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广东四区 速成号一只 ，买+13释魂，被竞拍骗子骗了2E，&&骗子ID：广东四区ID ： K我自己。， 电话.& &以后遇到这种 直接心悦会员失误操作 找回就行，[img]file:///C:/Users/Administrator/AppData/Roaming/Tencent/QQ/Temp/[5UQ[BL(6~BS2JV6W%7DN6[%25S.png[/img]http://tieba.baidu.com/p/ 此连接为，骗术解析，钱是小事，我就要抓人，. v1 m1 S5 v6 u& }3 U
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我今天也刚被骗................
一 剑 宗 情
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安心养成，养成安心。
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挽尊& && &
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卖东西拍卖挂着就行了 其他全部不用理会; r9 u1 x: Y. _! {
# L- x" y8 n. ?" a. _5 M
不急不会被骗
恭喜wings获得TI6冠军 这签名我要挂一年
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楼主咱们同区，那个k我自己还有一个号叫小明kkk，他卖的东西全是假的，他是广四出了名的骗子，为啥你还会被骗
&很久没回四区玩了&
紫韵萌萌哒
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头像被屏蔽
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居然还有电话
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我也广4，只卖不买完全没问题
随心而欲。
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流浪人士。
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不一个区。骗不了我的
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欢乐竞拍是骗局，你参与了只能是输家！！
我有更好的答案
还好我没参与。
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QQ欢乐竞拍 参与竞拍失败后 砸进去竞拍的金币退还么？ ...金币好像是不退...退毛，骗人的，千万别再上当了 ...欢乐竞拍群，欢迎各位进入。你...
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说赚翻那位是托吧！钱充进去了就不给提现只能在他平台里拍东西，拍的钱不给退，就算你没拍到也没全额退，30%，你拍一千拍比没得退三百购物币有什么用，你说的专属折扣通道购买，那些产品都高于市场价的好吗！就拿vivo Xplay6 全网通 6GB+128GB 香槟金 移动联通电信4G手机 双卡双待来说市场价4498，在欢乐竞拍上报价5397，有什么折扣可言，就是说市场价，你拍1000块没得退你300购物币你还要4198元去购买，大家看有什么折扣可以，更何况报价高吃市场价你么多，你还在这忽悠人，托吧！我充了1400百多什么也没拍到，我观察了下，在我拍的那单只要我拍就一直有人竞价，轮流竞价，等我不出价了一段时间那几个人也不出价了，一下就个新来的成交了，拍了好几单的是这种情况，还要就是我没参加的单就就以好低价成交了，观察力了好多单都是这样，我参与的只要我出价就一直有人跟，希望不要有更多的人入坑了！！
只能是一个赢家，不过你拍不中可以折扣购买呀。
不会啊，我就拍了不少，赚翻了
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一起竞拍完全是个骗局、没有一个人可以赚钱、这只是一个手段
一起竞拍完全是个骗局、没有一个人可以赚钱、这只是一个手段、基本上拍到一个几十元的宝贝最起码要用去几百块的手续费，真?。
提问者：wl2957***时间： 18:53:25地点：0个回答
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最近每天都有被竞拍骗术骗了。在此给吧友一些忠告
骗子就是利用了我们贪小便宜的心理，才能成功
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楼主 蛮烦解答下
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尼玛，又发错图
觉得还行的顶一下吧楼主卖挑战书的
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楼主你继续装13
是谁在练太极，揉大了楼主咪咪 ，如果我有轻功，非把楼主调戏
是谁在练太极，揉大了楼主咪咪 ，如果我有轻功，非把楼主调戏
我去、太监了?
如果我有魔战肩，就能轻易的一个开眼上千万，就能准确的在游戏中，找到二十人。如果我有魔战肩，就能不开飞机到处遨游，就能惊喜的翻某个牌，见到荒古短。如果我有魔战肩，操作也就完全不同，可能我所用的所按出的，只有X。眼前的牛是小牛，你说的肩长神马样，人们说的那肩膀，是我记忆中从未有的，那种光芒。我望向那柱子，却只能看见一地蓝装，是不是老马在我眼前放了个屁，只有空响。你是我的肩，带我走进二十的门槛你是我的肩，带我穿越使徒的心房你是我的肩，带我刷向游戏的顶点因为你是我的肩让我看见这输出就在眼前
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楼主可怜　　　-- 我喜欢你牙齿上的韭菜笑起来特别的可爱
露珠，80传承到哪去升级到85啊
楼主，如果是买游戏币，是交易8000万，然后用挑战书填吗？还是直接邮件？
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& & & & 　　“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。”深圳金鹰地产营销总监林晓华表示，部分企业在拿地时会遇到一些限制性门槛，包括配套酒店、大型商业等，政府会给予财政补贴或返还部分土地出让金。　　湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉《华夏时报》记者，一些定向出让的土地，实质上早已锁定开发商，“在招拍挂环节，可以一直拍下去，直到拍到为止，反正超过双方约定的价格而多花的钱，最后政府都会返还给开发商。”　　这种土地出让金再返还模式，不仅导致地王频出，变相推高房价，而且导致很多地方的土地招拍挂流于形式，并滋生了巨大的寻租空间。　　私下返还部分出让金　　“我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。”深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。　　