精品资料upcs湖南路地下商业街策划报告_甜梦文库
精品资料upcs湖南路地下商业街策划报告
Unique Partner & Customer Skills谨呈：东方大唐置业有限公司湖南路地下商业街策划报告本项目UPCS所做的工作9.05-9.199.19-9.289.29-10.12第一阶段市场调研 工作内容? ? ? ? ? ? 地块考察 政府部门访谈 收集基础资料 南京商业市场研究 外地商业项目考察 客户沟通第二阶段报告撰写 公司评审 工作内容? ? ? ? ? ? ? 确定研究思路 市场及项目研究结果研讨 公司初审 撰写项目主体报告 公司复审 修改调整 完成终稿第三阶段中期沟通 工作内容? 汇报内容调整3本次汇报的思维导图项目投资背景研究 市场竞争环境研究国内典型商业项目研究项目基地研究项目SWOT分析项目定位 项目规划设计建议运营模式分析项目租售比例建议 项目行销与招商策略 项目推广执行4项目投资背景解析? 城市概况 ? 城市经济运行特征 ? 相关政策解读 ? 南京商业市场分析5多元城市中心论为多种生活方式的并存创 造了可能，也为城市商业的繁荣带来机会?■□南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会， 长江中下游中心城市。 ?■□南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,至 京 津 唐至 胶 东南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然 的河、海良港。 ?■□南京是长三角的中心城市，是全国性商贸中至徐州心之一、历史文化名城。?■□作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未 来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重 点城市的南京，未来在区域经济格局中也将扮演愈 加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一 小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马 鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。至武汉南京市至上 海至 珠 三 角至 闽 三 角6项目投资背景解析? 城市概况 ? 城市经济运行特征 ? 相关政策解读 ? 南京商业市场分析7城市经济总量的持续增长，按照经济增长与房 地产业发展的关系模型，南京进入飞速发展期南京市历年GDP及同比增幅00 015.10% 12.50%
17.30% .20% %20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%按照国际研究惯例： GDP增长与城市房地产发展关系模型GDP增长率 小于4% 4-5% 5-10% 10~15% 大于15%0 2002年 2003年 2004年 GDP（亿元） 2005年 增长率 2006年房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展8人均GDP接近6000美元，按照国际研究经济周期 与房地产发展阶段的规律，南京的房地产进入快速 发展期南京市历年人均GDP及增幅00 00 2年 2003年 2004年人均GDP(美元） 11.20% .10% 46 12.90%16.00%%14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%2005年增长率2006年经济周期对房地产周期的影响 发展阶段 人均GDP（美元） 需求特征 发展特征 启动阶段 800-4000 生存需求 超速发展， 单纯数量型 快速发展阶段
生存、改善需求兼有 快速发展，以数量为 主，数量和质量并重平稳发展阶段
改善需求为主 平稳发展以质 量为主数量和 质量并重减缓发展阶段 12000以上 改善需求为主 缓慢发展综合发展型 9第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业 化进程迅速且经济发展活力十足?■□从历年南京经市产业 结构演变趋势 来看，一产 比重在逐渐降低，二产比重 增加趋势明显； ?■□第二产业，尤其是工 业基础的壮大为城市经济发 展奠定坚实基础；南京历年三次产业结构变动 100% 80% 60% 40% 20% 0% 49.5% 4.6% 2002年 51.0% 4.1% 2003年 一产比重 52.6% 3.7% 2004年 二产比重 50.4% 3.3% 2005年 三产比重 49.5% 3.0% 2006年 45.9% 44.8% 43.7% 46.3% 47.5%?■□第三产业发达反映城 市的经济活力，随着产业结 构的持续调整及现代服务业 的发展，城市经济还将迎来 新的发展阶段。10城市固定资产投资相对理性，对区域经 济发展的拉动作用较为明显?■□南京固定资产 投资保持稳定的增长， 2000.0 与其城市发展速度相 1500.0 适应； ?■□固定资产投资 对经济增长的作用明 显。.0 0.0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年603.1 南京市全社会固定资产投资情况 62.9% 60.5% 46.6% 954.1 .0% .20% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%58.1% 1402.7全社会固定资产投资额（亿元）全社会固定资产投资/GDP11社会消费品零售总额的总量较高，接近1200 亿元，城市商业经济发达，居民消费观念强?■□南京社会消费 品零售总额在同类 1400 省会城市处于前列；0 600 400 200 02002年 2003年 2004年 2005年 2006年 全市同比增长 12.7% 525.17 14.4% 711.44 南京社会消费品零售总额及其增长情况 18.5%20.0%16.3% .1% 1005?■□南京商业经济 的发达，这与城市 定位是相匹配的； ?■□折射出当地居 民在消费意识上的 超前性。15.0% 10.0% 5.0% 0.0%600.24全市社会消费品零售总额（亿元）12居民对大宗消费品的实际支付能力较高但居民 消费相对比较保守?■□居民储蓄存款余额较同类城市高且人均值增幅保持在10%左右，显示居 民对大宗消费品的实际支付能力；同时城乡居民存款总额所占比例的稳步加 大则反映出居民消费的保守一面南京市城乡居民人均储蓄存款
5000 0南京市城乡居民储蓄存款% 20.00% 15.00% 11.90% 10.00% 5.00% 0.00%00 35.00% 34.30% 32.81% 3.85 31.33% .09% .00% 33.00% 32.00% 31.00% 30.00% 29.00%18.25% 1830419.72% 21913 18.88%1031.0131.87%8.09%2002年2003年2004年2005年2006年2002年2003年2004年2005年2006年城乡居民人均储蓄总额（元）人均储蓄的增长率（%）城乡居民储蓄总额（亿元）城乡居民储蓄总额/金融机构储蓄存款13城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保 守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能 力相对减小南京城市居民历年收支情况?■□2005年南京人均消费支出的增长比例的加大， 反映出城市居民消费观念在不断增强； ?■□同时消费支出与可支配收入比例的减少，则 反映出消费观念还是不强；
0 2 79.9% %5 .0% 14997.4704.34 71.4% 12233.5685.0% 80.0% 75.0%69.8% 70.0% 65.0% 60.0%?■□经济总量的增长幅度较可支配收入和支出的 增长小，折射出可供消费的能力减弱2002年2003年2004年2005年2006年城镇居民人均可支配收入（元） 消费支出/可支配收入城镇居民人均消费性支出（元）南京市历年人均可支配收入与人均消费支出的增长比例 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 11.0% 4.8% 11.3% 5.5% 13.8% 8.1% 19.9% 16.9% 14.3%经济总量增长与消费收支增长的比较 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%28.2%人均可支配收入同比增长人均消费支出同比增长人均GDP增长（%） 城镇居民人均可支配收入增长（%） 城镇居民人均消费性支出增长（%）14项目投资背景解析? 城市概况 ? 城市经济运行特征 ? 相关政策解读 ? 南京商业市场分析15金融政策金融政策旨在稳定国民经济的平稳协调战 法，同时从多角度稳定房价的正常增长发布机构 主要内容理增长；央行 银行利率接连不 断的上调 ?二可以引导企业和金融机构恰 当地衡量风险； ?三有利于维护价格总水平基本潜在影响?一是引导投资和货币信贷的合稳定，保持国民经济平稳较快协调发展。 建设部和南 住房公积金利率 公积金利率的调整在加重购房压京住房公积金管理中心上调；个人还贷能力系数的调低力的同时，折射出国家是在从多个角度控制房价的过快增长。16土地政策国土资源局的系列政策出台进一步规范了 房地产土地市场的各个环节政策内容规定六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要 求的工业用地发布时间 发布机构国土资源 局 国土资源 局 国务院 国土部， 国家工商 行政管理 总局 省建设厅、 省监察厅政策名称《招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权 规范》 《协议出让国有土 地使用权规范》 《国务院关于加强 土地调控有关问题 的通知》潜在影响规范土地市场 秩序，杜绝不 正当的私下交 易 严格控制城市 用地，强化对 土地市场的监 控要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将 农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩 处土地违法违规行为。共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗 补充协议的出 《国有土地使用权 地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、 台一定程度上 出让合同补充协议》 闲Z土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合 打压了开放公 同条件及违约责任进行了明确约定。 司屯房行为 《关于切实加 强经营性用地容积 率规划管理和监督 检查的通知》 容积率调整须向社会公示，必要时应组织听证，接受社会 监督。