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《野蛮生长——中国民营企业的“色”与“戒”》论坛速记稿
天翼图书第15届管理论坛：野蛮成长&&中国民营企业的&色&与&戒& --------日
&&& 白伟：各位来宾，各位朋友，大家下午好，欢迎大家出席天翼图书第15届管理论坛。今天我们为大家请来了一位中国企业界重量级的人物来做演讲嘉宾。
&&& 他出生于陕西西安，曾经获得西北大学经济学学士，中央党校法学硕士，中国社科院法学博士。1984年到1991年曾经在中央党校、中宣部、国家体制改革委员会、海南省改革发展研究所任职。这些是可以明确描述的他的信息。至于其他的方面，请允许我引用他本人&脱口而出&的四句话来描述，那就是：
&&& &资本家的工作岗位，无产阶级的社会理想，流氓无产阶级的生活习气，士大夫的精神享受。&
可能有人要问，这怎么理解呢？请再允许我以我个人的理解为大家解释一下。
所谓资本家的工作岗位：他是专业的、专职的董事长，十几年来，只任董事长一职。对不起，我再侵犯一下他的知识产权，用他自己的话说：&我相信我是最勤奋的董事长之一，我几乎把全世界最重要的地产公司和地产市场的商业模式都研究过了，所以我公司提出的商业模式和公司战略是有充分的根据的，而且长期坚持，我相信以我们的努力和勤奋，一定会给股东们带来很好的回报。
&&& 所谓无产阶级的社会理想：他的企业成立了一个公益基金会。董事会、股东会都做了决议，每年从利润中拿出0.5%到1%放到基金会作为经费，公司高管与员工都要为基金会捐款。基金会日获得批准，5月12日正式运行。上午开完理事会，下午就发生了四川汶川大地震，他们马上投入了抗震救灾的行动。他评价公司基金会是生&震&逢时。我想，只能用北京话里的三个字来形容这历史性的巧合：&太寸了&。
&&& 所谓的流氓无产阶级的生活习气；他喜欢坐小车，看小报，听小曲，崇尚学先进，傍大款，走正道。
所谓士大夫的精神享受：他既对中国传统文化，特别是老子、庄子有深刻的研究，也对现代电影艺术，特别是李安的《色戒》，以及汤唯在其中所扮演的角色有精辟的见解。
&&& 以上是我个人的一些理解，希望能帮助大家对他有更全面的了解。我们可以称他为冯博士，冯思想者，冯出品人，因为他有一份电子杂志，也可以称他为冯营长，因为他有一个风马牛集中营，但我相信，他本人更喜欢大家叫他冯子。
&&& 好，以上我戏说我们的演讲嘉宾，现在，我要非常严肃、认真地介绍一下他的背景。他曾获得&中国房地产十大风云人物&、&十大最具人气企业家&等一系列的荣誉，并一直享有&地产思想家&的美誉。而他于日创办的企业，经过近20年的野蛮生长，已于2000年成功上市，截止到2007年年底，总资产达到80.75亿元，并先后荣获&最具社会责任房地产公司奖&、&中国房地产十大品牌&等许多的奖项和殊荣。
&&& 而从今年年初开始，他又有了新的头衔，就是&畅销书作家&。他把自己对中国民营企业20多年发展的总结与反思集成一本新作，叫《野蛮生长》，一经上市，就成为超级畅销书。仅通过天翼图书近900家企业会员与近10家商学院天翼书店就销售了几万册。而今天刚得到最新的总销售数字是30多万册。我想他点版税，要点到手抽筋。
&&& 今天论坛的演讲嘉宾就是，万通集团董事局主席、畅销书《野蛮成长》的作者、中国企业界&段子派&掌门人冯仑博士！（掌声）
&&& 今天，冯仑博士将用经典的冯式语言与大家一起探讨中国民营企业的&色&与&戒&，伟是熬出来的，我们如何学先进，傍大款，走正道等。有朋友问，那什么是冯式语言呢？答案就是：用&最不严肃&的语言方式表达最严肃的思想，不麻辣，不深刻，不性情就不是冯仑。
&&& 今天的演讲嘉宾我就介绍到这里，论坛的主要议程安排如下：
&&& 2：10到3：40由冯仑博士作主题演讲；
&&& 3：40到4：00是茶歇时间；
&&& 4：00到4：15冯仑博士继续15分钟左右的演讲；
&&& 4：15到5：00为互动环节。
本次论坛主办方上海天翼图书有限公司总经理李月庆先生是冯博士的老朋友，在李先生创办中欧国际工商学院的时候，他们就开始打交道了。接下来我们有请李月庆先生致词，并为大家介绍一下他眼中的冯博士。
李月庆：各位女士、先生下午好。今天非常荣幸，今天大概达到350多位人，我们确实也非常的忙，我们也登了一些广告，最主要的是冯博士的人气比较足。这本书在半年前已经出版了。但是很多人会说他这本书在什么层面。有人说是白领，有人说是一些搞企业的企业家或者是政治家也很感兴趣，但是更多的是民营企业家。
&&& 其实我们的店并不多，我们的客户经理也不多，但是我们是对专业的，所以现在很多管理者或者是政治家、官员他要说关心知识，那么很简单，就关心天翼图书，这一点我们确实可以做到。
&&& 在中欧创业的时候，我和中欧一个女孩子到大连促销，据说有一个民营企业论坛，当时的执行主席就是冯仑，那个论坛其实是谈经济，谈房产，谈经济趋势的。结果给了我们一个机会，当时有人说我们不应该在上面促销中欧，但是就是因为执行主席给了我们这个机会，所以若干年以后，他也是中欧第一个CEO俱乐部的成员，我们的渊源也是很久的，我成立天翼图书的那年，冯仑特地从北京飞过来，还带了一个在座各位知道的是叫何桑的编导到我的办公室坐了一坐。我真的很感激，今天他这个著作是一种人生，是他的人生很丰富的集中表现，也是对自己，对企业，对这个社会的深度认识，可以说用不严肃的方式表达严肃的问题的话，我想这本书准备了很长时间，约了朋友座谈，可以说这本书是非常的严肃，包括里面的话是漫话，但是内容是非常严肃的，给人以很多哲学和人生的思考。所以我们天翼图书建立这样一个平台，使大家有机会来做交流。现场看看冯仑博士是如何展示他的丰富的人生。
&&& 今天当中的茶歇之后，下半场还有一个短时间的演讲，演讲完以后，大家可以提问，如果提问要关于房产的内容在那个时候比较合适。还要做一个补充的解释，因为他的演讲有他的特点，所以我们不做所谓的固定的PPT，所以把他的简历放上来，但是PPT无信息的更新也不一定很及时，里面说是80多亿，其实他的公司资产已经超过了120多亿了，而且销售额也在快速的增加。更好的消息是，万通最近有要建立一个知识中心，冯仑周围的朋友，像万科也是我们天翼图书紧密的伙伴也是我们铁杆的客户。我再次表示感谢，也感谢所有各位到场的朋友来聆听他的演讲，谢谢大家。
冯仑：非常感谢大家，我想我不站在这儿讲，因为这个地方必须讲正确的话，但是我经常要讲错误的话，所以像他们为人师表，不讲正确的话没有办法混饭吃，但是我作为一个买卖人讲点错误的话是我的本分，否则我就变成一个墙纸帖在墙上了，不应该和大家在这儿见面。
&&& 今天实际上李月庆要我来谈谈民营企业，其实民营企业在我后来书交到出版社的时候我才想我怎么想民营企业这个事，其实写民营企业也好，讲民营企业也好一共有三种办法，一种是看邻居家生孩子，就是说当邻居家抱过来，什么都很好，但是看到一个胎记，然后回家议论一下，这种就是记者。第二种看民营企业就像妇产科医生看生孩子，什么都懂什么都明白，但是太乏味，你听起来也不太有意思。但是更重要的是他们人多的时候不讲，人少的时候才讲，所以大家也没有机会看到妇产科医生的专业水准。第三个我讲是怎么讲呢？我想来想去就变成了子宫里看生孩子，因为我是民营企业，我相当于在子宫的黑暗当中看见自己兄弟姐妹的孕育、成长、冲出黑暗，然后开始带着全身的污秽快速奔跑长大成人。这是我和记者和医生不一样的地方。所以才会有野蛮的问题。