国土资源部数据显示，全国土地出让价款从2001年的1296亿元，到去年首次超过4万亿元，13年间增长超30倍，总额累计近20万亿元。　　“这20万亿元的土地出让金实际上存在虚高成分。”上述深圳上市房企投资发展部的人士称。　　他进一步表示，如果是定向出让，地块公开出让时的起始价，往往是由政府征求开发商意见后确定，而出让价款的具体返还事宜由双方订立补充协议。开发商对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施及道路的投资费用，由政府返还给开发商。　　“拍卖的土地款需要全部打入政府指定账户，走下账，政府再以其他名义返还给我们。”该投资发展部人士告诉记者，主流的做法是通过做高开发商前期一级开发的成本，再抵扣土地款，这种方式对开发商和政府来说都很安全。　　“前期土地整理和拆迁，建学校或者帮政府修路，如果实际上花费了1亿元，可以通过做大工程量将成本做高到5亿元，拍卖后由政府以基础设施建设名义将这5亿元返还给开发商，假如这块地拍出10亿元，开发商只需支付差价5亿元。”上述投资发展部人士说，返还地价并没有严格的程序，只要做出的成本得到政府认同即可，如果程序必须公示，则由政府找评估公司做高评估价。　　一家上市房企长三角区域战略部总监向记者透露，在一些新开发的地方新区，政府为了吸引大型房企来投资，还会设置诸多项目，比如绿色建筑奖、创新设计奖及环保贡献奖等，通过奖金的形式变相为房企提供补贴。　　“有些单一奖项奖励得不多，就会颁发多个奖项，有时候会把精神文明建设奖都放置在名目内。不过也有一些项目，一个奖就基本上能覆盖建安成本。”上述房企长三角区域战略部总监解释，他所在的公司在某三线城市所投的项目中，获得了当地政府颁发的绿色建筑试点多个奖项，每出售一平方米就可以获得1800元至3000元的补贴。　　长三角某市一位财政部门人士向记者透露，由于类似的补贴需要政府和开发商达成协议，而且在实际财务对接中相互配合，比如房企需要一次性缴清土地款，且返还补贴可以抵土地款，因此国有大型房企由于审核方面更强势，更受地方政府青睐。　　“如果地方政府单纯是在地价上给予优惠，那地价很难抬高，因为开发商对于成本核算和回报预估其实没有太大差别，所以地方需要看哪一家房企能够配合招拍挂以及背后的一系列工作。”上述房企总监表示。　　招拍挂易流于形式　　这种土地出让金返还模式，导致不少土地的招拍挂程序流于形式。　　“有一次，我们想去拍长沙梅溪湖开发区的地，但当地政府跟我们打招呼，叫我们别去拍，最后由财政厅下属一家国企以零溢价竞得。”长沙一位开发商告诉记者。　　“市场冷淡时，政府会让国企出面拍地托市，拍出高溢价，其实还是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，赚的只是财政银行卡上的流水而已。”上述深圳房企投资发展部人士透露，有时地方政府也会通过拍高价地，事后返还开发商的模式来拉高区域地价。　　据王义高了解，这种情况往往发生在城市周边的大幅地块，政府希望大开发商能够带动区域发展，往往会以土地让利招商，如广州某大上市房企去年在长沙浏阳拍的一块地，就是“虚拍”。　　按现行做法，土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责，国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态，没有明确的法律规定，也没有相应的约束，始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外，大多“封闭运行”。　　王义高说，土地不纳入财政预算收入，每年地方“两会”期间向人大提交的报告中，也不包括土地出让金。监管的缺失，导致利益输送的现象屡见不鲜。　　“拍卖会出现两种情况，一种是被别的开发商拍走，另一种是自己拿下。如果出现溢价过高的情况，比如约定10亿元，拍出20亿元来，可能我们就不要了，让别的房企拍走，多出的10亿元，我们跟政府分成，不过这种情况很少见。”上述投资发展部人士称。　　王义高告诉记者，由于开发商在拍卖前只缴了保证金，多出的土地溢价不需要缴，只需私下重新改合同。“反正财政进账多少，也没人查，财政只需按合同收钱即可。”　　“这种手法有十多年了，已经很普遍，土地出让环节是腐败高发区。”上述深圳上市房企投资发展部人士说，“对于分管的官员都要送礼，具体金额看项目大小和利润，如果开发商赚1个亿，送出去一两千万也无所谓。”
楼主发言：18次 发图：
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　　地球人都知道。
　　相信国内的地产公司成本控制能力,融资成本都不如李嘉诚,尤其是融资成本,李嘉诚如果搞房地产开发,也无需太多灰色成本,无需向政府行贿,他遵纪守法也不会那么做,因此李嘉诚的成本肯定比国内大部分房地产公司的成本要低,同时李嘉成的项目也可以卖的价格比万科高,人家那信誉度绝对超王石　　现在李嘉诚都觉得地价太高,会亏本,国内那些开发商难道能不亏?　　当然不会,如果按照地王的价格和现在对房价的预期,铁定亏钱　　开发商们如何不亏钱?很简单,地价根本没那么高,那是假的,骗人的,推高房价用的　　参与土地一级开发商的开发商去公开市场拿地之前，都会提前和地方政府口头协议，商量好土地的协议底价。如果是自家顺利地、高价拿到土地，则政府再私下返还多余部分给开发商，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价；如果该地块不幸被其他开发商以更高的价格拍走的话，则超出协议底价的部分，由政府和一级开发商按照一定的比例分成。　　能做开发商,背景都不简单,没背景去做开发商,我奉劝你还是直接买根绳自杀好了,省得浪费钱,这些开发商根政府之间千丝万缕的联系,长期在一个战壕里,默契配合　　推高地价,一可以推高涨价预期,开发商们很高兴,二,可以推高下一次土地价格,政府很高兴,三真要不知内情的傻子买,也好,大赚一笔
　　开发商销售房子，通常委托代理公司。而且所有开发商都期望代理公司能卖出最高价。通常的做法是开发商制定一个销售底价，然后代理公司再次基础上加价出售，如果每平米多卖100元，那么代理公司除了得到应得的佣金之外，还有20-30元的溢价分成。　　为了得到超额利润，代理公司往往想尽一切办法。于是在售楼处就出现了很多的房托，这些房托一般都是由业务员假扮，和售楼员一唱一和，售楼处同时播放着快节奏音乐，更搞的是售楼处最显眼处摆放着一台验钞机，财务人员手拿1万元现金现场点钞，并高喊“订房一套”。房托惟妙惟肖的表演，加上鼓动人心的音乐，往往让购房者失去理性而盲目下单。　　在降息和降准备金率的春风下，近日楼市显现出一丝暖意，而土地市场更是春意盎然，广州北京等地地王不断出现。面对如今惊人的高地价，很多人大惑不解，因为周边在售的几个项目价格也就和今天的地价相持平。　　这几日，包括媒体、业内人士，还有购房者都不约而同的问我同一个问题，这么高的地价，将来他们如何赚钱。这其实包括两个问题，房价会不会涨，这是第一个问题也是无须解答的问题。我早就说过，在现有体制下，房价如果不涨，他们就会完蛋。谁愿意让自己完蛋，除非他真的已经完蛋。　　第二个问题就是央企为何敢高价拿地，其实这里面隐含了一个最大的问题，那就是地价为何能卖的这么高。其实作为土地贩子的地方政府，他们既然经营土地，从农民手里征得，然后卖给开发商，是绝对不能亏损的。所以这里面就蕴藏了一个大秘密。　　在出卖土地之前，先和意向企业签订合同，合同中约定最低土地成交价，然后再现场竞拍中，意向企业争取最多次数的举牌，将土地溢价带到最高。不管最终是不是该签约企业中标，签约企业都有好处费的。如果中标了，按照合同约定，返还一定比例的土地出让金，这个比例各地不同。如果不中标，按照围标的标准支付费用。　　说句通俗话，签约的开发商就是土地的“地托”。正是因为有了地托，土地价格才能不断上扬，其实很多时候，土地款返还之后，可能低于市场平均成交价，但开发商和购房者都被蒙在了鼓里，开发商踊跃拿地，购房者对房价的未来预期看涨。这情景对于土地贩子和与其勾结的开发商来说，这是人间最美的风景吗？　　如果说职业房东找房托体现的是人性的狡黠或聪慧的话；那么售楼处的房托体现的是商人的奸诈和逐利的天性；那么地托就是利用专制的垄断赤裸裸的榨取老百姓的财富。前两者和后者相比，真正是小巫见大巫。
