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梦想世界 宠物群技 如果一个物理攻击宠物身上天生有一个法术群技，但是攻资并不差，那么我应该怎么加点。。。又如果一个法宠身上天生一个物理群技，我又应该怎么加点？？群技攻击力是受属性点影响的吗？还是受等级影响的？？？,所谓的物理攻击BB和法术攻击BB，我觉得是不存在的..对于宠物来说，说到底只是看他的zz，而不是取决于他擅长于物理攻击还是法术攻击。就像以一只青蛙侠客例子，他拥有芳香单法，法术zz2300，攻击zz2100.这只青蛙相对来说，他可以倾向于法术方向..所谓的物理攻击BB和法术攻击BB，只是游戏设置他在生成的时候，某项zz会容易提高。例如：青蛙侠客，游戏就把他设置攻击zz生成时很容易出现高zz，仅此而已。物理伤害受攻击影响，攻击受力量和攻击zz影响，但力量和攻击zz对物理伤害的影响不大。不懂追问,您已经评价过！,那个企鹅，专有的花G就可以红了，还是弄G就好了，法的可以辅助，带新人的，绑定下
,您已经评价过！,还是加全力量吧。 这低级BB没用、等升高级了。再换。 在低级的时候随便弄个BB就好。最好是攻BB。 最好是群攻、,不会的 放心
,变法的，加点全加魔力那样好，如果再弄群G护符很麻烦而且很贵,打其他兽决吧，群法不值钱。 如果法宠有群G的化，那么你就用他和高GZ的BB合，可能会变很JP，但是也可能会很LJ，技能也可能没掉
关键字：
法术,物理,宠物,青蛙,侠客,低级,护符,身上,评价,时候,梦想,可能会,世界,游戏,攻击力,说到底,仅此而已,企鹅,绑定,芳香,魔力,属性,例子,没用,不大,随便,放心,技能,等级,方向
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Copyright 2006-2010 All Rights Reserve追求梦想,享受生活！ 天地广阔,我心飞翔！ 相信自己,永不言败！ 寻觅真爱,地老天荒！ 在现实的生活中寻找心底纯真的梦
( Fri, 18 Feb 2011 23:59:34 +0800 )
Description: ·
( Fri, 18 Feb 2011 23:57:33 +0800 )
Description:
本文作者三年间从四级勉强及格到高级口译笔试210，口试232。找工作面试时给其口试的老外考官听了一分钟就说你的英语不用考了。虽不敢说方法一定是最好的，但从现在开始随便谁不要再去找学习资料，每天花两个钟头照说的做，坚持三个月的提高会超过你过去三年。
听:网上比较有代表性的论坛是普特
上面的听力资源很丰富，沪江
和旺旺
上一些材料的也很不错，从中间随便挑一个网站坚持即可。但是千万不要一个个都听过来。记住，开始阶段100篇文章听一遍，不如一篇文章听100遍。如果基础比较弱，那么每天慢速VOA（大概比四级听力稍难一些）听两篇，每篇10遍以后再看原文，弄清楚每个单词的意思，看完以后再听10遍以上。保证两周以后你回去听***听力会很不耐烦。过了慢速就可以听常速了，还是精听为主泛听为辅。
常速还不过瘾，可以去找talkshow来听，譬如Saturday Night，在优酷或者土豆上都有。
不要问这样做有没有效果，我坚持了三个月，以后看美剧大部分时间不需要看字幕。
顺便说下论坛的作用，上论坛不要问这个词什么意思这类低级问题，不要指望别人替你查字典，别人的时间也是时间。但是一个句子弄不懂，就不要自个儿纠结了，尽管去问。另外要懂得投桃报李，有能力也尽量去回答别人的问题，教学相长。
说起来很奇妙，我起初也只是打算先过听力关，按照上面的步骤坚持了3个月，不过在听的同时跟着读，后来因为听的太烂太无聊，会跟着录音一起背，两个月下来发现开口说英语变成了很自然的事情。回头来看，英语的口语真的是看似入门很难，但是真的进去了也就那么回事。不过高口训练的英汉对译还是很有用的，实际上拿新概念的材料就可以做，无非是看这英文说汉语看着汉语说英文，然后再对照原文进行纠正。
再强调一下，我不是生来语言高手，四级考了两次，现在周围人觉得我英语很牛，实际上只要我的方法谁都能学会，看你能不能坚持。
读的一个基础是单词量，单词不够的话读书是痛苦不是享受。四级单词是最最最起码的要求，有了四级基础，语法还凑合的话，建议直接看上国外报纸网站看文章，建议看经济学人，
，或者纽约时报
每天不要看多，看一篇就够了。开始碰到生词会很多，感觉很难受，但是一定要坚持，碰到所有不会的单词，都要记下来弄懂。
碰到不会的单词怎么办，查谷歌字典
，或者韦试辞典的在线版
单词如果今天记住明天忘怎么办，最简单的办法，找本专门的本子记下来，不要大本子，要可以随身带的那种；如果能经常上网，也可以试一下一起背单词这个网站
，可以让你在线背单词，跟本子比最大好处就是不怕学习记录丢了，而且它有记忆曲线的功能可以提醒你复习。
再说一点，英语阅读材料中，最简单的是专业文章，其次是新闻，最难的是小说。我花了一年多时间就毫不费力的可以读懂纽约时报，但是很久以后才能勉强读完Da Vinci Code。但是真的读完一本几百页的小说，带来的成就感是读几篇文章难以比拟的。
这个其实要看个人目标了，如果是达到和他人书信email交流的目的，其实前面3个步骤下来，写已经完全不是问题了。
如果还要追求文笔，可以去看看华尔街日报中文版
上的双语内容，可以通过比较来学习如何用于英语来进行正确和优美的表达。另外译言
也是不错的选择。
这些网站是从网上找来的，希望大家好好利用：
特训网：English Learning We ites
Live Radio and TV from Around the World
VOA Special English Introduction
Various Vocabulary Test online
20-40 quick- medium – thorough different levels of test
VOA Special English Vocabulary 1500
ETSHOW 网络电视其次推荐我和同事们一起收集的网址：（特别要强调一点：希望大家对这些资源要取之，学之，用之！因为If you don’t use it, you will lose it!）
adventuretv,提供视频资料，内容多是各地的风土人情，很不错：
纽约时报，网上看新闻的好地方
英文MP3下载的好地方
英文剧本下载的好地方
一个个人主页，从这里可以在线收听新东方的25盘磁带
英文锁定，每日读图
英文锁定，综合学习网站，全面的英语教堂
旺旺英语网，英语语音电子杂志
Englishtown ，专业英语培训
新东方网络课堂，名校在线 cla .tol24.com
疯狂英语俱乐部，李阳疯狂英语
天英语，词汇中心 english.chinaschool.net
时尚英语，丰富的学习资料
当当当，免费英语学习资料
英语时空，英语文章大全
英语麦当劳，英语教学快餐 english23.6to23.com
听世界，各级听力训练
Be Beyond，英美风土人情
洪恩，英语学习的好去处
空中美语
英国教育部和中国教育部联合搞的免费学习网站，适合初学英语者
GARFIELD官方网站
大量的資料﹐非常不錯
无忧雅思
雅思的官方网站
雅思考试网东西不多
关于雅思的一些资料
英文电影剧本站专题 提供14部电影英文剧本
提供了24部英文电影剧本
提供了10部英文电影剧本
子曰电影网的电影剧本下载太多了
银海网 下载电影剧本好多啊
Scree lay电影剧本
这里的囊括了现在流行电影的剧本
一个教育网站提供的英文剧本下载
看电影学英语
听力专题
一个很不错的英语学习网站，VOA资料很全
