9厘米,最宽的可达12厘米,最窄的仅有5-7厘米。领带基本上分为三种,你可以根据自己的爱好来选择。
对了,领带的季节性一般来说也是很有学问的,在炎炎夏日里最好佩带丝和绸等材质的轻软型领带,领带结也要打得比较小,给人以清爽感。而在秋冬季里颜色就要以暖色为主了,例如深红色、咖啡色之类的暖色调在视觉上就会产生温暖的感觉。在春夏季节可以以冷色调为主,暖色调为辅。
那么领带如何与西服衬衫相搭配呢?有一种搭配叫三单,也就是说三种单色搭配在一起一般来说比较保险。或者二单一花,这种装束您要注意了,这其中唯一一个有花纹或图案的无论是衬衫、领带或是西服,那么花纹或图案的颜色一定要是其他两种颜色的其中一种。对了,还有二花一单。如果你想这样打扮的时候就要注意:当有两种花纹或图案时,必须先驱分出图案的强弱和图案的走势。如果穿直条纹西服或衬衫时就要避免使用直纹或横纹的领带,最好用斜纹、圆点或草履虫色等没有方向性的领带比较好。
接下来我们再看色彩搭配的基本原则:银灰色、乳白西服配红领带,红色、紫色西服配乳白领带,深蓝、墨绿西服配黄、玫瑰领带,褐色、深绿西服配天蓝色领带。
你对西装了如指掌吗?你可能会告诉我你已穿了多少年,衣柜里放了多少件,但我猜你对西装依然有不甚了解的地方。在这里能够提供给你的建议只有一少部分,其实可说的还多着呢!
Q:我的脸色比较暗,买衣服时卖深色西服的售货员告诉我浅色会令我看上去更黑,而卖浅色衣服的售货员则认为浅色反而能提亮我的脸色,令我无所适从,能不能给我些具体的建议?
A:对于脸色暗的男士,西装颜色可选择浅色系和中性色。由于中国人脸色偏黄,在选择颜色时应少选***、绿色、紫色;可选择深蓝色系列,深灰暖性色系、中性色也可以。
Q:我对于西装、衬衫和领带的搭配很没把握,所以终年穿着黑色或深蓝色的西装、白衬衫和深色领带,但我很希望在形象上有所改变,能否谈谈三者的色彩搭配原则?
A:西装、领带、衬衣的搭配要点是视觉上舒服、协调。暗格子西装就不应配格子衬衣和格子领带,若配以素色、条纹、花纹衬衣或领带就很漂亮。深色西装和领带,衬衫的搭配可以追求和谐,也可以形成反差。如深灰色西服配以浅红色格子形状领带并搭配白色衬衣,不拘一格。白色及蓝色衬衫是男士挑选的主流色彩,长期穿着未免显得无趣,如果领带颜色和衬衣颜色形成反差会很好看,颜色明快的条纹、方格、花型都不错。如果领带图案上任何一种颜色能和衬衣西服颜色一样的话效果会更好。三者搭配要掌握美学的基本规律,可根据自己的性格爱好、工作性质来选择不同的搭配方法。
Q:我很想尝试鲜艳颜色的西装,又觉得搭配难度太大,很希望得到些建议。
A:色彩度明亮的西装以浅色衬衫、深色领带为好,三者协调。也可衬衣领带以素色搭配,反衬西装。粉红色系的西装浪漫而时尚,对于肤色和身材的要求比较高。为保险起见,可搭配深色长裤和深色衬衣,紧身衣也可以,或搭配反差大,对比强,如淡紫色系的衬衣;领带以明快的图案(如热带风情)为宜,衬衣或领带里的某一种颜色应和粉色相近。
至于白色西服,裤装应保持色彩一致。衬衣颜色尽量浅,如淡黄、粉红、淡紫、淡蓝都可以,领带颜色同样不宜太深,可以选择明快的色彩,与衬衫相和谐。
Q:现在流行什么样的西服?
A:近几年来,西装流行雕塑感强的简洁款式,剪裁修长合身,高钮、拉扣,略收腰,肩部曲线自然流畅,面料多以羊毛、麻为主,经过高科技处理柔软轻薄的面料是重点。
Q:单排扣和双排扣西装在风格和穿着上有什么区别吗?
A:双排扣西服多在正式场合穿着为好,双排扣西装给人以庄重、正式之感,适合于正式的仪式、会议等;单排扣西服穿着场所普遍,作为工作中的职业西服和生活中的休闲西服均宜。
双排扣西服搭配严谨,只能是套装,平时西装扣切不可解开,单排扣(如休闲类)可以随意搭配,甚至不同色的上下搭配。
Q:我的工作性质要求在办公室里穿着西装,我是否需要每天换西装?一周至少更换几套?
A:西装对于办公室男士应是必备着装,只能多不能少,换装次数多少根据自身的穿衣习惯而定,如条件好应每天更换,也可根据一天的事情安排而选择,若没有足够的西装,也可以在衬衫和领带上翻花样,只要保证不连续两天一副面孔即可。懂得穿衣文化更能受到别人的尊重。
Q:一件品质精良的西装寿命有多长?
A:上好的西装在面料、工艺、版型方面都会是高质量的,三者的结合也是品牌保证。上好的西装后期制作工艺繁锁、整、烫、熨、高压定型是很高的工艺要求,在生活工作中要注意护养,每隔一段时间便作干洗,整、烫并保持原来造型,穿上七八年也可以呵护为初。
Q:我近来突然发胖,以前买的西服都不能穿了,请问有办法改吗?
A:现在男士的身材变化最多的是发胖,腰围变粗,肚子凸出,原来的西服当然不再合适了。如遇到这种情况只能根据自身的变化选择新衣了。如果身材变化不大,如改西装将会使西装原来特有的造型改变,也会使你的形象大打折扣。
西装上衣两个下袋用来盛放松、软、薄的东西,诸如纸巾之类,切不可装得鼓鼓囊囊,给人窝囊囊疲塌之感。上衣左胸上袋也叫手巾袋,专插装饰性手帕,也可以放一些厚硬的如名片夹等东西,使胸部显得丰满平挺。上衣内袋可用来放重要证件、凭证和钢笔,有的上衣还有直口内袋,专用于放眼镜,西装背心的上下四个口袋用于放名贵的小件物品,如戒指、打火机,千万不能像摄影背心那样塞得满满的,显得呆笨。
西裤的左右插袋用作插手取暖和放烟盒等厚硬的东西。裤子右边有个放手表的表袋。西裤两个后袋,右边的用来放手帕,有钮扣的左后袋则用来放钱包,记事本之类的东西。
穿银灰、乳白色西服,适宜配戴大红、朱红、墨绿、海蓝、褐黑色的领带,会给人以文静、秀丽、萧洒的感觉。
穿红色、紫红色西服,适宜配戴乳白、乳黄、银灰、湖蓝、翠绿色的领带,以显示出一种典雅华贵的效果。
穿深蓝、墨绿色西服,适宜佩带橙黄、乳白、浅蓝、玫瑰色的领带,如此穿戴会给人一种深沉、含蓄的美感。
穿褐色、深绿色西服,适宜配戴天蓝、乳黄、橙***的领带,会显示出一种秀气飘逸的风度。
穿黑色、棕色的西服,适宜配戴银灰色、乳白色、蓝色、白红条纹或蓝黑条纹的领带,这样会显得更加庄重大方。
( Wed, 16 Mar 2011 16:21:04 +0800 )
Description:
在这里写下这些文字,是为了让大家对在日本发生的事情——核反应堆的安全问题,感到放心。事态确实严重,但是已经在控制范围内。这篇东西很长!但是你读完之后,你会比世界上任何记者都明白核反应堆究竟是怎么回事。
核泄漏确实已经发生,但是在将来不会有任何显著的泄漏。
“显著泄漏”大概会是个什么程度?打个比方说,可能比你乘坐一趟长途飞行,或是喝下一杯产自本身具有高程度自然辐射地区的啤酒,所受到的辐射要多一些。
我读了自从地震发生以来的所有新闻报道。可以说几乎没有一篇是准确或是无误的(当然也可能是因为地震发生之后在日本的通讯问题)。关于“没有一篇是无误的”,我并不是指那些带有反核立场的采访,毕竟这在现在也挺常见的。我指的是其中大量的关于物理和自然规律的错误,及大量对于事实的错误解读——可能是因为写稿子的人本身并不了解核反应堆是如何建造和运营的。我读过一篇来自CNN的3页长度的报道,每一个段落都至少包含一个错误。
接下来我们会告诉大家一些关于核反应堆的基本原理,然后解释目前正在发生的是什么。
福岛核电站的反应堆属于“沸水反应堆”(Boiling Water Reactors),缩写BWR。沸水反应堆和我们平时用的蒸汽压力锅类似。核燃料对水进行加热,水沸腾后汽化,然后蒸汽驱动汽轮机产生电流,蒸汽冷却后再次回到液态,再把这些水送回核燃料处进行加热。蒸汽压力锅内的温度通常大约是250摄氏度。
上文提到的核燃料就是氧化铀。氧化铀是一种熔点在3000摄氏度的陶瓷体。燃料被制作成小圆柱(想像一下就像乐高积木尺寸的小圆柱)。这些小圆柱被放入一个用锆锡合金(熔点2200摄氏度)制成的长桶,然后密封起来。这就是一个燃料棒(fuel rod)。然后这些燃料棒被放到一起组合为一个更大的单元,接着这些燃料单元被放入反应堆内。所有的这些,就是一个核反应堆核心(core)的内容。
锆锡合金外壳是第一层护罩,用来将具有放射性的核燃料与世隔绝。
然后,核心被放入“压力容器”中,也就是我们之前提到的蒸汽压力锅的比喻。压力容器是第二层护罩。这是一个坚固结实的大锅,设计用于容纳一个温度可能达到数百摄氏度的核心。在核心降温措施恢复前,压力容器起到一定的保护作用。