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　　投资者亲眼所见的不一定都是真的，地产拍卖也是如此。　　一个秘密是，千万不要相信“地王”。一般的投资者认为，拍出“地王”，足以证明发展商实力雄厚、资金充沛。但是，事实可能正好相反，发展商是因为缺钱才去创造“地王”。在交纳了几千万元的保证金后，发展商就可以参与拍卖。如果一幅地“不幸”拍出了50亿元的高价，发展商可以8成的价格将地抵押给银行，从而获得40亿元的流动资金。即使银行惜贷，发展商也不过损失几千万的保证金而已。　　记者见过很多“地王”，多年后仍是一片荒地，而真正开发“地王”的发展商，几乎都以亏损而告终。　　第二个秘密是，发展商可以通过拍卖来托抬楼价，从而卖出自己积压的房子。精明的投资者是否注意到，拍卖场上最积极的买家，也许就是那些在区域里开发楼盘最多的发展商?记者曾采访过一个楼盘，楼面地价不过4000元/平方米，当所在区域创造了几个“地王”后，楼价升到了3万元/平方米。几年内发展商的回报是7倍。　　当然，拍卖还有许多功能，可以向各方输送利益，就像股市中的“老鼠仓”。　　由于很多地产项目是从相关部门中流出的，按照潜规则，当事人应该有一定比例的“佣金”，可是明给有违法之嫌，那么怎样做是合法的呢?　　以一幅成交价1亿元的土地为例，其中有一部分税，大约是300万左右，按规定是由出让人支付的，但是买家可以装作不知道，照样支付。这样，300万就经由拍卖行之手以“佣金”的形式进入了当事人之手。　　在地产拍卖火红之时，拍卖师也变得炙手可热。律师的考试培训费在所有职业中算高的，大约8000元/人，但是拍卖师更高，基本都过万。因某闻名全国的大案而落马的一知名律师所主任，被调查前还对记者说，想开一家拍卖行。　　事实上，通过拍卖给上市公司“盘活”资金也许更方便。多年前的一起股市大案中，上市公司通过给律师所顾问费的形式，盘活了数千万的资金。当时上市公司高管给出了20%的“过桥佣金”，几经辗转，才有一家律师所敢接手。但是，通过拍卖行就不一样了，几亿元的资金也可以轻易通过保证金的形式盘活，而佣金不过是3%。　　除此之外，拍卖还有许多额外的“附加值”，每当银行处置不良资产，拍卖场内外都活跃着不少人，从外国投行到国内的中介，不一而足。一位已金盆洗手，移民海外的拍卖业“大佬”曾对记者坦言：这里头的水，太深。
　　近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。记者调查发现，一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。　　机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价，其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%；保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。　　记者翻阅年报发现，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上利润甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。 　　开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地？据悉，除了“房企现在不缺钱，缺的是项目”、房地产成资金“避风港”等原因外，还有“开发商互相坐庄解套”等因素。业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。　　同策咨询研究总监张宏伟认为，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的“好办法”。“土地本身的增值及房价的上涨均为‘地王’后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。”一位开发商表示，“只有拿不到的地，没有解不了的套”。据新华社
　　天价拿地，带动周边房产价格暴涨，然后把地退掉，有的连保证金都能拿回来。　　KFS和地方政府的完美配合。
　　看看拍地王的保利之类的什么玩意儿就知道了，和ZF演双簧忽悠哄抬周围未售出房子房价是真。这个不就是电影美人鱼里的桥段嘛。这些弱智伎俩表明了就是侮辱大众的智商。。。
　　赤裸裸的骗子　　
　　原来是ZF这只黑手在推地价房价
　　顶起！
　　下民易虐，上天难欺！
　　据了解，土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在，而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。　　“没有一个公司不行贿”　　日，金地集团通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块，总建面积约32万平米，折合楼面地价约2100元/平米，这也是金地2008年唯一拿下的一块地。　　该地块便是金地前期投入所得的回报。金地一高层告诉《华夏时报》记者，金地先是斥资几个亿，给西安市政府建了一个人工湖，西安再将这人工湖周边的所有土地内定给金地，让其盖别墅，售价1万以上。当时万科、中海等其他开发商愿意出更高的价格，也没有得到。　　“参与一级开发，有合同和协议，政府没钱还，拿地做补偿，也不违背法律的。”一业内人士告诉记者。　　“前期有这种情况，但现在不会再有了，别的开发商也一样可以去拿，这种现象也很普遍。”金地总裁张华纲对记者表示，金地在西安有优势拿地，就是因为预付款比其他开发商付的多。“金地在西安和政府关系搞得非常好。”上述金地高层也毫不避讳这一点。　　实际上，金地在西安的拿地模式，和碧桂园“协议”拿地、“零地价”拿地模式类似。碧桂园以“别墅+五星级酒店+大型购物商场”的形式进驻博得当地政府好感后，以较低价格拿地，已成为行业内公开的秘密。　　而对于王石关于万科“不行贿”的言论，业内同行也有异议。“万科不行贿是指不直接行贿，通常的方式是请代理机构做，比如让民营企业去搞前期关系，扫除障碍将土地变成熟地后，万科再介入，一起合作开发，或者是直接出钱给民营企业，拿来熟地。”深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说，如今拿地，没有一个公司不搞潜规则的。不搞关系，基本上很难拿到好地。万科不直接行贿，所以拿的地都比较贵，而且都是偏远郊区。　　潜规则作假细节曝光　　一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者，目前拿地主要是通过三种方式，第一是招拍挂；第二是收购方式，包括收购项目公司，或者直接并购土地；第三种是在一级市场跟政府合作开发。　　