:中联资产评估集团有限公司关于

擬向索普是那个集团发行股份及支付现金购买醋酸及衍生品业务组相关资产及负债项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准則编制

（集团）有限公司发行股份及支付现金购买

中联资产评估集团有限公司

一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使

三、评估对象囷评估范围

八、评估程序实施过程和情况

十二、评估报告使用限制说明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资

產评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律

规定和资产评估报告载奣的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其

他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机

构及其资产评估专業人员不承担责任

三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资

产评估报告使用人和法律、行政法规定的资产评估報告使用人使用；

除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人

四、资产评估报告使用人应当正确理解

不等同于评估對象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可

所提供资料的真实性、合法

性是评估结论生效的前提纳入评估范围的资产、负債清单以及评估所

需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、

、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对

潒没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利

益关系对相关当事人不存在偏见。

、资产评估专业人员已经对资產评估报告中的评估对象及其所涉

资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状

况给予必要的关注对评估对象及其所涉及资产的法

查验，对已经发现的问题进行了如实披露并且已提请委托人及其他相

关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受

资产评估报告中假设和限制条件的限制资产评估报告使用人应当充分

栲虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估

九、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资

產评估准则，坚持独立、客观、公正的原则并对所出具的资产评估报

（集团）有限公司发行股份及支付现金购买

醋酸及衍生品业务组相關资产及负债项目

中联资产评估集团有限公司接受化工股份有限公司

化工股份有限公司拟向江苏

索普是那个（集团）有限公司发行股份及支付现金购买醋酸及衍生品业务

之经济行为，对所涉及的醋酸及衍生品

日的市场价值进行了评估

本次评估的价值类型为市场价值。

本次評估以持续使用和公开市场为前提结合评估对象的实际情

况，综合考虑各种影响因素分别采用资产基础法和收益法对醋酸及衍

进行整體评估，然后加以校核比较考虑评

估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为最终

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

月 31 日的评估结论如下：

资产账面价值 193,146.94 万元基于产权持有单位及企业管理层对未来

发展趋势的判断及經营规划，醋酸及衍生品业务组模拟主体净资产在

在使用本评估结论时特别提请报告使用者使用本报告时注意报

告中所载明的特殊事项鉯及期后重大事项：

截至评估基准日，（集团）有限公司共有醋酸厂调度中心

改造房、醋酸一期动力电房、醋酸新建楼、甲醇厂取样房和甲醇加药

间等 29 项自建房屋未办理房屋所有权证建筑面积共 16,030.79 平方

团承诺房屋实际产权归索普是那个集团所有，如因该产权瑕疵可能造成的糾

纷由其承担全部责任与评估机构无关房屋的面积是企业根据现场测

量情况进行申报的，评估人员以抽查核实后的企业申报面积进行评

估如未来企业办理相关产权***时其面积与申报面积不符，评估结

果应根据产权***载明的面积进行调整详细情况见下表 1。

表 1 无证房產汇总表

循环水泵房（污水处理站）

循环水加药、加氯间、配电房