一些VOA新闻的文本
有一部分听力
《美国习惯用语 Words &am Idiom》是Voice of America推出的免费广播讲座
自由MP3的VOA资料下载不少哦
中华网关于VOA的听力技巧的一些文章，当然也有别的好东东
很不错的听力网站，有初级中级高级
免费的听力新闻，带文本
VOA 英语广播收听技巧听VOA的朋友可以看看
=％CA％C7 2002年全国硕士研究生入学考试英语听力样题录音下载
VOA英语广播收听技巧很不错的技巧文本
超酷的英语听力站，也是个老站点了，有如下内容:新概念英语 听力入门 现代文阅读 ESL-Lab分级测试 CNNSF新闻测试 《圣经》在线 ，强烈推荐
普特英语听力网站
“牛津英语在线” （ Oxford English On line ）
英语新闻听力Put English Club,网站主要由五个部分组成： A. 新闻英语；B. 英语教程；C. 资料下载； D. 科技英语； E. 普特论坛
通用英语百句(视频)***
CNN英语学习资源*****
现代交际英语(视频)****
( Tue, 30 Nov 2010 13:34:09 +0800 )
Description:
一、接房应注意四个程序
1.开发商发出收房通知。其中包括接房时间、需交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有***、传真、信件等。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收，检查是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行修理后购房者应再次验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。钥匙的交付一般是房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。审查开发商手续要注重细节
二、接房时应怎样审查开发商交房手续是否完善？
审查开发商交房手续是否完善，要注重各个细节，其中主要审查以下六方面的内容：
1.是否具备竣工验收备案***。
我市目前推广使用的商品房***合同范本中明确约定，房屋经竣工验收合格后方能交付使用。开发商在交付房屋时，应提供房屋经竣工验收合格的证明文件，这是开发商合格交房的基本条件。
2.审查房屋的附属设施是否符合合同约定。
接房时，应按照合同中附件三的约定，逐项验收是否达到。特别是一些公用设施设备，比如电梯、过道、楼梯间、管道、电气设备等都应按设计文件全部***到位，并按规定完成各种测试项目，是否符合国家规范要求。
3.审查房屋结构是否符合合同约定、质量是否存在缺陷。
验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以按照合同约定要求开发商承担违约责任。房屋的质量上主要考虑以下方面：
（1）各种管道应进行通水、试压、通气试验等验收工作。
（2）屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。对此，建议购房者在接房前，选择雨后天晴的日子去验收房屋，可以了解屋顶和外墙是否有渗水现象。 〦;ΓΩ重庆搜房网买房房产论坛搜房论坛搜房业主论坛购房cq .soufun.com看房搜房
（3）户内各房间的地板和天花板，应做到无裂缝、无空鼓、无起壳，表面平整、色泽基本均匀，线角顺直。
（4）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。上下水管道无漏水，无堵塞。
（5）户内门窗无渗水、锈蚀，开启灵活，关闭是否密封。
（6）户内水电是否***到位。电表的容量是否符合正常使用。
4.审查房屋面积是否有缩水现象。
在交房时，开发商应提供专业部门出具的面积测绘报告。该报告应经房屋交易管理部门备案登记。在该报告中，明确标注有房屋的套内建筑面积和公摊面积。
5.审查各种代收费、物管费是否符合规定。
在交房时，开发商一般要收取各种代收费用，也就是所谓的五通费等。按照相关规定，这些费用应该由提供服务的单位向最终用户收取。开发商如果要收取，应该提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并向购房者说明收费标准，否则，购房者有权拒交。
大修基金的收取：按照建设部的规定，住宅的大修基金按照购房款的2%~3%的标准收取，开发商可以代收。但收取的大修基金必须立即交纳给管理部门，作为给业主办理权属***的依据。
物管费的收取标准：交房时，物管单位应该提供物价局的批文，或者提供经物价局备案的收费标准。业主可以根据物价局审核的住房的配套设施、设备标准就小区内的公共设施设备、配套设施、绿化标准等进行验收，如果交房时无法达到该标准，物管公司应相应下浮物管费的收费标准。
6.审查是否提供了住宅使用说明书和质量保修书（简称两书）。
按照建设部规定，开发商在交付住宅时必须提供两书。业主应仔细审查两书内容是否齐全，粘贴的证明文件是否加盖有开发商的公章，是否有物管公司的公章，两书内约定的保修内容、保修期限是否符合相关规定。新房出现问题应保全证据
三、接房时出现问题因该怎么处理？
交房时出现的问题一般有：未达到交房条件、房屋设施设备不完善、房屋质量存在缺陷等问题。出现这些问题时，律师提醒业主应作好证据保全，以便更好地维护自己的权益，主要收集好以下证据：
1.开发商发出的书面交房通知。若开发商只是以口头形式通知接房，应要求开发商出具书面通知。
2.在合同约定的交房时间去接房，同时，就自己接房的过程做一个证据保全。有录音录像设备的，可以把接房的全过程摄录下来。
3.如果出现了质量问题，可以向开发商提出书面的整改通知。该通知应要求开发商签收，自己留一份原件。整改合格后，记录下整改合格的时间。
4.如果开发商逾期交房超过一定时间，业主作出退房选择时，应以书面形式向开发商提出退房要求，并明确要求开发商在约定的时间内退还房款并承担违约金。 买房重庆搜房网重庆业主论坛搜房业主论坛购房"
5.可以聘请专业律师等专业人士陪同接房。
一、接房应注意四个程序
1.开发商发出收房通知。其中包括接房时间、需交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有***、传真、信件等。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收，检查是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行修理后购房者应再次验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。钥匙的交付一般是房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。审查开发商手续要注重细节
二、接房时应怎样审查开发商交房手续是否完善？
审查开发商交房手续是否完善，要注重各个细节，其中主要审查以下六方面的内容：
1.是否具备竣工验收备案***。
我市目前推广使用的商品房***合同范本中明确约定，房屋经竣工验收合格后方能交付使用。开发商在交付房屋时，应提供房屋经竣工验收合格的证明文件，这是开发商合格交房的基本条件。
2.审查房屋的附属设施是否符合合同约定。
接房时，应按照合同中附件三的约定，逐项验收是否达到。特别是一些公用设施设备，比如电梯、过道、楼梯间、管道、电气设备等都应按设计文件全部***到位，并按规定完成各种测试项目，是否符合国家规范要求。
