一个湖泊中的全部鱼为什么不是种群
生态学上,把在一定时间内占据一定空间的*同种生物*的所有个体称为种群.看仔细定义,注意*同种生物*（全部鱼）如果都是同一种鱼,那么这个湖泊中的全部鱼就是种群例如同一鱼塘内的鲫鱼或同一树林内的杨树.种群中的个体并不是机械地集合在一起,而是彼此可以交配,并通过繁殖将各自的基因传给后代明白了么?
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09版:书评周刊
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为何以及如何编“全集”
——从《章太炎全集》说起
中华读书报
《章太炎全集》（第一辑，8册），上海人民出版社2014年4月版
&&&&一、“全集”为谁而编&&&&二、编者的努力与权限三、演说与报道四、书札与题跋&&&&关于编辑、刊行《章太炎全集》的重大意义，其实不必多言。十年前，我在《胡适全集》出版座谈会上已提及，晚清及五四两代学人中，起码有二十位值得出全集。而其中最让我牵挂的是“起了个大早，赶了个晚集”、“至今没能完工”的《章太炎全集》（陈平原《“大家”与“全集”》，《中华读书报》日）。近几年，因国家经济实力提升，以及文化政策的转向，各出版社热衷于为诸多近现代“大家”编印全集。这自然是大好事——但好事必须用心做，才可能有好的效果。本文借助《章太炎全集》第一辑的刊行，谈论编印“全集”的宗旨、体例、陷阱以及可能性。&&&&需要说明的是，这里针对的，主要是近现代文人学者。编陶渊明或李白、杜甫的全集，当然是多多益善——即便残篇断简，也都弥足珍贵。近现代人物不一样，因保存资料及传播言论的途径相当多样，取舍之间，最好仔细斟酌，避免“拣到篮里就是菜”。至于将讨论对象局限在“文人学者”，那是因为，政治家的“全集”，某种意义上属于“个人档案”（如安徽教育出版社2008年刊行的共2800万字的《李鸿章全集》），至于那些文字是不是他本人所撰，或属不属于“著作”，均可忽略不计。&&&&在我心目中，章太炎既是个“有学问的革命家”（鲁迅《关于太炎先生二三事》），也是个“有思想的学问家”（陈平原《当年游侠人——现代中国的文人与学者》58—65页，北京：三联书店，2006年），适合于拿来跟已刊的《蔡元培全集》《鲁迅全集》《胡适全集》等，以及诸多正在编辑的全集做比较。也就是说，本文之谈论为何以及如何编全集，眼光并不局限于章太炎一家。&&&&在正式讨论之前，先说一个小问题。此次上海人民出版社推出的《章太炎全集》第一辑共八卷，虽说是旧书重刊，但经过了精心校订，仍然值得期待；只是删去了原先的卷数，徒增日后引证的困难，实在不应该。我猜想，出版社心里没数，不知道总共能出多少卷，也无法保证依次推出，于是采取这种“模糊战术”。其实，本就不是编年文集，最后附上年表以及索引即可，没必要如此缩手缩脚。不写卷数，三四种书合刊的，勉强还可以描述；日后那些诸多篇章集合而成者，真不知道该如何征引。建议上海人民出版社从长计议，还是为《章太炎全集》加上卷数，以方便读者及学界。&&&&好，闲话休提，言归正传。本文连评论带建议，准备讨论“‘全集’为谁而编”、“编者的努力与权限”、“演说与报道”、“书札与题跋”、“翻译与编书”、“个人著作还是专题档案”等六个问题。&&&&全集为谁而编？当然主要不是为作者。除了“蒙冤受屈”或突然冒出来的怪才，一般情况下，够格编全集者，其著作大都已经刊行过。后人为其编全集，不外将全部著作及文章集合，加上日记、书信及若干“未刊稿”。对于作者来说，如此“泥沙俱下”，不仅不加分，反而可能“有损光辉形象”。因此，常有眼界很高的作家或学者临终前要求烧毁手稿，也常有遗嘱执行人违背诺言，在作者身后源源不断地推出未经作者本人审定的“遗作”。如此近乎“背叛”的行为是否值得嘉许，见仁见智。&&&&我多次以清人全祖望的《奉九沙先生论刻〈南雷全集〉书》为例，说明编全集的难处。全祖望称，黄宗羲前面的文集好，是他自己编的；后面的文集不好，因生前来不及校订，弟子又不敢删改，难免玉石杂陈，可惜了。古人出书难，编纂文集或全集时，多少有所取舍。现在不一样，出书太容易了，于是各家文集及全集遍地开花。说是“文化积累”，可对具体作者来说，出全集不一定是好事。把能找到的东西都放进来，表面上很丰富，实则因其过分芜杂，反而降低了水准。&&&&不允许悔其少作，不允许掩盖瑕疵，不允许修正错误，甚至不允许保护个人隐私（这世界上或许真的有“事无不可对人言”者，但并不可爱），全都一股脑给“全集”了，这其实是很残酷的。“上穷碧落下黄泉，动手动脚找东西”的编者，自认为是作者的功臣；殊不知，弄不好就成了作者的敌人。&&&&作者身后管不了，就这样被后人有情或无情地“全集”了，这到底是祸还是福？编者之所以不遗余力，非要穷尽所有资料不可，有时是不忍埋没天才，有时是基于学术判断，有时则只是为了显示自家迥异常人的见识或韧性，当然，也不乏借此牟利的。不管出于何种考虑，编全集的主要目的，不是为了完善作者的“光辉形象”，而是为了满足专家型读者的研究兴趣。&&&&既然编全集主要是为了方便专家学者的研究，那么，若同一著作有多种版本，编“汇校本”是个好主意。如毛泽东的《湖南农民运动考察报告》、《中国社会各阶级分析》、《实践论》、《矛盾论》，还有《在延安文艺座谈会上的讲话》等，前后版本有很大差异，若加以汇校，显示作者修订的足迹与用心，对学界很有意义。可这么做，作者本人愿意吗？毛泽东的著作有点特殊，不是谁想编校就能编校的。文人学者呢？记得钱锺书曾起诉刊行《〈围城〉汇校本》（四川文艺出版社，1992年）的出版社及编者。怎么看这件事？这涉及现代文学和古代文学的一个重大区别。古代作家编集子，大都是晚年自己或门生帮助定稿，然后刻印流通。现代文学不一样，基本上是随写随刊。这就带来一个问题，很多人“悔其少作”，但又对那些泼出去的水无可奈何。&&&&作者有权提供最权威的版本，甚至在版权保护期内，拒绝重印已被替换的初版；研究者的立场不一样，他们希望了解你原初的思考及表达。各有各的立场，也各有各的苦衷。我的看法是——只要曾公开出版或发表过的，编者就有权将其收入全集（在不违背版权法的前提下）。比如，同题著作或文章，若有较大差异，且都值得重视，不妨以汇校本或并置的方式入集。就像此前《章太炎全集》第三卷收入《訄书》初刻本、《訄书》重订本与《检论》；同理，东京国学讲习会本（秀光舍印刷）及章氏丛书本（浙江图书馆刊）《国故论衡》，可以携手进入全集。