房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
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房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
1、从合同是否成立的角度。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”根据该规定，房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，似乎应当理解为签字行为尚未完成，该补充协议尚未成立。2、（1）从代理的角度。《合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。” 从这个角度看，房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，一般应当理解为该份补充协议对未签字的人不发生效力。但是，房屋买卖合同的某一方是作为一个整体对外履行合同义务的，如果这份补充协议对于甲方的某一个人发生效力对于另一个人不发生效力，那到底对甲方这个整体是否发生效力呢？应当理解为对甲方不发生效力为宜，否则未签字者就要履行对自己不发生效力的合同义务了，这与无权代理的法理相违背。&&& （2）《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 这是关于表见代理的规定。房屋买卖合同的补充协议的甲方一般都是有特殊关系的，如甲方的两人为夫妻关系、父子关系等，相互之间有一定的代理权，尤其是在《房屋买卖合同》中甲方的两人都已经签了字，其补充协议虽然只有一人签字，但是如果另一人没有及时提出异议，甚至按照补充协议的约定履行了合同义务，则可以认定为构成表见代理或者有权代理或者构成对无权代理的追认，该补充协议对没签字的人也发生效力。&&& 由于房屋买卖中某一方（甲方或乙方）各成员之间的特殊关系，法院一般都是从是否构成表见代理的角度来理解房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字的效力，因为这更符合实际。且法院一般都会认为构成表见代理，补充协议合法有效，对合同各方及各成员都发生效力。如果从合同是否成立的角度来理解该问题，则过于僵化。&&& 注：我之所以在补充协议的背景下讨论该问题，是因为房屋买卖合同中如果甲方只有一人签字，则涉及无权处分，与本文想讨论的不是一个问题。&&附：黄某某等诉曾某某等房屋买卖合同纠纷案&案情简介：曾某某、罗某与黄某某、俞某某在上海某某房地产经纪事务所的居间下，于日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定黄某某、俞某某将＊＊＊房屋（以下简称讼争房屋）出售给曾某某、罗某，房屋总价为人民币（以下币种相同）97万元。其中合同第四条约定：双方同意，黄某某、俞某某于日前腾出房屋并通知曾某某、罗某进行验收交接……；合同第六条约定：双方确认，在日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……；第九条约定：曾某某、罗某未按合同约定期限付款的，双方同意按照下列第（一）款内容处理：（一）每逾期一日，曾某某、罗某应向黄某某、俞某某支付逾期未付款的0.05﹪的违约金，合同继续履行。……该合同补充条款（一）第2条约定：房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格作价23，000元，曾某某、罗某于签订买卖合同当日支付给黄某某、俞某某。第3条约定：黄某某、俞某某承诺自房屋权利转移（送件取得收件收据）之日起的1年内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，黄某某、俞某某应当按照房屋转让价款的万分之五向曾某某、罗某支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。第4条约定：本合同第二条成交价格为黄某某、俞某某净到手价，曾某某、罗某承担本交易所产生的税、费。第6条约定：因银行贷款，审核不批，曾某某、罗某不能通过银行获得贷款，双方同意解除买卖合同，黄某某、俞某某同意一周内无条件、无息全额返还曾某某、罗某所付所有款项，若黄某某、俞某某无法按时返还，曾某某、罗某按日息百分之三收取滞纳金。第7条约定：煤气初装费黄某某、俞某某凭发票，曾某某、罗某需另外支付费用，于交房当日支付。