《看得懂的中国房价》将于近期在各地书店上市，敬请关注！　　　　　　　　序言 中国房地产怎么了　　　　　　在中国，从来没有哪个行业，像房地产这样，让人爱恨交加；也从来没有哪个行业，如房地产这般，让人百思不得其解。一边是居高不下的空置率，一边是供不应求的商品房；一边是高得离谱的房价收入比，一边是排队哄抢的买房人；一边是政府的阵阵喊打声，一边是涨了又涨的高房价……面对如此多的怪相，人们不禁要问：中国的房地产到底怎么了？　　　　　　也许是苦于找不到答案，市场上开始盛行泡沫论和阴谋论。　　　　　　从1998年市场化改革以来，对房地产泡沫论的争论就没有停止过。期间，有多少看空者饮恨江湖，又有多少看多者遭致万千唾骂。然而，即使是最乐观的看多者，恐怕也没料到，十年之间，房价的上涨会如此凶悍，以致引来中央政府一轮又一轮的调控。市场的魅力就在于此，在真正发生之前，你永远不可能准确预测到。　　　　　　与泡沫论相比，阴谋论似乎更有市场，大概是因为人们的猎奇心理在作祟吧。从价格操纵论到官商勾结论，从利益铁三角到舆论操控说……阴谋论从来就不缺少“原料”，一番慷慨激扬之后，说者过足了嘴瘾，听者过足了耳瘾。　　　　　　然而，泡沫论和阴谋论，除了满足人们的思维惰性和猎奇心理之外，对于认清问题的本质并无多少益处。尤其是，当这种判断，仅从某一论据出发，不假思索便匆忙得出结论的时候，你更要格外小心，因为房地产市场的复杂性，远远超出你的想象。著名经济学家茅于轼曾经说过：观察经济问题最容易犯的毛病就是片面性，就是从自己的立场看问题，不懂得事物的多面性。　　　　　　因此，本书并不打算轻言未来房价的涨跌，也不打算揭穿某个所谓的阴谋，只是希望以一个观察者的身份，真实再现那些隐藏在房价上涨背后的推动力量。这些力量，有的你或许早有耳闻，甚至耳朵都听出了茧子，例如刚性需求；有的你或许不以为然，甚或以为是利益集团推高房价的噱头，例如城市化；有的你或许知之不深，却深刻改变了我们的生活，例如人民币升值。但是，作为一幅全景图，你从本书中得到的，将是一次全新的、难以忘怀的体验。　　　　　　我们有理由相信，这样一本小册子，不但有助于你拨开重重迷雾，看清房地产市场的本质，还有助于你保持一份淡定的心态。毕竟，买房需要的是理性，而不是赌气，更不是愤世嫉俗。　　　　　　当然，对于那些急于买房或投资的朋友而言，他们更关心的是，房价未来还会不会涨？现在该不该买房？尽管本书作者相信，这两个问题的答案隐藏在书中的每个角落，读者自明。不过，在这里还是愿意赘言几句，以飨读者。　　　　　　房价还会上涨吗？回答这样的问题，是需要承担风险的，原因不言自明，且不论市场化改革以来，大批的专家学者在这个问题上折戟沙场，更重要的是，市场从来不是谁能够预测得了的，要不然也不会有大量的信徒坚守“对市场要心存敬畏”的戒律。不过，以历史的长远目光来看，房价的上涨似乎是一个确定的事实。因此，我们需要知道的，仅仅是在长期的上涨过程中，何时会出现局部的回调。要判明这一点，就要时刻跟踪房价上涨背后的推动力量。一旦它们出现逆转，房价就有可能松动。　　　　　　现在该不该买房？这个问题需要一分为二来看，毕竟对于自住和投资买房而言，判断该不该买房的标准截然不同。对于自住买房，人们的要求很简单，有一个安乐窝即可。在这种情况下，切忌用投资心态来买自住房，否则必将在患得患失的犹豫中，一次次错失购房良机，最后肠子都悔青了。其实，既然是自住买房，就不要有太多想法，一切应以自身的购买力为前提，有钱马上买，没钱就租房住。那种整天担心房价买在天花板上的心理，是要不得的。　　　　　　对于投资买房，人们的要求自然会有所不同。既然是投资，当然是盼着升值了，起码不要被套在天花板上。对此，本书的忠告是，不要轻信市场的传言，而应该静下心来做足功课，弄清房地产市场的基本面：到底是哪些力量在推动房价上涨？这些力量在未来是否会发生逆转？如果发生逆转，又会对房价产生哪些影响？回答这些问题，有助于我们看清市场的本质。　　　　　　最后想说的是，就在本书脱稿前不久，宏观经济面再次出现许多微妙的信号，例如，中央启动第二轮房地产调控，央行时隔三年首度加息，美联储开始新一轮定量宽松政策……那么，这些变化究竟会给房地产市场带来哪些影响呢？读完本书，相信你会得出自己的答案。　　　　　　是为序。
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　　目 录　　　　　　序言：中国房地产怎么了　　　　　　第一讲 房改：引发高房价的潘多拉魔盒　　　　　　12年前，一场深刻的制度变革改变了所有中国人的命运，这就是住房制度改革。从那以后，亿万中国人告别了福利分房的日子，转而从市场上购买商品房，房地产由此迎来了全新的时代。那么，为什么要进行房改？房改为何会成为引发高房价的潘多拉魔盒呢？　　　　　　第二讲 城市化：主动性购房的发动机　　　　　　多年前，著名经济学家斯蒂格利茨就曾断言：21世纪影响人类进程的两件大事，一是新技术革命，二是中国的城市化。如今，中国的城市化率正以每年1%以上的速度挺进，城市的面貌也因此焕然一新。那么，什么是城市化？城市化为何会成为房价上涨的发动机？　　　　　　第三讲 拆迁：被动性购房的制造者　　　　　　在中国，拆迁是一个既喜又悲的话题，它既能“拆出”大批的千万富豪，又能炮制出类似唐福珍这样的悲剧。而大量的被动性需求，也正是在这一喜一悲之间，被创造了出来。那么，拆迁何以牵动如此多人的神经？它又是如何创造了大量被动需求的？　　　　　　第四讲 炒房：投资性购房的释放阀　　　　　　2010年初，海南再次成为全国人民热炒的对象。中国人的赌性之大，令投资大师沃伦•巴菲特都不得不感慨万千，而温州人买房如买菜的豪放，更是将中国人对房地产的态度演绎得淋漓尽致。那么，中国人为何对炒房情有独钟？它对房价又会产生哪些影响呢？　　　　　　第五讲 住房公积金：低收入家庭的购房法宝　　　　　　1990年3月，当上海市建委副主任叶伯初被朱镕基调去搞住房改革的时候，他或许没想到，自己参与设计的公积金制度会在未来的日子里，彻底改变了上海人乃至全国人民的命运。那么，什么是住房公积金？它是如何诞生的？又是如何影响亿万中国人的生活呢？　　　　　　第六讲 按揭贷款：用杠杆撬起财富的梦想　　　　　　关于按揭买房，坊间流传着众多离奇的故事。其中，最不可思议的莫过于10万元炒房一年赚上亿。而所有的故事都有一个关键词——杠杆！那么，什么是按揭贷款？它究竟有什么样的魔力，能够如此玩转于楼市？又是如何创造出众多财富神话的？　　　　　　第七讲 人民币升值：全球资本搅动中国楼市　　　　　　日晚，央行突然宣布人民币升值。消息传出后，摩根士丹利、高盛、花旗等国际“资本大鳄”无不欢欣鼓舞，磨刀霍霍，因为它们知道，押宝中国楼市的大好时机终于到来了。那么，人民币为何会升值？又为何令全球资本如此兴奋不已？　　　　　　第八讲 负利率：资产泡沫的催化剂　　　　　　CPI迭创新高，利率长期维持低位，1万块钱存银行，1年后缩水125元！负利率如同一只吸血章鱼，在偷偷吸走我们财富的同时，也催生了一个个巨大的资产泡沫。那么，什么是负利率？负利率为何会催生资产泡沫？央行又为何慎言加息呢？　　　　　　第九讲 地王：“招拍挂”制度引发的土地抢购　　　　　　“房子两会”刚刚落幕，讨伐之音犹在绕梁，天子脚下却出人意料上演了“一日三地王”的好戏，引得央视主持人白岩松不禁惊呼：房地产市场究竟总理说了算，还是总经理说了算？地王如此“凶猛”，究竟谁是真正的幕后推手？它与高房价又有着怎样的微妙关系呢？ 　　　　　　第十讲 囤地捂盘：饥饿供应带来的购买恐慌　　　　　　近年来，在我们身边，屡屡发生这样的咄咄怪事：一边是市场上不断抛出的“地荒论”，一边却是喧闹的城市黄金地段，大片的土地被闲置撂荒。切莫惊讶，这是开发商在“晒地皮”呢。那么，土地供应为何如此稀缺？开发商又为何热衷于囤地和捂盘？　　　　　　第十一讲 保障性住房：姗姗来迟的9000亿　　　　　　2008年11月，住建部副部长齐骥对外宣布：未来三年，政府将投资9000亿元建设保障性住房。这意味着，我国的保障性住房在经历了十年的阵痛后，终于走上回归之旅。那么，什么是保障性住房？保障性住房为何会走上回归之旅？它真的能抑制房价上涨吗？　　　　　　第十二讲 分税制：引爆地方政府的卖地冲动　　　　　　观察中国楼市，分税制是一个绕不过去的坎儿。16年前的那场深刻改革，彻底改变了中央和地方的财税关系。面对财权和事权的脱节，债台高筑的地方政府不得不打起了卖地的主意。那么，什么是分税制？分税制是如何产生的？又为何引发了地方政府的卖地冲动？　　　　　　第十三讲 调控：谁让楼市调控变“空调”　　　　　　在中国的地产界，有一个著名的怪圈，那就是每次中央抱着美好的政策初衷，对房地产施以调控后，房价就开始报复性上涨，其结果是房价越调越涨，购房人越调越心慌。那么，究竟是什么原因，导致中央对房地产的调控屡屡沦为“空调”呢？