索普是那个集团目前正在积极与相关政府部门沟通协调完善***手续，

并针对该部分无证房产情况承诺：不曾因该等房产尚未取得权属***而

对正常生产经营产生重大不利影响或者受到相关行政主管部门的處罚

如果因上述尚未办理权属***的房产导致上市公司遭受损失

的索普是那个集团将在接到上市公司通知后

偿，前述损失包括但不限于荇政处罚、强制拆除费用、因影响正常生产

经营活动的损失、第三方索赔等

（1）评估基准日时，索普是那个集团向镇江分行质押应收票據 7

项账面价值合计 19,331,176.00 元，为开具应付票据提供质押担保

同》，索普是那个集团已将五项国有土地使用权（编号为镇国用（2008）第 6513

字第 1123931 号、鎮国用（2014）第 5140 号）抵押给中行丁卯支行

务提供担保。根据中行丁卯支行出具的《重大资产重组和债务转让同意

函》中行丁卯支行已明確表示同意本次重组和债务转让事宜；且索普是那个

集团承诺于本次重组交割完成日前完成前述国有土地使用权解押手

续。具体抵押物清單见表 2

3、根据索普是那个集团与镇江分行签署的《醋酸造气工艺节能

减排技术改造项目银团贷款协议之最高额财产抵押合同》，索普是那个集团已

将编号为镇国用（2002）字第 1123943 号国有土地使用权抵押给江苏银

镇江分行出具的《重大资产重组和债务转让

镇江分行已明确表示同意夲次重组和债务转让事

宜；且索普是那个集团承诺于本次重组交割完成日前完成前述国有土地使用

权解押手续具体抵押物清单见表 3。

同》索普是那个集团已将纳入本次评估范围的 12 项房产抵押给中行丁卯支

行。根据中行丁卯支行出具的《重大资产重组和债务转让同意函》中

行丁卯支行已明确表示同意本次重组和债务转让事宜；索普是那个集团承诺

于本次重组交割完成日前完成上述房屋的解押手续。具体抵押物清单

本次评估我们未考虑上述抵、质押及担保事项可能对评估结论

据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告

须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结

果使用有效期一年即自评估基准日

日使用有效。超过一年需偅新进行评估。

以上内容摘自资产评估报告正文欲了解本评估项目的详细情况和

合理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文

（集团）有限公司发行股份及支付现金购买

化工股份有限公司、（集团）有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规

和资产评估准则采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序就

（集团）有限公司发行股份及

支付现金购买醋酸及衍生品

日嘚市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使用者

公司名称：化工股份有限公司

江蘇省镇江市京口区求索路

危险化学品生产（仅限于安全生产许可证核定的产

品）；化工原料及产品制造、销售；电力生产；蒸汽生产；自營和代理

口业务；焊接气瓶检验（依法须经批准的项目，

经相关部门批准后方可开展经营活动）

（二）委托人暨产权持有单位概况

（集團）有限公司（以下简称“索普是那个集团”）

（集团）有限责任公司产权界定及股权设置方案的批复》（镇国资企

集团公司以整体资产進行公司制改造设

立国有独资公司；根据国家国有资产管理局国资法规发（

件精神和镇江市会计师事务所

万元净资产依法界定为国有资產；同意江苏

万元资本公积转增资本，设立后索普是那个集团股本

年镇江市人民政府签署了《

万元，全部为国家投资

日，索普是那个集团取得了镇江市工商行政管理局核发的

的《企业法人营业执照》

年，第一次增加注册资本

日江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司出具

了《土地估价报告书》（苏地估字

号），评估对象为位于镇江

号宗地（国有土地使用权证号为镇国用（京

日江苏省国土管理局出具了《关于确认

团）有限公司热电厂土地估价结果的批复》（苏国土籍函

日，索普是那个集团热电厂所使用的位于

号的国有划拨土地一宗，土地总面积为

平方米土地用途为工业用地，上述土地在满足《土地估价结

果一览表》所限定条件下的土地使用权总价

日江苏省国汢管理局出具了《关于

有限公司热电厂国有划拨土地使用权处置方案的批复》（苏国土籍函

日，索普是那个集团召开了第六次董事会根據镇财综资

号文《国有资本金拨款通知书》，镇江市财政局拨付索普是那个集团

国家资本金（热电厂国有土地资产注入）

万元注册资本應相应变更。

日镇江市国有资产管理局出具了《镇江市国有资

产转移通知单》，被投资企业为

索普是那个集团投资单位为镇江市人民政府，

资产管理部门核定土地价值为

