户内各个功能室内空间构成要素尺度由哪三个部分组成？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-11-03 14:51 标签：室内空间构成要素

　　“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成***个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。城市商业综合体的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45-***%的比例。创业比例占3-***%的比例；真正以休闲和娱乐为主的城市商业综合体截至**正在发展，比例大概占到***%左右，从开发商的实践当中可以看出，这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。例如，绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中，融入地中海风情及海洋文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的***次革命。具有鲜明文化主题的休闲，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。

　　**年全国商品房销售面积***亿平方米，比**年增长***%，其中，住宅销售面积增长***%。商品房销售金额***亿元，增长***%，其中，住宅销售金额增长***%。**年1-**月份，全国商品房销售面积***万平方米，同比增长***%，增速比1-**月份回落***个百分点；其中，住宅销售面积增长***%，办公楼销售面积增长***%，商业营业用房销售面积增长***%。商品房销售额***亿元，增长***%，增速比1-**月份回落***个百分点；其中，住宅销售额增长***%，办公楼销售额增长***%，商业营业用房销售额增长***%。近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业企业如哇哈哈、雨润等众多其他行业的企业均纷纷转向城市综合体的开发。除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。城市综合体增量在**-**年期间呈井喷状态，相较前***个**年，面积增量翻了将近5.4倍，预计截至**年，即将入市的综合体面积将达到***万平方米。城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流模式。

　　城市核心区的综合体以商业+办公+酒店为主流；城市副中心区的综合体以商业+办公+公寓组合为主；城市新区的综合体以商业+办公+酒店组合为主，公寓占比也较为突出。总体来说，商业和办公是综合体的核心物业，其它物业类型与不同的区域属性结合可以发挥各自的功能。从城市角度分析，预计未来**-**年内综合体增量将以中西部为主，其中成都将成为一枝独秀。从区域属性来看，城市综合体未来新增项目以城市新区的项目占比较大，高达***%。城市副中心也将有***%的新增项目分布，而城市核心区域的新增项目相对较少，这也与核心区域土地开发相对有限有关。从轨道交通角度分析，***个重点城市未来增加的综合体只有***%靠近轨道交通，比已开业综合体项目比例低了接近***%。从未来综合体的物业组合来看，综合体开发仍将由商业带动。相比较于现有城市商业综合体，未来新增项目物业组合更为灵活，住宅类产品占比上升，有利于资金链平衡；商业和办公仍为城市项目的主要产品。

　　随着住宅限购政策的不断“严峻”，开发商大多都开始转向商业地产的开发，投资者对于商业地产的投资热情也是与日俱增。京、沪、穗、深***个一线城市及数十座二三线城市商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。之所以会有如此强劲的涨幅，对于二三线城市而言，商业地产项目是带动区域内经济活力的重要动力，如大型商业综合体、购物中心等。另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，特别是城市商业综合体，更是这些城市商业发展的重点。商业综合体，这种超越传统百货，集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、旅游等于一体的消费模式，更迎合现代人消费习惯和特点。城市商业综合体的优势就是业态互补，消费相互支持，能够实现商业地产的可持续发展，并能对城市及区域经济发展带来巨大推动作用。商业综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物，结合我国国情，商业综合体高容积率特征符合我国人多地少，满足我国高强度利用土地的需求。作为资深的投资客，把握住商业综合体的腾飞，必然就抓住了下***个辉煌的投资热点，资产迎来恒稳升值。

　　我国商业综合体，正处于起步阶段，行业发展面临四大“缺失”。一是开发与经营脱节。长期以来，房地产开发与商业经营处于条块分割状态，开发与经营活动各自为政，供求关系脱节，产业结构处于无序及缺失状况。二是规范标准缺失。在我国现行的城市建设和商业类规划设计规范中，对商业网络以及各类商业区的建设，从项目的评估、定位、功能、规模到产业经济的结构、布局、业态形式等各环节都未能给出明确的标准规定。三是开发模式落后。我国商业综合体建设普遍存在以房地产开发为主，重空间轻功能建设的片面做法，分块开发、单独建设的拼凑搭接式无序发展状况比比皆是。四是商家与地产企业关系错位。空间建设本应以服从商业经营活动为主，按照商业经营活动需求，提供空间服务。但长期以来，商家的主导地位未能得到应有的尊重。未来，提高商家在商业综合体开发建设中的参与权，是扭转先建房后招商这种强制供给方式向科学定制模式转变的关键所在。

　　《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》主要研究分析了商业综合体行业市场运行态势并对商业综合体行业发展趋势作出预测。报告首先介绍了商业综合体行业的相关知识及国内外发展环境，并对商业综合体行业运行数据进行了剖析，同时对商业综合体产业链进行了梳理，进而详细分析了商业综合体市场竞争格局及商业综合体行业标杆企业，最后对商业综合体行业作出预测，给出针对商业综合体行业发展的独家建议和策略。《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》给客户提供了可供参考的具有借鉴意义的发展建议，使其能以更强的能力去参与市场竞争。