3.审查房屋结构是否符合合同约定、质量是否存在缺陷。
验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以按照合同约定要求开发商承担违约责任。房屋的质量上主要考虑以下方面：
（1）各种管道应进行通水、试压、通气试验等验收工作。
（2）屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。对此，建议购房者在接房前，选择雨后天晴的日子去验收房屋，可以了解屋顶和外墙是否有渗水现象。
（3）户内各房间的地板和天花板，应做到无裂缝、无空鼓、无起壳，表面平整、色泽基本均匀，线角顺直。
（4）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。上下水管道无漏水，无堵塞。
（5）户内门窗无渗水、锈蚀，开启灵活，关闭是否密封。
（6）户内水电是否***到位。电表的容量是否符合正常使用。
4.审查房屋面积是否有缩水现象。
在交房时，开发商应提供专业部门出具的面积测绘报告。该报告应经房屋交易管理部门备案登记。在该报告中，明确标注有房屋的套内建筑面积和公摊面积。
5.审查各种代收费、物管费是否符合规定。
在交房时，开发商一般要收取各种代收费用，也就是所谓的五通费等。按照相关规定，这些费用应该由提供服务的单位向最终用户收取。开发商如果要收取，应该提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并向购房者说明收费标准，否则，购房者有权拒交。
大修基金的收取：按照建设部的规定，住宅的大修基金按照购房款的2%~3%的标准收取，开发商可以代收。但收取的大修基金必须立即交纳给管理部门，作为给业主办理权属***的依据。
物管费的收取标准：交房时，物管单位应该提供物价局的批文，或者提供经物价局备案的收费标准。业主可以根据物价局审核的住房的配套设施、设备标准就小区内的公共设施设备、配套设施、绿化标准等进行验收，如果交房时无法达到该标准，物管公司应相应下浮物管费的收费标准。
6.审查是否提供了住宅使用说明书和质量保修书（简称两书）。
按照建设部规定，开发商在交付住宅时必须提供两书。业主应仔细审查两书内容是否齐全，粘贴的证明文件是否加盖有开发商的公章，是否有物管公司的公章，两书内约定的保修内容、保修期限是否符合相关规定。新房出现问题应保全证据
三、接房时出现问题因该怎么处理？
交房时出现的问题一般有：未达到交房条件、房屋设施设备不完善、房屋质量存在缺陷等问题。出现这些问题时，律师提醒业主应作好证据保全，以便更好地维护自己的权益，主要收集好以下证据：
1.开发商发出的书面交房通知。若开发商只是以口头形式通知接房，应要求开发商出具书面通知。
2.在合同约定的交房时间去接房，同时，就自己接房的过程做一个证据保全。有录音录像设备的，可以把接房的全过程摄录下来。
3.如果出现了质量问题，可以向开发商提出书面的整改通知。该通知应要求开发商签收，自己留一份原件。整改合格后，记录下整改合格的时间。
4.如果开发商逾期交房超过一定时间，业主作出退房选择时，应以书面形式向开发商提出退房要求，并明确要求开发商在约定的时间内退还房款并承担违约金。 买房重庆搜房网重庆业主论坛搜房业主论坛购房"
5.可以聘请专业律师等专业人士陪同接房。 ( Tue, 30 Nov 2010 13:17:18 +0800 )
Description:
1、看墙壁
　　看墙壁现在已成为房屋验收的首要问题，主要是墙壁是否有空鼓。根据我的经验，有裂纹的墙面多半是有空鼓的。当然有些空鼓墙面还没出现开裂，最好是拿一个小铁锤之类的东西，在整个墙面划一下，划过有空鼓的墙面时，会发出不一样的声音的~~~！有空鼓的墙面会导致装修好后墙面开裂，就算开裂后墙面进行修补，墙面的乳胶漆也容易出现色差，影响墙面美观~！如果空鼓面积不大可以在装修的时候让装饰公司补一下，如果是大面积的空鼓，最好让开发商铲了重做！
　　2、验水电
　　首先是验一下房屋的水电是否通了，然后看电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线照明线是1.5平方，开关插座2.5平方，1P空调线更应达到4平方，柜机空调应该达到6平方。否则使用空调时，容易过热变软。当然，现在大部分的清水房都没有***水电。没***水电的小区，或者打算重新***水电的业主就不用关心这块了。只用看一下水电表就好了！
　　3、验防水
　　这里所说的防水，指的是厨、卫、阳台的防水。如果防水不做好，那么在你装修好时再发现漏水什么的，以后的维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法：现在的楼盘在交房前一般都会做关水实验，接房时如果发现厨卫没有关水，最好让开发商马上关水24小时。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨、卫、阳台的天花，特别是墙角和下水管周围是最容易漏水的地方。当然自家的厨卫天花也一定要检查，不然楼上漏水下来遭殃的是你自己~~！
　　4、验管道
　　这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
　　5、验地平
　　其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个意义不是很大，误差个3、4厘米是很正常的，当然如果肉眼都能明显看出地面倾斜，那还是要找开发商把地面找平的！
　　测量的方法：现在很多房子交房时，墙上都有水平线，用尺子量一下房子对角的水平线到地面距离，基本上能知道误差有多少~~！如果墙上没有水平线，去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志，把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置；然后再把水管的另一端移至离门口最远处的室内，看水管在该处的高度，再做一个标志，用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
　　6、验层高
　　方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。现在的清水房层高在2.7米左右，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
　　7、验门窗
　　这里犹其指验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
　　8、其他项目
　　事实上，除了上述的项目外还有很多需要注意的，比如地面到门槛的高度，贴上砖后影不影响开门啊，有没有空调主机位啊，墙面水泥标号够不够啊等等~~~~你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，我们公司也会帮客户验收一下房屋~！除此之外，你只能是依靠质检部门的认真负责了。
( Tue, 30 Nov 2010 13:11:05 +0800 )
Description:
1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。
2、买家应在收房通知单上注明的时间（通常是30天左右)内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主***复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