　　第一讲 房改：引发高房价的潘多拉魔盒　　　　　　2009年10月，正当房价经过08年短暂低迷之后，再次发力飙升之际，娃哈哈集团掌门人宗庆后收到了两份重要的材料：一份是关于加快住房保障法立法的议案和提案，另一份则是二次房改建议书。寄件人是辽宁省外经贸厅退休干部、高级经济师李明。　　　　　　几个月之后，宗庆后以这两份材料为蓝本，在2010年两会上提交了二次房改和住房保障法议案，立即引起了与会代表的热烈响应和激烈争辩。　　　　　　中国的住房制度，在政府主持改革多年之后，再次面临来自民间的改革呼声。　　　　　　那么，究竟什么是二次房改？为什么要进行二次房改？它对中国的高房价又会产生什么影响呢？　　　　　　要回答这些问题，就必须从第一次房改说起。　　　　　　困 局　　　　　　如今的年轻人，对于福利分房早已没有什么概念，然而对于他们的父辈来说，这一延续了近半个世纪的住房制度却是他们解决住房问题的唯一途径。　　　　　　新中国成立初期，民生凋敝，百废待兴，为了迅速扭转局面，国家坚持优先发展生产，注重积累的战略思路。在这种情况下，城镇职工的工资水平普遍较低，为了解决他们的住房问题，国家采取了低房租的福利分配形式。具体而言，就是主要由政府拨款，单位自筹少量资金，待房子建成后，单位以极低的租金分配给职工居住，住房成为一种福利。　　　　　　应该说，这种“统一管理，统一分配，以租养房”的实物分配制度，在特定的历史时期，有效地解决了部分城镇职工的住房问题。然而，在当时的社会经济条件下，面对全国近一半的缺房户，本已吃紧的国家财政愈发显得捉襟见肘。更何况，长期以来受“重生产，轻消费”发展模式的影响，国家对住房基本建设的投资规模逐年削减。其结果是，到1978年全国城镇居民的人均居住面积不升反降，从4.5平方米减少到3.6平方米。　　　　　　那个时候，拥挤是大多数中国人最真实的居住体验。狭长的走廊，两边排列着众多单间；楼道里灰暗无光，堆满了煤球和杂物；没有独立的卫生间和厨房，除了吃饭和睡觉，其他事情都暴露在邻居眼皮底下……筒子楼成为那个年代人们普遍的记忆。而这样的居住环境还不算最差的，在著名作家刘恒的小说《贫嘴张大民的幸福生活》里，张大民和寡母、四个弟妹挤在一个大杂院里，他家的客厅兼主卧室总共不到16平米，却摆了一张双人床和一张单人床。　　　　　　嘈杂拥挤的环境让弟弟张五民倍感痛苦，历尽艰辛考上西北农大的他，临走前在姐姐的婚礼上酩酊大醉，高声喊道：“我受够了！我再也不回来了。毕了业我上内蒙，上新疆，我种苜蓿种向日葵去！我上西藏种青稞去！我找个宽敞地方住一辈子！我受够了！蚂蚁窝憋死我了。我爬出来了，我再也不回去了。”　　　　　　就算是如此拥挤的住房，也并不是人人都享有的。由于供需矛盾突出，大部分人参加工作后只能挤在单身宿舍，想要拥有自己的“小窝”，则需要漫长的等待，少则几年，多则可能耗尽一生。当时的福利分房，依据的是工龄、职称、工作年限、是否双职工等综合因素，想分房必须论资排辈。很多人，为了分得一套房子，想尽了各种招数。对于当时的情景，秀蓉大姐至今依然记忆犹新，“只要有一点风吹草动，送礼递条子的、假结婚的、拿着菜刀威胁的……房产科的门槛都被人踩破了。其实等待分房就像是一种没有盼头的盼头，大多数时候没有结果，可你还是天天盼。”　　　　　　一边是亟待改善的城镇居民住房条件，一边是早已不堪重负的国家财政，面对越来越多的难解之题，曾经维系了几代人居住梦想的福利分房制度，逐渐走向了死胡同。　　　　　　春 天　　　　　　走出困局，需要的是大智慧。幸运的是，在苦苦等待多年后，中国人终于迎来了春天。1978年9月，在中央召开的城市住宅建设会议上，传达了邓小平的一次重要谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”这次谈话，极大地解放了人们的思想，与理论界提出的住房商品化、土地产权等观点遥相呼应。　　　　　　1980年1月，著名经济学家苏星在中央机关刊物《红旗》杂志上发表了题为《怎样使住宅问题解决得快些？》的文章。文章指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪，很快，关于住宅属性、房租等问题的研讨和争论就在全国上下轰轰烈烈地展开。　　　　　　同年4月2日，邓小平登上了北京前门附近的一座高楼。他一边鸟瞰四周灰旧低矮的房子，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林等中央负责同志说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算。”　　　　　　两个月后，中共中央、国务院在《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，正式推行住房商品化政策，由此拉开了中国内地城镇住房制度改革的序幕。　　　　　　起 航　　　　　　改革最初是从试售公房开始的。尽管当时的房价仅为每平方米120—150元，但是几乎无人问津，直到1981年底，全国60多个试点城镇售出的新旧住房也仅为2418套。据说，当年某部委发动大家买房时，经过艰苦的说服工作，最后也只有一个职工购买。原因很简单，30多年的福利分房制度让人们产生了严重的依赖心理，而对房产私有概念的排斥也阻碍了人们购房的热情。　　　　　　为了调动人们购房的积极性，1982年4月，国务院批复了国家建委、国家城市建设总局《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，同意在郑州、常州、四平和沙市四个城市试点补贴售房，原则是政府、单位和个人各支付房价的1/3，即所谓的三三制。此外，各地还采取了一些优惠政策，例如一次性付款折减、分期付款等。这些举措有效推动了人们购房的意愿。截至1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市开展了公房补贴出售的试点工作，累计售出住房1092万平方米。　　　　　　补贴出售公房触动了很多人，让那些长期分不到房子的人，第一次有了解决住房问题的可能。但是，由于政府和单位的补贴力度较大，而地方政府往往将自己应承担的补贴转嫁给单位，使得各单位不堪重负。更重要的是，低租金的实物分房制度仍在延续，在当时的消费水平下，补贴购房远不如租房实惠，于是很多人选择了继续观望。　　　　　　出售公房的房改思路严重受挫。与此同时，另一条思路——提租补贴也在悄然进行中。1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。一年后，国务院成立了住房制度改革领导小组。在随后召开的烟台会议上，初步形成了第一次房改的大致思路，即“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台和唐山、蚌埠一起，成为第一批试点城市。　　　　　　日，经过一年零四个月的准备，烟台市以“提租发券、空转起步”为特征的城镇住房制度改革试行方案获得国务院批准，正式开始实施。这是向住房商品化目标迈出的第一步。　　　　　　并 进　　　　　　就在住房制度改革稳步推进的同时，传统的土地管理体制也开始出现了松动。1982年，深圳特区开始按照城市土地的不同等级向使用者收取不同标准的使用费，这是对我国传统土地使用制度的一次重大突破。　　　　　　众所周知，1949年后，我国确立了土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”这意味着：土地的使用是无偿的、无限期的，而且是不允许准让的。深圳人首开国内先河，对此，美国《商业周刊》曾用略带兴奋的语气评论道：“自1949年以来，外国人第一次被允许在中国长期租用土地。”　　　　　　而这也只是深圳带给国人的一次小惊喜而已。仅仅5年后，深圳人就再度气壮山河，成功抢走了历史性的“全国土地第一拍”。日，这是一个注定要载入史册的日子。当天下午，深圳会堂700人的会场座无虚席，一场扣人心弦的拍卖会正在这里进行，标的是紧邻深圳水库的一块土地。现场气氛紧张而激烈，叫价节节攀升。　　　　　　“525万！”当深圳经济特区房地产公司总经理骆锦星喊出这一声时，他也许并不知道，自己创造了历史。在全场一阵沉静之后，随着主拍卖官、时任深圳市规划国土局局长刘佳胜一声“时间到！”，槌落音定，拍卖成交，包括中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长在内的700多人，共同见证了这一历史性的时刻。这是新中国历史上首次公开拍卖土地，它破天荒地将土地所有权和使用权分离，开创了一个崭新的时代。而在万科董事局主席王石看来，正是这一槌奠定了中国房地产业的基石。　　　　　　四个月后，深圳人的这一空前壮举赢得了宪法的肯定。日，七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来宪法中禁止出租土地的“出租”两字删去,并规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这次
是一次历史性的突破，是我国土地制度的根本性变革，标志着在我国的根本大法上承认了土地使用权的商品属性。　　　　　　受 阻　　　　　　也许是某种巧合，就在
当年的1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在全国人民的翘首企盼下召开。国务院秘书长陈俊生在会上宣布，从当年开始，住房制度改革将正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。　　　　　　这一切，似乎都在预示着中国的住房制度改革正迎来全面的春天。　　　　　　然而，历史总是喜欢跟人们开玩笑。1988年夏天，国家放开了工业消费品价格，随后引发了严重的通货膨胀，人们开始发疯地抢购商品。湖北武汉有人买回200公斤食盐，江苏南京有市民买下500盒火柴，广州有女士扛回10箱洗衣粉……类似这样的奇闻怪事，在当年比比皆是。　　　　　　“人们都疯了，见东西就买，不管需要不需要，也不在意质量好坏，冰箱有冷气就要，电视机出图像就抱。”中国价格协会会长王永治这样回忆当年的情景。　　　　　　事实上，整个1988年，全国的通货膨胀率高达创纪录的18.5%！随后的1989年，持续恶化的通胀形势引发了宏观经济的全面调整，银根紧缩，许多房地产住宅项目被明令停建，晴朗的天空突然阴云密布。　　　　　　一方面，随着通货膨胀的加剧，提租幅度已经远远赶不上物价上涨，而住房的维修、管理以及新建住房的成本也在迅猛上涨，使得国家财政愈发吃紧；另一方面，相关的配套改革，如企业改革、金融改革，却远远滞后于住房制度改革，不但企业背上了沉重的包袱，居民的支付能力也受到了制约，无力承担日益昂贵的房价。　　　　　　房改，在走过近十个春秋后，遭遇了史无前例的寒冬。面对困境，如何尽快提高城镇居民的支付能力，成为横在中央和地方各级领导部门面前的核心难题。而这一次，上海取代深圳，成为改革的先锋和主角。　　
