九江的創業前景
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九江的创业前景
　　在九江的一位北京朋友的感言
　　前言：
　　& &&&江西省和九江市的各位朋友，大家好！！我平生首次来到江西，首次来到九江市。仅以聊天的形式并以一个房地产商的眼光和大家侃几句来到九江10天左右江西省九江市一点感受，以下了解和感受不会带有任何的功利色彩。
　　& && &我来自北京，在北京有自己的房地产公司。现在九江市著名的某房地产集团开发公司作顾问。看样子，我将在九江市长期呆下去。
　　& && &大家都知道，房地产业是中国的支柱性产业，一个城市的发展首先是房地产业的发展。北京今年固定资产投资项目总投资额为1640亿元，清理600多个项目后，固定资产投资项目领域房地产业仍占到GDP的50%。而全国房地产业占GDP20%左右。我作为一个北京人，首先认为九江市的总体经济发展潜力和发展后劲在江西省是最大最强的。
　　& && &自04年下半年开始，许多全国重量级的房地产上市公司的资金流计划逐渐转以全国二三级城市为主，本人是这股房地产转移大潮中的一员，在全国房地产界是拥有较高知名度的人物，在全国房地产老总互联网上排名第80多位，尤其在房地产的创新运营领域排在中国房地产职业经理人前列。经常在全国房地产论坛上给各城市的房地产开发公司老总们讲授一些成功的实战课。说话应该具有一定的代表性、可取性和可信度。
　　& && &之所以选择九江发展，首先我认为九江在全国的三级城市中其发展力是排在前十位的。地处大武汉经济圈中南集团的核心交通要道，仅一个京九和长江的唯一交汇点优势就首先注定了他从经济学的角度来看不是一个三线城市，应该是二级城市。和北京地产圈的老总朋友及国字号的中国媒体朋友们在电话交流时，大家都欣赏我的观点及选择。之所以我没有选择南昌，是因为我相信，在未来的三至五年，在九江市政府出台的一系列优惠政策及发展潜力驱动下，九江的房地产经济很可能要赶超南昌。
　　& && &九江市的产业链相对来说是比较薄弱，但从房地产买家的比例中如许多市中心楼盘外地购房人已超出50%来看，九江外向型经济的吸引力和大九江、大庐山、大浔阳的经济格局将在这一两年使产业发展大为改观。
　　& && &以下提议如有问题，请各位指正，同时希望能够引起九江市政府高官的注意。
　　一、江西省经济发展
　　& && & 江西省地处中国东南偏中部长江中下游南岸，东邻浙江、福建，南连广东，西*湖南，北毗湖北、安徽而共接长江。江西为长江三角洲、珠江三角洲和闽南三角地区的腹地。武汉至九江的沿江地区是我国冶金、机械、石化、电力的技手术密集区，重工业技手术水平相对较高。
　　& && & 根据当前我国整体国民经济基本围绕九大经济区运行现状，江西省属长江下游地区和中南地区。中国九大经济区的九大核心都市区中，九江属综合竞争力排名第八位的大武汉都市区，民营经济和中小企业发达，需要把现代制造业放在产业发展的首要位置。
　　& && &提议：需要加强江西省民营经济和中小企业与周边六省的省际互动。
　　二、九江市城市定位
　　& && &主体定位：现代化花园式港口旅游城市
　　& &&&支持点1：2004年6月我市制定了《九江市创建园林城市活动实施方案》，
　　& &&&全面贯彻落实省委孟书记把九江建设成为“现代化花园式港口旅游城市”的指示精神。
　　& && &支持点2：2005年中心城区建成区面积达到58.4平方公里，驻地人口达到70万，路网密度达到2.74公里/平米，争取建设成为国家级“园林城市“。
　　& &&&支持点3：九江市发展总体思路为：创建江西省园林城市，力争迈进省级花园城市，建成现代生态城市。
　　& &&&辅助定位：江西省最适宜居住的城市
　　& &&&支持点1：具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市
　　& &&&支持点2：我国近代“四大米市”和“三大茶市”
　　& && &支持点3：1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市
　　& && &支持点4：现为江西北部重要工业城市和惟一的对外航运港口
　　& && &支持点5：大京九铁路与万里长江唯一交点城市
　　& && &支持点6：被评为“全国园林绿化先进城市”
　　& && &支持点7：被评为“全国双拥模范城”
　　& && &支持点8：2001年被评为“中国优秀旅游城市”
　　& && &支持点9：2004年被评为“中国魅力城市”
　　& &&&支持点10：被评为“世界文化景观城市”
　　& &&&支持点11：被评为“世界地质公园”
　　& &&&支持点12：被评为全省唯一的国家级“畅通工程二等城市”
　　& &&&支持点13：被列为江西首批制造业信息化工程示范城市和国家重点联系城市
　　& &&&支持点14：名山名江名湖名城
　　& &&&提议：目标达到值是：名山名江名湖名城名园。政府必须要聘请国际国内知名的城市总体规划顾问团解决城市发展定位不清晰、城市发展方向不明晰、城市功能不明确的现状。
　　& &&&三、九江市投资环境
　　& &&&投资环境优势：九江投资环境的某些单项指标有突出表现，在综合经济实力指标中，九江居沿江10个中等城市的第一。