3、楼房现场验收
1)发展商应首先出示
1《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
2《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保***》
3《建筑工程竣工备案表》（《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章）
4《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）
5《住户验房交接表》
6《楼宇验收记录表》
7管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)
如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
2)买家缴交***复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
3)依原合同约定标准验楼。
4)验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
5)根据买家意见，***双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天；无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
6)如对楼房基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字认可。
4、办理入住手续
1)换***、缴交各项相关费用；
2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；
3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。
二 做好充分准备
接到发展商寄来的收房通知书起，收房准备工作就应该开始。
收房前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。
其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（***或用于换***的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的***、常住人员的相片，收房通知书，等等。
最后，当然要找一位有经验的收房专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收房验房细节上的疏漏。找多些人一起收房，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收房时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。
三 查看“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保***》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，
“一表”是指《竣工验收备案表》。
《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；
《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。
《住宅质量保***》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。
四 收房过程见招拆招
●陷阱一：收房时限
发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。
对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过***或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。
●陷阱二：证件不齐要交楼
“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
●陷阱三：先签文件后验楼
上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。
对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。
●陷阱四：疲劳战
商家典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换***、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是，对于发展商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了！
对策：应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。
●陷阱五：灰尘满积
清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。
对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。
●陷阱六：大事化小
无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。
这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。
对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。
●陷阱七：巧立名目的收费
虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收房入住时又巧立名目乱收费用。
如天河的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门“随楼附送”，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时，开发商未装防盗门却提出收防盗门***费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事情说的似乎头头是道。王***在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费的价格，其中一项收售费让王***甚为不解，楼***明明说可视对讲系统是赠送的，但收房时却要交3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化400元购买长期所有权。
对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收房时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益。
五 查房验楼有技巧
●户外环境要看清，面积仔细量