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设 计条件确定的容积率，也不得依据政府会议纪要调整容积率， 要求对２００５年以来的经营性用地和建设项目进行检查。 要求各地进一步规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相 挂钩的试点工作。未经批准擅自开展挂钩试点，增加建设用地 的，要追究责任，并相应扣减土地利用年度计划指标。同时， 要尊重农民意愿，不符合农民意愿的，不得搞行政命令强行拆 迁。 处理房地产开 发过程中的不 规范操作国土资源 部通知严格控制城市 土地的征用17开发政策国务院和地方政府同时对商品房住宅项目 的开发出了更高的要求政策内容 规定了开发商必须进行公示的内容，包括“屋面隔热保温、墙体隔热保 温、外门窗性能、遮阳、暖通、电气节能以及其他节能措施”， 建设单 位在建筑工程正式开工后，在施工现场公示；在领取房屋销售许可证后， 在销售现场公示，并且“施工现场、销售场所节能公示不得迟于楼盘开 始销售的时间”。 潜在影响发布时间发布机构 南京市建 委政策名称 《南京市民用 建筑节能在施 工、销售阶段 实行公示的实 施意见》对于开发项 目提出了更 高的要求 3南京市房 管局新规定主要内容： 1.上盖遮不住下部的阳台不算面积有上盖遮不住下部的阳台，无论差多少 ，均不算面积； 2.商业部分电梯井等公摊面积，不计入住宅； 3.商业部分共用面积单独计算一个面积在面积表中反映，作为整幢房屋的 面积组成部分。这部分面积所在部位会在商品房共有共用部位明细表中 公示，作为未计入分摊的共有共用部位归住宅功能区产权人共有； 《南京市房产 4.屋内不足2.2米部分不算面积 面积测算规则》 首先层高不足2.20米的部位不计算面积，其次要看该部位是位于套内还 是属于架空层、自行车库或设备层，若是位于套内，则归购买该套房屋 的业主所有；若属于架空层、自行车库或设备层等公共部位，则归全体 业主所有。层高大于2.20米的架空层、自行车库要计算面积，但不作为 分摊面积，归全体业主所有。规划核准作为公共休闲的架空层，开发建 设单位无权更改其使用功能；规划核准作为车库的架空层，架空层内的 车库归全体业主所有。 《民用建筑节 能条例（草 案）》 1.商品房节能将进合同。 2.新建筑将分户安装热计量器。 3.限制或禁止使用高耗能的技术、材料和设备。 4.开发商违规最高罚50万。规范商品房 买卖过程中 的面积计算 细则，对于 后期开发项 目的产品创 新提出的挑 战国务院法 制办公室政府开始关 注住宅的节 能环保功能18价格政策地方政府对于房价增长过快的控制上升到 政策的层面政策内容 意见主要内容有： 配建：超5万O小区，应建10%中低价房 房价：“一套一价”，利润不得超过6% 套型：60―90O之间，三口之家够住了 交易：两证齐全，就可以上市买卖 细则主要包括： 1.要拿销售许可证，必须先来核房价； 2.土地三年以上才能重评成本 3.已批在售房价只准降不许涨 4.开发商调价必须上报主管部门复核 5.开发商擅自定价销售将受处罚 6.高档住宅界定标准，不需核价 对具备上市条件的房地产开发企业却通过消极等待、 徘徊观望增加的所有成本，物价部门将不予认可，仍 按照其5月14日之前销售的最高价格进行核价。 对非普通商品住房价目表进行修改，规范非普通商品 住房“一套一标”的明码标价行为，别墅等非普通商 品住房必须实行“一套一标”， 7月15日开始执行。 “一套一标”要求每套房屋必须注明其建筑面积、销 售单价、销售总额及销售状况等具体情况。 潜在影响发布时 间发布机构政策名称南京市政 府《关于中低价商品 房建设与销售管理 实施意见》地方政府对于房价的 严格控制 8物价局严格控制房价的迅速 增长上升到政策层面南京市政 府控制房价增长过快 5南京市物 价部门非普通商品住房实 行“一套一标”地方政府抑制房价增 长过快的现状，预计 后期的力度还将加大19销售政策政府从销售的各个环节抑制房价的增长， 并从上市销售的首要环节就限制涨幅政策名称 政策内容 后，个人将购买不足5年的住房对外销 售全额征收营业税 规范外商投资房地产市场准入；加强外商投资 企业房地产开发经营管理；严格境外机构和个 人购房管理；进一步强化和落实监管责任 各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手 房转让个人所得税 关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题； 关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理 问题；关于加强对个人无偿赠与不动产后续管 理的问题? 南京07.6.20日起实施“一房一价”，取得土地 三年以上需重新评估地价 潜在影响 增加短期投资倒卖商 品房的成本 限制了外资炒房，加 强了对外商投资企业 房地产开发经营、境 外机构和个人购房的 管理 打击投资，加大投资 房产的成本 增强房地产商品房交 易的税收，从而减少 频繁交易 对于房价的限制上升 到政策层面发布时间 发布机构 国税总局《关于加强住房营业税征 收管理有关问题的通知》 《关于规范房地产市场外 资准入和管理的意见》 《关于住房转让所得征收 个人所得税有关问题的通 知》 《国家税务总局关于加强 房地产市场个人无偿赠与 不动产税收管理有关问题 的通知》 关于贯彻省物价局进一步 加强和完善商品住房价格 管理意见的实施意见建设部联合 其他五部委国税总局国家税务总 局 市物价局、 房产局20销售政策从国务院到地方政府对于老百姓的住房问 题十分关注，维护普通百姓的购房利益政策名称 政策内容 切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、 信贷、土地政策的调节作用；进一步整顿和 规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制 度建设；完善房地产统计和信息披露制度 对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、 增加小户型在市 小户型所占比率、新房首付款等方面作出了 场中的供应量 量化规定，提出90平方米、双70％的标准。 明确了九部委“十五条”中90平方米标准为 单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查， 增加小户型在市 落实责任追究制度，地方政府要负起切实责 场中的供应量 任 凡是南京市新开工或进行销售的民用建筑， 建设单位应当将所建、所销售的民用建筑节 能实施情况，在施工现场主要出入口和销售 场所显著位Z进行公示。 对住宅年限到期后的自动延期。而对商业用 政府保留了对商 地，则未有涉及。 业产权的控制权。 潜在影响发布时间发布机构国务院《中华人民共和国测绘成果 管理条例（修订草案）》国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见》建设部《关于落实新建住房结构比 例要求的若干意见》南京市建委《南京市民用建筑节能在施 工、销售阶段实行公示的实 施意见》全国人民代表大会《中华人民共和国物权法》21项目投资背景解析? 城市概况 ? 城市经济运行特征 ? 相关政策解读 ? 南京商业市场分析22商业市场 发展现状城市商业区域特征明显，城市商业可供挖掘 空间较大?城市商业的区域特征■□总体特征：――城中区商铺投资成本高，客群面有限，销售压力较大 ――自营成为主城区商业地产发展趋势 ――新城区商业是发展的初级阶段，社区型商业销售业绩明显优于大型 综合类商业■□分区发展特征：――江宁、江北是目前主要商业开发区域，主城边缘区配套商业相对匮乏： 江宁商业持续大量上市，商业市场格局期待重组；江北大桥商业体量剧增，业 态重组是必然； ――核心区新街口商圈将向各方延展?主题性商业开发成为大型商业开发主流?大型商业分布不均衡，业态趋于雷同，同质化竞争严重?主城区的商业配套完善，但商业项目本身缺乏趣味性和科技性23商业市场 整体供销整体商业市场的销售保持相对稳定的量，年初 商业用房供应量大，后期的销售压力将加大2006年8月－2007年8月各月销售、上市对比20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 020 06 .8 20 06 .9 20 07 .1 20 06 .1 0 20 06 .1 1 20 06 .1 2销售面积上市面积单位：万平方米20 07 .220 07 .320 07 .420 07 .520 07 .620 07 .720 07 .824商业市场 整体供销累计供销比例的持续减小是销售压力减缓的具 体体现4 3.62 3.47 3.28 3.14 3.15 3.12 3.1 3.04 2.97 3.51 3.54 3 3.21 3.41 2 1 0至 20 06 .8 至 20 06 .9 至 20 06 .1 至 0 20 06 .1 至 1 20 06 .1 2 至 20 07 .1 至 20 07 .2 至 20 07 .3 至 20 07 .4 至 20 07 .5 至 20 07 .6 至 20 07 .7 至 20 07 .825累计供销 比商业市场 销售价格江南八区的商业用房销售价格的增幅较全市明显，这主 要是由于土地资源的稀缺和江南八区的优势环境所致全市均价单位：元/平米江南八区1560319554
17358 810921 5710001854020 06 .8 20 06 .9 20 06 .1 0 20 06 .1 1 20 06 .1 2 20 07 .1 20 07 .2 20 07 .3 20 07 .4 20 07 .5 20 07 .6 20 07 .7 20 07 .826城中商业 市场供销城中板块商业目前供严重过于求，区域商业用 房销售压力非常大3.6 销售面积 上市面积?从城中板块最近一年的供销情况看是严重的供过于求，销售去化情况不容乐观单位：万平方米3 2.4 1.8 1.2 0.6 020 06 .820 06 .920 06 .1 0 20 06 .1 1 20 06 .1 2 20 07 .120 07 .220 07 .320 07 .420 07 .520 07 .620 07 .7?城中商业市场的累计供销比是全市的2倍，这真是反映了城中区域商业用房销售的压力最大8 7 6 5 4 3 2 1 06.63 3.626.967.05 3.513.546.11 3.476.11 3.415.94 3.286.07 3.215.93 3.146.1 3.156.11 3.126.1 3.16 3.04至 20 06 .8 至 20 06 .9 至 20 06 .1 0 至 20 06 .1 1 至 20 06 .1 2 至 20 07 .1 至 20 07 .2 至 20 07 .3 至 20 07 .4 至 20 07 .5 至 20 07 .6 至 20 07 .7 至 20 07 .8城中累计供销比 全市累计供销比20 07 .86.02 2.9727城中商业 市场价格城中板块土地资源的稀缺是商业项目销售 价格居高不下的主要原因城中均价(元/平米）
14020?城中板块的商业用房的价格保持较高的增长趋势