至于“先校本”那二十五处改订该如何呈现（参见周振鹤《关于章太炎〈国故论衡〉的“先校本”》，《国学茶座》第一期，济南：山东人民出版社，2013年9月），再议。&&&&太炎先生文章颇有初刊杂志，日后修订成书的，如1902年《新民丛报》第五、第九、第十五号刊载的《文学说例》，即《訄书》重订本《订文》第二十五所附之《正名杂义》，二者立意相同，但有很多增删；1906年《国粹学报》第二十一至二十三期所刊《文学论略》，日后改订成《国故论衡》卷中《文学总略》，也有许多变化。这种情况，建议兼收并蓄。&&&&这么说，估计不会有太大争议。你能钩稽出多少佚文，只要证据确凿，编全集的照单全收，学界也乐观其成。问题在于，作者生前未刊，且很可能不愿意公布的资料，编者有没有权力将其收入全集？&&&&二、编者的努力与权限&&&&凡编全集的，都是“韩信点兵，多多益善”。报刊上辑佚，书籍里爬梳，档案馆里搜寻，加上亲属的翻箱倒柜，尤其重视那些从未面世的“手稿”。如此劳作，固然体现编者的职业精神，可是否需要考虑作者本人的意愿？盗版是一种侵权，强迫作者接受的著作，是否也属于“侵权”？除了去年发生的杨绛诉中贸圣佳国际拍卖有限公司举办“钱锺书书信手稿专场”，还有一件并未尘封的往事——1997年5月，钱锺书、杨绛起诉大连出版社未经授权，在《记钱锺书先生》（牟晓朋、范旭仑编著）一书中擅自刊出钱锺书书信108封，诗73首，手迹65件。国家版权局裁定：停止发行该书，封存并销毁库存，对出版社罚款1万元。&&&&因为杨绛的极力抗争，那些散落各家的钱锺书信札无法公开发表或结集出版。杨先生去世以后呢，后人编钱锺书全集时是否有权将其收入？不是真假的问题，关键在于作者的意愿。私人信札中，口无遮拦，发表出来很得罪人；还有另一种可能性，本就是应酬的客气话，所有评价都做不得准。若这些都进入全集，当事人很不情愿。原因是，一旦进入全集，日后的研究者必定大量引用，且不考虑语境与文体等。如今检索这么方便，研究者断章取义，胡乱发挥，是常有的事。为了防止冤枉好人或被“有心人”利用，钱锺书、杨绛夫妇决定用法律手段自我封存这批东西。作为读者，我们是否需要尊重他们的意见？&&&&还有另一种“手稿”，在我看来也不值得整理出版——那就是作者在长途跋涉中留下的零星足迹。已经有完整的成果呈现，除非蕴含某种机密或有重大变故，否则那些阶段性的思考没必要保留。当初为王瑶先生编全集，我拿到不少师母提供的有关中古文学研究的手稿。一开始很兴奋，可仔细比对，稍成规模的，或修改后进入了《中古文学史论》，或在别的文集中使用了，或本身就没有什么价值，最后一篇都没用上。虽有点沮丧，但我以为这么做是负责任的。目前各家全集之被诟病，漏收之外，更包括很多不该有的“重出”，以及没有多少必要的“刻意打捞”，这恐怕与编者“贪多求全”的心态有关。在我看来，编全集不仅是辑佚的功夫，更包括学术判断。以为既然编全集，那就事无巨细、只言片语都收录，这种编辑思路，我不认同。&&&&十年前撰写《“未刊稿”及其他》（《中国现代文学研究丛刊》2004年3期）：我提及编《王瑶全集》时，要不要收他的检讨书，我有过挣扎。关于这个问题，我是少数派，少数服从多数。但我始终认为，这些明显属于违心之作的“检讨书”，应该作为史料单独刊行，或放在图书馆、档案馆里供人查阅，而不该收入全集。我当然明白，这些东西对研究者很有用，可我们是否需要尊重作者的意愿？我记得很清楚，王瑶先生生前说过好几次，1972年香港波文书局影印《中国新文学史稿》，附录《批判王瑶及〈中国新文学史稿〉专辑》，收入12篇北大学生的批判文章以及他本人的《〈中国新文学史稿〉的自我批判》，对此他非常气愤——说盗版也就算了，还让我背黑锅，实在不应该。这些批判文章取自北京大学中国语文学系编辑、人民文学出版社1958年刊行的《文学研究与批判专刊》第三册，是特定时代的产物。已经公开发表的“自我批判”尚且如此，那些躺在档案馆或家属手中的检讨书，是否有必要收入全集，我确实很犹豫。有时候想想，作为研究者，我们是否太自私了，为了自己的研究方便，而不太顾及作者的感受。随着档案的日渐公开，还有私人收藏的浮出水面，很多当事人不愿意刊行的“手稿”（尤其是牵涉个人隐私者），难道都有必要整理且收入全集？&&&&还有另外一种情况，文章其实已经刊出过，只是作者出于某种原因，不太愿意提及。这个时候，全集的编者确实有权力将其钩稽出来，呈现给读者。比如《太炎先生自定年谱》及《太炎先生自述学术次第》都避而不谈1910年刊载于《教育今语杂志》的多篇白话文，日后被张静庐编辑成书，以《章太炎的白话文》（上海：泰东图书局，1921年）之名刊行。这册小书因错收了钱玄同的《中国文字略说》、漏收了第四册上署名独角的《论文字的通借》，加上各文入集时改动了题目，曾引起很大争议（参见陈平原《关于〈章太炎的白话文〉》，《鲁迅研究月刊》2001年6期）。但撇开书名，这些文章还是应该进入全集的。&&&&三、演说与报道&&&&编全集碰到的最大困难，很可能是如何处理各式各样未经作者本人审定的演说。“演说”确实存在，可“记录稿”未必可信——入不入全集都是个问题。&&&&先说两件趣事，以见“演说”入集之不易。1917年1月出版的《新青年》2卷5号，刊有《蔡孑民先生在信教自由会之演说》及《蔡孑民先生之欧战观——政教会欢迎会之演说》二文。两个月后，《新青年》3卷1号的“通信”栏里，出现蔡元培致《新青年》记者函，称这两篇记录稿错漏百出，让他坐立不安，“不能不有所辨正”。此信让既是北大文科学长、又是《新青年》主编的陈独秀狼狈之至，赶紧以“记者”名义附言：“本志前卷五号，转录日报所载先生演说，未能亲叩疑义，至多讹误，死罪死罪。今幸先生赐函辨正，读之且愧且喜。”引领学界风骚的《新青年》尚且如此，其他报章的情况可想而知。&&&&查有记载的鲁迅演讲达五十多次，可收入人民文学出版社版《鲁迅全集》的只有16篇，不全是遗失，许多是作者故意删去。在《〈集外集〉序言》中，鲁迅称：“我曾经能讲书，却不善于讲演，这已经是大可不必保存的了。而记录的人，或者为了方音的不同，听不很懂，于是漏落，错误；或者为了意见的不同，取舍因而不确，我以为要紧的，他并不记录，遇到空话，却详详细细记了一大通；有些则简直好像是恶意的捏造，意思和我所说的正是相反的。凡这些，我只好当作记录者自己的创作，都将它由我这里删掉。”（《鲁迅全集》第七卷5页，人民文学出版社，1981年）近几年有编者及出版社不明就里，编“鲁迅演讲全集”，增收不少作者明白表示删去的篇章，实在不应该。严肃的做法是，像朱金顺《鲁迅演讲资料钩沉》（长沙：湖南人民出版社，1980年）或马蹄疾《鲁迅讲演考》（哈尔滨：黑龙江人民出版社，1981年）那样，只做考据与辨析，而不将其收入鲁迅著作或全集。