&&& 今天民营企业的问题依然存在，依然存在，依然需要讲。而民营企业本身到底有多少的角度来讲，同样在子宫里看你也可以看到很多有看到鼻子，有看到屁股，有看到眼睛。民营企业能不能长大我认为最重要的是在每一个阶段能不能完成你的组织变革。年广久他是我们中国民营企业最早的人物，他经历了30年，做了很多的事情，我也见过他，他换过四个老婆，和两个儿子吵翻，一生炒瓜子，被邓小平讲到两次，名片后面是邓小平评价他的话，前面是他的名字。30年有一件事情没有变，仍然是炒瓜子，仍然是用一种政治的思维来解释他的行为。如果他不完成组织变革你换再多的老婆，你炒再多的瓜子最后这件事情仍然是一个化石，化石是什么？是一个很古老的东西，而不是大家现在看到的功夫熊猫这样一个生动的现代的故事。所以组织变革很重要。我们看到柳传志的变化就很不一样。我在今年4、5月份的时候看到了年广久，而在一个礼拜之后我看到了柳传志。他们两个创业的时间差不多，年广久挣到100万的时候，柳传志还没有赚到那么多钱，而今天柳传志已经成为初具跨国公司雏形的中国最优秀的企业家，我们开玩笑说，几乎快要贴到墙上了。在中国企业领袖排行榜上，柳传志连续几年放在最前面。后来没有办法了，放到特别贡献奖，超过第一名。你看他的公司由一个国有民营企业变成一个有限公司，变成股份公司，变成上市公司，变成控股公司，变成跨国公司，你看他变了多少次，正因为这样的变，所以他企业不断的成长，当PC总部放到美国以后，他变成控股公司，又生长出其他的四个行业。今天这四个行业的成功，他在投资方面，他已经成为了中国最好的两个投资公司之一。所以你看他做投资公司把他的公司组织形式变成了投资公司。民营企业如果不重视组织变革，应该说今天都活不下来。所以我想讲一下这个故事中的体会，以及中国民营企业还要面对的新的组织挑战。
&&& 那么在93年之前，应该说民营企业的组织形态是最符合我们野蛮成长的状态，是一个江湖形态，是一个家族形态，因为家族形态也有很多人写书，我不讲家族人的故事。所谓江湖形态有一些特点，93年因为没有公司法，在公司法以前，中国的民营企业大家做生意，在人和人之间打交道，要联系起来，发生关系就是非契约型的组织联系，一种是家族，一种是江湖。而江湖是什么东西？我相信有很多朋友看金庸，江湖有两种解释，在中国的文化当中。
&&& 一种就是我们讲的叫居庙堂之上看江湖之远，就是和庙堂对应的，是正规组织之外的地方，庙堂之上是组织体系之内。就像上海的下之角，就是每个地方的旮旯的地方，这些人没有身份，这是一种江湖。还有一种江湖就是我们看的侠盗。好一点就是侠，坏一点的就是盗，你发现侠这个地方是没有人管杀人放火。另外按照鲁迅的想法，比侠还要厉害的就是仙，就是侠、盗、仙的世界，就是江湖。我们讲的民营江湖是在盗和我们说的旮旯的地方。我们不是仙。这样的江湖我们看到了很多的电影，特别是香港很多的江湖片子，我不知道各位看没看过。像古惑仔、纵横四海等等的片子。这些片子当中最大有几个问题，对组织来看有几个问题，第一个没有一个进入的规则。就是你一个民营企业，你想进入江湖你不知道怎么样进入江湖，没有HR这些东西。只有一个，就是我们最近看电影的就是投名状。这个是干吗呢？就是杀一个人，拿着这个人头去见大哥说，我要进入，我不会背叛你。所以你看以前东北的一些土匪组织，或者是为大哥杀掉一个仇家，或者是打虎上山，这些都是投名状的变形。大家知道有一个叫张君的杀人魔王。他吸收成员最简单的方法就是带着一些成员，到山上任意杀一个人，就是现代版的投名状。正因为这样，所以他的组织就是排异性很强，你提一个人头见一个大哥，不可能再提一个人头见另外一个大哥。所以就建立了一种不变的依附关系，这就是民营企业当时在所有人参加这个企业，就必须建立一个人生依附关系。这是民营家族的进入，因为进入是这样的，所以没有退出的选择。所以93年之前你讲退出，就是对大哥不忠，所有的大哥心里就不舒服，基本上的态度是你要走，对我有什么意见，不是说买卖问题，不是公司问题，不是老婆调动问题，就是对大哥态度问题。所以这是一个基本的人际关系的模型。
&&& 第二个，民营企业面临的问题，就是换一把手没有程序，在93年以前，江湖形态的时候的民营企业，一把手怎么换呢？没有程序，大家知道没有程序换一把手是非常可怕的事情，这个组织非常的低级。所以后来建立了一种新的模型，大家看到杜琪峰的电影《黑社会》，他讲的就是黑社会怎么换大哥。因为在江湖中弥漫一种人生依附和凶险的环境。所有的大哥就有一种心态就是世界上除了私人和自己没有任何人可以相信。正因为这样，下面的兄弟也知道大哥不相信我。最后流传一句话，要想当大哥，杀了大哥你就是大哥。所以黑社会这个电影当中描写了两种换大哥的方法。第一种方法就是由几个大老在后面喝茶，唆使前面第二代的人，名义上是竞选，实际是杀伐，最后抢龙头棍，这是一种方法。所有民营企业的一把手都面临被杀掉的危险，所以告诉大家在那个年代我也很危险。我那天半夜一两点还要打电话，就看每个人心里想什么，为什么这样呢？因为你没有安全感，他第二天可能就翻脸，这是在最早的时候。那么，中国正因为这样，所有当大哥的人，在中国历史上可以给大家一个数字，在49年以前中国江湖上的大哥只有一个人是自然死亡，活下来的人叫榜爷，大概是73岁的时候死的，他是怎么活下来的，他也面临大家都要杀掉他来取得他的位置的时候，他做了一件事情。就这一件事情做对了，他活到了70多岁，他每天晚上给手上绑一柱香，这个香可以烧一刻钟，很多人要告密，要害大哥，要下山报告官府，一来一去要半个小时。所以榜爷活下来了。按照这样的方法换老大，在这个组织当中充满了危机，不仅是兄弟不安全，大哥也不感觉安全。所以在海南，相当多的民营企业，甚至是很多读了研究生毕业来创业的企业，都是互相打来打去。我在93年的时候碰到一个人，我问他最近在忙什么，他说没什么，不是把人送进去，就是把人捞出来，这就是第一种换大哥的形态。
&&& 第二种形态在黑社会的下集当中出现了，这是一个扮演大陆公安的人出现了，扮演大陆公安的这个角色去教训按照第一种方法换大哥的人换大哥。他说你真笨，我早就告诉你，这件事情应该按照另外一种方法，就是你们就自然继承，不要选举，搞什么假民主。在香港的黑社会当中另外一种组织形态就是世袭，一代代世袭。也就是说江湖当中一把手的更替规则，一种是杀大哥，一种是自然更替。这两种方法也是民营企业当中经常用的方法。就是杀大哥或者是一代一代的向下传。这两种方法会导致民营企业组织的不稳定性。在这样的情况下，按照今天的企业管理来看，这种江湖组织你没有办法激励，你说KPI，平衡积分卡他怎么用？根本没有办法用的。而他非常的简单，他的激励是怎么样的呢？他的激励叫用结果的一个预期来管理，但是非常直接和本能。比如说讲两个故事。