292 20 06 .820 06 .920 07 .120 07 .220 07 .320 07 .420 07 .520 07 .620 07 .7?【总结】比较全市、江南八区和城中的商业市场供销情况和成交价格： 从供应看，城中板块商业累积供应量最少，但累计供销比最大，未来一年内商业销售压力全市最大；从销售看，城中板块无论是从销售体量和销售去化比率均为最小；从价格看，城中板块销售均价位于全市之首；20 06 .1 0 20 06 .1 1 20 06 .1 220 07 .828城中商业 价格趋势07年商业用房价格月增长率为2.33%，其中湖南 路区域月增长率理性预测为1.84%?用月增长率的平均数推算江南八区商业用房的增长趋势 2006年 2006.2 成交均价 （元/平米） 年 2007.1 成交均价 （元/平米 ） 年年 度同比增长 率 -44.72% 2007年平 均增长率 2007年月 增长率2006.36.5 2006.613265 105962007.27.4 2007.513261 19554-0.03%12.49% 95.23% 84.54% 27.99% 2.33%2006.76.9 备注168592007.67.8173542.94%71.32% 2.16%年增长率按照近两年前八个月同比增幅的平均值计算；月增长率就是年增长率 的月平均数29城中商业 价格趋势修正湖南路商业项目的近期增长率，保持 1.84%的月度增长?利用江南八区和城中板块商业用房的价格增长趋势修正本项目的年增长率 江南八区 （30%） 年增长率（%） 月增长率（%） 41.66 3.47 城中板块 （70%） 27.99 2.33 湖南路区域的理性 的预测 22.09 1.84 由于近期的市场环 境较好，这属于房 地产周期性的价值 放大，理性的预测 应当去掉10%的增 幅更为合理，规避 市场环境的突变带 来的风险城中北片区 32.09 2.67备注江南八区的范 本项目处于北 本项目就是处 围较广，新兴 片区的优势区 于城中板块， 起来的商业项 域，由于区域 属于湖南路商 目由于之前的 商业发展成熟 圈的核心地段， 价值为发掘， 增幅有限，因 因此比例应当 导致了整体增 此取区域平均 加大 幅的加大 增幅30项目市场竞争环境? 研究背景 ? 商圈概况 ? 各商圈业态分布特征对比分析 ? 各商圈商业吸纳能力分析 ? 各商圈商业面积分配 ? 各商圈租金水平 ? 各商圈分街区分析 31城市商 业背景城市与区域商业分析从圈（面）、线、点三个维度展开，商 业的发展不仅与经济发展水平，而且与城市空间环境、地区 居民消费能力等因素密切相关。?南京形成了新街口城市级商 业中心，湖南路、夫子庙、中央门三个市副商业中心这四个成熟的商业圈；?其中新街口商圈主要以中高级百货业态为主，湖南路、夫子庙、中央门分别以精品店和 时尚百货、风味小吃和旅游工 艺品专卖、批发为主，形成了 各自的鲜明特色，加上服务型 的社区商业，构成了南京整体 商业格局。32湖南路商圈是南京市重点改造和提升的市 级商业副中心在南京城市商业地产 规划中，设 Z 了35 个商湖南路商圈 新街口商圈业中心，分市级商业中心、市级商业副中心、 区级商业中心三级。在 改造提升新街口市级商 业中心和湖南路、夫子 庙市级商业副中心的基 础上，新建河西市级商 业中心和火车南站、江 宁、仙林市级副中心，夫子庙商圈使地区级商 业 中心达 12个。33本项目的竞争范围界定：本项目预期后市 将面临区域竞争、边缘竞争和分流竞争?核心竞争圈――区域竞 争：湖南路商圈； ?边缘竞争圈――同质竞 争：新街口、中央门、夫 子庙商圈； ?泛竞争圈层――分流竞 争：新城市广场、1912等 其他区域级和个性化的集 中商业竞争分流。34根据项目的竞争范围界定展开市场调研?调研目的：本项目的体量决定了其城市地位，本次调研主要通过对界定竞争范围的调研，充分认识南 京城市商圈的运营现状背景，在四大商圈的竞争格局中寻求本项目发展的方向和突破点； ?调研对象：湖南路、新街口、夫子庙、中央门商圈四大市级商圈； ?调研内容：各区域的商业规划、交通环境、业态分布、租金情况、消费人群、人流量、车流量等； ?调研时间：- 于日召开项目组会议，市场部成立专项调研小组，在对13名销售人员和4名市场研究人员为其2个工作日的调研技巧培训之后，展开了对四大商圈的全面调研?人员安排： 调研区域 湖南路商圈 新街口商圈 夫子庙商圈 中央门商圈 调研人员 1名市场部资深研究员，4名训练有素的销售人员 1名市场部资深研究员，4名训练有素的销售人员 1名市场部资深研究员，4名训练有素的销售人员 1名市场部资深研究员，3名训练有素的销售人员 35项目市场竞争环境? 研究背景 ? 商圈概况 ? 各商圈业态分布特征对比分析 ? 各商圈商业吸纳能力分析 ? 各商圈商业面积分配 ? 各商圈租金水平 ? 各商圈分街区分析 36品质和档次不断升级的湖南路商圈?概况说明：湖南路商业街经过低层次的、无序的普通商 品交易场所，发展到现在的中 高层次的、有管理的特色商业 街，并且通过沿街商铺、市政 配套的改造，大型购物场所， 如太平洋百货、世纪泰富、苏 宁银河等的进驻，以及狮子桥 餐饮一条街的建设，逐步形成 了在全国有一定影响力的集娱 乐、休闲、购物、餐饮为一体 的区域。 ?湖南路商圈商业的品质和档 次在不断升级。 ?商圈内店面主要以服饰和餐 饮为主。37湖南路商圈在规划建设引导下，湖南路商圈的客户吸纳 力，消费形态等商业的延展性将不断扩展?马台街路改造?玄武门将建3万平方米地下车库38新街口商圈：商圈功能日益多元化，区域布局已 趋于饱和，其市场认知度最高、辐射范围最广?新街口商圈是南京商贸商 务的核心区，号称“华东第 一商贸圈”，己有近百年的 历史。?新街口商圈集中了商贸商 务、金融保险、资讯服务等 多项现代商业功能。?据权威部门统计，新百、 中央、金鹰等商家屡屡突破 日销售额千万元大关，南京 市每售出6元的社会消费品， 就有1元是在新街口商业街 区销售的，南京一小时都市 圈的辐射力在新街口商圈得 到了充分的体现。39作为交通枢纽、物流中心位Z的中央门商圈，面 向的是大众化的商业定位，以中低端为主?中央门商圈是结合南京长途 汽车站、南京商厦、南京火车站进行网点布局的。?中央门商圈以生活日用品、 小百货为经营特色，各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全，属大众化经济实惠型商圈。?中央门商圈在经营业态上以大市场为主，与以大商场和中高档商务区为主的新街口商圈、 以精品店见长的湖南路商圈形 成错位、相互补充。40夫子庙商圈是 中西结合、融秦淮历史文化的商业 副中心，但整体消费层次不高?夫子庙商圈是指以夫子庙商 业片区为核心,以中华路,建康 路,贡院街,长乐路等商业街为 四沿的城南商贸圈，其中贡院 街、贡院西街区域为其核心地 段。 ?依托全国著名的风景点－夫 子庙带来的大量中外游客，夫 子庙商圈内的人流量大，但整 体消费在中低档次，主要消费 群为外来人口。商家的业态以 具有地方特色的餐饮、小吃、 古玩为主。 区域较高档次的 消费集中于餐饮为，近年来时 尚品牌流行服饰发展较快。41夫子庙商圈项目市场竞争环境? 研究背景 ? 商圈概况 ? 各商圈业态分布特征对比分析 ? 各商圈商业吸纳能力分析 ? 各商圈商业面积分配 ? 各商圈租金水平 ? 各商圈分街区分析 42新街口核心商圈主要以大型综合商场和地 下商业为主?新街口商业核心区主要包括地上和地下两个部分，地上以新街口步行街为中心，包括了新街口 各大百货商场及精品店。地下部分则以时尚为核心的莱迪地下商城及以美食为核心的地铁商铺。 ?新街口大型百货类商业比较集中，所占体量也相较大。新街口商业行态还是以大型百货商场为 主；莱迪广场则选择时尚路线，客户定位为消费能力一般的年轻女性，跟大型商场的客群产生 差异；而地铁商铺的客群主要定位为流动人群。我司重点对中山东路、洪武路、淮海路、中山 南路所围成的新街口商业圈核心区进行了调研。核心区各商业片经营体量8% 1%91%地面大型商业 莱迪 地铁商铺43中央门商圈主要以酒店宾馆、批发类大市 场为主?中央门商圈地处交通枢纽，以大型百货市场，宾馆酒店，餐饮业经营为主，主要满足来往旅客的住宿，饮食， 品集散和零售。?龙蟠路地处长途汽车站和南京火车站中间，来往客流，尤其是步行人流较大，其商业规模不大，但数量多，品 种繁多，包括餐饮，服装，机电，礼品，研究，小商品，宾馆酒店，药店等，主要服务对象为来往旅客。?建宁路上以大型百货市场为主，主要包括玉桥市场，金桥市场，华东国际鞋城，包括服装，鞋包，知名品牌的 批发，零售和仓储，其服务对象包括南京市内外的批发商，周边居民，郊县居民和来往旅客。 中央门商业数量分布宾馆酒店 餐饮 超市 打印摄影 服饰 机电 美容 其他 商场 食品 市场 鞋包 烟酒 银行中央门商圈业种面积分布宾馆酒店 餐饮 超市 打印摄影 服饰 机电 美容 其他 商场 食品 市场 鞋包 烟酒 银行6% 0% 24%2 11 2 34105 5183633% 6%10 5 10 12 290% 15% 0% 1% 0%15%44夫子庙商圈主要以餐饮、食品和古玩艺术 品市场为主，具有很强的秦淮文化特色?从店铺数量看，夫子庙商圈店铺以服饰最多，餐饮以古玩次之。 ?从业态面积来看，夫子庙商圈业态主要以餐饮、服饰、古玩为主。 ?无论从店铺数量亦或业态面积上看，餐饮、服饰、古玩三种业态是商圈目前最主要的经营业态2%0% 1% 11% 2% 5% 43% 服饰 宠物 超市 餐饮 宾馆 工艺品 古玩 食品 饰品 鞋包 音响 银行1% 2% 2% 17% 5%0% 2% 31%13% 2% 1% 19% 0% 3%2% 28%5%3%餐饮 超市 宠物 服饰 工艺品 古玩 其他 食品 饰品 鞋包 休闲娱乐 音像 银行45湖南路商圈主要以餐饮、服饰为商圈的经营主 流，但多元化的商业形态正逐渐勾勒成型业态分布情况店铺数量餐饮、服饰为区域商 业的主流形态94 5 3 5 15 13 9 28 171192餐饮 银行服饰 大型商场鞋包等 电器专卖宾馆旅社 书店休闲娱乐 其它主流业态奠定商业基础、其他新型业态渐显发展潜 力，多元化商业形态逐渐勾勒成型46大型商场、餐饮和服饰的营业面积是商圈的绝 对主力业态面积组合情况总规模大型商场、餐饮、 服饰等业态规模较 大 2450032236
