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备案号：渝ICP备号纯干货：华夏幸福 16 年股东大会投资者交流实录（下）-ZAKER新闻
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华夏幸福 16 年股东大会投资者交流实录 - 下By 大灰狼律师 首发雪球【本文未经发布人审核，不作任何投资建议！】交流实录上：股东大会情况简介，廊涿古堡铁路、三浦威特不超过 80 亿元的 PPP 资产证券化项目、固安华夏幸福足球公园 " 海外项目进展和美元债券项目、地产板块毛利率、签约投资额和落地投资额的问题交流点这里：交流实录中：今年产服对业绩的提升、融资计划、部分区域（沈阳）的应收账款问题、雄安新区对公司的影响、足球投入和产出的问题交流点这里：交流实录下：华夏幸福模式的护城河、三年百城战略的完成可能性、公司判断力、固安产业园开发程度、武汉航天产业新城、和政府谈判扩张方式、组织体系和构架、公司扩张项目的资金缺口和来源、控股股东和实际控制人的资本运作的问题交流见下：13.2015年（9 月）华夏幸福提出了 " 三年百城 "，15、16 年房地产销售都比较好，其他的房地产公司都忙着在住宅发力，2017 年开始国家限购、限价、限贷等各方面越来越严格，房产销售相对变得艰难，大家看到华夏这种事先布局、埋伏在那里做产业新城的模式特别好，特别是雄安新区出来后；我想问其他有实力的房地产公司会不会都来瞄准华夏幸福的产业新城模式（护城河问题）？华夏幸福喊出来的 " 三年百城 " 的目标能比能达到？按照现在看到的，应该是完成了三十几座，也就是三分之一（By 大灰狼律师 首发雪球）。财务总监：我们 2015 年提的 " 三年百城 " 的战略性口号，主要是因为公司基于自己的判断力和商业模式基本趋于成熟；在固安、大厂、香河、怀来等环京周边，经过初步验证，包括在沈阳、江苏（无锡）、嘉善等（环京以外区域），出去拓展、小试牛刀；出去呢有的地方做成功了，也有的地方吃了亏了（笔者注：比如镇江）。经过在老的根据地的验证和外部的尝试，我们觉得经验教训都有了，初步觉得这个模式是可以走通的。那时候（2015 年）可能也有不少的朋友知道，也提问说你们的模式能不能复制？离开固安行不行？我们那个时候对这个事（" 三年百城 "）充满信心的，觉得可以往下走。而且 15 年 8 月份左右，发改委开始正式确认我们这种 PPP 的模式（笔者注：随后 15 年 9 月提出三年百城口号）；所以那个时候我们决定，利用国家的新型城镇化和产业结构升级的两大需求。当然房地产从财务角度作为现金流的道具能用就用，作为兑现价值的方式；毕竟这十年我们国家保值增值的最好模式还是资产（房子）。所以我们就布下了三年百城这样一个战略目标。实际落实来看，您说三十多个；实际上我们公告过的、包括签了备忘录和正式协议的不止三十多个。（您说的）三十多个可能是其中一部分，或者是签订正式协议的。（董秘补充：我们说的是签订正式协议并动工的是三十多个）。追问：所以我的意思是华夏幸福三年百城战略达到的把握怎么样？财务总监：把握很大！有一部分在路上、有的在谈、有的签了备忘录、有的是签了正式的 PPP 协议；尤其是现在 PPP 协议规范了以后，它的采购流程还是挺长的，至少半年。追问：其他的房地产龙头瞄准这块儿，华夏幸福有没有什么好担心的？财务总监：这是第二个问题，第一个问题，我们的进展、包括三年百城，我们是充满希望的。第二个，说别人来学习、来抄袭还是怎么着，还是说大家互相补充也好，这种情况我们都很清楚。甚至有的同行基本上谈判的要点都和我们是差不多的（笔者注 : 荣盛发展？）。我们觉得这是正常现象。首先，这个东西（谈判要点）你本来就是公告的、难以保密。其次，没必要保密，大家就像做房地产似的，都得做；但是，有的做的好一点有的做的差一点；有的跑的快一点，有的跑的慢一点（By 大灰狼律师 首发雪球）。