首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。据《商品房销售管理办法规定》，如面积误差比绝对值在正负0.06％（含0.06％)的购销双方不作任何补偿，0.06％（含0.06％)至3％以内（含3％)的，据实结算房价款，超出3％的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可先自行测定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘，以其认定的房屋建筑平面图为准。
●地面需平坦无裂漏
如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空洞声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。
●墙体和墙面，笔直均匀是关键
检查墙角，墙体转角线是否笔直；带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正，用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度；查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地否平整，是否在一个平面上。墙脚的高度以12～15公分为宜，色彩最好与地面相同。不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸。贴墙布等。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较租的颗粒或印迹大，说明质量低。喷塑的要看墙面的整体性，色点大小应均。查看墙纸、墙布是否有气泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整。
●门窗材质挺重要
首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻，有无残缺。窗户的密封性要好，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在收房时解决。
●设备要齐全
消费者可检测给水管、排水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于附送设备的性能，消费者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。如对于空调，可先设置温度然后到建筑内各部分实测温度，检验其吻合程度。对于烟感器、温感器，可局部改变建筑室内的烟度和温度，看这些设备在标准的烟度、温度下是否报警。
●插孔探头要点清
如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已***的插孔面板是否为墙面装修作了预留。当然了，还要查一查电制板有没有堵塞或崩裂，有没电力供应。
●顶棚要结实
住宅的顶棚构造一般较简单，消费者可检查吊柜是否结实，上下取物是否方便。给、排水管道、空调送风管、电线网等的处理是否合理。顶棚支撑在上面吊下的构架上。消费者应看构架是否结实，顶棚上的灯具是否完好，各送风口是否均有风。
●厨卫重点是防水
厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次２４小时闭水试验，看是否漏水。
卫生间要注意查看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活操作。厨房应查看厨柜有无损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否***妥当，有没破裂，炉具有没刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是否够斜、有无淤塞，水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅；瓷砖质量、铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明，墙身磁砖是否够1.5米高；随楼附送的家电是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，等等。
●裂缝千万别放过
在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题。
( Tue, 30 Nov 2010 13:08:06 +0800 )
Description:
．核对售房合同和相关协议中约定的项目
2.1核对住宅功能间数量和朝向，
2.2核对阳台数量，朝向，是否封闭
2.3核对房间净高度和长宽，
2.4核实住宅套内面积，可向开发商索要测绘报告，并可自己进行简单测量，
2.5核实公共部位是否符合合同或楼书的约定
3．住宅结构验收
3.1顶板：目测检查顶板是否平整，方正，与墙面是否成90度角，检查是否有明显裂缝或裂纹，是否有其他缺陷，顶层住户应注意检查顶面是否有漏雨水的印迹。
3.2墙体：墙体分为承重墙和非承重墙，应区别对待和检查，应向开发商或物业交房人员详细询问清楚，
3.2.1承重墙体：检查垂直度和方正度，在建筑施工过程中，容易发生跑模或模板支撑偏移、倾斜现象，导致墙体不垂直和方正，虽然对结构和承重影响不大，但是会影响今后的装修，会影响以后一些设备和家用设施的***和使用，会影响居室的美观，
3.2.1.轻体墙体或室内分隔的二次墙体：检查墙体厚度，垂直和方正度。一般情况下，这些墙体容易发生倾斜和偏移现象，另外有些住宅的二次墙体是和邻居公用的墙体，要检查隔音效果。
3.2.3墙体表面的检查：墙体表面主要检查是否有裂缝和裂纹，承重墙体不管是什么样的裂缝和裂纹都要重视，可能会牵涉到建筑质量，另外要注意是否有钢筋露出墙体，钢筋是结构的重要构件，如果露出会导致锈蚀，影响住宅墙体的使用寿命。轻体墙的裂纹和裂缝一般是由材料缺陷或***缺陷造成的，会直接影响以后的室内装修，
3.2.4墙体表面抹灰层和腻子层的`检查：应检查是否有空鼓、起泡、不平、脱落、粉化，阴阳角是否方正，这些缺陷都会影响今后的装修和居室的美观。
3.2.5外墙内保温墙体的检查：由于现代节能技术的要求，很多住宅都采用的是外墙内保温的技术，由于材料缺陷和技术限制，内保温层容易发生裂纹、脱落。要向开发商或物业人员问清保温层的结构、厚度、材料，以便于今后墙面***各种设施和饰物时的安全。
3.2.6外墙外保温墙体：应向开发商或物业人员问清保温层的厚度，以便于今后挂空调室外机的安全。
3.2.7预留孔洞：空调、厨房抽油烟机、燃气热水器、卫生间排气等都有预留孔洞，应详细检查位置是否合适，是否符合今后***设备的要求。
3.3地面：检查地面的平整度，尤其是边角部位，地面不平整会影响今后木地板的铺装，尤其是复合地板，另外重点检查地面是否有裂缝或裂纹，地面抹灰层是否有空鼓、起沙，如果是地采暖，是否标示了管道走向和区域，
3.4阳台：检查阳台与建筑本体之间是否有裂缝或裂纹，检查阳台护栏的高度和护栏的牢固，检查阳台是否有独立的排水系统和排水口，检查阳台是否有预留的坡度，以便于排水。
3.5防水：卫生间和室外的阳台都有防水层，要放水进行闭水检查，一般闭水试验为24小时，然后上你的楼下相关位置检查是否有渗漏迹象，检查相邻的房间墙壁根部是否有渗漏迹象。要向物业或开发商的交房人员问清防水的高度和使用的何种材料。现在很多小区的厨房都没有防水层。
4．门窗洞口的检查：
4.1门洞口：检查门洞口尺寸是否符合原设计要求，检查门洞口是否歪斜或不在同一直线或同一水平线或垂直线上，门洞口的质量直接影响门的制作和***，另外应检查门洞口的位置是否会影响今后大件家具的搬移。