　　& && &投资成本优势：地处武汉经济协作区的九江城市各项成本因子均处于第一、二位的低水平，但某些单项因子都有突出表现，成为投资企业在向长江地区扩大投资和确定投资方向时，加以考虑的因素。
　　& &&&投资效益优势：区位与自然资源和综合经济实力两个指标，位于中部地区的九江占相对优势。成本与效益指标总得分九江居第五位高水平。
　　& &&&交通条件优势：水运：九江有153公里沿江岸线、码头泊位300多个，具有国际集装箱、超大件在内的各类型货物综合通过能力，年客、货运量分别居长江各港口的第二、四位，现在已开通到日本、韩国、新加坡等多条国际直达航线及集装箱定期班轮。铁路：京九、武九、合九三线汇集于九江，目前正在兴建九景及沪渝铁路九铜段，成为连接长江中下游的重要铁路枢纽。公路：已建3700多公里的公路网，建成和拟建的高等级公路有昌九线、九景线和沿江高速公路。机场：已建成可起降中型客机的民航机场，开通了至北京、上海、广州等主要城市的航线。
　　& &&&工业发展优势：纺织、石油、化工、电力居江西省首位。全市现有工业企业2390余家，石化、化纤、羽绒、氯碱化工等65家企业为全国、全省著名大中型企业。初步形成以石化、纺织、机械、电子和建材为支柱，矿冶、造船、电力、食品为骨干共15个门类的区域性工业体系。
区域商贸优势：区域商贸市场不断扩大，内外贸易繁荣。早在99年，各类商贸服务网点6.5万个，集贸和边贸市场400个，市场面积150万平米。九江已成为赣、鄂、湘、皖毗邻地区重要商品集散地。
　　& &&&对外开放优势：对外经济联系发展加大。九江拥有进出口自营权，目前已与100多个国家和地区建立了经贸往来，出口商品30多类近2000个品种。98年时已批准外资项目400多个，引进外资5.3亿元。
　　& &&&旅游发展优势：旅游业前景看好。九江已成为京九线上最大的旅游风景区，庐山被联合国教科文组织命名为“世界文化景观”。
　　& &&&投资环境劣势：投资环境评估九江位次处中后水平，为沿江15个城市的第十二，10个中等城市第七位。主要表现在产业结构与市场潜力和对外经济联生活费度两个指标得分比较低。但在经济地理位置、经营成本、基础设施和资源丰裕度方面具有一定优势，得分比较高。科教经费占GDP的比重也居10中等城市的第二位。
　　& && &投资机会点：受资金、资源、腹地范围和政策因素的影响，目前地处中部的二级城市开发城市开发程度比较低，和长江沿岸其他城市相比，实际上尚处于欠开发阶段。但随着京九铁路的建成以及长江航运通道的再开发，九江的区位优势将会得到改善和发展，城市的港口转换点效应扩张将得以发挥作用。
　　& && &提议：投资成本低、效益高、产业环境弱、区位/自然环境强。政府需要通过金融低息贷款和大项目优惠引资，做足拉动全市经济以点带面的重点旅游型商业规划及配套环境。
　　四、九江市城市规划
　　& && & 城市总体布局：要结合九江市自然山水条件和历史文化特色，充分体现著名的旅游城市；长江沿岸及京九沿线综合性交通枢纽；区域性工贸经济中心；市域政治、经济、文化中心的城市性质，突出旅游、商贸、物流中心的服务功能，形成组团式的规划结构形态。城市发展以现有城区为依托，以昌九、京九线为两翼，构建“V”字型城市框架的发展格局。
　　& && &城市战略目标：年战略目标是建设现代区域经济中心、旅游和港口城市，逐步形成山、水、城一体的城市布局特色。2005年城市人均居住用地26平米，规划为480万人，九江市70-80万人。
　　& &&&组团规划结构：一核：浔阳组团、柴桑组团、十里铺组团；浔阳组团：全市的商业服务、金融贸易、文化娱乐中心；一点：沙河老城及九江综合工业园区；东延西展：建设用地沿长江两翼展开。
　　& && &园林山水景观：城在山边、城临水边、水在城中的城市主景观轴线，城市的标志性建筑将主要集中沿长江及各片区中心。04年6月我市制定了《九江市创建园林城市活动实施方案》，总的思路是增大园林绿化总量，提高城市生态环境和景观环境品位，强化管理，以规划建设滨江、滨湖绿化为重点，以城市干道为主线，以单位庭院绿化、居民小区、社区绿化为基础，构成点、线、面相结合的绿化系统。做到规划一片，建成一片，绿化一片。
　　& &&&市区人口面积：面积18887平方千米，人口446万；浔阳区面积 55平方千米，人口26万。邮政编码332000；庐山区面积644平方千米，人口25万。邮政编码332005；九江市是江西沿京九铁路规划发展的三个100万人口城市之一。
　　& && &提议：在譬如九江市开河改为道路、主城区成树大批砍伐掉、历史特色民宅未被有效保护、老鹳塘片区未结合市场发展做前瞻性整体规划，均是犯的无法弥补的大错误。为什么九江市不去系统地参与到中国600多个城市的城市复兴建设中来，九江市长和市政府是不能还是对城市复兴自有打算认为地块之间相互负面影响并无大碍？？城市规划影响全局。九江需要全城城市复兴运动。老鹳塘整片房地产地块的厂房开发需要城市复兴。
五、九江市城市建设发展
　　& && &核心工业/开放战略：八百里鄱阳湖、五千里大京九、万里长江交汇于此，素有江西门户之称。以工业化为核心，大开放为主战略，以体制创新的改革为动力，以三个基地一个后花园为战略定位，大力推进工业化城市化和农村工业化，不失时机推进信息化的发展道路，并深化提出“对接长珠闽，融入全球化”的发展思路。
