民宿2016年被捧到了云彩上面，接下来的里面火是肯定的了，但作为运营者，我也见过了很多惨败的案例，做之前做好吃苦的准备。民宿真的运营起来可是不看着的那么文艺清新的，货物得运，床单要洗，室内要清洁，马桶堵了要清理……最后一句算是共勉的话，做民宿，且行且珍惜吧!
因为项目的原因，最近几个月走访调研了诸多民宿，各个经营状况说实话都很惨淡（特例不算）。现在民宿中能够的盈利的能够到20%左右。做民宿，不图钱是一种情怀，但没家没亲人还好，或者根本不差钱，不然，能够盈利是能够坚持下去的重要因素。下面是总结的丽江杭州还有台湾的民宿经营状况，
本次整理了大理、杭州、台湾两岸三地的代表性民宿经营案例概况，希望能够为准备投身于民宿的朋友一点帮助。
大理民宿成本及回报分析
当下想在大理开客栈面临的选择主要有两种，第一种，租个毛坯房，自己装修。第二种，转让一家现成的。
租当地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照当下的行情，一般十二三个房间的年租是8万左右，这样前期投入5年租金40万左右，软装带家具太阳能等配套怎么也要30+万，也就是说大概60到70万左右是可以开一家中低端的客栈。
这笔投资大概多久可以收回那？
我们现在细算下每年收入支出，先说下半年淡季，满古城一天七八十元，包月七八百元房几乎到处都是，而且就这价格，很多客栈的入住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年大部分时间月入很难过万。春节之后云南慢慢进入旅游旺季，3月份春暖花开到7月份暑期开始是一年中不淡可也谈不上多旺的季节，客栈入住虑徘徊在3成到5成，这段时间月入过万基本没大问题，上述时间在一年中基本占了十个月左右，总收入大概十万上下。下面再来说说旺季，可以涨价的时间是五一加一春节这总共半个月左右时间，平时七八十元房间大概可以到200至300不等，也就是说这些时间收入大概在三万到四万，另外7月15号到8月15号这一个月是除法定假期外的最赚钱时间，虽难涨价到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3万以上，全年取平均值乐观估计入账20万左右。那这种客栈一年成本有多少那？大至如下，水电、宽带、电话费每年大概15000左右,请一位打扫房间阿姨每年年约20000左右，客栈易损品更换垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等杂项支出，年均也要万元左右，这样算下来年余额也就是15万左右，最大的成本（你自己的人工）还不能算在内，按平均水平这只是前两年的成本。两年后您的装修设备维护支出将逐年大幅增加（太阳能水系统的维护卫生间漏水等等让人头痛不已的问题），即使最乐视情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将面对设备更新重新装修的情况，再投入又是数十万计。
当然古城中流传的转让客栈赚一笔钱的事情，我只能说曾经有，但现在未来有没有你自己衡量。古城客栈并不是什么抢手资源，随便走进一条巷子就能看到许多正在或准备大兴土木的建筑，客栈转让只是买装修折旧已经成了大多数人的共识，最近一年时间真正成交的转让客栈更是凤毛鳞角。
其实当下对外地人来讲开客栈最大的风险和陷阱就是近两年大幅上涨的房租，通过前面大致算出的营收成本，最近一两年新开的客栈都将面临成为最后高位接盘着者的风险，本来今年3月昆明火车站事件后很长一段时间都压制了大部分新建房房东的涨价欲望，甚至有相当数量都选择了降价出租。但好景不长，这击鼓传花的最后一棒就像一头即将被压垮的骆驼在主动找寻那最后一根稻草，而这根稻草则神乎其神的如期出现，那就是被很多人津津乐道的电影《心花路放》，一路向西去大理，这部满足中国乡镇审美需求的低俗电影，让很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬着大理旅游市场黄金时代的到来。