据这位负责拿地的人士介绍，除了招拍挂环节是公开透明的之外，并购是两个公司正常的商业行为，第三种则是猫腻最多的，而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。　　据记者了解，第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设，以招商引资的名义，让企业先出资搞市政工程配套设施建设，或是吸引大的开发商进驻，政府再拿地给开发商作为回报。　　“双方会提前签好协议，约定一个土地保底价，假如拍卖的保底价是4000元/平米，但最后实际拍卖价格是7000元的话，如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元差价归还，若由其他开发商拍得，这3000元的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分的。”上述人士说。　　让人想不通的是，如果是必须走招拍挂的程序，何以阻止其他参与者不出高价呢？　　另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者，政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献，就不要来抢地了，如果实在无法阻止外来者，最后被别的开发商买走的话，便按上述比例来分成。”　　“那种超额分成是有前提条件的，就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账，底价是4000元，最后别人拍走的价如果是10000元/平米，按三七分成的话，开发商得4200元/平米，这样，对该开发商来说，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他开发商要抢，明显不划算。　　而对于地王现象，上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕：“有些地王是假的，参与前期开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议的，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示，如果是别的开发商拍走的话，多出部分便按比例分成，如果是自家高价拍下来的话，政府再私下返回多余部分给开发商。　　钻法律空隙合谋抬高房价　　潜规则拿地，是开发商不愿言说的秘密。　　“没有明文规定禁止的就是合法的。”英联国际不动产董事长郭建波否认了“潜规则拿地”这一说法，他认为，这只是法律真空地带，政府需要招商引资，即使定向招拍挂，也是情有可原，而开发商需要利益最大化，双方一拍即合。　　据记者了解，这种情况在二、三线城市尤其严重，政府和开发商都在钻法律的空隙。一线城市地方财政对土地的依赖相对较低，但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展，最重要的是能直接增加政府土地收入。　　据记者了解，土地拍卖款，主要用于两部分，一是市政配套费占绝大部分，给地方政府，其中包括区政府和市政府，区政府占大头。二是土地出让金占小部分，具体比例各城市不同，上交国家和地方财政。土地拍卖款是很多地方政府的主要财政收入来源。　　“一般的成熟地段，政府不愁卖不出，就更愿意走正当的招拍挂程序，但在一些新兴城市，或者是不成熟的地方，政府就想先请来大的开发商，商议好底价，然后对外拍卖出高价，再要开发商盖高端楼盘和别墅，合谋抬高当地房价，达到双赢。”上述上市公司拿地人士告诉记者，政府抬高地价后，再公开拍卖其他的地，真正想的是赚后面的钱。　　可以借鉴的例子是，南京2008年将土地款做了调整，由区政府上交到市政府，结果直接导致区政府卖地的热情大幅下降。　　上述中型开发商拿地的人士告诉记者，他们拿地一般前期都是需要跟政府去沟通的，看似一块简单的空地，背后有很多复杂的程序要走。“卖土地本身不值钱，但程序就值钱。”他直言不讳地告诉记者，一块好的地，想要拿下来，各个环节都要拿钱去收买，只有把前期的工作做好后，才能畅通无阻。当然不排除大型上市公司，会走看似正规的程序，但是大部分都是靠关系拿地。　　整个房地产链条中，存在的灰色空间以及法律真空地带，无疑在考验着政府的执政水平。
　　这个zf真搞笑，快了
　　嗨，百姓苦，百姓苦！！！
　　我操，还能这样玩，玩死老百姓了　　
　　据了解，土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在，而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。　　“没有一个公司不行贿”　　日，金地集团通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块，总建面积约32万平米，折合楼面地价约2100元/平米，这也是金地2008年唯一拿下的一块地。　　该地块便是金地前期投入所得的回报。金地一高层告诉《华夏时报》记者，金地先是斥资几个亿，给西安市政府建了一个人工湖，西安再将这人工湖周边的所有土地内定给金地，让其盖别墅，售价1万以上。当时万科、中海等其他开发商愿意出更高的价格，也没有得到。　　“参与一级开发，有合同和协议，政府没钱还，拿地做补偿，也不违背法律的。”一业内人士告诉记者。　　“前期有这种情况，但现在不会再有了，别的开发商也一样可以去拿，这种现象也很普遍。”金地总裁张华纲对记者表示，金地在西安有优势拿地，就是因为预付款比其他开发商付的多。“金地在西安和政府关系搞得非常好。”上述金地高层也毫不避讳这一点。　　实际上，金地在西安的拿地模式，和碧桂园“协议”拿地、“零地价”拿地模式类似。碧桂园以“别墅+五星级酒店+大型购物商场”的形式进驻博得当地政府好感后，以较低价格拿地，已成为行业内公开的秘密。　　而对于王石关于万科“不行贿”的言论，业内同行也有异议。“万科不行贿是指不直接行贿，通常的方式是请代理机构做，比如让民营企业去搞前期关系，扫除障碍将土地变成熟地后，万科再介入，一起合作开发，或者是直接出钱给民营企业，拿来熟地。”深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说，如今拿地，没有一个公司不搞潜规则的。不搞关系，基本上很难拿到好地。万科不直接行贿，所以拿的地都比较贵，而且都是偏远郊区。　　潜规则作假细节曝光　　一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者，目前拿地主要是通过三种方式，第一是招拍挂；第二是收购方式，包括收购项目公司，或者直接并购土地；第三种是在一级市场跟政府合作开发。　　据这位负责拿地的人士介绍，除了招拍挂环节是公开透明的之外，并购是两个公司正常的商业行为，第三种则是猫腻最多的，而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。　　据记者了解，第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设，以招商引资的名义，让企业先出资搞市政工程配套设施建设，或是吸引大的开发商进驻，政府再拿地给开发商作为回报。　　“双方会提前签好协议，约定一个土地保底价，假如拍卖的保底价是4000元/平米，但最后实际拍卖价格是7000元的话，如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元差价归还，若由其他开发商拍得，这3000元的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分的。”