一个核反应堆的所有的这些“硬件”——压力容器,各种管道,泵,冷却水,被封装到第三层护罩中。第三层护罩是一个完全密封的,用最坚固的钢和混凝土制成的非常厚的球体。第三层护罩的设计,建造和测试只是为了一个目的:当核心完全熔融时,将其包裹在其中。为了实现这个目的,在压力容器(第二层护罩)的下方,铸造了一个非常巨大厚实的混凝土大碗,这一切都在第三层护罩的内部。这样的设计就像是为了“抓住核心”。如果核心熔融,压力容器爆裂(并且也最终融化的话),这个大碗就可以装下融化了的燃料及其他一切。这个大碗设计成让融化的燃料能够向四周铺开,从而实现散热。
在第三层护罩的周围包裹的是反应堆厂房。反应堆厂房是一个将各种风吹雨打挡住的外壳(这也是在爆炸中被毁坏的部分,我们稍后再说)。
福岛第一核电站1号机确实是通用电气的Mark I型沸水堆。新闻里露出钢筋的部分是最外部的厂房,里面的安全壳应该没事。
核反应的一些基本原理
铀燃料通过核分裂产生热量。大的铀原子分裂成更小的原子,这样就产生热量及中子(构成原子的一种粒子)。当中子撞击另外一个铀原子时,就触发分裂,产生更多的中子并一直继续下去。这就是核裂变的链式反应。 而现在的情况是,当一堆燃料棒凑在一起时就会很快导致过热,然后在45分钟后就会导致燃料棒融化。但是值得指出的是,在核反应堆内的燃料棒是绝对不可能导致像原子弹那样的核爆炸的。制造一颗原子弹实际上是相当困难的(不信你们可以去问问伊朗)。当年切尔诺贝利的情况是,爆炸是由于大量的压力积攒,氢气爆炸然后摧毁了所有的护罩,接着将大量的融化的核心挥洒到了外界(就像一颗 “脏弹”)。这样的情况为什么在日本没有发生,及为什么不会发生,请继续看下面。
为了控制链式反应的发生,反应堆操作员会用到“控制棒”。控制棒可以吸收中子,从而瞬间停止链式反应。一个核反应堆是这样设计的:当一切正常运转时,所有的控制棒是不会用到的。冷却水会在核心产生热量的同时带走热量(并转化为蒸汽和电力),并且在常规的250摄氏度的运转温度下还有许多余地。
而挑战在于将控制棒插入并停止链式反应后,核心依然在产生热量。虽然铀元素的链式反应已经停止,但是在铀元素的核裂变过程中会产生一些具有放射性的副产品,比如铯和碘同位素,这些元素的放射性同位素会最终衰变为更小的原子,然后失去放射性。在这些元素的衰变过程中,也会产生热量。因为它们不会再从铀元素中产生(在控制棒插入之后铀元素就停止衰变了),所以它们的数量会越来越少,然后在衰变结束的过程中,大约几天时间内,核心就会最终冷却下来。
目前让人头痛的就是这些余热。实如此,所以操作员们只能退到“纵深防御”中更进一层。这一切,无论我们看起来多么不可思议,但却是反应堆操作员的培训的一部分——从日常运营到控制一个要融化的核心。
于是在这个时候外界开始谈论可能发生的核心熔融。因为到了最后,如果冷却系统无法恢复,核心就一定会融化(在几个小时或是几天内),然后最后一层防线——第三层护罩及护罩内的大碗,就将经受考验。
但是此时最重要的任务是在核心持续升温时控制住,并且确保第一层护罩(燃料棒的锆锡合金外壳),及第二层护罩(压力容器)能够保持完整并尽可能多工作一段时间,从而让工程师们能够有足够的时间修好冷却系统。
既然让核心冷却是那么重要的事情,因此反应堆内实际上有多个冷却系统(反应堆给水清洁系统,衰变降温系统,反应堆核心隔离冷却系统,备用水冷系统,及紧急核心冷却系统)。而究竟哪一个失效了或是没有失效在此时无法得知。
所以想像一下,一个在炉子上的压力锅,持续地,慢慢地在进行加热。操作员在采取各种手段去消除其中的热量,但是锅内的压力在持续上升。于是当务之急是保住第一层护罩(熔点为2200摄氏度的锆锡合金),及第二层护罩——压力容器。而为了保住第二层护罩,其中的压力就需要时不时进行释放。因为在紧急时刻进行压力释放是一件重要的事,所以反应堆共有11个用于释放压力的阀门。操作员开始通过时不时地旋松阀门来释放压力容器内的压力。此时压力容器内的温度是550摄氏度。
这就是关于“辐射泄漏”的报道开始的时刻。我在上文中解释了为什么释放压力的同时实际上会释放第二类放射性物质(主要是N-16和氩),及为什么这样做其实毫无危险。放射性氮元素和氩对于人类健康没有威胁。
就在旋松阀门的过程中,发生了爆炸。爆炸发生在第三层护罩外部,反应堆厂房内。反应堆厂房不具有隔绝放射性物质的功能。虽然目前并不清楚到底发生了什么,但是这是一个很有可能的场景:操作员决定让压力容器内的蒸汽释放到厂房内,而不是直接到厂房外部(这样可以让放射性元素有更长的时间用于衰变)。而问题在于,由于核心内的高温,水分子会***为氧和氢——一种易爆混合气体,于是也确实在第三层护罩外爆炸了。历史上也曾发生过一次类似的爆炸,不过是在压力容器内(因为压力容器没有设计好并且操作失误),进而导致了切尔诺贝利事件。而福岛核电站不会有这样的问题。氢氧混合气体是在设计核电站时需要考虑的一个巨大问题,因此反应堆在建造时就考虑到了不能让这样的爆炸发生在护罩内部。如果在护罩外部爆炸了,虽然也不是设想中的状况但是可以接受,因为即使爆炸了也不会对护罩产生影响。
因此,在阀门被旋松时,压力得以控制。而现在的问题时,如果水一直沸腾的话,那么水位就会持续下降。核心大概被几米深的水覆盖,使得其能够在空气中暴露前坚持几个小时或几天。而一旦没有水覆盖,那么暴露的燃料棒就会在45分钟后达到其2200摄氏度的熔点。而这样就会导致第一层护罩,燃料棒的锆锡合金外壳融化。
而这样的事情正在开始发生。冷却系统无法在燃料棒开始融化前恢复运转,不过燃料棒中的核燃料此时依然是完好的,包裹燃料的锆锡合金外壳已经开始融化。而目前正在发生的,就是一些铯和碘同位素开始随着释放出来的蒸汽,泄漏到反应堆外。最严重的问题——铀燃料,目前依然是受控的,因为氧化铀的熔点在 3000摄氏度。目前已经确认的是,检测到有一部分铯和碘同位素随着蒸汽泄漏到了大气中。
这似乎是一个启动“B计划”的信号。通过在大气中检测到的铯和碘同位素,操作员可以确认某一根燃料棒的外壳(第一层护罩)已经存在破损。“A计划”在于恢复某个常规冷却系统。为什么这个计划失败目前并不清楚,而一种可能性是海啸冲走或是污染了所有用于冷却系统的纯净水。
用于冷却系统的给水是非常纯净的,去除了所有矿物质的水。使用纯净水的原因在于:纯净水很大程度上不会被激活,因此可以保持相对无辐射。而如果是脏水,那么更容易捕获中子,进而变得更加具有放射性。这不会影响到核心——因为核心不会被冷却水影响。但是会使得操作员更难处理这些具有轻度放射性的活化水。
但是“A计划”失败了——系统无法冷却,并且也没有额外的纯净水。因此“B计划”被启动。而这就是目前正在发生的:
为了避免核心融化,操作员开始使用海水来冷却核心。我不是十分清楚,他们是用海水浸泡住压力容器(第二层护罩),还是淹住反应堆外壳(第三层护罩)。不过这个不是我们现在要讨论的。
要点在于核燃料现在确实已经冷却下来了。因为链式反应早就已经停止,所以目前只有非常少量的余热在产生。已经使用了的大量冷却水可以带走这些余热。因为是注入了大量的水,所以目前核心已经无法再产生足够的热量去大幅度提升压力。并且,海水中加入了硼酸。硼酸是一种“液体控制棒”。无论发生什么样的衰变,硼都可以捕获产生的中子并进一步加速核心的冷却。
福岛核电站曾经十分接近核心融化。但是,目前最坏的情况已被避免:如果没有将海水注入,那么操作员就只能继续旋松阀门以释放压力。第三层护罩必须完全密封,以避免其中发生的核心融化泄漏出任何的放射性物质,然后会经过一段等待期,等待护罩内的裂变副产品完成衰变,所有的放射性粒子会附着在护罩内壁。冷却系统最终会被恢复,融化的核心也会冷却至一个可控的温度。护罩内部会被清理。然后需要做一项棘手肮脏的事情——将融化了核心移出,将凝固了的燃料棒及燃料一块一块地装入运输装置,运送到核废料处理厂进行处理。根据损坏状况,核电站的这块区域需要进行修理或是彻底拆除。
核反应堆内的第一类放射性物质就是燃料棒中的铀元素,及放射性副产物铯和碘同位素。这些物质都在燃料棒内部。