餐饮 银行服饰 大型商场鞋包等 电器专卖宾馆旅社 书店休闲娱乐 其它传统业态的大面积容量，为新兴业态的发展带来 目标客户，新兴业态伴随着传统业态渐成气候， 规模逐步扩大47湖南路商圈－具备市级商圈的条件，同时具备新街口商 圈所没有的扩展性功能。为本项目开发提供了独特而鲜 明的发展思路传统业态－餐饮、服饰、百货 规划建设的引导、地下空间开发奠定基础，带来客群商业格局的扩展项目着力点新的商业形态、新的目标客群48项目市场竞争环境? 研究背景 ? 商圈概况 ? 各商圈业态分布特征对比分析 ? 各商圈商业吸纳能力分析 ? 各商圈商业面积分配 ? 各商圈租金水平 ? 各商圈分街区分析 49湖南路商圈?■□公交系统湖南路公交路线一览50湖南路商圈从公交线路上看，地铁、公路等公交 系统发达，尤其对于城北和城中的吸纳力强路进入湖南路商圈消费，这也从另一方面说明了中山北路在商圈中的重要地位。 ?按来源分：公交路线中由城北特别是中山码头、南京西站、大桥南路及迈皋桥等区域发车较多，达16?按入口分：中山北路公交路线最多，其次是湖南路，最后是马台街，这表明大量的人流主要由中山北辆，而城中也有15辆车发车，另外河西、城南及江北也都有公交车始发。由此可见湖南路商圈辐射范围很广，但重点辐射城北及城中区域。公交线路数量(包括夜间路线)16 14 12 10 8 6 4 2 0 14 104中山北路湖南路马台街公交线路数量 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 16157 3 451江北 城北 城中 河西 城南区域内有近2000停车位，但日常的停车位 紧张反映出区域吸纳力较强?■□停车位：目前，整个湖南路停车位大约有1600个左右，分别在金山大厦、苏宁环球、天狮大厦等建筑的地下以及湖南路沿街的两侧。但与湖南路繁华的商业设施相比，停车设施严重 不足。特别是到晚上道路两侧基本被汽车所占据，因此导致了车流不畅通，相信随着玄武门地下 车库的兴建湖南路停车难的问题将会随之改善。湖南路主要停车 地点 金山大厦 苏宁环球 楼层分布 地下1-3层 地下1-3层 车位数量 300 300苏宁银河山西路百货 建伟大厦 天狮百盛 军人俱乐部 湖南路沿街地下1-2层地上 地下1-2层 地下1-3层 地上 地上11030 120多 220 40 300多52本项目的人流导向主要来自于中央路和中山 北路，项目的规划需加强这两区域的导示?■□人流动向：通过计算经过本项目的机动车和非机动车（助力车电动车自行车）、行人数来判断本项目潜在的消费客群数量，我们选取上午9：00、14：00和19：00测算每20分钟通过的车辆和行人，可以发现在三 个不同的时间段，19：00人流量都是最多的，在14：00左右次之。狮子桥为步行区，禁止车辆出入，故只统计人 流。■从道路来看，中山北路的人流和车流明显 超过中央路，各条道路除平时车流量高于周 末外，人流助力车等流量明显低于周末； ■从3条主要统计口我们可以清楚的看到，相 当一部分人流分流到狮子桥美食街中，由于 可见狮子桥在整个湖南路商圈中的地位非常 显著。中山北路 0 600 400 200 0 1 279 264 293 390 347 315 690 515 4600 600 400 200 0 汽车 助力车等 周末 步行人流 汽车 助力车等 平时 步行人流 汽车 助力车等 周末 步行人流 汽车 助力车等 平时 步行人流中央路
607 263 213 178 383 333 298 453 294 233 192 428 373 402 2631200狮子桥0 600 400 200 0 上午9点 下午14点 周末人流 平时人流 晚上19点 372 325 732 502 859266 255 281466 420 360上午9点下午14点晚上19点上午9点下午14点晚上19点53湖南路商圈目前的吸纳辐射范围有限，还主 要集中在城北和城中区域边缘客群：少量外国游客边缘客群 次要客群 核心客群次要客群：南京其它区域居民以及南京以 外城市游客 核心客群：城北及城中区域，也可以统称 为鼓楼以北区域，包括鼓楼、城北及部分 江北居民54目前商圈的消费客群以富有时尚、文化层次 较高的年轻客群为主?客户消费特征描述 ?从客户区域来源及年龄结构我们可以总结出湖南路商圈的主要消 费群体是南京鼓楼以北区域中青年居民，这部分居民具有如下特点： ?认可南京、熟悉南京，对南京本地的知名商圈比较熟悉； ?普遍文化层次较高，基本具有大专以上学历，正在大学读书或具 有稳定的工作； ?大多综合收入较高，消费能力较高，有定期消费和购物的习惯；?休闲和购物并存的消费心理占了多数，但区域内可供休闲购物消 费的趣味性场所不多；?夜生活比较丰富，在“衣、食”等生活上消费比重较高。 总之，这是一群富有朝气、时尚、消费观念先进、文化层次及素质 较高的年轻消费群体。为新兴业态的发展布局提供了前提条件。55?■□周边公交系统 ：新街口是南京的商业中心也是南京商务中心，过往的公交较多，主要的公交路线是连接南京其他三大市级商业副中心，区域的核心地位由此可见。公共交通便捷也是新 街口商业的一大优势，是其它地区无法比拟的。新街口商圈作为南京的核心商圈，公交系统发 达、城市的吸纳力是全市范围乃至周边县市56目前商圈的业态布局决定了其消费客群是综 合类的，城市吸纳力强?从客户区域来源看： ? 作为南京的CBD中心，区域内的商业高度集中和繁荣，吸纳的 客户范围是南京全市； ? 次要客群是外来的游客，作为南京最为繁华的商业街的吸引力 较大； ?从客户年龄结构看： ? 新街口不同层次的商业业态布局决定了区域内的消费客群是多 样化的客户，年龄结构较为分散，但只要集中在中青年总之，新街口商圈的客户分布比较广泛，涵盖了南京市区所有客群及部分郊区客群；此外商圈对长三角地区南京辐射范 围内其它区域的中高档客户也有一定的吸引力。57区域的人流量为商圈的繁荣奠定了基础，地 铁的开通为区域地下商业的繁荣注入了活力?莱迪人流：莱迪人流量较大，下图为9.15、9.16、9.17三天各时段莱迪广场主入口及地铁入口20分钟的 人流量，可见莱迪的人流量较大，工作日基本能保持每20分钟700人的客流量，休息日则是工作日的2～3 倍。 ?地铁商铺人流：下图为9.15（周六）、9.16（周日）、9.17（周一）三天各时段地铁商铺12个主要入口 20分钟进入地铁商铺区域的人流量，其每20分钟6000左右的人流量是其它地区无法相比的，虽然有效客户 较少，但人流量大弥补了这个缺陷。莱迪人流量6000地铁商铺人流量
0048 445210:00 14:00 20:00 00 2000 01810:00 14:00 20:00 9.15 9.1615969.179.159.169.1758作为地铁交通枢纽的核心区域，人流量远远 大于同一区域的莱迪地下商业街?单从人流量看，地铁商铺的人流量较大而且比较稳定，下图描述了莱迪和地铁商铺忙时与闲时的人流差异。上午10点人流量对比图
00 0 地铁商铺 16870下午2点人流量对比图
00 84忙时 闲时 96 莱迪忙时 闲时 08地铁莱迪晚上8点人流量对比图
00 09忙时 闲时 44地铁莱迪59中央门商圈的交通联系主要在城北区域，以及 车站、码头的交通联系?■□ 公交系统?按公交线路站点分：道路 中央路 建宁路 龙蟠路?公交线路 1，28，30，35，38，33，8，32，45，56， 136，66，10，159，13，303，72，54，73 22，318，66，69，10，45，28，159，136，56，南栖，南洲，南湖，南汤。按来源区域分：江 3 北 栖霞区 1 2 夫子庙 1 中山陵 1 中山码 头 4 城 4 南 江 2 宁 城 2 中 河 5 西 大 1 桥 长途东 站 5 马 3 群出发地 点 公交线 路条数?其中多数公交线路都已南京车站为终点站，连接仙林，江宁，栖霞区，雨花台，河西，马群，夫子庙等区 域，乘客多为以南京车站为目的地的旅客。玉葛和玉六分别是玉桥市场通往栖霞区和六合的公交线路，乘客 多为当地居民，旅行目的为到中央门商圈购物或到长途汽车站和火车站出行。南湖，南洲，南上，南栖，南 汤等线路是典型的连接主城区和周边郊区的线路，乘客多为当地居民，其目的为出行和购物。其余途径中央 门商圈的公交线路来自城区各区域。 60中央门商圈的车流、人流主要集中在建宁 路和龙蟠路一线中央路人车流00 500 0 AM 9：00 工作日 汽车 周末 汽车 PM 2:00 工作日 助力车 周末 助力车 PM 8: 00 工作日 行人 周末 行人 46
813 648 168 129 222 47 00 00 800 600 400 200 0 75
798 81 825 549 615 19 1110龙蟠路人车流1830147AM 9：00 工作日 汽车 周末 汽车PM 2:00 工作日 助力车 周末 助力车PM 8: 00 工作日 行人 周末 行人建宁路人车流00 00 00 500 0 63 94 687 31 01 55 AM 9：00 工作日 汽车 周末 汽车PM 2:00 工作日 助力车 周末 助力车PM 8: 00 工作日 行人 周末 行人61区域内的客群消费层次不高，外地客户时 主力，消费多以批发、零售为主外部客流及消费倾向：由于中央门处于南京火车站和长途东站，长 途汽车站，南京西站之间，是南京的重要交通枢纽之一，来自外地的客流，主要是从南京车站和长途客运站中转的他籍游客。这部分客流在中央门商群的消费主要为餐饮，住宿，箱包，服装，礼品等， 据相关资料外地人消费占本商圈总消费的46.4%。内部客流及消费倾向：内部客流主要是来自中央门附近居民，南京周边和南京市区以长途客运站和火车站为目的地的外出人群，其主 要消费为食品，礼品，箱包，服饰。 ◆年龄结构：以30岁以上客群为主，年龄结构表现为复合型◆层次结构：主要是外地人，多数是批发商，零售商，郊县居民。62夫子庙商圈的城市吸纳力主要集中在城南、城东 区域，以及主要长途车站、火车站?■□公交系统12?夫子庙商圈周边公共交通发达， 10 多条公交线路通过周边。 ?其中东西走向线路有9条，南 北走向线路有16条。 ?火车站、城北区域发车的路线： 5条（1、40、44、33、30） ?下 关 区 域 发 车 的 路 线 ： 2 条 （16、31） ?城东、河西发车途径的路线： 10条（2、4、7、49、62、301、 23、43、63、85） ?宁南、江宁发车的路线：7条 （101、102、103、106、26、 46、14） ?鼓 楼 区 域 发 车 的 路 线 ： 1 条 （305） 638 6 4 2 0 火车站 5 2 下关 城东、河西 宁南、江宁 10 7 1 鼓楼人流量没有明显的差异，但机动成和非机 动车壮元楼的量最大瞻园路入口人车流 00 0 0
状元楼入口人车流7202000150014801532330 456 19:00 人流:00 机动车 14:00 非机动车 人流 19:009:00 机动车14:00 非机动车平江府入口人车流 00 0 0 70 810 780 0 25799:00 机动车14:00 非机动车 人流19:0064商圈的主力消费是外来旅游观光游客，区域内的普通消 费以中低端为主，停车位不多侧面反映了对本市的吸纳 力有限?■□停车位：整个夫子庙商圈为步行区，禁止车辆通行，内部未设有停车位及停车场。商圈外部设有数个停车场。主要停车场包括： 场名 瞻园商城地下 夫子庙室内停车场 天宇大厦 状元楼地面(路内) 金榜大市场 场址 瞻园路 平江府路158号 建康路185号 大四福巷 平江府路188号 泊位 200 130 40 65 52(计次)航天大厦航天学院 金陵展览馆地下 秦淮区体育馆 义兴巷（路内） 贡院街（路内） 白鹭宾馆建康路115号瞻园路126号 夫子庙西牌坊 西石坝街20号 瞻园路义兴巷 贡院街东段 大石坝街68号25(计次)40(计次)旅游景点 35(计次)旅游景点 30(计次)旅游景点 30(计次)旅游景点 20(计次)旅游景点 40(计次)旅游景点?■□区域消费客群：夫子庙商圈依托全国著名旅游景点夫子庙带来大量的中外游客，商圈目前客群主要以游客为主。65项目市场竞争环境? 研究背景 ? 商圈概况 ? 各商圈业态分布特征对比分析 ? 各商圈商业吸纳能力分析 ? 各商圈商业面积分配 ? 各商圈租金水平 ? 各商圈分街区分析 66湖南路商圈的商业分布?■□湖南路商圈主要街区构成：湖南路商圈主要由5部分组合，分别是湖南路、狮子桥、中山北路、马台街及餐饮小吃街，各街区具体分布见下图：67根据详细统计，湖南路商圈经营店铺数量共 535家，总规模约25.1万平方米?■□各街区店铺数量及面积分布180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 狮子桥 湖南路 中山北路 餐饮小吃街 马台街