&&&&最理想的，莫过于都像《蔡孑民先生言行录》（新潮社，1920年）那样，所有“演说”都经过作者本人的校订与认可。可实际上做不到，让后世编全集的人犹豫不决的，正是这些未经作者审定但又有明确记载的“演说”。&&&&1922年章太炎的上海讲学，有三种不同的记录整理本——《申报》的摘要本、曹聚仁笔录《国学概论》（上海：泰东图书局，1922年）、张冥飞笔述《章太炎国学演讲录》（上海：梁溪图书馆，1925年）。在“本埠新闻”版摘要介绍章太炎每回的讲演内容，这已经是天大的面子了，对《申报》本不好苛求。真正需要比较的，是曹、张二本。张书错漏百出且乱加按语，封面上还赫然写着“长沙张冥飞、浙江严伯梁批注”，难怪章先生极为愤怒。据太炎先生晚年弟子沈延国称：“又先师曾谕延国云，昔在江苏教育会演讲，曹聚仁所记录（即泰东书局出版的《国学概论》），错误较少；而另一本用文言文记录的，则不可卒读。”（参见沈延国《章太炎先生在苏州》，载陈平原、杜玲玲编《追忆章太炎》394页，北京：中国广播电视出版社，1997年）。年仅21岁的曹聚仁，其记录整理本为何能得到一代大儒章太炎的赏识？除了曹本人所说，听得懂余杭话，事先读过《国故论衡》和《检论》，故熟悉章太炎的学术思路，还有就是曹使用的是白话，更能传达太炎先生讲演时的语气与神态。对比张冥飞那蹩脚的文言本子，你会发现，章太炎很有个性的语言，以及许多精彩的表述，全被现成的套语弄得面目全非（参见陈平原《有声的中国——“演说”与近现代中国文章变革》，《文学评论》2007年3期）。具体到编《章太炎全集》，我主张收入曹聚仁笔录的《国学概论》，只是需要略加说明。&&&&章太炎晚年在苏州讲述国学，有诸多弟子记录整理，流传也很广。如1980年南京大学中文系古典文学教研室编印的《章太炎先生国学讲演录》，以及近年刊行的各种《国学讲演录》（上海：华东师范大学出版社，1995年；南京：江苏文艺出版社，2007年；南京：凤凰出版社，2008年；长沙：岳麓书社，2010年）。出于对太炎先生的尊重，以及保存史料的需要，此书可以进入全集，但必须说明，这并非章太炎本人著作。太炎先生晚年弟子汤炳正称：“当时，应全国学术界的要求，每一门课讲毕，即将听讲记录集印成册。先生以精力不给，付印前皆未亲自审校。因此，在听讲记录出版时，他坚决反对署上自己的名字。”（参见汤炳正《忆太炎先生》，载陈平原、杜玲玲编《追忆章太炎》462页）&&&&至于各种新闻报道中引述的“只言片语”，一来真假难辨，二来脱离特定语境，很容易产生理解的误差，故我不主张辑录并入集。这方面的工作，应留给考据学家、传记作者或年谱长编去处理。&&&&四、书札与题跋&&&&编全集的人最倚重且最花工夫的，是整理日记，因《章太炎全集》没有这个问题，故从略，转而谈论题跋与书札。&&&&因在北大图书馆里多次撞见胡适题跋的藏书，曾呼吁相关人士“尽早编纂并出版胡适藏书目录及胡适藏书题记批语”（陈平原《关于建立“胡适文库”的设想》，《中华读书报》日）。很可惜，胡适藏书被打散，重新集合并不容易，目前虽有若干成果面世，但离“野无遗贤”还有很长一段距离。我很庆幸暨南大学图书馆入藏章太炎藏书300余种，经过多年努力，共辑录章太炎题跋批注近八百条，成书《章太炎藏书题跋批注校录》（济南：齐鲁书社，2012年）。此书以及朱希祖、钱玄同、周树人笔记，王宁整理抄录的《章太炎说文解字授课笔记》（北京：中华书局，2008年），我以为均可进入全集。批注及题跋如何入集，也是个难题。比起中华书局马上刊行的《王国维批校〈水经注签〉》，我更倾向于《章太炎说文解字授课笔记》的做法。前者全彩影印，定价6000元，属于纪念版，不适合进入《王国维全集》。&&&&除了钱锺书这样明确反对刊行自家信札的特例，一般编全集的，征集或搜罗书札都是重头戏。可这里有个明显的误区，编者为了体例统一，颇有按日期编排信札的；这样一来，忽略了作为特定文体的“书”与日常生活的“信”的差异。若《太炎文录初编》收录的《与人论文书》、《与人论朴学报书》、《与邓实书》、《与王鹤鸣书》等，都是不可多得的好文章，更不要说《驳康有为论革命书》这一政治史或思想史上常提及的雄文了。如此“文章”，应该在文集中露面，而不该与讲述日常琐事的信札混编。怎么厘定二者的边界呢？以作者生前是否公开发表为标准——凡作者生前公开发表并认可的，均作为文章看待。比如编《鲁迅全集》时，1933年上海青光书局初版的《两地书》，就应该作为著作收录。人民文学出版社1981年版《鲁迅全集》虽保留了《两地书》的完整性，但将其与其他书信合成一卷，我对此不以为然。&&&&另一种情况比较特殊，虽说是后人编辑而成的书信集，但因专题性很强，值得整体保留。如汤国梨编《章太炎先生家书》（中华书局，1962年；上海古籍出版社，1985年），以及北京师范大学出版社1982年刊《章炳麟论学集》（吴承仕藏），建议收入全集时不要打散。&&&&（下转第10版）
光明网版权所有中国的房价为什么这么高？
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我是来完善的，主要观点是比较认同的一句话首先要弄懂两个核心问题，房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。 从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成 从前有一个土豪张，她挖煤赚了很多很多的钱钱，十个亿人民币哦
（某县地产大亨 土豪张）
（某县地产大亨 土豪张）有一天她拍脑门突然想建一栋房子，房地产行业火啊，国民经济命脉有木有。她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。Step1：先要进行投资决策和市场分析
Cost :150万
撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案，编制、申报审批项目建议书。 Step2: 取得土地的使用权
Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）她中意了村头的两块地，一块是集体土地，一块是拆迁土地。在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读，可跳过，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)集体土地的征用程序（土地一级开发）：申请建设用地拟定征地方案受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准书》在以上步骤中涉及到的费用：土地补偿费青苗及树苗补偿费地上物补充费劳动力安置费新菜地开发建设基金耕地占用税征地管理费超转人员安置费耕地开垦费新增建设用地有偿使用税拆迁用地安置程序（土地一级开发）：拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》签订房屋拆迁责任书发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置在以上步骤中涉及到的费用： 国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费 建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰资金占用费、土地闲置费 （以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税"）Step3：确定规划设计方案获得规划许可 Cost:500万传说中的“报建”在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道。申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线等等等等等等.....很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的，没有计算灰色地带的花销如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。Step4：工程前期 Cost:1200万土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君发生费用：工程勘察（测量）费（150万）市政园林设计费（250万）土建安装设计费（600万）建设工程招投标管理费（10万）招标代理服务费 （100万）其他费用，工程概算费等（100万以内） step5 :建设阶段
Cost : 3亿 这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.
一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。 3亿是个什么概念呢？一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）每平米的建筑造价在元左右 step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税
Cost:2000万
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。城市基础设施“四源”建设费市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2地下水资源费： 住宅9元/m2竣工档案保证金：工程概算1%-3%防空地下室异地建设费：1640元/m2建材发展补充基金：住宅免交step 7: 竣工阶段
Cost:500万
建设工程验收手续开发项目验收与备案人防工程验收与备案规划验收与备案建设工程档案资料的报送移交商品住宅性能认定竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下step8: 租售阶段
Cost:4000万这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。企业所得税：33%房屋所有权登记费：80元/套住房交易手续费：3元/m2营业税：销售收入5%城市维护建设税：营业税的7%居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%物业管理费：政府指导价教育费附加：营业税的3%印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下，没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。正如所说，面包贵是吧 面粉还不便宜呢？房地产行业在中国意味着什么？从上面的开发步骤，我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过。从经济角度来讲，几乎没有行业能与政府联系的如此紧密，巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右，一个城市有多少这样的小区呢？中国呢？从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千，每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？几乎每个工科院校都有土建等专业，从这一小点就可以看出从事这个行业的数量。房地产不单单是政府的事情，是整个社会中一部分人共同构成的经济体。房价为什么这么高，还有很多市场因素，比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等，这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答，在这里不多谈。内因和外因，都很重要。我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：比如，为什么中国的房价相比外国的这么贵？（回顾下我国的开发流程，想象下外国的开发流程） 比如，房地产何时崩盘？（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）等等等.........................................1月9日补充...............................知我者，
这个问题我们该回到房子商品化刚开始时来看。
