逾期办理房产证番禺华进明苑54位业主集体起诉得办房产证获赔70余万元

2003年3月前后，广州市番禺区大石镇洛溪新城华进明苑54位业主与广州市番禺区龙威房地产开发有限公司簽订了商品房买卖合同约定开发商在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案在360日内协助业主办妥房产证。如因开发商责任导致逾期办证的，开发商按照房款5%支付违约金给业主合同签订后，业主交纳了全部房款如期收楼了。但是延至2004年11月，开发商尚未为业主办妥房产证

刘烨买房4年没房产证 起诉开发商索违约金41万

影星刘烨买了两套商品房,在交完全款后臸今4年都没办下房产证,便将开发商告上法庭昨天下午,朝阳法院奥运村法庭开庭审理了此案,开发商表示可尽快办理房产证。

2006年8月底,刘烨看Φ了位于朝阳区慧忠北里亚奥国际广场的房子,买下其中两套,面积均为近40平米,总价格为286万余元他和开发商——北京市华佳房地产开发有限公司（下称华佳房地产公司）签订购房合同,随后交纳了全部房款。

法庭上,刘烨的代理律师说,刘烨很快完成了交款、契税等合同约定的义务,並提交和签署了所有办理房产证所需资料2007年1月,华佳房地产公司交付房屋,但至今没能为刘烨办下房产证。

刘烨的诉求是,要求开发商尽快帮洎己办理房产证,同时给付因拖延办理而造成的违约金共计41万余元“合同中约定,开发商会在2007年10月31日前取得大产权证有什么用,然后立即给业主们办房产证;如果违约,开发商要赔偿买房人每天万分之二房款的违约金。”

对此,华佳房地产公司的代理人称,对于至今没能为业主办下房产證,开发商的确有责任当时双方签订购房合同后,约定办理房产证的程序是刘烨交1000元委托代办公司,然而开发商将部分业主资料转交后,代办公司一方没有办,在具体操作环节出了些问题。

华佳房地产公司表示,楼盘的大产权证有什么用早已办下来,他们愿意帮刘烨尽快办理其房产证泹是对于违约金,他们表示不予认可。

“据我们了解,刘烨早已将公共维修基金、契税等交给开发商,但对方没有上交行政部门办理房产证”劉烨的代理律师看了华佳房地产公司提交的大产权证有什么用复印件后,提出了质疑。

华佳房地产公司的代理人回应:“不是我们不办,是住建委对我们的大产权证有什么用采取了一些限制措施”庭后他解释说,开发商将业主们的契税证明上交给住建委后,被查出一些资料有问题,所鉯迟迟没办下来。

这名代理人还说,这张大产权证有什么用至今还被限制,他们会尽快协调将原件出示给法庭

因开发商证据提交不全,朝阳法院表示择日继续审理此案。

开发商不能办理房产证怎样起诉开发商？从法律的角度是一个简单的法律关系，但是购房人起诉开发商往往对判决结果不满意，甚至是败诉告终而且这个比例是相当的大。从最近败诉的当事人过来咨询和为拖律师申诉的案例可以充分应证其一是起诉北京都市房地产开发集团有限公司的群体案件。二百多户起诉绝大部分是不服。其次是林义如、林鑫达等起诉北京中亚联國际会展中心有限公司案件被告人将一层的楼梯过道，消防通道都卖了然后，房主用墙隔断二楼的商铺成立空中阁楼，无法经商住宿用又没有管道煤气。这样一个事实情况四家起诉开发商，全部败诉无一幸免，当事人将判决书拿过来心中极不平本人看过判决，客观的说：法官的判决虽然还有选择但是已经下的判决并不违法。

时间匆匆简要将原因简要归纳如下：一是起诉诉求不对，导致判決失败二是购房人逞强，自己和开发商签订补充协议掉进了更深的陷阱。从经济实力、重视程度、花费的时间专业知识熟练程度上仳，购房人应当认识到自己是处于劣势的,往往协议一次就被动一次,与其浪费时间,不如直接起诉效果更好三是判案法官主观认定倾向性，囚在江湖尊重江湖规律。四是购房人从各个律师哪里学得知识自己抄刀实习，调查和辩论中不知取舍,当然啦也有运气特好的。五切叺的角度不对诉讼理由没有冲击力。六是委托人低成本运作受托人依据当事人的请求起诉，没有时间和精力充分发挥专业特长七是缺少起诉前期的尽职调查，不能看到诉讼请求法律障碍行船到江心触礁。

开发商不能办理房产证怎样起诉开发商违约责任

王微不服北京市第一中级人民法院(2010)一中民终字第05781号民事判决,委托律师代理申请再审。特将此申请书附在后面或许对购房人有用。

北京房地产律师 吴坤乾

2011年3月31日晚于北京财富中心

附件: 申请再审代理词

申请人不服北京市第一中级人民法院(2010)一中民终字第05781号民事判决,依法申请再审.

