众创空间之殇：咖啡凉了，创业大街门可罗雀，靠政府补贴能熬过明_青年创业网
众创空间之殇：咖啡凉了，创业大街门可罗雀，靠政府补贴能熬过明
　　众创空间以美好的愿景作为开始，然后在市场运作中却差强人意，各种软硬件都跟不上，能提供实质性帮扶的众创空间几乎凤毛麟角，作为曾经在众创空间服务过的鬼哥来说，实际运作中的众创空间，不仅辜负了国家政策的厚望，也辜负了的期望。
　　众创空间&繁华&不在
　　自日中央文件第一次提到&众创空间&至今，已过去了一年半的时间。众创空间对于创业者而言，是一个集场地、资金、政策、服务于一体的创业孵化器，将更能减少在创业过程中面临的弯路。然而在实际服务中，众创空间的入驻项目寥寥无几，被成功孵化的企业也是屈指可数。
　　2016年9月，鬼哥再次去拜访中关村创业大街，发现门可罗雀，昔日繁华不在。打开网络，却发现众创空间是一片繁荣景象。
　　众创空间是一门生意
　　打开工商局企业查询官网，发现大多数众创空间都成立于年。
　　众创空间在表现形式上，响应国家双创号召，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，然而，从本质上来讲，是一门生意。
　　一群聪明之人，早就嗅到商机，不仅可以享受国家对众创空间的各种扶持政策和补贴，还可以赚投资人和创业者的钱，更棒的是还拥有一个光鲜的身份去整(hu)合(you)资源。
　　众创空间盈利模式
　　也许是聪明过头，众创空间在运作中并没有取得很好的成效，然后在双创泡沫中，不断有人倒下，也不断有人补上来，当你走在创业大街上，要么发现有的众创空间门口的大锁锈迹斑斑，要么空间里静若幽兰，一派死寂，然后没有一家空间承认自己活得不好，各种线下沙龙不断，各种不断，各种讲座不断，居心何在?
　　众创空间盈利模式大致如下
　　1、政府补贴
　　现金奖励，房租、网络等优惠补贴，集中办公虚拟注册等等。以集中办公位虚拟地址为例，众创空间里一个工位原则上可以在工商注册1个公司，虚拟地址7500元/年浮动。此处对空间场地，配置，消防等均有要求，并不是所有空间都能申请成功。
　　2、工位出租
　　众创空间物理空间进行隔断或者开发式工位布置，行情通常在2000元/月/工位，看似价格很贵，一个工位月租2000元，然后刨去场地年租，员工成本，运营成本，中介费用，再考虑实际入驻率，靠工位出租也是赔钱买卖。
　　从创客角度考虑众创空间，除了希望得到良好的办公环境，更希望在创业辅导，资金、资源对接上得到实质性的帮助，然而事实证明，很多众创空间都是空壳子(有机会再展开讲)，最终众创空间也就沦为一个二手房东。
　　3、活动场地出租
　　以中关村创业大街的场地为例，名声在外的众创空间出租率是非常高的，通常行情是半天6000元上下，而且得提前预约。当然，这只是少数现象，觉大多数的众创空间，半天费用2000元上下，但是却少有问津，从普遍情况来看，活动会议场地出租，对于大多数众创空间而言，实在是有心无力，差强人意。
　　4、培训业务
　　很多所谓的天使投资人，翻开他的往史，以众筹玩票的形式，只不过是自己给自己取了一个好听的名字，生活中很可能就是一个房地产老板或者煤老板。以薛蛮子老师的观点来讲，中国目前是缺乏合格的天使投资人。也许是无心或者有意之举，对于传统企业家转型路上的天使投资培训业务也称为一些重创空间的盈利探索点。
　　鬼哥前几天接触一个创业者，也是某公司的CEO，居然连法人和法定代表人都搞不清楚，BP更是一塌糊涂，针对此类创业者，众创空间说有必要参加创业训练营的培训，针对目前名声在外的众创空间而言，在这块业务培训上做得不错。然而，大多数众创空间却不尽如人意。
　　5、会员业务
　　对于创业者而言，想在众创空间得到的是资源的支持，然而天下没有免费的午餐，假设A君是某众创空间成员，那么他会很大方的告诉你，你的BP是有问题的，你跟投资人的思路是有问题的，至于如何改善，对不起，得先成为我们的会员。
　　你可以来参加我们的公开课，但是最核心的课程仅对会员开放，会员费用少则几百几千，多则上万，甚至几十万，林子大了什么鸟都有，如果逼格拉得足够高，自然会有人愿意买单。常见的活动主题大多是《xxxx高端论坛》、《全球xxxx节》、《世界xxxx节》、《许某某论xxxx》、《俞某某与你有约》、《薛某某做客xxxx》。