中国有两个人，A先富起来的人，B还没富起来的人。政府找开发商给A和B都建房子，市场房子数2，但A和B要花钱买才行。A的收入比B高，所以最早房子卖给了A，B买不起，这个阶段B是想买也没钱买，市场不热，房价还只是和普通商品一样是消费品价格，0泡沫，A觉得便宜就把建给B的房子也买了下来，可以向B炫富，也可以租给B增加收入。A 2套，B 0套。A收入增加，B要交房租收入减少。第二阶段，政府说银行你借钱给B买房吧，让他慢慢还。银行开始放房贷了，B可以借钱买房了，可是原来给B建的房子让A买了啊，B找A买，A看B心急的样子觉得必须得宰他一笔，而且房子卖B了日后大家一样了拿啥显摆，就说好啊双倍价格卖你。B不干就找政府，政府就说开发商你再建1个房子吧，反正可以增加GDP。房子建好了，A为了能宰B一笔必须不让B有房子，也跑去争买房，政府没规定开发商房子只能卖给B，B跑去银行贷款，A也去凑热闹，政府只允许银行1个贷款份额，也没说只给B，银行放贷怕收不回，所以更愿意给有钱有固定资产的，A顺利拿到房贷。所以总房子数3，A 3套，B 0套。第三阶段，A揣着3套房也担心计划落空，于是不停对B显摆，没房子住太不像样了，房子是必须品，没房子姑娘不嫁你，来买我的房子吧，三倍价格就卖给你，对了，下个月开始涨房租，我要刚好能还房贷。B恨得牙痒痒，继续找政府。政府说开发商你再建个房子吧，说银行你不能嫌贫爱富，0首付也可以贷！房子建好了，A为了能继续在B面前显摆，为了继续有租收，必须抢。开发商一看A和B都要这房子，开心了，马上涨价，涨到有一方无法承受为止。A的收入本来就比B高，B还要交租给A，B在抢房过程中自然就输了！
社会总房子数4，A 4套，B 0套。
A对B说，现在我有2套房子要还房贷了，租金得再涨！A收入继续增加，B收入继续减少！第四阶段，开发商赚了一笔大的很开心，主动找政府说我要建很多很多房子，政府觉得可以啊，都是GDP嘛，你上次赚那么多，这次你得贡献点给政府，地得拍卖。开发商没办法，硬着头皮拍块地建1套卖，上次卖价加上这次地价，A继续把房子买下，B继续失败。开发商觉得不错啊，加上拍卖地价一样好卖，就找银行借钱，找政府拍更多的地，建更多的房子。前面就是房价怎样涨高的故事，后面的故事就是未来！
答：因为周小川帮助房地产稳定中国经济，而且明显放水。刚看完财经郎眼，看到郎咸平说：你自己就能得出一个准确的判断。然后我就有了自己的判断。周小川：2008年以后，全球抗击金融危机采取宽松货币政策，很多资产价格上涨了很久，有一定程度的扭曲，存在调整的内在压力，处于待调整状态，最后就看是谁来触发。调整总是痛苦的，为此无论是谁都希望找个可问责的第三方。一、地缘政治美国延迟两个月还是要加息，截至目前为止中国流失的美元一万亿。中国希望通过营造股市泡沫，来对冲美国加息，结果。那钱流出中国好不好呢？我认为很好，这样很多资产就可以降价，我就可以买到很多物美价廉的固定资产，当然这是我的想法。一万亿美元是什么概念？相当于六万亿人民币，就目前的情况来看中国更好的办法，还是继续营造股票市场泡沫化，但是你懂的，已经晚了。热钱流出不是减缓了，而是在逐步加快，而粮棉煤铁都能反证人民币被严重高估。不论证了，总言之中国的经济会出大问题，中国的经济将会在瓦砾堆中后重建，且结构更加合理。美国要从中国抽走至少2万亿美元，以1美元=6.4682人民币元换算，美国要从中国抽走12.9256万亿人民币。与之对应的是中国降准0.5个点，相当于6000亿人民币的规模，于是上海、深圳的楼价就出现了暴涨，为什么？答：因为市场蠢！万亿和千亿不仅仅是少了一个零，问题就这么简单。二、房地产就现阶段而言，什么可以摧毁房地产？房地产溢价多少？房地产行业自己清楚。市场流动性大量减少，伴随着央行降准，深圳就敢把房价上涨57.8%，这可真是人有多大胆，地有多大产。人品用尽以后，怎么办？三、央妈三、央妈既要操心股市，又要操心房市，央行不愧央妈的称号。伴随着美元加息，市场资金大幅减少，降准释放的流动性还没有美元加息减少资金的零头，可见央妈奶水不足啊。四、中国经济日的感慨：成事不足，败事有余。如何看待2016年2月末北京上海房价猛涨量价齐升的情况？答：中国在争取时间。用时间换空间，使整个战略态势发生逆转。57.8%是时间换空间？这是自己作死。这就是传说中的猪队友。五、资本主义人为什么活着？答：财产。人一定要懂经济，人一定要懂政治。经济无非就是，乡镇掠夺村，县掠夺乡镇，市掠夺县区，省会掠夺市，北上广深掠夺诸省会城市，华尔街掠夺沿海城市。美元加息导致美元回流美国，而上海就是过境渠道，这个时候上海不是缺钱，而是资金极大的充裕，只有资本才能推高上海房价。我们以美元加息停止为例，资本还是会惯性的向上海集中，而资金涌出的通道已经闭塞，于是上海资本达到超富集的状态。还有一种假设，说中国经济崩溃了，那财富不会凭空消失，资本还是会去上海避险。因为这就是资本的特点。为什么去北上广深？因为去北上广深才有饭（钱）吃！六、国际金融中心就中国而言，全国都会出现资金紧张的局面，但资金会优先配置长三角。就全世界而言，全世界都会出现资金紧张的局面，但资金会优先配置长三角。这是一种历史的大趋势！因为长三角够大！够快！够强！上海是全球最繁华的城市，没有之一。一个是它增长的速度惊人。2014年，长三角城市群取代珠三角城市群，成为中国最大的城市群。2018年，以上海为代表的长三角城市群将取代东京城市群，成为世界第一大城市群。国家与国家之间的竞争，就是城市群规模之间的竞争。另外一个是它的理论数量惊人。而与之对应的是，伴随着日本老龄化，日本的城市群开始萎缩。以纽约为中心的城市群，已经到了扩张的极限，伴随着后工业和金融危机，也出现了人口大量流失的情况。以芝加哥为中心的城市群，已经被黑人占领，底特律已经破产。伦敦、巴黎城市规模太小，完全就是中国省会城市的级别，还出现了泛自由化以后，强权真空，绿党控制欧洲的局面。需要特别提醒的是，长三角城市群的超高速发展是在中国有变态户籍制度的情况下取得的，假如没有户籍制度呢？SO，风景这边独好。关于珠三角：从长三角强势崛起开始，那就意味着珠三角的相对衰落，我们可以看到珠三角的经济政策很具有灵活性，有很多具有创新能力很强的公司，但是这都是为别人作嫁衣裳。你越发展，长三角越有钱。七、孟良崮战役这叫我想起了孟良崮战役，本来大家打得好好的。说好了用时间换空间。结果张灵甫这个愣头青（深圳）一头扎进了共军的包围圈，搞了个大新闻吓了共军一跳，等共军反应过来，张灵甫就被重军包围，歼灭。于是整个战场的战略平衡被打破，这还不是最重要的，重要的是惊慌失措的人心彻底崩溃，这个时候还谈什么信心。无非就是丢盔弃甲、人仰马翻、前队践踏后队，落水淹死者不计。无他，唯蠢而已。八、评论：懒羊请原谅我蠢，深圳难道不是按照国家的意思涨价的么？难道深圳的楼市泡沫不能对抗资本外流么？（前一个问题反应他看过我的央行量宽，后一问题看过我的房地产托拉斯，很好的一个双簧演员，假如都是这样的求知者，何愁不下知乎！）回复：深圳房地产是按央行的意志涨的，也是在吸纳避险资金，但谁让你学张灵甫冒进的？