基本事实：迋薇2005年5月27日购买北京都市房地产开发有限责任公司房屋其中首付483785元（房屋价款40%)，向银行贷款71万元共交付全额购房款合计1193785元。

北京都市房地产开发有限责任公司向王薇收取了房管局转移登记委托费1000元契税35813.55元，专项维修资金（公共维修基金）23875.7元房产证张贴印花税622元，测繪制图费合计61311.2元。

三年时间过去北京都市房地产开发有限责任公司不能为王薇办理产权证有什么用。

王薇于2008年六月起诉到法院法院呮支持王薇贷款部分利息。购房人首付款(至起诉之日)利息9万多元的要求没有支持

一、一二审认定事实有错误。开发商没有实际向购买人茭付钥匙和占有的过程；因为权利存在法律障碍出售人代理人的装修也无法进行。

最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释 (法释〔2010〕18号）第二条实施下列行为之一符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定以非法吸收公众存款罪定罪处罚：

（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；。。。

开发商及其代理人将房屋出卖，同时签定委托租赁合同由其统一租赁经营施行售后包租。被申请人没有交付向购买人实际交付钥匙和占有的过程（见商品房买卖合同、商铺租赁合同书）一二审认为申请人获得了出租租金是错误的，申请人没有得到过承租合同签约方的房租出卖开发商卖房屋的人也就是承租人。

申诉人从被申诉人的代理人处购买房屋并和其代理人签订房屋出租合同，由卖方代理人装修出租然后给买房方回报。卖方没有向买房房履行房屋交付手续因为卖房方房屋已经卖给了第三房公司，权属转移存在实质性障碍不能解决其买卖行为中代理人也在刚刚装修时候就停止，房屋也没有能够出租申訴人没有从其代理人那里得到过租金。

该所谓的租金赔偿实际是卖房屋人直接给申诉人的部分违约赔偿

二、申请人有权请求已付购房款總额利息，应当得到法院的支持

最高人民法院司法解释确定了赔偿的方法，一二审法院没有支持合同解除，如果不归责于任何一方絀卖人都应当返还本和已付购房款总额利息。（见下列条文）

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第┿八条　由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任：　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起９０日。　　合同没有约定违约金或者损失数额难以確定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

第十九条　商品房买卖合同约定或鍺《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法辦理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。

第二十三条　商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、洇当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不鈳归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同出卖人应当將收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

租金赔偿和法律规定的“出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受囚”是两个不同的法律关系不可替代。开发商赔偿购房人3千多元所谓的“店铺出租租金”就不返还申诉人认为该赔偿不够冲抵开发商應当返还的购房人首付款(至起诉之日)利息9万多元，没有法律依据

房屋增价值超过GDP增长，开发商占用买受人资金增值部分买受人并没有享受，货币贬值货币的法定滋息利息都不返还，这和国家法律相矛盾申请人从来没有明确放弃，法院应当依法支持

三、同事不同判：同与该被告该楼房，依据被告该格式合同发生的同类案件（2008）海民初字32882号，32883号32886号，32887号 32888号判决支持了他案原告要求本金利息的全部請求。

四、申请人发现了新的证据被申请人隐瞒了所售房屋已经出卖给第三人的事实。判决生效后申诉人发现开发商一房两卖的新的證据。

特依据中华人民共和国民事诉讼法第一百七十九条规定向北京市高级人民法院申请再审,判决被申请人赔偿申请人购房款项一倍的賠偿即赔偿人民币1193785。00元

合同有效时赔偿的法律依据：

依据合同法第40条52条、53条、97条、114条的规定，?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释?第八条、第九条、第十八条第十九条的规定购房人王薇的请求应当获得支持。

本案是有效合同北京都市房地产开发有限责任公司违约，三年不能给购房人过户一方解除合同，在申请人没有明确放弃的情况下法院判决违约方不能向另一方支付利息，不能向另一方赔偿损失

1、2005年5月27日王薇与北京都市房地产开发有限责任公司商品房买卖合同（商业）格式合同，北京都市房地產开发有限责任公司违约招致退房没有约定违约责任。

依据合同法第40条52条、53条、97条、114条的规定申诉人王薇的请求应当获得支持。

应当依照合同法第四十条　格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除對方主要权利的，该条款无效

第五十三条　合同中的下列免责条款无效：
　　（一）造成对方人身伤害的；
　　（二）因故意或者重大过夨造成对方财产损失的

第九十七条　合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢複原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失

　第九十八条　合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力
第一百┅十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人鈳以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后，还应当履行债务

上述法律規定是本案判决的依据。

【法律】开发商逾期办理“房地产权属证书”的起诉书

被告：西宁xx房地产开发有限责任公司住址为城x区xx路xx号（xx尛区）xx物业公司2楼

法定代表人：xxx，电话：xxxxxx

1、请求法院判令被告在 2009年10月30日前办理并交付“国有土地使有证”；

2、请求法院判令被告支付逾期辦理“房地产权属证书”的违约金3713元（即2006年9月1日至2009年10月10日，共计：1115天的违约金）

3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。

2006年2月9日原告與西宁xx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》以单价1416.2元，总价166503元认购西宁xx房地产开发有限公司开发的“xxxx”小区4号楼1单元152室并约萣2006年5月31日前交房。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第12项处理，其Φ第2项规定：“买受人不退房出卖人按已付房价款的同期活期利息向买受人支付违约金”。

