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大荔县同洲湖现代广场项目申请建设可行性研究报告.doc 38页
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大荔县同洲湖现代广场项目申请建设可行性研究报告
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\* MERGEFORMAT 3
录
TOC \o &1-2& \h \u  HYPERLINK \l _Toc9967 第一章 概
论 1
 HYPERLINK \l _Toc2项目名称 1
 HYPERLINK \l _Toc1项目地点 1
 HYPERLINK \l _Toc3区域特点 1
 HYPERLINK \l _Toc建设规模 1
 HYPERLINK \l _Toc1可行性研究范围 2
 HYPERLINK \l _Toc项目估算总投资额 3
 HYPERLINK \l _Toc11947 第二章
项目市场分析 3
 HYPERLINK \l _Toc大荔县经济发展趋势分析 3
 HYPERLINK \l _Toc2大荔县房地产发展概况 4
 HYPERLINK \l _Toc1区域市场分析  PAGEREF _Toc15213 10
 HYPERLINK \l _Toc2项目利弊分析  PAGEREF _Toc23299 11
 HYPERLINK \l _Toc32300 第三章
项目定位及??售预测  PAGEREF _Toc32300 12
 HYPERLINK \l _Toc2项目定位  PAGEREF _Toc22756 12
 HYPERLINK \l _Toc2销售情况预测  PAGEREF _Toc24148 14
 HYPERLINK \l _Toc销售价格预测  PAGEREF _Toc9901 14
 HYPERLINK \l _Toc14165 第四章
项目的工程技术方案  PAGEREF _Toc14165 15
 HYPERLINK \l _Toc1总平面及建筑方案  PAGEREF _Toc11568 15
 HYPERLINK \l _Toc2结构  PAGEREF _Toc25944 16
 HYPERLINK \l _Toc3供配电工程  PAGEREF _Toc31784 16
 HYPERLINK \l _Toc给排水工程  PAGEREF _Toc5266 16
 HYPERLINK \l _Toc人防 17
 HYPERLINK \l _Toc2弱电工程 17
 HYPERLINK \l _Toc137 4.7主要设备设施 17
 HYPERLINK \l _Toc1交通与停车 17
 HYPERLINK \l _Toc环境保护 17
 HYPERLINK \l _Toc4200 第五章
项目管理与建设进度计划 19
 HYPERLINK \l _Toc2项目运作模式 19
 HYPERLINK \l _Toc3招投标管理 19
 HYPERLINK \l _Toc2工程监理 19
 HYPERLINK \l _Toc物业管理 19
 HYPERLINK \l _Toc建设进度计划 19
 HYPERLINK \l _Toc2销售计划  PAGEREF _Toc29563 20
 HYPERLINK \l _Toc28777 第六章
项目营销和招商方案  PAGEREF _Toc28777 21
 HYPERLINK \l _Toc2销售、租赁比例  PAGEREF _Toc27056 21
 HYPERLINK \l _Toc2运营策略  PAGEREF _Toc26130 21
 HYPERLINK \l _Toc2招商策略  PAGEREF _Toc20220 22
 HYPERLINK \l _Toc30210 第七章
投资估算和资金筹措  PAGEREF _Toc30210 25
 HYPERLINK \l _Toc1投资估算  PAGEREF _Toc10191 25
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夜游大荔同州湖
【李世居】冬天，夜游大荔同州湖充满了诗情画意，灯火交相辉映，音乐喷泉随着欢快的节奏此起彼伏，处处展现着一幅幅美丽的画面，那流光溢彩的灯影轻轻的摇曳着身姿，在金黄色的灯光照射下拖出了长长的灯影，画出条条金线，随着水面荡漾起波光粼粼浪花让人陶醉。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。李世居百家号最近更新：简介:陕西摄影家协会会员，从事新闻作者最新文章相关文章您所在位置： &
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TOC \o &1-2& \h \u 第一章 概
论 1
1.1项目名称 1
1.2项目地点 1
1.3区域特点 1
1.4建设规模 1
1.5可行性研究范围 2
1.6项目估算总投资额 3
第二章
项目市场分析 3
2.1大荔县经济发展趋势分析 3
2.2大荔县房地产发展概况 4
2.3区域市场分析 10
2.4项目利弊分析 11
第三章
项目定位及销售预测 12
3.1项目定位 12
3.2销售情况预测 14
3.3销售价格预测 14
第四章
项目的工程技术方案 15
4.1总平面及建筑方案 15
4.2结构 16
4.3供配电工程 16
4.4给排水工程 16
4.5人防 17
4.6弱电工程 17
4.7主要设备设施 17
4.8交通与停车 17
4.9环境保护 17
第五章
项目管理与建设进度计划 19
5.1项目运作模式 19
5.2招投标管理 19
5.3工程监理 19
5.4物业管理 19
5.5建设进度计划 19
5.6销售计划 20
第六章
项目营销和招商方案 21
6.1销售、租赁比例 21
6.2运营策略 21
6.3招商策略 22
第七章
投资估算和资金筹措 25
7.1投资估算 25
7.2资金筹措 27
7.3资金平衡计划：见下表 28
第八章
效益分析 29
8.1销售收入、销售税金及附加估算 29
8.2经营成本及费用估算 30
第九章
项目风险及防范措施 31
9.1市场风险 31
9.2筹资风险 31
9.3销售不确定性风险 31
9.4项目开发的风险 32
9.5成本控制的风险 32
第十章
结论及建议 33
10.1结论 33
10.2建议 33

\* MERGEFORMAT 35
论
1.1项目名称
大荔县同洲湖现代广场项目。
1.2项目地点
位于大荔县同洲湖向东50米。
1.3项目性质
新建。
1.4项目承办单位
大荔县民政局。
1.5项目负责人
。。。。。。。
1.6区域特点：