合同附件二约定：关于设备及装饰费用按以下第（二）款办理：（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，曾某某、罗某需另外支付费用人民币23，000元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由曾某某、罗某向黄某某、俞某某支付，黄某某、俞某某不得拆除并应随房屋交付曾某某、罗某。合同附件三约定：1、房款分三次付清，分为定金、首付款、贷款。2、关于定金：曾某某、罗某于日支付5万元作为定金。3、关于首付款：曾某某、罗某于日，曾某某、罗某支付首付款25万元。4、关于贷款：黄某某、俞某某同意曾某某、罗某于日前申请银行按揭贷款67万元用于支付房款，该贷款于日前曾某某、罗某贷款银行根据规定直接放款到黄某某、俞某某账户。同时合同另对其它相关事项作了相应约定。签订《上海市房地产买卖合同》前，曾某某、罗某已支付定金5万元，签订《上海市房地产买卖合同》当日，曾某某、罗某向黄某某、俞某某支付1.3万元，双方在庭审中确认该1.3万元系房屋设备和装修款。日，曾某某、罗某向黄某某、俞某某支付首付款25万元。日，曾某某、罗某通过贷款形式向黄某某、俞某某支付房款67万元。曾某某、罗某至今尚有1万元设备和装修款未支付给黄某某、俞某某。日，曾某某、罗某与黄某某、俞某某签订《补充协议》一份，1、约定因黄某某、俞某某小产证不满三年导致曾某某、罗某贷款审批推迟，从而导致实际过户时间超过合同规定的日期。所以双方同意在原来合同的基础上签订此补充协议。2、双方同意：曾某某、罗某的银行贷款最后审批日期为日。若在此时间银行贷款审批仍未通过，则双方按照原合同的规定执行。3、双方同意于贷款审批后2日内进行缴税，于日前完成过户事宜。日，曾某某、罗某与黄某某、俞某某共同前往上海市松江区房地产交易中心办理讼争房屋的过户手续，并取得房屋过户登记收件收据。日，黄某某出具一份收条，载明收到罗某支付的煤气初装费1，290元。日，曾某某与黄某某签订《补充协议》一份，其中甲方为黄某某、俞某某，乙方为曾某某、罗某。该《补充协议》约定：1、甲方户口必须在日前向房屋所在地的公安派出所办理原有户口的迁出手续。若在前述期限内，原有户口未能迁出，则按照原合同补充条款（一）第3条执行。2、若在日前原有户口已迁出，乙方须在户口迁出之日后的一周内，支付给甲方房价尾款1万元整。案外人上海某某房地产经纪事务所在该份《补充协议》上盖章。日，黄某某、俞某某的户籍从讼争房屋迁出。曾某某、罗某诉至原审法院称，在曾某某、罗某按约履行了支付房款义务之后，经曾某某、罗某多次催告，黄某某、俞某某却迟迟不将户口迁出房屋，直至曾某某、罗某起诉前日仍未将户口迁出，而是于日才迁出户口。另外，双方约定因交易房屋产生的所有税费均由曾某某、罗某承担，曾某某、罗某也实际缴纳了全部的税费。根据相关税务政策规定，黄某某、俞某某作为动迁安置房屋的原权利人可以获得退税利益53，835元，但黄某某、俞某某却不协助曾某某、罗某办理退税事宜，故曾某某、罗某请求判令：1、黄某某、俞某某支付逾期迁出户口违约金310，885元（以97万元为本金，按照日万分之五的标准，自日起计算至日）；2、黄某某、俞某某支付退税利益53，835元；3、黄某某、俞某某对前述赔偿责任承担连带赔偿责任。审理过程中，曾某某、罗某自愿撤回了第3项诉讼请求。&&裁判原文节选：一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3448号民事判决】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1、曾某某与黄某某签订的《补充协议》是否能约束黄某某、俞某某？即黄某某、俞某某是否能以曾某某、罗某未支付尾款1万元为由拒绝迁出户口？2、曾某某、罗某主张的逾期迁出户口违约金是否有依据？3、曾某某、罗某要求黄某某、俞某某支付退税利益是否有事实和法律依据？4、曾某某、罗某是否存在逾期支付房款的违约行为？黄某某、俞某某主张的逾期付款违约金有无依据？针对第一个争议焦点：原审认为，曾某某与黄某某于日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，且能约束黄某某、俞某某，黄某某、俞某某应当承担相应的法律后果。因为虽然该份《补充协议》仅有黄某某一人的签名，但甲方列明为黄某某、俞某某，且黄某某、俞某某是夫妻关系，并同为讼争房屋的出售人，所以曾某某、罗某有理由相信黄某某是能够代表俞某某签订《补充协议》的。如果俞某某对黄某某签订该份《补充协议》是不知情、不同意的，其也未能提供证据证明其在本案诉讼发生之前就讼争房屋交付给曾某某、罗某提出过异议，或向曾某某、罗某催讨房屋尾款1万元，反而是在曾某某、罗某没有支付房屋尾款1万元的情况下，将户口迁出讼争房屋。故此，法院认为《补充协议》是曾某某、罗某与黄某某、俞某某对于房屋尾款1万元支付条件的重新约定，即在黄某某、俞某某迁出户口后1周内支付房屋尾款1万元。