　　6、付费圈子
　　付费圈子和会员某种程度上是重合的，然而如果你逼格(忽悠能力)足够高，完全可以打造企业家俱乐部，年费几万到几十万不等，主题通常为《户外企业家俱乐部》、《xx私董会》、《xx游艇会》、《xx高尔夫俱乐部》、《xx南京考察》、《xx欧美游学》。
　　前些时日，B君曾向鬼哥演示此业务，允诺承担之后有返点，我只能呵呵。忽然想起了2014年在上海交大念MBA的一个朋友，他说念MBA的目的就是为了多认识点人方便做事，
　　那么对于众创空间，仔细想想，又有何意义，大多数众创空间对付费圈子的尝试其实并不成功，而且与创客越走越远。
　　7、FA业务
　　FA业务最直白的解释就是投融资中介，FA业务是链接投资人和创客的桥梁。几乎每个众创空间都说能提供FA服务，然而实际运作中又有多少成功的案例?成功案例的占比又是多少?所以，FA服务一开始便不是众创空间的主要盈利模式，也许是为了相应政策，吸引创客的一个噱头，至于众创空间到底手里有多少资源，天知地知，你不知但是我知。
　　8、其它业务
　　股权、债权融资、创业配套服务、创业生活服务。
　　下期话题暂定为：《众创空间手中到底有多少干货》
　　众创空间以美好的愿景作为开始，然后在市场运作中却差强人意，各种软硬件都跟不上，能提供实质性创业帮扶的众创空间几乎凤毛麟角，作为曾经在众创空间服务过的鬼哥来说，实际运作中的众创空间，不仅辜负了国家政策的厚望，也辜负了创业的期望。不仅没有赚到钱，反而惹了一身骚。
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园区中国 | 众创空间的核心竞争力到底是什么？
园区中国（park_china)园区中国说：众创空间在目前中国地产界掀起了一股热潮，无论是商业地产还是产业园区，都希望能够让众创空间这个鲶鱼搅动更多的活力。但越是欣欣向荣，越需要谨小慎微，我们应该以更严谨科学的态度去看待众创空间，甚至需要一些细思恐极的态度。中国到底是否适合众创空间的生存？需要多大的供给规模？盈利模式到底如何搭建？如何评价一个众创空间在中国是否成功？运营者的能力与资源是否匹配？你做这个空间有自己的门槛吗？等等这些问题肯定要先想清楚，而不是上来就把它当作万能的灵药，更不能当作一个圈地圈钱的噱头。下面推荐的是中银国际地产团队近期对于众创空间的调研报告，其中包括三个不同角度的主题演讲，里面很多数据和案例还是比较有价值，颇值得一看的。▎主题演讲一：上海众创空间的发展现状及展望演讲嘉宾：上海科技创新中心副主任 严雄1、什么是众创空间早在今年年初，国务院办公厅就发布了《国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，“大众创业，万众创新”的呼声愈来愈高，我们为众创空间寻求一个更加贴切的定义：它意味不仅仅是工作空间的分享，更是网络空间、社交空间，包括各种资源的共享，其中包括金融资源，而政府和相关金融机构在这里将起到分担风险的重要作用，对初创期的企业进行大力支持。众创空间还具有相对低成本、获得创业资源更加便利化、全要素资源取得和开放式空间的特点。其中，低成本是相对的，主要相较周边物业的成本；便利化不只是交通的便利化，而是获得创业资源的便利化，包括投融资、财务服务等；开放式是指平台的开发，不局限于物理的空间，而是通过互联网的社区化和社交化。众创空间的路径将创新与创业，线上与线下，孵化与投资融为一体。可以说，众创空间是推动大众创业、万众创新最重要的形式之一，创新要产生经济效益，最终必须导向创业。2、众创空间的发展概况目前上海市已有创业苗圃（提供全免费服务）71家，累计预孵项目5300多个，孵化器149家（科技企业孵化器125家），加速器14个，涌现出的新型创新创业服务机构达到近百家。国内孵化器的目标是服务初创期的企业，绩效评价必须有新入住和毕业率的考核指标。发展历程：年，众创空间尚处于初创探索阶段，从事的还是基础的物业服务，以杨浦区等高校孵化器为标志。年，已经开始提供一些深层次的创业服务，走向了拓展扩张阶段。年，步入稳步发展阶段，出现了“投资+孵化”的新模式，新兴的民营众创空间大多处于这一阶段。近几年，众创空间实现了跨越式的发展，越来越多的新模式开始出现，诸如孵化器、苗圃、加速器、大学科技园等开始大规模涌现。