而除此之外,还存在第二类放射性物质,产生于燃料棒外部。而首先需要说明的是,这些外部的放射性物质的半衰期都非常短,这意味着它们会在很短的时间内衰变为没有放射性的物质。“很短”的意思就是几秒。所以即使这类放射性物质被释放到自然环境中,它们也是毫无危害的。为什么呢?因为大约就在你读完“R-A-D-I-O-N-U-C-L-I-D-E”的这几秒内,这类物质就衰变到完全不具有放射性了。这类放射性物质就是氮-16(N-16),也就是氮气(构成大气的气体之一)的具有放射性的同位素。另外就是一些稀有气体比如氩。但是这些物质是如何产生的呢?当铀原子裂变时,会产生一个中子。大部分的这些中子都会撞击到其他的铀原子,由此链式反应就一直持续发生。但是其中的一些会离开燃料棒并撞击到水分子,或是冷却水中的空气。然后,一个不具有放射性的元素就会“捕获”这个中子,并变得有放射性。而就如前文所述,在数秒内它就会衰变到它本来的面目。
上面所描述第二类的放射性物质在我们接下来要讨论的核泄漏中非常重要。
福岛到底发生了什么
接下来我会试着去总结目前的主要事实。冲击核电站的地震的威力是核电站设计时所能承受的威力的五倍(里氏震级之间的放大倍数是对数关系,所以8.9级地震的威力是8.2级,即核电站的设计抗震威力的5倍,而不是0.7的差异)。所以我们首先为日本的工程技术水平喝彩,至少一切目前是保下来了。
当8.9级地震冲击核电站时,所有的反应堆就自动关闭了。在地震开始后的数秒内,控制棒就插入到了核心内,链式反应即刻中止。而此时,冷却系统就开始带走余热。这些余热相当于反应堆正常运转时产生的3%的热量。
地震摧毁了核反应堆的外部电力供应。而这是核反应堆能够遇到的最严重的故障之一,因此,在设计核反应堆的备用系统时,“电站停电”是一种被高度关注的可能性。因为核反应堆的冷却泵需要电力以维持运转。而反应堆关闭后,核电站本身就不能产生任何电力。
在地震发生后的一小时内一切情况是平稳的。为紧急情况而准备的多组柴油发电机中的一组启动,为冷却泵提供了所需的电力。然后海啸来了,比核电站设计时所预料的规模要更巨大的海啸,摧毁了所有的柴油发电机组。
在设计核电站时,工程师们所遵循的一个哲学就是“纵深防御”。这意味着你首先需要为了你能够想象到最灾难的情况设计防卫措施,然后为了你觉得可能绝对不会发生的子系统故障设计方案,以确保即使这样的可能绝对不会发生的故障发生后,核电站依然可以安全。而一场巨大的摧毁所有柴油发电机组的海啸就是这样的一种极端情况。而所有的防卫的底线就是前面提到过的第三层护罩,将一切可能发生的最糟糕情况——控制棒插入或者未插入,核心融化或者未融化——容纳于其中。
当柴油发电机组被冲走后,反应堆操作员将反应堆切换到使用紧急电池。这些电池被设计为备用方案的备用方案,用于提供给冷却系统8个小时所需的电力,并且也确实完成了任务。
而在这八个小时内,需要为反应堆找到另外一种供电措施。当地的输电网络已经被地震摧毁。柴油发电机组也已经被海啸冲走。所以最后通过卡车运来了移动式柴油发电机。
整个事件从这一刻起开始变得糟糕。运来的柴油发电机无法连接到电站(因为接口不兼容)。所以当电池耗尽后,余热就无法再被带走。
在这个点上反应堆操作员开始按照“冷却失灵”的紧急预案进行处理。这是“纵深防御”中的更进一层。理论上供电系统不至于彻底失效,但是现实如此,所以操作员们只能退到“纵深防御”中更进一层。这一切,无论我们看起来多么不可思议,但却是反应堆操作员的培训的一部分——从日常运营到控制一个要融化的核心。
于是在这个时候外界开始谈论可能发生的核心熔融。因为到了最后,如果冷却系统无法恢复,核心就一定会融化(在几个小时或是几天内),然后最后一层防线——第三层护罩及护罩内的大碗,就将经受考验。
但是此时最重要的任务是在核心持续升温时控制住,并且确保第一层护罩(燃料棒的锆锡合金外壳),及第二层护罩(压力容器)能够保持完整并尽可能多工作一段时间,从而让工程师们能够有足够的时间修好冷却系统。
既然让核心冷却是那么重要的事情,因此反应堆内实际上有多个冷却系统(反应堆给水清洁系统,衰变降温系统,反应堆核心隔离冷却系统,备用水冷系统,及紧急核心冷却系统)。而究竟哪一个失效了或是没有失效在此时无法得知。
所以想像一下,一个在炉子上的压力锅,持续地,慢慢地在进行加热。操作员在采取各种手段去消除其中的热量,但是锅内的压力在持续上升。于是当务之急是保住第一层护罩(熔点为2200摄氏度的锆锡合金),及第二层护罩——压力容器。而为了保住第二层护罩,其中的压力就需要时不时进行释放。因为在紧急时刻进行压力释放是一件重要的事,所以反应堆共有11个用于释放压力的阀门。操作员开始通过时不时地旋松阀门来释放压力容器内的压力。此时压力容器内的温度是550摄氏度。
这就是关于“辐射泄漏”的报道开始的时刻。我在上文中解释了为什么释放压力的同时实际上会释放第二类放射性物质(主要是N-16和氩),及为什么这样做其实毫无危险。放射性氮元素和氩对于人类健康没有威胁。
就在旋松阀门的过程中,发生了爆炸。爆炸发生在第三层护罩外部,反应堆厂房内。反应堆厂房不具有隔绝放射性物质的功能。虽然目前并不清楚到底发生了什么,但是这是一个很有可能的场景:操作员决定让压力容器内的蒸汽释放到厂房内,而不是直接到厂房外部(这样可以让放射性元素有更长的时间用于衰变)。而问题在于,由于核心内的高温,水分子会***为氧和氢——一种易爆混合气体,于是也确实在第三层护罩外爆炸了。历史上也曾发生过一次类似的爆炸,不过是在压力容器内(因为压力容器没有设计好并且操作失误),进而导致了切尔诺贝利事件。而福岛核电站不会有这样的问题。氢氧混合气体是在设计核电站时需要考虑的一个巨大问题,因此反应堆在建造时就考虑到了不能让这样的爆炸发生在护罩内部。如果在护罩外部爆炸了,虽然也不是设想中的状况但是可以接受,因为即使爆炸了也不会对护罩产生影响。
因此,在阀门被旋松时,压力得以控制。而现在的问题时,如果水一直沸腾的话,那么水位就会持续下降。核心大概被几米深的水覆盖,使得其能够在空气中暴露前坚持几个小时或几天。而一旦没有水覆盖,那么暴露的燃料棒就会在45分钟后达到其2200摄氏度的熔点。而这样就会导致第一层护罩,燃料棒的锆锡合金外壳融化。
而这样的事情正在开始发生。冷却系统无法在燃料棒开始融化前恢复运转,不过燃料棒中的核燃料此时依然是完好的,包裹燃料的锆锡合金外壳已经开始融化。而目前正在发生的,就是一些铯和碘同位素开始随着释放出来的蒸汽,泄漏到反应堆外。最严重的问题——铀燃料,目前依然是受控的,因为氧化铀的熔点在 3000摄氏度。目前已经确认的是,检测到有一部分铯和碘同位素随着蒸汽泄漏到了大气中。
这似乎是一个启动“B计划”的信号。通过在大气中检测到的铯和碘同位素,操作员可以确认某一根燃料棒的外壳(第一层护罩)已经存在破损。“A计划”在于恢复某个常规冷却系统。为什么这个计划失败目前并不清楚,而一种可能性是海啸冲走或是污染了所有用于冷却系统的纯净水。
用于冷却系统的给水是非常纯净的,去除了所有矿物质的水。使用纯净水的原因在于:纯净水很大程度上不会被激活,因此可以保持相对无辐射。而如果是脏水,那么更容易捕获中子,进而变得更加具有放射性。这不会影响到核心——因为核心不会被冷却水影响。但是会使得操作员更难处理这些具有轻度放射性的活化水。
但是“A计划”失败了——系统无法冷却,并且也没有额外的纯净水。因此“B计划”被启动。而这就是目前正在发生的:
为了避免核心融化,操作员开始使用海水来冷却核心。我不是十分清楚,他们是用海水浸泡住压力容器(第二层护罩),还是淹住反应堆外壳(第三层护罩)。不过这个不是我们现在要讨论的。
要点在于核燃料现在确实已经冷却下来了。因为链式反应早就已经停止,所以目前只有非常少量的余热在产生。已经使用了的大量冷却水可以带走这些余热。因为是注入了大量的水,所以目前核心已经无法再产生足够的热量去大幅度提升压力。并且,海水中加入了硼酸。硼酸是一种“液体控制棒”。无论发生什么样的衰变,硼都可以捕获产生的中子并进一步加速核心的冷却。
福岛核电站曾经十分接近核心融化。但是,目前最坏的情况已被避免:如果没有将海水注入,那么操作员就只能继续旋松阀门以释放压力。第三层护罩必须完全密封,以避免其中发生的核心融化泄漏出任何的放射性物质,然后会经过一段等待期,等待护罩内的裂变副产品完成衰变,所有的放射性粒子会附着在护罩内壁。冷却系统最终会被恢复,融化的核心也会冷却至一个可控的温度。护罩内部会被清理。然后需要做一项棘手肮脏的事情——将融化了核心移出,将凝固了的燃料棒及燃料一块一块地装入运输装置,运送到核废料处理厂进行处理。根据损坏状况,核电站的这块区域需要进行修理或是彻底拆除。