上述人士说。　　让人想不通的是，如果是必须走招拍挂的程序，何以阻止其他参与者不出高价呢？　　另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者，政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献，就不要来抢地了，如果实在无法阻止外来者，最后被别的开发商买走的话，便按上述比例来分成。”　　“那种超额分成是有前提条件的，就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账，底价是4000元，最后别人拍走的价如果是10000元/平米，按三七分成的话，开发商得4200元/平米，这样，对该开发商来说，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他开发商要抢，明显不划算。　　而对于地王现象，上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕：“有些地王是假的，参与前期开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议的，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示，如果是别的开发商拍走的话，多出部分便按比例分成，如果是自家高价拍下来的话，政府再私下返回多余部分给开发商。　　钻法律空隙合谋抬高房价　　潜规则拿地，是开发商不愿言说的秘密。　　“没有明文规定禁止的就是合法的。”英联国际不动产董事长郭建波否认了“潜规则拿地”这一说法，他认为，这只是法律真空地带，政府需要招商引资，即使定向招拍挂，也是情有可原，而开发商需要利益最大化，双方一拍即合。　　据记者了解，这种情况在二、三线城市尤其严重，政府和开发商都在钻法律的空隙。一线城市地方财政对土地的依赖相对较低，但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展，最重要的是能直接增加政府土地收入。　　据记者了解，土地拍卖款，主要用于两部分，一是市政配套费占绝大部分，给地方政府，其中包括区政府和市政府，区政府占大头。二是土地出让金占小部分，具体比例各城市不同，上交国家和地方财政。土地拍卖款是很多地方政府的主要财政收入来源。　　“一般的成熟地段，政府不愁卖不出，就更愿意走正当的招拍挂程序，但在一些新兴城市，或者是不成熟的地方，政府就想先请来大的开发商，商议好底价，然后对外拍卖出高价，再要开发商盖高端楼盘和别墅，合谋抬高当地房价，达到双赢。”上述上市公司拿地人士告诉记者，政府抬高地价后，再公开拍卖其他的地，真正想的是赚后面的钱。　　可以借鉴的例子是，南京2008年将土地款做了调整，由区政府上交到市政府，结果直接导致区政府卖地的热情大幅下降。　　上述中型开发商拿地的人士告诉记者，他们拿地一般前期都是需要跟政府去沟通的，看似一块简单的空地，背后有很多复杂的程序要走。“卖土地本身不值钱，但程序就值钱。”他直言不讳地告诉记者，一块好的地，想要拿下来，各个环节都要拿钱去收买，只有把前期的工作做好后，才能畅通无阻。当然不排除大型上市公司，会走看似正规的程序，但是大部分都是靠关系拿地。　　整个房地产链条中，存在的灰色空间以及法律真空地带，无疑在考验着政府的执政水平。
　　调控并非是为了降低房价，而是为了房价不降　　调控的初衷很清楚，并非是要房价下跌，甚至也不是让房价不涨，而是希望房价不要“过快上涨”。如此，调控的目的就很清楚了，政府怕的是房价上涨过猛过快。从因果关系上看，并非是因为上涨导致了限购，相反，应该是限购导致了持续上涨。　　难道防止过快上涨是为了老百姓买得起房子吗？显然不是。事实上，房价过快上涨的潜在风险是将面临随时崩盘。我们早就多次领教了股市暴涨暴跌的能量，只要是进入了暴涨阶段，接下来就是暴跌，政府会在房价上涨的时候保持观望，等到一旦发现涨势难以继续，出现崩盘风险的时候，就赶快跳出来进行顺应民意的“调控”，如此就把房价按住，不使其有下跌的可能。　　房地产市场化过程中，我们已经看到，越是严格执行调控的越是限购严格的城市，房价都坚挺和不断上涨，而那些宽松到准备给学生送房子的城市，房价却是跌跌不休。调控造成房价上涨的事实非常明显。　　多年来，房价下跌的时候的刺激政策总是来势汹汹果断快速，而房价上涨的时候的“调控”却总是姗姗来迟，不到涨不动绝对不出手。这就等于是看着一个选手高速奔跑马拉松，他高速跑的时候，助手就在旁边看着跟着，一旦看着跑不动了，就赶快出手从背后托住，等休息以后有了力气就让他继续向前。因为，这个时候你不托住，他一定会摔倒，而且可能再也爬不起来。　　暴涨之后的调控可以起到稳定预期、增强信心、鼓励投机的作用　　比如，被称为史上最严的那些房地产调控，都将限购作为重要手段，对本地人宽松，对外地人严控，这将起到两个托市奇效。　　一是给本来将降温的数据提供解读“依据”，这个时候出现的销量下降不是自然跌落而变成了调控成果，买房人和卖房人都可以从心理上对市场的弱化有更好的免疫力，不会出现恐慌挤踏，这些人都会对未来充满信心。　　二是对本地人和外地人的差异化政策，等于给本地人以炒房的机遇，人为制造了炒作的市场空间，这些利用户口等优势获得的投资房在下一轮上涨的时候称为本地人发家致富的资源。　　比如，上海出台调控政策。最近一个月的房地产销售数据中，在一线城市里，上海的环比涨幅变化较大，较1月增加了2.6个百分点，几乎翻番。北京增加了0.9个百分点，广州基本保持一致，深圳则下降了2.4个百分点。这个涨幅数据的差异非常符合本轮的上涨的城市次序，最先上涨的深圳已经开始下跌，广州和北京临近下跌，接下来便是上海的下跌。谁涨的最猛，谁肯定跌的最多，而上海作为四个城市中唯一已经人口净流出的城市，未来风险也是最大，所以采用限购托市的动作也最迅速最急迫。　　房价上涨的目的已经达到，地方政府可以暂时收手以免弄巧成拙　　本轮依靠刺激政策促成的房地产价格上涨，并非是拥有真正的购买需求，这个大家都心知肚明，但是，如今中国经济状况众所周知房地产库存甚至已经影响到了金融系统风险，依靠土地财政的为生的方政府的债务高企，只有把房地产炒热炒高才能有解套的可能，所以，只能是在钢丝上跳舞，当这些目的部分实现的时候，迅速收手以免弄巧成拙，是聪明的选择。　　对于上海等城市来说，经过这一轮人造恐慌，大量的潜在购房客已经都被推进了楼市，为开发商去库存的任务也基本完成，接下来必然是二手房的火爆，这与去库存的目的相差很远，通过严格的限购等压缩交易空间，可以有效的保护住去库存的成绩。　　2015年开始，中国经济下行压力很大，实体经济面临着严峻的考验，股市暴跌等也导致市场上的资金收缩。从二三线城市退出固守一线城市的大量资金迅速涌向一线城市，更加形成了羊群效应，吸引更多的杠杆资金进场，而所谓的“众筹”、配资买房更是助长了房价跳涨。如今，这种集群炒房带来的严重风险不得不让地方政府选择更为保险的策略，否则，房市有瞬时崩盘并带动地方经济彻底陷入泥潭的可能，曾经的海南、温州、鄂尔多斯等等都是前车之鉴。　　房子已经成为了被人玩弄于鼓掌之中的赚钱事业，成为了很多地方政府盘活地方经济的利器，也成为了不劳而获梦想者的投机工具。一轮一轮的调控，不仅没有扎出开发商流淌的道德血液，却养成了全民依靠投机致富的赌徒心理。调控是房价暴涨的根本原因，该放手时还是放手吧，否则，等你托不动的时候，一定会摔得粉身碎骨。
　　太黑了，政府和开发商玩双簧，坑死房奴了。　　2016年一线房价暴涨，一样是政府和开发商玩双簧！
　　和强盗无异!什么文哥，什么下岗!在他面前都算善良的了。这些人不怕文哥才怪了!
