巴菲特罕见批评美国“两房”制度 引人深思
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15:29来源：新浪财经
最近巴菲特老先生在接受电视采访的时候，谈到了美国的“两房”。他的观点是美国政府对于居民购买房地产的支持是有必要的，但是这个支持不一定需要通过两房来实现。巴老一般是不会指责什么机构或人，他的人生信条是“批评泛化，多批评行业，表扬具体化，多表扬个人”。因此，他这样间接的批评“两房”是非常罕见的。最近两房的已经摘牌，在场外市场交易的证券巨幅震荡，产生大量的误读。笔者希望通过本篇短文来简单介绍“两房”。
一、两房的开端：罗斯福总统新政
两房是什么？两房指的是房利美和房地美。房利美是美国联邦国家储蓄协会的简称(The FederalNationalMortgageAssociation (FNMA)， commonly known as FannieMae)。任何做过金融的朋友都知道美国的29年股市大崩盘，道琼斯指数下跌90%左右。紧接着就是30年代的大萧条，美国的失业率上升到30%，并引发世界经济危机。
1933年，全美大约20%的房产处于资不抵债，被银行收回的状况。罗斯福总统上台后，提出实施新政(New Deal)，其中包括的一条就是政府来参与房地产市场，帮助老百姓提供长期的按揭贷款，实现“住房的所有权”。
于是在1938年，房利美(大房)在首都华盛顿建立。大房设立的目的是政府支持的企业来购买商业银行的房贷，并实现证券化，将居民的房地产贷款流动性提高，这样地方小银行和信用社就可以有资金循环来发放新的贷款。必须注意到，从大房设立的第一天开始，美国政府并没有明确保证对于大房的债务担保，只是提供隐形支持。
美国的三十年代，罗斯福新政的很多举措慢慢就被替代了，但是房利美不仅存活下来，而且对于当时美国战后的59年代的繁荣起了很大的作用。当然，也有很多的问题，比如官僚主义横行，到了60年代大房当时成为了政府联系的养老机构，死气沉沉。60年代的美国是动荡起伏的年代，越南战争打的美国上下朝野无比混乱。
民主党人肯尼迪总统在达拉斯遇刺，他的副总统约翰逊和肯尼迪夫人一起从达拉斯飞回华盛顿接任总统。其后的大选期间，约翰逊总统作为民主党候选人和共和党总统候选人金水(Goldwater)对垒。金水的选情告急的时候，邀请了一个好莱坞二线明星，正在到处找工作的罗纳德-里根来演讲。里根的这个演讲奠定了他的全国影响，其中，他提到这些政府和政府相关的机构都是“人世间最接近于永生的机构”。共和党上台后一定会尽量减少这些机构。
图：房利美总部当然约翰逊总统是民主党人，他获得大选胜利后，就全面推行民主党的“伟大社会”政策，其中包括增加住房拥有率。既然“大房”已经成为官僚机构，缺乏动力，约翰逊总统的办法不是去改革“大房”，而是设立“二房”。二房是房地美，(The Federal Home LoanMortgage Corporation (FHLMC)， 简称Freddie Mac)。
房地美在1970年正式由国会创立，同样位于华盛顿的郊区。设立的目的一样是作为政府支持的企业，在公开市场买入并证券化按揭贷款，以此来增加房地产按揭贷款的流动性，增加居民的住房拥有率。约翰逊总统的计划是通过两房的竞争来增加活力。
图：房地美总部二、两房的黄金时代和彼得-林奇的投资传奇
两房在80年代以前基本上做的主要是非常简单枯燥的买入按揭贷款业务，虽然有政府的支持，但是基本上是没有太多的关注。进入80年代后，特别是联储主席沃克尔大幅加息，联邦利率到18%，把通货膨胀彻底扫平。这也是开启了两房的黄金时代。由于利率的总体长期下降趋势，基本上按揭贷款的买方每年都是在不断的开采黄金。
1981年房利美第一笔房地产证券化的发行是一个历史性事件。从这以后，两房先后从仅仅买入房贷变成积极参与房贷的证券化。80年代到90年代也是华尔街的黄金时代，由于大量的按揭贷款可以像猪肉香肠流水线一样，一边是发放贷款，一边是切割包装后转手给两房，利润巨大。Fidelity的传奇基金经理人彼得林奇也是在不断研究中，发现了这个养猪杀猪香肠流水线，于是大举买入两房的股票。
他的投资逻辑很清晰，两房一边是源源不断的美国老百姓买房的贷款，一边是全世界的投资者需要获得收益，下行风险被美国政府的隐形担保模糊的覆盖，股东的收益端巨大。他大举进仓，买入的两房股票都是十几倍的收益。当然他也是聪明人，知道这个游戏终归会有结束的一天，因此急流勇退，在十几年业绩超越标普指数的时候宣布退休。
图：《彼得林奇的成功投资》，by Kevin Chen三、两房的落日与次贷危机
两房在创立到90年代都是以发放或者买入优质贷款人的贷款为经营目标的，而且贷款金额极为有限，在美国多数地方只能是几十万美元为上限。客户基本上限于美国的中产阶级，买入的房产也是基本上属于自住，很少用于投机。到了99年，克林顿总统上台后，开始要求两房增加对于穷人等购房人的支持，实际上，两房的贷款质量开始下降。
21世纪的最初几年，由于美国经济出现衰退，两房的收到政府的压力增加，开始涉足于次级贷款，也就是收入和还款能力都有比较大的风险的借款人。当然两房的管理层也不是无辜的。作为美国的政府支持企业，两房的高层都开始大量用政府信用承担风险，同时获得每年几千万美元的工资和奖金。