◆ 核电站会回到安全状态并始终安全。
◆ 日本处于第4级别INES核紧急状态:核电站内事故。这对于拥有电站的公司是件糟糕事情,对其他人来说没什么影响。
◆ 在释放压力时释放了一些放射性物质。包括非常小剂量的铯和碘同位素。如果在释放时你正好坐在出口上,那么你可能需要考虑戒烟使得你的期望寿命值回归从前。这些铯和碘同位素会被带入海水,然后就不会再检测得到。
◆ 第一层护罩出现了一些损坏,意味着一定数量的铯和碘同位素也被释放到了冷却水中,但是不会有铀或是其他什么脏东西(因为氧化铀不溶于水)。在第三层护罩内有用于净化水的装置,这些具有放射性的铯和碘同位素会在那里被去除并且存储为核废料。
◆ 用于冷却的海水会在一定程度上被活化。但是因为控制棒已经完全插入,所以链式反应是不会发生的。这就意味着“主要的”核反应没有发生,因此也就不会加剧海水的活化。链式反应过程的副产物(铯和碘同位素)在这个阶段也基本上消失殆尽。这进一步减轻了海水的活化。因此最坏情况就是:用于冷却的海水中会具有一定程度的放射性,但是这些海水也同样会经由内部净化装置进行处理。
◆ 最终会用正常的冷却水取代海水。
◆ 反应堆核心会需要进行拆除并运到处理厂,就像通常的燃料更换一样。
◆ 燃料棒和整个核电站需要进行彻底安全检查,以避免潜在的危险。这通常需要4到5年。
◆ 全日本的核电站的安全防护会进行升级,以确保它们可以抵抗住9级地震及随之而来的海啸(甚至更糟糕的情况)。
◆ 我认为更显著的问题是随后的全国供电。日本的55座反应堆中的11座已经全部关闭并等待进行检查,这直接减少全国20%的核电电力,而全国30%的电力靠核电供应。我目前还没有去考虑日本国内其他核电站可能发生的事故。短缺的电力需要依靠天然气发电站供应,而这些电站通常只是在供电高峰时用于应急。我不是十分清楚日本国内的石油、天然气和煤矿的能源供应链,及港口、炼油厂、存储及运输网络在此次地震中遭受了怎样的损失。这些都会导致电费增加,及用电高峰和重建时的电力短缺。
◆ 而这一切只是更大的问题的一部分。灾后应急需要解决避难所,饮用水、食物、医疗、运输、通讯设施等一系列问题,当然也包括电力供应。在一个供应链倾斜的时代,所有的这些领域中我们都会遇到挑战。
来源:东方早报
( Thu, 18 Nov 2010 15:18:20 +0800 )
Description: 亲爱的阿顾读者们:
当您看到这个日志的时候,我刚刚作出了一个非常艰难的决定,我决定换上新的风格——"
"。这样也许会影响您的阅读习惯,我诚恳向您致歉。阿顾有幸能陪伴着您成长;未来的日子,我期待与您继续同行!

( Sat, 3 Jul 2010 08:08:57 +0800 )
Description:
晚上和一个客户交流了半天,比较明确的一个事情是,17万的生意已经下给别人了.......
从年前就交流过两次,他后来还主动来找我。其实要先发点样品也是可以的,可是我真的太怕了,去年已经让一个客户折腾,现在的钱还没有还清的呢。这个客户我让他先打钱,我再发货,可是他也犹豫了,大家磨合了两天,他一下子把单子下到其他地方了!郁闷啊
做生意第一次,还是安全重要的。我实在怕了,特别怕的是安庆还有蚌埠人,可是这个客户属于东北地区,性格还真不一样,他一不还价,而且做事也喜欢直来直去,按他的说法,性格也是直爽的。
天热起来了,加油啊!每分钱的利润都要努力!继续加油!
东北好大的,走了一个客户还会有其他的客户的!加油!
( Sat, 26 Dec 2009 13:42:11 +0800 )
Description:
不是因为看了男士选美被肌肉男打动才兴冲冲地念叨着这个话题,正如电视剧常说的,一个宽广的胸怀对于女士们来说总是难以抗拒,因此,男士选择到健美中心锻炼胸肌正是当季时髦之举。
杠铃———胸肌厚度
想增加肌肉块,杠铃练习是最重要、最基本的练习。力美健资深指导师向教练就建议初学者将杠铃练习放到第一步,因为杠铃练习的动作幅度相对较小,所以必须从不同的角度(上斜和下斜)、使用不同的握距刺激整个胸部肌肉。相对简单安全的练习方法是平板杠铃卧推,能有效锻炼整个胸部、增加厚度。先平躺在卧推凳上,双脚自然地放在地上,然后调整身体的前后位置,使眼睛位于卧推架上杠铃的正下方。握距比肩稍宽,从卧推架上取下杠铃,慢速下放杠铃,直到上臂与地面平行为止。如此重复练习三四组,每组大概12-15次欧推动作,具体视乎个人身体条件。熟练之后,可以做下斜杠铃卧推,重点锻炼下胸部肌肉,操作难度稍微加强。
哑铃———胸肌宽度
哑铃练习需要比杠铃练习更多的平衡和协调能力来控制重量,其动作幅度较大,因此可以充分伸展肌肉,练就宽广胸怀。通常的训练动作有两种,平板哑铃卧推和平板哑铃飞鸟。前者就是平躺在训练凳上,双手各持哑铃。伸直双臂,将哑铃举起,手心相对,慢速下放哑铃直到上臂与地面平行为止,然后推起哑铃回到起始姿势,如此重复。而所谓哑铃飞鸟就是平躺在训练凳上,双手各持哑铃上举,手心相对,打开双臂,沿圆弧轨迹向身体两侧慢速下放哑铃,直到上臂与地面平行为止,然后原路返回。两组运动都要注意在上推的过程中,确保竖直地推起哑铃,不要偏斜。向教练提醒初学者最好请人在一旁保护,避免动作不协调时损伤肌肉。哑铃练习还有一个好处,就是可以随时随地可以进行,向教练建议平常在家也可对着镜子练习,一边可以纠正动作,一边可以欣赏自己的锻炼成果。
夹胸机———胸肌分离度
这种器械是专门针对练习胸肌分离度的,和其他在家里锻炼胸部肌肉的方法比起来,这器械的效果针对性非常强。练习时,背部必须紧靠靠背,用力时由肘部用力。由于臀、背紧靠着靠背,所以只有胸部肌肉可以用上劲。用这种器械锻炼,95%的效果都作用在胸大肌上,而且这个锻炼动作不会对身体的其他部分造成任何伤害。
要完成健胸的任务固然重要,但也不能贪功冒进,注意每次训练的时间控制在45分钟左右,坚持一个星期进一次健身房,配合均衡饮食,大概两个月就能初见成效。
( Sat, 26 Dec 2009 13:27:37 +0800 )
Description:
仰卧起坐的主要作用是增强腹部肌肉的力量。做得正确的话,仰卧起坐既可增进腹部肌肉的弹性,同时亦可以收到保护背部和改善体态的效果。反过来说,若果进行不当,仰卧起坐不但是浪费时间,甚至是有害无益。
根据Stamford(1997),仰卧起坐的正确做法如下:身体仰卧于地垫上,膝部屈曲成90度左右,脚部平放在地上。
平地上切勿把脚部固定(例如由同伴用手按着脚踝) ,否则大腿和髋部的屈肌便会加入工作,从而降低了腹部肌肉的工作量。再者,直腿的仰卧起坐会加重了背部的负担,容易对背部造成损害。
根据本身腹肌的力量而决定双手安放的位置,因为双手越是靠近头部,进行仰卧起坐时便会越感吃力。初学者可以把
手靠于身体两侧
,当适应了或体能改善后,便可以
把手交叉贴于胸前
最后,亦可以尝试把手交叉放于头后面,但每只手应放在身体另一侧的肩膀上。千万不要把双手的手指交叉放于头后面,以免用力时拉伤颈部的肌肉,而且这亦会降低了腹部肌肉的工作量。
进行时宜采用较缓慢的速度,就如慢动作回放一般。 当腹肌把身体向上拉起时,应该呼气,这样可确保处于腹部较深层的肌肉都同时参与工作。
把身体升起离地10至20 厘米后,应收紧腹部肌肉并稍作停顿,然后慢慢把身体下降回原位。当背部着地的时候,便可以开始下一个循环的动作。在仰卧起坐的过程中,腹部肌肉其实只在起初的阶段参与工作,之后便会改由髋部的屈肌执行任务。
同样道理,在仰卧起坐的最后阶段转动身体(右手手肘接触左膝,左手手肘接触右膝等动作),不但对增强腹部肌肉力量无多大的帮助,甚至会令背部下方因为转动带来的压迫而导致创伤。
初学者要避免一次过做得过多次数的仰卧起坐,最初进行时可以尝试先做5次,然后每次练习加多一次,直至达到15次左右,这时便可尝试多做一组,直至到达3组为止。
( Thu, 17 Dec 2009 13:34:58 +0800 )
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2008,房地产商在寒风中咬牙坚持,没想到“猪坚强”真的等来了“解放军”。“面粉”比“面包”贵、“买房就像抢购大白菜”……政策的模糊性让老百姓犯了难,现在这样一个时机,到底是该买房,还是该卖房?