4.2窗洞口：检查窗洞口是否方正，外飘窗洞口是否歪斜，检查外飘窗墙体和主体结构墙体的接缝处是否方正，是否有裂缝或裂纹，是否有雨水渗漏的痕迹。下窗台面是否平整，表面抹灰层是否坚实。
5．门窗的检查
5.1门的检查：现在住宅交房时，一般只***了入户门，应检查门的品牌是否与合同约定一致，检查门的开启方向是否合理，开关是否灵活，门和口之间是否缝隙一致合理，门表面是否有划伤或变形，门框和门洞口的墙体接缝处是否严密整齐。
5.2窗的检查：先核对窗的品牌和***规格，活动扇和固定扇是否与合同约定一致，是否是中空玻璃，检查***的垂直度和水平度，检查活动扇的开启方向和开启方式是否合理，检查窗的制作工艺是否细致，材料接口是否严密整齐一致，检查窗和墙体之间是否有***的缝隙，检查窗扇的密封性和密封胶条是否完整，五金件是否齐全。纱窗是否有破损，推拉窗应检查推拉是否滑顺，是否有互相摩擦和阻碍的情况。
6．上下水设施的检查：
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6.1上水的检查：应检查厨卫和洗衣房以及热水器上水管的预留位置是否合理，上水管甩头与墙体的间距是否一致，冷热水管的间距和排列是否合理。要求冷热水管的间距不小于100毫米，平行排列时热水管在上，冷水管在下，中水管应有单独标示，是否预留装修取水用的水嘴，开水嘴检查水流是否通畅，检查所有上水管是否用卡子固定牢固。
6.2下水的检查：卫生间应检查下水口预留数量是否足够。一般卫生间至少应有两个地漏，一个坐便器下水口，一个面盆下水口，高档住宅还应增加妇洗器或浴缸的下水口，一般情况下交房时会封闭下水口，留出地漏口不封闭，建议应通水试验流水是否通畅，
厨房一般会留一个下水口，供洗菜池使用，要注意检查位置是否合理，现在很多住宅厨房都没有地漏。如果有，应通水试验。
洗衣房地漏是很重要的，要检查是否排水通畅，是否和预想的洗衣机***位置一致。下水管不允许接在室外空调冷凝水的下水管上。
要检查主下水管检查口是否有预留和位置是否合理
7．电路及设施的检查：
7.1强电的检查：
7.1.1检查配电箱，看普通电源插座电路和空调插座电路、照明电路是否按分路分别接在不同的空气开关上，检查是否有预留的今后加装空气开关的位置，检查漏电保护器是否灵敏有效，检查配电箱内线路和开关排列是否整齐，箱内是否有建筑垃圾和渣土。
7.1.2检查电源插座：检查墙面普通插座的位置是否距地面300毫米以上，并且在一个水平面上，检查插座接线是否为左零右火上接地，检查插座数量和位置是否符合合同约定，检查电源插座和弱电插座间距是否合理。检查客厅空调插座是否为16安培，（因为要***大功率空调）检查空调插座距地面是否为1800毫米以上，检查厨房抽油烟机插座位置是否合理，检查是否预留了微波炉、电饭煲、电烤箱等厨房设施的插座，检查每个卫生间是否预留了两个以上的防溅型电源插座，检查位置是否距地面1800毫米以上并且不会影响今后其他设施的***，检查是否预留了单独的浴霸的电源和开关位置，检查洗衣房和热水器的位置是否预留了电源插座。
7.1.3检查照明开关：检查所有开关是否在一个水平面上，一般开关距地面高度应为1300毫米至1400毫米，检查开关控制照明是否有效，检查开关位置是否会影响今后的使用，是否合理。
7.1.4抽查几个开关和插座。打开检查，看线管入盒是否***了锁口，线盒内是否有建筑渣土和其他妨碍线路安全的杂物，电源线是否按规范分色***。
7.2弱电的检查：检查弱电插座是否符合合同的约定。预留位置是否合理，与强电插座的间
距是否达到300毫米以上，因为电视、***、网络线等需业主入住以后方可接通，因此应重在检查位置和数量。对讲和门铃系统可根据验房时的情况灵活把握。当时不能验收的系统应在验房时书面说明并有物业或开发商的签字。
8．采暖设施：
8.1采暖设施验收首先检查是否符合合同的约定，各项设施是否***合理，因为季节原因，在收房时可能不具备检查水暖设施的渗漏的条件，但应检查已***的设施是否完整，散热器的固定是否牢固和美观，散热器表面是否有划伤或缺陷。如果是电热采暖是否***了温控装置，温控装置是否按合同约定实现了分路控制。并且分路是否合理。
8.2如果是采暖季节验房，应检查水暖设施是否有泄漏或渗漏，应检查管道开关是否灵活、关闭严密，电热采暖应检查温控器是否灵敏有效，不管是何种采暖方式，都应测试温度，检查室温是否能达到16度以上。管道层的业主应重点检查公共管道有否泄漏
9．其他设施和设备
9.1水表：检查水表***的位置是否合理，水表的***方向是否正确，开水嘴放水检查水表是否正常转动，注意记录水表上的原始数据。
9.2电表：电表一般***在户外，开发商应该预存50个字，打开室内的灯检查电表的转速是否正常。
9.3煤气表：检查外观和***位置，检查是否表底数为0。
9.4热水器：检查***位置是否合理，燃气热水器是否***了强排管路，给排水是否已接好。
9.5厨房的排风口：检查是否***了防倒烟和防止返味的单向门管道接口。
10．公共部位110字节蝴蝶菲非发表于搜房装修总论坛-装修论坛
检查走廊和电梯间的消防设施是否齐全，防火门的***和开启是否正常，公共部位的墙地砖或石材是否有***缺陷，管道间和设备间是否锁好。电梯运行是否正常，电梯的数量和容量是否和原合同或楼书约定相符
11．外观和整体环境：
检查小区整体环境如道路、绿化、停车位等是否和售楼时的承诺相符，检查所住楼房的外观有无明显缺陷。保安人员和相关设施是否到位
12．住宅噪音
12.1外部噪音：检查小区内是否还有建筑施工，现有的建筑施工是否会对入住后的生活产生较大的影响，小区周边道路交通是否会产生较大的噪音。可以在住宅内开窗听室外噪音的情况，尤其是要预计到夜间的噪音情况。
12.2内部噪音：将住宅门关闭后，检查是否能听到公共部位传来的各种声音，临近电梯间的住宅应注意电梯间的隔音是否良好，能否听到电梯运行和开关梯门的声音，将对外的窗全部关闭，听室外声音对室内有多大的影响，还应注意听楼上楼下和左邻右舍的声音的影响，以判断住宅的隔音效果是否良好
13．验房时自带的小工具和简单的测量方法
13.1盒尺，最好是3米以上的，测量长宽高等。
13.2小线或细绳：10米以上长度，可以测量房间的对角线，拴上有重量的小金属物体做线坠。可测量垂直线。
13.3三角板：普通的学生用的边长150毫米以上的直角三角板即可，测量房间的阴角方正度。
13.4试电笔或相线检查器：测量电源插座的接驳是否正确，
13.5螺丝刀（改锥）：可以拆开电源插座进行检查，也可以用来敲击墙地面，检查是否有空鼓。
13.6钢板尺：有条件时最好携带，要1米以上长度的，可以检查墙面和地面的平整度。也可以用一根有一个平面的木方或木板测量
( Mon, 29 Nov 2010 14:19:09 +0800 )
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绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保***》--可带走
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
　　验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对***合同上注明的设施核对***合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
收房注意事项—最佳收房流程及注意事项