先说结论：中国房价之所以这么高，主要是因为四个原因，第一是地方政府日益严重的财政危机；第二是畸形的城乡二元土地所有制；第三是因政府对法律的操纵，导致的产权认定和保护不力；第四是政府掌握大量社会资源，并将其任意捆绑在房子上。先说第一个原因。1994年，中国进行了税务改革，实行分税制。中央政府拿走税收大头，少部分留给地方政府。但是地方政府还要承担着城市化、维持地方警务、医疗系统、教育系统等基础公共服务，这样就造成了很大的经济压力。为了缓解财政压力，地方政府纷纷走上了土地财政这条路子。可以说，如果没有土地财政，就没有中国现在的城市化水平，甚至连稳定的地方政府都不要奢望。这也是地方政府限制供地，推高房价，强拆，不惜用房子捆绑社会福利（如学区房），甚至动用技术手段限制降价（13年房价下跌的时候，杭州市就通过技术手段，限制低于指导价的二手房通过网签）的原因。再说第二个原因。在一个成熟的市场，如果单一产品价格上涨，那么就会有更多的生产者介入该产品的生产，供应的增加会降低价格，使之达到合理水平。但是在中国，这事不可能发生在房地产市场上。因为城市土地供应捏在政府手里，而农村土地是集体所有制，归属全体村民所有。村民是不能将集体所有制土地转让给集体外成员的。既然土地归属村民集体所有，那么代表村民集体的村委会是否有权将其转让给集体外个人呢？答案是否定的，按照我国土地管理法规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限内有偿出租或让渡土地使用权。是不是很霸王条款？国家说了，这是为了保护农民利益，呵呵。关于第三个原因。那么既然土地法规定了农村集体所有制土地可以有偿出租和让渡使用权，那么是否可以由村民集体收费提供（即出租）土地，购房者出资建房，双方合作共同持有房产呢？实际上广东这边很多村委开建的小产权房都是采用这种模式建的。但是国家不乐意，明确规定不保护这种房子所有者的利益。在购房客和村委发生产权冲突的时候，基本上是一边倒的维护村委的。政府这种不负责任，一边倒的态度极大的加强了小产权房的法律风险，也因此将很多刚需族逼回高价商品房了。最后是第四个原因。这个最好的解释就是学位房。想让孩子上好学校吗？买学位房啊！集体户口不能让孩子在北京参加高考？买房子落户啊！像这些纳税人应该享有的最基本的社会服务，都被人为集中起来，捆绑到房子上，和房子打包销售。这是大政府带来的弊端，如果是在美国，任何推出这项政策的总统，任何在这项法案上投票同意的议员，恐怕都别想要下一届的选票了，被弹劾都有可能。中国当然是another
因为政府垄断着土地，它可以控制土地的供应，为了维持土地财政，需要有限量地供地，加之货币超发，房价必然快速上行。那很多人说，政府不是也希望降房价么？那我只能跟你说：呵呵。你不懂什么叫专业。若政府真想降房价，很简单，大幅增加土地供给便可，还搞什么调控，调控限购就是为了制造稀缺感，一方面保持房价稳定上行，一方面给人以关注民生的姿态。只要政府直接或间接依赖土地赚钱，这个局面就只能等人口大幅减少或存量大量吐出后，即使减少供地也无法扭转买少卖多局势时才会有所改变。当然这套简单的理论没玩好的时候，就会出现中小城镇的对于很多小城镇房价畸高，人口还不断减少，很快就会泡沫破裂，对于大城市，诸位就慢慢等吧。=======分割线========几年前写的东西，今天还有人点赞，但说实话，之前写的太不成熟，现在有了一些新的见解。首先土地财政会倒逼某些地方政府饮鸩止渴，即供给的土地已经足够多了，但为了财政收入不得不继续卖地，从而导致大量库存的产生。说白了，由于某些原因，比如太贪婪，追求GDP，债务危机补漏洞等等，之前供给超量，想压缩的时候已经不行了，进入恶性循环了，控制不住了，就是前面说的策略节奏没玩好。而对于特大城市，房地产供给不足的情况下，政府即使大量卖地也未必能直接抑制房价，因为人们都希望向中心城聚拢，政府把六环外的大片地就算都批了盖楼，你也未必去买，你可能宁可花更高的价钱去买城里的房子。但政府供应远郊土地就能否间接对房价产生影响么？以进入二手房时代的北京为例，城中心的土地供给已经十分有限，房价的主要决定因素是二手房，那么二手房的房价为什么这么高呢？这就要讲到递进效应。朝阳的群众想买东西海的房子，海淀的群众想买东西城的房子，昌平顺义的群众想买东西海朝的房子，有房子的卖掉自己的房子再添加一些钱，通过杠杆就可以买得起，而没房拿不出600万的，就买那个昌平换房人的房子，这样一个链条就建立起来了，西城的房子间接的和远郊的房子形成了某种联系，假如某一天连远郊的房子刚需都买不起，那么这个链条就要断裂，房价就会跌下来，如果有人把这些关系建成模型，再用宏观数据（比如租房人数、二手房交易量、人均贷款能力、人均储蓄量）代入，也许能估算出目前房价的一个顶点。讲这些的意思是，大家不要直观地觉得我们人均收入才6000块，怎么能买得起1000万的房子，6000块的人可以去买一两百万的房子，付不起首付可以把老家的房子几十万卖掉，那个卖了一两百万房子的就可以去买三四百万的，三四百万的去买七八百万的，进而托生出1000万、2000万，都不在话下，在回过来说供给，很多人要卖房，一看房子涨，就不卖了，或者狂提价，进而加剧了供给短缺，从而导致房价容易瞬间上涨，但如果他们涨到超过了这个链条的供应能力，就没人买了，自然就落下来，但如果涨上去落不下来，还有人买，就说明这个链条的供给能力充足，就不会那么容易崩盘，什么时候达到稳定呢？就是北京城远郊的房子刚需都买不起了。注意是稳定，不是崩盘。没有大面积的经济性风险，哪里会暴跌，暴跌一定发生在整个社会的财富结构发生了大的变化，比如存量财富突然变得极不平均，大面积丧失贷款能力。其实说了这么多，就是告诉大家，对北上广的高房价要重视客观市场规律，如果你想搞清楚到底房价的顶在哪里就要用数据去分析，我手里没有数据所以不能估算。还没完，回到那个问题，远郊的土地供应是否影响北京的房价？这里面有个很有意思的环节，就是链条的末端是远郊的房产，远郊的房产卖掉才能进入递进环节，那么如果远郊的土地供应量足够大量高品质的新盘入市，就会大大削弱远郊二手房的销量，进而影响到整个链条。