2010,买房还是卖房?
2009最热的关键词是什么?
保八!
比保八还热的是什么?
房价!
2008,房地产商在寒风中咬牙坚持,没想到“猪坚强”真的等来了“解放军”。“面粉”比“面包”贵、“买房就像抢购大白菜”……原本以为这些疯狂的场景已经远去,没想到倏忽之间,居然卷土重来。
有人说,2008年房地产调整是一个偶然,也有人坚持2009年是中国在救经济的同时一不小心把房地产业救得盆满钵满。到底是踩油门,还是踩刹车,从刚刚开过的中央经济工作会议上,人们获得的是模糊的信号。
两种不同判断,“顶”与“底”的天壤之别。
2010,我们是买房,还是卖房?(张 静)
房子,基本靠“抢”
政策的模糊性让老百姓犯了难,现在这样一个时机,到底是该买房,还是该卖房?
撰稿·张 静(记者)
“这段时间大家不是买房,都在疯狂地抢房!”一位趁着这波房价狂飙火速入行的中介朋友都不敢相信自己的运气。
11月中旬的一天,北京,朝阳区安贞里的一套面积69平方米、报价139万元的三居室刚在几家中介公司挂出,从一楼到四楼的楼梯上就挤满了几十位闻讯赶来的中介和买主。据说个个神色焦急、手机声此伏彼起,更有人堵着门向业主喊:“我带定金了,不用给其他人看房了!”碰巧业主不在,是他母亲开的门,老人家一辈子都没见过这种场面,把心脏病给吓出来了。
有买主接到中介***,停下手头一切工作20分钟就赶到,看了几眼就决定购买。他之所以如此急迫, 是因为10月初他在附近看中了一套类似的三居室,报价2.12万元/平方米,刚一犹豫便被别人捷足先登。这3个月来他看的二手房少说也有30套,只要户型、位置还不错的,绝大部分当天就被买走。
首套住房贷款利率7折、二套房贷利率7折、营业税减免……去年10月出台房地产救市政策催生了今年房地产市场的红火。而在年底各项“优惠套餐”有可能到期之前,购房者抢搭政策末班车掀起了楼市成交量的小高峰。据美联物业市场研究部统计数据显示,11月份房贷市场以二手房过户为主的交易类贷款成交量上涨明显,涨幅60%左右。
在12月31日之后个人住房转让营业税免征时限将由2年恢复到5年的消息一出,朝阳、海淀、丰台等热点区域的房产交易大厅还没上班门外就排起了长龙。
从多家中介的反馈来看,上海第二套房贷款利率从11月1日起就严格按照基准利率上调10%来执行。而在北京,二套房贷利率取消7折优惠则从8月就开始执行。
“非常幸运,我赶上了7折利率的最后一波,7月31日签的约。”项东兴奋地告诉记者,在此之前他的心情一度极为焦虑。“为了付首付我已经把能想到的亲戚、朋友都借了。如果将来我出一点点事情,比如我病了,或者必须拿出一笔5万到10万的钱,我的资金链就会断。7折利率取消差点成为压垮我的最后一根稻草。”
项东是国内一家著名互联网公司的部门总监,工作激情异常饱满,晚上11点下班是家常便饭,每每半夜还泡在网上亲自和竞争对手打口水战。2009年唯一让他在工作之外投入最多的,就是买房。
他原本有一套住房,自从妻子怀孕、岳父母搬来之后,房子明显拥挤起来,买房计划迅速提上日程。
“我自己也有一点模糊的投资想法,现在挺后悔,如果从去年就像盯盘一样盯着房价,就不会错过抄底。”
6月初,有朋友推荐了东五环的远洋一方二期。2008年底房价最低迷之时,一位地产界人士曾言可以组织记者以每平方米9000元的价格团购该楼盘。而在6月9日记者陪项东去考察时,销售员的“承诺价”已经涨到了11000元/平方米。
远洋一方二期当时只准备先开11、12两个楼盘,通往大路的“胡志明小道”上不时有卡车尘土飞扬地驶过。可以想见这儿未来几年都会是一个嘈杂的大工地。纵然如此,项东还是毫不犹豫交了2万元的“诚意金”排号。谁知开发商在收取了3000余购房者共计6000多万元的“诚意金”后,却迟迟不开盘。
“开发商太不厚道了!当初说7月份开盘结果推到了8月份,销售原来口头承诺的11000元每平方米涨到了13000元每平方米。虽然开发商的解释是‘未能取得预售许可证’、‘原定开盘的200套房源约有9000余人登记抢购,远洋地产不得不临时决定加推200套房源’等等,实质上就是捂盘不售,为了随行就市不断上调价格。”
挨过了消化存量房的寒冬,楼市的骤然回暖让开发商捂盘惜售之风再度蔓延。7月初项东的遭遇,只不过是一支序曲。
据北京多家房地产机构统计,12月份预计北京仅有35个项目进入市场,其中纯新盘项目仅为11个,其他项目均是老项目后期加推新房源,“捂盘”行为昭然若揭。而被激怒的购房者们近日在某地产专业网的论坛上呼吁集体人肉搜索捂盘开发商,仅一天就爆出11个“疑似”热点项目名单。
“大家觉得受到了欺骗,当时上百位购房人还为此围堵了售楼处或者写信举报。我是拿脚投票,7月底在天通苑买了一套170平方米的四居室,每平方米8500元。”项东回忆说。
“北五环外的经济适用房社区,加上装修等其他成本已经达到了每平方米1万元,我将来要多少钱才能卖出去?”他有些忧心忡忡,回想起“远洋”更感到极度遗憾:“其实无论是每平方米1.2万,还是1.4万,相比今天的1.9万,都是太便宜了。一套200平方米的房子,短短4个月,便升值了100万。”这种懊恼,如同股民错过了1600点。然而当他听说天通苑的房子这段时间已经猛涨到了每平方米1.4万、1.5万,顿时开怀大笑:“我终于心理平衡了!”
折腾了大半年,买房尘埃落定,项东又开始为卖房焦虑。
“郊区没有好的小学和中学,为了孩子将来迟早还是要换回城里。一位财经界的朋友建议我现在卖掉,他说明年房价会有一个低谷期,到时候再去抄底。我又担心卖了房价还会继续涨,这不就亏了?现在很多人都像我一样纠结。”
专家之间也掐得厉害:有人说优惠政策取消对楼市影响有限,有人说,“连几乎无条件支持房地产业的中央政府高层都对房地产炒作和价格暴涨胆颤心惊了。接下来到年末的20多天,是惊慌的炒家利用政策末期蜂拥出货的时期。”有人放长线预测3年内房价必会碰到玻璃天花板,而此前某金融界大腕却高调宣称:5年内北京、上海房价将涨到每平方米30万元!
有地产商依然在不管不顾地继续捂盘,也有二线城市的地产商早在7月份便早早将手中已经封顶的楼盘以低于周边每平方米500元的价格迅速清盘。这位在朋友眼中“永远不败的生意人”私下透露:“我已经赚到了暴利中的暴利,接下来无非是7000万和8000万的区别。没必要为了追求那1000万的利润,去冒7000万的风险。”
项东倍感困惑:“我到底该听谁的?”■
房地产“政变”:魔鬼在细节
“如果本身就是短期行为,现在可以抛售。如果是长期行为,不等着钱用,未必现在动作。如果是买来投资,我不认为现在是一个好时机。”
撰稿·张 静(记者)
高策地产顾问机构董事长李国平在地产业浸淫19年。作为城市土地运营专家、奥运一级土地开发顾问,他是“给地产商讲课的人”,被各级政府奉为“座上宾”,身边的朋友们想买房、卖房,也都会要想听听他的意见。
《新民周刊》:中央经济工作会议召开当晚,不少开发商把有关房地产的内容抠出来,一个字一个字地品,甚至连标点符号都不放过,半夜两点还在***里交流。您的研读体会是什么?
李国平:中央经济工作会议表达的信息比较模糊,体现出目前中央在政策上进退两难的境地。在一些细节上语焉不详、力度不大,表达了中央政府在这方面的犹豫,考虑得不是特别清楚。一方面所谓的经济复苏还很脆弱。如果不继续刺激房地产,明年GDP保持增长的难度很大。实际上政府打心眼里不想因为太猛的调控政策一下子把房地产打死了。但目前房地产泡沫已经成为共识,政府也感觉到必须采取一些措施,不能够再继续放任。
《新民周刊》:中央政府为什么会把自己逼到两难的境地?2008年的金融危机到现在还没有完全复苏,为什么我们的房价却突然飙升?