如同电影《黄金时代》，赢得了口碑确输掉了市场，虚假繁荣过后发现，《心花路放》不但不能促进古城旅游资源的增加，反而会越来越多的分流古城客源。原因如下，即使有相当部分人是跟随心花路放的脚步来大理，但真正吸引他们的包括电影里有意无意的宣传却是洱海，双廊的异军突起已成不争事实，环海沿线如龙龛桃源、马久邑等地的建设也是日新月异，这些沿海新建客栈无论景观还是客栈环境都会越来越吸引更多游客停留，而这其中相当一部分是原本打算住宿游玩古城的客人。
随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租金合理化，也会有越来越多客栈经营者加入转让大军，同时促进古城客栈转让费用更加透明合理化，前面说过，转让费无非就是装修折旧费。按现在的装修水平，大部分客栈软硬件能坚持5年就几乎算极至了，每年折旧费百分之二十应算合理水平。
最后再想说说很多打算来大理开客栈的理想主义者，享受慢生活，结交更多朋友，还能赚钱补贴点家用，理想中这些似乎都是开家客栈的理由。
半夜接到晚归客人电话去开门，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何时间段接到订房客人找不到路需要你去很远的地方去接的求助，经常碰到垃圾客人有意无意损害公共物品提无理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管，卫生间漏水更是要找人花钱大动干戈去修，交了五年甚至十年房租后发现经营状况远不如预期，从而陷入进退两难的尴尬境地。
但无论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈行业，真正愿意终老于苍山洱海的人们，大理仍然是一片充满阳光的热土，一路向西去大理，幸福永远属于你。
风口上的杭州民宿赚钱不易
民宿爆发式增长，行业潮人、金融机构纷纷介入
越来越多的人在出游时舍酒店而选民宿。当下，“民宿”已形成了一股不容小觑的力量。也有不少其他行业的投资人想趁此热潮，掘一桶金。
杭州有多少家民宿？它们的经营状态如何？钱好赚吗？
关于民宿，目前杭州还没有一个官方定义。大家印象中，“民宿”是利用自用或者租用农居房，结合区域人文、生态、环境资源，做成较高品质，有特色的小型住宿旅店。杭州市区内，民宿主要集中在白乐桥、四眼井和青芝坞一带，价格集中在300~800元/间，品质高的甚至超过1000元/间。
Mark是杭州少数的拥有法国蓝带资历的甜品师。今年初，他和朋友们合伙在杭州灵隐白乐桥盘下一户农居，改建成拥有烘培特色的民宿。从1月份开始装修，直到3月份正式开业，总共12间客房，标价300元/间左右。前期投入150万元，而前五年的租金需要30万元/年，再往后十年的租金会涨到35万元/年。租金太高，入住率又过低，回本艰难，让他头痛不已。
隔壁是一家以越剧为主题的民宿，同样是今年新开业，这一家只有5 间客房，前期投入花费近200万元。对于经营状况如何，这家民宿的负责人毋小姐用“惨淡”形容。她说：“前阵子梅雨季，双休日还有少量客人，但工作日几乎没有客人光顾。”不仅这两家新店遇到问题，一家已在此扎根两年的民宿主人也对记者感叹：“我都还没收回成本呢。”
2012年就在满觉陇杨家山经营民宿的陆女士夫妇俩属于较为成功的经营者，西湖景区管委会在2013年时曾发布过一个“最美西湖民宿”评选，陆女士家的民宿是其中之一。据透露，她家民宿全年的入住率可以达到60%。陆女士说，该区域内不少民宿的主人从事设计工作，在整体氛围营造上有优势。