黄某某、俞某某迁出户口义务期限在前，曾某某、罗某支付房屋尾款义务期限在后，黄某某、俞某某以曾某某、罗某未付房屋尾款为由拒绝迁出户口，于法无据，违反诚实信用原则，法院不予采信。针对第二个争议焦点：原审认为，无论是在《上海市房地产买卖合同》中，还是在曾某某与黄某某于日签订的《补充协议》中，双方的约定均是黄某某、俞某某在讼争房屋取得过户登记收件收据后一年内迁出户口。现讼争房屋过户登记收件收据已于日取得，黄某某、俞某某应于日之前将户口迁出讼争房屋。现黄某某、俞某某直至日才将户口迁出，显属违约，应当承担相应的违约责任。但曾某某、罗某主张的违约金标准过高，法院结合本案的实际情况，即房屋的总价、曾某某、罗某的损失以及预期利益等综合因素，依据公平原则将曾某某、罗某主张的违约金标准依法调整为日万分之二，以97万元为本金，自日计算至日（一共638天），共计123，772元。在此需要指出的是，虽然黄某某、俞某某迁出户口的时间是日，但曾某某、罗某主张违约金仅计算至日，此系曾某某、罗某对自身权利的合法处分，于法不悖，法院予以确认。至于黄某某、俞某某辩称的合同约定为赔偿金，曾某某、罗某无权主张违约金。对此，原审认为，双方在合同中虽然约定名为赔偿金，但实际就是对违约一方支付相应违约金的约定。黄某某、俞某某的该项辩称意见，法院不予采信。针对第三个争议焦点：原审认为，曾某某、罗某与黄某某、俞某某之间的《上海市房地产买卖合同》明确约定讼争房屋交易产生的所有税、费均由曾某某、罗某承担，即便黄某某、俞某某享有相应的退税利益也与曾某某、罗某无关。更何况曾某某、罗某所称的退税利益并未实际产生，能否实际产生也未能查实，曾某某、罗某在此要求黄某某、俞某某支付退税利益53，835元，于法无据，法院不予支持。针对第四个争议焦点：黄某某、俞某某主张曾某某、罗某存在两笔房款逾期支付，第一笔为首付款25万元，第二笔为通过贷款形式支付的67万元。就首付款25万元而言，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的支付时间为日，但曾某某、罗某实际支付的时间为日，确实存在逾期2天支付的违约行为，黄某某、俞某某主张2天的逾期支付违约金，可予支持。只是违约金的标准也相应调整为日万分之二，故曾某某、罗某应支付的违约金计100元。曾某某、罗某主张双方实际约定付款期限为日，并未提供有效证据予以证明，且即使双方在之前的居间合同中约定的付款期限是日，该项约定也被签订在后的《上海市房地产买卖合同》中的约定所替代，故对于曾某某、罗某的该项辩称意见，法院难以采信。就通过贷款形式支付的67万元房款而言，原审认为，从双方于日签订的《补充协议》可知，双方对于通过贷款形式支付的房款到账时间约定作了相应变更。双方在《补充协议》中对最后完成过户的期限约定为日，曾某某、罗某已按照约定于日办理了讼争房屋的过户手续，67万元于日支付至黄某某、俞某某账户。因曾某某、罗某申请的贷款需在房屋过户至曾某某、罗某名下后方可放款至黄某某、俞某某账户，故黄某某、俞某某在签订该份《补充协议》时应当预见67万元系在完成过户之后的合理期间内支付给黄某某、俞某某。现黄某某、俞某某按照《上海市房地产买卖合同》中的原有约定主张曾某某、罗某存在逾期支付房款的行为，显然有违诚实信用原则，法院难以支持。对于房屋的设备和装修款尾款1万元，此前已详细阐述曾某某、罗某不存在逾期支付的行为，故在此不再赘述。现黄某某、俞某某已将户口迁出讼争房屋，曾某某、罗某同意将1万元支付给黄某某、俞某某，在黄某某、俞某某应当支付的违约金中予以抵扣，故法院对于黄某某、俞某某要求曾某某、罗某支付房屋设备和装修款尾款1万元的反诉请求予以支持。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2015）沪一中民二（民）终字第220号】本院认为，本案争议焦点在于上诉人黄某某与被上诉人曾某某于日签订的《补充协议》的效力如何认定，原审判决上诉人黄某某、俞某某支付逾期迁出户口违约金的数额是否合理。关于《补充协议》的效力问题。虽然《补充协议》系上诉人黄某某一人所签，但《补充协议》甲方处列明为两上诉人，且因两上诉人系夫妻关系，被上诉人有理由相信黄某某能够代表俞某某签订协议。并且，上诉人户口迁出时，被上诉人尚未支付尾款1万元，上诉人没有以此提出异议，故原审认定《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该效力及于上诉人俞某某，并无不当。关于违约金数额的问题。根据《补充协议》的约定，上诉人应当在日前迁出户口，上诉人实际于日才迁出户口，构成违约，应承担相应的责任。虽然双方在主合同中约定了逾期迁出户口违约金的计算标准，原审也注意到了该计算标准过高，并作了相应调整，但从被上诉人是否产生实际损失以及上诉人主观恶意程度，利益是否平衡的角度考虑，原审确定的违约金数额尚欠妥，上诉人请求予以调整，本院予以支持。上诉人在二审中撤回要求被上诉人承担逾期付款违约责任之诉请，系当事人对自身权利的合理处分，本院予以准许。