李国平:2008年底,为了走出全球金融海啸造成的经济下滑,以房地产为龙头撬动经济复苏,这时房地产行业从寒冬一下走到盛夏的根源。去年10月,央行、财政部等部门最新出台多项针对房地产的“救市”措施,比如在税费上,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地***。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策;在信贷上,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供利率7折的优惠,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
鼓励消费促进购买,这些救市措施都是对的。政府其实是通过让利,用财政收入来促进市场的交易量回升。当然最理想的还是今年年初开发商在资金链紧绷的压力下,通过销售回款自救,把高房价降到一个合理的地步,让刚性需求释放出来了,让交易量开始回升。在这个时候,价量的增长是健康的。
但此后中央政府为了救市,连开发贷款都开始放松,救市变成了救开发商,政府所有刺激政策只是帮助开发商解套。资产价格推高后,销售量可能会出现滞涨,价格下不来,量上不去,这是政府最不愿意看到的局面。
老百姓的住房问题分为两大部分,一部分是通过政府来解决,一部分是通过市场化来解决。但因为房价的高涨,把原来可以通过市场化手段解决住房问题的一大批中低收入者给甩掉了,回过头来又进一步扩大了政府需要解决住房问题的群体,反而增加了自己的负担。
政府是把所有的调控手段都用完了才把老虎关进了笼子,但是去年一年为了救经济,倒洗脚水的时候把孩子给倒掉了,基本上把几年来积累的有好转的方向都给停止了,放虎归山的结果是让老虎反过来绑架了银行。如果房价跌了,政府的4万亿投资、8万亿信贷怎么收回?政府因为政策失误,把自己架到了火上烤。
《新民周刊》:金岩石的一个观点是高房价是为了创造就业必须支付的代价。您认为出现楼市出现泡沫是否无法避免?
李国平:政府最大的失误是在刺激经济的时候大量发放货币,这些流动性又倾向于央企和国企,又没有让这种结构失衡的资源分配去做正确的事,央企反而拿着去炒地皮了。政府应该在发放贷款时就规定央企必须拿着过多的流动性去做廉租房,一样可以拉动水泥、基建等上下游产业,而不是让它去参与市场上商品房土地的竞争,去推高地价。
《新民周刊》:您认为政府下一步该怎么办?
李国平:羊已经“亡”了,抱怨没有意义,现在要做的只能是补牢。首先需要增加土地供应、打击囤地。目前全国多个地方政府出现推地不积极的情况。年初的时候,开发商都不敢拿地,以土地出让金为主要财源的地方政府压力非常大,某地急着请我去给他们支招,但后来又给我消息说,原定计划取消了。本来地方政府通过征地、拆迁等途径整理一块土地就需要花很多时间、人力,他们后来拿到了中央的投资、贷款,有很多项目去做,对推地自然就不积极了。而开发商手里也没有多少余粮,看到市场上拿地这么难,他们现在有钱也不着急,所以开工的积极性也不高,导致了供给不足。但最根本的,我认为还是必须把保障性住房与商品房彻底分开。让市场的归市场,政府的归政府。
《新民周刊》:临近年底,全国各大城市都加大了土地供应的力度,您认为能否起到遏制地王、平抑房价的作用?
李国平:如果仅仅是在商品房领域的改善还是有限的。因为年底推出的土地价格也都是在往地王上走,12月4日下午,北京亦庄一块土地拍卖,本来楼面地价到每平方米1万元以上就差不多了,到了13000元大家都惊呆了,没想到最后竟然是以18000元成交,溢价率高达467%,而紧挨该地块的楼盘目前销售均价才为19000元/平方米。政府如此加大土地供应反而进一步推高了资产泡沫。
《新民周刊》:上个月苏州一次土地拍卖现场,尽管规定每次报价不得超过2000万元,依然有性急的竞拍者直接从8.6026亿元的起报价跳空报价9亿元。北京某地块的拍卖也出现了戏剧化的一幕,在成交之后得手者又往上多喊了1000万,如此不差钱顿时惹得现场笑声一片。而浙江绿城近来也以楼面地价19039元/平方米拿下了上海外环外唐镇某地块。此价一出,现场观摩的媒体记者和开发商代表发出一阵惊呼,绿城的代表却是喜得合不拢嘴。这么多开发商抢地王,难道他们都是傻子不成?
李国平:现在很多地王成交的土地,要么是在市中心,永远稀缺;要么是低密度、高端的,他也敢去拿。如果政府推出的土地是高密度的小户型,又是在城市边缘地带,我相信开发商看到土地性能的规划是只能做面包,做不了蛋糕的,就不会要去抢地王了。加上政府增加一些供应,很多开发商又等着地去开发,这时候的平抑地价、增加供应才有效。
《新民周刊》:三季度末,全国排名前十名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。来自北京市国土局的调查数据显示,2007年至今,北京入市的土地中,形成供应的不足50%。
实际上国土资源部早就出台了一系列政策限制开发商的囤地,最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费,超过两年没有开发的要无偿收回。然而,截至今天,全中国加在一起,闲置地被收回的不超过5例,这个制度已经形同虚设。您认为是什么原因造成的?目前各大城市又在打击囤地,您认为这一次会产生多大的效果?
李国平:打击囤地确实很难,这和房地产在政府收益中占据过大的比重有关。此外也曾经有地方政府想拿某家囤地的大开发商开刀,结果开发商没有出事,反而是地方官员倒台了,可见开发商能量之强。
从技术手段上,可以通过限制土地出让面积让囤地更为困难。从前地方政府都是拿出大宗的土地拍卖,十几年都开发不完。只要开发商动工了,哪怕只有一个楼盘,也不能判定他是没开发在囤地。11月国土部出台“新政”明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限是大城市20公顷(约300亩),中等城市14公顷,小城市(镇)7公顷。
《新民周刊》:中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务,是要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。不久前温总理在考察建设中的上海市最大保障性住房工程进展情况时也指出,要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。这都是在向着把保障性住房与商品房分开的思路发展。您认为是不是一个好现象?
李国平:目前政策仅仅提出要增加普通性住房,那我要问一句,什么叫普通商品住房?是中央提供吗?显然不是。是国土资源部提供?它管不了。按照目前思路,依然要依赖开发商去解决,但开发商有这个动力吗?
另外土地价格已经涨到了“面粉”跟“面包”一个价,如何去进行有效的抑制,这是一个很大的问题。如果住房面积只有90平方米,但价格已经翻了一倍,这仍然还是普通住房吗?
所以评价一个政策的好坏,不是看它的初衷好不好,而是政策最后执行的效果和初衷是吻合还是不吻合。现在大方向没有错,关键是中央纠偏的决心有多大,这是目前最需要质疑的。而且既然已经晚了一年,力度肯定要更大一点。如果只是简单地提了一些口号和愿望,还是没有调整具体政策的结构性、政策执行的合理性、系统性,一年以后,你还会发现今后政策执行的效果和今天的目标背道而驰。
目前地方政府是政策来了之后强行搭配,每出让一块土地规定里面百分之多少是廉租房,再次把责任推给开发商,这是政府自己的职能缺失和不作为。所以在增加普通商品房的举措上,我认为一定要落实到地方政府的执行细节,保证在一定的时间里拿出多大的比例进行普通商品房建设,同时还必须要有一个限制性条件,确保这些土地只能用于普通商品房建设。既然地方政府在商品房的土地出让项上已经赚得盆满钵满,土地出让金必须转化为对保障型住房的供应上的增加以及对中低端普通商品房的补贴。我甚至认为这一比例应该高达50%。
地方政府对此一定会有抵触。所以还要定下考核指标。地方政府在明年的政绩,不仅仅是追求一个保增长的经济总量,必须还要考量为国家经济结构的合理性做出的贡献度。
《新民周刊》:12月9日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。对此您怎么看?
李国平:政府最关键的是搞清楚楼市有泡沫的部分是哪些,通过哪些方法去解决。现在是继续走了一条老路,在供求不平衡的情况下,通过减少需求来抑制泡沫,把投机需求和改善性需求一刀切。这个路子已经被证明是不对的,从2004年到2007年房价一直是越调越高。
我们在外需不行的情况下,只能拉动内需。一是政府自己花钱来做建设,另外一个就是让中国老百姓的高储蓄率在经济危机中发挥点作用,于是该买房的买了,可买可不买的也买了。投机的需求必须抑制,但这种改善性的需求对政府来讲有必要去抑制吗?实际上你不就是需要这个短期效应来刺激需求吗?
现在是完全混在一起一刀切。实际上政府不需要为高端住宅所谓的泡沫风险去过多担心,最重要的是把它跟保障性住房和中产阶级的住房形成一道防火墙,将他们区隔来开。完全市场化的豪宅、别墅、中心地段,你就让他炒到天上去,没有必要去限制他。对那些有钱人来说,万一资产价格在某个时期跌落,他亏的也不是银行的钱。有些1000万的豪宅不是40%首付的问题,银行贷款的高线就是300万。除非房子跌了70%银行才有风险。甚至有些豪宅和高端住宅都是一次性付款的。他有什么问题也不会到政府门口去静坐。政府为什么要操这个心呢?让他们为自己的投资风险去埋单就行了。你可以在高溢价中拿出一部分来补贴保障性住房,解决底层的住房问题。在商品房里又可以分成完全市场化的非完全市场化的。后者面向中低收入者,政府在土地出让上不允许定价太高,只能获取微利或者保平。这就是经营城市的理念。现在是不该管的政府去管了,改管的事情又没管。
《新民周刊》:政策的模糊性让老百姓犯了难,现在这样一个时机,到底是该买房,还是该卖房?
李国平:目前预测未来房价的走势都是危险的,它跟政府接下来的动作有关系。房地产调控是综合手段,很难说是第几个馒头才让人吃饱的。但有一条是肯定的,目前流动性还在增加,通胀的压力和预期仍然还在,尤其供应相对不多,房地产价格往下跌的可能性很难看到。
明年第一季度,有些政策会出台,有些供应还没出现,购房者会观望。银行在等房贷额度的指标分配,贷款政策也不一定积极。可能出现一些僵持状态,价下不来,还会上涨,但是量上不去。政府面对这样的情况,会供应保障性住房,可能也不敢轻易叫停刺激政策。
如果本身就是短期行为,现在可以抛售。如果是长期行为,不等着钱用,未必现在动作。如果是买来投资,我不认为现在是一个好时机。■
科:很傻很天真?