追问：可能替他房地产公司没想过，雄安新区这个一出来，大家突然就觉得华夏幸福怎么这么（厉害），13 年 14 年就已经（开始布局）……财务总监：这个就是差异了。比如其他的企业他想做这一点，你有没有这个眼光？能不能看得准？看得准能不能下得了这个决心？这叫什么啊，这叫艺高人胆大 ! 它（华夏幸福）这种积累、这种判断力、这种产业招商的经验和能力，以及资金统筹等操盘能力，也不是一年两年学的会的。所以，我们觉得还是充满信心的。等别人都加入进来后呢，其实也证明这个模式是可以走的通的，中国是需要的，我们在其中保持领先，这就足够了。董秘：吴总（财务总监）说的比较实，我再说点虚的啊。做产业新城这个事情，初心很重要！就是到底你是想做房地产还是想做产业。华夏幸福初心很正，是因为想做产业和新城，所以要做房地产。有些加入者呢，可能想要做房地产，只是加入一点产业和新城的元素进来。对吧，这是一个说初心，说的比较粗一些。因为我们公司现在内部战略有一句话叫做 " 诚意正心 "（注 : 听不清楚），诚意正心做产业新城很重要。另外一个我再给你说点虚的啊，就是产业新城的开发模式啊、销售模式啊、十八个招数啊、四套模式啊、几个驱动啊，包括平台、区域平台怎么授权、怎么架构啊，这套的打法、逻辑，华夏幸福练了十几年了。产业服务人员，从产业规划到产业招商，现在是接近两千人的团队。就是这个模式、这个组织不是靠一时半会就能把它搭建起来的（By 大灰狼律师 首发雪球）。第三个再虚点的就是，因为有这套模式，适合这套模式的许多地方呢，基本上都已经被我们以这种委托协议方式跟政府达成了合作意向（笔者注：布局圈地卡位效果明显），而且我们这种协议，大家可以去看公告，我们叫做 " 排他性协议 "。所以，我们觉得还是在城市和产业护城河上，我们也挖的比较深。最后一个说的虚一点的就是，以前一个人干产业新城的时候，有时候还是挺孤单的；也欢迎这个行业越来越多的人来干这个产业新城，不排除我们之间的合作嘛。像今天公告的我们签约的和华为公司一起联手在大厂打造大厂智慧城市，也一起在国外、在全球打造智慧城市。我上面说的比较虚，吴总说的比较实。但我觉得说的虚一点更能契合我们的战略目标和愿景的。财务总监：其实成红（董秘）说的这一点非常重要。公司的战略我们在公司内部反复的提炼、聚焦和再聚焦。什么叫聚焦，就是我们到底公司业务是做什么的。我们反复提炼，说自己做产业新城，其中核心就是产业，以产带城、以城促产。所以，我们没有说我们要把房地产做的非常大、做的宇宙老大，没有这种目标。所以刚才也有股东朋友提到这个问题，提到我们房地产板块的利润率问题。这些问题是契合在一起的。说白了那（房地产）是我们板块中的一个，只整体部件的一个部件，我们没有过分强调这一个部件赚多少钱；而且那个部件如果你过分强调的话是不能持久的。我们还是要把产业、把城市做好。那个东西自然而然的就带来了利润了。是一种结果，不是一种因。我们非常强调这一点（By 大灰狼律师 首发雪球）。所以刚才成红讲的这一点，其实有很多东西，别人真的是难以学会。比如刚才说的这个判断，别人觉得我们在固安转到钱了、在大厂赚了钱了，在雄安如何如何了。请问，三年前、五年前怎么请着大家来、大家都不来呢？对吧！让大家来，没人有这个魄力去投。初期修这些基础设施，资金占用是很大的。做产业也是，甚至政府方面结算，刚才也提到了，政府结算是有压力的。我们经过十多年、小二十年反复锤炼，摸到一套逻辑，积累出了相对……（听不清）的经验，这一点其他人想学也不是那么容易学会的。所以我们还是充满信心。第一：三年百城一定实现，而且大家看到的结果一定比这个好。第二，欢迎各路豪杰都来参与这个事情。14.固安签的（协议）最早的是六十平方公里现在已经开发了几成？（笔者注：2002 年，王文学与固安县政府签下 60 平方公里、期限 50 年的委托开发协议，用于建设固安工业园；后续陆续有过 3 次扩展）董秘：目前是这样，固安开始签的是固安工业区，后来有加了像牛陀、新兴产业示范区，现在的面积已经早就不是 60 平方公里了。追问：我就讲原来的六十平方公里。董秘：现在大概是二十多到三十多（平方公里）。