　　& && &由内向外拓展：九江市近期规模为：至2005年，九江规划区内城市人口规模为80万人，主城建设用地规模为72平方公里，浔阳组团新增0．4公里。九江近期建设用地发展方向为：以旧城区为中心，由内向外逐步拓展，进一步改善老城区环境，综合进行柴桑区的新城建设，完善势力铺、沙河镇等片区的综合建设，利用滨江西路，启动港口工业片区的综合建设，利用九威大道，启动文教科研片区的开发。
　　& && & 市政配套投入：2500万元的九江天然气利用工程，投资2亿元的市体育中心，投资1.7亿元的妇幼保健院康复中心，投资1.1亿元的新建外国语中学，投资5亿元的武宁至九江一级公路。
　　& && &人口用地规模：相关人士预测我市城市合理发展规模为：05年人口75万人、用地75平方公里；预测2010年九江将有89万人口，用地85平方公里；2020年达到130万人口，用地130平方公里；
　　& && &基础设施建设：根据规划，至2005年底，我市将率先完成多项市政基础设施建设。新建三水厂二期工程，日新增供水量10万吨，或改造化工厂水厂，日增供水量11万吨，并做好兴建第四水厂的选址论证工作。新建老鹳塘和八里湖两座污水处理厂，使城市污水处理能力达到每天16万吨。另外，还要新建公厕21所，垃圾中转台10座，环卫所6所。04年，启动了陆家垅路、环城北路、青年南路二期等。
　　& &&&12236工程：“十五“期间重点实施“12236工程“，建成城市中心广场；新建白水湖和长江大桥桥头公园；综合治理好甘棠湖和南门湖；建成九威大道、长江大道、滨江路；续建图书馆、新建琵琶亭景区、体育中心、会展中心、文化艺手术中心、城市雕塑等六大城市标志性建筑。
　　& && &提议：九江要打造成现代化花园式港口旅游城市，江西省最适宜居住的城市、名山名江名湖名城，山水园林城市，江南生态名城；九江要继续保持世界文化景观城市、全国园林绿化先进城市、中国优秀旅游城市、中国魅力城市的系列桂冠。九江市政府和整个城市发展未来三年间，所做的第一要务就是城市复兴。九江最具规模和成熟的庐峰片区，可以打造并形成真正意义上的离市中心最近的第一居住生活区。政府要找准自然市场的发展方向，而不能盲目地光看远景八里湖片区。
六、九江市产业链
　　& && &产业框架：初步形成具有地方特色的工业、旅游、商贸为主体的产业构架；旅游业增加值占GDP的比重提高到15%左右；到2005年城镇居民人均可支配收入达到6700元，农民人均纯收入达到2490元；坚持以工业、旅游、商贸为重点，强化农业基础地位，提高全市综合经济实力，提高人民生活水平。
　　& && & 工业：重点支持民企：2003年全省规模以上工业企业3051家，其中销售收入3亿元以上、资产总额4亿元以上的大型企业仅有25家，仅占全省规模以上工业企业总数量的0.82%；九江石化和亚东水泥两家大型企业实现的利润占到九江市的98%。04年规模以上工业企业中，民营企业213户，占到54．3%。九江现有私营企业5853家，注册资金100—500万元以上的882家，占九江总数15%；注册资金500万元以上的247家。六大支柱产业：壮大石油化工、纺织服装、建材冶金、汽车制造、电子电力、食品加工六大支柱产业。十大亮点工程：集中力量扶持星火化工厂17万吨有机硅、九江石化总厂扩建改造升级、九江化纤扩建、亚东水泥150万吨二期扩建、昌河汽车、东安发动机、713厂电子信息产品、九江化工厂技改、九江电厂三期、柘林电厂扩建等十大亮点工程，使之进一步成长壮大。
　　& && &产业梯度转移：主动承接沿海发达地区产业的梯度转移，长珠闽地区传统制
　　& && &造业向内地加速转移，重点发展重化、纺织、汽车、船舶制造、建材和物流大项目工业带；围绕昌九工业走廊建设上项目，重点发展以汽车、生物制药、电子信息、食品工业为主的大项目。形成以九江经济开发区、共青开放开发区为支点、一批工业园区为联结点的“百里工业走廊”。围绕八里湖新城区建设上项目，重点发展休闲娱乐、生态旅游、商贸、住宅类大项目。
　　& && &三个十项目标：全市工业经济争取经过5年努力，形成10个左右全国名牌和驰名商标，10户企业进入国家新标准大型企业，10个较大规模的地方特色产品，使工业增加值占GDP比重提高到38%以上。
　　& && &提议：今年九江城镇人均可支配收入目标为6700元，平均每月558元；生活水平低。 九江工业产业发展前景十足，但目前仍显薄弱。要导入高水准的城市CIS，象温州一样塑造城市品牌推向国际，从而扩大招商引资面。
　　七、九江市旅游
　　& && & 9+2超级经济圈：两广两南加闽赣，香港澳门云贵川的泛珠区域。简称9+2
　　& && &超级经济圈，签订了《泛珠三角区域合作框架协议》，加快江西旅游景区的开发和旅游酒店建设；
　　& && &大九江/大旅游：名山、名江、名湖、名楼、名寺、名泉、名亭；形成白昼庐山、夜间浔阳的大旅游格局；
　　& &&&餐饮业和旅游业：03年国内外游客609．07万人次，旅游直接收入38．91亿元；2004年全省餐饮业的零售额增长18.9%，增幅高居各行业之首；餐饮业和旅游消费成为全年两大亮点。
　　& & 八大旅游精品：突出以庐山为代表包括市区景点及鄱阳湖、柘林湖、石钟山、龙宫洞等在内的旅游业发展。开发建设山水风光、休闲度假、湿地珍禽生态、宗教、会展、商务、运动、民俗八大旅游精品。