　　限购令是抑制房价上涨还是为楼市添了把火？　　在4月1日出台楼市限购令之后的河北省廊坊市，根据小编整理发现，在新政出台之后，当地的大量楼盘出现“封停”现象，购房者可选择的范围缩小。河北廊坊4月1日发布楼市新政，其中“非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”的规定最受关注，但对于新政如何执行以及时间表并未有具体说明。　　亚豪机构市场总监郭毅表示，廊坊出台的政策调控的力度是可控的，调控的主动权掌握在地方政府手里，而他们最终的目的是“房价涨幅得以控制，投资型人群得以减少”。但是也有专家认为这或将引发新一轮房价报复性上涨。　　开发商“封盘”坐等涨价　　4月7日，大厂县盛世·尚水城项目，该销售中心相关负责人张女士(化名)介绍，小区分为三期共3700套房源，其中一期为普通住宅共有1000多套房源，目前除因业主个人原因想要换户型剩余的4套外其余已经售罄，均价为12000元/平方米左右;二期为别墅，但开发商已经封盘不对外出售;三期为期房共有1000多套房源，目前尚未开盘，因为现在只是刚起地基，所以还缺少预售证，对外一概不再排号。　　她表示如果真的想购房可以明天过来加号。“4月1日之前我们都已经排号到500多了，只是眼下一方面是因为政府查的严，另一方面是因为新政出台后老板要涨价所以停止排号，为此前几天销售中心还全体放假，而且对于已经缴纳定金但尚未首付的购房者要做退款清退处理。”　　另外，“北三县”中香河的房价在3月至4月一个月的时间内出现大幅暴涨。其中，有些楼盘的均价从7400元/平方米提价至13000元/平方米，涨幅超过70%，还有许多楼盘的信息写着“新房已售完，请查看二手房源”。大厂最高的房价已经达到15000元/平方米，而燕郊最高的房价已经突破20000元/平方米。　　据易居研究院智库中心数据显示，4月1日至4月4日的4天内，大厂和固安两地的房地产交易面积分别为、386、563平方米和1、1平方米，由此可见两地房地产交易面积呈现下滑趋势，但4月5日两地房地产交易面积却又以平方米的交易态势重新抬头，甚至超过“限购令”出台当日的交易面积。　　限购令对房地产市场的影响　　中国指数研究院统计数据显示，2015年上半年廊坊市区商品房共成交12040套，比2014年下半年上涨1.13%，较去年同期下降4.75%;成交面积116.04万平方米，环比上涨1.67%，较去年同期下降2.32%;成交均价7344元/平方米，环比上涨2.50%，较去年同期上涨1.97%;成交金额达85.22亿元，环比上涨4.22%，较去年同期下降0.39%。　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策的一个最大着眼点是力图抑制房价的快速上涨。廊坊市的北三县等城市因为此前房价快速上涨，加大了购房者的购房压力，进而使得房地产市场的预期不稳定，这不利于后续市场的健康发展，所以“限购令”打压房价的意图是比较明显的。　　相关业内人士表示：对于廊坊此次出台的政策是否会对当地房地产市场形成较大影响，还要看执行情况。　　首先，对于本地户籍的界定比较模糊，新政中并没有明确是环京4个县市(三河市、大厂县、香河县、固安县)的户籍，还是廊坊市的户籍;此外对于本地户籍也没有明确限购套数的要求，这样来看，标准还是比较宽松的。　　其次，虽然首付比例从原来的20%提升至30%，但市场影响仍然不会太大。因为廊坊市很多开发商提供一种分期首付的促销策略，在某种程度上起到了对冲作用。　　美房网首席分析师康辉也表示，“此次廊坊‘限购令’的出台其实和去年8月14日通州区的‘限购令’如出一辙，其结果就是越打压房价越上涨，彼时的通州区楼房均价在两三万元左右，而现在却暴涨到4万多。”康辉说，“‘限购令’的目的是将房地产市场中的投机、投资的敏感力量清除出去，或者说延缓其购买行为，但新政却起到了宣传效应，等于给所有人一个还要涨价的信号，导致原来一直处于观望状态的人也踊跃进入楼市。因为凡是打压的东西就意味着其具有生命力和稀缺性，凡是扶持的东西则意味着是脆弱的。”
　　凡是揭露其真实情况的帖子都不长久!地产利益集团强大到无对手了
　　全国各地都是这样的。招拍挂只是让手续合法化，其实地价早就内定好了。
　　好贴　　
　　这好 肯定是有名堂的　　
　　顶下看，
　　文格永远搞不过改革，因为文格法制不张但道德底线在，而改哥假法制而无道德底线。好比有道德的人与坏人(没有道德底线的人)博弈，绝对是好人吃亏!
　　政府在拍卖土地中暗箱操作的另外一个实例：　　浙江义乌土地竞标被指人为设阻 涉嫌“定向出让”土地 黄金地块变“白菜价”项目收益或达50亿！　　春节刚过，浙江义乌市国土资源局便遭到当地市民举报。举报者称，该局去年出让“江东路A地块”（简称A地块）时，竞买人的报名资格被人为设障故意“取消”了。而传闻中已“内定购地”的新城万博置业有限公司（简称新城万博）最后也如愿竞得土地。紧接着，多家公司围绕该地块，还完成了数次股权变更。10.09亿购买的土地，通过抵押又融资到15亿元。　　蹊跷的是，与国家规定不同，A地块出让过程中，竞买人报名资格，先要由义乌江东街道办事处审核，并出具审核意见，否则无法入围。浙江省国土资源厅土地利用管理处副处长毛茵表示，这种行为是不允许的。　　低价拿地　　备受争议的“A地块”，位于义乌市江东路与宾王路交叉口东南侧，日，义乌市国土资源局在其网站上发布了出让公告。　　公告显示，“A地块”为商业、住宅用地，面积73833平方米，容积率1.5-4.3，挂牌起始价10亿元。　　按照浙江省国土资源厅要求，商品住宅用地或含有住宅的两种以上用途土地，必须以宗地为单位进行公开出让，不得将两宗住宅用地或与其他用途宗地“捆绑”出让。但“A地块”仍涉嫌捆绑出让。　　需要指出的是，“A地块”地处义乌市中心城区核心地块，毗邻义乌国际商贸城和体育、会展、文化中心，各种配套成熟，是名副其实的黄金宝地。依据义乌房产成交信息显示，该地块周边住宅均价达每平米20000元，商业均价每平米达40000元以上。　　记者调查得知，与其紧邻的义乌市文化中心07、08地块在2011年时以整宗72.2亿元成交，楼面价约每平米15000元；附近的“久府和园”项目地块，2010年拍卖时，整宗成交是39亿元，楼面价每平米约13000元。　　还有，与其一路之隔的“梅湖公馆”二手房成交价每平米都在22000元以上。相比之下，“A地块”商业面积占比高达30%以上，更具商业价值。　　正是在市场诱惑下，“A地块”出让公告发布后，引起浙江省多家房企关注。据悉，连绿城、万达等知名房企都有意谋求。　　当地某房产公司专业测算称，“A地块”保守估值20亿元以上。开发完毕后，还有10亿元以上利润回报和7万平米大型零售商场的固定资产。　　但炙手可热的“A地块”，最终被万博置业在起始价上仅加了900万元就竞得，楼面价每平方3178元，远远低于周边房地产项目。　　结果一出，业界哗然。但义乌当地房地产商并不觉得奇怪，因为“A地块”被竞得前，几乎所有有意向者，连报名资格都没有，根本无法参加竞拍。