　　　　作者：bluewaveABC　回复日期：　16:04:43　
　　　　　　预四师开拔前夕，傅正模最后一次来到了金鱼坪村，他在埋葬了3000多具尸骨的山下立了一块石碑，村中有文化的人看到碑文，才知道师长的名字叫傅正模。碑文就是傅正模写的，石碑上还有第六战区司令长官陈诚的名字。鄂西会战，交战双方是国军第六战区和日军第十一军。　　　　　　 傅正模在石碑前站立了很久，一直到黄昏，他才转过身来，人们看到他满脸都是泪水。　　　　　　 这么多年过去了，人们都忘记了碑文的内容，只记得其中有一句话：“不朽殊勋，光照千秋。”　　　　　　 除了这块石碑，在这场战役中牺牲了的预四师排长以上的军官，每人都有一块石碑。石碑从山下排列到山顶上，密密麻麻。　　　　　　 这些石碑中，就有那位营长的石碑。此后，每年清明节和春节，刘邦瑞都会来到营长的墓碑前，点燃纸钱，枯坐良久。　　　　　　 解放后，有人要盖房屋，就盯上了这些石碑，也有人把石碑拉到家中垒猪圈，还有人用石碑铺路，任成千上万只肮脏的脚踩在上面。现在，山上没有一块石碑了，抗战烈士们都没有“千秋”。　　　　　　 而那块上面刻着陈诚名字和傅正模撰写祭文的石碑，因为太过巨大，无法搬走，就被人砸毁了。
　　高房价是中国官僚阶级和资本家阶级共同打造的，是中国官僚阶级勾结资本家阶级勒索民财的残暴手段。
　　添 翼　　1987年，59岁的朱镕基开始了自己四年的上海父母官生涯。在这四年间，让他感到最头疼的问题恐怕要数上海居民的住房问题。作为全国最大的城市，上海直到1991年，仍有32.7万户家庭人均居住面积不足四平方米，一家几代人挤在几平方米的屋子里的比比皆是。　　居民住房的紧张程度已经引发了空前的社会矛盾，而解决这一矛盾的关键在于资金问题。那么，如何破解这一难题呢？朱镕基了解到新加坡的住房公积金制度。1990年春节刚过，他就带上几个人到新加坡、香港等地考察，希望能够找到解决上海住房问题的钥匙。　　从新加坡回来后，朱镕基立刻要求有关部门参照新加坡的经验，研究设计住房公积金制度。1991年3月，上海市在全国率先推出《住房制度改革实施方案》，对住房公积金的筹集、管理、发放住房抵押贷款等进行了详细规定，标志着上海市正式建立起住房公积金制度。　　这项深得民心的制度，一经推出便获得了市民们的热烈响应。短短几个月，上海市的公积金总额就达到了10亿元。一年后，上海发放了全国第一笔个人住房抵押贷款。上海华光仪器仪表厂职工杨希鸿一家成功地以分期偿还的方式向住房公积金中心贷款8万元。这笔贷款不但帮助她圆了自己的住房梦，还使她成为上海乃至全国个人公积金贷款的第一人。　　上海的经验得到了中央政府的高度肯定，被誉为“新的住房制度的雏形”，它极大地增强了政府的住宅投资能力和城镇居民的支付能力。日，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，标志着我国住房公积金制度的正式建立。随后，上海经验在全国获得全面推广。从此，中国住房制度改革的重点第一次从租金上转移，开始在新房建设上大做文章。　　伴随着住房公积金制度的建立，个人住房抵押贷款业务也开始从无到有，逐渐走向普通民众的生活。1997年4月，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定个人住房担保贷款的对象、范围和经办银行范围。1998年5月，中国人民银行又颁布《个人住房抵押贷款管理办法》，规定所有的商业银行均可在城镇向个人发放住房贷款，用于购买自用普通商品住房。这标志着我国的住房抵押贷款正式开始启动。　　至此，推动房地产行业快速发展的两架马车全部到位，长期以来横在政府和城镇居民面前的资金难题迎刃而解。中国的住房制度改革在磕磕绊绊十几年后，终于迎来了质变前的等待期。何时结束福利分房，实施住房分配货币化，从而彻底根除人们“住房是福利”的观念，成为剩下的唯一悬念。　　涅 槃　　凤凰涅槃，只为了浴火重生，每一次伟大的变革，总是伴随着一段痛苦的历程。如此说来，1997年发生在亚洲的那场金融危机，仿佛就是为中国的住房制度改革而准备的。没有它，房改的步伐说不定还将推迟几年。　　1997年5月，震惊世界的亚洲金融危机率先在泰国爆发。面对国际金融炒家的大肆沽空，泰铢兑美元汇率大幅下跌。尽管泰国政府奋力反击，怎奈无力回天，在索罗斯的步步紧逼下，泰铢贬值一浪接一浪。7月2日，泰国政府宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制。当天，泰铢兑美元汇率重挫17%，整个金融市场陷入一片混乱之中。　　泰国成为第一张倒下的多米诺骨牌，随后，金融危机迅速蔓延至东南亚其他国家。一时间，菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特纷纷贬值，整个东南亚金融市场风声鹤唳、哀鸿遍野。最后，远在东亚的韩国和日本也未能幸免。　　中国在这场危机中表现出色，先是协助香港特区政府成功狙击了国际金融炒家对港元的侵袭，后又宣布保持人民币汇率稳定，为迅速稳定金融危机的局势做出了重要贡献。然而，中国经济在危机中也遭受了巨大冲击，出口在连续多年增长后出现下滑，与此同时，有效需求不足，产品大量积压。为了提振经济，投资和需求成为自然的选择。　　那么，如何通过投资来拉动内需呢？时任国务院总理朱镕基的答案是启动住宅消费。应该说，这是一个很有远见的想法。在世界经济的历史上，房地产业曾经多次充当救世主的角色。美国经济之所以能够迅速走出“9•11”事件的阴影，与美联储长期推行的低利率政策和受此提振的房地产业的强劲增长不无关系。　　但是，实施起来却不易。首先，福利分房作为一项制度还在延续，居民的购房意愿并不强烈；其次，消费信贷市场尚未完全放开，对个人购房的支持力度有限。因此，尽管当时理论界主张把房地产作为刺激内需的支柱性产业来发展，但实业界却显得信心不足。在王石的回忆录《道路与梦想》中，曾经记录了这样一件有趣的事情。　　1997年11月，朱镕基到深圳调研，王石有幸与总理进行了对话。在谈到对房地产的看法时，王石大胆地问总理：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”　　沉默片刻，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”　　“不能。”　　“如果金融市场放开，房地产行业能不能成为支柱产业？”　　“不能。”　　“消费信贷放开，还不行？”　　王石字斟句酌地说：“两年内不行。”　　“我两年内一定把房地产行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁地说道。　　“既然总理说行，就一定能行。”　　全场大笑。　　不难看出，此刻的朱镕基已然下定决心，而且胸有成竹。事实上，早在这次谈话之前，关于如何深化房改政策的研究就已经紧锣密鼓地展开。　　日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，这标志着我国住房制度改革从此进入市场化阶段，实行了近40年的福利分房制度正式宣告终结。　　这份被称为“23号文”的纲领性文件彻底激活了整个房地产市场，它改变了人们长期以来形成的住房“等、靠、要”的观念。由于不再享受福利住房这一“便宜午餐”，人们开始纷纷涌向市场，压抑多年的住房需求一旦被释放出来，立刻爆发出惊人的力量。尽管价格不菲，但人们第一次有了选择的权利，而不再需要职称和资历，也不需要看别人脸色。　　在强劲的刚性需求推动下，国内商品房价格开始踏上漫漫牛途，时至今日，仍在不断创造着一个又一个的神话。今天，当我们面对节节攀升的房价而感到困惑不解时，重温这样一段历史，无疑将有助于弄清高房价背后的制度成因。　　偏 离　　提到23号文件，人们谈论得更多的是它对中国房地产业市场化的意义，然而，如果我们翻阅当年的文件，会惊讶地发现，市场化只是城镇住房制度改革的三个目标之一。而作为剩下的两个目标之一，建设保障性住房却被人们忽视了。　　按照当初的设想，国家将建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中等收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。　　如果这个设想得以实现，经济适用房将会覆盖到60%—70%的城市人口，基本上可以满足大部分中低收入家庭的住房需求。然而，突如其来的亚洲金融危机打乱了这个设想，房地产在危机中成为拯救经济的支柱性产业，而保障性住房却因为缺乏配套的政策支持而进展缓慢，出现了“重市场轻保障”的倾向，导致房地产市场发展“一条腿长，一条腿短”。　　结果是，尽管经过十多年的发展，仍然只有5%的人享受到经济适用房的政策。这意味着有近65%的人群，本应居住政府提供的保障性住房，现在却不得不涌向市场，与高收入家庭争抢供给有限的商品房，由此导致过分的市场化和供需矛盾，从而推动房价上涨。　　随着房价的不断走高，房地产业逐渐走向畸形和极端，越来越多的人发现自己已经沦为“夹心层”，既不符合购买保障房条件，又买不起商品房。残酷的现实逼迫人们重新审视当初房改的是与非。于是，我们就看到了文前那一幕——二次房改被列入人大正式议案。　　所谓二次房改，简单来说，就是确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，即“三三制”。三种住房制度是指针对低收入人群的保障性住房、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房，以及针对高收入家庭的商品住房。三类供地方式是指政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。　　由此可以看出，二次房改并不是要开历史的倒车，回到福利分房时代，相反，它是对23号文件精神的一次回归。