大家可以实地参观下固安（提问者：我们已经参观过了）。您觉得呢？（提问者：因为范围那么大，我感觉不是那么清楚，大概是多少？）。三十平方公里左右吧。我只是一个概述（提问者：不需要准的）。财务总监：发展空间还很大。董秘：第一个是发展空间很大；第二个是我们在很多区域，政府觉得我们干的很不错的时候呢，它还在不断地给我们扩区。比如说嘉善这个地方或者说其他什么地方，它先给我十二个平方（公里），政府觉得我们做的特别好，然乎政府会主动拉着我们谈，说华夏幸福这个模式非常好啊，要不我们把别的区域、我们再切一块又给你。这种模式我们在很多地方都已经出现了（By 大灰狼律师 首发雪球）。追问：我在想这六十平方（公里）产值是多少呢？华夏有几千平方公里。后面有个问题，刚刚想起来的，华夏幸福的名字里有 " 基业 "，基业代表什么意思（这个问题比较无厘头）？这个名字有点特别。为什么会叫 " 华夏幸福基业 "董秘：这个问题我得去问一下老板。汇报完后再跟您核实。我只知道为什么叫 " 华夏 "，因为公司当时第一个楼盘叫做 " 华夏花园 "。后面那个 " 幸福 "，幸福是我们追求的目标嘛。至于基业……财务总监：有不少人跟我解释含义是 " 基业常青 "。总之，这个名字虽然有点长，还是不错的。比如，在足球场上，我们叫 " 华夏幸福 "，是没人敢骂的。骂华夏？骂幸福？15. 在三月底公司公告了取得武汉航天产业基地这个事情，公司目前有没有比较大意向的合作客户会进来？因为这个产业比较符合国家的高新技术要求，会不会公司加大这方面的速度和力度。董秘：据我了解，这个项目还是个备忘录把（股东回答：已经公告了 PPP 项目中标通知书）。那至少这个项目还得做规划，这是我们的一个常规套路。就是说，项目中标后我们不是说直接上去就干活，因为很多时候你要先做好规划，经政府审批之后你才能干活。因为政府要有这个审批权。比如我不管是做产业规划还是城市规划，都得经过政府审批，这是第一个。股东提问：这个落地协议还没公告。财务总监：它中标的时候后面还有一个落地的过程，走政府的正规 PPP 采购流程，像我刚才解释的；现在各级政府走一个正规的 PPP 协议时间很长啊，动作快的从谈判到签下来也得半年，（武汉航天产业基地）还有一个很长的过程，中标是其中一部分、一个步骤。中标之后才签协议。董秘：第二个，您放心我们现在的产业操作。说的俗一点，我们现在双方合作的很多事情，是不见兔子不撒鹰。就是说，政府在和我们谈判的时候会问，你到底能给我带来什么东西？其实很多时候（签约前）已经有了很多意向性的合作伙伴或者招商对象。而且大的产业规划，其实我们已经做好了。我们带着一套比较一揽子的区域经济综合解决方案去和地方政府谈判的，这个你放心。在很多方面，我不说武汉这个项目，在别的好几个区域，据我所知，都是绑定了好几个企业后直接去和政府谈判的。就是说，你（政府）把这个区域给我，可能我会给你打造两个或者三个产业集群；而这些企业在我们的库里（招商数据库）都已经有了（By 大灰狼律师 首发雪球）。财务总监；其实这一点也体现了刚才讲的，别人学会我们不是那么容易的。就像做商业地产，有的企业走的靠前一点，有的企业后面跟进，甚至把它的全班人马挖过来（笔者注：万达 VS 新城？），也不是那么容易就学会的。相对来讲，产业新城比它（商业地产）更难。因为商业地产、城市综合体，它做消费端，我们做生产端。你做麦当劳、做万达影院，在东北做和在西北做没什么区别，对吧？基本是一样的。但我们（产业新城）不一样，我们要考虑气候、交通、人才基础、市场、（原）材料，以及当地的经济发展水平，等等。这个难度相对是比较大的。更重要的一点是，我们区域合租，我们不是说就到这里来圈地了，远远不是这么回事。我们是以产业为核心，会（给当地）带来一些龙头产业，回来来一系列的几十个上下游产业，把当地经济发展起来，把城市建起来。出房地产只是一个水到渠成的事情。16. 华夏幸福三年百城后，去年年末到今年年初从公开的招聘网站和媒体上能看出非常急剧的在扩招人；幸福这个公司公开性和透明性整体来说不想其他上市公司，我们对这个公司的整体的组织构架一直没有一个很官方的报道，都是通过媒体的报道进行推测。