　　& & 提议：九江城的旅游发展格局不单单是白昼庐山、夜间洵阳，产业之间的互动促进和一体化是经济发展的关键，应形成大九江、大旅游、大商业的一条龙消费格局。理应形成庐山——浔阳名山名江名湖名城山水旅游、景观休闲、园林享受、商业购物、娱乐餐饮、酒店宾馆住宿一体化的大旅游、大庐山、大九江经济发展格局。
八、九江市港口
　　& &中南重要物流节点：九江港是长江经济带、京九铁路沿线、昌九经济走廊、华中城市经济圈等经济联系网络中的重要枢纽。随着国民经济的发展及港口功能的演变，九江港区的定位是成为整个江西省及鄂东南和皖西南的最重要的物流节点之一。
　　& &九江港中心规划：中心区规划范围西至龙开河，东至九龙街，南至浔阳西路共3平方公里，岸线长6300米。九江港中心区规划目标是：借鉴发达国家和地区“港口工业区”的模式，调整用地结构，以适应各码头扩展需要，并适当增加商务、居住及相应配套设施用地；疏理港区交通，形成一个水路、公路、铁路联运的综合交通体系；严格控制防护绿带，适当增加城市绿地，提高整体环境质量；塑造城市景观节点，形成独具魅力和个性的港口城市。
　　& &出口加工保税区：海关总署已同意在九江建立8平方公里的出口加工保税区，打造九江环庐山半小时生活圈，以庐山为街心花园，鄱阳湖为水上乐园，京九线为主干道，打造组团城市，奠定九江国际化都市新格局。
　　& &长江五大港之一：全球最发达的35个城市中有31个是港口城市，九江是江西唯一的一条通江达海大通道的城市，九江港是长江流域五大枢纽港之一，是我省唯一的对外开放国家一类口岸。九江拥有18公里城区长江线。
　　& &沿江开发总规划：将九江市152公里的长江岸线区域，作为接受国际和长珠闽产业转移及向武汉市辐射的主战场和实现率先崛起的突破口，提出了沿江开发实行重点突破，先集中力量建成以九江中心城区为主的临港加工制造业基地和区域性商贸物流中心，达到中心突破，再实现带动两翼的发展目标。
　　& & 沿江发展八大产业：沿江区域要重点发展石油化工、纺织服装、建材冶金、汽车机械、电子电力、食品加工、物流仓储、旅游休闲等八大产业，体现了科学发展观的要求和统筹兼顾的原则，是沿江区域可持续开发、产业发展、项目建设和布局的重要依据。
　　& &滨江道向东升值：滨江大道向东延伸3．5公里，带动了我市石化支柱产业的发展和路两边的土地的开发升值；抗洪大道、九江大道拉开了城市西边框架，为城市西部的开发和周边贫困企业的破产改制创造了条件。
　　& &疏港东西交通路：新规划的浔阳西路作为疏港道路，重点解决港区东西端出口的交通问题。西端通过高架桥跨过新开河和铁路，接沙阎公路，形成港区西部出口。向北延伸长江路至浔阳西路，形成港区东部出口。
　　& &提议：九江港产业配套链并未形成，要加强与周边不同经济板块的协调与规划发展。
九、九江市民营企业
　　& &优化投资环境，主攻民营经济：04年初，九江市实施“优化投资环境，主攻民营经济”战略决策，民营经济呈现出前所未有的可喜局面。今年上半年，全市民营企业实现销售收入81．3亿元，同比增长49%，产销率达90%以上；创税5．81亿元，同比增长49．6%，占财政总收入33%，财政增长贡献率为59．9%
　　& &4000余家民企，三年占半：九江市民营经济快速发展，关键是政府由管理型变为服务型。如率先在全省组建“市民营经济服务局”，制定相关的扶持民营经济发展的一系列政策和措施，使一大批民营企业茁壮成长。全市民营经济基本实现“三年占据半壁江山”目标。从上年4000余家民企中优选出的九江信华房地产集团、九江民生集团、亚东水泥、清源集团等“百强民营企业”更为民营经济的发展发挥了良好的示范作用，一季度百强企业新增投入6．31亿元，增加就业岗位3000多个，上缴税金1．2亿元，二季度发展势头更好。
　　& &担保公司解决民营企业融资难：为切实解决困扰民营企业发展的瓶颈问题—“融资难”，九江市加快进行全市民营企业融资担保体系建设，并全面开始运作，今年市级担保公司已为九江财兴五金厂、九江荣达制衣厂、山水电信公司等“百强企业”担保贷款近1000万元。各县贷款担保工作相继开展，大大缓解了民企贷款难现状。
　　& &九江市推动民营经济发展的系列重大政策举措，1）动员和鼓励机关干部走出机关离职创办民营企业；2）除国家法律法规明令禁止的外，凡是允许外资经营的，凡是国有、集体资本退出的领域，都允许民营资本进入；3）允许管理才能、技手术专长等人力资本按一定比例作价入股，放宽科技成果、专利技手术等知识产权占注册资本的比例；4）鼓励科技创新，民营企业生产发明专利产品和国家级新产品的收益，前三年新增所得税地方留成部分，新增增值税中属地方部分，由同级财政按不低于50％的比例奖励企业。5）九江市对新办的获得省级有关部门认可的民营科技型企业，三年内免交行政性收费，三年内其税收地方留成部分的40％，由受益财政同级政府用于奖励该企业科技创新。6）同时市里还建立健全市四套班子领导挂点帮扶重点民营企业制度；强化行风评议，让企业决定政府官员去留。7）每季度对行风评议单位进行一次百户民营企业法人集中无记名投票评议，每一次被评为后三名的单位亮黄牌警告，连续两次被评为后三名的单位主要负责人降为副职，连续三次被评为后三名的单位主要负责人免职。8）03年底，全市累计登记民营企业4641户，注册资金45.3亿元，从业人员63609人。03年民企年纳税总额地方留成部分合计达到100万元以上，按其增速10-30%、30-50%、50%以上分档，由受益财政同级政府分别按其超上年地方留成部分的30%、40%、50%奖励给企业。
