阳光助困－－关于开展工会普惠制服务职工工作调研的相关要求
发布于： 16:34:18
关于开展工会普惠制服务职工工作调研的相关要求&开发区总工会，有关镇工会：为贯彻落实全省工会帮扶服务工作转型发展会议精神，大力推动职工服务平台建设及作用发挥，深入研究建立服务职工体系、开展服务职工工作的方向目标和具体措施，省总工会将于月开展普惠制服务职工工作调研，现将上级工会对我市帮扶服务工作调研有关事项通知如下：1、问卷二：根据省总随机抽取的单位（开发区总工会、江阴园区工会、城南园区、斜桥镇工会、新桥镇工会、马桥镇、季市镇、西来镇）安排填写。2、问卷三：由抽取的开发区（园区）、镇选定不少于2家企业工会填写，所选企业要考虑是不同规模、产业类型、所有制性质。3、问卷四：在所调查企业中随机选择2名普通一线职工填写4、开发区、相关镇、系统工会要对所填调查表逐一认真把关，注重调研质量和效果，并于4月底前将所有调查问卷交至市总工会生活女工部。&靖江市总工会生活女工部日&&附件2&省级以上开发区（工业园区）、乡镇（街道）工会调查问卷（问卷2）&填报单位：________________________开发区（工业园区）/乡镇（街道）工会填报时间：_____________& 填报人：_____________& 联系方式：_____________1. 本辖区范围内企业情况企业规模项目职工1000人以上职工200-1000人职工200人以下建会企业数工会会员数建立职工帮扶服务站（点）数覆盖会员职工人数2. 本辖区内服务职工阵地建设情况项目职工书屋电子阅览室足球场篮球场排球场羽毛球场乒乓球桌台球桌棋牌室卡拉OK厅心理咨询室其他本级工会自有可供本级工会调配使用数量3. 本级工会自有服务职工阵地工作日开放时段为___（可多选）A.8:00-12:00& B.12:00-14:00 C.14:00-18:00& D.18:00-21:00 E.其他（注明）_________；休息日是否开放___E.是& F.否4. 本辖区内青年公寓等职工集中住宿点共_______个，可容纳_______名职工。5. 本级工会是否参与公寓职工管理服务工作？&& A.是&& A1.是否在公寓服务平台设立工会服务窗口？& ①是& ②否& ③正在筹备&&&&&&&&& A2.是否建立职工服务（活动）中心？&&&&&&& ①是& ②否& ③正在筹备&&&&&&&&& A3.是否就近为职工提供活动场所和设施？&&& ①是& ②否& ③正在筹备&& B.否6. 本级工会是否已成立职工帮扶服务中心（站、点）：&&& A. 是&&& A1．在什么地方设立接待窗口:&&&&&&&& &①在工会办公室（会议室）内&&&&& ②在政府行政服务中心设窗口&&&&&&&& &③拥有相对独立的场地 &&&&④在其他地方（注明）________________设窗口&&&&&&&&&&& A2.本级工会职工帮扶服务中心（站、点）工作人员情况：& &&&&&&&&①本级工会干部&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ②聘用人员&&&&&&&& &③借用政府行政服务中心工作人员&&& ④没有人员&&& B. 否7. 本级工会已开展的帮扶服务职工项目有：&A.生活救助&&& B.医疗救助&&& C.助学救助& &&&&&D.职业介绍&&& E.就业培训&F.创业指导&&& G.互助保障&&& H.小额借（贷）款& I.政策咨询&& J.信访接待&&K.法律援助&&& L.心理咨询&&& M.婚恋交友&&&&& N.其他（注明）__________________8. 2014年度本级工会帮扶服务资金筹集情况&&&&&&&& 资金来源金额（万元）&& 帮扶服务资金筹集总额其中：政府拨款上级工会拨款本级工会经费投入社会捐赠其他9. 2014年度本级工会开展帮扶服务工作资金支出情况项目名称服务人数（人）金额（万元）帮扶服务资金支出总额困难帮扶1.生活救助（含医疗、教育救助）2.就业援助、法律援助等普惠制服务职工活动1.2.……10. 本级工会借助以下哪些社交媒体开展帮扶服务职工工作（可多选）？& A.QQ群&&& B.微信&&& C.本级工会官网&& D.都没有11. 开展普惠制服务职工工作遇到哪些困难（可多选）?& A.领导重视不够&&&&&& B.上级工会指导较少，工作思路不明确& C. 服务阵地较少&&&&& D.活动载体较少,活动内容创新比较困难&&& E. 职工组织发动比较困难&& F.资金筹集比较困难，可利用的资源手段较少&&&&&&&&&&&&& G.服务职工工作涉及多个部门，组织协调比较困难&&&&&&&& H.中心工作人员较少& I.其他(注明)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&12. 本级工会在开展普惠制服务职工工作方面有何打算和措施？__________________________________________________________________________________________________________________________________________________&13.怎样在政府服务民生工作中找准工会服务职工工作的定位和目标，如何整合党政、工会和社会各界的资源，更好地为基层工会和职工服务。____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________&14.本级工会服务职工工作有哪些创新和亮点服务项目。工会服务职工工作最重要的职责是什么，怎样做到上下联动、各有侧重，最大限度地发挥各级工会作用。____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________15.本级开展服务职工工作面临哪些困难、问题，有何对策建议，需要上级工会提供何种支持。____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________16.目前推进工会帮扶服务工作转型发展面临哪些困难、问题，如何解决，下一步发展方向、工作思路和具体举措是什么。____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________&&&&&&&附件3&企业工会调查问卷（问卷3）填报单位：________________________填报时间：_____________& 填报人：_____________&&&& 联系方式：_____________1. 您企业的单位类型:A. 国有及控股企业B. 私营（民营）及控股企业、个体企业C. 外商、港澳台商投资及控股企业D. 其他（注明）___________________2. 您企业所属行业:A.制造业&&&&&&& B.建筑业& &&&&C.交通运输、仓储和邮政业&D.批发和零售业& &&E.金融业& &&F.电力、燃气及水的生产和供应业G.住宿和餐饮业 &&&H.社会服务业 &&&&&I.信息传输、计算机服务和软件业&J.其他（注明）___________________3. 2014年度企业开票销售总额_________万元。4. 您企业现有在岗职工__________人，其中外来务工人员__________人。5. 本企业是否建立职工之家或工会职工帮扶服务站（点）？&A.建立职工之家&&&& &&&&B.建立职工帮扶服务站（点）&&&&& C.都没有6. 本企业工会为职工提供哪些帮助或服务（可多选）？&A后勤（宿舍、食堂等）管理服务&&& &&&&&B.发放各种福利&&&& &C.节日、生日、病丧慰问& &D.组织文体活动&&&& E.组织旅游疗养&&&&& F.困难救济&&&&&& G.互助互济&H.职工培训&&&&&&&& I.子女上学、教育&&& J.心理咨询&&&& &&K.婚恋、交友服务&&L.权益维护、法律援助&& &M.其他（注明）：_______________7. 2014年度企业工会帮扶服务工作共支出_________元，其中困难帮扶项目__________元。8. 本企业有哪些活动场所和设施供职工使用(请打钩）：项目职工书屋电子阅览室足球场篮球场排球场羽毛球场乒乓球桌台球桌棋牌室卡拉OK厅心理咨询室其他9.活动场所和设施工作日开放时段为_____（可多选）A.8:00-12:00 B.12:00-14:00 C.14:00-18:00 D.18:00-21:00 E.其他（注明）_________；休息日是否开放____E.是& F.否。10. 活动场所和设施平均每周开放时间__________小时，平均每周职工使用时间__________小时，每周平均__________人次使用。11. 本企业后勤保障服务和丰富职工业余生活的活动主要由哪个部门负责？&A.工会&&&&& B.党政办公室&&&& C.人力资源部门&&&& D.其他部门__________12. 本企业是否跟附近其他企业联合开展丰富职工业余生活的活动？&A.是&&&&&& B.否13. 本企业是否建有职工宿舍？&A.是&&&&B.否&& B1.是否为职工在青年公寓等职工集中住宿区解决住宿问题？& ①是&& ②否14. 本企业是否建有职工食堂？&A.是&&&&&& B.否15. 