&&& 一个在1921年，在中国1921年以前，在中国历史上有过一个最大的农民起义，近代的，叫白朗起义，是河南人开始的，有三万人之众，横行半个中国，其中有一个女匪首，他们每一次占山头，当打山头的时候，这个女匪首会把她的对襟打开看一下，就说上，上去了姑奶奶跟你们睡，这是一种。还有一种是惩罚，大家看过香港另外一个电影叫跛豪，人称豪哥，是一个黑社会的老大。当廉政风暴来临的时候，很多坏的小警察不想和豪哥混了，这时候他就想试一下怎么办？于是他请大家来，在桌子上堆了一些钱，说兄弟们辛苦，这些钱大家拿去，这时候所有的警察，面面相觑谁也不动手，其中有一个居然和他说，豪哥实在不好意思，老娘不舒服我要回去看一下。豪哥就明白了，这时候都不想和我混了。他就告诉手下好好送一下，于是送他出去，然后继续在这里说话，几分钟之后，另外一个人来了，和豪哥说，我把客人送走了，他说好。于是他把袋子倒在钱上是一个胳膊。这时候豪哥说，不成敬意，我走了。这时候下面的人开始抢钱。这叫结果和惩罚。那个时候奖励和兑现都非常的简单。93年之前，我看到的民营企业，北方多，经常说这个人怎么办？北京人说办了他，东北人说剁了他。所以公司最早的一批人叫我叫冯哥，公司早期的时候，只有这样的文化，所以他的激励方式非常的简单，另外惩罚的方式也很简单。所以经常用的语言都是江湖语言，什么清理门户，办了把，一遇到事了，很简单就是做了他。不知道真的做还是假的做了，反正话是这么说的。最后形成了一个奇怪的现象。结果我们和社会上的大哥，我们互相之间没有鸿沟，因为说的语言也是一样的，甚至他们的一些人还找我们帮他们理财，曾经有一个大哥就是这样的，半夜打电话，他也是这样的，叫冯哥，最近在哪里，我说在哪里。庆哥找你，我说什么事情，他说你过来。他们也有一些特别的地方，他就说我们到那个地方去，半夜两点开到另外一个地方，然后另外一个大哥背着身子坐在那里，背上的刀痕还在，我说为什么不睡呢？他说有一些事想和你聊聊，就是没有一些什么界限在。当然这个大哥现在进去了。我说民营企业在组织社会导致了他的行为他的思考问题的方法，完全是一个非常江湖的世界。正因为这样，所以大家也会感觉到，我们稍微读了一点书，于是有时候会把江湖从侠的地方去理解，有的时候有一点出世的感觉，其实也很快乐。我说是一种男人征服的快乐，自由的快乐。你想到哪里都不带钱，到哪里都叫你大哥，相互吹捧你的虚荣心也得到了满足，这样的状况，让你有大漠孤烟，这样的感觉，最后你有一种英雄主义的悲情。
&&& 前两年神六的时候，我去看神六发射，出来以后，在戈壁滩上，手机也没有了，开始吃东西，也没有什么可吃的，就是在一个牛的尸体架子上吃，用刀烤肉吃，坐在那里的时候，突然有一种回到当年感觉，觉得这种感觉也很爽，男人对征服的欲望和自由的满足，会在江湖当中得到体验，这样的体验会让你满足，但是会让你的组织走向极端。这种组织方式最大局限是没有治理结构，没有激励绩效，没有人的管理。
&&& 93年以后发生了变化，93年以后有了公司法，有了公司法以后我们就开始面对这样的一个问题，有了公司法面临的问题就是怎么样把江湖兄弟变成股东，这是一个挑战，原来是兄弟，今天要变成股东。兄弟是什么呢？兄弟就是梁山那一套，就是座有序，利无别。排座次的规矩就是三条标准，第一条标准叫自然标准，就是大家一起吃饭，谁年龄大谁坐到上面。比如说我们同学吃饭就是这样的。第二个标准叫体制内的身份标准。大家注意看水浒，体制内有身份的都是在前面的。第三个排座次的方法就是阴谋规矩，神权神授。我们看一下宋江是怎么上去的，他的年龄又不大，体制内的身份又不高，他怎么弄的呢？当时晁盖死以前有一个遗嘱就是谁杀了史文龙谁当一把手，他有一个嘱咐。最后不是宋江办的事，抓到史文龙以后，大吃大喝以后，就面临这个问题，兑现不兑现晁盖的遗嘱，谁当一把手。这个时候宋江就闷闷不乐，从聚义厅就出来了，出来以后就在外面溜达，很不快乐。这时候李逵就来问大哥怎么了，他说这就是你的位置，不行就杀了他，吴用出来说万万不可，才把李逵给劝住。结果第二天吃饭的时候，就出了事，说那边不好，山塌了，结果山塌了以后，里面就出现了天罡地煞一百零八将的排位，上面第一个就是宋江，所以宋江做了老大。这个江湖分配利益机制非常简单，大块吃肉，整套穿衣裳，大碗喝酒，这是一种平均主义的分配机制。当变成股东的时候，民营企业面临了一种挑战就是由兄弟变成了股东，使平均分配变成了差异化分配。
&&& 在几年前我遇到一个故事从海南败退到全国各地以后，我们发现海南败退回来的，走到哪里都喝酒。在春城高尔夫那边有一个球场，有一个人打电话给我有一些海南过来的兄弟要和你聊聊房地产的事情。结果我一去看到一些人，结果吃饭走的时候，我看停了好几辆车全是奥迪A4，我说怎么那么多人，不就是几个人吃饭吗？结果旁边有是一群人。我说哪些人要是你公司的话，就一起来吃饭。他说实在不好意思，这个事丢人，我说怎么丢人呢？你们不是一个企业的吗？要是是的话，就叫过来我们一起吃饭。然后这个人说，我实话和你说，海南不好的时候，我们几个人败退到了宁夏，到宁夏以后我们就有20万块钱，我们几个人& 当时琢磨是怎么样来处理，是一人拿几万块钱回家呢？还是继续做？后来大家都不愿意回家，说拿几万块钱回家丢人，有从甘肃来的，有从西安来的，都是西北人为主，到了海南最后没有挣到钱，那回去干什么，不如和大哥一起继续干，大哥说我不想干了，说第一，就这点钱能不能干起来也不知道，干起来了你们就干我，大家还不愉快，不如分了吧，下面的人说，说不行，你不干了我们也没有办法干，你必须牵头。大哥就想了说，我要干了你得答应两个条件，他们说行，大哥随便说。第一我要干什么就干什么，不能和我犟嘴，否则我这个大哥是什么大哥？所以必须听我的。不需在利益上讨价还价，到那天起大哥一定照顾你们，应该给股份就给股份，不需在这个过程当中和我谈这个事。这个大哥很清楚这个事。这几个人想了想好象也没有别的办法，说行，大哥。我们也有两个要求，第一大哥干什么我们都听，但是事先和我们说一声，不要干完了再和我们说。第二，我们相信大哥不亏待我们，但是在我们没有挣到大钱之前，我们能不能和大哥都一样，大哥吃什么我们吃什么。最后这个大哥就说，行。那我们就说好，在没有挣大钱之前，就这样办。我吃什么你吃什么，所以这个时候他就说，今天我们还没有挣到大钱，我们现在什么都一样，每次吃饭我点什么，他们那边照点。这个事情不久，就是几年前。后来我乐了，干脆叫过来算了。然后叫过来之后就是放浪形骸之外，又是江湖了。这就是93年以后的第一到难关就是江湖兄弟变成股东，股东之间要有利益差别。这是在民营企业进化史上最难的一件事。
&&& 万通来说我们也遇到这样的问题。我们之前是一种改进了的梁山泊关系，之所以说是改进了，我们不定了几条，彼此收入之间透明，都是绝对平均分配，我们不能有第二利益来源，我们不能转移财产。这样的话，有了这些东西，就和水浒不一样了，因为我本身在中央机关干过，我对这套很懂，我们就按照这样，我们变成股东的时候一样遇到这样的问题，股权怎么分配？所以在这个时候，我们从万通来说，我当时采取的办法就是平均分配，所以万通之前就是6个人平均分配的。一个人不到20%，到最后这么多年，我在想后面我们又再次处理这个事情。所以这个阶段把兄弟变成股东，最容易的不吵架的办法就是平均分配。那么我们完成了这个，就变成了股东了。但是利益上又有了一个问题，大家知道总是有一种差别的，这种绝对平均主义是受到一个顽强的社会准则和自然准则的挑战的。你比如说这个故事，为什么不能一直平均下去呢？在民国的小说里有一篇非常有意思，叫三义庙的故事。有三个兄弟落难，想仿照桃园三结义，他们互相结拜，在河北保定一带开了一个骡马店，他说叫三义骡马店，他们赚钱了以后，修了一个庙几年他们的义气。但是这三个人年龄大了，就面临一个问题，就是结婚不结婚的问题，但是结婚有先后，老婆的肚子起来有先后，所以结婚有先后，怀孕的时间有先后，生孩子的媳妇能力有大小，于是这三个兄弟就出现了矛盾。大哥长期对女人没有兴趣，老二老三就觉得我们都结婚了孩子都这么大了，这样对大哥不公平，就给大哥硬塞了一个媳妇。但是孩子数量不一样，性别不一样。所以零用钱也不一样，三个媳妇之间也出现了不一样，差异就越来越大，大概到第三代的时候，就闹到了辛亥革命，其中有的留洋了，有的进入了新学堂了，最后在风烛残年的时候，这三义庙被义和团给拆掉了，整个故事结束。