日江苏恒信会计师事务所有限公司出具了《验资报

止，索普是那个集团增加投入资本

日索普是那個集团换领了江苏省镇江市工商行政管理局

核发的《企业法人营业执照》，注册资本变更为

月第二次增加注册资本

日，索普是那个集团召开董事会并作出决议以资本公积

注册资本），转增金额为

万元并相应修改索普是那个集团章程。

日市国资委出具了《关于同意

有限公司转增注册资本的批复》（镇国资产

日，江苏恒信会计师事务所有限公司出具了《验资

止索普是那个集团已收到股东缴纳的新增注冊资本合计人民币贰佰伍拾

玖仟捌佰元整，均以资本公积转增资本

日，索普是那个集团换领了镇江市工商行政管理局核发的

《企业法人營业执照》注册资本变更为

月，第三次增加注册资本

日江苏恒信会计师事务所有限公司出具了《江苏

索普是那个（集团）有限公司资產评估报告书》（苏恒信评报字（

日，索普是那个集团整体资产的评估价

日市国资委出具了《关于

公司资产评估结果的核准通知》（镇國资产评

团的整体评估价值予以确认。

日镇江市人民政府出具了《关于同意

（集团）有限公司实行经营者增资扩股改革实施方案

（集团）有限公司实行经营者增资

扩股改革实施方案》，增资扩股后最终股权设置为：国有股

出决议一致同意通过《江

索普是那个（集团）有限公司章程》；同意将注

万元；同意将企业类型修改为

有限责任公司，增加镇江华普投资有限公司为索普是那个集团股东并相应修

日，江苏恒信会计师事务所有限公司出具了《验资

日止索普是那个集团已收到股东缴纳的新增投资款合计伍仟万元整，其中新

增注册资本合計玖佰捌拾万元整资本公积合计肆仟零贰拾万元整，均

日索普是那个集团换领了镇江市工商行政管理局核发的

《企业法人营业执照》，注册资本为

本次增资完成后索普是那个集团股权结构如下：

镇江市国有资产监督管理委员会

月，第一次国有股权无偿划转

家企业国有產（股）权无偿划转市国投公司持有的通知》（镇

％的国有股权转由镇江国控持

日索普是那个集团召开了临时股东会并作出决议，根据

號文件精神同意市国资委将其持有的索普是那个

％无偿划转给镇江国控。

本次划转完成后索普是那个集团股权结构如下：

镇江市国有資产监督管理委员会

镇江国有投资控股集团有限公司

月，第四次增加注册资本及第二次国有股权无偿划

年市国资委分别出具了《关于

年喥股东权益确认的通知》（镇国资产

年度股东权益确认的通知》（镇国资产

号），确认华普投资分别以

万元专项用于对索普是那个集团的絀资

日，索普是那个集团召开临时股东会并形成决议同意索普是那个

年末已实现的利润进行分配，本

万元华普投资以本次分得利润Φ的

元作为投资投入索普是那个集团，其中

日市国资委出具了《关于调整

限公司国有股东持股比例的通知》（镇国资产

日，江苏亚金诚會计师事务所有限公司出具了《验

索普是那个集团已将未分配利润

收资本变更后的注册资

万元，累计实收资本人民币

日索普是那个集團换领了江苏省镇江市工商行政管理局

换发的《企业法人营业执照》，注册资本变更为

本次增资及划转完成后索普是那个集团股权结构洳下：

镇江市国有资产监督管理委员会

镇江国有投资控股集团有限公司

月，第三次国有股权无偿划转

根据市国资委《关于股权划转的通知》和《关于规范产权登记管理

的通知》决定将镇江国控所持索普是那个集团

％国有股权划转给市国资委，

并由市国资委直接持有镇江國控积极配合完成索普是那个集团的工商变更、

产权登记等手续。股权划转后由市国资委履行出资人权利。

日索普是那个集团召开股東会并作出决议，根据市国资

号文件精神同意镇江国控将其所持有的索普是那个集团

股权划转给市国资委并相应修改索普是那个集团章程。

本次划转完成后索普是那个集团股权结构如下：

镇江市国有资产监督管理委员会

日，索普是那个集团召开股东会全体股东一致同意由市

国资委收购华普投资持有的索普是那个集团

江苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）对索普是那个

日经评估后的净资产，对照

确權时的净资产口径进行审核、调整

诚会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《关于对

日评估净资产进行调整的专项审计报告》，截止

日索普是那个集团调整后的净资产为

日，市国资委与华普投资签订了《股权转让协议》

约定华普投资将其持有的索普是那个集团

日，索普是那个集团换领了镇江市工商行政管理局换发的

日市国资委向镇江市人民政府提交了《关于江苏

索普是那个（集团）有限公司股权改革并实施重大资产重组工作的请示》（镇

日，镇江市人民政府出具了《关于同意

团）有限公司股权改革并实施重大资产重组工作的批复》（镇政复

日市国资委出具了《关于同

团）有限公司全部股权并增资事宜的批复》（镇国资产

股权通过协议方式转让予城建集团。

日市國资委与城建集团签署了《附生效条件的股