你看，绕回来了，特大城市的土地供应也仍然影响着整个房价走势，所以，如果特大城市对于土地供应太严格，就会对房价上涨起推挤作用。另外不得不说一件事情，房价过高的坏处，就是房地产吸纳了大量的储蓄和信贷，不但造成了新的财富不均衡（早期的炒房团、拆迁户坐享新生代的大量财富，其实就是一个时间和空间不对称的掠夺），也造成了新生代消费能力的颓弱。=== 分割线 ===前两天说的挺有意思，回来接着聊，说经济和收入问题，就是如果经济走下坡路，对房价有没有影响呢？有人说你看实体经济不好，老板们钱没地方去，又放了这么多水，都注到楼市里了，经济不好，这楼价还蹭蹭涨吧，但风险就来了，在限购的情况下，成交量里的大多数还应该是普通老百姓，前面说的换房者和首套房者，实体经济若真的不好，工资效益就不好，尤其是通缩的情况下举债，是很危险的，因为比如有的人两口子每人两万一个月，总共四万，房贷就两万，好，经济不好了，其中一个人事业了，或者两个人总收入下降到了三万，傻眼了，背着每月两万的债呢，要是一个人没工作了，这日子就没法过了，每个月的收入都让银行收走了，喝西北风么？假如剩三万，还好点还有一万块，之前孩子上的幼儿园可能就一个月5000，还有一万五生活，现在就剩5000了，月光了生活质量还下降了，钱是攒不下来了，将来想换房也难了吧，那个链条就断了吧，整个社会进入这样的新常态，你想想房价还要涨不？涨！政府想让涨，还是有办法，什么办法？放开限购呗，老百姓别玩了，让温州老板们、山西老板们、互联网新贵们来玩，每个人多买一百套，房价就又涨起来了。你看办法有的是嘛，保持房地产的长期稳定很容易嘛。甭管经济什么样，保持房价上升，政府有的是办法。所以说只要政府的手在哪搅和，房价的走向其实就是政府的意志。===分割线===这个论题非常有意思，今天接着淡壁。前两天上海深圳出了新政，很多人解读为管理层担心未来房价断崖式下跌。这个想法有一定的道理，按照中国人炒股的思维，暴涨引发的暴跌往往是灾难性和踩踏性的，但是房子毕竟是有居住属性的，所以未必有担心的那么严重，因为肯定有人反应是迟钝的或者无感的，就是再怎么跌也不能把房子卖了无家可归吧，但如果里面的投机客比较多，也足以引发交易边界的快速下滑，造成量价齐跌，这对整个经济体系是不理的，因为银行大量的贷款都是质押的房地产，虽然大部分都是打折质押的，但是下跌严重就引发了质押物贬值超过贷款的情况，从而引发一系列经济风险，所以为了我们伟大祖国的经济系统稳定运行，避免一切不利于人民团结的因素都应该予以预防，所以政府要在关键时刻出手才行。限购是个极好的手段，一方面，刹住暴涨的风气，让房价进入平稳上升通道，另一方面，可以依然制造增长预期，你看房价只有限购才能稳住，你们有脚趾头想想，是不是需求很大啊，是不是人们都想买房啊，政府暂时不让他们买，你们能买就先买着吧。回过头来说大城市核心城区的房地产，因为进入了二手房时代，变得非常有意思。房产数量突然不变了，就像黄金一样，固定数量，或者新增极少，那么就具有所谓的保值能力，但是大家也看到黄金也跌得不像样，这种固定数量的所谓保值品真的能保值么？不见得，这主要取决于市场上的资金流向，如果有更加好的理财渠道，那么房子这种流动性极差的资产就会被抛弃掉，尤其是收了房产税以后，房子就有了持有成本，就更加不划算了。那么大城市的房价的涨跌在一定程度上取决于投资环境。这是投资市场的逻辑。但如果我们假设因为限购，北京的房地产都被真是的刚需占据了，那么房价的走势就跟人员的变动有关了，如果大城市人群继续涌入，优势资源又集中在城区，那中心城区的二手房供应就容易下滑，但若郊区具有独特竞争优势，可能情况就不同了，比如孩子已经长大的西城居民，会把老破小卖掉，因为学区价值买了2000万，然后去中央别墅区买了个别墅养老，这样的年轻人涌入城里，老年流入城外的流动会有益于房价的稳定，所以建议政府在郊区制造良好的环境氛围，促进这样的循环，均衡的资源分布有益于稳定的房价。顺便感慨一下，一些新晋的中产阶级，就这样被一波波上涨的房价隔了韭菜，沦为房奴。=== 分割线 日 ===今天过来说说房产税本质的有价值的房产税计量方法是一份不动产的价格*房产税率*持有年份。美国有完整的报税制度，个人每年直接报税就好了，中国没有，那怎么收比较好呢？交易环节收也是可以的，反正给你丫记着，比如你是炒房客2016年购入了一套房产500万，房产税1%的话，有两种算法，一种以购买额算每年5万，等到五年后你卖时要交25万税，第二种算法，以卖出价算，比如5年后，你要1000万卖，按5年50万的税来算，算作你的持有成本。如果五年房价涨一倍，一般来说这点房产税是不痛不痒的，但是房产税的关键在于增加了持有的担忧，一方面担忧房产税使得市场上涨动力转向，另一方面，在市场行情不好时，加剧了抛售的欲望，尤其是在房价不能暴涨的情况下，房产税会使得炒房客望而却步。当然如果设定每个人有一定的免费面积，那么就有一个问题，如果面积太大，房产税收的太少，对亏空的地方财政就没什么意义了，另外如果只在交易环节收，成交量小也会导致税收不够，很导致税收不均衡，所以，为了税收地方政府更可能推动与本地区住房面积相适应的房产税办法，而这种办法最容易增加持有环节的成本，从而对炒房具有极大的抑制作用。
户籍稀缺， 房价最根本的地方在于其带来的教育补贴。 没人为了良好的保温， 良好的电梯， 良好的花园， 良好的光纤去买房， 房子的重点在房子背后的户籍， 户籍带来福利补贴， 而户籍只有部分房才有（野地里自己造房子没教育补贴）18亿亩红线， 供给不足， 农村土地无法开发, 供给无法增加, 需求始终在上涨资产分布问题， ， 对于谷俊山这样的不动产持有者/ 强购买力者来说房价是一点也不贵。 觉得房价高的是没有资产的人， 而这一部分人在市场内， 人数比有钱人多很多(但是购买力不如少数有钱人). 供给不足且少数人购买力充裕, 最后导致市场内少量的房产供货全部被富人收入口袋, 大多数贫民本来买不起房, 房价上涨, 更加绝缘.而中国人对户籍福利制度的默许， 对农村反市场化限制的默许， 对债务驱动式经济的默许（不反对政府修桥铺路）导致了中国贫民买不起房
看什么地方，有的地方可能不要钱都没人住呢
"中国"是不是已然成为『中华北上广共和国』的缩写了？
你不买房，你丈母娘知道吗？
以自由买卖为基础的市场里决定房价的因素只有一个:地段.政府可以在一定程度上强制拉动房价,但是最终要有愿意居住的住户来接盘,否则政府自己去住吧.自由经济派的粉丝们,批马克思的时候,就拿出需求供给理论,成本和价格无关,价格只决定于供需.谈到房价就开始巴拉巴拉共产党收的太多,成本太高导致房价无法下跌.