　　& &提议：之所以将民营经济放在产业高度进行分析，是因为他决定着一个城市经济的主要发展。随着外商不断涌入和地方民企壮大，第二三产业民企唱主角。九江市政府最应该借鉴的是温州市民企商会的发展。
　　十、浔阳区经济
　　& &处在“承东启西、呼南应北”这一特殊位置的浔阳区在“东部大开放、西部大开发”的大好形势下，迎来千载难逢的发展机遇。浔阳区财政过三亿元。
　　& &浔阳区存在“发展空间不足”、“产业结构单一”等因素的制约。近年来，浔阳区注重实行外延扩展向内涵发展的转变，以主攻市场向主攻工业的转变，由区属经济向区域经济的转变。
　　& &城区东部实行工业东移进园。如香港凯丰、和宝、香港招商局和法国道达、上海农工商等大集团纷纷落户浔阳。
　　&&浔阳古城历史悠久，名胜古迹点缀其中，按照九江市“打造江南生态名城”的目标，今年，浔阳区将结合长江大堤整治、港口西移、滨江路扩建、抗洪广场上马、开发区兴建的机遇，利用辖区企业东移入园腾出的厂区及旧城改造等资源进行整合，腾出黄金地方，描绘宏伟蓝图，引来金凤凰，再造新浔阳。
　　& &提议：浔阳区产业提升和招商成功将会促动综合经济发展，从而打破传统的农业大市+商业的格局，从浔阳区看九江经济未来五年发展，将在全国三级城市中名列前茅。浔阳区最缺的是三个中心区。
十一、经济技手术开发区
　　& &区位属性：位于市区西部新城区，北抵长江，东北部与中心城区衔接，东部接壤庐山区，东南与庐山风景名胜区为邻，西部和南部与九江县交界。行政辖区面积114．96平方公里。
　　& &工业产值：开发区规划面积9.8平方公里，已建成区2.3平方公里，4.5平方公里达到“六通一平”，入区项目163个，总投资27亿元，其中三资企业86家，投资总额超过20亿元。
　　& &产业背景：由原来市综合工业园、汽车工业园、石化工业园、化纤工业园统一划归九江开发区，实行“一区多园，一园多制”的管理体制。
　　& &组团规划：《九江经济技手术开发区总体规划》，五个组团位于境内：开发区组团：东部以居住用地为主，中心地带为商业金融用地，西部为科研教育用地，西南为城市体育中心。北部长江沿岸，保留港口和铁路用地。八里湖组团：以居住用地为主，北部保留港口用地，新建抗洪纪念广场。官湖组团：东部为居住用地，西部为工业、仓储运输用地十里组团：以长江大道为界，东部为居住及公共设施用地，西部主要安排工业用地。沙河组团：昌九高速公路为界，东部为工业用地，西部为居住和公共设施用地
　　& &八里湖片区：概念规划：按照市委“环绕八里湖建设新九江”的战略部署，八里湖地区城区面积扩大到72平方公里，形成“城在水边、山在窗前、水在城中、山水相依”的新格局。功能定位：八里湖周边地区毗邻九江市区西面，水域面积约42．3平方公里，总面积约114．9平方公里。环绕八里湖周边地区，即柴桑组团，内含原柴桑新城、昌河汽车工业园、沙河综合工业园。以生活居住、旅游、渡假休闲为主要功能。总体规划：开发区境内的八里湖，湖边丘陵起伏，自然植被茂密，为市郊良好的旅游休闲资源。是九江市未来的商务金融中心和高档住宅小区。环八里湖、赛湖沿岸，安排为旅游度假休闲区。总体规划东十里组团和沙河组团之间，保留庐山至八里湖之间的楔形绿色生态走廊。环八里湖开发区分为综合工业园区、汽车工业园区、高新技手术产业区、仓储物流业区、商业金融服务业区和生态园区。
　　& & 小结：以房地产的触角评估八里湖，她于开发区产业园是相对对立的，开发区是自给自足的配套型住宅。未来的九江房地产市场将出现三个富人区：一是长江沿线的公寓式豪宅，二是庐山风景区的别墅式豪宅，三就是八里湖的别墅式豪宅区。未曾亲身感受过八里湖一派浩荡磅礴“海洋式”湖泊的房地产人士，体会不到用作九江郊区低密度中低档住宅是一种开发的负罪。预计八里湖片区将形成星级酒店、高档宾馆、中高档别墅、会议中心、疗养中心、培训中心、名胜商业等于一体的休闲度假旅游型综合业态。是成功人士的二次置业的第二居所。和庐山区相似，政府形容开发区是未来的商务金融中心和高档住宅小区并不贴切。工业开发区的产业经济特征首先决定了他的属性。
　　十二、庐山风景旅游区
　　& &旅游：庐山位于江西北部，北临长江，东濒鄱阳湖，故称“匡庐”、“南障山”、“天子都“及“天子鄣”,是一座历史悠久的名山。处于亚热带季风区，雨量充沛、气候温和宜人，七月平均气温仅22.6摄氏度。因此，庐山是全国著名避暑胜地。
　　& &区位：雄居南北大动脉京九铁路与万里长江交汇处，立体交通便捷，市场辐射范围广阔，九江火力发电厂、九江石化总厂和九江水厂可充分满足生产和生活能源的需要。
　　& &经济：目前华东装饰材料市场二期工程完成投资7000万元，扩建商贸区3万平米，入场经营业主达600户；九江汽配城投资500万元，于2001年7月正式开业经营；上海路步行街、国家级生产资料批发市场，赣北电子商城、温州商贸城、赣北商城等大型专业市场正在积极筹建。重点建设“两个市场、三座商城、一条商业街”。
　　& &配套：江西唯一一个高尔夫球场建设项目，规划选址在共青城城区东南部，项目总投资10亿元港币。目前，湖景别墅区的土地测量和平整已完成，总体方案正在设计中。训练场和18洞场地投入试运营。建设庐山国际会议中心，是将庐山推向世界的重要举措。该项目是一项综合性工程，包括主会场改造项目和提升现有宾馆、会议场所档次两大类，共8个子项目，总投资8520万元。