　　《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》的整个研究工作是在系统总结前人研究成果的基础上，密切联系国内外商业综合体市场运行状况和技术发展动态，围绕商业综合体产业的发展态势及前景、技术现状及趋势等几个方面进行分析得出研究结果。

　　《》在具体研究中，采用定性与定量相结合、理论与实践相结合的方法，充分运用国家统计局、海关总署、商业综合体相关相关行业协会的数据资料进行定量分析，并进行市场调查，主要以商业综合体企业和主要的交易市场为目标，采取多次询问比较的方式确认有效程度。

第一部分产业环境透视

第一章商业综合体行业发展综述

　　第一节商业综合体行业定义及分类

　　　　　　1、单栋的商业综合体建筑

　　　　　　2、多栋的商业综合体建筑

　　第二节商业综合体行业特征

　　　　　　1、高可达性

　　　　　　2、高密度、集约性

　　　　　　3、整体统一性

　　　　　　4、功能复合性

　　　　　　1、大空间尺度

　　　　　　2、通道树型交通体系

　　　　　　3、现代城市景观设计

　　　　　　4、高科技集成设施

　　第三节商业综合体的必然性分析

　　　　一、商业综合体的组成

　　　　二、商业综合体出现的必然性

第二章商业综合体行业市场环境及影响分析（pest）

　　第一节商业综合体行业政治法律环境（p）

　　　　一、房地产调控政策及其影响分析

　　　　二、信贷政策及其影响分析

　　　　三、税收政策及其影响分析

　　　　四、土地政策及其影响分析

　　　　五、货币政策及其影响分析

　　第二节行业经济环境分析（e）

　　　　一、宏观经济形势分析

　　　　二、宏观经济环境对行业的影响分析

　　第三节行业社会环境分析（s）

　　　　一、商业综合体产业社会环境

　　　　二、社会环境对行业的影响

　　第四节行业技术环境分析（t）

　　　　一、商业综合体绿色建筑技术创新

　　　　　　1、绿色建筑的定义

　　　　　　2、绿色建筑在我国的发展前景

　　　　　　3、绿色建筑技术及应用实例

　　　　二、商业综合体建筑设计技术创新

　　　　　　1、城市综合体的商业建筑策划思想与体系

　　　　　　2、城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍

　　　　　　3、城市核心商圈综合体设计的创新―――徐州中央国际广场案例

　　　　　　4、商业综合体模拟经营分析与建筑方案优化

　　　　　　5、现代综合体开发战略和实施策略

第三章国际商业综合体行业发展分析及经验借鉴

　　第一节商业综合体发展历史

　　第二节全球主要国家

第二部分行业深度分析

第四章我国商业综合体行业运行现状分析

　　第一节我国商业综合体行业发展状况分析

　　　　一、商业综合体成为一种发展潮流

　　　　二、商业综合体成为城市发展的助推器

　　　　三、商业综合体为市场兴旺奠定坚实基础

　　第二节 2022年商业综合体行业发展现状调研

　　　　一、商业综合体热潮汹涌传统百货加速全产业链布局

　　　　二、主战场转向二三线城市

　　　　三、城市综合体供过于求

　　　　四、2022年全球新建商业综合体半壁江山在中国

第五章我国商业综合体行业整体运行指标分析

　　第一节房地产行业整体运行指标分析

　　　　一、房地产开发投资完成额

　　　　　　1、房地产开发投资完成额

　　　　　　2、各区域房地产开发投资完成额

　　　　二、房地产开发面积

　　　　　　1、房屋施工及竣工面积

　　　　　　2、住宅施工及竣工面积

　　　　三、房地产销售面积及销售额

　　　　　　1、商品房销售面积及销售额

　　　　　　2、住宅商品房销售面积及销售额

　　　　四、房屋销售价格指数

　　　　五、国房景气指数

　　第二节商业综合体行业整体运行指标分析

　　　　一、商业综合体存量分析

　　　　　　1、商业综合体存量分布

　　　　　　2、商业综合体存量区域属性

　　　　二、商业综合体增量分析

　　　　　　1、商业综合体增量状况分析

　　　　　　2、商业综合体增量预估

　　　　　　3、商业综合体增长特征

第六章我国商业综合体市场竞争力分析

　　第一节清晰定位铸就产品竞争力

　　第二节后商业时代的商业综合体有七大特色

　　第三节中山综合体井喷会否面临开业难

第三部分市场全景调研

第七章商业综合体行业构成要素分析

　　　　一、购物中心行业运行现状调研

　　　　二、购物中心市场需求分析

　　　　三、购物中心市场竞争分析

　　　　四、购物中心发展前景预测

　　　　五、购物中心规划设计分析

　　　　　　1、购物中心开发的主要流程分析

　　　　　　2、购物中心开发的定位分析

　　　　　　3、购物中心开发的选址和立地分析

　　　　　　4、购物中心开发的规划分析

　　　　　　5、购物中心开发的布局分析

　　　　　　6、购物中心开发的经营管理模式分析

　　　　一、观山湖写字楼成交同比上涨267% 成为投资新宠

　　　　二、中航中心：写字楼地段可折射其价值前景

　　　　三、小陆家嘴甲级写字楼“一房难求”