房价暴涨,让万科一夜之间变成了“很傻很天真”。
房价暴涨,让王石的“拐点论”不攻自破
撰稿·/张 静(记者)
一年多前,同行群起而攻之:拐点就是王石唱出来的,他不卖拐2008年没什么事!半年前,地产商们私下幸灾乐祸:万科降价这回傻了吧?一周前,刚刚结束的中央经济工作会议给了二线城市疯狂的“理由”,大伙儿又开始嘀咕:王石的预言验证了?!
顺流、逆流,业界都把万科当作了一个标杆。
早在2007年的12月13日下午,清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会,席间有记者问:“10月以来,广州、深圳城市的楼市普遍遇冷,新建商品房的销售量下降严重,作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点的说法?”
王石答:“同意出现拐点的说法。” 随即补充:“中国东西南北中,幅员广阔,不同地区城市处于不同的楼市周期,不能一概而论。”
“第一句话被媒体大量引用,第二句话却没人提了。”王石说。
尽管百般为“卖拐”开脱,但此后在一非公众的场合,他又“不慎”地提醒当时在座的同行:“拐点就是秃子头上的虱子,明摆着。”
“拐点论”遭到业界口诛笔伐。潘石屹在博客里画了幅漫画“明志”:一个黄包车夫拉着王石和潘石屹,问他们前面拐不拐,王石答:拐,潘石屹答:不拐。谁知仅过了3个月,潘石屹就抛出了更为震撼的“百日剧变论”。而上海绿地旗下的项目孝贤坊也紧追万科降价的脚步,打折额度高达10%。
那份传闻为万科高层参加的“松湖山会议纪要”更是让诸多开发商“学习”之后爆汗:“要敢于降价,快速降价……现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入……”。虽然万科高层发公告说此事子虚乌有,还兴师动众报了案,但是这个消息确实摧毁了地产界一直绷着的价格默契。
有评论说:“纵观中国商业史,以一人之力来引爆一个与民生相关产业的剧烈调整浪潮,这几乎是一件不可能的事情。但是,王石做到了。”而全国范围内房地产价量齐跌,也让业界对他的先见之明心服口服。连王石自己都说:“在率先降价时,大家怎么看我都不顺眼,现在又来肯定我、表扬我。我对突然的改变一下子不适应了。”
言若有憾,心实喜之。
他在《道路与梦想》一书中曾说:“未来万科没有故事,因为成功的公司没有故事。”但没料到“卖拐”这个故事比赵本山的设计还跌宕起伏、一波三折。
一场突如其来的金融海啸,让原本快被政府最后一根稻草压垮的“猪坚强”们真的等来了解放军,而房价暴涨,则让万科一夜之间变成了“很傻很天真”。
京城一位房地产公司的副总告诉记者:“老大的日子现在并不好过,同行私底下都把万科当笑话说,有些地方政府召集开发商开会都不通知万科。听说有个项目万科费了不少心思,但当地政府更愿意给另外一家死扛着就不降价的大开发商。”
地产界有一个共识,行业深度整合将不可避免。一位业界观察人士告诉记者:“我们国家的房地产企业太多了,每个企业都有自己的发展目标,僧多粥少,人为造成了土地稀缺。而且行业良莠不齐,投诉量也居高不下。所以中央曾下达了政策鼓励对行业进行并购整合。但政府救市不但把开发商放了,而且让那些本应该被淘汰出局的小开发商一个个财大气粗腰杆硬。”
业界曾很阴谋论地猜测王石“卖拐”的真实动机是“打压中小房企再实施兼并”。但据上述专家所言,万科或许确有此意。他曾在前段时间听万科总经理郁亮谈道:“现在想整合难了!”
万科副总裁肖莉在申银万国组织的“2009春季金融房地产投资策略研讨会”上承认:“我们很有可能已经错过了去年三季度最好的拿地时机,所以在目前行业整体资金尚未非常宽松的情况下,公司会在上半年锁定一部分土地,以避免下半年土地市场的竞争。”
而某家财经媒体甚至放言:“也许这一轮地产的冬季最严重的行业结果,不是几家广东地产公司濒临险境,而是7个月的踏空,或许要将万科从多年的行业龙头宝座上硬拉下马。”
这位专家感慨道:“万科其实是当时最清醒地意识到国内的住房市场达到了一个周期高点,以为中国会开始发生一些正确的变化,它要做一些正确的应对,但最后发现自己‘错’了。一个企业不能太理智、太超前,因为政府有犯糊涂的时候。但,万科真的错了吗?”
一线城市趋于饱和,根本拿不到地,量只有一天天做小。往二三线甚至四线城市发展肯定是一个大方向。中央经济工作会议放宽了中小城市户籍限制,而王石在2009年年初便断言:“2010的主战场在二线城市!” 在一线城市已成央企“嘉年华”时,万科重申“不做地王”,基本是在二三线城市拿地。
日前有消息声称:万科要杀回商业地产了!
据悉,早在2006年前后,万科就做过一项中国人口结构变化的研究,得出一个结论:“2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,新增首次置业人口将迅速下降,而改善型和高端再改需求将不断增加;到2017年左右,老龄人口在此期间将不断增加。”该研究预测,在2013年前后,北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。
某业内专家说:“我们整个房地产原始积累的高峰要过去了。中央从国六条、国八条一直抑制房地产投机,为什么房价一直在涨?是因为需求在涨。我认为那时候北京没有泡沫,购房者以自住需求为主,仍然处于第一次初始的增量释放期。2002年、2003年之前,北京200平方米以上的房子卖不动,150平方米都算是大户型。也就是说那时候大部分人都是第一次购房,200㎡属于二次置业,即使有量也不大。而2005年之后就开始出现北京大户型持续畅销,越大越有人抢。
“现在拉动房地产消费的,城市化率的贡献不会超过20%,80%还是原来城市人口的改善性需求:从公房到私有财产。从原来没房到有房,从小房到大房。但我们的下一代,起码有一半人不需要为父母买房。城市更新换代的需求在减弱,但是房地产企业并没有减少,公司的经营目标还在增加。过去的20年万科在住宅领域不断集中化、专业化,它想接下来继续坐稳中国房地产老大的座椅,必须转型。”■
告别蜗居,渐行渐近
据说,八成中国百姓认为“幸福和房子有关系”,这其中有七成的人认为“房子是幸福家庭所必需的”。
撰稿·金 姬(记者)
几家欢喜几家愁
王露萍在上海徐汇区田林街道社区事务受理服务中心,眼泪忍不住夺眶而出,她和老伴何永祥、儿子、儿媳以及8岁的孙子常年挤在一套建筑面积61平方米的房子里。一家五口经济拮据,要改善三代人的蜗居生活,在上海这座房价超高的国际大都市里似乎遥遥无期。
今年12月1日,上海经济适用房试点率先在闵行、徐汇两区启动,王阿姨一家符合人均住房建筑面积低于15平方米、人均年可支配收入低于27600元、人均财产低于70000元的准入标准。12月11日“政策咨询周”开始的第一天,王阿姨一大早跑到徐汇区田林街道社区事务受理服务中心了解情况。从12月18日起,这里就要开始受理购房申请了,受理期只有一个月。
每个来咨询的人,都背负着全家人对房子的热切渴望。但是,试点阶段相对严格的准入条件,并不因他们的期盼就变得可以通融。接待人员耐心地告诉王阿姨:申请上海经适房的市民必须具有本市城镇常住户口连续满7年,且在申请所在地的区(县)户口连续满5年。由于儿媳妇还没上海户口,王阿姨一家申请第一批经适房看来是不现实的。
徐汇区田林街道办事处副主任万小岚无奈地表示,对于外来媳妇以及支内支疆回沪等原因,户籍不满规定年限或者没有户籍的例子时有发生。为了维持秩序,田林街道实行按号排队。虽然有所思想准备,但工作人员没想到会有那么多人来咨询。就在政策咨询的第二天上午10点半,田林街道“发号头”的机器都坏了。
据悉,仅“政策咨询周”前三天,作为试点的徐汇区共接待咨询人数5900多户,闵行区接待1300多户,其中也有不少人早先已圆了新居梦。53岁的老林下岗,妻子是护士,22岁的女儿今年刚就业,三人挤在40.79平方米的一室半房子内已6年,房贷至今未还清。按政策,老林一家可以共同申请一套二居室。他说:“松江泗泾新凯家园的经适房多层是每平方米4800元,高层是5100元,按二居室65平方米的建筑面积算,总价30多万,如果首付三成,我的积蓄加上亲戚朋友借的就够了。至于还贷,我打算把现在的房子以1800元/月出租,剩下的靠刚工作的女儿了。除了水电花钱请人,其他装修活我都自己学着做。毕竟,这极可能是我买房的唯一指望。”
对于许多上海普通百姓而言,高房价已经到了难以承受的地步。为此,***中央政治局委员、上海市委书记俞正声同志每到基层视察,总会问年轻人是不是买得起房。他在各种场合反复强调,房价不能再涨了:“上海不能一边是高楼大厦,一边是危棚简屋。我们要坚持执政为民的宗旨,花大力气解决群众的居住困难,全心全意做好这项工作。”上海市市长韩正12月9日也表示,上海目前房价太高,下一步上海将全面建立包括廉租房、经济适用房、旧区改造动迁房、租赁房在内的住房保障体系,加快推进大型居住区建设和旧区改造,全力以赴解决好普通百姓的住房问题。
此次徐汇、闵行两区的试点是上海首次推出经适房。虽然早在1995年,上海就启动过经适房项目,但到1999年11月,又将经适房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场。2002年,上海撤销经济适用房发展中心,经适房销声匿迹。