今年3月29日，国内首个区域性众创空间自组织“上海众创空间联盟”成立。1997 年至今，孵化企业数量增加 19 倍，孵化面积增加 9 倍，面积增长不多，但服务对象很多，印证孵化器的作用就是辅导小微的和初创的企业。孵化器数量中，国企占比 47%，民企占比 44%。上海的创业人群主要是具有一定大企业工作经验的人士和留学多年的海归，最后才是大学生。3、众创空间的发展模式1) 天使投资模式：以起点创业营、苏河汇、飞马旅为代表。这是最初的众创空间模式，以美国的 YC 为标杆，对入住的初创企业进行辅导，并进行标准化的投资，每笔投资 12 万美金入股 7%股权，产生品牌效应吸引天使投资资金。2) 大企业平台模式：以中国电信创新孵化基地为代表。中国电信成立了创业基金和公寓房拎包入住，出发点在于内部创新动力不足，核心模式是把大型企业、国有企业的创新和研发外包给社会创业者，优势在于能提供市场，例如电信的流量等。3) 咖啡沙龙模式：以 IPOCLUB 为代表。24 小时不关门以沙龙交流为主。4) 创客孵化模式：以新车间、创客大爆炸为代表。创客不以创业而以创新为主，进行各类创新的手工品的创作，例如 3D 打印机，然后进行众筹。5) 创业教育模式：以乔杰创创业服务公益平台为代表。以提供培训服务为主，搞活动很热闹。6) 朋友圈模式：以华创俱乐部、圣斗士等为代表。基于企业离职人员的人脉关系和资源为主，自主形成产业链，包括：华创俱乐部（华为）、圣斗士（盛大）、南极圈（腾讯）、前橙会（阿里）等。7) 创业媒体模式：以鸵鸟电台为代表。包括 36 氪等创业自媒体。8) 综合创业孵化模式：以漕河泾创业中心为代表的。这是比较早的模式。9) 产业链模式：以 IC 咖啡为代表。狙击产业上下游资源为企业服务。10) 跨境合作模式：以上海国际企业孵化器为代表，进行联合投资和孵化。4、众创空间未来趋势的展望专业化的程度决定了重创企业能走的多远，因其非仅仅要向企业提供单一有限的资源，而品牌化则是科创企业亟需的推动力。我们始终需要以投资作为我们的出发点，否则这样的盈利模式也会是不健全的。未来我们需要鼓励众创的氛围，而不仅仅是追求一些虚空的数字。建立大的平台，提供专业化、多元化的服务将成为主流。未来评价众创空间的要点：1、是否有专业化的服务和标准化的流程（如 YC）？2、能否形成品牌化并脱离政策扶植？3、是否以投资作为出发点并能嫁接投资（而不是当二房东）？Q&A:1、我国的大众创业能像美国那样发展起来吗？产生经济价值的创新才是真的创新，很多创新由于机制问题没有最终转换成成果。所以，大众创业是个很必要的推动，市政府希望培养一个良好的创业生态系统，让创业人员愿意选择上海作为创业基地，提供更开放的资源，吸引更多的人才、资金、理念。2、政府的创业创新政策？上海市政府在 8 月发布指导意见文件，不是提实实在在的目标，更多的是营造环境，从系统上松绑。未来区县政策包括：部分土地转性（商业、工业转办公）改造不需要报批、股权变更最后交税（目前 A 轮和 B 轮间转让，变更注册资本都要交税）、高校老师出来创业保留 3 年工作岗位和职称，户籍优惠政策（直接落户、居转户的时间 7 年转 4 年，加分等措施）等。未来区域的政策会有差异，政策类型差不多，但具体数字、比例上会有差别。科创园区内的创业政策不会有差异。▎主题演讲二：从联合办公到商务社区演讲嘉宾：云享客联合创始人 石岚谈及联合办公，这一概念并非是新生事物，伴随着办公室租赁历史有 100 多年了，主要经历了以下几种商业模式的发展：1、REGUS (1989)——灵活但传统的服务式商务中心在 1989 年，以比利时 Regus 为代表的 R 型商务中心开始产生，它是工业时代的典型产物，强调的更多是物理上的空间意义。追求档次，工位租金很高，严谨而认真，在其中的办公个体业务相互独立，入住企业包括跨国公司的金融、贸易类行业，只是需要灵活的物理办公空间，而不需要互动交流。国内例子包括万科云工坊等。2、Coworking Space (2005)——创业驱动型的联合办公空间2005 年，美国的 Coworking Space 诞生，带领联合办公走入了以 C 型为代表的后工业时代，这时平台的主动服务开始更多被关注，入住个体需要空间，更需要资源，出现了 GEEK DESK 这样的集客创业空间，这有利于他们进行创新、交流和快速的拓展，去中心化的办公场所也不追求档次，而追求随性的设计，强调平台的主动服务。