日，中国证监会出具了《关于核准豁免镇江城市建

设产业集团有限公司要约收购

化工股份有限公司股份义务的

日索普是那个集团换领了镇江市场监督管理局换发的

镇江城市建设产业集团有限公司持

股权，评估基准日索普是那个集團的股权结构如下：

镇江城市建设产业集团有限公司

报告期内醋酸及衍生品业务组产品主要为醋酸及醋酸乙酯。

醋酸学名乙酸作为基礎化工原料，是醋酸酯类、醋酸乙烯、氯乙

酸、醋酐、合成酒精的主要生产原料；作为有机溶剂主要应用于 PTA

的反应体系；此外，醋酸广泛应用于染料、印染、电影胶卷、喷漆溶剂、

医药以及农药等多个化工领域

醋酸乙酯是一种重要的绿色有机溶剂，具有较好的溶解能力忣快干

性能主要用作涂料（油漆和瓷漆）、油墨和粘合剂配方中的活性溶剂；

其次用于制药和有机化学合成的工艺溶剂；由于醋酸乙酯昰多种水果中

存在的天然化合物，其在食品工业中常被用作调味剂和工艺萃取剂醋

酸乙酯因毒性较小，其作为优良溶剂正逐步取代挥发囿机物溶剂具有

索普是那个集团拥有煤-甲醇-醋酸-醋酸乙酯完整煤化工产业链，在国内率

先开发了具有国际先进水平的甲醇羰基合成醋酸專有工艺技术目前拥

有 120 万吨/年醋酸产能，同时配套 30 万吨/年醋酸乙酯的生产能力醋

酸规模约占国内市场 14.12%，位居行业前列具有国际竞争仂。

索普是那个集团醋酸及衍生品业务涉及的业务资质和许可证包括安全生

产许可证、全国工业产品生产许可证、危险化学品经营许可证、排放污

染物许可证和取水许可证

索普是那个集团醋酸及衍生品业务相

经营活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量净额

基准ㄖ会计报表数据经天衡会计师事务所（特殊普通

评估基准日醋酸及衍生品业务相关资产、财务状况如下表：

表 1-6 醋酸及衍生品业务相关资产、负债及财务状况

经营活动产生的现金流量净额

投资活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量净额

（三）委托人与产权持有单位

囮工股份有限公司拟购买

（集团）有限公司为化工股份有限公司股东之一。

约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托人、产權持有单位、经济行为相关的当

事方以及按照国家相关规定报送备案的相关监管机构

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机

构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者

（集团）有限公司董事会决议》及

资产监督管理委员会预审核意見，

化工股份有限公司拟向江

苏索普是那个（集团）有限公司发行股份及支付现金购买醋酸及衍生品业务组

经济行为提供价值参考

三、評估对象和评估范围

（一）评估对象与评估范围内容

以上数据摘自天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计的

（集团）有限公司醋酸业务模拟主体

资产负债表，审计报告号为

经过审计后的基础上进行的

化工股份有限公司拟向（集团）有限公司发行股

份及支付现金购买醋酸忣衍生品业务组相关资产及负债。根据审计报告

披露业务主体模拟原则如下：

资产，分析和识别其与醋酸及衍生品业务模拟主

体的相关性在相关性的基础上确认非流动资产及模拟计算折旧、摊销、

房产及土地对应的房产税和土地使用税；

对于流动资产及流动负债，分析囷识别其与醋酸及衍生品业务

的相关性确认及模拟计算模拟财务报表的流动资产及流动负债；

对于金融机构债权，按《重大资产重组和債务转让通知函》及

《重大资产重组同意函》确认的金额对银行借款进行模拟对于银行借

款假设其在报告期内一直存续，在此基础上按照

相关金融机构取得银行借款当期的最高利率对应付利息和利息费用进

在考虑到期日的基础上，对与醋酸及衍生品业务模拟主体资产

相關的融资租赁款进行确认；

按照人员随着资产走的原则分析、识别及确认与醋酸及衍生

品业务模拟主体相关的生产及管理人员，根据确認的人员模拟计算人工

采用谨慎性原则确认利润表项目在

产业利润表的基础上，对与醋酸及衍生品业务模拟主体不相关的明细项

目不予茬模拟利润表中确认结合所得税申报时的调整项目，根据模拟

利润总额重新计算所得税费用

调整模拟财务报表如下：

表 3-1 醋酸及衍生品業务模拟主体模拟资产负债表

以公允价值计量且其变动计

一年内到期的非流动资产

以公允价值计量且其变动计

一年内到期的非流动负债

表 3-2 醋酸及衍生品业务模拟主体模拟利润表

投资收益（损失以“-”号填列）

其中：对联营企业和合营企业的

以摊余成本计量的金融资

产终止确認收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失

资产处置收益（损失以“-”

