囤地制约成长 新世界中国私有化失败
来源：中国房地产网
6月17日新世界发展宣布，私有化新世界中国之决议案不获所需大多数股东于法院会议上批准，反对票占65.95%，计划因此已失效。新世界发展原计划以每股现金6.8元私有化新世界中国，并建议撤销新世界中国上市地位，涉资最多186亿元。
“相当意外，之前已经做了很多沟通”，一位接近新世界中国的人士告诉记者。虽然新世界发展股东会6月16日上午顺利通过私有化决议，但下午的法院会议上，该议案败于“数人数”的规则，有约66%的股东反对，这批小股东手持300万股份（持股比例0.16%），“击败”20亿股份的赞成票，令私有化交易泡汤。这也是继今年1月份恒盛地产私有化议案失败后，再次因为“数人数”而被否决的私有化。
“目前新世界中国私有化失败，对新世界中国而言，意味着前期为该项工作所付出的努力付之东流，时间、人力、资金成本有所损失，私有化失败也意味着企业内部改革阻力较大；作为新世界发展的内地物业旗舰店，对新世界发展也将带来负面影响。”中投顾问研究总监郭凡礼告诉记者。
股市也迅速作出反应，如同恒盛地产复牌后股价暴跌27%，新世界复牌后不久，新世界中国股价也暴跌逾两成，收跌16.93%，报5.3港元。新世界发展收盘小跌1.12%，报8.80港元。
新世界发展今年3月中旬宣布，拟以每股6.8元私有化新世界中国，新世界发展则会供股集资140亿元，当中部分资金用以私有化新世界中国。根据收购守则，新世界发展及一致行动人士在未来12个月内，不可再提出私有化。至于原先计划用于私有化的供股集资所得，将用作重建新世界中心、增加土地储备及一般营运用途。
新世界中国在港上市已经15年，资料显示，新世界中国则为新世界发展于内地的旗舰物业公司，资产总额约1241亿港元。自1999年7月起在港交所挂牌，目前有36个主要项目遍布21个城市，包括房地产、酒店及度假村等等。
而新世界发展是香港四大地产发展商之一，1907年由郑裕彤创立，1972年在香港挂牌上市，截至去年底，公司总资产达3547.2亿港元。
新世界发展认为，新世界中国的股价被低估，融资平台难以发挥有效作用，以新世界中国停牌前价格（5.14元）去计算，该公司的市账率（P/B）为0.77倍。
“市账率为0.77，表明企业股价低于每股账面价值，意味着股价低于其实际价值，股价被低估。对于新世界发展而言，其资产总值为1241亿港元，若持续被低估，公司股权分散，面临被收购的威胁，这恐怕也是其退市的原因之一。”郭凡礼指出。
花旗曾指出，恒盛有45%溢价的私有化仍然失败，新世界中国私有化的溢价只逾32%，并不具备高的吸引力。
宣布私有化失败后，摩根士丹利把新世界发展评级调为“减持”。
瑞银则维持新世界发展“中性”评级，但把目标价由9.3元下调至9.1元。
近年呈起伏增长态势
作为一家较早进入中国内地房地产市场，而且在1999年就上市的老牌企业，在有良好融资平台的情况下，本应在中国房地产黄金十年中获得长足的发展，备受股市青睐，但为何在维持高盈利的情况下P/B只有0.77倍，流通量也极低？新世界中国是如何在房地产火爆行情中渐渐丧失其融资吸引力的？
记者翻阅了新世界中国10年的年报，发现其过长的开发周期，为高利润不惜牺牲规模，坐等土地溢价等老牌港资房企的做法，让新世界中国在其他房企都在追求高周转的时代，变得格格不入。
新世界中国素来有着“囤地专业户”的名号，低价拿地，缓慢开工，坐等土地溢价，获取高额利润，是新世界中国惯用的手法，为此，新世纪曾几次被点名批评。
在广州岭南新世界家园项目中，新世界中国在2006年通过公开拍卖获得该土地，但囤地多年之后才开始开发建设，之后各期项目完工时间一拖再拖，直到今天，该项目还在销售中。
再以北京新景商务楼为例，该项目楼面面积为39653平方米，合同约定开工时间为日，但在新世纪中国2013年年报中，该项目仍然为“规划中”，预计落成日期为“待定”。
2013年报显示，财报内所列正在发展中的38个项目（73个小项），有八成项目开发周期长达5年以上，其中也不乏十年以上的项目。
而土地的溢价是显而易见的，地价飞速上涨的北京，新世界新景商务楼的合同价款只有675万元，市场推算该项目的楼面地价仅为96元/平方米。然而，据搜房网数据显示，该项目周边新景家园项目三期，6月的二手房均价为57933元/平方米，新世界家园二手房均价为68419元/平方米；而附近的写字楼项目新世界中心、雍贵中心、国瑞城等，其租金每天每平方米高达6-7元。