　　　　四、部分区域写字楼成交活跃

　　　　五、写字楼规划设计分析

　　　　　　1、写字楼建筑规划设计要点

　　　　　　2、写字楼配置规划要点

　　　　　　3、写字楼智能办公设计

　　　　　　4、写字楼生态办公设计

　　　　一、住宅行业运行现状调研

　　　　　　1、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动状况分析

　　　　　　2、二手住宅价格变动状况分析

　　　　二、以迂回的设计增强空间层次感

　　　　三、采取封闭式保证居民的居住生活优越感

　　　　四、注重不同社会阶层居民融合混居

　　　　五、规划和设计模式注意承接传统文化

　　　　六、小区园林景观要善于用水景提升居住品质和项目价值

　　　　一、酒店行业运行现状调研

　　　　二、2014年酒店业20大变化及应对

　　　　　　1、高端酒店放下身段揽客

　　　　　　2、酒店将“联姻”体验式购物中心

　　　　　　3、中端酒店将成投资新战场

　　　　　　4、酒店从业人员需掌握国际化知识

　　　　　　5、酒店排名意义重大

　　　　　　6、可持续性将成为酒店新标准

　　　　　　7、重新定义酒店客房送餐服务

　　　　　　8、酒店正面——品牌宣传的好地方

　　　　　　9、OTA与酒店客人走得更近

　　　　　　10、精品酒店入住体验不断个性化

　　　　　　11、移动端的优势不在

　　　　　　12、酒店评论倾向于酒店清洁卫生

　　　　　　13、将发达国家的中产阶级甩在了身后

　　　　　　14、食物个性化

　　　　　　15、更多奢侈品零售商进入酒店业

　　　　　　16、移动互联网

　　　　　　17、社交媒体的有效利用

　　　　　　18、酒店电视的智能化

　　　　　　19、大数据分析

　　　　　　20、有形技术无处不在

　　　　三、酒店行业巨头“圈地”转战二三线城市

　　　　四、酒店集团进退两难高速扩张致人才困境

　　　　五、酒店规划设计分析

　　　　　　1、产权式酒店开发模式分析

　　　　　　2、酒店式公寓开发模式分析

　　　　　　3、酒店地产开发模式分析

　　　　　　4、酒店地产的营销模式

　　　　一、餐饮行业运行现状调研

　　　　二、中国餐饮消费市场的基本特征

　　　　　　1、消费者餐饮需求多样化

　　　　　　2、饮食习惯区域化特征明显

　　　　　　3、消费者购买的是产品+服务

　　　　三、目前我国餐饮企业存在的问题分析

　　　　　　1、多数企业缺乏核心竞争力

　　　　　　2、企业经营管理体制不完善

　　　　　　3、缺乏创新性

　　　　四、我国餐饮企业市场竞争策略的建议

　　　　　　1、进行品牌建设

　　　　　　2、构建企业内部管理系统

　　　　　　3、创新营销策略

　　　　五、未来餐饮业探究

　　　　　　1、借助资本市场提速企业管理水准和竞争力

　　　　　　2、餐饮形式更加多样化

　　　　　　3、向规模化、标准化态势发展

　　　　　　4、借助信息化技术提升人员效率，降低运营成本

　　　　　　5、避免重复投资

第八章商业综合体行业规划设计分析

　　第一节商业综合体的设计特色

　　　　　　1、通道树型体系

　　　　　　2、现代城市设计

　　　　　　3、高科技集成设施

　　　　　　4、地标式建筑

　　第二节商业综合体的设计要点

　　　　一、商业综合体设计概述

　　　　　　1、商业综合体的产生背景

　　　　　　2、商业综合体的设计原则与规划顺序

　　　　二、商业综合体的设计要点分析

　　　　　　1、准确定位商业综合体的功能与风格

　　　　　　2、功能空间设计

　　　　　　3、交通流线组织

　　第三节商业综合体的规划设计

　　　　一、正确的规划布局思想

　　　　二、合理的整合设计

　　　　三、完善的停车组织和交通系统

　　　　　　1、停车组织

　　　　　　2、交通系统

　　　　四、内部开放空间设计

　　　　　　1、围合与开敞的变换

　　　　　　2、竖向高差的变化

　　　　　　3、空间的层次变化

　　　　　　4、空间界面的柔化

　　　　　　5、空间的诱导性设计

　　　　五、商业综合体的规划设计展望

　　　　　　1、扩建的空间

　　　　　　2、生长的可能

　　第四节商业综合体的空间设计

　　　　一、商业综合体的功能系统

　　　　　　1、商业综合体功能系统构成

　　　　　　2、商业综合体的功能配置

　　　　　　3、商业综合体功能系统的关联性

　　　　二、商业综合体的公共空间设计

　　　　三、商业综合体的交通组织与流线

　　　　　　1、商业综合体与城市交通体系的连接

　　　　　　2、商业综合体外部交通空间设计

　　　　　　3、商业综合体内部交通组织

　　　　　　4、城市综合体交通组织的运行和管理要求及措施

　　　　四、商业综合体功能空间的复合模式

　　　　　　1、综合体模式下的商业混合趋势及其对设计的影响

　　　　　　2、多样商业形态的有机组合策略

　　第五节商业综合体的建筑设计