从世界范围来看，由于住房属于生活必需品，具有准公共产品的性质，无法通过价格、供求等市场机制来解决低收入家庭的居住问题，因此，没有哪个国家会将住房问题全部交给市场，当然也没有哪个政府有实力大包大揽，搞全民福利分房。在市场经济发达的美国，政府也并非袖手旁观，而是建立了一套比较完善的住房保障制度，对年收入低于2万美元的家庭提供实物和货币补贴。新加坡政府更是推出旨在“居者有其屋”的组屋计划，成立专门的法定机构，对占住户80%的中低收入家庭统一供应组屋，并严格限制房价和户型，保证大多数居民买得起。　　可喜的是，中央政府显然已经意识到这个问题。在2007年8月召开的国务院常务会议上，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即24号文。《意见》明确了政府建设保障性住房的责任，把住房保障视为政府公共服务的一项重要职责。　　同年11月，国务院总理温家宝亲赴新加坡取经，了解新加坡提供公共住房的政策和经验，并参观了新加坡普惠型廉价房区——大巴窑组屋区。在随行人员中，几乎囊括了中国所有分管住房的官员。这不禁让人想起17年前朱镕基对新加坡的访问，正是那次访问，奠定了中国住房公积金制度的基础。17年后，又一位中国总理站在新加坡的土地上。　　在谈到住房问题时，他说道：“中国改革开放30年来，居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。”“政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。”　　总理的话，字字铿锵有力，句句掷地有声，它向饱受高房价之苦的人们昭示着中国住房制度改革的美好未来。　　
　　第二讲 城市化：主动性购房的发动机　　21世纪影响人类进程的两件大事，一是新技术革命，二是中国的城市化。　　——诺贝尔经济学奖得主约瑟夫•斯蒂格利茨　　日，素有“大炮”之称的华远集团董事长任志强在自己的博客上炮轰著名地产评论员牛刀，声称“中国的人口特性与城市化特性决定了房价将长期保持上涨趋势”。　　作为回应，牛刀随即在博文中反唇相讥，认为任志强的“城市化论”是在吹大房价泡沫，并且声称自己花了近一年时间，研究世界各国的城市化进程。　　一个是“全国人民最想揍的三个人之一”，一个是以言辞犀利著称的房地产三剑客之一，他们之间的较量，不用炒作就会引来大量的眼球。　　事实上，任、牛之争只是“城市化导致高房价”争论的一个缩影。作为一个跨学科的概念，“城市化”近年来成为房地产业炙手可热的词语，地产商将它视为房价上涨的理由，学术界和金融界也有不少人持相似观点，摩根大通中国区董事总经理龚方雄认为城市化是“中国经济的原动力”，国金证券首席经济学家金岩石则认为，“城市化带来的是革命性的社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变”，在此基础上，他大胆预言“北京、上海的房价很可能会突破每平方米30万元”。　　反对者则认为，城市化只不过是地产商用来支持高房价的美丽谎言，从增量潜力来看，中国的土地并不稀缺。　　那么，究竟什么是城市化？它又是如何影响中国的房价呢？　　何谓城市化　　所谓城市化，就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程。它的本质是：①城市人口比重不断提高；②产业结构升级转变；③居民收入水平不断提高；④城市文明不断发展并向农村渗透和传播；⑤人的整体素质不断提高。　　在人类历史上，最著名的城市化过程恐怕要数英国的圈地运动。15世纪末，随着新航线的开辟，英国的对外贸易发展迅猛，羊毛出口和毛纺织业开始兴起，羊毛价格的不断上涨，使得养羊变得有利可图，但需要大量的土地。于是，很多英国贵族把原来租种他们土地的农民赶走，圈起地来养羊。　　16—17世纪，随着工场手工业的发展，城市不断兴起，对农产品的需求大增，圈地运动进一步高涨。特别是1688年以后，英国政府颁布了很多法律，公开支持圈地，使得圈地运动合法化，由此引发了圈地狂潮。　　圈地运动为资本主义的发展提供了自由劳动力，促进了英国农业和农村生产力的发展，加快了英国城镇化的进程。然而，它对于广大农民来说是一场灾难，在这场残酷的运动中，世代以耕种为生的农民被无情地剥夺了土地使用权，仅年农村居民被夺走的土地就高达350万英亩。　　英国著名空想社会主义者莫尔在其著作《乌托邦》中说道：“羊是温顺的动物，在英国这个奇异的国度里，羊能吃人。” 　　到了1851年，英国已经拥有580多座城镇，城镇人口占总人口的54%，基本上实现了城市化，成为世界上第一个城市化国家。随后，法国和德国也相继实现了城市化，并逐渐向北美及其他地区扩展。　　截至2007年，全世界约有33亿人居住在城市，世界城市化水平首次突破50%，标志着人类社会正式步入城市化社会。　　城市化与房价　　1979年，美国地理学家诺瑟姆对世界上多个国家城市人口占总人口比例的研究发现，城市化进程具有显著的阶段性规律，可以概括为一条被拉平的倒S形曲线：　　 当城市人口达到10%以后，城市化进入起步阶段，城市人口增长缓慢，处于传统的农业社会状态。　　 当城市人口超过30%以后，城市化进入加速阶段，农村人口开始大量进入城市，城市规模扩大，工业在社会经济中占主导地位。　　 当城市人口超过70%以后，城市化进入成熟阶段，城市人口增长速度趋于缓慢甚至停滞，一些地区出现逆城市化现象。　　随着城市化的发展，城市人口不断增加，人们对住房和公共服务设施的需求迅速膨胀，于是很多国家都出现了高房价，以及由此伴生的投机、暴利现象，各种社会问题层出不穷。　　美国的城市化始于19世纪。1840年，美国城市人口超过10%，由此进入城市化起步阶段；到了1920年，城市人口占全国总人口的51.2%，首次超过农村人口，标志着美国成为一个城市化国家。在此期间，美国出现了大规模的人口移动，海外移民和农村人口大量涌向主要城市，使得城市人口迅猛增加，而住宅建设的速度却远远落后于城市人口的增长速度。这种供需之间的矛盾，再加上地方政府与地产商人之间的合谋、政治分肥者的“掠夺之手”，导致了地价暴涨，房价也跟着水涨船高，超出了很多城市移民的支付能力。　　哑铃公寓就是在这种背景下出现的。19世纪70年代末，纽约市为了解决城市人口激增带来的住房短缺问题，改善城市贫民的居住条件，按照人均最低的面积、采光、通风和卫生条件等标准，兴建了一批廉租公寓，因为外形酷似哑铃而被人们称为哑铃公寓。　　哑铃公寓的兴建，有效缓解了城市新增人口的住房压力，改善了城市移民的居住环境，然而，低标准的设计使得哑铃公寓从一开始就成为“拥挤和肮脏”的代名词。在这里，好几百人挤在一栋楼里，几十个人合用一个洗手间，走廊和楼梯里堆满了垃圾，到处都是凌乱不堪、恶臭熏天。最终，在“扒粪运动”的推动下，随着1901年纽约《住宅法》的颁布，哑铃公寓完成了它的历史使命。　　日本的城市化虽然比西方晚了近百年，但是发展速度惊人。1908年，日本的城市化率仅为18.7%，到了1940年，已经达到37.7%。尽管二战期间，由于战争的原因，日本人口大量减少，加上城市居民为了躲避战祸而离开六大城市，城市化率一度降至33.1%。然而，随后的年，日本的城市化率却一路高歌猛进，短短18年时间就由33.1%上升至68.1%，平均每年提高1.94%，这个纪录至今无人打破。　　在创造举世瞩目的城市化发展纪录的同时，日本人也创下了人类历史上迄今为止最令人叹为观止的地价和房价飙升纪录。20世纪50—60年代，日本政府提出“国民收入倍增计划”，随后在工业用地需求的拉动下，城市地价开始了第一轮飙升，从1956年到1965年，10年间翻了10倍，年均增长30.5%；年，在婴儿潮引发的住房需求推动下，城市地价进入了第二轮高速增长期，7年内翻了2倍，年均增长20%；年，从两次石油危机中恢复过来的日本，在商业地产的驱动下，进入了第三轮地价高速增长期，年均增长25.2%。　　当时的日本，是仅次于美国的世界第二经济大国，人们对国家的未来充满信心，尤其是日元的大幅升值，更使得日本人信心爆棚，没有人相信房价会跌。在强烈的升值预期推动下，日本的房价开始大幅飙升，短短四年时间就上涨了两倍多，地价更是到了荒唐的程度，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价！乐观的情绪不断蔓延，狭小的本土已经无法满足日本人的投资冲动，他们挥舞着资本魔棒，大量购买美国资产，洛克菲勒中心、哥伦比亚影片公司……这些昔日美国的象征，不断沦陷在日本的攻势下，人们不禁惊呼，“美国正在变成日本的第四十一个县”。　　然而，“辉煌和灿烂”永远是短暂的。在长期的低利率政策下，日本国内资金泛滥，信贷扩张如同脱缰之野马，源源不断涌向市场，所有日本人都陷入了泡沫破裂前的“最后疯狂”。1990年秋天，神话宣告破灭，日本经济从此走上了漫漫熊途，至今无法恢复元气。　　在加拿大城市化初期，地价也随着土地的投机行为而大幅飙升，理查德•廷德尔曾经在《加拿大地方政府》中记载，“1913年，一位英国旅行者在写到维多利亚的土地暴涨时说，地价在半年的时间里增长了900%。” 　　
　　感觉高价房都是国内发展不均衡促使，看着大把的土地人烟希少，政府把就业机会、投资建设都放在一二线城市，外来工大量聚集在一起，房价不高才怪
　　当愚蠢的文强把钱放在水池中时 就没想到应该把钱放在房产上 有多少官 就有多少闲置的房产 藐视神州官员 有3升半的芝麻官