　　涉嫌“定向出让”　　拟参与竞拍者被“劝退”　　据记者了解，义乌市新城吾悦广场地块所处的“江东路A地块”招拍挂公告一出，当地不少房地产企业蠢蠢欲动。　　一位当地的地产商告诉记者，因为A地块“性价比”很高，挂牌起始价为10亿元，楼面价仅为3150元，上浮100%都能赚的盆满钵满。　　媒体报道称，拍卖公告激发了房产开发商的热情，当地具有一定实力的房地产企业如建筑房产、久府房产、万厦房产、九州房产等踊跃参与。　　不过，众多跃跃欲试的地产商很快发现，想要竞拍该地块并不容易，因为竞拍者需江东街道办进行资格审查。　　一份义乌市新城吾悦广场的“江东路A地块”《国有建设用地使用权挂牌出让文件》(二)提交申请中显示：申请文件中包括(6)江东街道办资格审核文件。(三)资格审查：报名资格条件先由江东街道办事处审核，并出具审核意见。国土局负责对挂牌出让公告规定的时间内收到的申请进行审查，按规定缴纳竞买保证金、通过资格审查的方能取得购买资格。　　一位当地要求匿名的政府机关人士表示，这个前置条件，使得多家地产商未能通过审查而无法参与竞标，有被“排除”在外的房地产商开始向政府有关部门进行反映。　　记者致电上述曾参与竞标却未能入围的地产商进行求证，但未得到回应。上述政府机关人士说：由于多次反映，曾试图竞标未果的地产商们都被“谈话”，所以没人再敢接受采访。　　据某媒体报道称：义乌市多家房地产负责人透露，A地块虽然义乌市国土局是出让人，但没有江东街道办事处的审核意见，想参与招标连门都没有。　　另一位黄姓董事在接受上述媒体采访时说，他受董事会委托去投标，义乌市国土局让去找江东街道办事处。但江东街道办事处以种种理由不让通过资格审查，企业也就无法入围。另有一家东阳宏福置业的一位金姓负责人则表示，他们企业去了招投标中心，中心给了招标文件后也是让找江东街道办事处，结果也是不符合条件。有些企业则直接被劝退。　　媒体报道称，对于竞标者资格审查为何是街道办，当地国土局解释是因为“招商需求”。而对于由江东街道办事处进行资格审查是否符合规定，义乌市国土资源局的相关回应称：法律、法规、规章另有规定及在本市尚有无故拖欠国有建设用地使用权招拍挂出让金、违约金等违约行为和被列入义乌市土地、矿业权出让黑名单的，不得参加竞买活动。实际工作中，有关单位(指江东街道街道办)根据上述要求进行审核。　　“我们报不进去，因为国土局让找江东街道办事处出具资格审核意见。”义乌“建筑房产”黄姓负责人称。该说法与“九州房产”另一黄姓董事说法吻合。　　日，义乌市国土资源局在对“A地块”出让的有关文件中，关于资格审查方面，首先提出来的就是“报名资格条件先由江东街道办事处审核。　　“可江东街道办事处领导不见面、不表态，负责分管的副主任审而不核，故意拖延时间，不肯出具书面审核意见，一直以‘排名’‘实力’‘品牌’等一些无关理由极力劝阻竞标企业退出。”曾参与过报名的某房产公司董事长说。　　据调查，义乌“久府房产”“万厦房产”等十余家企业都遭遇了这种情况。浙江东阳一房地产公司董事告诉记者，他们前去报名时，被江东街道办事处以“没有开发城市综合体经验为由”挡了回去。　　实际上，按照国土资源部“第39号”令规定，中华人民共和国境内的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招拍挂出让活动。　　“另有规定，拖欠过土地出让金或在黑名单的企业不允许参加。”毛茵副处长直言。　　义乌市某房产商透露，有一家名为浙江中梁地产集团（温州）的企业也参与了报名，该企业在数次报名受阻后，仍将5亿保证金打到专用账户。但不知道中间发生了什么，该企业后来放弃竞买。　　“该宗地在挂牌出让公告时就不合常理。”上述房产商称：“按规定土地出让交易一定要在省市以上正规媒体刊登广告，但这块地只在义乌市国土资源局网站上公告，一改以往必须在‘义乌商报’上刊发公告的做法。”　　对方还透露，他们报名受阻后，最终只有新城万博和上海某企业成功入围，“据说是特约邀请企业。”可上海公司的具体名称，记者始终未能获知。　　浙江省国土资源厅“浙江土函[号”文件称：“国有建设用地使用权招拍挂出让必须坚持公开、公平、公正原则，不能按照特定对象进行‘量体裁衣’，设置排他性且唯一性竞买或投标条件”。　　在采访中，义乌数名房企负责人表示：“此前参与报名土地竞拍时，从没遇到这样情况。”江东街道办负责此事的张玮玮副主任，以“新闻采访需经宣传部报备”，拒绝回应此事。　　股权变更悬疑　　竞得土地的新城万博，系江苏新城控股集团子公司，集团董事长王振华曾在今年1月23日，被有关部门带走接受调查，不过日前他已回到公司正常工作，继续担任董事长。　　值得一提的是，A地块被新城万博拍得后，数家公司便开始了复杂的股权变更。　　记者通过查阅工商资料发现，新城万博在日同时成立了由其100%控股的义乌新城万博房地产开发有限公司（简称义乌万博）和义乌吾悦房地产开发有限公司（简称吾悦房产）。　　不久后，11月14日“浙中新报”却刊登了义乌万博的解释清算公告。由此推算，该项目应由吾悦房产实际操作，公司在义乌当地招聘人员准备进行开发。而且，该土地围挡上也均是“新城吾悦广场”字样。　　据调查，吾悦房产注册资本1960.79万元，最初由新城万博100%控股，日股权又变更为新城万博51%，金华瑞禾贸易有限公司49%。　　当日，吾悦房产还办理了全部股权的出质手续，质权人为中信信托有限责任公司，前述15亿元的融资就是通过出质而来。　　另外，上述金华瑞禾贸易有限公司，注册资本100万元，成立于日，股东分别为田景文51%、朱晅49%。可日，它的股权变更为上海融豪置业有限公司100%控股，11月16日股权又变更为金华市景沐投资有限公司20%，上海融豪置业有限公司80%。　　原股东朱晅任公司董事，原股东田景文任公司监事。上海融豪置业有限公司成立于日，由上海中梁地产集团100%控股。　　金华市景沐投资有限公司，成立于日，注册资本仅10万元，由丁丽英、朱晔建立。　　原金华瑞禾贸易有限公司朱晅和金华市景沐投资有限公司的朱晔，为双胞胎姐妹，同为金华市众信房地产开发有限公司董事长丁丽仙的女儿。　　由上述股权变更可以看出，“A地块”目前实际受益人应有3路。第一路为丁丽仙、朱晔、朱晅一家，第二路为上海中梁地产（下属众多中梁系地产公司，包括温州中梁等），第三路则为新城控股。　　奇怪的是，根据义乌房企老板的说法，中梁地产已经放弃购买A地块，但不知什么原因，其影子总在购地过程中闪现。　　这位房企老板还说：“政府本来要给中梁地产优质地块作为补偿，根据目前结果来看，中梁地产当然也在A地块的受益人之列。”　　针对种种质疑，吾悦房产李姓负责人称自己是后来到的公司，不知晓拿地情况，而由其向总公司转达的采访提纲，截至发稿，未有答复。　　另外，义乌市国土资源局局长虞秀军也未对此事作任何回应。　　现状：　　A地块紧邻浙江省义乌市政府大楼一侧，富丽堂皇的售楼大厅也在不久前建成。“最慢5月份或者6月份，我们的报价就会出来。作为老城区这样的黄金地段和位置，尽管我们地拍得便宜，但是相信价格绝对不会太低。”4月19日，售楼小姐向前来置业的业主介绍。记者在场的半个小时内，不时能见到前来置业咨询的人群。　　然而，就在售楼人员大力推销这个大型综合体产品的同时，围绕该片建筑物下面的土地归属权问题，从去年9月21日，拍卖结果出来的那一天起就从未停止。“我们集体认为隶属义乌吾悦广场地块的中标协议是无效的，应当废除。”试图参与该宗地块竞标不成的企业负责人于成对中国房地产报记者表示。　　与于成一样，多家意欲参与该宗地块竞拍的房地产企业负责人，一致认为义乌吾悦广场地块的土地竞拍不合法。他们的举报材料中，主要有如下观点：首先，当地政府有“定向出让”嫌疑，土地挂牌被超低价评估，而后又被超低价中标；其次，土地资格审查设置人为条件，把浙江义乌江东路街道办作为主体资格，而非国土部门；第三，参与竞标的两家企业涉嫌串标，通过多次频繁的股权变更，从中获得近50亿元的投资回报。　　不过，对于上述的质疑和观点，记者曾经先后联系义乌市国土局、杭州市国土局，两部门均未给予明确回复。涉事的两家竞标企业中，新城控股予以否认，而中梁地产集团则以缄默代替了相关的回应。与此同时，截至记者发稿时，相关政府机构依旧没有任何明确答复。