　　　　一、商业综合体总平面设计

　　　　二、商业综合体平面设计

　　　　　　1、卸货场及后勤机电用房设置

　　　　　　2、水平交通组织

　　　　　　3、竖向交通组织

　　　　三、商业综合体立面设计

　　　　四、商业综合体剖面设计

第九章商业综合体行业开发模式分析

　　第一节商业综合体的定位

　　　　一、项目的整体定位

　　　　二、商业综合体分项定位

　　　　　　1、城市综合体的定量研究

　　　　　　2、城市综合体商业研究

　　第二节商业综合体开发运营要点分析

　　　　一、商业综合体首先要符合城市发展规划

　　　　二、商业综合体开发的关键原则

　　　　　　1、符合“刚性规划”的原则

　　　　　　2、符合“以商定产”的原则

　　　　　　3、符合“以人为本”的原则

　　　　　　4、符合“投资共赢”的原则

　　　　三、商业综合体项目开发程序要点

　　第三节商业综合体的规划

　　　　一、商业综合体交通组织

　　　　二、商业综合体空间布局

　　第四节商业综合体的营销推广

　　第五节商业综合体的经营管理

　　　　一、开发商自行管理

　　　　二、国外的管理机构参与合作管理

　　　　三、专业的物业管理公司进行市场管理

　　第六节商业综合体的开发模式

　　　　一、“独立”开发模式

　　　　二、“合资-公共财政补贴”模式

　　　　三、“合作链”开发模式

第十章我国商业综合体行业营销趋势及策略分析

　　第一节商业综合体营销主要关键因素

　　　　四、目标客户把握

　　第二节商业综合体营销要素的应用

　　　　一、产品规划的应用

　　　　　　1、同类产品互动产生合力

　　　　　　2、产品规划内部应化繁为简

　　　　二、推售节奏的应用

　　　　　　1、项目整体形象树立及大类型产品的推售策略

　　　　　　2、项目单体内部的推售策略运用

　　　　　　3、打造产品主要卖点要清晰

　　　　　　4、产品与价格因子结合

　　　　三、媒体宣传的应用

　　　　四、客户特征的应用

　　　　　　1、成交客户外在基本属性

　　　　　　2、不同类型的客户特征

　　　　　　3、商业综合体客户群共性

　　　　　　4、利用客户特征进行媒体宣传

　　第三节商业综合体营销策略分析

　　　　一、建立价值高地

　　　　二、形成互动关系

　　　　三、传播商业文明

　　　　四、理清推盘顺序

　　　　五、整合营销模式

第四部分竞争格局分析

第十一章商业综合体行业区域市场分析

　　第一节一线城市投资机会分析

　　　　一、北京市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、华业新北京中心打造地标级城市综合体

　　　　　　4、3月北京楼市迎供应高峰综合体大盘价值凸显

　　　　　　5、北京首推便民商业综合体易事达广场、甘家口大厦试点

　　　　　　6、万达集团将在北京再建两处大型商业综合体

　　　　二、上海市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、20多个城市、超1000万方，“环球港”旗舰商业，辐射全国

　　　　　　4、上海陆家嘴集团临港综合体最快明年动工

　　　　　　5、“上海中心”突破600米中国博览会会展综合体年内建成

　　　　三、广州市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、区位特征与轨道交通分析

　　　　　　4、东山"巨无霸"综合体富力东山新天地推华府大宅

　　　　　　5、广州新黄埔多个商业综合体项目同时推出公寓新货

　　　　　　6、中山商业综合体已“饱和”

　　　　　　7、广州金沙洲浔峰岗站将建商业综合体总建面143万平米

　　　　四、深圳市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、华润集团拟投资200亿在深圳打造商业综合体

　　　　　　4、区位特征与轨道交通分析

　　　　　　5、深圳迎综合体爆发年 “唯大是美”综合体将成非主流

　　　　　　6、从华润万象城到海岸城深圳商务综合体成开发新宠

　　　　　　7、恒大地产拟在深圳红岭路建600米高城市综合体

　　　　　　8、深圳龙华将现首家大型奥特莱斯商业综合体

　　第二节二线城市投资机会分析

　　　　一、成都市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、15分钟便民生活圈成都再建3个社区商业服务综合体

　　　　　　4、成都在建购物中心面积全球第二综合体面积超1500万方

　　　　　　5、高端综合体前景值得看好

　　　　　　6、供应过剩言论存在误导

　　　　　　7、成都170万方综合体即将入市总投资超100亿

　　　　二、沈阳市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、沈阳苏家屯区着力打造超大型现代商贸城市综合体