是否参加上级工会组织的服务职工活动？&A.会&&&&&& B.不会&&&&& C.视活动内容而定&&&& D.视活动时间而定16. 希望上级工会为企业提供哪些服务（可多选）？&A.提供更多贴近职工需求的帮扶服务项目&&& B.开展工会业务培训，提高服务职工能力&&C.给予一定的资金支持&&&&&&&&& D.联系协调周边企业，共同开展丰富职工业余生活的活动&E.其他（注明）______________________________________17. 企业工会开展帮扶服务工作面临哪些困难、问题，对上级工会开展普惠制服务职工工作有何建议和意见？____________________________________________________________________________________________________________________________________________________&&&&&附件4& 职工调查问卷（问卷4）&1．您的性别是：A. 男&&&&&&& B. 女2．您今年的年龄是_________岁。3. 您的岗位 :&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&A. 直接生产工人&&& &B. 辅助生产工人&&&& &&&C. 后勤辅助人员&&&&& D. 专业技术人员E. 销售人员&&&&&&& &F. 企业一般管理人员&&& G. 其他4. 您是否工会会员：&& A. 是&&&&&&&&& B. 否&&&&&&&&& C. 不知道5. 您是否参与过工会组织的活动？A. 是，请列举两项活动（注明）__________________& &&&&&&B. 否6. 您认为工会多长时间组织一次活动最合适？A.一月1次&& B.两月1次& C.一季度1次&& D.半年1次&& E.其他（注明） ___________7. 您用多长时间可到达最近的由工会组织免费提供的活动场所、活动设施？A.15分钟以内&&&&& B.15-30分钟&&&&& C.30-45分钟&D.45分钟以上&&&&& E.不知道附近哪儿有这些场所、设施8. 您平均每周在这些活动场所活动的时间有多长？A.几乎不用&&&&& B.2小时以内&&& C.2-4小时&&& D.4小时以上9. 您希望单位工会能为职工提供哪些方面的帮助或服务（可多选）：A．后勤（宿舍、食堂等）管理服务&&&&& B. 发放福利待遇&&& &&C. 节日、生日、病丧慰问&& D. 组织文体活动&&&&& E. 组织旅游疗养&&& &F. 困难救济&&&&&&&& G. 互助互济H. 职工培训&&&&&&&&& I. 子女上学、教育&&&& J. 心理咨询&&&& &&&&K. 婚恋、交友服务& L. 权益维护、法律援助& &M.其他（请说明）：_______________10. 您是否愿意办理有银行卡功能且消费时可以优惠的工会会员服务卡？A.愿意&&& &&B.不愿意&&&&& C.看优惠力度而定&&&&& D.不知道11. 您认为工会开展服务职工各项活动有必要吗?A.非常必要，乐于参与&&&&&& B.有必要，偶尔参与&&&&&&& C.可有可无12. 您认为工会开展服务职工活动在哪些方面发挥了作用（可多选）?A.帮助职工解决实际生活困难&&& B.为职工提供可靠有效的信息资讯& C.提升职工技能水平&&& D.缓解劳资矛盾，营造良好工作环境&& E.权益维护、法律援助&&& F.提升职工法律知识水平 &&&G. 提升职工文化素养&&&&&&& H.扩大职工交友活动范围&&&&&&&& I. 没什么作用13. 您对工会组织服务职工活动有哪些不满意的地方（可多选）?A.服务项目太少&&&&& B.没有广泛发动职工参与&&& C. 因工作原因参与机会较少D.项目设计未充分考虑个人情况，吸引力不强&&&&& E.经费不足，组织活动内容不丰富14、对各级工会开展帮扶服务工作有何认识感受，获得过哪些帮助和服务，最希望得到哪方面的帮助和服务，对工会帮扶服务工作满意度如何。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15.对上级工会及本单位工会组织的各项活动参与率如何，能否便捷地享受各项服务功能，对本单位工会开展服务职工工作有何建议。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16.对县（市、区）总工会帮扶服务工作的了解和评价如何，希望政府、工会为职工提供哪些帮助和服务，对工会帮扶服务工作有何建议和意见。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）第一章&&总&&则第一条&&为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》等法律、法规和有关规定，制定本细则。第二条&&本细则适用范围与《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》适用范围一致。第三条&&从事房屋拆迁评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。第四条&&承担房屋拆迁评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个拆迁估价项目，评估机构均应派出至少一名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员则应当持有拆迁评估工作人员上岗证。第五条&&拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属物。2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。第六条&&拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。第七条&&拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。拆迁规模大、分期分段实施的项目，以当期（段）房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。第八条&&拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。第九条&&房屋评估价格构成为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。第十条&&拆迁估价应当按照下列程序操作：1.&依法征求意见，确定评估机构；2.&接受评估委托，明确基本事项；3.&查阅相关资料，开展前期调查；4.&拟订作业方案，进行现场勘察；5.&参照技术细则，进行评估测算；6.&确认测算结果，撰写估价报告；7.&汇总相关资料，提交估价报告；8.&现场咨询答疑，估价材料存档。第十一条&&房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映；房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和《宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表》（附件15）反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。第十二条&&估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。第二章&&被拆迁房屋性质认定及分类第十三条&&依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价，具体方法见本细则第十八条。第十四条&&被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。第三章&&住宅拆迁估价方法及应用第十五条&&住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。第十六条&&对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：1.&确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；2.&测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：&&&&&&&&&&&&&&&&100&（K2）&100&&&100基准价格Vb&=&Vs&×——×&——&×&——&×&——&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（K1）&100&（K3）&（K4）Vs为可比实例价格；K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；对于拍卖、抵账等非正常交易的可比实例，该系数应由房屋拆迁管理部门会同相关部门根据具体情况确定；K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数确定。