　　& &房产：随着庐山区经济的快速发展，越来越多的企业争相到该区安家落户，十里街道“工业房产”正悄然兴起，不仅让前来投资的客商不再需要找地建房，而且也逐渐成为该区工业用地集约化利用的一大趋势。近万平米标准厂房配套设施完善，来自浙江、广东和福建的企业已租房入驻。建设标准厂房用地比普通厂房节约50%以上，标准厂房不仅引来外商投资，同时节约了土地。租赁标准厂房减少企业投资风险，水、电、污水处理设施、保安、绿化、餐饮物业等配套一应俱全，形成“先盖厂房，然后招商”模式。工业房产一年可为入股股东带来40余万元的租金收益，并带动了当地餐饮服务业、运输业的高速发展。
　　& & 提议；区内除旅游经济外，旅+商经济发展较快，其他产业链薄弱。九江市政府应面向全球和全国首推的是庐山品牌。庐山的品牌个性是什么？？品牌形象是什么？？品牌定位是什么？？均需要聘请国内顶尖品牌相关人士整体包装上市。
十三、九江市2005年经济发展重点提议
　　& & 九江是九省通衢的后花园，是江西省最适宜居住的人居城市，我已打算很快就自己在长江边上买一套房子在九江。但值得与市政府提议的是：九江市的十一五城市规划确实有较大缺陷，要使九江市经济从今年开始取得突破性的发展，除了招商引资狠抓大项目之外，首先要做好以下三个中心区的重点规划：见图
　　十四、2005年重点建设第一步：西园商贸中心区
　　& &商贸中心区分类：
　　& &龙头批发专业市场：兴旺商贸是浔阳区的最大优势、最大潜力和最新举措。坚持以国家级京九农副产品批发大市场为龙头，建材、汽车、小五金等各类专业市场稳步推进，打造京九大市场强势品牌。作强大商场。
　　& &大中路第一商业街：国家技手术质量监督局于2001年初公布的全国首批“购物放心一条街”共75条，江西省九江市浔阳路中段榜上有名，名列35位。九江大中路是一条人头攒动的千年老街，按温州人的话讲，这条街与这座城市一起诞生，不亚于温州五马街的繁荣程度。九江甚至包括赣北的3000多万人对大中路的了解可谓是耳熟能详，随着九江市民生活水平的提高，城市现代化速度的加快，大中路已经延伸有超1公里长，而西园商业中心就在大中路正中间的位置。
　　&&西园第二商业街：西园将是商业步行街与商业广场的合一，集购物、旅游、娱乐、美食、休闲、服务为一体的九江标志性商业地带。在片区中设计了三条18米宽的商业街，一条平行于大中路，一条平行于庾亮北路，另一条则平行于滨江大道。
　　&&九龙街第三商业街：新建的九龙街是城市的中轴线，九龙街为我市规划中的第三条商业街，沿河路、九龙街交汇处已与长虹西路相通。长江大道是新城区的主干道，和南昌——九江的高速公路相连，是进出我市的必经之路，
　　&&重点分析提议：经历过城区规划和自然发展，信华城市广场的中心地标性商业价值和城市商业地位使得以上三条商业街的次序改写，九江未来商业发展将形成：以西园为核心的商贸旅游中心街区；以城东和城西居住板块为特征的社区型商业街区；以名山名江名湖为特征的旅游商业圈。
　　&&作为物流中心城市和商业发达城市，九江市的商贸中心区毫无疑问在以大中大为核心的商业街上。随着信华城市广场15万平米的带动，商业轴心已落户以西园为轴心的信华城市广场。辅之以大中大商业街和九龙街为两翼的格局将使商贸中心区成为商贸中心街区。
　　&&九江市政府不懂什么叫做城市复兴，什么叫做体验经济，也不懂什么叫做城市内格局的经济中心，还不懂什么叫做经济大道，什么叫做一个城市发展的经济纵横轴，不懂什么叫做经济可达的城市道路纵深性。根本没有商贸中心区的定位概念。九江的商业发展根本不能是白昼庐山、夜晚浔阳的概念，而是大庐山、大浔阳的概念，是要形成24小时的旅游+商业一条龙的经济发展链。以商业促动旅游业，商旅一体化发展才是第一立市之本。相当于麦当劳经济模式，卖的是汉堡包，赚的是饮料钱。九江市商贸中心区的批示和建立，建立在大京九和物流基地和大中大商业圈之上。
　　&&说到商贸区建设，看到某些在建项目，更是气不打一处来，比如老鹳塘旁九江市人民政府规划建设的庐峰东路特色饮食文化街如潮流金干线、老鹳塘旁振兴房地产开发公司开发建设的环城东路商住楼旅游购物一条街；老鹳塘旁万福花苑商住楼项目均为城市欧式建筑的大败笔。
　　十五、2005年重点建设第二步：长虹商务中心区
　　&&功能：长虹大道沿途物业可以说明，东至长虹立交桥，西达十里转盘是未来& &九江市商务中心区的核心轴线段。从东北至西南分别分列着：京九大酒店、南湖公园、中房宾馆、中景宾馆、火车站、市委市政府、虹桥旅行社、邮电局、供电局、建行、信华国贸商务中心、江虹大酒店、新华书店、保险公司、九江人民广播电台、九江电视台、核工业大酒店、人民银行、现代城写字楼、长安华厦、鑫诚大厦、金融大酒店……汇聚了高档商务写字楼、星级酒店、宾馆、金融银行、政经等职能，具备商务中心区强劲发展基和雏形。
　　&&交通：依托长虹大道，构建九江商务中心区。长虹大道是九江市的门户，是未来区域商务中心区的核心，是第一也是唯一一条被市政府命名的景观示范路。地处浔阳区、庐山区、开发区三区交汇处。金融机构林立。“发挥城市优势，通过招商引资，将长虹大道建成京九大动脉和长江黄金水道交汇点最大的物流集散基地”另一方面是连通物流集散基地的主干道。长虹大道作为九江改革开放的象征，成为浔城人的骄傲。浔南大道、金凤路、青年路建设构筑城区南部道路骨架，一条铁路阻断城区发展的格局被打破，长虹大道以南将开发出一片新城区。