　　蜗居：城市化之痛　　2009年夏天，电视剧《蜗居》在上海东方卫视播出后，引起了强烈的社会反响。剧中女主角海萍自从大学毕业后，就与丈夫苏淳挤在一间租住的小房子里，为了早日实现自己的住房梦，他们省吃俭用，努力工作。然而，高涨的房价却让他们望洋兴叹，下定决心买房的海萍不得不四处借钱。最后在妹妹海藻的帮助下，好不容易凑够了首付款。　　可是，还没来得及高兴，她便发现自己已经沦为房奴一族，“每天一睁开眼，就有一连串数字蹦出来：房贷六千，吃穿用两千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理费三百四……这就是我活在这个城市的成本，这些数字逼得我一天都不敢懈怠。”而自己的妹妹海藻也因此走上了一条不归之路。　　《蜗居》反映的只是中国城市化进程中的冰山一角，像海萍这样大学毕业后留在北上广，为了自己的理想而甘愿选择蜗居的年轻人不在少数。　　自从1978年改革开放以来，中国的城市化就驶入了快车道，尤其是1995年城市化率首次逼近30%以后，这个过程便骤然提速，以年均1.2%的惊人速度不断增长，迄今已接近47%。根据联合国的预测，2025年中国的城市化水平将达到59%，这意味着每年将有超过1000万的人口从农村转移到城市，相当于再造一个纽约、莫斯科、汉城，或者两个波士顿市。大量的农村人口涌入城市，不仅推动了工业和服务业的发展，也引发了旺盛的住房需求。　　伴随着城市化进程的加快，普通高校的毕业生人数也在逐年递增，尤其是1999年扩大招生规模后，毕业生人数更是从1998年的108万猛增至2010年的631万！他们中的大多数人毕业后选择留在城市，像海萍一样，对住房有着强烈的需求，渴望拥有自己的安乐窝。　　面对不断膨胀的住房需求，市场供给却显得力不从心。来自巨灵财经的数据显示，自从2004年以来，我国商品房销售面积持续超过住宅竣工面积。以2007年为例，销售面积高达7.62亿平方米，而竣工面积却仅为4.78亿平方米，两者相差2.84亿平方米，供需矛盾异常尖锐。　　不可否认，由于农民工的存在，我国实际的城市化率要高于统计结果，而高企的房价也使得大量的潜在需求难以在短期内转变为有效需求，但是，城市化作为房价上涨的重要推手之一是显而易见的。于是我们看到，大量高校毕业生不得不蜗居在狭小的民房内，甚至是仅能容纳一张床的“胶囊公寓”里，而大批新生代农民工则不断被城市边缘化。　　“我们这些人最早都是在三环混的。后来三环繁华了，就搬到四环；四环繁华了,就搬到五环、六环。城市化的过程就是边缘化我们的过程。”18岁就离开内蒙古老家，只身一人来到北京打工的青年王德志这样自嘲道。　　2010年两会期间，面对房价不断上涨的严峻形势，住房和城乡建设部部长姜伟新坦言：“未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。”　　这就是我们这代中国人的命运，不管你喜欢还是不喜欢，它都不以个人的意志为转移，也不管你高兴还是不高兴，它都无时无刻不在影响着我们的生活。在这股历史的洪流中，我们就像蜗牛一样，尽管身上背负重重的躯壳，行动缓慢，可是依旧快乐前行。　　　　参考文献　　① 百度百科，“城市化”词条。　　② 贾祖国、孟群：《城市化、人口流动与房价》，招商证券行业研究报告日。　　③ 高芳英：《美国城市化初期的贫民住宅——“哑铃公寓”》，载《苏州大学学报》（人文社会科学版），2009年第2期。　　
　　就是腐败问题在经济上的体现，房地产腐败经济负担转移给买房者支付。
反正咱们这些是买不起的
　　第三讲 拆迁：被动性购房的催化剂　　日，中国城市房屋拆迁史上最为悲壮的一天。这天清晨，47岁的成都市民唐福珍身穿睡袍，站在自己家三层楼房的天台上，一次次举起油桶，把汽油浇在身上。楼下，轰鸣的挖掘机不停地嘶吼，公安、消防官兵严阵以待，不远处停放着救护车，医护人员随时待命。　　“你们退下，我们可以坐下来商量，否则我就要自焚了！”面对步步紧逼的拆迁人员，唐福珍不停地用喇叭向下喊话。13年前，当金华村为了招商引资，邀请他和丈夫胡昌明回乡投资的时候，他们大概做梦也不会想到，竟然会有这样一天。而祸根恰恰是当年他们与当地社区签订的一份未经审批的建房用地协议。　　“唐姐，你要冷静！不要与政府作对，你现在下来还来得及。”楼下的喊话没有妥协的意思。十几分钟后，有人爬上了阁楼，准备制止她的行为。瞬间，悲惨的一幕发生了，情绪失控的唐福珍突然点燃了自己，在高高的楼顶上痛苦地跳着、挣扎着……　　令人痛心的是，这并不是一起偶然事件，在城市化进程加速的今天，类似的事件不断在全国上演。拆迁俨然已成为中国社会最为敏感的问题之一，影响到了社会的和谐和稳定。那么，究竟什么是拆迁？拆迁为何会牵动如此多人的敏感神经？它又是如何影响到房价呢？　　拆迁之痛　　所谓拆迁，是指取得房屋拆迁许可的拆迁人，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。　　从这个近似枯燥的定义中，我们找不到任何心痛的理由，而事实上，最近两年因为拆迁问题引发的上访，已经占到上访总人数的一半。2010年伊始，电影《阿凡达》在全球热映。这原本是一部讲述地球人入侵潘多拉星球，从而引发当地人奋勇抵抗的电影，然而在很多中国人眼里，却成了钉子户奋勇抵抗暴力拆迁的影片。由此可见，拆迁在中国人心中留下了多深的阴影！　　然而，仅在二十年前，甚至十多年前，人们对拆迁的印象还完全不是这样。那个时候，福利分房制度还没有终结，很多人都住在政府和单位提供的房子里，甚至挤在条件简陋的棚户区。因此，拆迁往往意味着居住环境的改善，是政府对个人的关怀和社会福利。　　“当时的北京流行着一句俗话，‘拆迁，一步登天’。”43岁的“老北京”黄原森说。20世纪90年代中期，他成为旧城改造的拆迁户，尽管在单位分了房，拆迁时还是与父母各分到一套房子。　　随着旧城改造的不断推进，为了规范房屋拆迁行为，日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》。该条例对于加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目的顺利进行，发挥了积极作用。然而，在强调保护拆迁人利益（甚至规定“对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人给予奖励”）的同时，该条例却忽视了对被拆迁人利益的保护，例如对被拆迁人的补偿标准过低，对强制拆迁的规定不明确，对拆迁补偿安置资金的运用缺乏有效监管。所有这些，都为后来的拆迁纠纷埋下了隐患。　　如果说，这样的拆迁条例在福利分房时代还没有遇到太大阻力的话，那么随着1998年福利分房制度的结束，它不得不面对人们越来越多的质疑。拥有了房屋产权的业主，不再满足于过低的补偿标准，而作为拆迁当事人的开发商，在向当地政府缴纳高昂的土地出让金之后，也不愿意安置被拆迁户。　　于是，拆迁福利在悄然间变成了拆迁纠纷。　　为了适应这种变化，2001年6月国务院召开常务会议，对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改。修改后的条例将拆迁补偿方式由“产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合”修改为“可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，赋予了被拆迁人更多的选择权。同时，将拆迁补偿标准由“所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”修改为“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，充分考虑到被拆迁地区的区位优势和升值潜力，从而给予被拆迁人更大的保护。　　然而，修改后的条例并没有区分公益拆迁和商业拆迁，其结果是公权力在商业拆迁过程中被滥用，暴力拆迁事件频频在全国各地上演，而开发商作为现实中的拆迁主体，为了获得更多的利润，自然是想尽办法压低补偿标准，并且把拆迁负担转嫁给购房人，从而加剧了双方的矛盾。　　事实上，因为拆迁引发纠纷，并非中国的特例。即便是在市场经济发达的美国，私有财产也并非神圣不可侵犯。日，美国联邦最高法院做出判决，支持新伦敦市以发展地方经济为由，征用城边的一处住宅区。15户居民在经过5年漫长的维权之路后，不得不黯然接受背井离乡的命运。　　而同样是拆迁，80多岁的美国老太太梅斯菲尔德则要幸运得多。2006年，有开发商看中她居住的地方，希望以上百万美元的补偿费来换得她的搬迁，然而老太太死活不同意。最后，开发商没有办法，不得不修改了图纸，围绕她的小房子建起了凹字形的五层商业大楼。真可谓“风可进，雨可进，国王不可进”。　　之所以会有这样的差异，原因其实很简单。美国宪法规定，只有为了“公共利益”并且给予合理补偿，政府才可以征用私有财产。很显然，新伦敦市的行为符合公共利益，而后者——开发商的行为则属于商业利益。　　日，十届全国人大二次会议以绝对多数票通过了宪法修正案，规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。不过，这次