一般情况下，在估价时点前6个月内该系数不超过101，在估价时点前6—12个月内该系数不超过102；K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。3.&确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。基本公式为：（K5）Vz&=&Vb&×&——&100Vz为被拆迁住宅评估价格；Vb为标准样本住宅基准价格；K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。第四章&&非住宅营业用房拆迁估价方法及应用第十七条&&非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。第十八条&&本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：1.&对沿街的“住改非”房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。2.&对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。第十九条&&非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：1.&确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。2.&搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。3.&测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。具体要求参见附件6。第二十条&&非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被拆迁营业用房的拆迁补偿价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁估价的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：&&a&&&&&&&1Vy&=&——[&1－——&&]&&&&&r&&&&（1+r）nVy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。第五章&&非住宅非营业用房拆迁估价方法及应用第二十一条&&非住宅非营业用房拆迁估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。第二十二条&&非住宅非营业用房成本法估价技术路线：1.&成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。2.&成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：拆迁补偿评估价格&=&土地重新取得价格&＋&建筑物重置价格&－&建筑物折旧&=&土地重新取得价格&+&扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。3.&参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。第六章&&其他拆迁估价问题处理第二十三条&&住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。第二十四条&&取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；营业年限权重=（拆迁年份－取得营业执照年份）÷（拆迁年份－基准年份1991）。该权重最大值取1。第二十五条&&收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。第二十六条&&成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。第二十七条&&临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第二十八条&&非房屋及其附属物估价规定：凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。第二十九条&&非住宅房屋“地大于房”的估价规定：１.&“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。２.&“地大于房”面积补偿价格的计算公式：Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准；Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。3&.&“地大于房”部分不得重复评估补偿。4&.&土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。第三十条&&非住宅房屋划拨土地估价：拆迁估价时涉及被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权市场评估价格的40%。国有土地使用权市场评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。第三十一条&&其它估价规定：室内装修装饰的补偿参照附件11确定的标准执行。未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。第七章&&拆迁估价报告第三十二条&&拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则的要求出具拆迁估价报告。第三十三条&&拆迁评估机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。第三十四条&&房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第八章&&拆迁估价工作准则第三十五条&&被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件于协议签订后十五日内报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁估价委托协议中应约定本次拆迁估价操作程序及时间安排。第三十六条&&评估机构必须确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担技术责任。第三十七条&&所有拆迁估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有拆迁估价资格的专业人员对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地街道办、居委会工作人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。第三十八条&&估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。第三十九条&&拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。第四十条&&拆迁评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。拆迁估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不低于两名的注册房地产估价师签字认可。第四十一条&&拆迁评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。第九章&&拆迁估价工作资料存档第四十二条&&评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：1.&房屋拆迁委托评估合同；2.&拆迁许可证；3.&估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4.&估价对象的实地查勘记录、影像等资料；5.&标准样本房屋的实地查勘记录、影像等资料；6.&可比实例的实地查勘记录、影像等资料；7.&确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；8.&其他涉及估价项目的必要资料。第四十三条&&评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。第四十四条&&对涉及《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》规定需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，评估机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。