　　& &重点分析提议：全世界拥有CBD的城市并不多，全中国能够称得上CBD城市也不出几个，九江市政府千万不要贪大求全，不顾实际情况去搞什么城市中央商务区。但是目前的长虹大道业已具备了商务中心区的横轴质素。我十分顿足慨叹江西省没有国际一流的规划设计院，当京九大酒店、南湖公园、中房宾馆、中景宾馆、火车站、市委市政府、虹桥旅行社、邮电局、供电局、建行、信华国贸商务中心、江虹大酒店、新华书店、保险公司、九江人民广播电台、九江电视台、核工业大酒店、人民银行、现代城写字楼、长安华厦、鑫诚大厦、金融大酒店……已经以每月的速度增幅排列在长虹大道上时，九江市政府的经济调查员和城市规划调查员天天在做什么？？
十六、2005年重点建设第三步：老鹳塘居住中心区
　　&&九江市近几年老城区的住宅开发构成了第一居住组团，05-06年逾50万平米老鹳塘片区的正在和即将开发构成第二居住组团，未来07-08年的八里湖片区和通往庐山的十里大道将构成第三居住组团。按照国际发达大中城市发展惯例，中央商务区/中央生活区/中央商业区的经济模式不适合九江，迄今为止，中国市场公认并得到政府批准的中央商务区城市，仅有北京/上海/深圳/广州几个，以几大严格标准的国际化标准为例，九江还远不具备。参照城市级别和经济发达评估体系定位为商务中心区、商贸中心区、居住中心区较为适宜。九江市政府并没有旗帜鲜明地提出商业中心街区，但西园/大中大/九龙街未来的发展不仅仅是商贸中心区，他会形成一个交易发达的街区。同样九江市城市整体规划发展以八里湖片区作为未来的新城区，但产业链的薄弱和自然需求市场未来三年，仍将以中心区改造和城乡接合部的发展为主。只不过现在的环城东路很可能外延成城市中心新区的西起点。
　　&&老鹳塘片区/居住中心区定位系列支持点：
　　&&用地：九江市还有非常大的城区建设用地供给空间，如现有的庐峰北路和九江钢厂、老鹳塘及即将搬迁的化工厂生产区等近千亩广大的商住潜在优良用地。
　　&&价值：若在用地规划和建设上将此区域的用地规划和土地开发资源有效地整合在一起，以精品概念完全可以打造并形成真正意义上的居住中心区。它所带来的经济和社会价值远大于创建新城所带来的效益。
　　&&交通：庐峰路成为距离闹市区最近的居住主轴线代名词；北抵滨江路和长江大桥，南达火车站及商务中心区，东至白水湖公园，西*九江商贸中心街区。交通便利东西南北通达性强，商贸发达，距离火车站和长途汽车站适中。
　　&&景观：上风上水，北侧毗邻长江，东侧北白水湖包围；高绿化率的用地政策使待开发社区景观质素优越；社区人口密度相对较低；在规划的新居住区均配置2至5公顷的居住区级公园，公共绿地按500米半径配置。
　　&&配套：周围蕴藏着成熟的社区发展环境和良好的医学、教育等生活配套设施，九江最具规模和成熟的庐峰社区、庐峰北路一七一医院，九江学院附中、财经中专、马狮商厦等。
　　&&发展：此举将不仅解决旧城改造中的形象问题，也解决了市中心区域内城市品质和居民生活质量提升等一系列经济和社会方面的问题，即将成为九江房地产市场新一代高品质商品房的标志。
　　&&论证：如以甘棠湖和南门湖沿岸为居住核心，城市中心区第一居住板块第一梯次分化呈东西两翼发展——西翼从热点楼盘分布图中看出以纵轴十里大道和横轴九瑞大道总体居住密度较高，居住层次较为混乱，居住区俨然已发展成形，开发空间很小；东翼以浔阳东路和庐峰东路为横轴的居住框架业已形成，居住品质纯粹，距离市中心最近，处在迅猛的发展阶段。发展空间和潜力巨大。
　　& &结论：以甘棠湖南门湖沿湖/长江核心区沿线/长虹大道沿线为主的第一代老城区单体住宅开发；以社区为导向与商贸中心区和商务中心区形成稳定三角架构的白水湖居住中心区的第二代城乡结合区住宅开发；以八里湖开发区和庐山区为主的第三代郊区住宅开发。浔阳区市区西部用地开发殆尽，市区东部白水湖西侧拥有成片厂房拆迁用地。从与商务中心区和商贸中心区配套体系评估，老鹳塘片区适宜的黄金通达距离，成片规模开发力度无疑将形成九江市三个中心区金三角的第一居住区。
　　&&意义：是九江房地产市场走向成熟的里程碑。填补了九江真正居住中心区的空白，给追求高品质购房者指明了道路。是九江城市规划用地的市场宣言，结束了九江房地产发展区域划分不明朗、开发导向不明确、中心功能不完善的历史，使住宅开发的脉络、范围、趋向、层次、地位、属性、功能更为科学准确，搭建完成以市场为导向的九江商贸中心区、商务中心区、居住中心区结构平台之使命，在九江房地产的住宅类开发史上具有方向性意义。
坐个沙发慢慢看。
　　流浪每次的转贴都非常值得看。
解决城市发展定位不清晰、城市发展方向不明晰、城市功能不明确的现状。
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　　对对！！！！
本人做景观设计。到南昌两个礼拜，感觉房地产景观环境一般。而且政府对设计不怎么重视。不肯花钱。没有利润驱使怎么会有好的设计呢，不知道九江是怎么样。想去看下。楼主能推荐下吗。
这么长啊，我回家搬个凳子再过来看。
要招人不~??~??~
8cuo 8cuo ，九江的凤凰不要往外飞了，，，留在九江吧。
分析的很好！！&&要是市政府有这样的参谋就好了。都不知道政府的人吃着咱九江纳税人的钱，都干什么去了。怎么其他兄弟市都换了好几届领导了，怎么一点成绩没干出来的九江领导还不换？？？？？？？？
转帖也能飘红，强哈~~