2013年6月初，新世界地产将上海市黄浦区的一个地产项目以近80亿元人民币的价格出售，而新世界于1993年仅以7.5亿元获得了这块土地，在20年时间里，地块涨幅超过十倍。
看起来，土地溢价带给新世界发展极高的利润，以2013财年为例，新世界中国的收益为195.1亿港元，毛利为80.11亿港元，几乎是收益的一半，净利润也高达46.16亿港元，净利润率为23.65%，远高于行业10%的平均水平，但是规模却始终没有做起来。
2013年房地产销售数据显示，万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园共同成为2013年千亿军团的成员。
但是进入内地市场长达20年的新世界中国，却只能以156.3亿人民币的数字，排在2013房地产销售金额TOP50的43位。而且记者发现，和万科等房企每年直线增长不同，新世界中国呈现曲线起伏增长态势。
比如2004财年，新世界中国的营收为38.90亿港元，但是2005财年，这一数字为33.79亿港元；同样，财年，新世界中国的营收分别为53.90亿港元和68.84亿港元，但是到了2009财年，这一数字又跌回46.86亿港元，几乎回到2006年的状态；2011财年新世界中国的营收为156.22亿港元，到了2012年，这个数字又跌回136.76亿港元。
“在香港股市地产板块之中,被低估的股票是个别性的。相对来说，一些具规模的老牌开发商被低估的可能性较大。”莱坊中国估价部的高级经理刘兆光委婉地告诉记者，该机构曾为新世界中国做过估值。
“作为老牌企业，老员工的发展滞后，企业缺乏活力，建设周期长等均导致企业对投资者的吸引力下降。”郭凡礼表示。
影响酒店拆分计划
新世界中国于2014上半财年的业绩显示，受益于入账销售面积的猛增，公司的营业收入和净利润分别增长了81%和46%至人民币119亿和34亿元。毛利率则由去年同期的51.2%微跌至50.9%，但仍显著高于行业平均水平。毛利率的轻微下跌主要由于三线城市的入账销售额比重由去年的1%显著上升至16%。
尽管如此，以新世界中国停牌前价格（5.14港元）去计算，该公司的市账率（P/B）为0.77倍。若以此为标准，在内房板块中，现有50只股的P/B低于0.77倍，其中最低者为中国地产（1838），其P/B只有0.07倍。
不到半年时间，恒盛、凯德商用、新世界中国相继提出退市，尤其是凯德商用、新世界中国在业绩靓丽的情况下，也难以得到股市的认同，对于香港股市地产板块是否被低估这个问题，刘兆光表示：从公式上讨论,可以说P/B低，企业会有退市需求。
但正如上面所说,还要深入考虑资产结构及负债比率等因素才能定论。假如在同一资产价格水平下,如价格忽然显著下跌,则P/B可能会创新低。例如嘉里建设（00683.HK）于2003年香港房地产市场低迷时也曾提出私有化计划。
毕竟，在香港股市，因股价低估而私有化退市的房地产企业毕竟还是少数，大部分公司会通过回购股票保卫股价或提升市场信心，比如2008年楼市下行时，SOHO中国和富力集团就曾连续增持公司股票，长实、新地、九龙仓、太古、华人置业等港资地产公司的大股东也进行过数次增持。
郭凡礼指出：赴港上市的一些房企谋求退市，一方面是因为股价被低估，融资不易；另一方面是为了方便企业转型以及内部管理改革的需要。在内地楼市成交量明显下滑，购房者观望，开发商僵持的情况下，投资者难以对内地房企给出较高的估值，表面上确实估值过低，但实际上内地不少房企资金链紧张、原有粗放经营的模式不变等，现阶段确实存在很大的危机。
另一方面，私有化失败可能影响新世界中国的酒店重组上市计划，新世界发展此前曾多次发布公告称，建议分拆集团若干位于香港的酒店资产并于香港联合交易所有限公司独立上市。公告称，为确保清楚界定新世界酒店投资集团及新世界发展集团及周大福企业集团未来业务营运，所以建议分拆。
而6月19日，方兴地产旗下酒店业务平台金茂投资开始正式招股，预计7月2日在香港挂牌上市，最多募集33.9亿港元；与此同时，另一家上市房企花样年也宣布，将分拆物业管理部分在联交所主板上市。（据时代周报）
未经《中国房地产报》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。