第十章&&附&&则第四十五条&&选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照本技术细则实施。第四十六条&&拆迁项目概算估价可参照本技术细则在房屋拆迁许可证领取之前进行估价测算，项目概算估价以《宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表》（附件15）反映，并作为申领拆迁许可证的前置条件之一进行申报。第四十七条&&各县可根据本地实际，参照本细则制定实施细则。第四十八条&&本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。第四十九条&&本细则由宿迁市建设局负责解释。第五十条&&本技术细则自日起实施。日出台的《宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则》同时废止。本市以前相关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。&附件：1.&市场比较法可比实例选择要求及说明&&&&&&&&&&2.&基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件3.&住宅房屋实体因素修正系数说明4.&区位因素修正系数表5.&“住改非”房屋评估资料、系数和标准6.&非住宅营业用房标准样本房屋可比实例限制设定条件7.&营业用房估价的收益法应用说明8.&非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格表9.&建筑物成新因素确定表10.&房屋用途分类表11.&装修装饰及附属设施补偿价格表12.&临时安置补助费标准13.&搬迁补助费标准14.&残疾人、伤残人补助标准15.&房屋拆迁评估结果表达样表&&&&附件1&：&市场比较法可比实例选择要求及说明&以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。1.&可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。2.&可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。3.&可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。4.&可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。5.&可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。6.&采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。7.&可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。8.&选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。9.&对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。&附件2&：基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件&一、标准样本住宅设定要求说明住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：1.&成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2.&多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。3.&房屋为砖混二等八成新。4.&首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。二、住宅房屋估价中可比实例选择要求1.&可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2.&可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。3.&可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。4.&可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。5.&可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。6.&采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。7.&可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。8.&同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。9.&选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。&&附件3&：&住宅房屋实体因素修正系数说明&一、住宅房屋结构因素修正系数P1结&构类&型&&&&框架结构&&&&砖&&混&&结&&构&&&&砖&&木&&结&&构&&&&简易结构&&&&一等&&&&二等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等系&数取&值&&&&100&&&&90&&&&80&&&&70&&&&60&&&&50&&&&70&&&&60&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20（注：一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为103，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。）二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。三、住宅房屋成套因素修正系数P3成套住宅房屋：100；非成套住宅房屋：80—90（根据房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局独立与明确程度修正）。四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比较，具体根据折旧后的成新度计算）待估房屋成新程度&&&&三成以下&&&&四成&&&&五成&&&&六成&&&&七成&&&&八成&&&&九成系&&&&数&&&&30以下&&&&40&&&&50&&&&60&&&&70&&&&80&&&&90五、住宅房屋朝向因素修正系数P5卧室朝向&&&&北&&&&西&&&&东&&&&一间朝南&&&&两间朝南&&&&三间及以上朝南修正系数&&&&96&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102六、住宅房屋楼层因素修正系数P6总楼层楼层系数（%）所在楼层&&&&一层楼&&&&二层楼&&&&三层楼&&&&四层楼&&&&五层楼&&&&六层楼&&&&七层楼一&&&&100&&&&100&&&&100&&&&100&&&&100&&&&100&&&&100二&&&&&&&&&100&&&&102&&&&102&&&&102&&&&102&&&&102三&&&&&&&&&&&&&&98&&&&103&&&&104&&&&105&&&&105四&&&&&&&&&&&&&&&&&&&95&&&&101&&&&103&&&&105五&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&93&&&&98&&&&100六&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&92&&&&98七&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&90（说明：1.&底层地下室为车库的，底层系数增加1，顶层系数减少1；2.&顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；3.&如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。）七、实体因素修正系数测算说明1.&实体因素调节系数F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.4×P4＋0.1×P5＋0.1×P6。2.&可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被拆迁房屋实体因素调节系数为Fb；Fk标准样本住宅实体因素修正系数&K3&=&—&×&100；&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&F0&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&Fb被拆迁住宅实体因素修正系数&K5&&=&—&×&100。