　　　　　　4、区位特征与轨道交通分析

　　　　　　5、“黄金2号线”上的城市综合体

　　　　　　6、商业综合体增量市场分析

　　　　　　7、沈阳商业综合体大调查：在建及规划商场数量超50家

　　　　三、武汉市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　2、SM集团拟首进武汉建综合体选址考察万吨冷库等地块

　　　　　　3、武汉CBD首个商业综合体开门迎客

　　　　　　4、武汉商铺空置率将突破两位数商业综合体扎堆

2022版中國商業綜合體市場深度調研及行業前景預測報告

　　　　　　5、武汉最大单栋商业综合体青山武商国际商城封顶

　　　　　　7、武汉恒隆地块至今未动工欲打造高端服务业综合体

　　　　　　8、武汉棚户区变身绿地100万平综合体开工

　　第三节三线城市投资机会分析

　　　　一、常州市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　2、常州商业分布不均：南北过剩东西空白

　　　　　　3、城西青枫版块时机成熟亟待商业入驻

　　　　　　4、做服务导向型城市综合体

　　　　　　5、打造常州西部中心

　　　　　　6、常州商业综合体或将持续增量发展趋多元化

　　　　　　7、常州商业体开发不怕多怕扎堆与区域配套是关键

　　　　二、宜昌市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　2、娃哈哈投资宜昌50亿元建设大型城市综合体