二、营业利润（亏损以“-”号填列）

三、利润总额（亏損总额以“-”号填列）

四、净利润（净亏损以“-”号填列）

（一）持续经营净利润（净亏

（二）终止经营净利润（净亏

五、其他综合收益嘚税后净额

（一）以后不能重分类进损益的其

（二）以后将重分类进损益的其

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

（二）实物资产的分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产账面价值

主要为存货、房屋建（构）筑物、机器设备、车辆

、实物资产汾布相对集中，主要分布在镇江市京口区求索路厂区

、在库周转材料、产成品和在产品

等在库周转材料主要为

在产品为产品制造过程中

、房屋建（构）筑物类资产

房屋建（构）筑物类资产账面原值

元，全部位于镇江市京口区求索路厂区内房屋主要包括行

产车间等，建筑媔积合计

电修工段厂房、防洪墙、护坡、围墙道路等

房屋建（构）均能正常使用

设备包括机器设备、车辆和电子设备三类，主要设备是醋酸成套

设备、甲醇成套设备、供配电系统设备、发电设备、供水系统、循环

水系统、污水处理系统、仪器仪表设备、办公用设备、车辆等

吨级多喷嘴水煤浆气化炉、

企业对所有车辆均维护良好，截至评估基准日均能正常

主要为满足日常办公和生产用的电脑、空调、打印機等截至评估基

准日所有电子设备均能正常使用。

、气化水煤浆提浓项目及醋酸造气工艺节能减排技改项目等主要

为企业生产运营中開展的

（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

、企业申报账面记录无形资产

办理了《国有土地使用证》，证载土地使用权囚为

索普是那个集团评估对象土地使用权编号、土地位置、土地用途、用地性质、

终止日期、使用权面积等主要土地登记情况如下表

、企业申报账面记录其他无形资产为企业近几年外购的生产办公

、企业申报账面未记录的无形资产包括专利权

（四）企业申报的表外资产的類型、数量

评估基准日索普是那个集团申报的表外资产包括

索普是那个集团申报的且账面未反映的专利权共

表 3-4 账面未记录的专利明细表

中國科学院化学研究所、江

苏索普是那个（集团）有限公司

中国科学院化学研究所、江

苏索普是那个（集团）有限公司

中国科学院化学研究所、江

中国科学院化学研究所、江

苏索普是那个（集团）有限公司

中国科学院化学研究所、江

苏索普是那个（集团）有限公司

中国科学院夶连化学物理

苏索普是那个（集团）有限公司

苏索普是那个（集团）有限公司

中国五环工程有限公司、江

苏索普是那个（集团）有限公司、

中国科学院大连化学物理

江苏创普信息科技有限公

江苏创普信息科技有限公

江苏创普信息科技有限公

司、江苏创普信息科技有限

镇江东辰环保科技工贸有

镇江东辰环保科技工贸有

权利人均为索普是那个集团。具体情况如下：

表 3-5 账面未记录的商标明细表

泡剂；非表面活性剂；连续化带状泡沫镍；

氢气化镍；钴酸锂；氩气；氮气；一氧化碳；

干冰；氢；氧；酸；碱；盐酸；冰醋酸；丙

进剂；化学肥料；工业化學品

地毯；席；人工草皮；墙纸；非纺织品壁挂；

防滑垫；地垫；地板覆盖物；浴室防滑垫；

密封物；农业用塑料膜；乳胶（天然胶）；匼

成树脂（半成品）；排水软管；石棉石板；绝

缘材料；防水包装物；封拉线（卷烟）；隔音

石、混凝土或大理石像；煤球粘合剂；混凝

汢建筑构件；耐火材料；非金属建筑结构；

水泥；非金属建筑物；建

无纺布；纺织品壁挂；毡；纺织品家具罩；

燃料；增碳剂；汽车燃料；石油气；汽车燃

料非化学添加剂；苯；漆油；煤；酒精

运输；河运；汽车运输；导航；租车；贮藏；

能源分配；水闸操作管理；递送

材料处理信息；金属处理；纺织品

能源生产；吹制玻璃器皿；服装制作；药材

加工；废物和垃圾的回收；空气净化；水净

氩气；氮气；一氧囮碳；氯气

氢；氧；酸；碱；苛性碱

酸；丙酸；酒精；甲醇；酯；偶氮二甲酰胺

发泡剂；漂粉精；橡胶硫化促进剂；工业化

***；醋酸；乙醇；甲醇；碱；联氨；酯；

造纸机；酿造机器；制革机；电池机械；化

学工业用电动机械；空气冷却器；气体分离

橡胶硫化促进剂；笁业化学品；化学肥料；

泡剂；非表面活性剂；连续化带状泡沫镍；

氢气化镍；钴酸锂；氩气；氮气；一氧化碳；

干冰；氢；氧；酸；碱；盐酸；冰醋酸；丙

酸；酒精；甲醇；酯；漂粉精

乳胶（天然胶）；密封物；合成树脂（半成品）；

排水软管；石棉石板；绝缘材料；防沝包装

烟）；隔音材料；农业用塑料

地毯；席；人工草皮；墙纸；非纺织品壁挂；

防滑垫；地垫；地板覆盖物；浴室防滑垫；

布；纺织物；无纺布；纺织品壁挂；毡；

纺织品毛巾；床罩；纺织品家具罩；洗涤用

材料处理信息；金属处理；纺织品精细加工；

吹制玻璃器皿；废粅和垃圾的回收；空气净

化；水净化；能源生产；服装制作；药材加

烧碱；盐酸；液氯；氯；偶氮二甲酰

剂；漂粉精；非离子表面活性剂；醋酸

烧碱；盐酸；液氯；氯；偶氮二甲酰胺发泡

剂；漂粉精；非离子表面活性剂；醋酸

烧碱；盐酸；液氯；氯；偶氮而甲酰胺发泡

剂；漂粉精；非离子表面活性剂；醋酸

其中第 10 项注册号为 TM318465 的商标，注册地为泰国该商

标于 2018 年 10 月 28 日到期，索普是那个集团正在申请续展

及索普是那个集团已对纳入本次评估范围的以上表外资产进行

了确认。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范

（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

本项目所有评估工作均由中联资产

评估集团有限公司完成评估报

告中基准日各项资产及负债账面值系

会计师事务所（特殊普通合

除此之外，未引用其他机构报告内容

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型為市场价值

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数

本项目资产评估基准日是

小、预计所需时间、合规性等因素的基础上

评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依

权属依据，及评萣估算时采用的取价依据和其

（集团）有限公司董事会决议》

政府国有资产监督管理委员会

中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和國第十二届全国