F0&附件4&：&区位因素修正系数表&一、区位因素修正调节系数评分表因素类别&&&&因素项目内&&容&&&&考&察&项&目&&&&评&分&等&级&&&&&&&&&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&五等拆迁项目周边大环境&&&&自然环境（a1）&&&&自然景观、风向a11&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&&&&&空气污染、噪音、水文a12&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&交通条件（a2）&&&&离市区主干道的距离a21&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&&&&&公交线路情况a22&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&教育医疗设施（a3）&&&&所在学区1公里内学校情况a31&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&&&&&医院及医疗机构分布情况a32&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&商业配套设施（a4）&&&&重要商业配套设施a41&&&&100&&&&80&&&&60&&&&40&&&&20拆迁项目范围内小环境&&&&规划设计（a5）&&&&建筑小区布局与外形等a51&&&&30&&&&24&&&&18&&&&12&&&&6&&&&&&&&建筑密度a52&&&&30&&&&24&&&&18&&&&12&&&&6&&&&&&&&绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53&&&&40&&&&32&&&&24&&&&16&&&&8&&&&物业管理（a6）&&&&物业管理情况a61&&&&100&&&&80&&&&60&&&&40&&&&20&&&&住宅区配套设施（a7）&&&&住宅区内配套设施完备程度a71&&&&100&&&&80&&&&60&&&&40&&&&20以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。二、区位因素调节系数评分等级说明表序号&&&&因素项目&&&&考察项目内容&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&五等1&&&&自然环境&&&&自然景观、风向&&&&公认的自然环境优越地区。&&&&自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。&&&&附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。&&&&附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱，环境较差。&&&&附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。&&&&&&&&空气污染、噪音、水文&&&&空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。&&&&空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。&&&&空气局部受污染，水体污染较为严重，白天和晚间均有噪音影响。&&&&水体污染严重，靠近污染源或重噪音源。&&&&长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2&&&&交通条件&&&&离市区主干道的距离&&&&离主干道的距离在100米以内。&&&&离主干道的距离在100—250米之间。&&&&离主干道的距离在250—400米之间。&&&&离主干道的距离在400—500米之间。&&&&离主干道的距离在500米以上。&&&&&&&&公交线路情况&&&&距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。&&&&距离公交站点50—100米内，至少有2条重要公交线路。&&&&距离重要的公交线路的距离在100—200米之间，至少有2条公交线路。&&&&距离公交线路的距离在200—400米之间，至少有1条公交线路。&&&&距离公交线路的距离在400米以上。3&&&&教育医疗设施&&&&所在学区1公里内学校情况&&&&属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。&&&&属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。&&&&属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。&&&&一般中小学学区。&&&&无中学或小学。&&&&&&&&医院及医疗机构分布情况&&&&距市级及以上医院500米以内。&&&&距市级及以上医院500—1000米。&&&&距市级及以上医院米。&&&&距市级及以上医院米以上。&&&&距市级及以上医院2500米以上。4&&&&商业配套设施&&&&重要商业配套设施&&&&在400米范围内有大型的市级商业配套设施。&&&&在400—800米范围内市级商业设施较集中。&&&&在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。&&&&在800米范围内基本上无商业网点。&&&&在1000米范围内无商业网点。5&&&&规划设计&&&&建筑小区布局与外形等&&&&布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。&&&&布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。&&&&布局一般，排列不整齐，外型较整齐。&&&&任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。&&&&建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。&&&&&&&&建筑密度&&&&建筑密度40%以下。&&&&建筑密度40%—50%。&&&&建筑密度50%—60%。&&&&建筑密度60%—65%。&&&&建筑密度65%以上。&&&&&&&&绿化率、室外公共活动空间与绿化景观&&&&绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。&&&&绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。&&&&少量绿化，少量的公共活动空间。&&&&无绿化，基本无公共活动空间。&&&&无公共活动空间，出行通道狭窄。6&&&&物业管理&&&&物业管理情况&&&&全封闭物业管理。&&&&半封闭物业管理。&&&&有物业管理。&&&&无物业管理。&&&&无物管，无环卫管理。7&&&&住宅区配套设施&&&&配套住宅区内设施完善程度&&&&在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.&基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q=0.1×(a11＋a12)＋0.15×(a21＋a22)＋0.15×(a31＋a32)＋0.15×a41＋0.15×(a51＋a52＋a53)＋0.15×a61＋0.15×a71。2.&可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为Q0，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数QSK4=——&×&100。