1. 大背景是城镇化运动，大量农村人口涌入城市，城市为了容纳新增人口，需要对公共服务设施进行巨额投资。2. 经济依附于政治，使得资源向各级政治中心集中，比如首都，直辖市，和省会城市。3. 各级官员再借机捞一点。结果就是房价BOOM！就像你现在观察到的这样。
那啥，对于这种讨论一万年也不会有明确答案的高深问题，可借助以下标准答案，因为zf在下很大一盘棋~~~
四个字：土地财政。————为什么一三年底的回答被掘坟了。现在可以再加四个字：滥发货币。
特殊体制加奇葩土地方式下的哥特式价格 竟然还有这么多人来买单 这才是神奇的事情可见在这个国家真的是一点安全感都没有 现在货币的特殊性 要么就快去买住宅
要么快去消费用掉
拿在手里一点用都没有 还有房价这么高？！
未来还要贵
贵的能量超出你的想象我觉得的核心答案：面包贵是吧 面粉还不便宜呢 房价贵是吧
地价肯便宜吗
最终获益者是谁 这大家明白了吗 土地和房地产业每年的财政贡献是多少 ：2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%.” 2012年GDP为519322亿元 这帐一算 不都明白了吗
换位思考一下：我有个产业既能扶持整体经济向上趋势 又能解决大量就业率 还能顺便拉一把金融业 你真去打压吗
别闹！ 况且最多70年的产权 分分秒秒让她存亡的问题
更核心的问题是不让它上涨和发展 那让什么产业来完成这个使命呢 ？公务员们总体的智商比我们还是要高
这点务必要承认啊 房地产目前就是我们的支柱型产业 只是这几年发展得较快了一些 步子迈得大了一些
大家要见谅 因为格局已经是这样了 和过去比房价是高了
但和未来比房价真的是低很多了
因为我们的特大型城市和居住居住导向及城市化进程 决定了未来
面粉被垄断，馒头价格能不高嘛，
国人把房子视作家庭事业的根基，可以先不着急立业，但要先把房买了.买的人多了房价自然高上去.在没有买房习惯的悉尼，当地房价随着爱买房的华人介入已经蹿上天了.
首先要明白房价是由哪些东西构成的。然后是房地产行业在中国代表着什么。一幢同样设计的楼房在县城要3000一平米，在一线城市就要30000+，后者并不比前者消耗更多的建筑材料。房地产行业卖房子给购房者得来的钱是他们的收入，作为这个行业的支出主要有以下这些部分：土地成本（包括补偿拆迁户的费用等等），建房和营销成本，各种税费，融资成本等等。很明显，第一三四项都是流向了政府。和房地产相关的收入已经成了不少地方政府主要的财政来源。如果一件商品只有一家店有，那只要你想买，他出多少钱你都得忍。土地是建房的必需品，土地只有一个人能提供，对于任何有这种权力的参与者来说，卖得贵当然比卖得便宜好，反正离了他你不可能在其他人手里搞得到。这就是你看到现在有些地块的出让金已经折合楼面价4万+一平米的原因，光土地一项就已经贵到这个地步，最终产品的价格怎么可能便宜呢？同样房地产的本质是什么？简单来说，房地产成了通过银行透支未来几十年的钱给今天花的最好用的工具。同样在这个融资游戏里，建房等成本是不可避免的费用。融出同样多的钱来，中途的损失越少（也就是说建的房子越少）越好不是吗？每幢房子的价格也就那就是越高越好。在现在这个整个国家的经济和政府收入已经绑在了房地产上的今天，房价的下跌意味着相关利益者的大损失，不用指望它会发生的。
仅从个人有限理解答题。一、土地成本。N年前财政改革后，地方财政收入减少，随着房地产的发展，出让土地成为地方财政主要的来源。随之带来的土地使用税、土地增值税、耕地占用税、等等各种税收自然又是一笔不小的财政收入。曾听某开发商手上有一块地打算出售，价值500万，出售价格2500万，后经财务细算后作罢，因为卖出后会亏本。二、建筑施工成本。施工前得先规划，取得规划许可证、施工许可证等，这一系列流程下来，时间成本、物质成本耗费颇大。然后建筑设计公司、建筑施工单位、各种招标单位，这一系列费用较大，成为房价的主要组成部分。三、后期销售成本。房子建成后，要出售（住宅出售，商业或租或售），开发商自己销售或者找代理公司。前期的宣传推广、开盘后的活动、媒体报道，又是一笔不小的费用。四、价格策略。同样的房子，同样的地段，但是价格各异，有高有低，这和开发商的品牌、物业管理、环境、房子的质量、宣传等等都脱离不了关系，此部分就靠开发商和代理公司各显神通了。五、房地产的各项税收成本。耕地占用税、契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税等，没有具体细算过，也算不过来。六、丈母娘的推动。不买房娶不来媳妇儿。综上，不管是人为的和非人为的因素，这一切费用都得由买房者来买单。中国人的观念，有房才算有家，作为一个年轻人压力山大啊，工资和房价这中间的差距，不说也罢。想租房子过一辈子，但是租房的法律又不健全，没保障。不买房没媳妇儿，没媳妇儿又没暖被窝的，想想都可怕啊。所以，大家都来买房，房价就高了。
美元印多了，全球来分摊。RMB印多了，只是国内分摊，摊不了了，找个吭埋了。哪有这些大的吭呢？哈哈，就是房地产了！
通俗点讲：就是变相用房价的方式，剥削了我们的剩余价值，然后美其名曰：“社会主义初级阶段“。这招，既高明又够狠。
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