美国目前有超过 700 个类似 Coworking 联合办公空间。国内例子包括优客工场（毛大庆）等。3、Y Combinator (2005)——因创业孵化而聚集同时代美国的 Y combinator 则成为了前互联网时代的代表，它更强调对创业的扶持，创业人员仍需要自己租房子。但 YC 提供资源，并采取股权合作的方式，每笔投资 12 万美金入股 7%股权，不收租金，但推动了小微企业的创新发展，YC 培育出的著名企业包括 Dropbox、Airbnb 等。区别于 COWORKING 模式在于是不是需要股权合作，强调创业扶持，国内例子包括创新工场（李开复）等。4、WeWork (2010)——全新定义的联合办公社群2010 年在美国诞生的 Wework 是全新定义的联合办公社群，成为移动互联网时代的先锋。Wework 涵盖物理空间和溢价服务，这与 COWORKING 和 YC 一样，但最大区别是入住的企业成为彼此的供应商和客户，而不是外包，更强调社群之间的互助服务，从而能优化产品设计体验，所以在美国像花旗这样的大公司都到了 WEWORK，能更贴近客户和创新。服务、社群与空间被无缝衔接，利用 app 将线上链接转化为线下互动，个体于其中可以灵活自由地进行分享，提升效率，会员兼具提供方与消费方双重角色，带来了资源的流动和社区的活力。从发展历程来看，联合办公的革新体现在方方面面，从空间硬件到服务的提供，从地产开发到地产运营的轻资产转化，从集约经营到共享经济的变革，而写字楼产品形态也在产生变革。从现代办公室活动的特征来看，过去阶层式、命令式的关系正在被社群、导师式的新型关系所替代，企业中的控制变为了对员工的赋权，雇员心态正慢慢向创业心态转化。未来新型高效办公楼特质将包括：1）创新的加速器：个人与团队充分表现能促进快速有效的协同合作，起到人才吸铁石的作用，并通过移动化的平台和技术力量推动一切链接；2）品牌宣言：建立品牌识别，例如苹果、AIRBNB 的工作地方，重视员工体验并成为员工向往之地，缔造归属感和自豪感，最终促成分享经济；3）融入社区：体现步行者思维（例如陆家嘴就不便于步行者），接近交通枢纽，强调舒适度和具有本地特色的装修装饰。美国有统计，员工偶遇碰撞火花的几率在同一个楼层有 60%，同一幢楼有 10%，不同楼就只有 2%；4）文化试金石：让员工看到企业的社会责任和价值观，吸引优秀的员工并激发员工创造力。关于联合办公品牌云享客联合办公的准入门槛很低，最重要的是后期的资源优势，因为提供空间和基础服务很容易，但抓到人与人和、人与企业的链接本质，让不同行业的人走到一起，要最终形成互助和良性循环很难。云享客的主张就是让实现跨界交流的联合办公，它的核心竞争力在于优良的技术、充分的线下资源以及精英的团队构成，合作伙伴软通动力、旭天发展、海德资本和麻省理工学院，构成丰富的资源。公司目前已运营北京中关村领创空间（满租）和上海虹桥中心（即将满租），上海大世界中心也即将开业。Q&A1、盈利模式是怎样的？收入来源包括三个：租金差价（长期租入和短期转租）、服务费（基础、投融资、知识产权、法律、财务等），以及未来形成线上商务社区形成，社群主导的经济互相产生的价值，会有很多盈利模式，我们不去局限想象空间。COWORKING 是租金，YC 没有办公室。2、工位租金？和周边比？1,000-2,000 元/工位/月，标准工位 1.2 米*0.6 米。和周边相比，联合办公在时间和空间上的共享可以大大提高利用效率。3、运营成本？主要租金成本占 60%-70%，其次是运营团队的员工费用，最后是营销费用。4、未来可能扩张到外环以外区域吗？从美国经验来看，都想从郊区回到城市，人口密度越高，碰撞的几率越高，而不是为了追求租金低廉，因为创业团队不肯去。所以关键是交通便利，联合办公最终要跟着人走，而不是反过来。▎主题演讲三：SOHO 中国的3Q试验演讲嘉宾：SOHO 中国投资者关系副总监 Sonia HanSOHO 3Q 主要从事共享经济时代一站式 O2O 共享办公空间的开发，是目前全球唯一的 O2O 共享办公产品。SOHO 3Q 就是共享经济时代的办公解决方案。