　　开发商自曝拿地潜规则：没有一个地王不行贿(转载)　　据了解，土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在，而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。　　“没有一个公司不行贿”　　日，金地集团通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块，总建面积约32万平米，折合楼面地价约2100元/平米，这也是金地2008年唯一拿下的一块地。　　该地块便是金地前期投入所得的回报。金地一高层告诉《华夏时报》记者，金地先是斥资几个亿，给西安市政府建了一个人工湖，西安再将这人工湖周边的所有土地内定给金地，让其盖别墅，售价1万以上。当时万科、中海等其他开发商愿意出更高的价格，也没有得到。　　“参与一级开发，有合同和协议，政府没钱还，拿地做补偿，也不违背法律的。”一业内人士告诉记者。　　“前期有这种情况，但现在不会再有了，别的开发商也一样可以去拿，这种现象也很普遍。”金地总裁张华纲对记者表示，金地在西安有优势拿地，就是因为预付款比其他开发商付的多。“金地在西安和政府关系搞得非常好。”上述金地高层也毫不避讳这一点。　　实际上，金地在西安的拿地模式，和碧桂园“协议”拿地、“零地价”拿地模式类似。碧桂园以“别墅+五星级酒店+大型购物商场”的形式进驻博得当地政府好感后，以较低价格拿地，已成为行业内公开的秘密。　　而对于王石关于万科“不行贿”的言论，业内同行也有异议。“万科不行贿是指不直接行贿，通常的方式是请代理机构做，比如让民营企业去搞前期关系，扫除障碍将土地变成熟地后，万科再介入，一起合作开发，或者是直接出钱给民营企业，拿来熟地。”深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说，如今拿地，没有一个公司不搞潜规则的。不搞关系，基本上很难拿到好地。万科不直接行贿，所以拿的地都比较贵，而且都是偏远郊区。　　潜规则作假细节曝光　　一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者，目前拿地主要是通过三种方式，第一是招拍挂；第二是收购方式，包括收购项目公司，或者直接并购土地；第三种是在一级市场跟政府合作开发。　　据这位负责拿地的人士介绍，除了招拍挂环节是公开透明的之外，并购是两个公司正常的商业行为，第三种则是猫腻最多的，而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。　　据记者了解，第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设，以招商引资的名义，让企业先出资搞市政工程配套设施建设，或是吸引大的开发商进驻，政府再拿地给开发商作为回报。　　“双方会提前签好协议，约定一个土地保底价，假如拍卖的保底价是4000元/平米，但最后实际拍卖价格是7000元的话，如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元差价归还，若由其他开发商拍得，这3000元的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分的。”上述人士说。　　让人想不通的是，如果是必须走招拍挂的程序，何以阻止其他参与者不出高价呢？　　另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者，政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献，就不要来抢地了，如果实在无法阻止外来者，最后被别的开发商买走的话，便按上述比例来分成。”　　“那种超额分成是有前提条件的，就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账，底价是4000元，最后别人拍走的价如果是10000元/平米，按三七分成的话，开发商得4200元/平米，这样，对该开发商来说，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他开发商要抢，明显不划算。　　而对于地王现象，上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕：“有些地王是假的，参与前期开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议的，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示，如果是别的开发商拍走的话，多出部分便按比例分成，如果是自家高价拍下来的话，政府再私下返回多余部分给开发商。　　钻法律空隙合谋抬高房价　　潜规则拿地，是开发商不愿言说的秘密。　　“没有明文规定禁止的就是合法的。”英联国际不动产董事长郭建波否认了“潜规则拿地”这一说法，他认为，这只是法律真空地带，政府需要招商引资，即使定向招拍挂，也是情有可原，而开发商需要利益最大化，双方一拍即合。　　据记者了解，这种情况在二、三线城市尤其严重，政府和开发商都在钻法律的空隙。一线城市地方财政对土地的依赖相对较低，但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展，最重要的是能直接增加政府土地收入。　　据记者了解，土地拍卖款，主要用于两部分，一是市政配套费占绝大部分，给地方政府，其中包括区政府和市政府，区政府占大头。二是土地出让金占小部分，具体比例各城市不同，上交国家和地方财政。土地拍卖款是很多地方政府的主要财政收入来源。　　“一般的成熟地段，政府不愁卖不出，就更愿意走正当的招拍挂程序，但在一些新兴城市，或者是不成熟的地方，政府就想先请来大的开发商，商议好底价，然后对外拍卖出高价，再要开发商盖高端楼盘和别墅，合谋抬高当地房价，达到双赢。”上述上市公司拿地人士告诉记者，政府抬高地价后，再公开拍卖其他的地，真正想的是赚后面的钱。　　可以借鉴的例子是，南京2008年将土地款做了调整，由区政府上交到市政府，结果直接导致区政府卖地的热情大幅下降。　　上述中型开发商拿地的人士告诉记者，他们拿地一般前期都是需要跟政府去沟通的，看似一块简单的空地，背后有很多复杂的程序要走。“卖土地本身不值钱，但程序就值钱。”他直言不讳地告诉记者，一块好的地，想要拿下来，各个环节都要拿钱去收买，只有把前期的工作做好后，才能畅通无阻。当然不排除大型上市公司，会走看似正规的程序，但是大部分都是靠关系拿地。　　整个房地产链条中，存在的灰色空间以及法律真空地带，无疑在考验着政府的执政水平。
　　“地王”噱头的好处之一是可以给市场一个涨价的预期
　　内幕啊！
　　合伙炒高它嘛
　　mark　　
　　这些信息从哪儿来的？
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