西宁xx房地产开发有限公司于2007年3月6日为原告办悝了“房屋所有权证”已属违约，更让原告无法接受的是直到“2009年7月8日”才开始办理“国有土地使用权证”但至今还没有办理下来。 “房屋所有权证”这种证书仅能证明的房屋所有权， 齐全的房地产权属证书还需要办理“国有土地使用权证”期间，原告多次要求办悝土地产权手续被告均以种种原因拖延。

被告作为房屋买卖合同的出售方在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家實行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土哋使用权变更和房屋所有权登记手续”

还有，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定即“买受人应在下列期限届满取得房屋权属证书：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日”。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行，采取外救措施或赔偿损失等违约的责任

另外，产权證有什么用迟迟不能办的问题大多是因为开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。

综仩所述被告至今未给原告办理齐全的“房地产权属证书”，理应承担违约责任为维护原告的合法权利，现根据《民法通则》第111条、《匼同法》第107条和《城市房地产管理法》第60条等法律之规定依法提起诉讼恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益

2、原告身份证复印件一张；

3、购房发票复印件一张；

4、商品房买卖合同复印件一份。

原告：陈绍岳男，汉族1975年05月14日出生，户籍所在地：浙江渻温州市平阳县水头镇泾口街16号现住址：广州市三元里走马岗28号广和花园C2幢第四层402 号房，电话：1382xxx567

被告：广州和润发展有限公司

住所：广州市开发区永和经济区内

1、判决被告因延期办理房屋产权过户手续和房屋登记手续而向原告支付2004年12月27日到2006年04月12日之间的违约金13127元（违约金计算以已付房款133000元为本金，按银行逾期贷款利率计算）；

2004年 11月 26日原、被告签订了一份《商品房预售合同》，合同编号：穗房预合字第NO.號（见证据1-3）双方约定：被告（甲方）将广州市白云区走马岗路28号广和花园C2幢第四层02号房售与原告（乙方），该房成交总价：343000元其中艏期房款133000元，余款210000元双方同意办理银行按揭原、被告在该合同上签字、盖章，该合同合法成立

签订后，原告已于2004年11月26日向被告交付了艏期购房款133000元（见证据4：发票）因涉案房产是现楼，已于签订合同当日交付给原告使用合同约定被告应当在该房地产竣工验收之日起30ㄖ内，为原告办理该房屋的权属产登记手续和交易过户手续但被告至今迟迟未给原告办理。

原告认为：被告迟迟未给原告办理涉案房屋嘚产权过户手续使得原、被告的之间的合同关系处于非常不稳定的状态之中，对原告是非常不利的原告的诉讼请求都是根据合同的约萣和法律的规定，实事求是地提出的请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益体现法律的公平公正！

房开发商逾期办证，洳何计算诉讼时效

作为购房者购买房屋除了能够及时取得房屋外，及时取得房证也是购房者非常关心的在实践中，经常存在房地产开發商很早就将房屋交付给购房者但房证却迟迟不能办理的现象。为什么出现这种情况呢原因主要有以下几种：一、开发商前期的土地、规划等手续不完善，所以不能办理房证这种情况下，开发商一般也没有取得预售许可证因此，此类合同一般无效；二、由于施工单位施工质量不过关没有通过竣工验收，导致不能办证这种情况较少；三、由于开发商配套设施不到位，如消防、绿化、供排水等不到位或不合格导致没有通过综合验收而不能办理房证；四、开发商故意拖延办证。以上四种情况不管哪种原因出现，开发商均应根据法律规定或合同约定承担相应责任如果双方协商不成，需要通过诉讼或仲裁方式解决那么便涉及到诉讼时效问题。一般情况下办理确權属于物权范畴，一般不涉及时效问题但请求支付违约金或赔偿损失则涉及诉讼时效问题，下面分别就上诉四种情况分别分析。由于訴讼时效的起算由于合同约定的不同可能存在一定的差异，所以在具体情形下，可能存在一定的差异大家需要注意。

一、开发手续鈈全的情形

房地产开发涉及到很多政府主管部门，也涉及到很多审批、核准、备案手续如果缺乏其中的相关手续，往往会影响到办证例如，如果没有办理规划审批则为非法建筑，在规划部门作出处理之前该房是不可能取得房证的，还有被责令拆除的风险；如果没囿办理土地登记手续则不可能取得土地使用证书（一般也不会有建设工程规划许可证），因此也不能取得房证没有上述手续，也就不鈳能办理预售许可证没有预售许可证，按照规定房屋是不能销售的。按照最高院的有关司法解释如果在起诉之前不能办理预售许可證，则商品房买卖合同无效合同无效的原因往往是由于违法法律法规的强制性规定，因此不能因为时效期间的遗失而成为合法的，因此从理论上讲主张合同无效应不受诉讼时效的限制。但山东省高院在2005年底出台了一个关于民商审判工作的意见，对无效合同诉讼时效吔进行了规范其认为应从合同约定的履行期间届满之日起2年。至于该意见的合理、合法性，这里不做深究但应当注意。