最佳收房流程 　　 核验业主材料
　　 业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
　　 交纳剩余房款
　　 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
　　 业主做综合验收
　　 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
　　 开发商与业主协商并达成书面协议
　　 根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
　　 业主签署《入住交接单》
　　【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
( Sat, 6 Nov 2010 00:14:10 +0800 )
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对决。系统冲突不可避免。腾讯与360之间狂日持久的暗战终于被搬上了桌面，“右下角”的战争开始了。最后的遮羞布已经毫无意义。 国人扎堆、顺从的品性造就了现在的网络系统格局。在这个国度里，“秩序优先”已经深植于每个置身于网络的子民心中。那只企鹅被当作主要网络通联工具已经好久了，尽管此前曾屡遭质疑，并被冠以“窃取私密”、“肉鸡专业户”的名头；可是占据全国90%以上份额的网络子民们还是前赴后继。后来者们只能望其项背。 企鹅会飞。是的，它已经足以展翅。神话，在这个网络系统里，有时不足为奇。那个叫十字虎的也已经足以虎啸群雄。 企鹅憨态可掬之下，透露出独裁者的狂妄。腾讯“不卸载360安全软件，就不能运行QQ。”的通知被指责系强盗逻辑。当这个通知出现在用户显示屏上的时候，近6亿网民开始不知所措。有人甚至焦虑地狂喊“没有了QQ，我咋和人聊天？” 可怜的人们，可恨的人们。网络子民们不曾意识到，他们的纵容和顺从，让这两个系统中最大的赢家，膨胀到已经足以绑架他们。企鹅没有忘记在《致广大QQ用户的一封信》中为自己辩解；它称：停止在装有360软件的电脑中运行QQ软件是“对没有道德底线的行为说不”、“抵制违法行为”。 企鹅这一举动，被质疑为脑残、决策失误。这边厢谴责十字虎“违法”，那边厢自己却也正做着违法的事。道义层面上，企鹅被指“背信弃义”，如果说“十字虎”对QQ进行的强制外挂行为是侵犯，是没有道德底线的，那你企鹅的道德底线又在哪里？法律层面上，对于以“亿”为计量单位的付费用户来说，企鹅已经涉嫌违反《合同法》。但谁在乎呢？被骄纵了许久之后，“秩序优先”法则下的系统构筑者，在乎的，只是它的利益。 十字虎也不甘示弱，它发布公告称“中国互联网最大的安全灾难已经降临”。并号召网络子民停用QQ。两家IT巨头之间的争斗，让腾讯和360的用户成了名副其实得“肉鸡”（意为被流氓软件任意操控的电脑）。——其实，从两家相互发布的公告看，子民们已经被“肉鸡”很久了。 硝烟弥漫，战争不断升级。企鹅和十字虎似乎很愿意相信这样一个事实：不管谁赢谁输，让那些习惯了顺从的网络子民接受既定事实，并非难事。这次，它们错了。 积怨终于爆发。微博成为阵地。企鹅和十字虎不能触及的那片土地是属于“系统”之外的，至少在被干预之前是这样的。叫骂声响彻云霄。鉴于腾讯的强硬通知在先，一大批网络子民响应十字虎的号召，揭竿而起。 右下角的战争，似乎足以让人们明白一个道理，缺少主动选择勇气的国人，被强盗构筑的“系统”绑架了。在此期间，无数的付费用户，养大了那只企鹅和十字虎。然后，因为他们的利益，可怜的人们还需要做一件事情——任由摆布。 选择还是沉默，这是个问题。那只被养肥了的企鹅和十字虎，不该忘记“水能载舟亦能覆舟”的古训。是的，子民们的顺从成就了它，可当这种顺从被一次又一次的欺骗和玩弄之后，那些被迫迸发的怒火，足以粉碎其千秋大梦。
( Thu, 4 Nov 2010 20:43:34 +0800 )
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挑选瓷砖的要点如下
1、箱内任取几块砖，检查砖表面是否光亮、无变形，不允许有缺角、缺边、缺釉、洞眼、斑点等缺陷。
2、取四片以上陶瓷砖拼摆在平面上，看砖的色泽是否一致，图案是否完整；稍远些看整体效果是否理想。
3、取两片以上陶瓷砖拼摆在玻璃平面，看砖面是否平整；用手压砖的对角，看是否有翘边；看缝隙，越小越好。
4、取两块砖相碰，听声音是否清脆响亮。如有异常，说明砖有裂纹或烧结过程中有空气残留瓷砖中。
5、一次买进所需瓷砖，以免出现色差。
6、剔除尺寸不符合要求的瓷砖。
( Thu, 4 Nov 2010 20:35:28 +0800 )
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瓷砖的选购很讲究，要知道瓷砖这玩意儿一旦铺上了要是再发现有问题，后果是很严重的!下面列出的几点问题是在装修前一定要想清楚的，这些问题往往决定了以后选择瓷砖的种类、规格、价位甚至家居的整体风格。 1、到底铺什么?
这个问题好像问得很白痴，但这却是最基本的，首先你得充分了解哪些空间适合用哪些瓷砖啊!其实这个问题的关键不是用什么铺地，而是各种材料该怎么搭配。比如：有些业主希望在客厅铺瓷砖，同时在卧室选择木地板，这样问题就产生了：
如果客厅铺普通玻化砖，卧室铺强化复合地板，那么卧室与客厅就会存在3cm左右的高度差，这主要是由于强化地板下没有打龙骨造成的。那么是不是在卧室选择实木地板就行了呢?当然不是。通常实木地板由厂家***都会使用3×2cm的龙骨，如果为了和客厅的瓷砖找平最好使用5×4cm规格的龙骨，但是各个地板厂商对于更换龙骨的服务条款可是不同的。所以要充分与业主沟通，毕竟我们的目的是要让业主满意，了解业主的最基本的要求，然后根据业主的原始思路，找出最合适的方案。如果业主希望选择地板与地砖混铺的方式，就一定要规划好，避免不必要的麻烦。下面介绍两种基本搭配方式：瓷砖+强化地板=铺地板的房间用水泥灰浆垫高3cm，瓷砖+实木地板=地板下采用5×4cm规格的龙骨。 2、选择什么规格的地砖?
是铺600的?800的?还是1000的或是其它规格的?这是一个问题!现在的地砖，尤其是客厅使用的地砖主要是500mm、600mm、800mm和1000mm(即1米)等规格，其中使用最多的是600mm和800mm两种。那么该如何选择呢?建议根据铺贴的面积及家具的摆放进行选择。由于单位面积中600mm的砖比800mm的砖铺贴数量要多，所以视觉上能产生空间的扩张感，同时在铺贴边角时的废料率要低于800mm的砖，而空间大时铺800甚至1米规格的砖就显得大气。因此建议小于40平米的空间选择600mm规格的地砖;而大于40平米的空间则可以选择800mm或一米的地砖。值得注意的是，如果在房间中家具过多(如卧室)，盖住大块地面时，最好也采用600mm的地砖。 3、该铺怎样的砖?
到底是选择铺怎样的砖呢?是仿古砖还是抛光砖?仿古砖自然、柔务，在复古风格、尤其是拼花上有着玻化砖无法比拟的优势。同时，由于表面釉层的保护，对于茶水、墨水甚至热烟头的抗污能力也优于玻化砖。但是玻化砖也并非一无是处。随着技术的发展，现在玻化砖表面玻化层的密实度、光洁度已经相当的高，不仅能够使居室显得更加亮堂，还决不会像釉面砖由于外力碰撞、摩擦产生釉面破损的现象。所以选择什么样的砖要根据你要体现的风格，要明亮、大气就选抛光砖，要自然、温馨就选仿古砖。建议居室空间、客厅如果采光相对有限选择玻化砖，而光线充足的客厅和和需防滑的厨房和卫生间地面，及阳台等可选择仿古砖或其它釉面砖。 4、“微晶玉”、“微晶石”、“微晶钻”都是什么意思?