如需转载《中国房地产报》自有文章请与《中国房地产报》报社联系。
版权合作及网站合作电话：010-　新闻纪律及舆论监督热线：010-5
《中国房地产报》订阅热线：800-810-0909　免费上门收订热线：11185
欢迎关注中国房地产报微信:china-crb(微信号)
新闻关注排行榜
本网站由中国房地产报新媒体版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像，京ICP备号
2012 CRB New Media all Rights Reserved.集中抛售内地项目为私有化铺路？新世界中国私有化卷土再来 _ 港股频道 _ 东方财富网()
||||||||||||||||||||||
集中抛售内地项目为私有化铺路？新世界中国私有化卷土再来
一名不愿意透露姓名的市场人士称，新世界中国在私有化前频繁出售手中资产，很显然是为了私有化铺路，而新世界中国在出售这些项目后，现金充足，刚好可以弥补新世界发展资金困难的问题。
　　空穴来风，必有其因。　　发展(00017.HK)1月6日正式向(00917.HK)提出私有化建议，拟按每股要约价7.8港元现金，收购所有中国股份，较停牌前股价溢价25.6%。而新世界中国6日最终收报7.46港元，较要约价有接近5%的折让。
　　200余亿重提私有化　　根据和新世界中国的联合公告，截至日，有86.94亿股已发行新世界中国地产股份，其中有59.77亿股是新世界发展持有，根据购股权计划，授出的尚未行使新世界中国购股权还有3388.5万份，所有尚未行使的购股权要约价在2.38港元至5.35港元之间。　　新世界发展需就要约支付总代价在213.17亿港元至214.54亿港元之间，而汇丰已向新世界发展授出信贷融资214.67亿港元，可用于提供要约所需的全部现金。　　新世界发展股东需要在其股东大会上通过普通决议案，才能批准私有化。新世界发展在公告中称，在完成要约后，将继续进行新世界中国地产集团的现有业务，在市场情况合适的情况下，也可能寻求不同机会以进一步发展新世界中国地产集团的现有业务。也可能会不时考虑由新世界中国地产以发债及/或股本融资的方式，进一步发展提供资金的需要。　　在2014年3月，新世界发展曾经提出私有化新世界中国，上次私有化建议作价为每股6.8港元，不过最终被小股东否决。　　香港资深投资银行家温天纳对《第一财经日报》称，此次新世界发展私有化新世界中国，基本上是延续了两年前的一次私有化进程，这与公司内部的计划和部署脱不开干系。　　而由于过去新世界中国在资本市场上长期被低估，并没有发挥到上市公司的地位，所以此次新世界发展私有化新世界中国的可能性是存在的，但不会比两年前更大，因为私有化是需要天时地利人和的。　　近日香港资本市场的不景气，也是促进新世界发展私有化新世界中国的因素之一，因为在市场气氛不理想的情况下，投资者会更倾向于接受溢价方案拿到手的现金走。　　资金不足引发市场担忧　　不过，尽管市场对新世界发展的此举并不算认可，新世界发展的股价甚至创下一个月的新低，最低曾见7.3港元，全日收报7.32港元。温天纳认为，新世界发展的资金压力是投资者最担心的一个关键。　　尽管新世界发展在公告中已经声明，汇丰银行已经向新世界发展授出信贷融资214.67亿港元，可用于提供要约所需的全部现金，但市场人士却对新世界发展的资金问题甚为担忧。　　根据新世界发展2015年年报，截至日止的财政年度，新世界发展的现金及银行存款维持在594.65亿港元的水平，而负债比率为24.1%，债务净额达到535.39亿港元。不过，在这535.39亿港元的债务净额中，新世界中国占了一大半，数据显示，新世界中国地产在2015财年的债务净额达到272.56亿港元。　　而在新世界发展提出私有化方案之前，新世界中国在2015年12月向(03333.HK)出售了一系列未完成的地产项目，包括贵阳、海口、成都、武汉、惠阳等项目，出售代价总共达到208亿元。　　新世界中国在公告中解释，出售这些项目标志着新世界发展集团及新世界中国地产集团正减低二线及三线城市及毛较低项目的投资，把资源集中在一线及1.5线城市及发展中型物业项目，达至优化项目发展及投资组合策略。　　一名不愿意透露姓名的市场人士称，新世界中国在私有化前频繁出售手中资产，很显然是为了私有化铺路，而新世界中国在出售这些项目后，现金充足，刚好可以弥补新世界发展资金困难的问题。