Q0&附件5：&“住改非”房屋评估资料、系数和标准&一、具备沿街营业用房条件的道路对照表区类&&&&道&&&&路&&&&名&&&&称宿城区&&&&幸福中路、幸福南路、幸福北路、黄运中路、市府东路、市府路、东大街、中山路、马陵路、八一路、马陵河两岸、运河路、黄河北路、黄河中路、黄河南路、渔市口路、城北路、矿山路、洪泽湖路、西湖路、骆马湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、河滨大道、发展大道、人民大道、世纪大道、平安大道、富康大道、饮马堤路、花园路、卫生路、杨公路、思虞路、成子湖路、黄海路、渤海路、东海路、南海路、红海路、黑海路、北海路、徐淮路、创业路、建业路、宏业路、敬业路、伟业路、鸿运路、华夏大道、轩辕大道、四海路、炎黄路、九州大道宿豫区&&&&恒山路、泰山路、六盘山路、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、江山大道、珠江路、长江路、金沙江路、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、阿里山路、钱塘江路、赣江路、富春江路、嘉陵江路、峨眉山路、昆仑山路、太行山路、华山路、武夷山路、雪峰山路、龙川江路、麦积山路、祁连山路、太白山路、云台山路宿迁经济开发区&&&&浦东路、厦门路、汕头路、深圳路、青岛路、威海路、发展大道南延段、人民大道南延段、平安大道南延段、世纪大道南延段、徐淮路、通达大道、振兴大道、富民大道、姑苏路、金鸡湖路、苏州路、东吴路、金陵南路市湖滨新城&&&&雪松路、玉兰路、青桐路、枫杨路、国槐路、合欢路、女贞路、杨柳路、白杨路、黑松路、水杉路、嶂山大道、环湖大道、宿新公路&二、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表经&营&年&限&&&&1-2&&&&3-5&&&&6-8&&&&9-11&&&&12-14&&&&15-17&&&&18-20&&&&21年以上补偿标准（元/m2）&&&&一层&&&&100&&&&150&&&&200&&&&250&&&&300&&&&350&&&&400&&&&450&&&&二层&&&&80&&&&120&&&&160&&&&200&&&&240&&&&280&&&&320&&&&360&&&&三层&&&&70&&&&105&&&&140&&&&175&&&&210&&&&245&&&&280&&&&315&&&&四层以上&&&&60&&&&90&&&&120&&&&150&&&&180&&&&210&&&&240&&&&270&附件6：非住宅营业用房标准样本房屋可比实例限制设定条件&一、非住宅营业用房标准样本房屋可比实例选择要求非住宅营业用房标准样本房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。（一）结构类型：砖混二等结构；（二）层次：一层；（三）成新：八成新；（四）装修：一般装修（水泥砂浆或地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）。二、非住宅营业用房基准价格修正方式的综合修正系数　　（一）时间因素修正系数　　该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。一般情况下，12个月以内交易的可比实例不作修正。　　（二）实体因素修正系数　　1.&结构因素修正系数结&构类&型&&&&框架结构&&&&砖&&混&&结&&构&&&&砖&&木&&结&&构&&&&简易结构&&&&一等&&&&二等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等系&数取&值&&&&100&&&&90&&&&80&&&&70&&&&60&&&&50&&&&70&&&&60&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20　　2.&成新因素修正系数（具体根据折旧后的成新度计算）待估房屋成新程度&&&&五成以下&&&&六成&&&&七成&&&&八成&&&&九成系数取值&&&&50以下&&&&60&&&&70&&&&80&&&&903.&底层营业用房进深修正系数底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下：（1）等于10m，调节系数为1.0；（2）大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03；（3）大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07；（4）大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11；（5）小于4m，调节系数为1.14。&&&&底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价格的60%计算。（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）　　4.&二层以上营业用房层次因素修正系数说明一般情况下，二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：底层基准价格100%，二层取50%，三层取40%，四层及四层以上、地下室取30％。带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：底层为100%，二层取60%，三层取50%，四层及四层以上取40%，地下室取50%。对特殊情况，由评估机构提出意见报房屋拆迁管理部门会同相关部门具体商定。附件7：&营业用房估价的收益法应用说明&采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则：1.&估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。2.&估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围，选取适当数据。风险调整值参照表类&别&&&&商场类&&&&商铺类&&&&商务类&&&&旅馆类&&&&餐饮类&&&&娱乐类沿街一等&&&&8-10%&&&&9-11%&&&&9-10%&&&&9-10%&&&&9-10%&&&&9-12%沿街二等&&&&7.5-9.5%&&&&9-10.5%&&&&8.5-9.5%&&&&8.5-9.5%&&&&7-9%&&&&8.5-11%沿街三等&&&&7-9%&&&&8-10%&&&&7.5-8.5%&&&&8-9%&&&&6-8%&&&&8-10%沿街四等&&&&6.5-8.5%&&&&7.5-9.5%&&&&6.5-7.5%&&&&7-9%&&&&5.5-7%&&&&7-9%沿街五等&&&&6-8%&&&&7-9%&&&&5.5-6.5%&&&&7-8.5%&&&&5-6.5%&&&&6-8.5%沿街六等&&&&5.5-8%&&&&6.5-8.5%&&&&5-6.5%&&&&6-8%&&&&4.5-6%&&&&6-8%沿街七至十&等&&&&5-8%&&&&6-8%&&&&4.5-6.5%&&&&5-6.5%&&&&4-6%&&&&5.5-7%非沿街&&&&5-6.5%&&&&5.5-7%&&&&4-6%&&&&4.5-6.5%&&&&4-5.5%&&&&5-6.5%沿街路段等级划分表等级&&&&路&&&&&&&&&&&&&&&段一&&&&幸福中路（市府东路以南、黄运路以北）二&&&&市府东路（幸福中路至运河路）、幸福中路（市府东路以北、马陵路以南）、黄运中路（运河一号桥至黄河一号桥）、西湖路（黄河一号桥至霸王举鼎）、中山路（黄运路以北、市府路以南）、市府路（黄河路以东、幸福路以西）三&&&&幸福南路、东大街、洪泽湖路（黄河二号桥至楚街）、黄河南路（项王路以北）、楚街四&&&&幸福北路（八一路交叉口以南）、富康大道（西湖路至威海路）、渔市口路、中山路（市府路以北、马陵路以南）五&&&&马陵路、黄河中路、黄河南路（项王路以南）、发展大道（洪泽湖路至威海路）六&&&&八一路、运河路、六盘山路（运河一号桥至珠江路）、马陵河两岸、洪泽湖路（楚街至世纪大道）、西湖路（霸王举鼎至世纪大道）、人民大道、世纪大道、幸福北路（八一路至城北路）七&&&&附件五中标明的宿城区范围内其他沿街营业用房八&&&&附件五中标明的宿豫区范围内其他沿街营业用房九&&&&附件五中标明的宿迁经济开发区范围内其他沿街营业用房十&&&&附件五中标明的市湖滨新城范围内其他沿街营业用房3.&估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。&&&&附件8&：&非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格参考表&一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价1.&成本法估价的基本公式为：拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧2.&土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。3.&建筑物重新建造价格参照下表执行。4.&建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。二、宿迁市市区房屋重置价格参考表（元/m2）类别&&&&等级&&&&结构、装修及设施&&&&重置价格框架结构&&&&一等&&&&层高3.8-4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。&&&&1000&&&&二等&&&&层高3.0-3.8米，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。&&&&900砖混结构&&&&一等&&&&平均层高不低于2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全，有电话、电视插座。