475 147 158000
0店铺数量总规模（万O）68新街口商圈地面商业主要以百货为主?新 街 口 地 面 商 业 ： 以百货为主，定位中高端客 户10%新街口核心区各种商业所占比例6% 6% 2%?各大商场经营业态较类似， 一楼基本为珠宝，化妆品， 中外名表，鞋类；二楼以上 基本为服装；顶楼有部分居 家、玩具、电器类商品。76%百货 书店 餐饮 电器 其它69新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮 和饰品零售为主?■□莱迪时尚广场?莱迪广场就在新街口的地下心脏部位，其2万平方米的商业体量每天分流了新街口商业街近四分之。 ?莱迪广场分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，共399套铺位，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负 二层分五条街区，计463套铺位，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。铺位最大面积110平方米，每个店铺面积 划分7-25平米，以12-15平米为主。莱迪商城各类型商业比重10% 3% 0% 4% 4% 25%49%3%2%美容美发餐饮饰品化妆品摄影服装鞋包皮具工艺玩具业态分布：服装、饰品和鞋包皮具店占到了绝对的主力，餐饮、化妆等其它业态是作为补充 商业形式出现。70新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮 和饰品零售为主?■□新街口地铁商铺：南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层为整体商铺，营业面积1898平方米，共计88间铺位，共有16个出口通向地面及周边各家商场。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的 唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区，并大大提升新街口商圈的商业价值。此外新街口地铁商铺不能转 租和转让。经营业态：由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商 铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。下面为地铁商铺的类态分布图（以套为单位）地铁商铺经营业态4% 6% 10% 3% 4% 3% 31%3% 3% 23%餐饮 鞋包皮具 食品 玩具 饰品 医药保健 化妆品 培训书籍10%摄影 烟酒百货 服装71同为地下商业的莱迪和地铁商铺业态的 组合差异较大?■□莱迪与地铁商铺的对比：莱迪与地铁商铺的业态相差较大，莱迪业态是以服装类主，而地铁商铺则是以食品饮料店为主。下图为莱迪与地铁商铺各业态所占比例的对比：60% 50% 42% 40% 30% 20% 10% 0% 餐饮 饰品 化妆品 摄影 服装 鞋包皮具 地铁商铺 玩具 莱迪 医药保健 培训书籍 烟酒百货 工艺 美容美发 4% 3% 3% 2% 3% 10% 6% 10% 4% 0% 3% 4% 3% 0% 3% 4% 24%25% 50%72中央门商圈的商业主要集中在综合性市场为主 的建宁路上?■□中央门商圈商业面积分配?各街区商铺数量及面积分布?根据现场统计，中央门商圈商业总面积为25.5万平米，共有大小商家206家。 ?建宁路上的商业面积最多，建宁路上以大型市场，超市和假日酒店为主，三者总面积为16.02万平米。?龙蟠路上商业总体量不大，但是商铺数量较多，大型商业包括白宫大酒店和南京商厦，二者总面积为5.6万平米。000 000 000
017429294 7043100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0000 000
0 宾馆酒店 18 64424250 200 150 100
0 沿街店面 数量5 综合市场 面积建宁路龙蟠路 总规模（平米）中央路 店铺数量（个）73夫子庙商圈的商业面积分布主要集中在餐饮、 服装和古玩的业态组合上?从店铺数量看，夫子庙商圈店铺以服饰最多，餐饮以古玩次之。 ?从业态面积来看，夫子庙商圈业态主要以餐饮、服饰、古玩为主。 ?无论从店铺数量亦或业态面积上看，餐饮、服饰、古玩三种业态是商圈目前最主要的经营业态2%0% 1% 11% 2% 5% 43% 服饰 宠物 超市 餐饮 宾馆 工艺品 古玩 食品 饰品 鞋包 音响 银行1% 2% 2% 17% 5%0% 2% 31%13% 2% 1% 19% 0% 3%2% 28%5%3%餐饮 超市 宠物 服饰 工艺品 古玩 其他 食品 饰品 鞋包 休闲娱乐 音像 银行74项目市场竞争环境? 研究背景 ? 商圈概况 ? 各商圈业态分布特征对比分析 ? 各商圈商业吸纳能力分析 ? 各商圈商业面积分配 ? 各商圈租金水平 ? 各商圈分街区分析 75湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目 前最高的商铺日租金接近50元?■□ 商业租金分 布?从不同路段相同业态租 金看，一般是R湖南路&R 马台街&R狮子桥&R餐饮 小吃街&R中山北路，中 山 北 路 之 所 以 租金 相 对 最 低 是 因 为 湖 南路 商 圈 内 人 气 基 本 集 中到 商 圈 内 其 它 街 区 消 费， 且 该 道路上 功 能 比 较单调等 影响所致。 大 型 商 场 山百、太平洋、 湖南路商场等 苏宁银河 租金(元/平方米/天) 按铺面的年营业额收取提成 原先产权销售，目前苏宁集团统一经营10年，每年年 租金为总房款的7％。2006年上半年销售价格： 1F：5万/平方米、2F：3.6万/平方米、3F：2.5万/平方 米、4F：1.6万/平方米、5F：1.4万/平方米、6F：1.2 万/平方米。 租金区间 5.5-28 服饰 5-11.6 餐饮 4.5-28 鞋包等 ――街区 狮子桥 沿 街 店 铺湖南路中山北路 餐饮小吃街 马台街10-464-7 6-10 10-28地上地下 6-829-4610-11 5.5-7 10-1820-304-5 6-10 20-2720-455-7 ―― 10-1876新街口商圈的莱迪底下商业租金较高，这主要 在于其商业整体定位的错位竞争?莱迪地下广场负一层的日租金为25～35元/平方 米，负二层的日租金则为 20元/平方米。入口处部分铺位租金最多可达66元/O〃天。区域不同铺位 的租金差异也较大，15元 /O〃天～67元/O〃天， 租金多相差近5倍。77处于同一区域的地铁商铺由于人流的特殊 性，租金水平较莱迪有明显的差距?租金：新街口站地铁负一楼商铺开始对外招租时，以550元/平方米*月（18.3元/平米*日）起租，其他区域零星铺位价格在500至550元/平米*月之间，新街口地铁大圆盘处商铺的租金最 高，每月约660元/平方米（22元/平米*日）。?负一层与负二层租金对比：负一层租金价格约在18-25元/平米*日，负二楼租金价格约为8元/平米*天。其中，负二楼18平米铺位报价5-6万元/年，但具体价格要根据业主经营情况决定， 如果经营情况好，能为地铁商铺带来人气，则价格可有适当优惠，但若经营不好，则租金可能 上涨。?莱迪与地铁商铺的对比： 莱迪与地铁商铺的租金一般相差10元/O〃天。下图为地铁商铺与莱迪的租金对比。莱迪与地铁商铺平均租金对比35 30 25 20 15 10 5 0 负一楼 负二楼莱迪 地铁商铺78中央门商圈主要以中低端的商业定位决定了其 租金水平偏低?■□综合商场的租金分配综合商场名称 南京商厦 奥特莱斯商场 玉桥市场 租金 按铺面的年营业额收取提成 按铺面的年营业额收取提成 服装6.3元/天.平米 鞋类6元/天.平米?■□沿街商铺租金情况从租金调研情况看，在各路段中，龙蟠路和建 宁路的租金较高，其中龙蟠路最高。从业态看， 餐饮、服饰的租金较高，主要是受长途汽车站 和南京车站的带动，客流量大，市场较好，形 成了车站周围较为特殊的商业圈，由于龙蟠路 上店面少，人流量大，是三条路当中租金最高 的。79龙蟠路主要有金桥、玉桥两大综合批发市场，区域商业 成熟且有一定历史，租金水平较中央路和建宁路略高从不同路段相同业态租金看，一般是R龙蟠路&R建宁路&R中央路调研路段 业态 食品 租金（元/天〃m2） 1.8-4.6服饰中央路 理发店 鞋包 手机维修 服装 建宁路 鞋类3.0-4.61.3-2.3 1.0 6.8 6.3-7.8 6.8-8.8理发店龙蟠路 服饰 中餐馆4.110.9-14.6 多数有产权80夫子庙商圈的贡院街的租金最为突出?从租金调研情况看，在各路段中贡院街和贡院西街的租金水平最 高，这主要是这两条街连接夫子庙商圈三大入口，商业气氛最为浓 厚。地段 瞻园路 大石坝街 业态 服饰 古玩 工艺品 租金 8--10元/O 11元/O 9--12元/O平江府路贡院街服饰服饰8--11元/O20---30元/O贡院西街江南贡院周边 夫子庙地下商场服饰服饰 服饰20---30元/O10--12元/O 3---6.5元/O 81项目市场竞争环境? 研究背景 ? 商圈概况 ? 各商圈业态分布特征对比分析 ? 各商圈商业吸纳能力分析 ? 各商圈商业面积分配 ? 各商圈租金水平 ? 各商圈分街区分析 82湖南路商圈的中山北路商业商场、卖场的商业 面积比例占到了80%以上?中山北路两侧分布以鞋包、 服饰及餐饮店为主，从规模 上看山西路百货、太平洋商 场、苏宁银河及苏宁电器等 占据了这些商业供应的主力， 另外中山北路上存在一些 KTV、演艺场所、网吧、电 影院等娱乐休闲场所，因此 整个中山北路临近湖南路商 业以专业店（包括商场、电 器专卖等）为主，休闲娱乐 场所为辅。店铺数量业种分布5 23 1 11 2 6 13 3 餐饮 休闲娱乐 电器专卖 其它鞋包等 服饰宾馆 商场总规模（平方米）00 00 370业种面积组合70000鞋包等 服饰宾馆 商场餐饮 休闲娱乐电器专卖 其它83餐饮小吃街主要以餐饮为主，零新的有部分服装 的商业布局，整体定位和消费层次较低?餐饮小吃街商业目前主要是 以餐饮店为主，该街是依托湖 南路而形成的，整体规模较小 且显的比较脏乱无序，从业种 分布来看，餐饮占据绝对主力 地位，其规模也很大，另外由 于宾馆的存在因此宾馆的规模 也很大。店铺数量业种分布4 18457宾馆餐饮服饰其它总规模（平方米）897 100 3200业种面积组合3096宾馆餐饮服饰其它84湖南路商业目前主要以服饰和商场的经营为主， 趣味型、魅力化的商业少见?湖南路商业主要是以各种 服饰店为主，其中绝大部分 是精品店，其次是各类鞋包 店；从规模上看，商场规模 最大，达到40800平方米， 其次是服饰业，达到34168 平方米，这些商业的存在为 湖南路带来了大量的人气。业种分布9 2店铺数量1919 890鞋包等餐饮服饰商场银行其它总规模（平方米）541 7业种面积组合3416840800鞋包等餐饮服饰商场银行其它85狮子桥商业目前主要以餐饮美食为主?