&&& 我们当时万通面临的也是一样的问题，我们的三义庙靠绝对平均主义是不行的。所以我们到95年的时候，就出现了一个分歧。这个时候就面临着民营企业的第二次的股份差异性的问题，包括兴趣上的差异，专业上的差异，利益上的差异。如果不解决这个问题，还不是一个企业组织。那么解决这个差异，我们当时碰到了一个困难。就是我们在没有找到方法之前，我们始终在困扰着，那个时候可能高层已经来了，公司内部高层天天都是为这些人扯来扯去。那时候我到了美国，碰到了周其仁，他说你们在民营企业搞起来了，你给我讲讲。我跟他说我有很多的困扰，其中一个就是我们哥几个不在一起了，利益怎么分。他说这很简单有一个僵局规则，就是你们出价，出到什么价他不买，那你倒过来，我买。这就出现了一个博弈。这时候我们的鼎辉主要合伙人王红权告诉我说，这个事很简单，再加上潘石屹和他现在的太太认识，那是高盛出来的，他们觉得这个事更简单，于是我们想通了。我们现在可以用商人方式退出，把帐一算就可以了。于是我们请了律师，潘石屹请的律师就是今天帮他上市的大律师，我们也请了一个律师，后来处理我们所有合伙人的问题都是这个律师。这两个人大学还是同学，结果就成为了我们的代理律师，95年开始办理我们&离婚&事宜。办完以后，我们在95年的时候，可以按照西方的商业的规则，把合伙人的矛盾变成一种理性的交易。这是万通今天活下来的最主要的原因。如果当时找不到办法，我们可能也不行了。那个时候苦恼的时候，最多的是让大家耐心，然后让大家看太平天国史，我们总想我们不能不如洪秀全，让自己掰掉。这就是我们的一个变化的过程。
&&& 这个过程实际上在中国是非常难的。在中国的文化，长期是合的文化，是结婚的文化不是离婚的文化，在中国没有僵局规则。在中国的合的文化最典型的就是我们吃饭，由生人变成熟人，由远的关系变成近的关系，由合规的操作，变成变通的违规的操作。这就是中国人思考做事的方法。所以分开就是一个观点，你不是我的朋友一定就是我的敌人。我们就是用西方的体系战胜了我们的情感的问题。这样的话我们成为了好朋友。在这个过程当中后来就更加简单了。后来到97年又有兄弟说不做了，想离开了，这个时候已经简单到了吵架都不吵了，他就说不想做了我说我们商量商量开始办离婚。他就有点急，我说你真的不用急，我说离婚一般需要三个阶段，短则半年，长则一年。第一阶段是惊而怒，就是吃惊愤怒，这是第一阶段，大概是一两个月时间，把内心的痛苦和愤怒都顶到脑门上了，这一段完全失去了理智。第二阶段是互相嘶咬的阶段。这一段再过去了就是无聊、无奈办手续了。我说现在这个阶段我们不需要这么复杂，我们直接到第三阶段。也要两个月时间吧。所以前面我们不嘶咬了，我说结婚经验没有，但是离婚经验比你多。所以这样我们很容易就办完了，97年又一个离开。
&&& 那么到03年，还有一个合伙人离开的时候就更加的熟悉了，我们就请了一个律师，吃了个饭签了文件就可以了。所以当离婚成为了一种习惯，事实上也成了一种幸福。特别是当你面对合伙人的时候，如果只会处理结婚的问题不会离的话，这个是很困难的。西方的文化是一种律师文化，他是假定你是坏人。我们曾经在美国办过公司，相互比较。在美国的律师费和这边的招待费几乎是一样的。我们是生人变成熟人，变成私下的朋友去做一些违规交易，他们是从熟人推到律师楼里，把你变成生人变成对手，最后做完文件，不吃饭，不喝酒，最后弄完大家又成为了朋友。这是完全相反的两套逻辑。所以95年以后，我们逐步的明确，我们应该把中国的民营企业办的像美国，不能再像以前的样子了。所以今天的万通应该说我们确实比较像一个西方的公司，越来越像了。所以的话，我们也避免了跟多的风险。比如说和贪官污吏勾结的风险没有了，我们也不乱七八糟的扯，所以我们整个公司非常的简单，我们也鼓励生人文化而不是熟人文化。就是公司内部尽可能的用生人而不是熟人。
&&& 93年以后公司怎么样从江湖状态进入到公司状态，就是要解决兄弟变成股东的问题，以及变成股东以后退出的问题。这个时候如果民营企业办到了，都活了，没有办到的就死掉了。仅仅办到这点还不够，按照今天我们教授交给我们的还有所谓的治理结构的问题。就是公司董事会总经理怎么管。在这样的情况下，从我们万通来看我们同样也经历了一个过程。
&&& 但是不管怎么样，我们在这个时候，在96年的时候我们开始研究原罪的问题，因为万通历史上从92开始，我们有一个反省日。我们这天在公司开会，而不是庆祝，我们一直到现在坚持了17年，在96年的反省日我们开始检讨我们的原罪的问题，就是我们用短期贷款来融资的问题，这个事是不行的。在德隆出事以后，德隆的高层曾经找过和我们聊天，说我们当年是跟你们学的，我们死了，为什么你不死？因为在那个时候，万通企业的金融是最多的，我们有三个信用社，一家证券，还参与了保险，银行等等。这样的情况下，导致了你很多的问题，而且是短期负债去投资，非常的危险。庆幸的是，那个时候立地可以成佛，而今天所有信用联网，纠错成本太高，你要抹掉一个错误成本太高了，立地也成不了佛了，放下屠刀也不能成佛了。没有人相信你会成佛。而在那个年代，99年以前，从万通来说自己认识到这些立地成佛，开始处理这些问题。所以我们经过了这么多年，即使房地产不好，我们现在仍然处于最大的幸福当中，因为我们的负债非常少的，我们控股公司负债不到20%，现金比负债更多。另外上市公司，现金排在上市公司第五位，这些都来源于我们的反省。
&&& 从那个时候，我们就提出来叫做民营企业必须遵守的四项基本原则，叫资本社会化，公司专业化，经理职业化，发展本土化。我们认为这是民营企业都应该遵守的。为什么要资本社会化呢？因为我们自己的资本积累速度太慢，而且带来的问题很多。只有通过资本的社会化，发股票，请战略投资人进来，我们才能够把以前的问题解决掉，扩充了资本，你的工资才可以回到常识，而不是一直在神话当中。没有资本赶紧找资本，让资本社会化。
&&& 另外是公司专业化，我们这个时候想清楚什么是好公司，好公司自己总结在中国非常的简单，就是看三条，第一，一句话说清楚别人一眼看的懂。比如说我有一次参加一个华商大会，一堆民营企业的江湖好汉们，我晚上没事专门看他们的简介，看了半天只有鲁冠球的公司是个好公司。因为他一句话就说清楚了他的公司。其他的都是说不清楚的。这就说明你要专业化，因为万科叫住宅供应商，他一句话就说清楚了。我们总结一句话说清楚不够，40秒说清楚最好。就是把公司专业到非常的简单。我们发现，如果说了半天都说不清楚的民营企业都不行。第二个标志是，无论这个老板说什么，你看他最终的产品走货走的好不好。如果他讲的很滥，他的货走的很好，那也是好公司。如果讲的天花乱坠，但是你到市场上问他的货从来不走，甚至看不到那个货，那这个公司就不是什么好公司。第三个就是看老板业余时间干什么，如果业余时间和公检法在一起，那不是为了捞人就是为了办人，天天和银行在一起，不是诱款就是为了骗贷款，如果天天和官员晚上在一起，那不是为了行贿，就是为了消灾。如果公司老板业余时间和家人在一起说明他爱家庭，如果和员工在一起说明他爱公司，总之你要看他和谁在一起。所以那时候我们把公司和人都往最简单里办，所以大家非常的简单。