　　　　　　3、宜昌首个水主题商业综合体 “水悦城”招商推介会举行

　　　　　　4、宜昌都市商业综合体典范

　　　　　　5、宜昌拟投资15亿建200米以上超高层城市综合体

　　　　三、绍兴市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　三、企业经营能力分析

　　　　四、企业商业综合体项目建设分析

　　　　二、企业业务布局

　　　　三、企业经营能力分析

　　　　四、企业商业综合体项目建设分析

　　　　五、企业未来发展战略分析

　　第八节深圳华侨城集团公司

　　　　二、企业业务布局

　　　　三、企业经营能力分析

　　　　四、企业商业综合体项目建设分析

　　　　五、企业未来发展战略分析

　　第九节深圳市益田集团股份有限公司

第十三章年商业综合体行业前景及趋势预测分析

　　第一节年商业综合体市场发展前景

　　第二节年商业综合体行业设计趋势预测分析

　　　　一、商业街规划设计要点

　　　　　　1、尺度近人

　　　　　　2、空间的限定

　　　　　　3、风格色彩的多元化

　　　　　　4、面材的软化与精化

　　　　　　5、重视非建筑元素

　　　　二、年商业综合体业态设计趋势预测分析

　　　　　　1、零售类设计趋势预测分析

　　　　　　2、餐饮店类设计趋势预测分析

　　　　　　3、娱乐类设计趋势预测分析

　　　　　　4、酒店类设计趋势预测分析

　　　　　　5、办公和居住类设计趋势预测分析

　　　　　　6、商业综合体业态设计趋势总结

第十四章年商业综合体行业投资价值评估分析

　　第一节商圈等级和规模的影响分析

　　　　一、商圈理论及其作用分析

　　　　二、商圈等级及规模的影响

　　第二节投资价值模型基本假设分析

　　　　一、隐藏的前提条件分析

　　　　二、直接的前提条件分析

　　　　三、模型的约束条件分析

　　第三节投资价值综合分析体系

　　　　一、商业综合体投资模型指标设计的原则

　　　　二、各风险影响因素分析

　　　　　　1、通货膨胀风险

　　　　　　2、市场供求风险

　　　　　　3、利率风险

　　　　　　4、变现性风险

　　　　　　5、周期性风险

　　　　　　6、政治风险

　　　　　　7、自然风险

　　　　　　8、经营管理风险

　　　　　　9、财务风险

　　第四节商业综合体投资决策影响因素

　　　　一、项目决策的柔性因素分析

　　　　　　1、供需柔性

　　　　　　2、生产柔性

　　　　　　3、工艺柔性

　　　　　　4、人员柔性

　　　　　　5、组织柔性

　　　　二、项目投资的不可逆性分析

　　　　三、项目的不确定性因素分析

第十五章年商业综合体行业投资机会与风险防范

　　第一节商业综合体行业投资风险识别

　　　　一、我国城市综合体项目发展的两面性

　　　　二、影响我国综合体项目开发的重要风险因素

　　　　三、我国城市综合体项目风险的主要体现

　　第二节商业综合体城市投资机会分析

　　　　一、城市消费指标分析

　　　　　　1、社会消费品零售额分析

　　　　　　2、城市消费水平系数分析

　　　　二、城市存量指标分析

　　　　三、城市增量指标分析

　　　　四、“现状饱和指数”分析

　　　　　　1、零售饱和指数irs分析

　　　　　　2、多业态饱和指数分析

　　　　五、“千人拥有商场面积”分析

　　　　　　1、“千人拥有商场面积”的含义

　　　　　　2、“千人拥有商场面积”评估依据分析

　　　　　　3、“千人拥有商场面积”与城市规划分析

　　　　六、“逐级消费”的市场分析

　　　　　　1、“逐级消费”基本内容

　　　　　　2、“逐级消费”市场背景分析

　　　　　　3、“逐级消费”指导价值与意义

第六部分投资战略研究

第十六章年商业综合体行业面临的困境及对策

　　第一节 2022年商业综合体行业面临的困境

　　　　一、新城区博弈

　　　　二、“政府引导”的误区

　　　　三、散售带来的不利影响

　　　　四、专业能力是最大考验

　　第二节商业综合体发展策略建议

　　　　一、培育开发投资主体，支持“走出去”发展

　　　　　　1、做大做强综合性开发商

　　　　　　2、做精做深专业化运营商

　　　　　　3、做新做优“走出去”商业模式

　　　　二、搭建平台通道，促进民营资本联合投资

　　　　　　1、搭建项目平台，推动组建新主体型的联合投资

中国の商業複合市場の詳細な調査と業界の見通し予測レポートの2022年版

　　　　　　2、搭建区块平台，推动组合开发型的联合投资

　　　　　　3、搭建资本平台，推动资本参与型的联合投资

　　　　三、引导民营资本错位投资，培育城市综合体功能特色

　　　　　　1、引导开发特色产业基地型综合体

　　　　　　2、鼓励开发创新创业型城市综合体

　　　　　　3、扶持开发总部基地型城市综合体

　　　　四、创新运营管理模式，提升城市综合体能级层次

　　　　　　1、鼓励开发主体持有物业经营、高效产出

　　　　　　2、支持招商体系建设和招商模式创新

　　　　　　3、积极培育专业运营管理团队

　　　　　　4、探索创新城市综合体运营管理模式

　　　　五、强化规划和要素保障，推动民营资本投资开发

　　　　　　1、加强城市综合体规划设计

　　　　　　2、加强城市综合体用地保障

　　　　　　3、加强金融信贷支持

　　　　六、健全综合推进机制，确保民营资本有效投资

　　　　　　1、建立组织领导机制

　　　　　　2、强化协调服务机制

　　　　　　3、统筹政策扶持机制

　　　　　　4、完善监督保廉机制

第十七章商业综合体行业案例分析研究

　　第一节商业综合体设计案例分析

　　　　一、中国香港太古广场

　　　　二、东京表参道

　　　　三、大阪难波城

　　　　四、大京都车站大台阶的室内外商业空间

　　　　五、建筑空间启示

　　第二节超大型商业综合体设计案例分析

　　　　一、建筑设计原则

　　　　　　1、商业部分

　　　　　　2、高级商用办公楼

　　　　三、商业空间业态布局

　　　　四、建筑造型设计

　　第三节商业综合体典型建设案例分析

　　　　一、商业综合体建设典型成功案例分析

　　　　　　1、天津信达广场

　　　　　　2、广州天河正佳广场

　　　　　　3、北京华贸中心

　　　　　　4、深圳中信城市广场

　　　　　　5、天津嘉里中心

　　　　二、商业综合体建设典型失败案例分析

　　　　　　1、湖南“福中福？国际城”

　　　　　　2、北京首都时代广场

　　　　　　3、东莞“华南mall”

　　第一节商业综合体行业特点

　　第二节我国商业综合体存在的问题

　　　　　　1、开发商资金压力和投资风险加大

　　　　　　2、缺乏专业人才和团队导致项目失败

　　　　　　3、项目千店一面、缺乏竞争优势

　　　　　　4、二三线部分购物中心已现泡沫

　　第三节商业综合体未来趋势发展

第十九章北美新天地时尚中心研究

　　　　六、城市肌理与尺度

　　第二节中′智′林:建筑部分

　　　　三、交通核设计

　　　　四、空间组织与空间尺度

　　　　五、行为心理和物理环境

2021年3月3日，郑州市迎来了3月份最大的一轮土拍，共计12宗土地挂牌出让。在经历多番激烈角逐之后，金地集团最终以其雄厚的资金实力以及强大开发实力，一举斩获两宗地块。

这两宗由金地集团摘得的地块，均位于郑州市二七区，地属城市中心地段，区域优势明显，周边交通便利、配套醇熟，具有极高的土地价值。对于这两宗地块的选择和把握，源自金地集团对于城市未来发展的“前瞻性”以及严苛的“择地观”；而本次能够摘地成功，更体现了金地集团30余载深厚的品牌积淀，雄厚的资金实力和强大的运营能力，未来势将在二七区启幕新的辉煌！

新政之下，彰显品牌积淀

近期郑州的土地市场，大有一副风雨欲来之势。

先是网传住建部发文，直接对包括北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市重点监控，实施“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策，且一年内发布住宅用地公告不能超过3次。

网传土地市场监管网文件

紧接着，2月23日，郑州率先发布“统一组织住宅用地挂牌出让”的红头文件，规定“航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施”。