对标海外的共享经济企业，美国有 Airbnb；中国有途家，美国有 Uber，中国有滴滴；美国有 Wework，中国有 SOHO 3Q。公司有 SOHO3Q 产品想法是去年 10月。现在共享经济时代来临，移动互联网使得移动办公成为可能，可以用来共享的不仅仅有想法创意，还有工作空间、设备资源、公共资源，甚至资金资源，当资源的高昂价格令付款购买并永久或长期占有并非最优时，共享也就成为了当选的方案，例如孵化器不需要共享，但核心区域的办公资源却可以共享，而且允许短租。产品数量和目标：SOHO 在中国目前管理着 27 座写字楼，并在北京及上海持有 11 项投资物业，为扩张提供基础。2015 年 2 月：公司设立了 2 个 SOHO 3Q 中心（1,509 个座位）。公司目前 SOHO 3Q 有 11 处写字中心，拥有逾 11,000 个座位，预计年内收入达5.3 亿元。未来公司将进一步将 SOHO 3Q 业务推广到北京、上海之外的其他城市，并在未来几年中增加位臵的数目，计划 2016 年新增 3 万个，2017 年工位数达到 10 万个，收入超过 50 亿元。目前的模式是轻资产的模式：与开发商商量，付CAPEX，输出品牌管理，未来可能 CAPEX 也不付，盈利共享。SOHO 的客户来源：1）大型互联网企业，由于他们对灵活性需求高，拥有的资金雄厚，但时间宝贵且变化速度较快（例如美团和饿了么大战），没空谈租期和装修，因此对于灵活租赁需求较大；中国和美国不一样，美国的自由职业者较多，而从 SOHO3Q 运营下来看，国内入住其中的企业更不乏中性大型的公司（例如，美团 1,150座位），占比座位数已经达到了 50%以上。2）项目型企业，Project-based，占用办公时间较短，例如建筑工程、电影拍摄团队等，例如上海复兴广场很多建筑事务所入住，只需要 2-3 年设计一栋楼。3）初创型企业，主要是 A 轮之后，天使轮还付不起。这类企业不去孵化器，需要借助 SOHO 品牌的推广能力，潘总也不予余力的做活动，租 6 个月以上成为 3Q 成员，集群效应后去和保险机构谈福利。租金及服务：封闭区域工位桌子 1.7 米长，摊到 GFA 约 6.5-7 平米/工位，租金 1,300 元/周，提供免费 WIFI，咖啡，会议，LOUNGE 等共享，打印机免费打印 50 张等。开放式的区域租金 1,000 元/周。3Q 所有区域的办公室价格一样，但前 12 个月有促销折扣期，不同区域的折扣系数不同，例如北京 8 折，上海、深圳 6 折，杭州更低。SOHO 3Q 优势：1） 与国际一流的设计师合作，因此办公场所设计具美感，定价更高；2） 当需求被集中满足的时候，资源的配置效率也会大大提升；3） SOHO 主要倡导社区概念，“潘谈会”等社区活动会基于企业更多的创业支持。公司要做联合办公里的星巴克，不一定有小咖啡店做的好，但具有规模化和标准化，形成品牌效应。Q&A1、怎么把社群理念落地？云享客：以产业的角度和大数据的技术，分析社群里的个体的共享，在线上和线下推送和拉松很多信息，社群里的人能相互碰到，同时也帮助他们形成社群。SOHO：目前主要依靠市场活动和推广形成社群，因为这是 SOHO 强项，为共享办公是一种云理念，公司新的 CTO 来自高德地图，会带来新的技术。2、会不会参与股权投资？不会。潘总和 SOHO 的战略一直很 FOCUS，选地是他的强项，投资不是他的强项。就像以前公司的地产只做北京和上海，而且是优质物业。3、3Q 未来区域布局？现在北京、上海，未来深圳（腾讯等）、杭州（阿里等），其他城市也会有但不会多。Wework 在有 14,500 座位（80%都在纽约），估值 50 亿美元，而到了 24,000座位，估值 100 亿美元，主要需求还是很集中的。4、出租率和租期？租金回报率？平均两个月满租，之后 Waiting List 很长，平均租期 3 个月，50%大客户签 1 年，但也是 3 个月续租。北京和上海的租金回报率可以达到 30%。5、自持还是租赁？目前 11 个 3Q 都是自己的楼，未来不一定是自己的楼，考虑输出品牌和管理，与商业地产开发商盈利共享。（文章来源：中银地产——众创空间投资发展沙龙会议纪要）
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