狮子桥主要以餐饮和服饰 店为主，其中餐饮店主要分 布在步行街两侧，规模也很 大，达到22182平方米，服 饰店分布相对较偏，规模也 较小，另外该地区也存在少50 24店铺数量业种分布6 3量休闲娱乐场所，总之，狮子桥是一个主要集餐饮及休 闲娱乐为一体的街区。休闲娱乐总规模（平方米）460 餐饮服饰其它业种面积组合22182休闲娱乐餐饮服饰其它86马台街商业有知名餐饮小吃，但规模最大是超市， 其次是娱乐和美容美发的商业布局?马台街商业从店铺数量上看主要是以服饰及餐饮为主，从 规模上看主要是以超市（北京 华联）、餐饮及宾馆为主，整 体业态比较丰富，但由于马台 街自身道路条件的限制以及区 域店铺较为陈旧且缺乏知名品 牌店的支撑，因此整体商业档 次显得较低。宾馆 电器专卖 餐饮 书店61 5 4 1 6 1店铺数量业种分布30 3 46超市 休闲娱乐服饰 音像碟片美发 其它总规模（平方米）924 112 700 00 365 12082962业种面积组合13000宾馆 电器专卖餐饮 书店超市 休闲娱乐服饰 音像碟片美发 其它87湖南路商圈的商业业态以服饰、餐饮为主，个性 张扬、特点鲜明且富有趣味性的商业不多?湖南路商圈整体规模较大，商业经营业种比较丰富，但其商业从总体上而言 仍以大型商场为主体，服饰及餐饮比重较大，缺少充满活力、趣味性及个性化 较强的商业，其商业有很大发展空间；?从湖南路商业业态品质及规模来看，服饰业的发展较好，因此其租金水平较 高，而餐饮业除狮子桥规模较大、档次较高外，无论是餐饮小吃街还是马台街 档次都较低，而这些街区将会逐步得到改造，因此，未来的湖南路餐饮业发展 空间较大，其餐饮品牌也将在改造中逐步得到升级。88新街口商圈由于其核心的地位决定了租金水平 和人流量租金方面?新街口地上部分商业以大型综合性商业为主，商场内铺位租金多采用根据 销售额分成的形式，而非固定租金； ?地下商业街莱迪的经营状况较好，租金基本达到了地面商铺的租金水平， 其地下平均租金在33元/O〃天左右，最高可达67元/O〃天。 ?地铁的人流量虽较大，但大多数为过路客，有效客流量较小，整体来说地铁商铺的经营情况欠佳，地铁商铺的租金最高在22元/O〃天左右。人流量方面?由于地铁商铺位于地铁一号线新街口站出入口、新街口核心区地下通道， 人流量是其它商业无法比拟的。从我司统计数据来看，地铁商铺每20分钟的 客流量可达6000人，是莱迪的三倍。但有效客户较少。地面人流量是莱迪人 流量的4倍左右89地下商业的定位明确，与地面的综合类大型商场 错位，经营情况佳、租金水平高业态方面?由于地铁商铺的人流多为过路客，所以地铁商铺的业态以滞留客群时间较短 的小吃、饮料及小饰品为主，服装类业态较少； ?莱迪客户主要是年轻女性，所以莱迪的业态以流行服饰为主。商铺面积?地上商业的面积普遍较大，大型商业的经营面积一般在1万平方以上，零散小 店铺的经营面积也在100O以上。而地下商业的面积一般在10个平方左右。?总体而言，新街口商圈交通便利、人流量大、知名度高、商区整体形象较好， 但由于商铺租金较高、众多的商家导致竞争压力也较大，这些都将是新街口商家面临的机遇和营利能力的挑战。90中央门商圈的建宁路主要集中了两大综合批发市场，其 中由于靠近汽车站火车站宾馆的比例也达到了18%业种分布9%18% 7%48% 1% 0%17%宾馆酒店 餐饮 超市 服饰 其他 综合市场 鞋包业种面积组合91龙蟠路商业主要为商场和宾馆酒店，主要原因在 一其独特的区位业种分布0%46% 52%1% 0% 0%1%宾馆酒店 餐饮 超市 服饰 其他 商场 鞋包 烟酒 银行业种面积组合92中央路商业主要为超市和宾馆酒店，其中餐饮也 占到了相当的比例业种分布0%1% 1% 1%2% 1% 5% 3%1%32%业种面积组合47% 6%商场 宾馆酒店 餐饮 超市 打印摄影 服饰 机电 美容 其他 食品 鞋包93夫子庙商圈中的瞻园路商业主要以古玩和餐饮 为主5%1% 1%17% 6%餐饮 宾馆 超市 服饰 古玩 其他 食品 鞋包9% 58% 3%94大石坝路商业以餐饮为主力，工艺品、古玩和宾 馆的比例相当8% 9%3% 1% 2%8% 宾馆 餐饮 工艺品 古玩 食品 超市 其他 69%95贡院街商业的服装和餐饮是绝对的主流业 态2% 2% 1% 2% 40% 3% 3% 餐饮 服饰 工艺品 其他 食品 饰品 鞋包 休闲娱乐47%96贡院西街商业的服装和餐饮是绝对的主流 业态2% 8% 4%9%24% 餐饮 服饰 工艺品 其他 食品 鞋包 53%97贡院周边区域商业以 服装为主，宠物店、 宾馆和鞋包店占不小的比例5%2%8%4%8%3% 13%宾馆 餐饮 宠物 服饰 其他 饰品 鞋包 音像57%98夫子庙大市场是本商圈最大的小商品批发 零售购物中心■夫子庙大市场位于商圈边缘，西跨秦淮河与瞻园相望，东临白鹭洲公园，背 靠乌衣巷，南居长乐路，横跨平江府，营业面积30000多平方米，是夫子庙地 区最大的小商品批零购物中心。99夫子庙地下商业街受人流导示系统弱化、商业 规模较小、定位水平不高，项目经营情况较差?夫子庙地下商场分四个营业厅，营业面积约5000平方米，以低档服饰、饰品 为主要经营业态。 ?目前经营状况一般，人流稀少，有相当数量铺位空Z。 各方面状况与地面商 业有一定差距。5% 10%5% 服饰 鞋包 饰品 美容 其他20%60%100夫子庙地下商业街与地上商业的对比分析5%2%8%4%8%3% 13%宾馆 餐饮 宠物 服饰 其他 饰品 鞋包 音像5% 10%5% 服饰 鞋包 饰品 美容 其他20%60%57%两者在经营业态上近似，都以低档服饰为主。 地下商场的人流量明显逊于地面商业，进而使得租金水平远低于后者租金对比 14 12 10 8 6 4 2 0 地下商场最低租金 最高租金人流量对比
400 200 0 地下商场 人流量(人/小时) 江南贡院周边 387 934江南贡院周边101【总结】?夫子商圈的经营业态主要以餐饮、服饰、古玩为主，整体商业档次不高。 ?夫子庙商圈客群主要是依托夫子庙风景区吸引的大量中外游客。?服饰比例比较高的路段或范围是贡院西街、贡院街、江南贡院周边，其业态比例都接 近或超出50%。?餐饮集中比例相对服饰相对不高，主要分布在贡院街、大石坝街沿线。古玩市场主要 集中在瞻园路、东市西市一带。 ?商圈经营业态的档次不高，在南京本地商业影响力较弱，商业形象欠佳，经营发展主 要依靠景区的带动。 ?商圈地下商业经营状况明显不如地面商业，不依靠地铁等交通枢纽带来人流量，单纯建设的地下商业如在经营业态等方面没有独特的创新特色在目前的南京市场很难获得 成功。102南京四大商圈比较列表核心区域租金湖南路商圈 10－46元/天? 2 m业态餐饮、服饰为 主、百货 百货、餐饮及 现代服务类商 贸 特色餐饮、古 玩、小吃为主消费客群年青、时尚类 人群为主 本地为主，辅 以外地中高端 人群 本、外地游客 加年青人新街口商圈18－35元/天? 2 m夫子庙商圈8－30元/天? 2 m中央门商圈1.8－14.6元/天? 2 m小百货、零售 批发以及餐饮附近居民、外 地客户、批发 零售商、少量 郊县农民103综合比较分析南京的四大商圈运营 特征 运营模式上：成功的大型综合性商业和规模化的商业街区开发，通常采用租赁的形式统一经营和管理；建筑 特征南京商业市场中的特色商业仅有夫子庙秦淮文化商业街和1912 的民文化主题酒吧区 ，具备趣味性、个性化和科技含量的魅力 型商业项目尤为少见，存在市场空白；发展 方向湖南路作为南京的第二大商业副中心具备一定的城市吸纳力和 良好发展远景，本项目存在较好的市场契机；但本项目的规模 和城市定位决定了其发展规划不能依托南京现有的商业市场， 必须跨区域甚至跨国度寻求项目的发展方向。104国内地下商业项目案例调研? 调研背景 ? 北京市地下商业个案分析 ? 上海市地下商业个案分析105研究背景和目的?调研目的 综合考虑本案的性质、体量、初步定位等因素，项目组特地赴北京、上海两地作相关商业项目调研，本次调 研物业不仅仅限于地下商业，也包括一些知名度较高的地上商业，旨在为本项目在产品规划、风格定位、品牌 招商等方面作最大程度上的参考。 ?调研对象 北京：东方新天地商业街、世贸天阶商业广场、金源燕莎MALL 上海：迪美地下商业街、玫瑰坊商业街、大拇指广场 ?调研内容 各项目产品规划 、业态分布、租金情况、消费人群、人流量调研； 北京上海两地地铁人流量调研； ?调研时间：- ?人员安排：朱敏、牛江梅、薛睿、张杰、吴松亭共5人调研内容 北京地铁人流量调研 上海地铁人流量调研 各项目入口处人流量调研 调研人员 薛睿、朱敏 薛睿、牛中梅 朱敏、牛江梅、张杰、吴松亭各项目产品规划调研各项目业态分布调研 各项目租金范围调研朱敏、牛江梅、薛睿、吴松亭薛睿、牛江梅、张杰 朱敏、薛睿106国内地下商业项目案例调研? 调研背景 ? 北京市地下商业个案分析 ? 上海市地下商业个案分析107北京市商圈分布概况?主要商圈分布 ?王府井商圈――――传统而多元 平均零售租金：100-250美金/平米*月 ?西单商圈――――年轻大众化消费区域 平均租金：80-120美金/平米*月 ?CBD商圈――――高收入人群的聚焦 平均零售租金：80-150美金/平米*月 ?中关村商圈――――IT集散地 平均零售租金：25-60美金/平米*月108北京市商业个案分析东方新天地?项目基本资料地理位Z：东长安街一号东方 广场 占地面积：12万O 面积分割 ：140-3000O，经营 面积在1000平方米以 上的主力店铺逾17家 租户数量：约230户左右 出租率：98%，地下一层与地 上一层出租率100% 开业时间：2003年 项目定位：高档购物中心 辐射范围：北京市消费者及国 内外游客，比例为4：1109北京市商业个案分析图;东方新天地地铁层主干道及部分中庭布局110北京市商业个案分析本项目划分为五大区及天空大道，各组团 特征鲜明、联系密切?项目业态组合分布东方新天地为东方广场的商业部分，共分三层：地下一层，地上二层。整个商业分为5 大区及天空大道，各组团之间特征鲜明又不失联系。东方新天地天空大道业态比例, 服装, 14% , 酒店/餐 厅, 18%, 个人护理 /美容, 9% , 银行/服 务/其他, 45% , 娱乐/影 音, 14%东方新天地首层业态比例, 流行饰品, , 鞋类, 2% 14% , 珠宝/钟表 /眼镜, 12%, 化妆品, 3%, 服装, 69%东方新天地地铁层业态比例, 珠宝钟 表眼镜, 25%, 餐厅, 1%, 个人护 理/美容, 3%, 服装, 71%111北京市商业个案分析业态分布情况?东方新天地品牌展示 层数 品牌定位 品牌展示珠宝钟表眼镜：劳力士、tiffany 宝柏 欧米笳、万国表 tigoni 江诗丹顿 瑞 士梅花表 服装：bubbery、纪梵希、kenzo、马克华菲、切瑞蒂、宝姿、东北虎皮 草、pierre mantoux、派、kent&curwen 皮鞋、饰品：folli follie、施华洛世奇、万宝龙、伊华时尚、派克、雅天妮 、金色宝藏、阿加达首饰 护理/美容：欧舒丹、玛花纤体 服装：杰西卡、 w.doubleeudot、翠贝卡、only\vero moda 欧时力 sisley 鞋类、饰品：Bata 米兰奴皮具专卖店 翠贝卡 斯艾伊 茜子 护肤、化妆品：水芝澳、佰草集 珠宝钟表眼镜：swatch\ time world 设计者时间 餐厅、快餐：天福茗茶、面爱面、荷花泰菜、山水居、麻布十番、味千拉 面 银行/服务/其他：中国建设银行、渣打银行北京分行 个人理财中心、招商银行、都市名人高尔夫、金考复印服务 娱乐/展厅/影音：尼康、易简极家 餐厅：牛扒工厂、寒室、品诺酒窖 酒店：托飞轮 服装：宝姿及宝马生活方式专卖店、亨利普尔、上海滩 个人护理/美容：汤尼英盖、思妍丽首层国际一线及知名品牌地铁层（地下一层）偏向年轻人的流行品牌天空大道（地上二层）服务性业态，银行、美 容院等112北京市商业个案分析消费客群构成?