现在有人说基本上华夏幸福 17 年的招聘包括组织构架的调整已经完成了，比如成立特色小镇事业部，环京区域的整体升级。在贵公司的组织构架方面有没有什么能和我们分享的？董秘：第一个说华夏幸福组织构架的透明度的问题，澄清一下，我们其实还是抱着一个比较公开的态度。为什么很多人（以前）没法去太好的研究华夏幸福（组织结构），现在研究的比较多了，因为很多人想学这个事情。第二个呢，华夏幸福的组织架构很多时候它一直在调整，我们内部有一句话叫做 " 边开飞机边换引擎 "，为什么呢？第一是因为它的业务比较复杂。第二它每年面临的区域环境、政策环境可能还不一样。第三，它很多模式和业务还在进行升级。比如说我有了 TOD，我要成立 TOD 轨道交通事业部，我有国际业务要成立国际部，我要做特色小镇产业小镇要成立小镇事业部（By 大灰狼律师 首发雪球）。目前我们的架构简单介绍下 : 第一，我们应该有三级构架，总部、事业部和区域；总部是一个管控的角色，华夏幸福的总部就在北京。第二个就是事业部，比如说给大家举个例子，杭州事业部，它要负责杭州整个区域及其周边的产业拓展、布局、开发、建设、运营、招商引资，这些所有的权限和职责都应该是它的。杭州事业部下面就落实到各个区域了，比如说嘉善产业新城、南浔产业新城。大体的主干是三级，总部——事业部——区域。但是，在专业上呢，我们会有两个（事业部）会对它进行审批、把关，所以我们有一个产业新城本部，还有一个叫特色小镇本部。这是两个本部的概念，在总部层面。对各个事业部、各个区域的产业新城 / 特色小镇的建设做指导、审批甚至考核这样一个目标。另外我们还有专业一条线，我感觉这个逻辑应该是一个并列的逻辑，有地产开发的公司——地产集团，有商业事业部，有酒店事业部，有医院事业部，物业集团，等等这些；还有一个独特的，叫产业发展集团（笔者注：负责产业招商和产业服务）。它都是给区域做产业、做招商、做学校、做医院、做城市，等等。大概就是这么一个构架其他细的没法再去分享。我们核心原则还是以战略和管控为主，业绩很多的权限放给事业部和区域，总部做好管控和考核就行了。财务总监：我帮着解释一下，刚才这位朋友（笔者本人）提到这个问题是很多人都在问的，就是华夏幸福是个谜，看不懂，也不知道你们组织结构啥样。其实可能我们新员工也有同样的感受。两个方面，为什么他们有这种感受，因为根源是公司的业务相对比较综合造成的，业务复杂，所以组织构架相对比其他企业要复杂一些。我们公司的业务是，用 PPP 的语言说，就是政府把它委托范围内全部委托给了我们，政府只保留了什么？——管控的权力，各个机关的行政审批权力，主要包括两类，第一个是准入权，给你标准你构架标准你审批或批复；第二个是验收权，你按标准干完后它验收，然后按照标准计酬付费。除此之外，其他干活的事情它都不管，都委托给我们企业了。所以我们等于说是和我们的宣传词一样，承担区域经济发展的功能、社会进步的功能、城市建设等等功能和社会服务，以及维持和改善民生的工作，我们都会承接下来。实际上政府原来的平台，从城投公司、到城建局干的活，到各种基础设施公司，所有的这些水电气暖，除了有些我们动不了的那些，其他的基本都委托给我们了。房地产只是我们业务的一个小板块，所以我们的业务确实特别复杂。我们相当于比原来管委会下属的投资公司还复杂，因为他做一级开发其他的都不管。我们不是，我们受政府委托做业务，土地规划整理之后还要建设，建设完毕后还要运营，还要帮它把商招来，还大于政府招商局的功能；政府招商局招来商后基本就不管了，我们招来后还要管它的落地，它要有增量我们才能获取收益。所以我们是个全活儿。我们确实是比较复杂。对应来讲，因为要有人做这些事情，内部结构也就比较复杂。这是客观上有这么一个原因。不像一般得地产开发公司，他们最简单，就是盖房子的一段儿（By 大灰狼律师 首发雪球）。刚才成红（董秘）讲的，我们总共是三级，一个是总部，有条条层，有业务层。业务层就像刚才讲的小镇啊、铁路（TOD 轨道事业部）啊各个板块，更像一个专业的板块。