真正让人们铭记的却是私产入宪，从“保护公民的私有财产的继承权”到“公民的合法的私有财产不受侵犯”，虽然只是区区几个字的变动，但却是中国社会在保护私有产权上迈出的一大步。　　西方社会很早就确立了私有产权的概念，并以立法的形式予以严格保护。三百多年前，英国著名哲学家约翰•洛克就曾经说过：没有个人物权的地方，就没有公正。比他稍晚的苏格兰哲学家大卫•休谟也认为：哪里没有财产权，哪里就没有自由。而新经济史的先驱者道格拉斯•诺斯则认为，私有产权的确立是现代西方崛起的基础。　　与西方相比，中国社会自古就有重公权轻私权的传统，使得私权长期以来没有发展的空间。改革开放以来，随着市场经济体制的建立和住房制度改革的推进，人们的私权意识开始觉醒。从这个意义上说，2004年的宪法修正案是对人们日益增强的私权意识的客观反映。　　日，经过五年时间、历经八次审议后，《物权法》终于在人们的千呼万唤中登台亮相。在新中国的历史上，从来没有一部法律的制定会如此艰难，历时如此之久；也很少有一部法律，能够引起民众如此高度的关注。在这部具有划时代意义的法律中，私有财产第一次得到了与公有财产同等的保护，同时还规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，继2004年宪法修正案后，再一次确认了征收的前提，即必须是为了公共利益。　　一方面是公权力在商业拆迁中的滥用，一方面是人们物权意识的不断觉醒，矛盾由此引发并层出不穷。　　就在《物权法》颁布后不久，被网友戏称为“史上最牛钉子户”的重庆市九龙坡区居民吴苹和杨武夫妇，在与开发商苦苦对峙两年半之后，最终选择了妥协，于日签署了新的安置协议，接受易地实物安置，在沙坪坝区置换一套商业用房，并自愿搬迁。　　一场始于拆迁的纠纷，总算以一个还算圆满的结局收场。　　然而，并非所有的拆迁户都像吴苹夫妇这样幸运。尽管2004年的宪法修正案和2007年的《物权法》都对土地征用的目的进行了界定，即为了公共利益，但2001年生效的《城市房屋拆迁管理条例》并没有区分公益拆迁和商业拆迁，从而混淆了国家行为与企业行为。于是，我们看到在现实的拆迁过程中，类似唐福珍这样的惨剧不断在全国上演。　　值得欣慰的是，正如孙志刚事件终结了实施近20年的收容遣送制度一样，唐福珍之死最终换来了拆迁管理条例的废除。日，北京大学法学院五位学者以拆迁管理条例涉嫌违宪为由，向全国人大建言修改。短短53天后，国务院法制办就向外界公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿），这标志着原有的拆迁管理条例行即将淡出历史。而作为困扰人们多年的公共利益问题，也在征求意见稿中得到了明确界定，从而为将来的国有土地征收工作提供了严格的依据。　　
　　造富神话　　与其他被拆迁户相比，生活在北京市大望京村的近1700户村民，无疑是一群让人羡慕得有些妒忌和抓狂的人。要不是拆迁，他们也许还生活在低矮的农房里，周围垃圾成堆，平日里以出租房屋为生。　　然而，拆迁彻底改变了他们的命运！　　按照政府公布的拆迁补偿方案，村民们可以根据自己的情况，在定向安置或者货币补偿两种方式中任选一种。经过拆迁后，一般的家庭除了几套安置房外，至少还有上百万的补偿款，多的甚至上千万。　　手里有了钱之后，村民们的第一选择就是买房子，尤其是那些放弃了安置房，转而选择货币补偿方式的村民，购房更成了他们的刚性需求。按照副村支书王连仲的说法，当时周围的北纬四十度、橄榄城等新小区，到处都是看房买房的村民，周围的房子都被扫光了，连尾房都不放过。村民陈兴泉家在安置小区京旺家园选了6套两居室，购买之时正好赶上房价暴涨前夕。一年后，6套房子的价值已经翻番。而他的一个侄子，在拿到拆迁补偿款后，一口气买下了4套房子，到现在已经赚了400多万元。　　一个个的造富神话，创造了村民们超强的购买力。过去习惯买东西看价钱的村民们突然间发现，再也不用为了一分一角而锱铢必较。言及此，村民王启燕不无感慨地说，现在不用看价钱了，只要喜欢就买，去超市，日常用品电器什么的，喜欢就买。甚至有村民调侃，以后扫地的人家里都可能有奥迪。　　大望京村的造富神话绝非个案，在全国各大中城市里，因为拆迁而一夜暴富的现象比比皆是。提起岗厦村，人们一定不陌生。这个几年前还默默无闻的深圳市福田区城中村，如今却因为巨额的拆迁补偿款而轰动全国。按照拆迁补偿方案，这里的409户人家将获得户均逾千万的补偿款，其中近10户人家的个人资产过亿元，成为名副其实的富豪村。　　“在深圳，当农民真幸福。”如此惊人的致富方式，让来自四川达州的农村小伙子王平羡慕得捶胸顿足。　　事实上，即便在鄂尔多斯这样的内陆城市，也不乏类似的拆迁暴富神话。年近七旬的鄂尔多斯市农民奥三旦做梦都没有想到，自己和老伴能够住进面积达370平方米的豪华别墅里，宽敞明亮的客厅里摆放着50英寸的大彩电，豪华舒适的沙发和茶几花了他们1万多元钱。　　究竟是什么样的神奇力量，让这位老大爷过上了富裕安详的晚年生活呢？答案是拆迁安置！奥三旦家住伊金霍洛旗乌兰木伦村，几年前他们家的十几亩耕地和荒地被神华集团全部征收了，按照每亩耕地2.4万元、每亩荒地1300元的补偿标准，再加上每人18万元的安置费，他们家共计获得了70多万元的征地补偿安置费。而正是这笔钱，让他住上了梦寐以求的大房子！　　“拆”出来的购房大军　　家住长沙的李女士最近很忙，她马不停蹄地穿梭于大大小小的中介公司，因为自家住房马上就要拆迁了，在这里生活了大半辈子，她舍不得离开，只想在附近找一套二手房，一旦拆迁补偿款到位，马上就可以买下。　　像李女士这样，因为拆迁而被动购房的人，在全国可谓数不胜数。伴随着我国城市化进程的不断加剧，越来越多的人因为拆迁而加入到购房大军中。他们或者因为安置房太远，不愿迁离而选择在当地或单位附近购房，或者因为巨额拆迁款不知如何处置而选择投资购房。　　与那些只为改善居住条件，或者只为投资升值而购房的人不同，因为拆迁而被动购房的人，他们的需求是非常迫切的，也是不可动摇的。在经济学上，我们将这样的需求称为刚性需求。而与那些低收入家庭相比，他们的需求又是确实有效的，因为他们手握大量的拆迁补偿款，有足够的支付能力。在经济学上，我们将这样的需求称为有效需求。　　既有购买意愿，又有支付能力，这样的需求一旦被释放出来，必然产生强大的力量。在李女士生活的长沙市，仅二环线以内就有700多万平方米的棚户区。为了改善棚户区人民的居住和生活条件，长沙市政府计划从2009年起，用3年时间基本完成二环线内近730万平方米的棚户区改造任务。而根据业内人士的分析，拆迁1平方米基本上可以拉动1.5—2平方米商品房的销售。这意味着，在未来三年内，730万平方米的棚户区改造工程将带来万平方米的需求量，几乎与2009年长沙市商品房销售总面积1406平方米相当！　　事实上，就在棚户区改造的同时，周边的房源已经开始供不应求。尤其是那些面积小、总价低的房源更是备受拆迁户青睐，成为市场上的香饽饽。　　类似的情景，不断在全国各地上演。在古城西安，仅城中村的数量就多达326个，再加上大量的棚户区，待拆除面积十分惊人！根据西安市市长陈宝根在政府工作报告中透露的数据，2008年西安市共拆除城中村41个，拆除面积689万平方米；启动11个棚户区改造项目，拆迁面积205万平方米，两者总计拆除面积约900万平方米。这个数字接近西安市全年销售的商品房面积总量。　　在春城昆明，城中村改造同样搞得如火如荼。由于历史的原因，在昆明城区及周边分布着336个城中村，它们隐藏在繁华的高楼大厦背后，许多楼房常年晒不到阳光，煤烟弥漫，治安混乱，严重影响了昆明的城市竞争力。为了改善人们的居住环境、提升城市品质，市政府从2008年开始，正式启动了城中村改造工程，计划用5年时间对336个城中村进行改造。这意味着，在近18平方公里的区域内，将有上百万人的生活从此而发生改变。　　这或许有助于我们澄清一种误解，即拆迁所创造出来的购房需求有限。而事实上，从现有的数据来看，我国每年的城市拆迁规模远远超出普通人的想象。尤其是近年来，随着经济建设的不断推进，部分城市盲目进行大拆大建，制造了大量被动性住房需求。以2003年为例，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%。而在一些城市，拆迁安置需求甚至占到住房总需求的近一半。尽管2004年6月国务院下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》后，全国城市房屋拆迁量有所下降，但2008年以后，随着全球金融危机的爆发，各地又掀起了一股城中村和棚户区改造的热潮。　　在挖掘机的轰鸣声中，拆迁正像一部强劲的引擎，不断引领中国的房地产市场向前飞奔。在2006年新修订出版的《城市季风》一书中，著名学者杨东平先生描述了他眼中的拆迁经济学：规模拆迁→制造购房需求→推动房地产开发→再拆更多的房，如此循环。拆得越多，需求越旺，房地产就越发达。　　问题是，再强劲的引擎也有油尽熄火的一天，中国的房地产需要未雨绸缪，为自己准备一部更健康的发动机。　　
　　第四讲 炒房：投资性购房的释放口　　中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。　　——沃伦•巴菲特　　2010年初，正当全国各地遭遇多年不遇的寒冬时，海南岛却在突然间热得发烫。1月4日，国务院批准海南岛建设国际旅游岛。消息传来，整个中华大地都震动了，人们都在热议着海南的美好未来。当然，最兴奋的人，要数游荡在全国各地的炒房客。在听到这一重磅消息后，他们的第一反应就是：快，到海南去，越快越好！　　于是乎，在短短几天内，来自全国各地的人们，像疯了一般，不顾一切涌向这个只有3.5万平方公里的弹丸之地。他们用拉杆箱拖着巨款，刚下飞机，就一路小跑着赶往售楼现场，生怕错过买房的时机。　　几天前还无人问津的房子，突然之间变成香饽饽，人们就像二十几年前抢购大白菜一样抢购房子。沙滩上，汽车内，宾馆里，到处挤满了“抢房人”，他们戳点着计算器，不时低声交谈着，主题只有一个——房子，房子，房子!　　很多楼盘，仅仅画了一张图纸，或者打了几个桩，就被抢购一空。几乎所有的房子，在售出时都是现金一次性付清。在三亚最贵的楼盘——凤凰岛公寓，700套公寓开盘当天就被一抢而光，均价高达7万元/平方米。没有人理会，这里曾经是一个荒芜了十几年的荒岛，被当地人称为“美女身上的伤疤”。　　“海南将是下一个夏威夷，房价还会涨”，当所有人都抱着这样的信念，杀向这个近八成楼房长期空置的市场时，所有的买卖更像是一场集体的狂赌！　　人们似乎忘了，18年前，就是在这个小岛上，疯狂的炒房者吹起了中国历史上最大的房地产泡沫！直至泡沫破灭，小岛从此陷入日本式沉沦。　　海南的疯狂，只是近年来出现的全民炒房热的一个缩影。过去几年中，来自全国各地的民间资本纷纷杀向楼市，成为房价上涨的重要推手。那么，究竟是什么力量，吸引着如此多的资金涌向楼市？这些资金又是从哪里来的呢？　　要回答这些问题，让我们先从温州说起。　　温州人：买房就像买白菜　　他们是最受欢迎的一群人，所到之处，房价应声而涨；他们是最受非议的一群人，所及之地，只留下半座空城。