消费客群天空大道：由于楼层较高，到达该层的游客较少，故业态主要为银行、美容院、 高级餐厅及少量高级品牌服饰店等服务性业态，消费对象主要为王府井周边的 白领阶层及外籍工作人员，年龄在25岁-50岁之间首层：入驻商户多为国际一线品牌，故消费对象为来自北京市乃至国内外顾客具有一定经济实力，对于品牌知名度要求较高的中青年阶层，年龄层次在25岁 以上。 地铁层：入驻品牌多为年轻人所喜好的流行品牌，故消费对象多来自年轻一族， 年龄在25-35岁之间，紧跟时尚潮流，风格多变。?人流量统计时间：周日上午10点半 统计地点：正门入口处，该项目入口较多 统计人数：正门入口处3500人/小时，所有入口合计约1万人/小时 日均人流量：15-20万，节假日25万113北京市商业个案分析本项目只租不售，且租金水平较高?租金情况只租不售，基本租期2-3年； 如果店铺营业情况较好，则会在固定租金的基础上转为扣率租金； 招租方式：由于商场人流量大，顾客购买力强，出租率高，首层及地铁层竞争 激烈，故商场以招标的方式进行铺位出租 物管费用：物业管理费31.5元/O〃月表：租金情况列表店铺位Z 地下一层 地上一层平均租金（元/平米*日） 45 50-60最高租金（元/平米*日） 60 70地上二层2022114北京市商业个案分析?项目亮点项目的建筑特点鲜明，增强了商业项目本 身的观赏价值2、长廊中部有多处与地铁相通，标识明确；1、整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全 亚洲最大的商业建筑群、也是北京心脏地区罕有的多功能商业城； 3、每一主题区都有中庭设计，部分中庭为透明拱顶设计，风格多变，减少了 地下商业的压抑感。115北京市商业个案分析项目的可借鉴因素主要在于产品的设计、 运营模式以及招商定位产品设计上：加强出入口的人流导示系统，主要出入口设Z前厅，聚集人流并分散至各业态区，中庭充满动感，激发购物欲望 ； 运营模式上： 项目全部采用租赁的形式，定位较高，利用项目所处区域的消费客群准确定位为面向年轻客群消费品牌；项目的招商运营商主要以知名品牌的商业带动 116北京市商业个案分析世贸天阶?项目基本资料地理位Z：朝阳区，迎宾国道东大桥路东侧 建筑面积：21.1万O，商业面积8万平米 面积分割： 100-1000平米 出租率：92% 开业时间：2006年9月开街商业定位：高档购物中心、旅游商业地产；结合美食、娱乐、空间艺术、 时尚艺术橱窗；以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休 闲购物场所辐射范围：北京全市及国内外游客，比例为7：3开发商： 北京奥中基业房地产开发有限公司117北京市商业个案分析业态分布情况?业态分布世茂天街负一层业态比例 , 运动休闲 品, 16% , 餐厅美食 街, 47% , 生活家 居, 8% , 流行小饰 品, 14% , 音乐图 书, 15%世茂天街地上部分业态比例, 皮鞋皮具, 3% , 珠宝钟表, 4% , 小饰品, 3% , 美容, 12% , 餐饮, 14% , 餐厅, 6% , 其他, 9% , 服装, 49%运动休闲 用品 流行 饰品 音乐 图书 餐厅俱乐部 生活、家居美食街图：世茂天阶地下一层业态分布118北京市商业个案分析消费客群主要以年轻白领和商务人士为主， 国内游客和涉外人群为辅?消费客群 南楼针对CBD内20-30岁的白领阶层；北楼主要面对CBD的涉外人群，商业精英；这一年龄层和类型客户具有比一般白领阶层更成熟的特征，讲 究品牌，对于品牌流行度，消费设施及服务方面的要求较高,年龄在30-45岁之间?人流量 统计时间：周日下午7点左右 统计地点：正门入口处 统计人数： 正门入口处约1050人/小时 世茂天阶电子天幕下部分设施尚未完工，除了南楼一楼的ZARA旗舰店人流较大外，二层以上人流量较小119北京市商业个案分析租金水平较高，产品的个性化特出?租金情况店铺位Z 北楼1层 北楼3层 南楼1层 平均租金（元/平米*日） 33 16.5-20 38?项目亮点大型电子天幕，亚洲第一的LED，世界第二，宽30米，纵深250米，视觉效果强，富有冲击力图: 天阶电子天幕120北京市商业个案分析建筑风格与商业的业态充分结合?项目亮点世贸天阶中央广场：大型发布会、时装秀、演艺活动策源地西班牙建筑风格带来了异国情调，与大型电子天幕相得益彰121项目的导购系统，以及“天幕”的个性化产品塑 造成为项目的最大亮点，值得可借鉴之处122国内地下商业项目案例调研? 调研背景 ? 北京市地下商业个案分析 ? 上海市地下商业个案分析123上海市商圈分布概况上海简称沪，地处中国长江入海口，上海全市面积达5800平方公里，人口1349万，其中市区人口约870万，是中 国第一大城市，也是世界大都市之一。上海是中国金融中心，也是亚洲金融中心之一，发达的经济为当地的商业注入 了源源不断的活力，上海市也是我国著名的时尚之都。地铁人流情况 统计地点：中山花园站统计时间：周二下午4点统计人次：2号入口约3900人/小时124上海市商业个案分析迪美地下商业街?基础信息 地理位Z： 人民广场下 建筑面积：4.9万平米 面积分割： 7-30平米，主力面积在20平米左右 出租率： 95% 开业时间： 1995年 项目定位： 中低档时尚小商品 消费对象：消费能力不高， 但追逐时尚潮流的年轻群体； 辐射范围：上海全市及周边城市125上海市商业个案分析产品规划一般，业态分布和消费客群均与 新街口莱迪广场类似?产品规划 地下一层，通往地铁层；干道宽度：主干道宽12米，中间多被小饰品柜台所占据；次干道宽5-6米，小通道宽3米左 右。 ?业态分布迪美地下商业街业态比例, 皮鞋皮具, 5% , 鞋类, 3% , 化妆品, 3% , 手工自制品 , 其他, 4% 等特色小铺, 6% , 流行时尚服 饰, 52% , 小饰品, 20% , 美容, 1% , 餐饮, 6%?消费人群 年轻族群，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女性较多；购买力较弱，紧跟时尚潮流但有标新立异，对于流行服饰、流 行饰品有着强烈喜好。 ?人流量 统计时间：周一下午2点 统计地点：正门入口处 统计人数： 1750人/小时 注：受到统计时段及暴风雨的影响，当天人流量较小）126上海市商业个案分析租金水平较高，特设的商业业态组合可以 吸引更多的消费客群?租金水平整体租金12-28元/平米*月；入口主干道、次干道、小通道的平均租金分别为 28元/平米*月、16元/平米*月、12元/平米*月，比例为7：4：3；店铺位Z 入口主干道 次干道 小通道 香港名店街平均租金（元/平米*日） 28 16 8-12 20-30?项目可借鉴 1、与地铁的充分结合，强化人流导示。 2、特色商业业态吸引消费。127上海市商业个案分析玫瑰坊?基础信息 地理位Z：中山公园地铁站附近,轨道交通二号线与三号线换乘中心地区,在其两头有地铁二 号线的2号、4号出口； 占地面积： 0.8万平米 建筑面积：总建1.7万平米，商业0.8万平米面积分割： 10-50平米 租户数量：324户 出租率： 85% 开业时间：2004年5月 项目定位： 时尚流行饰品 辐射范围：活动范围集中在上 海市西片的消费者，对于整 个上海市辐射力较弱128上海市商业个案分析?产品规划 1.三角形规划，铺面可得到全方位展示，杜绝死角，可在一定程度上提升租金。 2.在开发时就刻意突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式。在导购标志 上，也下足了功夫：在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。?业态分布玫瑰坊地下商业街业态比例, 皮鞋皮具, 5% , 小饰品, 15% , 鞋类, 1% , 化妆品, 3%, 其他, 4%, 流行时尚服 饰, 61%?消费人群, 餐饮, 11%定位与迪美相似，故消费人群也以年轻族群为主，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女性较多；购买力较弱，紧跟时尚 潮流但又标新立异，对于流行服饰、流行饰品有着强烈喜好。?人流量：统计时间：周日晚8点；统计地点：正门入口处 ；统计人数： 600人/小时 ?租金情况 平均租金报价在10-25元/平米*日，由于店内生意较为萧条，故转让门面 较多。 店铺位Z 地下一层 地上一层 地上二层 平均租金（元/平米*日） 10-20 20-25 10-15129上海市商业个案分析项目可借鉴的因素主要在于产品的规划上， 商业价值得到了放大?规划亮点及项目借鉴 1.三角形规划，杜绝死角，制造较小的租金差。 2.突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相 连，实现“街”的形式；在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌， 指引消费者前往目标店铺。图:三角形设计杜绝死角?项目综合评析 项目难以聚集人气的原因是：该项目已经营业三年有余，虽然与地铁相通连，但人气仍然不足，“过路不留人”成为项目经营的瓶颈问题，该1.地铁能够集聚人流，同时也能发散出去。中山公园周边居民少，就地消费少。虽然它也是换乘站，但一个在地上， 一个在地下，客观上已经把人流分散出去。 2.中山公园地铁站途经人流量达到30.6万人/天，而徐家汇地铁站是31万人/天，二者几乎相当，但是由于地面上大 型商场较少，故难以形成商圈互补效应，导致地下滞留人群稀少。 3.玫瑰坊项目本身特色不够鲜明，定位与迪美相似，差异化竞争不明显。此外，经营体量较小难以形成规模效应， 品牌传播度远不及迪美。 4.招商时部分品牌项目受到地面上龙之梦购物中心的分流，故整体品牌质量不高。130上海市商业个案分析大拇指广场?基本信息 地理位Z： 浦东联洋国际新社区内的芳甸路占地面积：5.3万平米建筑面积： 11万平方米 面积分割：80平方米-1000平方米 店铺数量： 103户 出租率：90% 开业时间： 2006年底 项目定位：一站式购物、一家休闲、一天逛街，引进多为知名品牌店、 定位高端 辐射范围：浦东区域型商业，辐射花木文化行政区、张江高科技园区、 碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等131上海市商业个案分析?业态分布 大型超市、高级餐厅、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术馆、四星级酒店，店铺数量较少，但多为 知名品牌，如巴黎贝甜、哈根达斯、星巴克、必胜客、耐克、only veromoda jakejones等。 ?产品规划 广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融 为一体?