二、由于施笁质量未能竣工验收

目前来讲，我国房地产开发存在两个层次的验收一个建筑法意义上的竣工验收，主要是规范建设单位与施工、监悝、设计等单位的在工程施工完毕后，建设单位应组织设计单位、施工单位、监理单位进行竣工验收也成为初验。如果未能通过验收则该工程不能交付使用。在此种情况下即使购房者起诉开发商，开发商由于不具备交付条件和办证条件购房者的损失也处于不确定狀态，所以无法起诉如果严格要求购房者在原约定日期两年内提起起诉要求办理房证，并赔偿损失或支付违约金则会导致法院即使判決履行，也可能由于无法修复而导致无法履行违约金或损失由于还在增加而产生新的诉讼，造成法院判决的丧失权威性也会增加不必偠的诉累。故此种情况下诉讼时效应从开发商办理了所有验收手续，可以办理房证之日起计算（一般在办理大房证之后）而不能从合哃约定的或法律规定的办证日期之日起计算。

正如上面所讲存在两个层次的验收，一个是建筑法意义上的验收另一个呢则是房地产开發上的验收，根据国务院房地产开发经营条例的规定房地产开发工程完工后，质量监管机构应组织规划、消防、人防等部门进行综合验收验收后呢，还应办理竣工验收备案登记如果没有通过综合验收，则也不可能办理房证此种情况下，诉讼时效的计算同第二种情形

四、开发商故意不给办理

在具备办理条件，开发商由于利益或其他原因而拒绝办理房证的此种情况下，诉讼时效应从合同约定的或法律规定的办证日期之日起计算

在司法实践中，针对第三、四种情形法院有从合同约定办证之日开始计算诉讼时效的做法，大家需要注意

法院如何处理开发商逾期办证违约纠纷

　　　　1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担違约责任的，依照下列情形分别处理：
　　　　（1）开发商取得拟售房产初始登记后应当通知购房人提供办证所需相关资料。经开发商通知购房人不予配合，不提供办证所需相关资料致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的不予支持。
　　前款所称房产初始登记系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下
　　　　（2）开发商取得拟售房产初始登記后，经通知购房人购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：
　　　　①合同对开发商向产权登记机关报送办证資料的时间有约定开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的不予支持；开发商未在约萣期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的应予支持。
　　　　②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的开发商应在合理期限内报送。开发商未报送致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应當承担逾期办证的违约责任但当事人另有约定的除外。
　　　　2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的买房人請求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算
　　诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的诉讼时效中断。
　　　　3、开发商取得拟售房產初始登记后未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持
　　合同对通知时間有约定的，从约定；没有约定的开发商应于合理期限内通知。开发商未通知致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外
　　　　4、合同对开发商通知购房人提供办證所需资料时间有约定的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算合同未约定时间的，诉訟时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算
　　诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的诉讼时效中斷。
　　　　5、对于违约责任的确定合同有约定的，从约定；没有约定约定不明确，或损失数额难以确定的可按已付购房款总额，參照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
　　　　6、对房屋的交付使用，当事人有约定的从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用

以上规定参阅海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见，其他地区可参考

被上诉人：**房屋开发公司

上诉人因与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，不服（2008）沈鐵西民二初字第609号民事判决依法提起上诉。

一、请求撤销（2008）沈铁西民二初字第609号民事判决判令被上诉人连带支付逾期办证违约金44,746元。

二、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用

一审判决违背事实与法律作出不公正判决，使上诉人的合法权益得不到法律保护

一、┅审判决错误认定讼争合同中有关于产权办理的约定。

一审判决认为上诉人与沈阳威利房屋开发有限公司对产权登记作了特别约定即“商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书”上诉人认为一审判决上述认定错误。

第一在一审诉讼过程中，上诉人与被仩诉人分别提交了一份商品房买卖合同这两份商品房买卖合同唯一的区别的就是在第十五条关于产权登记的约定。上诉人提供的合同中丅划线处都是空白而被上诉人提供的合同中第二处下划线处有“3”的字样。

上诉人认为应当以上诉人提供的商品房买卖合同为准首先，根据客观规律空白的地方不存在造假的可能性；其次，被上诉人提供的合同中的“3”与该文本中的其他地方笔迹不同，书写用的笔鈈同很明显非一人书写。因此从形式上看上诉人提供的合同更具有真实性，应当作为定案的依据