同时两房大举增加政治捐款，给大量国会议员的选举资助，以获得国会的支持。两房的总体杠杆倍数在2007年到达了几十倍，基本上处于接近失控状态。同时，由于两房在会计上作假，虚构几十亿美元利润，被政府起诉，发生大量赔款。
2008年开始美国的房地产市场崩溃，出现了和1933年大萧条时期一样的情况，就是全美20%的住房拥有人的贷款超过房地产的价格。大量投机用的房地产因为无法支付房贷，被银行收回。两房的股价同时开始暴跌，一年下跌90%。
两房一共承担了大约5万亿美元的负债，这些债券都是被美国和全世界的机构投资者拥有的。在当时一片混乱的时候，有一派的观点是美国政府彻底放弃两房，任由她们破产清算，毕竟美国政府从来没有承诺对两房负责。其他一派的观点是两房的负债太大，如果像雷曼一样破产，两房的投资者会损失巨大，也会对全球的金融体系冲击巨大。
图：美国房地产泡沫，蓝色为房屋贷款，红色为房产价值最后，美国政府在2008年秋天宣布两房进入 conservatorship。这个词是个法律用语，通常在美国，如果一个老人有了老年痴呆，或者一个成年人有了精神病，或者儿童成为孤儿，法庭可以宣布conservatorship，然后任命受托人来替这个失去决定能力的人做决定。
两房被政府接管后，管理层全部被解雇，停止任何政治捐款，股票从纽约股票交易所摘牌，员工工资下调到政府雇员水平。最重要的是，从此开始，两房每年如果有亏损由美国财政部注资，每年如果有盈利全部上交美国财政部。
两房被政府收编后，第一年接受大约8000亿美元的政府注资和保证，后来几年每年上交一千多亿美元的利润，资本金基本上清零。但是也有的年份是亏损，接受政府新的注资。由于两房的巨大亏损，政府担保，以及隐形负债，曾经有美国学者称两房是美国金融体系的两颗癌症毒瘤。
图：两房于的净利润四、两房的未来
就像巴菲特老先生最近说的，房地产对于美国的经济非常重要，但是不一定需要两房来实现政府对于房地产的支持。针对两房的将来，美国朝野各界可以说争论激烈。学术界已经有大量的论文，不少研究在比较了美国和欧洲，日本等国的房地产金融政策实证研究，证明两房对于增加居民的住房拥有率有帮助，但是对于政府的成本远远高于收益。
从投资界角度来看，由于两房的数万亿美元房地产按揭证券化产品在全世界流通，而且美联储也购入了数千亿美元，笔者相信两房的债券应该是风险极低的。但是，两房的已经摘牌的股票，包括优先股，目前在柜台交易(OTC)，风险巨大。
这些优先股的未来取决于法律诉讼，实际上，目前两房的优先股的持有人起诉美国政府，期望夺回两房的所有权。这个最终取决于美国国会的立法，将来是否会立法将已经被宣布进入conservatorship 的两房退出？
换言之，即使小概率事件发生，法庭宣布美国政府败诉，两房被政府接管违法，投资者还有大量的问题需要面对，比如如何补偿政府的数千亿美元注资？比如将来两房私有化以后，两房的债券是否会继续由政府隐形担保？
(本文作者介绍：纽约金融论坛联系发起人之一，目前在纽约管理一个全球宏观对冲基金，同时在纽约大学，纽约佩斯大学，西班牙巴塞罗那IESE商学院纽约中心任教。)
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关注微信领取礼包刘帆专业四段和于清泉业余6段来苏州莅临智胜围棋俱乐部！
7月12日的苏城，笼罩在台风的肆虐中，但依然挡不住武汉市清风围棋培训中心总教练，湖北省围棋协会副秘书长，武汉市棋类协会常务理事，武汉市棋类协会技术部主任刘帆四段前往苏州市智胜围棋俱乐部的脚步。
记住去年的这个时候，刘乾利老师也曾来到智胜授课，岁月依旧滚滚向前，但斯人却已入仙界，但其音容笑貌，依然留存我等心间。
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刘帆老师在智胜围棋俱乐部讲课
今日智胜迎来的是刘乾利老师的得意门生刘帆四段。刘老师秉承乃师之风范，诙谐幽默的授课风格，常常迎来小朋友笑声一片，在笑声中，小朋友记住了围棋中的哲理。刘老师的授课丰富了智胜围棋的课内生活，也大大提高了小朋友的综合素质。
课后，刘老师说，我教学生学棋，不仅教他们技术技巧，更是把自己围棋生涯中的利弊“复盘”给他们看，让他们规避风险，少走弯路。学围棋最重要的是学到了什么。围棋不可急功近利，也不可急于求成。学围棋最大的好处，是在于增强自信心，提高自学能力，教会学生换位思考，提高学生的抗挫能力。围棋的目的不在结果，而在于锻炼意志。“学生的综合素质提高了，反过来也提高了围棋成绩，这是一个良性循环。”　刘老师接着说道，“下围棋，你不能不会学习、不能没有综合素质、不能不懂得和家人交流，总而言之，你得全面发展、提高自己的修养才可以。所以我经常让那些男生出去打球，然后女生逛街买衣服打扮自己等等。下围棋不仅仅是找到其中的乐趣，也要发现生活中的美，学会享受生活，围棋是让人愉悦，而不是封闭。”刘老师说的多好啊！
于清泉老师（全国丰城杯亚军）在智胜围棋俱乐部讲课
&王纯老师和专业四段武汉队教练刘帆合影
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