去年,上海重启经适房项目。按规划,上海2008-2012年将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房30万套,约2000万平方米,占同期全市住宅建设总量的20%左右,廉租房受益家庭共计10万户。仅在2009年,上海市保障性住房计划就新开工约1200万平方米,其中经适房约400万平方米,配套商品房约800万平方米,总投资约600亿元。这一规划随着12月8日“上海晶城”经适房开工仪式在闵行区朱梅路上广电地块的举行而完成。
目前上海的经适房试点有三处:闵行区房源在沪闵路“翔泰苑”、徐汇区则在浦江基地新汇路“博雅苑”,松江泗泾基地新家园路“新凯家园二期”。12月10日,这批试点的销售基准价公布:多层住房“翔泰苑”5200元/平方米;“新凯家园”多层住房为4800元/平方米,高层住房为5100元/平方米;高层住房浦江“博雅苑”为5000元/㎡。
目前,经适房试点房源周边一手商品住宅的每平方米均价在1.2万元左右,二手次新房价格约为1.1万元。经适房价格不及周边普通住房均价的一半,但经适房的开发商们还是有薄利可赚。“虽然经适房没有土地出让金的成本支出,但企业的建安成本、管理成本、资金成本等无法免除,在上海5000元/平方米左右的价格基本已不可能再低了。”中国房产信息集团·克而瑞(中国)信息技术有限公司高级分析师付琦对《新民周刊》说。
根据《2008-2012上海市住房建设规划》,到2012年前,上海享受住房保障的家庭共计40万户,占全市家庭总数的近8%。上海可申请廉租房的家庭标准为人均可支配收入低于960元/月,申请经适房的标准为人均低于2300元/月。首批经适房基准价格在5000元/平方米左右,两人家庭,以一套40平方米的一房计算,总房价20万元,如果首付5万元,每月还款1500元。按照最起码的日常开销推算,这个两人家庭的月收入必须在3000元以上,才能勉强买得起经适房。
房地产业的尴尬
自从1998年我国取消福利分房以来,房地产业势头迅猛,近年来房价更是有如坐上云霄飞车。开发商认为房价纯粹是市场行为,北京华远地产董事长任志强那句“富人才配买房”,引起很大民愤,但中低收入群体的居住问题似乎的确无法让市场来解决。
房地产目前是中国的支柱产业,许多地方政府的经济增长需要高地价和高房价予以维系。但对房地产业的过分依赖,为我国经济埋下隐患。如今,房地产业增加值已经占了GDP的6%,25%的投资也在房地产行业,30多个产业与房地产关系紧密。有专家近日表示,中国高房价的形成,主要原因是供给相对小和需求相对大,而深层次的原因则是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力。
2009年4万亿的投资有多少进入楼市不得而知,但北京、上海等大城市频繁出现国企地王。电视剧《蜗居》在2009年末热播并非偶然,说明今天的中国百姓对住房问题的关注度极高。12月7日,中国社科院发布了2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书,指出中国85%家庭买不起房,房价涨速远远超出家庭收入的增长速度。
发达地区的经验表明,将房地产业作为经济支柱产业是非常不合适、不安全的。房地产价格过高,会直接挤占人们其他的日常消费,影响到普遍的幸福指数。如易宪容所言,当房地产成为被“要挟”的高消费,在此基础上的经济增长肯定是非理性的。
郎咸平也曾表示:“没有哪一个大国敢把房地产业当做支柱产业。拉动GDP主要靠消费,但如果所有的钱都投入到房地产业里面,那别的地方还怎么会有消费?”
根据近日一项民意调查,八成中国百姓认为“幸福和房子有关系”,这其中有七成的人认为“房子是幸福家庭所必需的”。就像股市的散户一样,普通购房者普遍存在“买涨不买跌”的心理。房价越涨人们越买,继而推动房价不断走高。而同样在高房价的日本,九成的人认为幸福和房子没有多大关系,他们在感叹“中国人在为了买一个水泥做的大箱子而辛苦工作”。
政府对楼市的关注从未放松,也试图借鉴其他国家和地区的经验来缓解老百姓的买房困难,至少能让中低收入者“居者有其屋”。2006年,全国人大常委会委员长吴邦国在香港考察时表示:“内地在发展经济适用房和廉租房方面,可以借鉴香港的成功经验。”人口密度高(每平方公里6946人)、土地资源短缺是香港解决住房问题的天然障碍,而香港用公屋制度解决了30%以上人口(约200万)的居住问题。
但在上海社科院城市发展研究中心副研究员陈则明看来,香港的经验未必适合中国,同为弹丸之地的新加坡也是如此。他对《新民周刊》表示:“新加坡的住房保障算是比较成功的,但具有小型城市国家的特殊性,不值得中国这样的大国借鉴。”陈则明坦言,目前的中国和当年的日本最为接近。“城市化进程让大量人口聚集在几个大城市,造成这些城市的房价高得惊人,今天的中国也在朝这个方向发展。其实中国可以考虑学习美国发放次贷,这样许多穷人都可以贷款买房子,只要保证资金链不断裂就行。”
华东师范大学东方房地产学院胡金星博士也指出,集中式大规模进行经适房建设可能存在许多问题:如经适房从价格、面积、结构来看,是否适用,目前一些大城市的经适房价格跟一般商品房相比并无多大优势;经适房的建设一般选址于较为偏远的郊区地段,交通设施不健全,使得居住成本大大提升,很大程度上导致一些城市的经适房卖不出去;西方国家现在花大力气来实现混居,以减少社会冲突,而我们现在大量集中式地建设经适房,很可能会走西方原有的老路,产生诸如“贫民窟”等问题。
保障房的难处
尽管学术界没有达成一致,国家还是大力推广保障性住房用建设计划,可惜成效并不理想。
安邦咨询的分析师苏晶告诉《新民周刊》,从重点城市监控的数据总和看,2008年开发经适房的总量占新建住房面积总量的15.56%。不少城市去年经济适用房一年的开发面积不足新建住房的10%,最好的城市也就超过30%,“如果明年政府监管严厉,向地方施压较为成功,保障性住房的数量可能会有较大的涨幅。”
根据全国人大常委会专题调研组的数据:2009年国家下达的保障性住房建设计划,全国共需投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%,落实困难。
今年地方财力与承担的责任不够匹配,已经让地方无法足量完成保障性住房建设计划。2009年中央财政对中西部地区的廉租房建设,分别按每平方米300元、400元补助,而实际造价约1200元—1500元,有的可能更高。中央补助不足实际造价的30%,地方需配套70%以上,不少地方落实困难。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,可能难以完成今年的建设计划;有的地方为多争取中央的补助资金,不顾实际可能多报项目,先把中央补贴资金拿到手,造成了地方配套资金落实困难。
此外,对于专门开发商品房的公司而言,周边出现的保障性住房是一大威胁,毕竟一墙之隔的房价差距太明显,会让普通购房者心有不甘;而对于开发保障性住房的地产商而言,3%以内的利润率也降低了他们的积极性。
而国家九部委提出的“限价房”(限房价、限地价的商品房),在全国的推广也不尽如人意。
去年北京首批1.4万余户限价房配售家庭中,就有2794户弃购,这些弃购家庭的理由除了房源位置偏远、出行不便外,还有很多人是在盘算着商品房的持续降价。今年7月,北京首个入住的限价房小区瑞旗家园传出转租的负面新闻。
而在广州,今年3月全国首个限价房项目——广州保利西子湾因为质量问题遭业主集体拒收。今年7月,广州十大限价房项目中尚未动工的三块限价房用地不得不转盖商品房。近日上市的北京丰台区黄土岗居住用地,配建的6万平方米限价房高达8100元/平方米,与商品房日趋接近……
当保障性住房在大城市遭遇“水土不服”时,它在中小城市却在上演一出出闹剧。今年6月,武汉房管局工作人员与社会中介人员勾结舞弊,造成经适房六连号事件;近日河南开封的经适房“宏康家园”因配备车库而饱受质疑……
“在目前的社会监督机制不健全、社会诚信度偏低的条件下,一部分权力享用者,他们凭借近水楼台的潜在资源而具有寻利行为。对于这部分人来说,他们非但并不缺少住处,而且社会地位也相对比较高,处于社会信息不对称的有利一方。他们购买经适房往往只是把它当作一种投机或投资行为。”苏晶表示,正是这批人的存在,而且现有制度无法对其行为构成有效的约束,保障房政策才会出现目前这种令人尴尬的情况。
中小城市政府在加大保障房建设的同时,一向逐利的开发商也表现出了良心。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌的河南台兴房地产有限公司,在郑州商品房均价4850元/平方米的时候,于12月7日推出3800元/平方米的限价房,表示自己是一个“有社会责任感”的房地产商人。
身家30亿元的王超斌位列河南富豪第三名,他在***中向《新民周刊》表示,台兴和其他开发公司一样,都是花钱买的地,拿地的成本和同行一样,“但是我们没借款,资金充裕,可以把一部分利润让给购房者。”王超斌的这一做法得到当地百姓的一致好评,收到了购房者送来的8面锦旗,“其他开发商对我这种做
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