他们究竟是天使，还是魔鬼？人们众说纷纭，莫衷一是。　　说起炒房，就不能不提温州人。这个素有“东方犹太人”美誉的群体，在中国近十年来的楼市上可谓是呼风唤雨、叱咤风云。他们是市场的风向标，很多人通过他们的行踪来判断市场的冷暖；他们是地方政府和开发商的座上宾，招商引资，借势炒作，样样少不了；他们出手阔绰，经常一掷数十套，看得旁人目瞪口呆；他们来无影，去无踪，只留下一个神秘外号——温州炒房团。　　日，157个温州人满怀雄心壮志，浩浩荡荡前往上海看房。这些人，从头至尾，坐满了三个卧铺车厢。对于此次活动，上海各界充满了期待。就在他们抵达当天，当地一位领导就指示上海房地产协会，“一定要把温州看房团服务好”。而他们也果然不负众望，在三天时间里，豪掷5000万元，买走了50多套房子。　　这是人们第一次认识到温州炒房团的威力。从那以后，更多的温州人加入到了炒房者的行列，他们以抱团作战或者集资参股的形式，在全国各地南征北战，如风卷残云般，掀起阵阵购房狂潮。　　一时间，“温州炒房团”的名字响彻神州大地！　　关于他们的行踪，网上流传着一张神秘的“炒房路线图”。在这张图上，温州人把全国市场分为四个等级，依次梯度推进。一级市场是上海、北京等钻石级城市，二级市场是大连、南京等东部沿海城市，三级市场是武汉、长沙等中西部省会城市，四级市场是桂林、三亚等特色地级城市。　　如此庞大的布局背后，是温州人雄厚的民间资金实力。据相关资料统计，目前温州当地民间资金总额高达6000亿元，其中有近1000亿元活跃于各地楼市。看起来有些惊人，却是各方比较认同的数据。　　在雄厚的资金支持下，温州人创造了一个又一个的炒房神话：　　在上海，一位投资了50多套房子的温州人，他的工作就是开着车子收房租，车内挂满了钥匙，足有两斤重；　　在北京，一位投资了400多套房子的温州人，不得不专门成立了一家公司，雇人帮忙打理这些房产；　　在海南，一批温州人组团前往海口，一次性购进100套旧城改造项目“一湖两岸”楼盘，投入资金上亿元；　　……　　回首十年“炒房路”，温州人的足迹遍及大江南北，在赚钱赚得手发软的同时，也点燃了全国人民的购房火焰。　　工作不如炒房？　　2010年春天，网上一个“工作40年不如炒房3年”的帖子引发了人们的热议。发帖人认为，当下年轻人通过踏实工作，已经很难走上致富之路。许多长辈辛苦工作一辈子，就积攒下十几万元，舍不得花，现如今基本上买不了什么东西。与之相反，很多根本不踏实工作的人，仅仅依靠自己的眼光，拿着父母的钱，炒了几年房子就成了百万富翁。　　帖子虽然稍显夸张，却真实反映了时下很多人的财富观。近年来，随着房价的不断飙升，炒房暴富的神话不断在我们身边上演。与之相比，通过工作赚钱确实是太苦、太慢了。如此巨大的反差，不断吸引着人们投身于房地产市场。而当前强烈的通货膨胀预期和匮乏的投资渠道，更是将大量的闲置资金推向了充满无限可能的房地产市场。　　赚钱效应　　早在十多年前，温州人就用行动告诉我们，炒房是可以致富的。如今，十多年过去了，疯狂上涨的房价让温州人赚得盆满钵满，不断撩拨着人们内心深处的发财梦。在温州人之后，山西煤老板、东北炒房客再次上演炒房神话，赚足了人们的“眼球”。在他们的成功背后，是我国楼市近年来惊人的投资回报率。有媒体称，在上海某些区位投资房产，一年升值超过50%，两年达到1.5倍。北京、广州和深圳等大城市房价涨幅也超过两位数。　　坊间流传着这样一则故事：　　有一对姐妹，五年前两人分别拥有50万元。姐姐把钱存在银行里，还买了些股票；妹妹先后买了两套房子，其中一套按揭。结果五年后，姐姐的净资产基本上没变化，而妹妹的净资产已经高达220万元！　　买与不买，两种选择，在短短数年间，竟然产生了如此的天壤之别，不禁令人唏嘘。事实上，来自胡润2010年的财富报告显示，炒房者已经成为我国千万富翁的重要成员。巨大的财富效应，就像磁场一样，吸引着各路人马纷纷涌向楼市。不仅银行职员、私企老板、个体商贩等有钱人为了保值或者投资升值而买房，就连那些没有太多本钱的普通市民，也到处凑钱当起了“炒房族”。　　在今天的中国，房子就像一个巨大的财富魔方，能够轻易改变人们的生活，瞬间决定他们的社会地位。面对这样的诱惑，又有谁能够拒绝买房呢？　　通货膨胀预期　　近年来，人们普遍感到身边的商品涨价了。几年前，猪肉价格的飞涨，就曾引起市民的一阵恐慌；而不久前，大蒜、绿豆的价格飙升，更让人们体验了“蒜你狠”、“豆你玩”的滋味。虽然2008年金融危机以后，物价上涨速度有所回落，但进入2010年以来，随着我国经济的探底回升，CPI（消费者物价指数）又开始掉头向上。来自国家统计局的数据显示：月，我国CPI持续走高，并一举突破3%的警戒线。　　分析CPI上涨的原因，既有国内的因素，又有全球的因素。从国内来看，受2008年金融危机的影响，我国政府采取了极为宽松的货币政策，同时推出了4万亿元投资计划。随着经济的逐渐回暖，2009年我国信贷规模急剧飙升，全年新增贷款9.6万亿元，货币增长率高达33%，远远超过GDP的增幅，为通货膨胀留下了隐患。从全球来看，随着美元的持续贬值，全球资源性产品价格猛涨。作为原油、有色金属和铁矿石的进口大国，我国企业必然受此牵连，导致进口原材料价格纷纷上扬，输入性通胀的压力倍增。　　枯燥乏味的经济数据背后，是一连串的价格上涨事件，天然气、汽柴油、食用油、奶粉、白酒……真可谓你方唱罢我登场。最新的主角是我们每天都离不开的鸡蛋。随着各种涨价风潮的此起彼伏，人们对通货膨胀的预期也越来越强烈。　　
投资渠道匮乏　　在强烈的通胀预期下，大家都不愿把钱放在银行里发霉，他们需要为自己的资产寻找到一条出路，以保证它不贬值，最好还能升值。可是看看我们身边，让人既放心又有不错收益的投资产品，还真是少得可怜。　　把钱存银行里？那是最笨的办法。现在利率这么低，CPI又居高不下，钱放在银行里只会不断缩水，还不如买点东西消遣一下。　　买股票？那是最冒险的办法。股市就像过山车，无论涨跌，都让人心惊肉跳，而且还需要掌握专业知识，投入大量时间和精力。　　买债券？那是最无奈的办法。债券虽然收益稳定，风险极低，但从长期来看，战胜CPI的可能性很小。不是有这样的说法吗？遇上通货膨胀，除了狗屎和债券，什么都可以买。　　买收藏品？那是最不现实的办法。收藏品虽然收益颇丰，但流动性差，价值连城却不能兑换，就像米达斯国王，纵有点金之术，还不是差点被饿死。　　比较而言，买房还是最理想的选择。首先，只涨不跌的房价神话，使得房地产不仅跑赢了CPI，也战胜了大多数的投资产品。其次，房地产属于不动产，看得见、摸得着，即使跌了，起码还有一套房子，可以收取租金。温州人之所以对房子情有独钟，就是因为他们觉得“房子是最实在的”。　　
　　做实业不如炒房？　　2009年初，著名经济学家赖伟民在各地讲课时发现，他的企业家学员们并不关心怎样把企业做好，相反却对楼市表现出异乎寻常的兴趣！这个奇怪的现象引起了他的注意，问题究竟出在哪儿？带着这个疑问，他开始了调查走访。　　在半年多的时间里，赖教授实地走访了全国60多个城市的150个楼盘，与大量的购房者进行了交谈，结果令他大吃一惊！在他的访谈对象中，有不少企业主表示，因为人民币升值、成本上涨、金融危机等原因，他们不得不放弃了经营多年的企业，转而投资房地产；还有不少企业主表示，之所以维持机器运转、雇佣工人，只是为了做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。　　赖教授的发现只是全国不断掀起的炒房热的一个缩影。近年来，随着国内外环境的变化，不少民营企业发现，生意越来越不好做了，赔钱的买卖没人做，赚钱的行业又做不了。这个时候，房地产就像鸦片一样，用暴利侵蚀着人们的企业家精神，使他们无心实业。面对愈演愈烈的投机之风，著名财经作家吴晓波不无忧虑地写道：“实业之心”正在冷却。　　高利润的诱惑　　近年来，在刚性需求、改善性需求和投资性需求的推动下，我国房地产市场获得了突飞猛进的发展，房地产业也随之成为最赚钱的行业。数据显示，我国企业的平均利润率约为8%，而房地产业的平均利润率却高达30%。2009年房地产业创造的利润达到创纪录的2.72万亿元，占到当年全国GDP总额的8.12%！　　在这场房地产的饕餮盛宴中，不但开发商赚钱赚到不好意思，各路炒房客更是数钱数到手软。买上几套房子，放在那里不用管，之后就等着大把地赚钱。在很多人的印象中，炒房就是这样简单。与之相比，做生意可没那么轻松，从规划设计、生产加工到营销推广，哪一样不需要操心？关键累得半死还不赚钱。　　“做实业几乎没有赚头，3%的毛利都没有。”从事眼镜架加工的黄女士算了这样一笔账：每年买材料花4000万元，卖产品得9000万元，账面毛利近5000万元。同时，还要支付工资、利息等管理费3000万元，缴纳17%的增值税、25%的所得税和销售额1%的各种附加税……这样下来，不赔钱就算不错了！　　同样做实业的蒋女士，自从将估值1000多万元的厂房作抵押炒房后，就再也沉不下心去办企业。“传统产业利润越来越薄，新兴产业需要年轻人的闯劲跟创意，我们真不晓得投资什么了。”　　在浙江，像蒋女士这样的企业主不在少数。规模大一些的民营企业，则干脆组建起了房地产公司。在最新的浙江民企百强中，有近七成的企业都涉足了房地产开发。像美特斯邦威、奥康这样的知名企业在房地产领域的投资都很厉害，而排名第四的雅戈尔更是早在1992年就开始涉足房地产。　　在这样的环境下，又有多少企业能经受住房地产的暴利诱惑？　　经营环境恶化　　如果说，暴利是吸引企业主投身房地产的蜜枣的话，那么，流年不利的外部环境则是逼迫他们成为“投资家”的重拳。从世纪初的全球商品牛市开始，对企业不利的负面因素就不断积累，不断发酵，直至2008年那场百年不遇的全球金融危机，成为压死骆驼的最后一根稻草。　　最先发难的是原材料。始于2002年的全球商品大牛市，让我们见识了什么是波澜壮阔。年，代表全球商品价格走势的CRB指数从200点飙升至614点，期间原油价格上涨7.4倍，铜价上涨6.5倍，橡胶价格上涨4.7倍……对于原材料严重依赖进口的民营企业而言，全球商品牛市无异于一场噩梦。　　