人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

、《中华人民共和国公司法》

民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉

、《中华人民共和国城市房地产管理法》

民共和国主席令第十八号第十一届全国人民代表大会常务委员会苐十

次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正

、《中华人民共和国土地管理法》（

会第十一次会议修订）；

、《中华人民共和国证券法》

代表大会常务委员会第十次会议修订

、《国有资产评估管理办法》（国务院第

、《企业国有资产监督管理暂行条例》

、《企业国有資产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委

、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

、《财政部关于改革国有資产评估行政管理方式、加强

、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔

、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院國资委、财政部令

、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务

、《中华人民共和国企业所得税法》

全国人民代表大會常务委员会第二十六次会议《关于修改＜中华人民共

和国企业所得税法＞的决定》修正

、《财政部国家税务总局关

于全面推开营业税改征***试点的

、《关于深化***改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、

、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等

、《资产评估基本准则》（财资

、《资产评估职业道德准则》（中评协

资产评估报告》（中评协

资产评估程序》（中评协

资产评估委托合同》（中评协

资产评估档案》（中评协

利用专家工作及相关报告》

、《企业国有资产评估报告指南》（中评

、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协

、《资产评估价值类型指导意见》（中评协

、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协

、《专利资产评估指导意见》（中评协

、《商标资产评估指导意见》（中评协

、《国有产权登记证》；

、重要设备的购置合同及凭证；

、《国有土地使用权证》；

、《Φ华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令

车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境

机电产品价格信息查询系统》（机械工业信息研究院）；

、《国务院关税则委员会关于对原产于美国的部分进口商品（第

二批）加征关税的公告》（税委会公告

、《镇江市人民政府关于公布镇江市区土地基准地价的

、《建设工程工程量清单计价规范》（

、《省住建厅关于人工资指导价的通知》（苏建函價

、《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（

、《江苏省***工程计价定额》（

、《江苏省建设工程费用定额》（

厅关于建筑业实施营改增後江苏省建

设工程计价依据调整的通知》（苏建价

《基本建设项目建设成本管理规定》

、《中国人民银行贷款利率表》（

、委托人和其他楿关当事依法提供的未来收益预测资料；

、天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计的《

有限公司醋酸业务模拟主体模拟财务报表审计报告》，审计报告号为天

基本准则》（财政部令第

、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的

、国家发改委《工程建设監理费有关规定》（发改价格

、国家计划委员会《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格

、国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响

咨询收费有关问题的通知》（计价格

、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价

、《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通

、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出

依据资产评估准则的规定企業价值评估可以采用

法是指在合理评估企业各项资产价值

和负债的基础上确定评估对象价值的

预期获利能力的量化与现值化，强调的是企業的

场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值它

具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点

市場法是指将被评估企业与可比较的参考企业即在市场上交易过

的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较，以参考企业的交易价

格为基础加以调整修正后确定其价值的评估方法；市场法以市场实际

交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、

評估数据取材于市场的特点但运用市场法需要获得合适的市场交易参

照物，在市场价格波动较大的时候需要关注该方法的适用性或对有關数

调整因为本次无法在市场上交易过的企业中寻找到与被评

估企业相类似的交易案例，无法通过对其价值进行比较和调整修正得出

被評估企业的价值不具备采用市场法评估的条件。故本次不采用市场

本次评估目的是收购经营资产及负债资产基础法从企业购建角度

反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依

据因此本次评估选择资产基础法进行评估。

设施设备及生产管理已箌位

续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系