(责任编辑：DF154)
东方财富网(&&或&&)
建议及投诉热线：021-　值班热线：021-5
东方财富产品下载专区
网友点击排行
&&&&&|&&&&|&&&
&&&&&&&&&&
人民币中间价八连跌、即期汇率贬值至5年新低[]
郑重声明：东方财富网发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。东方财富网不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实，不对您构成任何投资建议，据此操作，风险自担。新世界发展再提新世界中国私有化 港资巨头进退备受关注 _ 港股频道 _ 东方财富网()
||||||||||||||||||||||
新世界发展再提新世界中国私有化 港资巨头进退备受关注
【新世界发展再提新世界中国私有化 港资巨头进退备受关注 】1月5日，新世界发展(00017.HK)爆出将其持股的新世界中国(00917.HK)业务进行私有化的计划，所涉交易金额或达21亿美元。（21世纪经济报道）
　　1月5日，发展(00017.HK)爆出将其持股的(00917.HK)业务进行私有化的计划，所涉交易金额或达21亿美元。　　据外媒消息称，系在2014年私有化新世界中国的计划曾遭到股东否决，到今年似乎仍未放弃。计划将其中国业务分支私有化，消息指最快可在周内公布。
　　据港交所披露的信息显示，目前新世界发展持有新世界中国60.92亿股(约占70.32%)。若要整体收购，以新世界中国于日收市价6.21港元计算，新世界发展将要斥资近161.39亿港元(约合21亿美元).　　事实上，就在1月4日开市前，新世界发展及新世界中国就双双停牌，透露将公布一项有关收购及合并守则项下的内幕消息。同日，新世界发展主席郑家纯对外表示，不会就传闻做出评论，集团会在适当时间公布详情。此前，郑家纯曾强调，公司一直在优化架构。　　对于新世界发展此举，证券研究所首席分析师桂皓明接受21世纪经济报道记者采访时表示：“这都是资产退出中国内地的安排，一种是直接卖，如果价格不理想，就间接卖、搞私有化，引进新的投资人，这稀释了股权比例，其本质是退出机制的安排。”　　二度筹谋私有化　　根据新世界方面的介绍，新世界中国地产有限公司为新世界发展的内地物业旗舰，并为国内大型全国性发展商之一，资产总值约1344亿港元。而如今备受关注的私有化大戏并没让外界十分意外，新世界方面有意加大控制权的意图近年日益明显。　　此番已是新世界系第二度提出业务私有化。早在2014年新世界发展就曾提出要以每股6.8港元私有化新世界中国，同时宣布以3供1形式，集资约140亿港元。彼时公司透露，如果私有化不成功，资金将用于发展新世界中心及增加土地储备等。　　然而，在点算程序时，反对私有化方案的新世界中国独立股东数目达458名，而赞成的独立股东数目为223名，导致私有化计划失败。而根据港交所规定，私有化失败后，必须一年后才能提出再度私有化。　　而就在数日前，日(3333.HK)发布公告，收购香港新世界位于成都、贵阳2个项目及位于北京、上海、青岛3个项目。凭借这5个项目851万平方米的总建筑面积和204亿的总金额，恒大再次刷新中国房地产收购最高纪录，而新世界发展也由此为本次收购筹备充裕资金。　　另据消息，此次新世界发展拟私有化新世界中国的总资金最终或高达70亿美元(约合542.5亿港元).　　在私有化的道路上，新世界掌舵人郑裕彤的影响力异常巨大。今年已经90岁高龄的郑裕彤除了是新世界发展的领军人之外，他还是周大福珠宝金行创办人周至元女婿。据报道，新世界发展与郑裕彤的关联企业已持有的新世纪中国约70%股份。　　港资退出中国添新例？　　原本被视为企业内部运作的新世界私有化大戏，因为近期港资先后撤离内地的传闻而被高度关注。　　其中，尤以李嘉诚家族的撤离风波最受关注。2013年8月，李嘉诚家族以26亿元出售广州西城都荟广场项目，同年11月又以11.55亿美元高价将刚收购的东方汇经中心OFC出售给。而在2015年8月，又有媒体爆出，李嘉诚名下的正欲出售位于上海的在建综合体世纪汇，最高报价200亿元人民币。一时间，港资大佬撤退内地的说法甚嚣尘上。　　