对对`~~继续努力`~
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我是在异地做到大经理级别的，做到这个程度用了两年的时间，到此为止将近二十万的积蓄花完了，最可怜的是亲人不来往了，朋友也断交了，真是遍体鳞伤啊。不过我也通过自己亲身经历总结来行业的几个弊端，主要有以下几个方面的：
　　??1.投资风险大，赔钱率极高。只要认可这个行业，至少要投资1份3800元，这还没什么，投资1份—4份也不是很严重，投资高起点11份或者21份或者65份，那就是比较大的投资了。有钱人还无所谓，关键是从事这个行业的绝大部分人都是穷人，是农民、工人、退休职工、大学生等，他们是典型的老百姓，甚至是弱势群体，他们中的大部分人为了从事行业，都会借钱、贷款、变卖家产或者房子，或者找家里要钱，或者转让自己的生意等等，但是就我所看到的现象，真正能够赚钱的只有5%左右，真正能够赚大钱的只有1‰的比例，所以赔钱率达到99%以上。但是在行业里面，为了增加大家从事行业的激情和保持创业的信念，是不可能说赚不到钱的，说赚不到钱是极其消极的说法，会遭致众人的反对和排斥。另外，下面的人也对最终上总或出局后的实际情况不了解，所以也无从判断到底是否能赚那么多钱，那么既然是奔着挣钱来的，也投了钱开始做了，加上行业保密工作做的好，下面的人无从知道上面的事情，那就只能是继续从事下去。当然，当你做到一定级别的时候，就算你知道并不能赚多少钱甚至有可能赔钱的时候，你也没有退缩的余地了，这个时候做的就是责任两个字了；
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　　??2.容易伤人脉，背井离乡多。现在这个行业的发展普遍比较难，比较慢，所以失败的人和赔钱的人很多。人都是自私的，赔钱了，失败了，肯定要抱怨推荐人，把责任往推荐人身上推，怪他不应该把他叫到行业里面来，不应该发展他。尽管确实有一些推荐人很不负责，但是再能负责的推荐人也不能保证你一定赚钱和成功，所以失败也好，赔钱也好，是必然的现象。于是，就必然会有很多人会抱怨他的推荐人，哪怕是亲戚也好，朋友也好，在利益受损的情况下，也不会再顾及什么感情了，除了怨恨还是怨恨，所以，不管你是否赚钱，你都不好再面对伞下这些失败的人，从行业里面放弃出来或出局的人士，一般都不会回家发展，要么只是短暂地回家一段时间，然后就远走他乡去打工或者干脆背井离乡，不成功不回家；
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　　??3.内部纠纷多，后遗症突出。林子大了，什么鸟都有。有一些人，赔钱和失败了不会从自己身上找原因，不愿意面对现实，更不愿意自己承担责任，也不想打工，对任何工作失去了兴趣，心态已经非常消极了，这种人会缠住推荐人或者间接推荐人不放，耍赖，威胁，要求退款或赔钱，甚至勒索，有极个别地方还出现了打架斗殴、绑架软禁、流血伤人的极端事件。我有一个朋友是成功出局的，她下面有一个业务员其实跟她没有任何关系，也不是她邀约的，这个人失败后一直找他的推荐人，他的推荐人也没有赚钱，赖在他家里也没有用，后来他就赖到这个高业家里，搞的她一家人心情很烦，经常报警把他驱走，但他还是继续耍赖，这样的人也是一个典型的无赖和无耻之徒，可是又能怎么样，警察也管不了。还有很多高业，就算是赚了钱，也是不敢回家的，因为回家后找他的人太多了！！只能是躲在外地重新创业或工作。所以从这一点看，这个的后遗症比较突出；
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　　??4.利益无保障，违规操作多。由于互联网上大量的报道和一些人公开的揭示，以及通过网络平台交友后的相互交流打听和透露，这个行业越做越透明，在互联网上基本已无保密可言，这些通过互联网上得到消息的人在体系里面又必然会将这个的秘密透露给更多的人，这样的话，行业就越做越难，知道的人一般都会产生单干的想法，不甘心让上面的人一直拿钱。这样一来，很多体系就出现了很多单干和违规操作的情况，这对于下面的人来说是比较危险的，行业做变而且变的太厉害了，就容易垮掉或者全体崩溃。另外，上面极少数人由于自私和贪心，也容易违反行业游戏规则，只顾自己一人赚钱，破坏了行业公平合理的原则，这对于更上面和下面的人来说，利益就是没有保障的；
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　　??5.债务压力大，家庭矛盾多。在这个里面赔钱和失败的人非常多，其中有很多人是欠债的，有的是欠亲情朋友的债，有的是欠私人的高利贷，有的是欠银行的债，不管是欠谁的，从这个里面走出来，这些人的经济压力都是非常大的，都面临着通过打工来还债的巨大压力。而且，还有一些人，是在联后备资金都花光了，在完全没有发展和弹尽粮绝的情况下离开行业的，这些人更面临着解决温饱的基本问题，对于还债，更是一个巨大的压力。由于如上种种原因，这些人更容易遭致家人的误解和反感，家庭关系短时间内会陷入僵局或比较尴尬的境地，需要通过较长时间的努力才能扭转逆境！！
　　朋友外地行业并不是想象的那么简单。从事起来会很累很困难，如果朋友对行业有任何的疑问都可加本人QQ 全天在线
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