&&&&800&&&&二等&&&&平均层高不低于2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，有较好的木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料），水泥地面，较好的木门窗，有水电，有电话、电视插座。&&&&700砖混结构&&&&三等&&&&平均层高不低于2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。&&&&600&&&&四等&&&&平均层高不低于2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝，水泥地面，木门窗，有电。&&&&500砖木结构&&&&一等&&&&层高（檐高）不低于2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内外墙抹灰,表面刷涂料，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全，有电话、电视插座。&&&&700&&&&二等&&&&层高（檐高）不低于2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，水电设施齐全。&&&&600&&&&三等&&&&层高（檐高）不低于2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。&&&&500&&&&四等&&&&层高（檐高）不低于2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。&&&&400简易结构&&&&一等&&&&檐高不低于2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。&&&&300&&&&二等&&&&檐高不低于2.8米，乱砖或土坯墙，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。&&&&200备&注&&&&1.&估价时，按照商品房标准层高2.8米、自建民房标准层高3.2米每增减20厘米调整价格±1%（原房屋层高以规划部门批准的高度为准，擅自提高的，不予调整系数）；前后檐高不等的，按平均高度计算。2.&两家合山的，每合一山折减4%。3.&在实际评估过程中，被拆迁房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的，可作适当调整。单层工业厂房及仓库房屋&&&&钢混结构（框架）&&&&一等&&&&多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。&&&&880&&&&&&&&二等&&&&钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。&&&&780&&&&钢混结构（排架）&&&&一等&&&&钢砼柱，柱顶高度大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，吊车吨位大于5吨。&&&&930&&&&&&&&二等&&&&钢砼柱，柱顶高度大于4.5m、小于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，无吊车。&&&&820&&&&全钢结构&&&&一等&&&&钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于6m&。&&&&680&&&&&&&&二等&&&&钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于4.5m、小于6m。&&&&630&&&&砖混结构&&&&一等&&&&砖柱，柱顶高度大于5.5m，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12m。&&&&600&&&&&&&&二等&&&&砖柱，柱顶高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。&&&&500&&&&简易结构&&&&一等&&&&简易砖基础，砖墙，空斗墙承重，简易钢柱、钢桁架，石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板屋面。&&&&300&&&&&&&&二等&&&&简易砖基础，土坯墙，杂木或毛竹立柱，石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板等屋面。&&&&200&&&&&说明：1、单层工业厂房及仓库房屋层高调整范围为：檐高在7.2米以上应调增，6.0米以下应调减（不含7.2米/6.0米）。调整值为：每增减30cm，价格增减1%。2、宿迁市市区工业厂房拆迁评估跨度调整系数说明表跨度（米）&&&&9&&&&12&&&&18&&&&24&&&&30&&&&36系数&&&&1.25&&&&1.15&&&&1.00&&&&0.88&&&&0.82&&&&0.793、宿迁市市区工业厂房拆迁评估跨数调整系数说明表跨数&&&&1&&&&2&&&&3&&&&4&&&&5系数&&&&1.01&&&&1.00&&&&0.98&&&&0.97&&&&0.965&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&附件9：&建筑物成新因素确定表&建筑物综合成新评定新旧程度&&&&折余率&&&&成新评定说明十成新&&&&100%&&&&一般情况下，框架结构年折旧率1.5%，钢结构年折旧率2%，砖混结构年折旧率2%，砖木结构年折旧率3%，简易结构年折旧率5%。九成新&&&&90%&&&&八成新&&&&80%&&&&七成新&&&&70%&&&&六成新&&&&60%&&&&五成新&&&&50%&&&&四成新&&&&40%&&&&三成新&&&&30%&&&&不足三成新&&&&30%以下&&&&&附件10：房屋用途分类表&一、住宅房屋用途分类表住&宅房&屋&&&&成套住宅&&&&指按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。&&&&非成套住宅&&&&上述成套住宅以外的住宅房屋。二、非住宅营业用房用途分类表非&住宅&营业&用房&&&&商场类建筑&&&&以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。&&&&商铺类建筑&&&&以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。&&&&商务类建筑&&&&以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混框架结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。&&&&娱乐类建筑&&&&各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混框架和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。&&&&旅馆类建筑&&&&分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混框架结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。&&&&餐饮类建筑&&&&各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。三、非住宅非营业用房用途分类表非住宅非营业性用房&&&&工业性建筑&&&&以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。&&&&办公性建筑&&&&以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。&&&&公共性建筑&&&&以学校、医院、图书馆、博物馆、教堂、寺庙等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混框架或砖混房屋。