对于业界的种种猜测，桂皓明指出，新世界发展境外上市、境内投资，可能更多是因为海外市场估值不理想，认为在境内发展能得到更高估值所致。将资产分开实施私有化后，有希望在境内单独上市。　　“此举类似近段时间百度的新举措——整个百度在境内上市不可能，也没办法私有化，但分拆部分资产后则能在境内上市。新世界发展可能也是同样考虑。”桂皓明告诉记者，一旦面临资金困难，通过分拆后在境内重新上市能获取更多融资量，也利于引进新的战略投资者。　　创立于1970年的新世界发展，其业务涉及物业、酒店营运、基建服务及百货。作为一家以地产业起家的老牌港资企业，其地产业务当前的尴尬局面日渐明显。　　“香港地产不景气，内地地产也有风险，新世界想尽可能引进更多投资人以降低风险分担。毕竟创始人既想保留业务，但又不希望继续对公司投资，引进投资人补充资金是一项有效的选项。”桂皓明对记者表示。“港资在中国整体地产领域的弱化是普遍现象并将成为未来趋势，尤其是在境内地产占据较大比例的港资企业会逐步退出。当然，也不会全面撤退，面子上会保有一定比例，否则今后在中国内地开展业务也会有麻烦。”
(责任编辑：DF155)
东方财富网(&&或&&)
建议及投诉热线：021-　值班热线：021-5
东方财富产品下载专区
网友点击排行
&&&&&|&&&&|&&&
&&&&&&&&&&
人民币中间价八连跌、即期汇率贬值至5年新低[]
郑重声明：东方财富网发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。东方财富网不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实，不对您构成任何投资建议，据此操作，风险自担。当前位置： > 郑裕彤214亿港元私有化新世界地产 已将多个内地项目出售
郑裕彤214亿港元私有化新世界地产 已将多个内地项目出售时间：日14:39来源：中金在线网
原标题：郑裕彤214亿港元私有化新世界地产 已将多个内地项目出售
　　因遭小股东反对而失败后，新世界家族没有放弃私有化的计划。　　1月6日上午，新世界发展有限公司新世界发展，00017.HK发布公告称，拟全面收购新世界中国地产00917.HK，涉及总金额最高将达到214.5亿港元。　　1月4日，两家公司股票宣布停牌，公司将于1月6日复牌交易。　　港交所披露的资料显示，目前新世界发展持有新世界中国60.92亿股或70.32%的股份。　　公告显示，公司行使要约收购的价格为7.8港元，公司还将以2.45港元到5.42港元的价格注销此前授出的购股权，公司最终收购价格将介于213.17亿港元至214.53亿港元之间。　　根据官网资料，新世界中国地产有限公司为新世界发展的内地物业旗舰，并为国内大型全国性房地产发展商之一，资产总值约1,344亿港元。　　新世界发展属于香港富商郑裕彤，今年已经90岁高龄的郑裕彤在香港是与李嘉诚同时代的传奇商人。　　除了是香港新世界发展创办人兼首任董事会主席，郑裕彤还是周大福珠宝金行创办人周至元女婿。2010年3月，福布斯杂志公布他是香港第三大富豪。郑裕彤创立的香港新世界与郭氏家族的新鸿基地产、李兆基的恒基地产以及李嘉诚的长江实业，为香港四大开发商。　　早在2014年，新世界发展提出过私有化新世界中国，当时宣布每股6.8港元，同时宣布以3供1形式，集资约140亿港元，若私有化不成功则用于发展新世界中心及增加土地储备等。结果在点算股东人数程序时，反对私有化方案的新世界中国独立股东数目达458名，而赞成的独立股东数目为223名，导致私有化计划告吹。　　根据港交所规定，私有化失败后，必须一年后才能提出再度私有化。　　此次公告也提及了当时的投票，公告称，在股东大会上，99.84%的票数赞成建议，但因人数未能过关而遭到失败，公司相信私有化计划能达到大部分股东的支持。　　据不完全统计，去年以来，新世界集团已经将包括新世界中国的多个地产项目出售，包括把旗下位于上海、北京多个住宅项目出售给恒大地产，以及把旗下新世界酒店管理出售给控股股东周大福，套现金额高达200亿元。　　
本文相关推荐
15-12-3016-01-0216-01-0516-01-0616-01-0616-01-06
Copyright ©
All Right Reserved. 今日热点新闻所有文章来源网络，如有侵权请联系我们删除！