&&& 所以在民营企业你不仅要资本社会化，公司专业化。为什么民营企业说职业经理人难以找呢？后来我们想明白了。因为你是一个江湖的企业，你怎么找职业经理人呢？你让西点军校的人到义和团带兵是不可能的。你如果没有专业你就根本不可能经理职业化。所以经理职业化一定建立在一个良好的治理结构和专业化的基础上。当然最后我们讲发展本土化，就是在今天，我们怎么样在本土发展业务。中国的就是世界的。因为中国市场太大了，就拿房地产来说，相信大家从来没有想过，房地产企业可以进入500强，但是告诉大家，真的进入了。去年全世界最大的住宅公司是万科，此前长期是一家美国的公司。在去年年末，万科总市值是美国前三大住宅公司市值总合的1.5倍。今年万科会进入世界500强，因为他的营业额会超过100亿美金。在中国这么大的地方发展本土化，就成为了你想成为世界级企业的一个基本的舞台。这是我们在93年由江湖时期进入到公司时代我们反复在公司内部要研究和反省处理的事情。
&&& 如果你解决了股东关系，又有了治理结构，又有了专业化，好歹就算是一个公司。也就是说我们可以从江湖组织变成公司组织了。这样我们就活下来了，然后你就可以逐步的引入经理人做事情了。一直到了2002年，中国的公司历史进入了一个新的时期。2002年是一个转折点，就是亚信纳斯达克上市，出现了中国民营企业现代的股市，以前的故事结束了，现代股市就是亚信引进风险投资在纳斯达克上市，创业者一夜之间暴富，其历时时间之短比我们要短的多，亚信是万通美国公司最早的一家投资公司，亚信成功，给我们很大的信心。2005年到现在是我们的创富的时代，刚刚我讲的问题多数不是问题了。这个时候每个创富的人不再有原罪的问题，因为你可以找到很多人来帮你，而且他们给钱的同时，告诉你怎么样开董事会，怎么样帮你做架构，怎么上市。但是即使在创富的时代，我们的组织仍然面临挑战。在网络非常低迷的时候有一个非常有名的网络公司老板找我，他就说一件事情他说原来以为网络公司会脱离中国的这些你们遇到的问题，他说我今天仍然遇到，特别是在低潮的时候。大家不要忘了，人和人之间的关系，从来都是办喜事容易办丧事困难。那个时候低潮，办喜事的人都走了。后来我们发现我们是先懂江湖，后懂商务，最后懂电子。而新经济下是先懂电子，后懂商务，最后懂江湖。商务在中间既要和现代经济的经营相结合，还要和本土文化融合。在这样的情况下，公司的组织仍然面临几个挑战，第一个就是西方的观念和中国人怎么样结合。这是很多的网络公司碰多的一些问题，就是你的治理结构太西化，想法，具体和中国人怎么结合。第二，你财富的巨大的创造和提升，使你在社会当中的角色扮演出现很大的问题。当我们这个社会昨天还在用原罪看民营企业的时候，今天就用了圣人的要求来要求他们风险。大家知道一个男人从普通的男人做到圣人，他要经历很多的挫折，一般来说一个男人先变成好人，因为在女人眼里，他一定要是一个正常的好人。做到好人这一步是及格了，但是你要做事情，要变成能人，就开始有了是非，当然你在能人的队伍当中，坚持的久一点，你可能会变成英雄，变成英雄以后，就开始了议论，谁都可以说，说你好说你坏，所以英雄、枭雄、狗熊、混蛋其实是一个人，但是评论很多，但是如果你在英雄这儿抗住了，就到了伟人这时候是一个转折，表面上对你的批评就会少很多。大家开始说你的传奇，把他过去做错的事情叫做宝贵的经验，把他得罪的人叫做留下了难得的友谊。如果你再向前一步就变成了圣人，他就贴到墙上了，他才能永垂不朽，因为他没有毛病了。
&&& 而在今天创富的过程，我们多数都是英雄阶段，但是社会对我们的要求确实是非常高的期待，希望你像比尔盖茨一样不仅是英雄还是圣人。这对很多创富时代的人，如何安排他的财富，以及这些财富和组织之间的关系。我知道在亚洲地区，实际上所有的富豪，基本上他财富的安排大概分为三个部分，第一部分叫做公开的公众业务，比如说上市公司，这是公众业务。第二部分叫私人业务，比如说长江基金，或者是技术的投资，交给经理或者是私人银行打理。第三部分是公益基金。叫长江公益基金，是李嘉诚所谓的第三个儿子。这样的安排是亚洲人他们在组织上做的一些安排，就是把私人和公开业务分开，再把奉献和营利事业分开。这就有一个组织变化的问题，如果你不做这个区分，当你的组织拿到巨额财富的时候，你就面临一个问题，比如说地震，你到底是用公司的钱还是个人的钱。民营企业相当多在这个时候犯了一些错误，因为他容易冲动，比如说上市公司一下子捐一两千万，但是他的股份只有30%，这个时候你等于没有经过董事会，股东会的授权，你把别人的钱侵占了，从法律上你有毛病，但是道德上很多人追捧。大家一定要知道道德这个东西是一个贞操，贞操这个东西不是舒服不舒服而是必须不必须。就像封建社会贞操舒服吗？但是是必须，你不这样就把你吊猪笼。今天我们所有财富的创造者在考虑组织变革的时候，必须要关照到社会对他的道德贞操的一个期待。你必须要安排，你不这样安排，你的公司就会在发展的路遇到很大的阻力。这是现在面临的一个非常大的挑战。这个时候不再是传统的董事会的问题，而是你怎么样面向未来，取得一个长期的发展空间。你比如说万科，万科当成为全球最大的住宅公司以后，你们就不知道绿色和平组织已经盯上了万科，为什么呢？因为在中国，从南美和非洲进口了大量的木材都干什么了？都变成了我们建设工地用的木头。这个东西用量这么大，用完就报废，中国用的这么多，以至于绿色和平组织攻击中国，在这样情况下，绿色和平组织开始找，发现万科是最大的住宅公司，所以你也可以理解，为什么他会到南非去考察全球气侯变暖。他的组织必须要变成超级复杂，他要应对，如果你不应对这些问题，你小没有关系，我相信各位的企业规模足够大，大到世界有很多的组织给你压力，这时候你组织的变化你要有一些应对，这是新形势下在创富时期你面对的最大的问题。你组织上要适应，你不适应，就是埋头经营的话，你不注重社会，民众，国际对你的期待和道德上的要求，你不拿出资源来做这些事情，公司就会很困难。这是我们今天企业家面临的一个组织变革一些新的问题。