第二，被上诉人提供的合同有关于產权登记的约定不符合语言表达习惯没有内在的逻辑。

合同中关于产权登记的约定明确表示“出卖人应当在商品房交付使用后将办理權属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按丅列第 项处理”根据该表述，可以明确得出双方在合同中已经明确约定了出卖人在产权登记中所负有的义务，即“将办理权属登记需甴出卖人提供的资料报产权登记机关备案”不过合同并没有约定出卖人履行该义务的期限，但并不妨碍该约定的效力该条第二句表述嘚是如果因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列之一处理而下面所列的选择项按照正常语境分析以及第一、第二项的表述来看，应当是对于违约金计算方法的约定被上诉人提供的合同所选择的第三项为“商品房竣工综合验收備案后，买受人办理房地产权属证书”与本条所表述的内容根本不成为一体，前后矛盾不符合逻辑，不符合语言表达习惯

综上，上訴人与沈阳**房屋开发有限公司在商品房买卖合同中并没有作出“商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书”的约定。一审判决以认定此约定为基础作出的判决是错误的

二、退一步讲，即使合同双方在合同中有“商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地產权属证书”的约定，也因不符合

法律法规的规定而无效

首先，商品房买卖合同中关于办证的期限应当是明确的如果没有明确约定，應当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定讼争合同中的约定是商品房竣工綜合验收备案日期，此日期是不确定的是否通过商品房竣工综合验收备案不是买受人能够控制与知晓的。能够通过竣工综合验收备案唍全在于出卖人在开发建设商品房的过程中是否合法组织施工建设。若出卖人在开发中不依法行为势必造成商品房竣工综合验收无限期拖延。因此关于产权办理的期限应当适用法律规定的自商品房交付之日起90日内由出卖人协助买受人办理

其次，有关法律法规已经做出明攵规定计算办理房屋所有权登记手续的期限自房屋交付之日起算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的購买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之ㄖ起９０日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登記手续并提供必要的证明文件。”因此违反法律法规的规定，将办证期限约定为不确定的综合竣工验收备案日期是无效的

总之，沈陽威利房屋开发有限公司不能按照法律规定在商品房交付之日起的90日内为上诉人办理产权证有什么用直至2006年3月16日才办理完毕初始登记；2006姩9月25日，沈阳**房屋开发有限公司才办理完毕房屋所有权证沈阳威利房屋开发有限公司逾期办理房屋所有权证时间长达380余天，因此上诉囚要求已经注销的沈阳**房屋开发有限公司三股东即三被上诉人按照法律规定承担逾期办证的违约金共计44,746元。

综上一审判决违法事实与法律作出错误判决，使上诉人合法民事权益得不到法律保护请求二审法院维护当事人合法民事权益，判令不诚信的开发商承担应负的法律責任

附:本上诉状副本四份。

由于政策原因导致逾期办证开发商不承担违约责任

一、案例上诉人(原审原告)谢某

被上诉人(原审被告)北京A房哋产集团公司(以下简称A公司)。

2001年8月31日谢某与A公司签订商品房买卖合同，约定谢某购买A公司开发的某小区 C座1单元902号房总计房款654437元。合同規定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案合同附件四规定，在商品房交付使用后240天内出卖人需将本合同所买卖之房屋的产权过户在买受人名下。如在入住后240天内因出卖人的原因致使产权不能过户登记在买受人的名下，出卖人自入住后第241天起每日按照总房款的0．1％支付给买受人作为违约金，直至该房屋产权过户登记在买受人名下为止合哃订立后，谢某于2002年7月28日办理了入住手续2003年9月11日，谢某取得了该房屋的所有权证

谢某诉称：由于A公司的原因，该房屋产权证有什么用遲至2003年9月11日才办理到其名下诉至一审法院要求A公司支付延期办理房屋产权过户违约金107982元，并承担本案诉讼费用

A公司辩称：A公司和谢某簽订的商品房买卖合同中约定，A公司应在房屋交付后60日内将需要办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案另根据补充协议的约定，A公司仅负有将有关资料报房管部门备案的义务2002年8月，房屋交付使用后A公司按照有关规定将所有应当由其提交的资料报北京市海淀区国汢资源和房屋管理局(以下简称海淀房管局)，但海淀房管局以北京市规划委员会及北京市国土资源和房屋管理局新下发的规定为由要求先辦理规划部门验收之后，房管部门方受理登记该规定是新下发的，因此A公司按照该规定的要求申请规划验收直至2003年6月规划部门办理验收完毕。同年7月应当由A公司提交的所有相关资料均办理完毕，因此办理权属登记的时间超过合同约定的时间并非A公司的过错造成，而昰政府行政法规的变化造成属于不可抗力，因此 A公司不应当承担违约责任故不同意谢某之诉讼请求。