&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？房屋买卖中损害赔偿的边界购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？房屋买卖适用“家事代理”？符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？房子漏雨，买房人可否解除合同？非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？限购者购房，责任如何承担？买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？卖房人假报“房龄”要承担什么责任？连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ 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“一心二用”是“一个人不能同时作两件事情”的意思吗 一心不可二用是什么意思
“一心二用”是“一个人不能同时作两件事情”的意思吗
“一心二用“是形容一个人同时做两件事情。我们不能”一心二用“，才是形容”一个人不能同时做两件事情“的意思。
这跟注意力分配有关，训练的熟练了人是可以一心二用的。比如说骑自行车接电话，就是同时在做两件事。
增强记忆力十法
记忆，就是过去的经验在人脑中的反映。它包括识记、保持、再现和回忆四个基本过程。其形式有形象记忆、概念记忆、逻辑记忆、情绪记忆、运动记忆等。
记忆的大敌是遗忘。提高记忆力，实质就是尽量避免和克服遗忘。在学习活动中只要进行有意识的锻炼，掌握记忆规律和方法，就能改善和提高记忆力。
下面介绍增强记忆的10种方法：
1．注意集中 记忆时只要聚精会神、专心致志，排除杂念和外界干扰，大脑皮层就会留下深刻 的记忆痕迹而不容易遗忘。如果精神涣散，一心二用，就会大大降低记忆效率。
2．兴趣浓厚 如果对学习材料、知识对象索然无味，即使花再多时间，也难以记住。
3．理解记忆 理解是记忆的基础。只有理解的东西才能记得牢记得久。仅靠死记硬背，则不容易记得住。对于重要的学习内容，如能做到理解和背诵相结合，记忆效果会更好。
4．过度学习 即对学习材料在记住的基础上，多记几遍，达到熟记、牢记的程度。
5.及时复习 遗忘的速度是先快后慢。对刚学过的知识，趁热打铁，及时温习巩固，是强化记忆痕迹、防止遗忘的有效手段。
6．经常回忆 学习时，不断进行尝试回忆，可使记忆有错误得到纠正，遗漏得到弥补，使学习内容难点记得更牢。闲暇时经常回忆过去识记的对象，也能避免遗忘。
7．视听结合 可以同时利用语言功能和视、听觉器官的功能，来强化记忆，提高记忆效率。比单一默读效果好得多。
8．多种手段 根据情况，灵活运用分类记忆、图表记忆、缩短记忆及编提纲、作笔记、卡片等记忆方法，均能增强记忆力。
9．最佳时间 一般来说，上午9~11时，下午3~4时，晚上7~10时，为最佳记忆时间。利用上述时间记忆难记的学习材料，效果较好。
10．科学用脑 在保证营养、积极休息、进行体育锻炼等保养大脑的基础上，科学用脑，防止过度疲劳，保持积极乐观的情绪，能大大提高大脑的工作效率。这是提高记忆力的关键。
提高记忆力的十五个要点
怎样才能提高我们的记忆力？
一、 平心静气--首先使大脑安静下来。
二、 疲劳会降低大脑的工作效率。
三、 必须自信&一定能够记住&
四、 要找出适合自己特点的记忆方法。
五、 对记忆的对象要有兴趣
六、 强烈的动机可以促进记忆。
七、 和愉快的事情相容易记忆。
八、 可以使脑细胞变得年轻而敏锐。
九、 细致地观察能帮助记忆。
十、 充分理解被记忆的对象
十一、 用形象来掌握被记忆的对象。
十二、 把互不关联的记忆对象编成诀有利于记忆。
十三、 辨别特征记忆法。
十四、 适当的分散记忆有时比集中记忆效果好。
十五、 调动身体各器官协同记忆。
有什么方法可以提高记忆力
问： 你好！我是一初中二年级学生。学习压力大，要背的东西多，但又感到自己的记性不好，我很羡慕一些同学，他们很快记住的东西，而我得花数倍的时间才能记住，有时很苦恼。请问有什么方法可以提高记忆力？
答：你好！首先我要说的是，人与人之间是有差别的，在某些方面甚至差别很大。放弃比较，接纳自己，你苦恼就会减轻。至于记忆的方法，我们可以一起探讨。
要想提高记忆力，首先要了解一些有关记忆方面的常识。简单地来讲记忆分为三个阶段。第一阶段我们称为编码阶段。这就好比计算机的信息输入，都要经过编码，只有经过编码的信息才会得到保存。这个阶段与注意的关系很大。很多信息我们回想不起来，有些问题就出现在编码阶段。很多事......妈
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