1.3.1自然与交通条件：场地西接同洲湖景区，南邻景区堤坝路，5公里环湖自行车绿道，景色怡人。有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车，方便游客往返。
1.3.2商业价值：
此处是一个集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门，对于进一步提升城市品位，促进县域经济融合发展具有极大的推动作用。
1.7建设规模：
项目总占地面积（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：
1.4.1一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑面积，共5层高，一、二层层高为5 m，三层高4.8 m，四五层为4.5 m。
1.4.2二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分
①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。
②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9 m，三四层层高为3.5 m，建筑面积为。
1.4.3三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为。
现代广场建设规模
用途层数建筑面积（㎡）备注第一期工程55704.42㎡1现代商业广场商场主体5层
局部7层51042.67㎡2地下车库车库1层4661.75㎡车位105个第二期工程27061.371青少年活动中心科教6层6675.89㎡2锦绣花园住宅高层26层
小高层12层20385.48㎡第三期工程科教12000.00㎡总计94765.79
1.8可行性研究范围
本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。
1.9项目估算总投资额：
人民币30718.24万元，其中土地费用5402万元，工程费用20516.78万元，电梯设备费1050万元，相关报建费用 =SUM(ABOVE) 1936.56万元，其他费用1075.06万元，不可预见费用737.84万元。
主要技术经济指标
序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡41302.202总建筑面积㎡94765.793建筑密度%28．53％4容积率2.285总投资额万元20718.246销售收入万元 =SUM(ABOVE) 29896.047销售税金及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元434
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大荔县同洲湖现代广场项目可行性分析研究报告.doc 37页
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1.2项目地点 1
1.3区域特点 1
1.4建设规模 1
1.5可行性研究范围 2
1.6项目估算总投资额 3
项目市场分析 3
2.1大荔县经济发展趋势分析 3
2.2大荔县房地产发展概况 4
2.3区域市场分析 10
2.4项目利弊分析 11
项目定位及销售预测 12
3.1项目定位 12
3.2销售情况预测 14
3.3销售价格预测 14
项目的工程技术方案 15
4.1总平面及建筑方案 15
4.2结构 16
4.3供配电工程 16
4.4给排水工程 16
4.5人防 17
4.6弱电工程 17
4.7主要设备设施 17
4.8交通与停车 17
4.9环境保护 17
项目管理与建设进度计划 19
5.1项目运作模式 19
5.2招投标管理 19
5.3工程监理 19
5.4物业管理 19
5.5建设进度计划 19
5.6销售计划 20
项目营销和招商方案 21
6.1销售、租赁比例 21
6.2运营策略 21
6.3招商策略 22
投资估算和资金筹措 25
7.1投资估算 25
7.2资金筹措 27
7.3资金平衡计划：见下表 28
效益分析 29
8.1销售收入、销售税金及附加估算 29
8.2经营成本及费用估算 30
项目风险及防范措施 31
9.1市场风险 31
9.2筹资风险 31
9.3销售不确定性风险 31
9.4项目开发的风险 32
9.5成本控制的风险 32
结论及建议 33
10.1结论 33
10.2建议 33
5公里环湖自行车绿道集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门对于进一步提升城市品位，促进县域经济融合发展具有极大的推动作用。建设规模：
本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。
1936.56万元，其他费用1075.06万元，不可预见费用737.84万元。
主要技术经济指标
序号 指标名称 单位 指标值 备注
1 总用地面积 ㎡ 41302.20
2 总建筑面积 ㎡ 94765.79
3 建筑密度 % 28．53％
5 总投资额 万元 20718.24
6 销售收入 万元 29896.04
7 销售税金及附加 万元 1644.28
8 所得税 万元 2140
9 净利润 万元 4344.84
10 投资利润率 % 20.97%
11 投资利税率 % 39.24%
12 建设期 年 2
项目市场分析
2.1大荔县经济发展趋势分析
2.1.1国民经济社会发展计划、和总体规划
《大荔县城市总体规划（）》于日通过陕西省级评审。在城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。—12月 项目销售宣传阶段
1月—5月 项目销售预定阶段 15% 187 10% 18
6月—11月 商场销售热销阶段 40% 52 10% 107 1年
12月—3月 高层住宅热销阶段 30% 48 10% 107 年
4月—5月 小高层住宅热销阶段 10% 5 30% 320 年
6月—8月 整个项目强销期 5% 5 30% 320 年
9月—12月 尾盘销售阶段
5 179 20 214 393
100% % 68 29430
项目营销和招商方案
6.1销售、租赁比例
本项目营销中可采取二种经营方式：
第一种方式：全部采取销售的方式。此方式可以尽快回笼资金、消化所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收益。
第二种方式：部分销售、部分租赁的方式，即全部住宅、1至3楼商场及50%的地下车位采取销售方式；而4
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