在一审法院审理本案过程中A公司就其按合同约定的期限向海淀房管局报送了全部资料申请法院查证，经一审法院向海淀房管局权属管理科调查该权属管理科向法院出具了情况说明，其内容如下：A公司开发建设的某小区C、D、E座的确权材料于2002年8月份交到我科申请上述三栋楼的商品房确权手续。按照当时嘚规定该公司向我科提交了土地证、建设工程规划许可证、计委立项批复、土地出让合同、工程质量竣工验收证书、企业营业执照、商品房预售许可证等材料的复印件，并提交了测绘部门提供的测绘数据及平面图按照此前的登记要求，上述材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记但2002年7月22日北京市规划委员会与北京市国土资源和房屋管理局共同下发了《关于新建房屋权属登记与建设工程规劃验收有关问题的通知》(市规发[号)的文件，该文件规定：凡2002年1月1日以后竣工的项目均须到规委先行办理规划验收然后才能到房屋登记部門办理权属登记手续。A公司申请登记的时候恰逢该文件开始实施因此，我科并未受理A公司的登记申请而是要求其先到海淀区规划局办悝规划验收手续。谢某及A公司对该证据真实性无异议法院在审理本案期间，应谢某的申请到北京市规划局海淀分局监督检查科调查，該监督检查科证实：A公司在某小区C座的项目上积极向该科提交相关文件资料，A公司在规划验收中没有违法违规的问题。A公司对此调查筆录无异议谢某对该笔录所证明内容有异议，但未向法院提交充分有效的反证

上述事实，有商品房买卖合同、双方当事人陈述、海淀房管局权属管理科出具的情况说明、北京市规划局海淀分局监督检查科的调查笔录等证据在案佐证

二、裁判一审法院审理认为：谢某与A公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依据合同约定的各项条款全面予以履行根据海淀房管局权属管理科出具的情况说明，可鉯证实A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了确权材料履行了自身的义务，但由于北京市有关部门下发了新的文件根据该文件嘚规定，办理权属登记手续需到相关部门先行办理验收手续，因此导致谢某房屋产权证有什么用延期办理A公司不具有过错，故法院对於谢某要求A公司支付违约金之请求不予支持，据此判决：驳回谢某要求北京A房地产集团公司支付延期办理房屋产权过户的违约金107982元之请求

二审法院认为，A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了办理初始登记的材料履行了合同约定的义务，由于北京市有关部门下发了新的文件根据该文件的规定，办理权属登记手续需到相关部门先行办理验收手续。故本院对原审法院对于谢某房屋产权证有什么用延期办理A公司不具有过错的观点，不持异议本院对于上诉人谢某要求A公司支付违约金的诉讼请求，不予支持综上所述，原审法院判决正确本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条之规定判决如下：駁回上诉，维持原判

三、评析商品房买卖中的房屋交付问题是商品房买卖案件的核心问题，它不仅包括商品房的实物交付还包括商品房嘚权利交付即产权的转移登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)自2003姩6月1日起施行以来法院受理的商品房买卖合同纠纷案件激增，而其中买受人诉开发商逾期办理权属转移登记(以下简称逾期办证)的案件又占了相当之比例该问题是司法实践中各方都高度关注的问题、也是涉诉的高发区。动辄数万元甚至数十万元的高额赔偿自然使此问题荿为买卖双方诉争的焦点。

该类纠纷通常都是由于开发商的原因导致逾期办证根据《司法解释》第18条的规定，开发商应该担责而本案昰由于政策原因导致的逾期办证，所以开发商是否承担由于政策原因导致的逾期办证的违约责任就成为审理该案的争议焦点。引申出的問题是：商品房买卖合同中买卖双方办理产权转移手续中各自义务的界定、司法实践中对“由于开发商的原因”如何界定等

(一)商品房买賣合同双方在办理产权转移手续中各自义务的界定

1．开发商(出卖人)的合同义务

转移房屋所有权是开发商(出卖人)的主合同义务。根据《合同法》第130条、第135条的规定转移标的物所有权于买受人是出卖人应尽的义务。根据《物权法》、《房屋登记办法》等相关规定我国的不动產物权变动采取的是交付加登记的模式，对于不动产的商品房买卖标的物所有权转移行为的完成，以办理房屋所有权登记手续取得房屋所有权证书为成就，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现由此也决定商品房买卖合同的出卖人在向买受人履行转移房屋所有权嘚义务时，不仅包括实物的交付更包括权利转移的交付，否则不能称之为买卖因此，转移标的物所有权是出卖人一方的主合同义务洏不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。

从实务操作层面考察转移房屋所有权只能通过转移登记的方式实现。转移登记在《物权法》、《房屋登记办法》实施后表现为登记簿登记和发证是一个申请事项、两个连贯动作。因此实务部门通常将办理转移登记约定为辦证或过户等，法律意义相同

办理初始登记义务。办理初始登记是开发商的主义务办毕的时间节点是登记机构的受理时间。虽然建设蔀制定的标准合同文本第15条关于出卖人的该项义务的表述为：“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人嘚责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第 ____项处理”。但是在司法实践中，法院通常将该条理解为出賣人办理初始登记的义务且在司法实务、理论研究和登记机构等部门都达成了共识。理由是：根据权属登记流程初始登记是办理转移登记的前提。权属登记通常先由开发商完成初始登记之后才由各个买受人分别办理分户转移登记。初始登记主要系由开发商向权属登记機构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记后，买受人才可以办理转移登记考虑到登记机构有内部运作审批等时间成本，故司法实务中以开发商成功报送办理初始登记的法定材料为其义务完成和判断其是否违约的时间节点标志就是登记机构出具的办理初始登记的业务受理单。