料健全、管理规范、未来生产量、销售价格、

因此本次评估可以选择收益法进行评估

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象

的实际情况综合考虑各种影响因素，采用

及衍生品业务组相关資产及负债

是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企

业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是

指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业

各类资产及负债的评估方法如下：

纳入评估的流动资产包括应

收票据、应收账款、预付账款、其他应

清查时核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细

表是否相符查阅核对票据票面金额、發生时间、业务内容及票面利率

等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性核实结果

账、表、单金额相符。经核实应收票据真实金额准确，

以核实后账面值为评估值。

包括应收账款和其他应收款评估人员在对应收账款项核实无误的

基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况具体分析数额、欠款

时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营

用个别认定和账龄分析法确定評估风险损失。对外部单位发生时间

以内的评估风险损失按应收账款余额的

年的，评估风险损失按应收账款余额的

年的评估风险损失按应收账款余额的

以上的，评估风险损失按应收账款余额的

确定以应收账款余额减

去评估风险损失后的金额确定评估值，坏账准备按评估有关规定评估为

主要通过判断其形成取得货物的权利能否实现或能否形成资产确

定评估值本次评估中未发现供货单位有破

情况，以核實后账面值为评估值

各类存货具体评估方法如下：

原材料账面值由购买价和合理费用构成，原材料的购进日期距评估

基准日较近基准ㄖ附近原材料价格波动较

，故本次选用基准日经核

成本单价乘以原材料数量确定评估值

在库周转材料主要为企业购进用于生产的辅材及備品备件。账面金

额基本反映了评估基准日的市场价值以清查核实后账面值确定为评估

评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，對于产成品以不含

税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估

-产品销售税金及附加费率

不含税售价：不含税售價是按照评估基准日前后的市场价格确定

产品销售税金及附加费率主要包括以***为税基计算

销售费用率是按各项销售费用与销售收入嘚比例平均计算；

所得税率按企业现实执行的税率

率由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有

一定的不确定性根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定

在产品主要为生产领用的停留在各工序中的正在加工生产的

企业生产过程中的基本生产成本和制造費用

产品评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以

体现在产品的现时价值，以核实后的账面值确认评估值

纳入本佽评估范围的固定资产包括房屋建（构）筑物和设备类资

产。房屋主要包括电修工段厂房、化学品仓库、中央化验楼等构筑

物主要包括熱电烟囱烟道、生化反应池等；设备类资产主要包括成品

中间槽、合成釜炉等机器设备、办公用车及办公生产用的电子设备

）房屋建（构）筑物类资产

本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质选择采用重

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评

估资产所需的全部成本，通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按

建筑物工程量以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建築物

的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合

确定成新率进而计算建筑物评估净值。基本计算公式为：

建筑粅评估值=重置全价（不含税）×成新率

主要建（构）筑物的评估根据建（构）筑工程资料和竣工结算资

料按建（构）筑物工程量，以现荇定额标准、建设规费、贷款利率计算

出建（构）筑物的重置全价其他建（构）筑物在实地勘察的基础上，

以类比的方法综合考虑各項评估要素，确定重置单价并计算重置全

重置全价由建安造价、前期及其他费用和资金成本三部分组成

评估人员根据建（构）筑物的结構特征、装修标准与建筑物的工程

预算、结算文件，对于有工程预算、结算文件的建筑物采用预决算调

整法测算工程价格、对于没有工程預算、结算文件的建筑物采用重编

预决算调整法：评估人员根据房屋预算资料及部分图纸按照当

地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定

额，按评估基准日的人工、材料价格和取费标准调整计算出被评估

建筑物的建安工程造价。

重编预算法：根據待估建（构）筑物的工程竣工资料、竣工图纸

结合现场勘察结果，计算估价对象工程量按《江苏省建筑与装饰工程计

价定额》（2014 年）、《江苏省***工程计价定额》（2014 年）、《镇

江市 2019 年 5 月份建材信息价》及苏建函价[ 号人工单价调整

文件计算建筑***工程造价计算建筑粅的工程造价，汇总后得出建

B、前期及其他费用的确定

前期及其他费用系建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息其采

用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，其中六个月以内贷款

利率为 4.35%一年期贷款利率为 4.35%，一年期至三年期贷款利率为

4.75%工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=（建安工程费（含税价）＋前期费用（含税价））×合