&&& 所以当今天我们面对这样的问题的时候怎么应对。在上个月末，我和王石还有几个人，我们考察了全球，特别是美国的主要的公益基金，在学习怎么样用一种制度化的安排来回馈社会，适应中国社会的进步，以及股东和消费者动我们的需求。那么研究完了以后呢，的确也有很多新的，但是，也面临我们跟现在的制度环境在组织上的一个挑战。你比如说美国有7万家公益基金。其中正常运作的有4000多家剩下的只是有一个公共基金的名义，他捐钱的时候用一下，平时也不太用，但是这些公益基金有三种形态，第一种形态是永久性公益基金会，就像盖茨的基金会，前十位最小的资金规模是200亿美金。他们运作的方法就是把他们几百亿的资产，交由专业的机构去做专业的配置，经营打理，平均这么多年，美国十大公益组织他们的收益大多在8%，他们整个收益的5%，比如说盖茨有500亿，大概是25亿每年是要花掉的，还有15亿用来对付通货膨胀和行政费用。再有一个是一次性的公益基金会。还有一种是中间状态的。在没有找到一次性捐的对象的时候，先按照永久性公益基金会方式运行，有很大的一个NGO和公益从业人员，还有专家还有制度等等的配合。我们现在要做一些组织上的调整，比如说我们要在中国成立公益基金就面临一些问题，中国现在超过1亿的公益基金一共有两家，最大的叫华名是两亿，去年有一个朋友曾经考虑拿出100亿来做公益基金，但是他没有敢，因为在中国你做了这样的事情，你就等于是死亡。因为大家会说你为什么有这么多钱。所以这个大哥说一点点来吧，所以这次赈灾他捐了很多。另外超过1亿以后，要到国务院办公会去批，批准的时间在一年以上。现在我们全国公益基金1130家，大部分是政府相关部门下的，私人的非常少。包括万科成立公益基金在北京市批都批了半年的时间。所以整个，我们在面对组织的一个不断的变革的过程当中，我们既要研究营利组织，还要懂得非营利组织，还要知道怎么样依照法律程序，治理结构安排公司的资源，支持这些公益机构。所以在我们今天从江湖时代结束之后，我们进入一个创富的时代，你的组织的负担比以前少，你创造财富的频率、成功率幅度要比以前高很多，这个时候你面临的责任的压力，也比以前大很多，你怎么样来处置这样的财富，就变成了对你企业一个巨大的挑战。那么包括这次地震，实际上所有的企业，都在考试。到底及格不及格也有很多的评论，但是不管怎么样这对中国企业的进步是一个巨大的转机，对中国社会的进步也是一个巨大的转机。
&&& 所以总体来看，你要从江湖企业走到今天，你必须要把江湖变成公司，不仅要变成普通的公司还要变成一个现代的公司，这中间有一个漫长的过程，这个过程当中我们留下了很多的痕迹，而我们在这个过程当中，最重要的资源是我们沉淀了中国一批企业的资源。而一个企业家一个企业可以做好，取决于什么？我经常开玩笑说，一个事情要做好取决于两条，第一个是要有时间。为什么呢？就相当于有一些坏人找小姐，当时给钱叫嫖，一个礼拜给钱叫礼品，一个月给叫友谊，一年给的叫爱情，给一辈子叫婚姻。就像我再这里讲1个小时叫演讲，讲100个小时叫行为艺术，我讲死了，那叫雕塑。第二，取决于跟谁做。同样是刚刚的故事，如果一个小姐找了一个身份不明的人叫卖淫，如果找一个名人比如说蔡锷那就是千古风流，如果碰到某一个开国领袖他就是国母。所以任何一个事情，只要你坚持的足够，就可以改变性质。中国的民营企业到今天30年，最主要的是要坚持的发展下去。同时我们要有更宽广的胸怀要跟更多的像蔡锷这样的人交往，我们才可以成就我们微不足道，但是对中国的进步无法回避的一个进步。所以我个人对过去这么多年的发展，除了有很多的观察以外，其实我更多的是希望继续和大家交流，然后从创富时代的企业家当中吸取更多的经验和影响，使我们的民营企业可以在全球化的过程当中具有更大的竞争力。我就先讲到这里，谢谢大家。
白伟：冯博士推崇的是庄子，而庄子是诸子百家当中一位重要的代表人物。他的文章纵横恣肆，思想笼盖古今，寓言想象奇特，风格了无拘束，我们有缘能够读到庄子的文章，但却无缘听到他的演讲。但高兴的是，今天，在这儿，我们可以听到冯子同样气势磅礴，深邃宏阔，嘻笑怒骂，寓意深远的精彩讲演。我们再次以掌声感谢冯博士。
听了冯博士的演讲之后，我想大家肯定有问题想与冯博士进一步交流与探讨。我们在20分钟茶歇之后为大家安排了近一个小时的互动问答时间。
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下面请大家享用茶点，稍事休息。
白伟：各位来宾，各位朋友，欢迎大家回到论坛会场。下面我们请冯仑博士继续为我们做主题演讲。
冯仑：接下来我想跟大家谈一下房地产。因为房市是永远人类进步的动力，所以我讲讲房市。
&&& 房地产这个事实际上从4、5年前就不断的有人讲，这几年一直没有停过，成为了一个焦点，大家都太喜欢，太爱这个房地产了。所以我最近老问一个问题，叫做有多少爱叫幸福。父母给子女的爱，往往是爱多了，往往感到局促和紧张，最后没有找到幸福的感觉。父母觉得儿女不孝顺，儿女觉得迂腐。我们房地产行业就是这样，全国人民给我们的爱太多，反而让我们感觉不到幸福了。李敖在监狱当中写过一首歌叫做只爱一点点，我觉得我们也应该只爱一点点，反而比无限的爱更有发展空间。
&&& 房地产这个事我相信大家关心的话题无非是几个，一个是房价的问题。再一个就是今后几年趋势的问题。我给大家讲几个背后的故事，让大家在背后的故事当中感受房价。在现实当中，我们普通的人，往往被一些伟大的人，把庸俗的事搞的很伟大，就把我们自己搞晕了，我倒过来，把复杂的事变成简单的事，庸俗的事。包括次贷危机出来以后，我一直在想，华尔街这么多优秀的人，多是数学博士做的交易模型衍生工具，这么多聪明的人，结果折腾到现在，大家说这是愚蠢的。那也就是说聪明和愚蠢怎么看，一群聪明人，是不是必定导致一个愚蠢的结论，还是说本身就是愚蠢的人装成了聪明人，都弄不清了。所以我看到了老奶奶说的事和巴非特讲的最接近，所以叫听奶奶的话，而不是像周杰伦说的叫听妈妈的话，妈妈的话不如奶奶的话。我从老奶奶讲的角度来谈一下房价。
&&& 先说一下中国的故事，在南京几个月以前房价最高的时候，在南京大桥上有一个陕西人奋不顾身跳下了南京长江大桥，他江苏的媳妇没有拉住他，然后媳妇要疯掉，为什么？原来倒推到两年前，这个西安的小伙子觉得当地发展机会不多，然后到了江苏，在开发区当中找到了现在的太太，然后他们开始了所有的普通人生命的历程。恋爱、结婚、生孩子。这个时候他们看到了房价在涨。房价上涨以后，他们就想一件事情，自己的孩子应该在南京上小学，所以应该有一个南京户口，那有南京户口就得有房子，于是他们回去商量怎么凑这个钱，这样的话，他们就到了老家。这个女人的老家在江苏的一个县级市，这个老家有一套老房子，老人就提出来一个条件，就是说，如果你们要把老房子卖了去南京买房，那么你们必须要管我们一辈子，因为后面老人们就没有地方住了你得管我们，你不能把老房子卖了，拿了钱在南京买房了，最后不管我们，怎么办？他们就答应了，然后就三下两下把房子卖了，到南京买房，他们当时想买一个120平方米的房子，然后老婆就说再看一下，结果看了一下原来要付首付的钱只能够买90平方米的了？结果老婆就开始埋怨为什么那个男不早买。然后再看，看了两天以后只够买70平方米了，这个时候男人说你赶紧买，那个女的说赶紧买吧，后来就买了70多平方米的房子。买了以后，房价开始掉了，这个时候老婆又埋怨这个房子，你也没有主见。最后这个地产商又开始送空调送装修，这个女人就说不行，你去和开发商谈我们也要送。然后开发商和他讲说，你的合约当时签的是不送的，按照法律今天签约才送，今天的价格才送，你那个时候价格虽然高，但是那个时候是不送的，如果给你送了那不就乱了，就拒绝了，他老婆就说他无能，说他窝囊，就折腾。这个男的很憋屈，结果过两天又说，结果两个人又去，开发商仍然是这样的说法。然后就出来，这个女人越想越窝囊，当时在把老家的房子都卖了，然后凑了一个首付，从120平方米变成了70多平方米，最后买还买贵了，房价还掉了，于是一路唠叨，这个陕西男人比较刚强，一想算了，不受这气了，就跳了南京长江大桥，于是这个故事就结束了。但是没人反思房价，反思到了男人胸怀要宽广，女人要贤惠。