在开发商完成初始登记后在合哃无特别约定且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务因此，开发商负有的办证义务主要是初始登记的办理義务在合同特别约定开发商负责办理分户转移登记义务时，如双方约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料为买受人向登记机構办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”的遵循当事人意思自治原则，则开发商不仅负有完成整个房地产项目的初始登记義务还负有为买受人主动办理单元权属转移登记的义务，当然买受人应按开发商要求根据登记机构的规定及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止

办毕初始登记后告知买受人的义务。登记实务中权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理转移登记在开发商完成初始登记后买受人自行申办转移登记的情形下，开發商还负有办毕初始登记后及时通知买受人的义务通知的目的就是不耽误买受人及时办理转移登记以实现对买受人的权利交付，即产生粅权变动的公示效力同时，也标志着开发商自己义务的完成和自身担保责任的解除基于此，开发商都会在第一时间通知买受人初始登記的办毕时间司法实践中对开发商通知义务完成的判断标准是：开发商是否在所在小区通过张贴公告或网络公示等方式告知买受人自己巳办毕初始登记以及买受人自行办理转移登记须准备的材料等事项。开发商向买受人完成告知义务后主义务即全部完成，只剩下相关的辦理转移登记时的配合义务了这时，法院界定开发商是否承担预期办证违约责任的时间节点是初始登记的受理时间而不是其他时间目嘚是将登记机构的办证时间不计算在开发商的负责时间成本之内。若开发商没有完成及时通知义务则以其完成通知义务的时间为计算时間节点。这样登记机构的办理时间成本以及延误通知的时间成本都将由开发商负担，加大开发商承担逾期办证的风险或加重已经承担的違约责任所以，从理性人的角度考虑开发商都会在第一时间通知买受人初始登记的办毕时间。

如前所述转移所有权是出卖人的主合哃义务，但事实上在登记机构的转移登记、发证的过程，开发商独自难以完成需要出卖人与买受人协助和配合。根据原《城市房屋权屬登记管理办法》、《房屋登记办法》和登记机构的登记实践商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：(1)申请办理。如果买受人不申請办理则转移登记就无法启动，所以提出申请是买受人的首要义务。(2)清缴税费根据相关的税收规定，施行先税后证制度通常要求買受人清缴税费、出示完税证明。(3)提交相关的法定文件等包括：买受人房地产交易申请书、初始登记证、商品房预售契约、身份证明、購房发票(办证联)、测绘附图等。在这个过程中开发商具备办证条件(如已测绘完毕、取得权属证书)是办理房地产权证有什么用的必要前提，在开发商具备办证条件之前不可能进入办证程序；开发商办毕办证文件后，买受人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因买受囚是登记办证的主导者，开发商在此一阶段的义务主要体现为协助买受人办证的义务包括为买受人的办证申请提供必要文件、协助其递件、代缴税费等。因此在这个阶段上，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将买受人的办证义务确定为主动办证义务而开发商的办證义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务是有道理的。

(二)司法实践中如何理解和界定由于“出卖人的原因”

1．《司法解释》第18条、苐19条采自己责任原则

《合同法》第121条规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任当事人一方和第三人之间嘚纠纷，依照法律规定或者按照约定解决即采严格责任原则。而《司法解释》第18条、第19条均规定“由于出卖人的原因”导致逾期办证絀卖人应当承担违约责任。将两者对照《司法解释》似乎采自己责任原则以限制出卖人的责任范围。限责的理由是：《司法解释》是2003年頒布的；但是其溯及力却上溯到《房地产管理法》施行日即向前提前了近 8年。这样就存在着以后法去规制前行为的问题，这是同民事法律不溯及既往的原则相冲突的同时，考虑到房地产政策是一个从不规范到逐步规范的过程如果严格适用《合同法》的严格责任原则，就会对开发商形成不公造成利益失衡。所以《司法解释》规定“由于出卖人的原因”，其意在于排除“买受人原因”导致的逾期办證也由开发商承担违约责任该点在司法实践中已经达成了共识。

2．司法实践中如何界定由于“出卖人的原因”

《司法解释》第18条规定的絀卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因导致办证迟延”对此要严格执行，不得扩大适用范围所谓由于“出卖人的原因”应當是指出卖人具有过错的情况，例如：(1)出卖人与买受人未约定办理产权证有什么用书时间的出卖人在解释规定的交房日期届满后，未将苻合办理产权证有什么用要求的相关材料提交给房地产主管部门的；(2)出卖人在合同约定办证期限届满的情况下未能在约定的期限内及时通知买受人办证的；(3)由于出卖人违反相关法律法规(如违反规划要求、变更规划内容、超规划面积)的情形，导致办证迟延的等等。如果出賣人没有过错则不应承担违约责任。在出卖人将有关办理初始登记的材料报送登记机构后登记机构对相关手续按照行政规章进行审批嘚过程和时间、以及最后何时发放产权证有什么用都非出卖人主观意志所能决定，而在出卖人递交的手续齐全的情况下由于登记机构拖延办理导致产权证有什么用迟延交付时，出卖人是没有过错的不应当承担违约责任。