理工期×贷款利息×50%

建（构）筑物成新率的确定方法根据不同类型、不同价值量的建

（构）筑物，将分别采用不同的方法对于重要的、价值量大的建（构）

筑物采用综合成新率方法确定，采用勘察成新率和理论成新率两种方

法计算经加权平均得出综合荿新率。对于一般建（构）筑物采用年限

法并根据具体勘察情况进行修正后确定其成新率。

成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4

将影响房屋成新率的因素分为三大部分通过各项因素对建（构）

筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建（构）筑物各因素的标准分

值根据勘察情况给出不同的分值，并据此确定勘察成新率

根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。

理论成新率=（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100％

评估值＝重置全价（不含税价）×成新率

设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备

根据本次评估目的，按照持续使用原则以市场价格为依据，

纳入本次评估范围内设备类资产的特点和收集资料情况主要采用重置

成本法进行评估。基本计算公式为：

评估值=重置全价×成新率

机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、***工程费、其他费用

和资金成本等部分组成依据《关于全面推開营业税改征***试点的

通知》（财税[2016]36 号），自 2016 年 5 月 1 日起在全国范围内全

面推开营业税改征***（营改增）试点，建筑业、房地产業、金融业、

生活服务业等全部营业税纳税人由缴纳营业税改为缴纳***。因此

对于符合***抵扣条件的设备在计算其重置全价時应扣减设备购置

所发生的***进项税额，对于前期费用中符合***抵扣条件的费用

科目计算重置价值时扣减其中的可抵扣***額。

设备购置价主要通过向生产厂家和代理商询价确定或参考近期同

类设备的合同价格确定。

不能从市场询到价格的设备通过查阅

网仩询价、指数调整以及不同规模生产线对比分析，

是指从产地到设备***现场的运输费用运杂费率以设备购

置价为基础，根据生产厂家與设备***所在地的距离不同按不同运杂

费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和***（在购置价格中已

含此部分价格）则不計运杂费。

参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料按照设备的特点、

重量、***难易程度，以含税设备购置价为基础按不同安裝调试费率

对小型、无须***的设备，不考虑***调试费

对于大型装置设备，购买后***时需固定基础方能投入使用按照

设备的特点，含税设备购置价为基

础按不同基础费率计取。

前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标

管理费及环评费等昰依据设备所在地建设工程其他费用标准，结合本

资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本对于

大、中型设备，合理笁期在

个月以上（含六个月）的计算其资金成本

资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋***工程费

费用）×合理建设工期×贷款利率×

贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀

设备购置所发生的***进项税额的确定

设备购置所发生的***进项税额＝

相应的***率）×相应的***率

本次评估机器设备采用年限法确定成新率其公式如下：

（实际已使用年限＋尚可使用年限）×

对苼产年代久远，已无同类型号的机器设备和电子

期二手市场行情确定评估值

现行购置价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；

车辆购置税按国家相关规定计取；

新车上户牌照手续费等分别按照车辆所处区域的交通管理部门

、可抵扣***为车辆现行含税购置价×***率÷（

对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令

号《机动车强制报废标准规定》的有关规定按以

－已行驶里程／规定行驶里程）

（使用年限成新率，行驶里程成新率）

同时对被评估车辆进行必要的勘察鉴定若勘察鉴定结果与按上述

方法确定的荿新率相差较大，则进行适当的调整若两者结果相当，则

评估值＝重置全价×成新率

本次评估范围内的在建工程为索普是那个集团在建的醋酸造气工艺节

能减排技改项目、10000 吨/天污水处理改扩建工程项目、中水回收项

目等一般技改项目，评估人员查阅了工程合同账务核算資料检查了

付款凭证，并进行了现场勘查以核实后账面值考虑资金成本作为评

评估人员根据现场勘查情况，结合评估对象的区位、用哋性质、利

用条件及当地土地市场状况本次评估主要选用以下方法：

基准地价系数修正法：基准地价系数修正法估价是利用城镇基准

地價和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就估价对象的

区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系

数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正进而求取估价对象在估

价基准日时价格的方法。

估价对象价格=（区域基准地价×（1±区位修正系数）×基准日修正

系数×容积率修正系数±土地开发程度修正值）×使用年期修正系数×其他

市场比较法是根据市场中的替代原理将待估宗地

与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比

较并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理

待估宗地估价基准日地价指数

比较实例交易期日地价指数

待估宗地区域因素条件指数

比较实例区域因素条件指数

待估宗地個别因素条件指数

比较实例个别因素条件指数

以上基准地价系数修正法和市场比较法分别得出两种方

法下的土地单价两种评估方法评估結果相差不大

均数作为土地价的最终评估结果。

评估人员查阅了外购软件的购置合同及***对软件取得的合

法、合理、真实、有效性进荇核实；然后向财务人员、技术人员及计

算机管理人员了解软件的使用情况，确认其是否存在并判断尚可使用

期限外购软件通过市场询價确定其重置成本，并考虑由于功能过

时、软件版本升级等因素造成的贬值和预计可用期限确定评估值

评估人员查阅了所有商标的注册證书，核实了商标的合法、合

理、真实及有效性本次对商标采用成本法进行评估，以现行申请商

标所需的申请费用作为评估值

）账面記录的外购技术及未记录的专利权

本次评估申报的账面记录的外购技术为气化炉专利技术、低温甲

醇洗技术和乙酯技术，是企业生产过程Φ核心的、基础的生产技术；

账面未记录的专利权和专有技术是企业在上述 3 项外购技术的基础上不

断更新、优化中自行研发获得的评估囚员首先查阅了外购技术合同

以及企业取得的专利***，核实了外购技术及自行研发专利的合法、

合理、真实及有效性；其次查看专利忣专有技术相关的人工及其他

费用核算归集及摊销情况；然后，向企业技术、生产及管理人员了解

了外购技术、专利及专有技术的具体应鼡范围及使用情况并判断相

关外购技术、专利及专有技术的尚可使用期限。

依据资产评估准则的规定无形资产评估可以采用成本法、收益法、

市场法三种方法。成本法是以重新开发出被评估知识产权所花费的物化

劳动来确定评估价值收益法是以被评估资产未来所能创慥的收益的现

值来确定评估价值。市场法是以同类资产的交易价值来分析确定被评估

对醋酸及醋酸乙酯生产中利用的无形资产其未来使鼡效果和其他

生产要素投入可以可靠确定，产权持有单位对其应用前景进行了充分论

证并对未来的盈利预测情况达成了一致意见，未来收益与风险可以可

靠计量因此采用收益法进行评估。

对醋酸及醋酸乙酯生产中尚未利用的无形资产其也是产权持有单

位多年研究、实驗的成果，产权持有单位提供了其研发成本的构成情况

因此采用成本法进行评估。

市场比较法在资产评估中不管是对有形资产还是无形资产的评估

都是可以采用的，采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易

案例且交易行为应该是公平交易。结合本次评估无形资产的自身特点

及市场交易情况据我们的市场调查及有关介绍，目前国内类似无形资

产的交易案例很难收集因此，本次评估由于没囿找到可比的历史交易

案例及交易价格数据故也不适用市场法评估。

综合以上分析本次评估选择成本法和收益法进行评估。

产中已利鼡的无形资产该类无形资产

被评估对象的未来收益期；

收入提成率计算公式如下：

本次申报评估的无形资产中，有 22 项专利技术为醋酸及醋酸乙酯

生产中未利用的无形资产该类无形资产采用成本法评估。