很多人逛建材城最头疼的恐怕就是记录瓷砖的名字了。什么“微晶玉”、“微晶石”、“微晶钻”、“超炫石”、“聚晶玉”等等。其实大家根本没必要记住这些拗口的名字，它们描述的都是同一种东西——玻化砖，这些名字只是厂商为了区分产品的档次，进一步细化市场而使用的代号罢了。在选择时大家只要坚持自己的预算，尽量选择适合自己的产品就行了。微晶石表面很炫，但其硬度只有莫氏五度左右，不耐磨，不适于用在地面，比较适于用在外墙干挂。
( Mon, 1 Nov 2010 19:20:34 +0800 )
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买房置业是人生的一桩大事，为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费好几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。交房程序如何？常见的交房陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？为此，针对房屋验收过程中常见的一些问题，教你见招拆招，轻松入住新房。 问题一：未能按时交房
按合同约定，开发商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。开发商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过***或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与开发商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。 问题二：开发商***不全
验房前应要求开发商出示《建设工程质量认定***》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保***》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。 问题三：先签文件后验房
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。
对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与开发商讨说法。 问题四：开发商大事化小
对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。
对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。 问题五：小区配套不齐全
验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。
对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与开发商协商解决。 问题六：巧立名目乱收费
虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。
对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。
另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。
在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。
( Sat, 16 Oct 2010 00:24:36 +0800 )
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首先，买了房子领了钥匙就要验收房子的，而验收商品房质量的时间却是少之又少，所以您验收的时候就要非常的注意了。一般的情况下，毛坯房的质量通常在如下地方出现质量问题：1、塑窗及塑钢门；2、墙面、地面和棚面；3、水管线及阀门；4、防盗门；5、电盒；6、电表、水表和燃气表的底数。 第二，验收新房时应该带的工具：小锤子一把、米尺、矿泉水若干瓶、细线、钉子一枚、带插销的灯头、笔和纸。 第三，详细过程： 塑钢窗和门是最最容易出现质量问题的，所以验收的时候应该作为重中之重： 1、窗或门是否有掉肉、裂缝的地方。 2、窗框或门框连接处密封应该严密、不该透亮。 3、玻璃是否有裂缝。 4、密封条长度适中，是否老化变形，压条是否结实、牢固。 5、两层玻璃之间是否有水气，如果有则代表两层玻璃之间密封不严。 6、窗或门开启要灵活，关闭时不应有缝隙或透风的现象。 7、窗是否漏水，可拿若干瓶矿泉水做试验。 8、防盗门门锁、把手是否灵活、牢固，防盗门表面是否有划痕，***是否牢固、不偏不歪。 墙面、地面和棚面一般不会出现质量问题，可一旦出现就是大问题，所以不要轻心以对： 1、墙面、地面和棚面是否平整，可用拉线的方式测量。地面的高低差如果大于3CM则不合格，棚面大于2CM则不合格，墙面大于1CM则不合格。 2、用钉子在墙面、地面和棚面的表面划几下，看沙浆的强度是否到位。如果划出很深的划痕，则不合格。正常的情况下应该划出一条没有深度的白印。 3、墙面、地面和棚面有些许裂缝是正常的，尤其是地面，但不能太多。 4、用小锤子在墙面、地面和棚面上敲一敲，听一听是否有空鼓的声音。如果空鼓的面积大于20平方厘米则不合格。 5、看地热管是否高出地面，高出的不合格。 6、卫生间的地面是都会做防水处理的，所以要把地漏堵上，再把水龙头打开，让水铺满卫生间室内的地面，看是否有大量气泡冒出。（当然，做这项实验之前首先要确定楼下是否已经装修或正在装修，要不漏到楼下可就惨了。）坚持24小时到72小时（最少是一天），然后去楼下的卫生间查看棚面是否被阴湿。 7、下雨过后一定要去新房看一眼，看墙面和棚面是否漏水。 8、用米尺丈量房间各个部位的尺寸，看是否合乎要求。 水管线及阀门永远不会出现大问题，但小问题往往会引发大矛盾，装修的时候是最怕漏水的。 1、看厨房和卫生间的排水管线（一般是白色的塑料管，直径在100到150MM之间）是否有裂缝或破损的地方，如果有那以后肯定会漏水的。 2、把厨房和卫生间的给水阀门打开，看管道、阀门和水表是否漏水，水压是否到位。 3、查看阀门和分水器（分水器，地热专用设备，一般为铜制，***，下面带有15MM粗的裸露地热管线）上的阀门和跑风是否生锈，如果生锈请不要擦除，通知维修人员，等到供暖时再擦除，看是否漏水。 4、查看卫生间排水横管是否倒坡，立管检查口是否严密。 5、向排水口中倾倒些水，看排水是否畅通。 查看电盒是否有电，用带插销的灯头试验，看灯头是否被点亮，点亮的同时注意出户门处的空气开关有无跳闸的现象，如果有则为室内电路有短路的地方，不合格。查看电盒与空气开关盒是否有破损。空气开关：每个空气开关插座的下面都有一个小的漏电保护，当合上空气开关，按下漏点保护按钮，空气开关弹回，则表示好使，目前业主验房往往会忽略这一项，一般情况下都会好使，个别除外。 询问陪同验收的人员查看屋内物件是否有丢失的。最后一定要看好水表、电表和燃气表的底数，一般的底数都为零，但有例外不是零的也不在少数。如果没看而有碰巧赶上了少数不为零的，那么之前所用的水、电和气就都要归到您的头上了。 验收的同时拿好纸和笔做好质量问题的记录，以偏以后查看维修的进展情况。
办理房屋产权证流程以及准备材料
1.产权人需准备资料：　　　
商品房***契约正本；　　
购房***复印件产权人***复印件（无***者需提供有效***件复印件，年满十八岁以下需提供***复印件）；契税***上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。
2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。
3.***须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
房屋产权证办理流程
（1） 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。
个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：
1、购房合同（正本）；
2、购买***（原件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、个人***及复印件。
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
二、单位购买商品房，办理房产证需持：
1、购房合同（正本）；
2、购买***（复印件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；
5、《住房质量保***》、《住房使用说明书》。
办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收***》后的5个月内为购房者申办房地产证。
产权证在使用过程中常出现的法律问题 什么是房地产产权？
城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。
房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。
一、遗失《房地产证》如何申请补领
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料：
（一）刊登公告声明的报纸；
（二）***明；
（三）补发《房地产证》申请书
二、如何识别房产证的真伪 建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属***有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属***的真伪？
1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属***样式，但目前***格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
3：没有任何防伪措施。
4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。
新的房屋权属***由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属***的真伪就不难区别了。
首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
1：建房注册号
由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
2： 发证机关（盖章）
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。
3： 团花
在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
4： 花边
首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。
5： 暗印，水印
所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋
6：编号
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
7：发证编号
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属***的真伪就不难识别了。
住宅小区物业管理内容及费用的基本构成
一、住宅小区物业管理的内容　　
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。　　
二、住宅小区物业管理的对象　　
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。　　
三、住宅小区居住设施管理 　　
住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。　　
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
四、居住环境管理 　　
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。　　
住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案
物业管理费用的基本构成
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:
3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。
物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准
随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。
1、物业问题矛盾的产生
1.1 物业收费
物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。
1.2 质价不符是问题的根源
物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，***不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅***之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括***之后的延伸服务的理念，这样即可减少因***房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。
1.3 业主有偿付费观念未形成
从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依
我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。
2、物业的标准
物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使