郑州市自然资源和规划局红头文件

消息一出，楼市震动，不少开发商暗暗叫苦不迭，一年不超过三次集中进行土地出让，这标志着：

1.越是资金雄厚，实力强大，品牌成熟的大开发商，越有机会拿到好的土地，开发出优质的房源；反之，小的开发商将会被加速淘汰，挤出市场；

2.集中供地模式下，投资资金使用效率降低，且房企需提前预留资金，存在资金闲置成本；高周转开发商压力剧增，被迫减少抢地行为来缓解资金压力，对操盘更稳健的开发商更有利；

3.土地“两集中”后，每年将形成三次供应脉冲，分流客户，同期入市项目竞争激烈，存量楼盘需在脉冲到来前加快销售。

唯真金不惧火炼，于细节方显真章。在众多开发商还深陷高周转的模式里，金地集团始终恪守长期主义，潜心笃行，以深厚的品牌积淀和强大的综合实力领誉全国。新的土拍政策下，金地将在土地的选择上进行更深层次的勘研，反复斟酌，让苛责的“择地观”得以进一步打磨和淬炼。

33载金地，源于土地选择

“先择优地，然后筑名家”。遍观金地集团33载的发展历程，从深圳始发，到全国扩展，再到布局世界，始终践行着这样的发展理念。时至今日，金地的版图布局已遍布全国7大区域，65座城市，于城市发展脉络里，树立一个个人居新标杆，引领人们的新生活方式。

每进入一座城市，金地都秉承赤子之心。入郑9载，金地集团不断通过对郑州的肌理、文化、发展等各个领域进行细致的调研与勘查，洞悉这座城市的人们对于居住理念的需求，探寻更为宜居的土地，以匠心筑造更为精致的理想居所，成为每一处区域的典范作品。

承时代仰望，不负脚下的每一寸土地。纵观金地郑州的诸多作品，每一处选址无不极尽严格。如金地在郑州市区内首秀金地·铂悦，择址航海路旁，繁华城芯，坐拥地铁5号线，精装修交付，周边资源配套醇熟，现已交房入住；再如金地·滨河风华，择址滨河国际新城核芯区，坐拥国际滨河时代红利；而今，金地郑州第7子，金地西湖春晓，择址中原新区核芯起步区，乘郑西崛起之势，启幕中原高阶未来。

城市向西，洞见区域价值

上个世纪50年代，伴随着国棉厂、二砂等企业的兴起，中原区承载了一段让老郑州人无法磨灭的记忆：轰鸣的工厂车间、街道两旁茂盛的法桐……数不尽的区域符号闪耀其中，共同织绘了令老中原难以忘怀的辉煌。

时代前行不止，城市更迭不息。在郑西价值高速飞升的进程中，中原新区早已成为了不容忽视的存在：早在2013年中原新区就已成立，是郑州成立较早的一批新区之一；同时，还是郑州为数不多的成立新区管委会的新区。区域目前已有金马凯旋CBD广场、锦艺国际轻纺城、大中原汽车物流港、华侨城等产业落地，为片区发展打下了良好的基础。

特别是其高标准规划的起步区，更是备受重视和关注：以“设计方案超郑东新区CBD “为目标，由法国思构设计公司设计，规划总面积约4.2平方公里，将打造为文化型商贸服务、创新型产业服务、生态型休闲服务为主，配套体系完善的郑西现代服务中心。

中原新区规划示意图（图片来源：郑上网）

当城市向西发展的格局不断被打开，郑西正以前所未有的趋势，加速焕新腾飞。金地以国际性前瞻视野和对城市的远见卓识，敏锐洞悉城市向西发展的未来潮向，以严苛的择地观，择址中原新区核芯地段，布局金地郑州第七子——金地西湖春晓。

金地西湖春晓落址于中原新区起步区，所占据的更是片区内瞩目的一席：

金地西湖春晓，落址奥体中心约3KM黄金辐射圈内，毗邻城市主轴中原路，近邻市级行政中心，同享规划中的欢乐谷、海洋馆、玛雅水乐园等大型文旅配套，聚合奥体区、政务区、文旅区三大核芯驱动力，以蓬勃向上之姿，依托城市热土，赋能中原区域焕新。

晓于丰盈，畅享全维配套

从城市生长，到生活进阶，人们对生活品质的不懈追求，是城市人居不断蝶变焕新的根本。

通达则地盛，地盛则繁华。金地西湖春晓，踞守三纵三横交通路网，近邻在建中的地铁6号线与10号线，10号线须水站距离项目仅约800米。举步投足间，尽享生活的从容。坐拥35万㎡地标商业群等四大商圈，以识微见远领创郑西繁华万象，焕新区域未来生活蓝图。

商业示意图/地铁合成示意图

透过土地的人文底蕴，可以洞见区域未来的文化涵养。金地西湖春晓，周边规划7所学校，其中郑州龙湖一中已签约落地建设；此外，周边荟萃中原区启航幼儿园、中原区须水幼儿园、郑州市实验小学、郑州市第一中学、郑州市第九十中心等优质学府。馥郁书香，领航下一代菁英成长。