德清、桐庐等近郊也不断涌现民宿。项恺2013年租下了桐庐古村落10多幢农民房做民宿，打造成山林深处的一处静幽之地。“至今开出了1幢。9月份，还会再开6幢。”项恺做是室内设计出身，他选中此地是因为自然风貌很好，当时签下的租金大幅低于市区民宿。他说，虽然租金方面投入不大，但最“烧钱”的是装修和配置，包括泳池、室内装修等，两年来他已经投入1000万元了。
“平均入住率是百分之五十左右，每间房每晚1000元左右，周一到周四比较空，周末基本爆满。”按项恺的说法，目前为止只能保本。“民宿很难赚钱，一定要有规模。”他估计，剩余的几幢全部经营起来，年利润可以达到两三百万元。
项恺从实践中总结了几个心得：一个是，民宿地要选在离主城区自驾车三小时交通圈内；经营者必须是个综合能力非常高的人，对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位，这种把控要细致到杯子的选择、床品的外观与品质等；还得做出特色，项恺的这间民宿服务包括带住户爬山，看古树，居住和游玩相结合。
“台湾民宿比较发达，这些民宿不仅提供住宿，与住客还有很好的互动。比如花莲的民宿，老板会带着客户出海打渔，这些都是附加值。”生活方式观察家力波认为，民宿讲究的是一种旅游式体验，包括舒适的居住环境，餐饮以及户外参与等综合感受。
虽然民宿的经营尚在摸索期，但杭州依旧是“民宿热”的典型城市，一方面是因为旅游资源丰富，另一方面杭州拥有美院等为代表的设计从业人员多，此外杭州城市中产队伍庞大，在逼仄的写字楼里紧张工作5天后，周末想在新环境中享受家庭生活。民宿的山野乡间品质生活，正好符合这一需求。
“近三年，杭州民宿几乎是爆发式增长，每年增加至少50家以上。”杭州市西湖风景名胜区民宿行业协会秘书长俞利强给记者说了一组数据：全市范围目前有近300家民宿正运营中，另外还有约100多家尚在审批中。
有十多年旅舍打造经验的王先生向记者透露，有不少地产商请教过他如何把闲置土地改建为民宿，将价值放大化。
德清县莫干山，是近两年将民宿产业发展的典型。据公开资料显示，今年环莫干山区域有民宿200多家，年营收1.7亿元。民宿也带动了区域内的房租价格，据知情人透露：“莫干山上曾经被散乱废弃的农房，现在每栋30年的租金高达100万元。”
民宿热正在遍地开花，淳安县千岛湖旅游局局长方阳透露：目前区域内改建了七八个老村落，将规划成不同特色的民宿村，预计明年5月就会大致成型。
“民宿是必须规模化才能有收益的行业，这就意味着需要大量资本运作。”在最近相关度假产业的论坛或峰会上，消息灵通人士得知，金融机构、风投正瞄准民宿，资本蠢蠢欲动。
也有业内人士提醒：“经营民宿要有足够的资金支持、一定的管理经验和审美情趣，还要做好苦熬3年才能收回成本的心理准备。未来民宿产业很可能会经历一场大浪淘沙。”
开民宿，是美梦还是恶梦？
路程比想象中的遥远！辛乐克台风过后，道路上还不时可见松垮下来的偌大土石堆，翻过山头，终于来到苗栗南庄的「杉林松境」。
这间座落于杉林、雪松间，人气指数颇高的小木屋民宿，尽管被山城薄雾蒙上一层纱，仍丝毫不减美景。
台风来袭，许多原本计划3天2夜行程的订房纷纷取消，生意不免受到影响，没想到民宿主人1981年次的女儿李佳玲反倒苦笑说：「其实也满高兴的，很久没有睡这么饱了。」
中国文化大学观光事业学系还没毕业，李佳玲就被父亲李俊田找回来帮忙经营民宿，每个周末在台北和南庄间通勤。毕业后，李佳玲的第一份工作就是当民宿主人，至今5年，看着环山的美景，她却向往大都市的繁华。「平日没客人时，真的很无聊，等待的时间很长，我已经偷偷上104人力银行找工作。」