附件11：装修装饰及附属设施补偿价格表&序号&&&&名&&称&&&&单位&&&&金额（元）&&&&备&&注1&&&&围墙（12砖墙或混凝土砌块）&&&&m2&&&&35&&&&含基础、双面抹灰2&&&&围墙（24砖墙）&&&&m2&&&&60&&&&含基础、双面抹灰3&&&&围墙（空斗或乱砖石）&&&&m2&&&&35&&&&含基础、双面抹灰4&&&&普通门楼&&&&个&&&&400&&&&&5&&&&琉璃瓦檐坡&&&&m2&&&&50&&&&含基层结构6&&&&混凝土道路&&&&m2&&&&50&&&&含垫层7&&&&水泥地坪&&&&m2&&&&30&&&&含垫层8&&&&砖石地坪&&&&m2&&&&15&&&&&9&&&&下水道（管）&&&&m&&&&20&&&&&10&&&&砖砌炉灶&&&&个&&&&300&&&&含烟道11&&&&家外用厕所&&&&m2&&&&200&&&&含大小便槽12&&&&化粪池&&&&m3&&&&150&&&&&13&&&&猪羊圈舍&&&&m2&&&&100&&&&标准化猪羊圈舍每平方米增加100元14&&&&牛马圈舍&&&&m2&&&&150&&&&标准化牛马圈舍每平方米增加100元15&&&&禽舍&&&&m2&&&&50&&&&标准化禽舍每平方米增加100元16&&&&电热水器拆装&&&&套&&&&200&&&&&17&&&&油烟机拆装&&&&套&&&&100&&&&&18&&&&太阳能热水器拆装&&&&套&&&&200&&&&&19&&&&柜式空调拆装&&&&台&&&&300&&&&&20&&&&壁挂式空调拆装&&&&台&&&&200&&&&&21&&&&瓷面盆&&&&套&&&&200&&&&&22&&&&瓷座便器&&&&套&&&&200&&&&&23&&&&瓷浴缸&&&&套&&&&300&&&&含底座24&&&&管道燃气移装&&&&户&&&&按有关部门规定执行25&&&&有线电视移装&&&&户&&&&26&&&&网线移装&&&&户&&&&27&&&&电话移机&&&&部&&&&28&&&&三相动力电&&&&千瓦&&&&29&&&&阁楼（指垂直高度低于2.2&m的平面面积）&&&&m2&&&&300&&&&正规木楞、阁板、楼梯&&&&&&&&&&&&200&&&&砼楞铁楞、水泥阁、较差木板、楼梯30&&&&吊顶&&&&石膏线&&&&m&&&&6&&&&含骨架、灯光板、油漆等。&&&&&&&&塑料扣板吊顶&&&&m2&&&&20&&&&&&&&&&&&石膏板吊顶&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&三合板吊顶平顶&&&&m2&&&&30&&&&&&&&&&&&三合板吊顶凹凸&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&纸板平吊顶&&&&m2&&&&20&&&&&&&&&&&&纸板凹凸吊顶&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&玻璃板类吊顶普通&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&玻璃板类吊顶雕花&&&&m2&&&&60&&&&&&&&&&&&铝合金扣板类吊顶&&&&m2&&&&50&&&&&&&&&&&&纤维板吊顶&&&&m2&&&&20&&&&&&&&&&&&钙塑板压条吊顶&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&板条抹灰吊顶&&&&m2&&&&20&&&&31&&&&内墙面&&&&普通涂料&&&&m2&&&&6&&&&1.为房屋使用中另增加部分；2.含水泥、砂等。&&&&&&&&仿瓷涂料&&&&m2&&&&8&&&&&&&&&&&&普通乳胶漆&&&&m2&&&&10&&&&&&&&&&&&普通贴墙布或墙纸&&&&m2&&&&15&&&&31&&&&内墙面&&&&普通墙面软包&&&&m2&&&&40&&&&1.为房屋使用中另增加部分；2.含水泥、砂等。&&&&&&&&简易壁柜&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&三合板墙裙&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&普通瓷砖墙裙&&&&m2&&&&20&&&&32&&&&外墙面&&&&外墙面砖&&&&m2&&&&25&&&&含水泥、砂等。&&&&&&&&外墙普通水涮石&&&&m2&&&&15&&&&&&&&&&&&外墙彩色水涮石&&&&m2&&&&20&&&&&&&&&&&&外墙马赛克&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&外墙干粘石&&&&m2&&&&10&&&&33&&&&内地面&&&&马赛克地坪&&&&m2&&&&20&&&&含水泥、砂等。&&&&&&&&普通釉面砖地坪&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&大理石&&&&m2&&&&50&&&&含水泥、砂等。花岗岩、大理石的边角料铺设的地面，按标准的60%以内给予补偿。水磨石带铜嵌条的增加10元/&m2。&&&&&&&&水磨石&&&&m2&&&&30&&&&&&&&&&&&花岗岩&&&&m2&&&&50&&&&&&&&&&&&木地板（普通）&&&&m2&&&&60&&&&&&&&&&&&复合地板（普通）&&&&m2&&&&15&&&&34&&&&门窗&&&&木门&&&&m2&&&&50&&&&&&&&&&&&&铝合金门&&&&m2&&&&100&&&&&&&&&&&&塑钢门&&&&m2&&&&120&&&&&&&&&&&&木窗&&&&m2&&&&50&&&&&&&&&&&&铝合金窗&&&&m2&&&&100&&&&&&&&&&&&普通全包门&&&&套&&&&300&&&&&&&&&&&&普通包窗&&&&套&&&&150&&&&35&&&&防盗&&&&卷闸门&&&&m2&&&&80&&&&&&&&&&&&&普通防盗门&&&&m2&&&&100&&&&&&&&&&&&不锈钢防盗网&&&&m2&&&&100&&&&&&&&&&&&钢质防盗网&&&&m2&&&&60&&&&注：表中未列项目及高档装修材料的补偿价格，可以参照市场价格结合成新、折旧等因素评估报市房屋拆迁管理部门会有关单位商定。附件12：临时安置补助费标准单&&&&位&&&&标&&&&&&&&&&&&&&&准&&&&100平方米以下&&&&超过100平方米部分元/平方米o月&&&&5&&&&3说明：1&.&月临时安置补助费不足300元，按300元计算；&2&.&选择货币补偿的，按6个月计算；3&.&选择产权调换的，按宿政规发〔2009〕3号文件第三十一条规定计算。附件13：&搬迁补助费标准单&&&&位&&&&标&&&准&&&&100平方米以下&&&&超过100平方米部分元/平方米o次&&&&8&&&&4说明：搬迁费一次不足400元，按400元计算。附件14：残疾人、伤残人补助标准&项&目&&&&单位&&&&补助标准（元）&&&&备&&注残疾人、伤残人补助&&&&人&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&残疾人以残联组织颁发的残疾证为准；伤残人以民政部门颁发的伤残证为准。&&&&&&&&5000&&&&4000&&&&3000&&&&2000&&&&附件15：房屋拆迁评估结果表达样表&宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表项目资料&&&&项目名称&&&&&&&&&拆迁许可证号&&&&&&&&&档案号&&&&&相关单位&&&&委托单位&&&&&&&&&实施单位&&&&&&&&&估价单位&&&&&&基本情况&&&&所在地点&&&&所在区&&&&拆迁范围&&&&&&&&&&&&&&&拆迁总建筑面&&积&&&&总面积&&&&产权证载明总&面&积&&&&证外、2003航拍图标明总面积&&&&其他总面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&拆迁总户数&&&&总户数&&&&居民总户数&&&&工企单位总户数&&&&其他总户数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价总面积&&&&总面积&&&&住宅房屋面积&&&&非住宅房屋面积&&&&&&&&&&&&汇总&&&&营业用房&&&&非营业用房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房屋估价概算金额&&&&住宅房屋&&&&非住宅营业用房&&&&非住宅非营业用房&&&&&&&&&&&&&&&拆迁补偿概算总额&&&&补偿总金额&&&&房屋估价&&&&其他估价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市市区房屋拆迁补偿资金分户估价表产权人&&&&&&&&&承租人&&&&&&&&&产权证编&&号&&&&&房屋座落&&&&&&&&&建&&筑面&&积&&&&&&&&&拆迁号&&&&&房&&屋性&&质&&&&&&&&&合法面积（其中证外、03航拍图面积）&&&&&&&&&样&本&房基准价格&&&&&实体因素修&&&&正&&&&①&&&&②&&&&③&&&&④&&&&⑤&&&&⑥评&&估单&&价&&&&①&&&&②&&&&③&&&&④&&&&⑤&&&&⑥评&&估总&&价&&&&&&&&&最低保障总&&价&&&&&&&&&不足最低保障总价补差&&&&&备注：房屋状况描述&（附简要示意图）&评估机构（盖章）：&&&&&&评估人：&&&&&&&&&&评估时点：&&主题词：城乡建设&&建筑&&拆迁△&&管理&&通知抄送：市委各部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院，宿迁军分区。宿迁市人民政府办公室&&&&&&&&&&&日印发共印180份来源：宿迁维权网
王峰之律师&&&&&&时间： 22:25:39
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