紧接着，人民币成为刺向民营企业的第二把尖刀。日，央行正式启动人民币汇率改革。在随后的五年时间里，人民币对美元汇率累计升值超过22%，对出口企业产生了巨大的杀伤力。　　随后，劳动力开始登场。日，新劳动合同法正式施行，企业的用工成本显著上升。与此同时，各地相继出现了“用工荒”，巨大的需求缺口在2010年春天引发了一轮汹涌的“涨薪潮”，很多中小企业陷入经营困境。　　就在企业主们苦不堪言的时候，2008年9月，全球金融危机爆发了。随着国外订单的锐减，大批企业不得不停工待产。内忧外患之下，2008年全国共有10多万家中小企业倒闭。在重灾区浙江，很多企业主变卖了自己的厂房，毅然投身房地产市场。周女士就是其中的一位。　　周家原先经营着一家皮鞋厂，随着金融危机来袭，鞋厂陷入经营困境，她被迫变卖家产偿还债务。后来，自感鞋厂前途渺茫的她，干脆不再追加投资，而是拿着回笼的资金开始炒房。“我跟着朋友在杭州滨江做，最快的时候一天就能赚10多万元，跟做皮鞋没法比的！”对于目前的投资，周女士似乎很满意。　　投资渠道有限　　改革开放以来，我国民营资本发展迅猛，在国民经济中的地位日益重要。尤其是在纺织、服装、家电等竞争性行业，民营资本更是异常活跃。然而，在很多垄断性行业，由于国家的战略性部署，至今仍难以看到民营资本的身影。　　早在2006年12月，国资委就发布了著名的“国控文件”，明确表示在军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、航空运输、航运等七大行业，国家要保持绝对控制力，而在装备制造、汽车、电子信息、建筑、钢铁、有色金属、化工、勘察设计、科技等九大行业，国家也要保持较强控制力。　　这个文件让民营企业只能在远离国有垄断资本的领域，偏安一隅，坚持“合作而不竞争，补充而不替代，附属而不僭越”的立场。在民营企业家冯仑看来，只有这样，才能进退自如，持续发展。　　不谙此道的温州资本，就在煤矿投资上遭遇了滑铁卢。2002年，全国出现能源短缺，温州资本一度掌控了山西60%的小煤矿，然而频发的安全事故，使得政府开始整治小煤矿。从2006年开始，大量的小煤矿被全盘收编，温州人在千金散尽之后，不得不哭着撤离山西。　　当电力、煤炭、石油等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门，而纺织、服装、家电等行业又陷入困境时，留给民营资本的选择似乎就只有房地产这华山一条路。在温州，有近60%的企业表示，自己10%—30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“事业不太好做”。　　结 语　　时至今日，全民炒房的热潮仍未见消退，而它的负面影响却已开始显现。很多人因为炒房，不愿再好好上班；很多企业主因为炒房，再也沉不下心来办企业。长此以往，我们是否还能守住“制造业大国”之名？　　经济学家周其仁曾一针见血地指出，“资产价格飞涨最大的问题是侵蚀了人们的工作伦理、企业家精神，让人们觉得根本不需要辛苦工作，根本不需要什么创新，数钱都数不过来了。”　　二十多年前，我们的近邻日本，就曾经历过这样一场狂欢与盛宴，然而，浮华过后，只留下“失去的二十年”。但愿我们不再重蹈覆辙！　　
　　第五讲 住房公积金：低收入家庭的购房法宝　　公积金制度的重大意义不容置疑，而且已经植根中国。　　——朱镕基　　1990年3月，当原上海市建委副主任叶伯初被朱镕基调去搞住房改革的时候，他或许没有想到，自己的工作会在未来的日子里，彻底改变了上海人乃至亿万中国人的生活。作为住房公积金制度的设计者之一，他的名字之所以让人记起，是因为这项制度为近千万户中国家庭实现了住房梦。　　那么，究竟什么是住房公积金制度？它是如何诞生的？又是如何影响亿万中国人的生活呢？还是让我们追根溯源，从它的发祥地上海说起。　　住房公积金，圆你安居梦　　20世纪90年代初期，我国的住房制度改革在历经十多年风雨后，走到了一个十字路口前。因为缺乏资金的支持，尝试了十几年的出售公房和租金改革思路受挫，逐渐陷入僵局。与此同时，在全国范围内，城市居民“住房难”的问题依然没有得到实质性的缓解。　　尤其是在上海，这个全国住房最困难的城市，一家几代人挤在十多平米的低矮阁楼里，四周垃圾成堆、臭味熏天的情况比比皆是。与西方人动辄别墅豪宅的生活相比，当时的中国人确实有些“灰头土脸”，国外甚至有人坦言：上海的住房难问题，100年也难以解决！　　或许正是这种居住上的窘迫，逼得上海人不得不进行创新。国内的老路已被证明行不通，于是他们将目光转向国外。1990年春，时任上海市长的朱镕基在了解到新加坡的中央公积金制度后，马上带上几名得力干将前往这座“花园城市”，希望在那里找到解决上海住房难问题的钥匙。　　短暂的新加坡之行，显然触动了这位上海父母官的内心，回到上海后，他立即要求有关部门参考新加坡的经验，尽快设计出上海的住房公积金制度。经过一年多的反复酝酿，1991年2月，作为五项重要内容之一，公积金制度被写入了上海的住房改革方案。　　三个月后，上海正式开始推行公积金制度，由此掀开了新的历史篇章。在随后的日子里，数以百万计的上海市民在公积金制度的帮助下，实现了自己多年的住房梦。杨希鸿，一名普通的上海市民，曾经和自己的丈夫、女儿一起，挤在一间仅有13平方米的阁楼里。多年的蜗居生活，让她做梦都想拥有一套大房子，但怎奈手里实在是太紧巴。　　直到有一天，公积金的出现让她实现了这个梦想。　　日，上海发放了全国第一笔个人公积金贷款。当43岁的杨希鸿在建设银行上海分行的抵押借款合同上，郑重签下自己的名字时，她的生活从此被改变了。　　上海的创举很快得到了中央的肯定，公积金制度也被认为是大中城市，尤其是特大城市启动房改的有效途径。1991年10月，李鹏总理在接见全国房改工作会议的代表时表示，上海试行公积金制度“给我们提供了一个很好的经验”。　　在中央的支持下，来自上海的星星之火，很快便以燎原之势，燃遍大江南北，北京、天津、江苏等地都相继建立了公积金制度。　　然而，正如所有的新生事物那样，公积金制度从一开始，就面临来自各方的质疑。不但国内有专家表示反对，世界银行高级专家在来华考察后也毫不客气地指出，中国现行的公积金制度具有很大的风险性，这种决策是有很大偏差的。朱镕基听说后，只批了四个字：危言耸听。　　更大的阻力来自利益各方的博弈。按照当时的规定，职工须按工资总额的5%缴纳公积金，国家和单位也要拿出5%。对于这样的规定，很多企业颇有怨言，财政部也表示，财力不济，年年赤字，真是拿不出钱来搞公积金。在争取财政部的支持受挫后，时任国务院房改办主任的陈学斌感到了前所未有的压力。　　关键时刻，还是中央一锤定音。　　1994年7月，国务院在总结部分城市试点经验的基础上，决定全面推行住房公积金制度。这标志着，在配套资金问题上徘徊了十多年的房改工作，终于进入到住房分配货币化的实质性阶段。　　此后，公积金制度在全国范围内得到了迅速普及。截至1995年底，全国共有33个大中城市建立了公积金制度，缴存率达到5%，缴存金额超过110亿元。　　了解到上述情况后，朱镕基感到很欣慰，同时也非常惊讶，他对参加全国房改经验交流会的代表们说：“这么大的国家，这么多的企业，一项制度能够推行这么快，说明这项改革是深得人心的。”　　随着公积金缴存规模的不断扩大，如何从立法的角度，加强对它的管理，从而维护缴存人的合法权益，就成为大家关注的焦点。1996年7月，根据朱镕基的指示，国务院成立了《住房公积金管理条例》起草办公室，开始推进公积金的立法工作。在随后两年多的时间里，起草办公室先后奔赴广西、云南、四川等地开展调研，征求有关部门的意见，最后形成了条例草案。　　日，在公积金制度的发展史上，是一个值得重彩浓墨的日子。这一天，国务院正式发布实施《住房公积金管理条例》，标志着我国公积金制度进入了法制化、规范化发展的新时期。该条例明确规定了公积金的用途，即只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。　　2002年3月，国务院在总结各地经验的基础上，对1999年的条例进行了全面修订，旨在进一步规范公积金的归集和使用，完善公积金的风险防范机制，确实保护好缴存人的合法权益。5月，温家宝在全国住房公积金工作会议上，高度肯定了公积金制度建立十多年来所取得的成绩。　　也正是从那个时候开始，公积金的缴存人数和缴存规模开始急剧攀升。到了2006年，全国累计缴存人数首次突破1亿人，归集总额超过1.2万亿元，近700万户家庭在公积金贷款的支持下，实现了多年的住房梦。　　家住上海市杨浦区的崔振风夫妇，自打结婚起，就和父母住在破旧的老房子里，直至女儿上中学，还是三代同堂。拥有一套宽敞明亮的新居，是他们共同的心愿。1999年10月，他们向银行申请了10万元的公积金贷款，加上单位补贴和多年的储蓄，总共凑齐30余万元，买下了一套90多平方米的新房，总算了却了一桩多年的心愿。在谈起这次购房经历时，他不无感慨地说道，“如果没有住房公积金，我们哪敢买房？”　　崔振风夫妇只是千千万万受益于公积金制度的上海普通市民之一。数据显示，从1991年至2006年，15年间上海市累计向90余万户家庭提供了公积金贷款，人均居住面积从6.6平方米增加到15.5平方米，彻底打破了国外有人对上海住房难问题“100年难以解决”的断言。　　在这个数据背后，是大批的上海人走出低矮破旧的阁楼，告别三代甚至四代同堂的窘迫，开始享受城市生活带给他们的美好。　　
　　　　　　 　　　　
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　　公积金之痛：谁是真正受益人？　　当年推行公积金制度，其初衷是为购房有困难的广大群众提供资金和贷款。然而，随着公积金缴存规模和收入差距的不断扩大，很多问题也开始浮现。　　巨额资金“沉睡”银行　　自从推行住房公积金制度以来，公积金的缴存规模