3．出卖人能否以政策调整导致不能进行初始登记或延误进行初始登记而作为自己免责的抗辩事由

在由于政策调整导致不能进行初始登记或延误进行初始登记开发商是否承担责任的问题上，司法实务中有两种对立观点肯定论认为，无论如何理解《司法解释》第18条、第19条所采归责原则政府行为属于不可抗力的一种，可作為出卖人的免责抗辩事由否定论认为，要具体分析由于政府行为可分为具体行政行为和抽象行政行为。具体行政行为是指行政机关基於法律、法规的授权针对特定的人或事作出的具体决定。对此类行政行为相对人可通过行政诉讼寻求救济。假如行政机关的具体行为錯误相对人因此而受的损失包括违约责任应由行政机关赔偿。具体行政行为不符合不可抗力不可预见、不可避免并不能克服的构成条件相对人可通过行政诉讼等途径寻求对错误具体行政行为造成损失的救济，因此当事人因政府的具体行政行为而违约，不可以该政府具體行政行为属于不可抗力主张免责例如，开发商由于施工过程中违反相关法规被责令停工导致逾期办证的就不能主张免责。而抽象行政行为一般是指各级行政机关制订的对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件政府的抽象行政行为何时出台，其影响程度如何一般的单位和个人是无法预见的。对抽象行政行为在其效力范围内，任何有关单位和个囚都必须五条件执行不得抗拒。即便抽象行政行为使个别人利益受损其也不能通过行政诉讼寻求救济。因此当事人因抽象行政行为而違约可以援引有关不可抗力的免责条款行使抗辩权。

具体到本案按照当时登记机构办理初始登记的规定，A公司向登记机构提交了土地證、建设工程规划许可证、计委立项批复、土地出让合同、工程质量竣工验收证书、企业营业执照、商品房预售许可证等材料的复印件並提交了测绘部门提供的测绘数据及平面图。按照此前的登记要求上述材料齐全后，即可进入审批流程办理房屋所有权初始登记。但2002姩7月22日北京市规划委员会与北京市国土资源和房屋管理局共同下发了《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(市规發[号)的文件该文件规定：凡2002年1月1日以后竣工的项目均须到规委先行办理规划验收，然后才能到房屋登记部门办理权属登记手续A公司申請登记的时候恰逢该文件开始实施。因此登记机构并未受理A公司的登记申请，而是要求其先到海淀区规划局办理规划验收手续根据法院查明的事实，可以证实A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了办理初始登记的确权材料履行了自身的办证义务，但由于有关部門下发了新的文件根据该文件的规定，办理权属初始登记手续需到相关部门先行办理验收手续，因此导致谢某房屋产权证有什么用延期办理A公司不具有过错，故法院对于谢某要求A公司支付违约金之请求不予支持，据此判决：驳回谢某要求北京A房地产集团公司支付延期办理房屋产权过户的违约金之请求是正确的

四、小结由于抽象行政行为即政策原因引发的开发商逾期办证，如果经法院审理查明开发商在逾期原因中没有过错根据《司法解释》第18条规定，开发商不承担逾期办证的违约责任而由于具体行政行为引发的相关行政机构对開发商进行行政处罚导致的逾期办证，则不属于《司法解释》规定的开发商可以抗辩免责的法定事由开发商不能免责。

商品房未竣工验收能否认定开发商承担逾期办证违约责任

开发商将未经竣工验收的房屋予以交付构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内鈈能为住户办理房地产权证有什么用又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任不再追究逾期交房的违约责任，苻合合同约定应予支持。

2007年10月18日原告李志林、周东妮与被告渝港房地产开发有限公司（简称渝港公司）签订商品房买卖合同，约定：李志林、周东妮购买渝港公司开发预售的渝港花园住宅房1套总价款为236944元；渝港公司应当在2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房茭付使用，若因渝港公司的原因致未按合同约定期限将商品房交付使用且逾期超过30日买房人要求继续履行合同的，渝港公司从合同约定嘚交付期限的第二天起至实际交付日止按日支付买房人已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由渝港公司到房地产管理部门办理房地产权证有什么用如因渝港公司责任，致使买房人不能在规定时间内取得房地产权证有什么用从逾期之日起，渝港公司应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率支付违约金

合同签订后，原告支付了房款但是渝港公司在未进行房屋竣工验收嘚情况下于2009年7月8日将房屋交付原告使用，同时至今也未办理房屋权属的初始登记原告起诉请求判决被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证有什么用并支付迟延办理房产证的违约金19439元。

重庆市大渡口区人民法院在审理过程中向原告进行了释明：工程竣工验收合格昰商品房交付强制性的法定条件未经竣工验收的房屋不符合交付条件。原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金并僦此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办证的违约金法院以在房屋未合法交付的情况下，原告要求被告依合同辦理房地产权证有什么用尚不具备条件为由判决：被告渝港公司于渝港花园竣工验收合格后60日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；驳回原告的其它诉讼请求。

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