诗意生活，源于自然的环抱。金地西湖春晓，拥享两湖（柳湖、西流湖），三河（须水河、贾鲁河、南水北调运河）、五公园（须水河沿线三大遗址公园、西流湖公园和郑州植物园），优渥的生态环境，让鲜氧与欢笑共存。

郑州植物园实景图/郑州西流湖公园实景图

乐活时光，织绘生活的色彩。金地西湖春晓近邻奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心等四大中心，咫尺规划中的欢乐谷、玛雅水公园、海洋馆三大乐园，全家人的欢愉时光，在这里得以充盈。

金地西湖春晓，择址郑西热土之上，为城市提供指向未来的生活方式提案，以优质的全维配套赋予业主舒适的生活体验，兑现城市菁英对理想生活的美好想象。

迭代筑作，焕新理想人居

对于大多数人来说，当城市的住所类型逐渐由“生存型”转变为“舒适型”和“享受型”的时候，选择了一处居所，便是选择了一种生活方式。金地西湖春晓，从落址选择到空间尺度再到景观系统，都为美好生活带来全面进阶。

第一眼的惊艳，来自社区的超大中庭。

项目采用围合式布局，将社区中央的大片土地留白，形成建筑密度不到18%的低密度阔景中庭，不仅拓宽了楼间距，也留出了足够大的空间，用于营造社区景观。

在景观的营造上，西湖春晓采用了金地的Micro Climate微气候智慧决策系统和360°PLUS “玩呗”景观系统，打造健康舒适且活力有趣的社区。

||微气候智慧决策系统——理科金地的社区生态学

Micro Climate微气候智慧决策系统，以精准定位、精确设计、精巧配置三大核心技术，从风、光、湿、热、声、气、色七个维度，改善住区微气候环境，打造全方位健康、舒适的社区微环境。

||360°PLUS“玩呗”景观系统——社区景观的玩学

以“献给100岁以下的儿童”为理念，金地提出“玩呗”的社区生活概念，构筑360°PLUS“玩呗”景观系统，以玩之名，重新定义生活。

项目360°PLUS玩呗乐园，打造带来更加健康、多样化的跑步方式的“健康慢跑道”，营造出踏着公园归家的体验的“森林桥谷”，充满童趣的“象岛派对”，提供品质休闲的“原上秘境”，以及让宠物尽情撒野的“宠物乐园”。玩趣十足的景观设计，让社区成为全龄人游戏和玩乐的场所。

如果说超大中央花园是第一眼的惊艳，那么项目在户型上做出的突破与创新，则是更大的惊喜。

||最大约7.8m大阳台，把改善的尺度装进首套房

每一个懂生活的人，都有一个大阳台梦。

金地西湖春晓的每一个户型都设计了双开间大阳台。最小的建面约94㎡三室两厅一卫户型，阳台也有约6.1m宽；最大的建面约122㎡三室两厅两卫户型，阳台更是达到约7.8m宽——这在改善产品中也是极具竞争力了。另外一个户型，建面约112㎡三室两厅两卫产品，则是在双开间阳台之外，还配置了北向生活阳台。

这样大手笔的设计，可以说是非常有吸引力了。

||全系三开间朝南，没有一户的阳光应该被牺牲

三开间朝南的三房产品不少见，但是全部产品三开间朝南，就非常罕见了。

市场上，常有为了部分户型牺牲另一部分户型的设计。但在西湖春晓的看来，没有一户的阳光应该被牺牲。所以，金地西湖春晓全系产品，均是三开间朝南设计。每一户，都可以享受充足的阳光与清风。

||派对式家庭公区设计，打开生活更多可能

当代年轻人热衷社交，也更注重家庭公共生活。基于此，金地西湖春晓将餐、客、厨、阳台进行一体设计，让空间愈加开阔，也能承载更多的生活场景：一场假日派对、一次家庭聚会……

在建面约122㎡户型中，客厅设计为宽厅，比普通客厅多出半间房的空间，可以设置为阅读区，也可以设置为办公区，或者作为孩子的作业区,满足更多功能需求。

||丰富的可拓展空间，家的美好无界延伸

项目户型拥有着丰富的可拓展空间。主卧全景飘窗设计、南向次卧与阳台连通。飘窗、阳台，不仅可以提供丰富多彩的生活，也可以延伸卧室空间，实现更加舒适的空间尺度。

||功能与舒适的统一，让空间得其所用

西湖春晓户型对于功能和舒适度的平衡也值得点赞。以建面约94㎡三室两厅一卫户型为例，即使是北向小次卧，也能摆下1.5m的大床，真正实现卧室功能，让空间得其所用。

洞悉城市发展趋势，聚揽塔尖万象丰盈，金地西湖春晓紧随时代潮向，怀揣着对郑西的热忱与敬意，择址中原新区起步区；聚合政务区、奥体区、文旅区三大区域势能，焕发强劲动力；拥揽全维配套，尽享热土优渥资源，以升级迭代的建面约94-122㎡宽幕三居，焕新中原未来！

【项目地址】郑州市·中原路与杭州路交会处西南