消费人群浦东区中高收入居民、于浦东工作、生活的外籍人士，年龄层分布平均132上海市商业项目定位为以餐饮为主，人流主要集中在 用餐时间，租金水平提升明显?3.3.6 人流量统计时间：周二上午11点 统计地点：正门入口处 统计人数： 300人/小时 ( 受到暴风雨影响，加上未到用餐时间，故人流量较小)?租金情况 平均租金10-18元/平方米/日店铺位Z 临街 地上一层 地上二层初期平均租金（元/ 平米*日） 15 10 6目前平均租金（元/ 平米*日） 18-20 15 10133上海市商业项目可借鉴的因素主要在于产品的的艺术气质， 以家庭消费的定位错位普通的百货消费规划亮点及项目借鉴1、艺术地产的定位使其建筑与浦东这一新兴发展的地区相得益彰，也提升 了整个项目的档次和品位，建筑风格简约现代而又能与高雅艺术完美结合，使 之国际一线餐饮品牌入驻。2、通过经过绿化的室外台阶可到达二层，易达性十分明显，也使得二层的商铺能够完整展现，降低了一层、二层租金差。 3、注重建筑细节，每个店铺的门头装修与整个广场的建筑风格十分契合。134本次汇报的思维导图项目投资背景研究 市场竞争环境研究国内典型商业项目研究项目基地研究项目SWOT分析项目定位 项目规划设计建议运营模式分析项目租售比例建议 项目行销与招商策略 项目推广执行135项目定位及研究? 项目基地分析? 项目SWOT分析? 项目定位 ? 客层定位 ? 产品规划建议 ? 业态规划建议 136规划指标：完善湖南路商业街业态及功能的不 足，增加整个商圈的竞争力地块面积：42130O（建筑面积约8000O）。功能定位：商业、停车。 控制指标说明：地下主体建筑面积全场约1030米，宽33 米，地下深度控制在两层以内。137地块坐落与南京政经与山水轴的交汇处，位于地铁1号 线、5号线中间，7号线近在咫尺。是政府重点打造的商 贸中心。?基地所处的湖南路处于南京政经轴与南京山水轴的交汇处，南京城未来发展规划的黄金区域。?根据南京市政府的规划，主城重点发展以信息科技、金融商贸、文化旅游等综合服务业为主的第三产业，地块为政府规划的重点商贸区。 ?按照南京市政府的地下空间规划原则“点、线、面结合，网络状”的地下空间结构，地块位于1号 线、5号线中间，7号线附近，属于有点线结合的重点地下空间规划面。?按照鼓楼区的商业网点布局规划，将建成以湖南路为中心，发展多个商业副中心的商业网络，基地作为商业网络的核心，具有巨大的发展意义。 138交通条件：发达交通网络会聚市内外人流。1）主要道路交通发达，可快速到达全国各地及南京全市?南京火车站――连接中国南北的重要交通枢纽。 ?中央门汽车站DD通往省内及周边省市各城市。 ?中山北路/中央路/新模范马路DD南京市主要交通枢纽及动脉所 在。2）公共交通齐全、方便 ?南京市区各方位DD南北向（中央路：38路、56路、25路、35路、22路、28路、26路、30路、 52路、47路等；中山北路：31路、34路、100路、83路、67路、16路、13路等；地铁1号钱。） 东西向（13路、8路、3路、47路等）市区交通网络发达。?南京郊县各区DD缺乏通往南京郊县各区的直达车辆。97路等附近路线通往仙林大学城，但是伴随着地铁二号线的建成，仙林大学城通往新街口将会更加便利，20万的消费大军将会被分流。 ?地铁1号线穿行、5号线7号线正在规划中。 139周边环境：商业氛围浓厚的南京政治文化中心。湖南路之上：湖南路商业街。目前湖南路的商业面积为20万平方米，以经营休闲服饰的 特色店为主，业态和定位都还相对单一； 湖南路之东：玄武湖公园、江苏展览馆，南京国际展览中心等山水人文气息浓厚，具有 明显的城市文化特色； 湖南路之西：山西路、中山北路、鼓楼区政府、江苏省省级机关医院、江苏省政府等，为江苏省的政治中心；湖南路之北：新模范马路、火车站、中央门汽车站、南京邮电大学、南京工业大学、公 交总公司、南京饭店、虹桥饭店、玄武饭店。为南京通往全国各地的窗口； 湖南路之南：鼓楼广场、南京大学、东南大学等。为南京市重要的文化中心。140基地商业价值分析比较 因素 区位 要点描述地处南京政治文化商业中心的鼓楼区，为 南京第二大商圈，地理位Z得天独候。 处于地铁1号线5号线之间，7号线附近，能 够最大量的吸引人气。 以著名的湖南路商业街作为依托，商业氛 围浓厚，不仅仅有本地的消费人群作为依 托，更有全国各地的游客作为依托，但是 相对与新街口来说，商业氛围还需进一步 加强。 目前湖南路节假日的人流量 25万（包括游 客）人次，平常双休日人流量大约16万人 次，而新街口今年五一黄金周的日人流量 每天都在100万人次以上。 ★★★级别 评估★★★★备注人流，商业氛围，商业规模仅次于新街口商圈。新街 口位于南京城区中心，是本项目最大竞争商业板块。 作为地下商业，地铁是带来人流的最重要因素，3条地 铁线的交汇为项目成功带来最重要的因素。 较强潜力的潜力有待开发。根据调查，已今天五一黄 金周为例，今年5月1日-7日，湖南路商圈共接受游客 约60万人次，而夫子庙商圈的游客量近280万，可见 目前湖南路的游客吸引率仍处于很低的水平。 湖南路商圈人流量与南京其他商圈比较有明显的落差， 湖南路商圈的商业人流的潜力有待开发。地铁 人气商业 氛围人 流量★★★辐射 范围交通 条件以湖南路临近与南京城北地区客流为主。 城中与城南被夫子庙，新街口商圈分流的 情形明显。处于南京市两大交通中轴（中山北路－中 央路）之间，公交系统发达，地铁1号5号 线穿越，规划中的地铁7号线近在咫尺。★★★就目前的市场总量与湖南路目前的辐射范围相对比， 还存在着相当大的市场空间。交通资源丰富，停车场却严重缺乏，开车入驻尚存在 问题。★★★★141基地商业价值分析比较 因素 要点描述湖南路商业街地上部分是目前国内知名的商业街，商业繁 华，人流鼎盛，在南京市民及全国消费群体当中有着良好 的知名度与美誉度，但是受其定位的局限性影响了，市民 对其的购物向往度不高。就湖南路商业街地上部分来说，定位清晰，主题明确，但 是业态却不够丰富，地下步行街的建力将会从很大程度上 来增加整个湖南路商业街的核心竞争力。 南京经济的发展，项目的地理位Z，南京市人均拥有商业 面积的严重缺乏，不可或缺的文化优势，不可复制的土地 资源，都决定了项目较大的升值空间。级别 评估★★★备注目前形势：知名度&美誉度，美誉度需要 进一步加强。商业 形象规模 主题★★湖南路商业规模以沿街店铺，小吃街为主， 大型商场，主题店，商业mall较为薄弱或 零星，整体商业规模趋向于区域性商圈， 缺乏城市中心商圈的商业规模。 随着城市发展，人民消费能力急剧提升， 加上湖南路商圈的交通、区位的商业发展 基础，在未来湖南路商业规模，业态不断 丰富，硬件软件不断加强更新建设后，可 以大大提升湖南路商圈发展前景。升值 前景★★★★ ★注：★――差；★★――一般； ★★★――良； ★★★★――好； ★★★★★――优。 小结：1.从南京城市商圈比较项目基地资源中有明显不足与需要加强，提升的空间。2.湖南路商圈在现有商业基础上，加上不断改善软件、硬件的建设后未来发展荣景可期。142项目定位及研究? 项目基地分析? 项目SWOT分析? 项目定位 ? 产品规划建议143S优势(Strengths)成熟 商业 圈 相对 规模 优势 辐射 潜力 地铁 人流 交通 作为南京市的两大商圈之一，商业模式成熟，商业氛围浓厚。地下商业街8万平方米的商业面积将为湖南 路的发展注入了新的活力。 商业体量8万O，是南京市最大的地下商业地产，超大的规模和齐全的业态规划设计便于营造商业气氛， 具有快速集聚人气的优势。 道路系统，公交路网，地铁等交通便利的条件，项目有辐射整个南京市及南京以外的客流的基础建设，商 业潜力可以深度挖掘。 地铁号线已经通车，5号线正在规划中，将为项目地下商业成功带来制胜的人气因素。 项目所处位Z为南京市重要区域，南京火车站、中央门汽车站便于旅游资源的利用；中山北路、中央路、 新模范马路、北京路，连接南京市的各个区域及各大商圈交通便利。 湖南路除了商业街本身的观光旅游价值，北邻接火车站和中央门汽车站、西临玄武湖和紫金山，更丰富湖 南路的旅游、观光资源。 本项目位于湖南路地下，全场一公里，也是南京最大规模的地铁商业街。 初步规划设计采用“水、树叶”为主题的，“水和绿色空间”鲜明的建筑主题为项目本身带来了难以复制 的竞争优势。 项目采用曲线通道设计；利用空中走道，五个广场的设计，互动性的商业街格局设计为吸引人流，增加购 物的趣味性增添了很多的亮点。基 地旅游 资源 依托 规划产 品建筑 主题 格局 设计144W劣势(Weaknesses)：基 地产 品地下 空间 辐射 范围 地块 条件 停车 资源地下商业空间不是商业卖场的主流产品，商业人流，商业规模都有一定的局限性。 因为湖南路的知名度、业态组织，商品档次，区位等条件，商业的辐射范围与新街口、夫子庙相较之下局限 性明显。 地块形状相对狭长，全长1030米，宽33米 ，空间的局限性，将限制了经营业态的种类与规模。项目处于交通要道，但由于规划问题，商业相对集中，而停车位却严重缺乏。145O机会(Opportunities)：市场 空白 ?南京没有较具规模或有特色地下步行街，本项目具有后发优势。 ?本项目有条件从规模，业态组合中成为南京商业卖场的领导者。 ?鼓楼区委提出了未来5年湖南路的目标：营业面积扩大5倍，达到100万平方米；营业额扩大5倍，达到150 亿元。未来湖南路商圈荣景可期。 ?目前南京市的总人口计划&十五&期末总人口数在685万人左右，到2020年南京市总人口数将超过900万， 未来南京市民会有更强的消费潜力。 ?南京市平均年游客量达到数千万人次，而对于这样一个庞大的消费市场，目前湖南路均日流量10万人次 还远远未能达到市场的渗透，具有较强的挖掘空间。 ?山西路CBD中心正在形成，CBD区各大办公楼消费能力不可小觑。 项目位于鼓楼区，鼓楼区是南京市的政治文化中心，是南京市建规划的一个核心区域，商业前景更是不可 估量，湖南路商圈相对于其他商圈 来说，具有更大的发展空间与潜力。 南京商业地产的价格一直保持较高的增长态势，城中板块商业地产的均价，年成长超过20%。 湖南路商圈是南京市重点旅游商业发展区域，项目属于政府规划的旅游重点项目之一。市 场消费 潜力区域 前景 增值 潜力 旅游 商业 规划 重点 商业 街政 策湖南路商圈是南京市重点商业发展区域。其中湖南路商业街是政府重点规划的商业街之一。146T隐忧(Threats):市场 体量市场新推商业体量偏大，竞争激烈。根据南京市政府的规划，未来几年要建立河西商业中心、扩大湖南路商 业中心及夫子庙商业中心，并建立很多的商业网点及社区商业，未来市场分流竞争将十分激烈。 商业市场的累计供销比是3倍以上，反映了城中区域商业用房销售的压力最大。市 场 政 策供需 失衡 投资 环境 政府 政策消费者的投资管道的增加，以大量的投资资金流向股票市场最为明显。投资商业地产受到一定程度的冲击与 分流。 国家若干政策，对商业房地产业进行各项调控，如限制商业地产的按揭贷款，限制商业地产的分割销售，返 租等政策，对商业地产的带来很 大的负面影响。147项目定位思考及发展战略――项目SWOT转化 及对策: 利点发挥? 以项目交通条件，商业辐射具备的条件，湖南路商圈区位优势作为项目未来发 展的支撑。 ? ? 最大限度的引入地铁人流。 以湖南路商圈现有发展位居南京第二大商圈，充分发挥湖南路地下街对南京商 业市场的影响力。 ? 利用玄武湖、湖南路商圈观光旅游资源，产品设计融入休闲，观光，生态概念， 充分结合、。