郭京愔为什么李铁郑斌离开华夏幸福

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-12 09:55 标签： 李铁郑斌离开华夏幸福
走入中原——经济广播电台采访山东中原总经理郭京愔
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公　司　简　介
　　山东中原物业顾问有限公司于2002年成立，隶属于香港中原地产集团，“公开资讯，公平交易”，“为您我做到”是中原人的经营理念，作为中原（中国）的第十五家分行，营业部主要人员由香港中原、北京中原精英会成员组成，员工总数达170多人，是山东省第一家外商独资房地产销售代理公司。
　　山东中原作为一家纯房地产服务公司，以市场研究为基础进行客观、科学的市场分析研究，并率先与微软进行合作，加快了内部信息化工程搭建了全国通讯、资讯共享以及软件应用系统平台。进行专业化分工并继承了中原20多年的先进管理方式和灵活的操作方法。与全国知名开发商万科地产、中海地产、上海实业等全面战略合作。
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山东中原副总经理--郭京
　　 首先，我认为我们是房地产代理市场逐步走向成熟的催化剂。众所周知，济南市房地产市场和国内发达地区房地产市场有很大差距，其营销理念、手段、规划都很落后，我希望我们山东中原的介入可以提升市场的成熟度，是一种催化剂，催化开发商和市场成熟。同时由于我们不可能带许多人过来，虽然我们的骨干力量都是从香港、广州、北京分行抽调的精英力量，但许多工作还得借助于山东本地人，所以在一起工作的同时也培养了本地的营销策划人员，带动了本地房地产业的发展，当然也希望山东中原成为山东房地产业的黄埔军校。
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热 点 专 题《物权法》草案通过&&物业税呼之欲出
历经7次提交审议，5载物换星移，《物权法》草案终于在千呼万唤声中走到了漫长隧道的末端，这场持续了十余年的争论终将尘埃落定。而《物权法》的实施将会为房地产业带来一场新的改革，其影响巨大，需要审慎对待。本文将从物权法的房地产相关内容以及后期可能出台的物业税两方面展开分析。
一、《物权法》概述
《物权法》是一个国家的基本财产法，其首要任务是界定产权，即界定自然人、法人直接支配不动产或动产的权利。简单说来，它主要解决以下三方面问题：1)“物”归谁所有；2)所有人对物享有的权利，及他人对物的义务；3)对物权的保护，侵害物权的人所要承担的法律责任。
《物权法》是一部关系国计民生的基本法律，它不仅维护社会主义基本经济制度，同时也维系广大人民群众的根本利益。这部法律的出台将促使中国转向依赖法律手段而非单纯依靠行政命令来管理经济，它将成为我国实行“依法治国”的重要基石。
二、《物权法》草案热点解读
物权法》是一部基本法，它的颁布实施，将会影响到国家、集体及个人的各方利益，也会对各行各业产生极为深刻的影响，所以其审议也历经坎坷。本文将本次提请审议表决的物权法草案第七稿（简称：第七稿）与原稿对比，进行热点解读。
1、住宅建设用地使用权期间届满自动续期
这一规定解决了前段时间在深圳涌现出来的住宅使用年限到期问题，也对该问题的争议下了定论。但是，我们注意到，第七稿与原稿相比，模糊了续期的费用问题，而这个问题才是最让人担忧的。
让我们来假设两个极端：一方面，如果续期无需另交费用，则土地的价值实际上让渡给了使用者，国家实质上丧失了土地的所有权，这种情况显然违背了我国现行的土地所有制度。另一方面，如果续期需要按照彼时的市价支付土地费用，即不动产的权利人到时只拥有建筑物。而离开了土地的建筑物不具有价值，则房地产将失去传统意义上增值保值的功能，购房还是租房又将成为讨论热点。
由于本稿中国家对于费用问题的模糊化，可以看出短时间内续期费用问题尚在探索中。续期费用的缴纳方式、数额等一系列参数都将决定房地产未来的走势，也关系到中国经济的发展。尽管我们都揣测政府极有可能会采取中庸的方式，在两个极端中间找寻一个平衡点，但是平衡点的探寻又将是一条漫漫长路。
2、业主的自治权
短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。
根据《物权法》，业主拥有以下权利：1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理；2.
业主依法有权更换建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人；3.业主可以设立业主大会，选举业主委员会；4.业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。
这些规定充分体现了业主所享有的自治权，但是业主委员会的法律地位问题在第七稿里仍然没有得到妥善解决。第七稿规定，业主委员会虽然不是独立法人，却可以成为诉讼主体，即可以做原告或被告。但是，如果业委会败诉，按道理应该由全体业主一起承担责任，而实际上很多业主可能不愿意承担责任，因此如何执行，仍然是法院的一个难题。
3、建筑物区分所有权
随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，规模住宅小区越来越多，车库、车位归谁所有的问题逐渐成为老百姓关注的焦点。七稿与原稿相比车库、车位归属等问题更加明确了：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
上述两条均针对物业管理，可见草案对物业管理的重视程度。由于我国的物业管理尚处于成长阶段，各种制度、运转方式上面还存在诸多问题，而目前的《物业管理条例》也存在各种法律关系错位的问题。《物权法》草案审议通过后，该法作为一部基本法律的出台，将摆正各方主体位置，明确各种关系，为我国物业管理的发展奠定了坚实的基础。
4、细化拆迁补偿
近年来，随着城市建设的加快，旧城居民的房屋和土地经常被征用。但由于没有相关的法律作为支持，也没有关于补偿的细化规定，经常引发拆迁纠纷。
在城市动拆迁过程中，补偿控制相对严格，而在征收集体所有的土地时，各种问题层出不穷，被征地农民权益经常得不到保障，补偿也得不到落实。为此，草案七稿针对此种情况做出了更细化的规定，“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。
三、物业税呼之欲出
3月16日上午《物权法》草案审议通过，《物权法》实施在即。这部被誉为“将促使中国转向依赖法律手段而非单纯依靠行政命令来管理经济”的法律，也深刻影响房地产业。它给物业税的开征提供有力的法律支持，使沸沸扬扬“折腾”了四年的物业税迎来了一片曙光。
所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。该税项的开征需要以财产的产权界定为前提，这就是为它什么要以《物权法》实施作为前提的原因。
1、物业税对房价影响甚微
从提议开征物业税以来，该税对房价的影响究竟是升是降就一直争论不休。初期流传一种说法，物业税出台后会使房价下降，甚至可达30%~40%的降幅。原因是物业税将70年土地使用权的出让金分配到使用的每年来支付，因此可以避免一次支付所带来的负担，房价将下跌。
事实上，从物业税设计目的分析，主要在于完善国家税收和财政体制，并不是为了规范房地产开发秩序，更非降低或抬高房价。影响房价的最重要因素是供求关系，其次是政策、成本等因素。物业税对房价的影响，绝不是通过简单的换算或计算公式来得出的。开征物业税，最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。
2、物业税开征有待解决操作层面技术问题
尽管物业税开征箭在弦上，但物业税的出台在实际操作层面还存在问题，如何评估房屋价格、物业税税率、免税标准、起征点设计等等都还需要明确。物业税年内全面开征尚存困难，分类开征的条件趋于成熟，对高档住宅、大户型住宅开征的可能性较大。
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