对民宿从向往到退烧，李佳玲绝对不是唯一的例子。近年民宿发展迅速，光去年民宿家数就足足成长2成。根据交通部观光局的统计资料，截至今年8月，全台湾合法民宿多达2,566家，尤其以宜兰县的370家，成长幅度最快。
然而民宿创业就跟开店做生意一样，不论是资金、地点、经营方式、布置风格，乃至营销规划，每个环节无一不需要学习。
到底经营民宿有哪些你我不知道的真相？决定开民宿前，有哪些问题点该好好仔细思考、认真评估？
真相1：24小时都在工作
1977年次的季子弘，在宜兰县五结乡经营「布克旅人」、「小河文明Bamp;B」两家民宿，由于民宿独特的人文气息，短短3年就创造出口碑，在宜兰地区颇有知名度。
问起经营民宿的心得，他竟是报忧不报喜的说：「如果个性不喜欢受拘束，喜欢旅行的人，建议还是不要轻易开民宿，否则时间都会被绑在这里。」
他的民宿梦，源自几年前替旅行社撰写文案时，一次出差到日本采访民宿，被民宿主人的贴心服务和认真态度深深感动，进而埋下开民宿的梦想种子，回来后甚至不顾家人亲友的反对，中断研究所学业，只身来到宜兰寻找经营民宿的机会。
当时他的想法很单纯，「我想要创业，过着自己能够掌握的生活，而且不必等到退休后。」
直到真正投入后，才发现民宿做出口碑固然值得欣慰，然而一开始想拥有「个人生活空间」的梦想已不复存在。
季子弘说，民宿主人基本上就是跟客人一起住，即便有各自的房间，感觉仍是「24小时都在工作」。
他形容自己个性比较容易神经紧张：「就算晚上待在房间看电视，也不敢开太大声，担心客人有事敲门没听到，甚至连上厕所都不敢松懈。」
尽管民宿经营得不错，季子弘却没有太多留恋，他计划明年先关掉一间民宿，才能「多留一点时间给自己」。
到底什么样的人适合经营民宿？
季子弘认为，有些民宿主人个性安居乐业，只要生活中有点小快乐就很满足，这样就很适合。
自己还年轻，还想写作、旅行，经营民宿会有「养老」的感觉。
同时还要问自己「喜不喜欢做家事？」除非资金充裕到可以花钱请外佣打扫，否则经营民宿就是付出劳力的工作，铺床、洗床单、打扫、准备早餐等等，样样都要自己来。
尤其等待的时间很长，民宿工作时间虽弹性，1天往往只花几小时打扫、采买，其他时间都是在等待客人。
李佳玲也深有同感说，常常待一整天都没有客人，等到要关门时才有人上门。不然就是凌晨1、2点，客人才打电话说正要从台中出发，无奈也只好等待。
真相2：遇到「奥客」也得陪笑脸
除了想清楚自己个性适不适合，经营民宿肯定会遇到不讲理的「奥客」。经常遇上爱乱杀价的客人，几乎是所有民宿主人的梦魇，也考验经营者的EQ。
李佳玲不讳言，遇到「奥客」是家常便饭，有的人甚至还没入住，光看房间就开始「嫌东嫌西」。尤其遇到熟人介绍的客人「最麻烦」，不是要求折扣，就是每样东西都要多要一份。
不过民宿就是要吸引同构型的客人，才会「长出自己的样子」。用价格来筛选客人，也是一种对付「奥客」方式。如果刚开始因为缺客人，想冲住房率而随便接受砍价，贪小便宜的客人来了之后反而会要求更多。
为了不让客人乱杀价，季子弘还想出用二手CD交换的方式来折价。虽然大部份人都拿一些「不怎样」的CD来交换，不过至少让客人知道随便砍价并非那么容易。
要注意的是，民宿毕竟还是商业空间，不要放太多私人东西，把民宿变成自己生活起居的空间，例如一家人坐在客厅看电视就不太适宜。
季子弘提醒，要把空间让给客人，不要让客人觉得住民宿，好像是到别人家里做客。有的民宿主人为了节省开销，客人外出没关冷气，还会主动进房帮客人关冷气，这样也是不行的，民宿更要尊重客人隐私。
此外服务的敏感度很重要，就算遇上「奥客」也要有礼貌。
苗栗县大湖村「湖畔花时间」的店长蔡礼容说，有些客人心态上会把民宿比照饭店，姿态架子较高，一下车就直接问：「怎么没人帮忙拿行李？」这时候还得陪笑脸赶紧接过行李说：「那有什么问题。」绝不能回说：「这里没这种服务。」