&&& 还有一个故事是在宜昌，一个小小的白领还没有找对象，他就买了一个房子，他想到我租房子，我到结婚的时候，钱也没有了，房子也没有了，我不如买一个房子，我现在哪怕不住，我就随便对付，我供到30岁那个时候我还有一个房子，所以他买了一个房子，很勉强的供房贷，自己还没有钱装修，所以他到处租，但是心理美滋滋的，因为房价不断上涨。这个时候就有一个女生喜欢他，因为他有房子，在他这个小小白领能够有房是很了不起的事，据说在上海找对象一等是有房有车无房贷，二等是有房有车有房贷，三等是无房无车无房贷还没能力。这个小伙子条件还不错，这两个人就到一起了，后来这个女孩子凑了7万块钱跟他装修，装修完了以后就结婚，结婚以后每天房价都在涨，他们每天非常的幸福。后来发生变化，因为两个人匆忙结婚，其他的问题出现了状况，两个人开始吵架，吵架就面临着离婚问题，离婚以后就是如何分割财产的问题，这个男的认为，这个房子是我的，你就出了一个装修钱，所以他按照今天涨价的幅度，这个时候房子是40万，这样分的话，还应该有33万，所以男的说，我给你7万。女的不知道在那里找了一个律师，说这是你的共同产权，要按照7万在整个房子的比例来算钱，也就是说你当时买这个房是20万，你出了7万，就是7万在27万当中算比例，应该要这么分。最后打了官司，然后两个人开始扯，扯了半天以后，这个男的一诉苦，这个厂子里的大姐喜欢他，后来两个人就成了好事，这个大姐说我有办法，我帮你赶走他，这个大姐就直接搬到他家了。然后大姐就想把这个女人气走，气他以后，那个人知道是气的，他没有想到，两个人往往要离婚了，这个招就没有用了。这个时候两个人开始冷战，他也不管。结果有一天早上，的确都忽视了人的客观规律，当然妇女有妇女的问题，结果早上他要离婚的这个太太肚子不舒服，占用时间比较长，大姐也来了情况，两个人砸门。最后两个人打起来了。后来没有办法住了，最后调解。后来这个男的一想，这个时候房价已经涨到快50万了，说7万再加一点给他10万算了。他说就按照40万的比例分，给你加一点。那个女的想了想，说行，给这么分吧。然后这个男的跑回家借钱，因为他房子没有卖，他就借了一些钱，然后给了他。这个女的拿了钱又不走了，说没有这么好的事，现在房价都涨到55万了，你还得再加，这个男的就火了。说说好的，我回去借钱借了一个月，结果又不行，又折腾，折腾的过程当中房价开始跌了，这个男的说不行，现在40万了我现在多给了，你得退给我。最后的结果是男的把房子以30万的价格卖掉，那个女的拿到了不到7万块钱就结束了。
&&& 这两个故事是说对房子的购买人群其实都是一些特别的人，在特殊的情况下，在目前的抱怨和社会问题多，基本上一个是马上要结婚的人，他们的经济能力本身有是有一些经济压力的，另外是一些有了孩子的，他们为了这个孩子。在中国一直是这样的情况，实际上是未婚女青年在推动房价上涨。为什么这么说呢？因为在中国结婚导致的需求是一个刚性的需求，而其他都是弹性的。这种刚性需求当中，在中国我们做了调查，一些城市的市调也说明，大概65%左右的女青年在结婚前是希望买房的。而由于这些女青年的执着，把房子作为嫁人的一个条件，这样的话使买房年龄大大的提前，而收入并没有达到那个水平，因为25到30岁结婚，你的收入并不是最高峰的时期，你也没有积蓄，就导致了6个人凑首付，两个人来还房贷，今后还要养活更多的人。结果造成了中国目前的情况，而且现在小户型还不行，因为这样结婚的人，他要考虑到家庭，将来老人还要来，小了不行。另外还导致了财产分割困难。
&&& 是中国的故事，那么讲一下道理，在中国这样一个特定条件下，中国现在整体房价的情况是这样的，在美金的时候，住房的需求是最旺盛的。第一是拆迁的需求，全中国城市都是在4000美金左右的时候，进入拆迁的旺盛时期。拆迁会导致很大一部分需求。第二部分需求是改善性需求，就是公务员也好，其他人也好，就是以前拿到公房的人，他们的子女长大了，要改善了，这是一部分的需求。第三部分是刚刚讲到的结婚的需求。第四部分是，投资投机的需求。现在目前中国大多数属于4000美金左右，所以他们的房价有一个稳定的上升空间。但是8000美金以后，新房的交易量开始少于等于讲房的交易量，这个时候增长的速度就放缓了。而且他们的四个需求就剩下两个了，而且投机投资这块被政府卡住了，所以在8000美金以上GDP的需求就变成了一个。但是我们是按照4个需求的供应量投放，就造成了8000美金以上的城市房价下降压力非常大。拿北京来说，中档房的价格是下降的，但是最贵的房，三环内的房大概过去一个季度平均涨了一万块，现在最贵的房卖到10万一平方米，北京9.6万/平方米的房子上个月成交了9套。现在在深圳中档房，房价向下压力更大。
&&& 简单的说，未来中国的房价大概的一个变化就是经济的发展水平来决定房价的变化。也就是说在8000美金以上的城市，中档房向下的压力越来越大，包括上海、北京、深圳都是这样的。但是4000美金这样的城市，他的房价还会有每年5%到10%的上升。这是我们研究来看的。这个研究得到了国外经验的证明，在二战之后，在美国、欧洲都出现过一个饥渴的市场。就是二战结束以后，很多老兵回到生活当中，突然有一段时间房子需求特别大，恰好也是在4000美金GDP的时候。所以有一段时间房子增长特别快，但是到了8000美金1万美金以后，住房市场就进入到一个相对的稳定。每年的增长主要就是自然的经济增长，加上通货膨胀，加上一个经济周期的波动，有那么一部分的增长。而快速增长的时期就慢慢的过去了。那么这是一个房价格目前的一个情况。
&&& 第二个问题大家关心地产商，地产商前几天我们在一个活动当中，我有讲过一个比喻，地产商目前的状况，我们现在有三种可以看的变化。一种就是范跑跑就是做不了了赶紧跑。跑不算是错，跑是维护生命的本能。我们可以指责他跑，但是要尊重他跑的能力，因为他是一个活人，他有生命的权利。我们可以指责他那样这样的不对，但是我们要尊重他捍卫自己逃跑的权利。这就是现在现代社会。所以一类小地产商以范跑跑的姿态跑掉，退离这个市场，中国有6万家房地产公司，经过这一个波折，每年淘汰几千家也应该是正常的。所以范跑跑不足惜，也不足畏，也不用太注意他。而上市公司只有一个姿态就是猪坚强。我们知道中国的A股上市房地产公司，有150家。加上综合类的，有房地产的一共50家，加起来200家，H股上市在中国大陆做房地产的还有250家，这250就是猪坚强，尽管可能从300斤瘦到100斤，但是他还活着，等待久远的队伍到来，他们仍然会长胖，因为猪坚强很有意思的是，被一个开发商收留到一个博物馆里被另外一个开发商保养起来。成都有一个开发商很有意思，他赚了房地产的钱去做私人博物馆，现在他把猪坚强拿到博物馆，而另外一个企业家，他现在要保养这个博物馆，所以我说剩下的一个姿态就是猪坚强，他活下来的办法就是用有限的生命资源，减少多余的动作。就活下来，你想300多斤的猪，他不动，他靠有限的资源就可以活下来。这是基本上大的地产商的基本的姿态。我们对市场，对政府的监管部门，对行业发展有利的决策来看，也有一种决策，那就是谭千秋，应该是用自己的身躯保护自己的市场，保护房地产行业正常的发展，保护大家居住的权利，和已经获得的财产的权利。所以在这个市场的今天，应该说房地产企业，可能会有这样三种决策，但是应该告诉大家的是，从我们房地产来说，光做猪坚强还不对，因为最近又出了猪刚强，有一个幽默就是猪坚强给猪刚强写信。我们怎么样从猪坚强变成猪刚强，要做两件事情，一个是做商业模式的变革，中国的房地产企业还是太传统了。