还有呢就是到各个地方统管一片的，我们称作事业部，通常依托一个省会城市。原则上一个省内放置一个事业部，这样便于和当地政府沟通，便于文化、距离的便利性。下面呢，基本上是以每一个县（笔者注：也有区镇）为单元做一个大的项目，但这个项目又非常大，几十平方公里；我们一开始也不知道该怎么叫，后来慢慢摸索了一种叫法，叫区域公司。你如果叫项目公司把，里面项目多了去了。大概这么几层。实际上讲明白了也很清晰：有总部，各个省一个队伍，然后下面每一个都是区域公司。17、公司投入的项目金额都非常大，未来很长时间公司需要投入更多钱，尽管目前很多都没落地，但现在和未来投资额比起来小巫见大巫。我想公司（未来）那么项目，钱从哪里来，这个问题怎么解决。财务总监：这个问题有几个角度：第一，我们融资是其中一个方面，融资是阶段性的支撑，融资的方式刚才已经提到了，越来越多元化，得到社会认可也越来越高；不管是构成和规模都在不断增长；同时（融资）方式也在创新，比如说和 ppp 相关的一些。我们在资本市场和高层沟通环节，已经认可了我们不是一个传统房地产公司。第二，我们经营上会越来越呈体系化，越来越有方法和套路；我们更多的依托于把每个项目经营好，把每个经营阶段、开发阶段需要的资金合理的匹配好，做好管理。融资毕竟只能解决阶段性问题，经营管理是根本的。每个项目最后到底资金窟窿有多大，我们有套路、有投资纪律，但具体项目金额是多少就不便说了，是经营秘密。但是告诉大家这个道理。第三，我们项目的选址，本身就决定了项目成功的几率会很高；比如我们的选择，过一两年证明这个地方起来了，我们干它也起来，我们不敢它也能起来；我们干它能起来的更快，价值会提升的更快。这也是巨大成功的源头，从而保证投资的风险。董秘：澄清一个概念，一个城市的概念它的开发资金还是比较大的，这是第一个。第二个呢，在华夏幸福里有两个概念，大家看一下我们的委托期限，一般是 30-50 年，假设一个城市要 500 亿投资，如果是开发 50 年，那平均到 1 年也就是 10 亿；您觉得 10 个亿，对于一个资产 2000 多亿的上市公司来说，其实也不算什么。第二个呢，我是一个滚动的概念，我今年赚得钱我投到明年，明年赚得钱我投到后年；第三个，签一个区域，比如固安 60 平方公里，我不会一下砸六十平方公里资金，我会在中间先切一个 2 平方公里左右的核心区先把他做好，用这部分回的钱再去做周边区域。这就是我们所谓的开发策略或者是说的俗一点叫开发套路，一套一套的。您说搞一个城市要花那么多钱，我希望和您澄清一下，花钱的总量有关系，但要拉长到一个时间段；第二是花钱的节奏也非常重要，它决定那个总量到底是不是可控（By 大灰狼律师 首发雪球）。18. 公司未来这样一些园区的衍生业务，会不会坚持以上市公司作为主体来运作？为什么问这个问题呢？因为公司的实际控制人这两年收了很多壳，我们确实也搞不清楚这些壳到底是用来干什么。（公司）会不会做一些拆分，关于公司的资本运作方面有没有能够向我们透露和分享的。董秘：第一，控股股东肯定有它自己的考虑，我作为上市公司 600340 的经营层也没法在这里说控股股东的战略意图或者考虑，应该由它那边直接回应这个问题。第二，我只给大家举些例子，您说的拆分这个逻辑，您可以去看一下，在 A 股市场有没有这个先例，大家到底是个什么套路？我只是提一下。第二，您现在所处的固安和霸州，是落地了黑牛食品要募投的 OLED 和 AOLED 项目，是全部要落在华夏幸福委托的园区的里面的。（固安县）展馆那边有一个叫做 "OLED 推进落地项目组办公室 "，很多人都在那边办公，您大概也能看出一些思路出来。但是具体说，它（实际控制人）的战略也没法我在这里说。通过这两个事情分享，我希望您能有所理解。
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23725 好笑
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