真相3：过度投资，回本无期
随着台湾民宿蓬勃发展，不乏投资2、3千万的豪华民宿，但住宿费用相对高出好几倍，一晚要价1万多元。
在苗栗大湖拥有「湖畔花时间」、「花自在」的民宿主人林惠阳就认为，过去把自家多出来的房间租给客人的传统民宿早已行不通，苗栗地区150家民宿，大约只有三分之一生存下来。
然而并非人人都有雄厚财力，「有多少钱，做多少事」是经营民宿的基本原则，千万不要跟随潮流，过度投资、申请太多贷款，导致最后回收不易，也违反了当初开民宿的理想和初衷。
「卡幄汀」民宿主人吕铭煜就把经营民宿当做兴趣和副业，因为是自家的土地，省下大笔买土地的钱，尽管一开始投资1千多万元盖民宿，但两夫妻平日各自还有正职工作，加上平日客人不多时，就交由母亲看管，经济压力就没有那么大。
独特的建筑设计风格，让卡幄汀虽然位居较偏僻的宜兰员山乡枕山村，仍然吸引很多高科技公司如鸿海、惠普（HP）的高阶主管包下整栋入住。不少知名广告如中华汽车、得意的一天、孙正华《流行前线》节目也特地来此取景拍摄。
吕铭煜建议，贷款不能太多，绝对不能超过千万，3、5百万元还可以，8、9百万元压力就太大了。
林惠阳认为，至少要准备5、6成自备款，平均4成左右贷款是比较保险的。
不少民宿业者之所以最后以失败收场，都是由于过度投资，遇上平日没客人的情况，难以回收；或是想网罗的消费族群太多，导致民宿定位不清，难以吸引客人。
季子弘表示，民宿本来就是小众市场，吸引气味相投的一群客人，因为投资要有上限，经营1、2年口碑不错之后，再考虑加码，「就像谈感情，不用一次到位。」
自称是「穷小子开民宿」，季子弘认为，开民宿不一定得花大钱。没有雄厚的财力，一开始可以考虑先用租的，不一定要花钱买土地、盖房子，小额投资，花3、50万元装潢就好。刚开始经营民宿时会超开心，到处买东西，心想一切都是为了民宿，给自己乱买东西的借口，多了不少无谓的开销。
笑称自己的民宿「布克旅人」是「吓二跳民宿」，季子弘一开始是帮忙屋主管理大楼空屋，承租下来作为民宿经营后，因为地点选择「很不寻常」，不少客人走到门口吓一跳，心想怎么民宿会开在大楼里，进门后又吓一跳，发现其实里面的空间很温暖、很舒适，还有大片落地窗看到绿油油的兰阳平原景观。
他经营的第2间民宿「小河文明Bamp;B」，也是将原有的咖啡馆顶下来，省下了大笔装潢费，前后只花了十多万元买家具和设备，门外还有现成的冬山河美景，因此吸引电视剧《无敌珊宝妹》前来取景。
真相4：网络营销不是万灵丹
几乎所有民宿经营业者，刚开始还没有建立口碑时，都会先借助网络营销或是关键词广告的力量，架设网站，或加入当地的民宿网连结。不少民宿业者建议，网络营销一开始固然可以冲高人气，招来客群，但经营一段时间，口碑和客源都稳定后，就可以考虑退出，省下这笔1到2、3万元不等的宣传费用。
尤其网络广告招来的客人素质不一，大多看的是民宿是否够豪华或新颖，这样的客群不见得是自己想要的。
既然大家的营销方式大同小异，要做出差异化，民宿的名称就很重要。
吕铭煜表示，很多人一上网找民宿，会先从名字筛选，看到太俗气的，往往连点都不点就直接先跳过，因此除了照自己喜爱取名，找姓名学老师取名也是另一种选择。
回归到根本，服务还是吸引客人不断回流的最重要关键，想办法尽快确定民宿经营方向和风格，才是长久之道。
林惠阳建议，前5、6个月是一家民宿「店格建立」的关键期，民宿主人一定要亲自坐镇，同时民宿的建筑风格、餐饮特色、景观资源、艺术文化等等，要充分结合当地特色，例如苗栗地区是山城，民宿多以木造建筑为主，并且结合当地农业种植温泉草莓、温泉蔬菜，或与当地陶艺家合作，制作生产民宿所用的餐具等等，才能在激烈竞争中，凸显差异化。
看腻了都市丛林，想回山林、田园生活固然可喜，然而「人生有梦」，还是得「筑梦踏实」，才不致于最后梦想成空。