&&& 怎么叫商业模式的变革呢？在美国200年的历史来看，房地产企业经过了三个角色的变化，第一个角色是地主加工头，这就是房地产商，我们知道碧桂园，他就是开始工头后来是地主。大家知道泰坦尼克号，有一位先生，他的太太怀孕了，他让自己的太太上船，最后他牺牲了，这个人第一代的美国地产商，他就是当时的地主。第二代开发商在美国，就是厂长加资本家，就像今天的万科，房屋工厂，资本市场两件事情。那么第三代的资本家，房地产商今天在纽约最大的地产公司就是导演加制片。在纽约，在美国整个地产行业最被关注的不是住宅，是在纽约做大型商用不动产和金融性操纵房地产的这部分人。今天在中国号称导演的，不管是用潜规则还是显规则来运作当导演的，我问过李少红，大概有好几百人多说是导演。但是真正赚钱的，在中国目前情况来看，连5个都不到。张艺谋、冯小刚、李少红、陈凯歌剩下的不知道。偶尔会是香港的。大家知道张艺谋怎么赚钱呢？版权不是他的，就是我们说的产权不是他的，投资也不是张艺谋呢？谁在这个游戏当中赚更多的钱呢？张艺谋，他能够有故事，他有品牌，有票房。票房是什么呢？是市场份额，是市场号召力。而且他怎么知道找团队把他做出来。今天我们说为什么我们要看功夫熊猫，为什么完了以后要看赤壁，为什么大家不看立春。这里头总有一些人是你要必须看的。他就是因为有这样的，他有了票房保证，所以今天给张艺谋投资的人排到三年以后，剩下的就是到处骗钱。为什么差距这么大呢？就是竞争的结果，就是谁有市场号召力谁就可以有钱。所以在美国纽约大的地产公司，一堆大的公司叫收费的开发商，就相当于什么呢？比如说拿到50亩地，人家找到5个开发商来做。而我们的开发商喜欢自己做。而纽约的做法是把5个人找来看，有的人可以赚20%，有的人可以找80%，我找这个80%的人，然后我分给你40%。纽约的大地产商，最好的导演一般都是出到5%，我不知道大家知不知道，纽约华纳下面的购物中心，这个老板出了5%的权益进分了45%走。而其他的投资人，都超过20%，这就是一流导演。所以历史上房地产商的一个商业模式的变化，也是随着经济成长不断的变化的。而且房地产市场随着经济的发展，将会由住宅为主角的市场，转化到以商业不动产为主角的市场，也就是说从简单的做住宅，变成做更加复杂的不动产，这样的一个过程。产生出新的好的地产公司。这就是我讲的，要想从猪坚强，变成猪刚强，还需要自己的改造，自己要进步，而不仅仅是等待，还要自己改变，自己改变以后，我们才可以& 逐步的变成猪刚强，变成工头，由工头部分变成厂长，最后变成导演加制品人。这大概在中国GDP两万美金之后，这种模式将会成为房地产的主流模式。
&&& 这是我说的现在房地产商大家在想什么。第三个问题大家议论比较多的，就是关于土地的问题。我一直在想一个事情，通常我们看问题，想问题，都是看见，看清，看明白，看到。但是你怎么样可以看透，看穿、看破，就是要在一张白纸后面去看。当别人看到伟大，你看到卑鄙，别人看到阳光，你看到黑暗，别人看到毁灭，你看到新生。我们看土地也是一样的，所有媒体都说土地没有了，就这一点我一直想这件事情不对，但是没有找到答案，后来我清楚了。因为我去纽约大概60次了，每次让我去都让我看地。后来我看了华尔街有一个大哥，说了一句很牛的话，说是这个世界对我来说没有迟到，意思是说我来创造机会而不是你来给我提供机会。所以我想这个问题，我们老是被别人说的机会吓着我们，我们为什么不能创造机会呢？所以我们看土地究竟是不是没有了。土地是不是有限的。后来我们得出一个结论，应该说土地是无限的。地产商错就错在买了错误的地。为什么买错了？我们回过头来做研究，中国凡是15年以上的A股房地产公司，在经济波动当中死掉的，恰好是死在土地的魔障。在去年年末突然一下出现一些变化以后，大家看，全国最著名的一些地产公司，现金流最多的只有8块钱，很多著名公司现金流都是负的。万通现金流为什么排在第五，就是因为我们是正的。为什么他这样，因为他挣了钱他就去买地，买的地越来越多，结果周期一变化，这些地就成了麻烦，结果公司就死掉了，死掉了以后，下一个周期又来了，所以这是一个中国的故事，为什么土地是无限的？两条，第一房地产是做什么生意的？是做平面生意的吗？不对。是做空间生意的。我们是在空间里做交流，还是在平面上大家躺着说话呢？房地产的实质其实是做空间生意的，那就好了，只要容积率给了，地就是无限的，只要给容积率，地就是无限的。所以在台湾和日本，是买卖容积率的。所以我们是做空间生意的，那么也就是说政府只要根据市政规划不断调容积率，土地就出来了。第二土地是经济资源，不是物理概念。我们说这里两万平方米，没有了。如果说到3万一平方米，这个时候就有人把这个地方拆了，土地就出来了。这就是纽约为什么一直有地，为什么他的房地产生然是很兴旺的房地产。所以我们今天为什么被吓住了，这就是我说的只是看见没有看到。再一个，中国是一个公有土地制度，两年不开发就给收走了。在美国都没有发现这样的情况，用10亿美金拍一块地，我们北京城建在长沙90亿拍了一块地，在美国没有这样的事，你想90亿能干多少事？一买一块地4年以后才可以结算利润。你看吧，你怎么能保证土地不波动呢？这是公有制土地，但是私有制土地就没有这个事了，我看到一个日本的事，1.2万平方米做了64年，最后他把地卖了，赚了3亿美金。台湾、香港都没有这些的问题。但是我们两年就收了，所以以你有限的资金，不开发政府要收，最后又不能应对市场的波动。所以在中国的地产公司当中，叫做生也是是土地，死也是土地，基本上大概是这样的。但是如果把这个道理想清楚，我们就意识到房地产公司的一种商业模式，一种变化最重要的是反周期，同时要在土地的控制变化上，结合中国的实际，做一个积极的有限的土地贮备，就变成了一个理性的安排。而不要按照一般分析师也好，我们道听途说也好，或者是媒体记者写的也好，去一窝蜂去追逐所谓土地的红利，这变成了中国房地产企业最应该反思的一个话题。如果这件事不搞清楚那就更没有办法了。
&&& 而我们今天房地产的游戏规则，有时候房地产行业就变成了一个非常有意思的事情。如果做一个不恰当的比喻，就有点像我们看到的，很多在娱乐场所活动的劳动妇女。大家都指着他快乐，但是翻过脸来都痛骂他没有道德，这就是今天很难处理的事情。而且所有的税收环境都是假设你赚了很多钱来收税的。房地产行业就是这样的，还没有开始赚钱，没有销售，政府就要预收你的税收，而且市场不好了，卖不出去了也不退。所以这个行业从政府到企业都需要有很多需要认真改进的地方。目前有一个隐忧，就是房地产市场化是越来越被压缩。为什么呢？在三年之前，A股房地产上市公司前十位至少70%是民营的。但是到了今天，前十位全是国营的。在过去15年里，民营的地产公司通过资本市场融资没超过300亿，但是仅仅今年上半年，国营的地产公司就融资了超过400亿。去年全中国房地产市场2.9万亿，住宅1万亿左右，1万亿当中有5000亿不完全进入市场的，这5千亿当中，而只有5千亿完全进入市场，而这5千亿当中，政府又切走了两千亿。房地产行业市场化的进程受到到了压缩，这样一来，现在企业家，企业家的创造力被严格的束缚。比如说9070，你可以做什么？什么都不能做。所以我经常开玩笑说，如果一个地方发结婚证，同时规定生孩子的姿势，大概没有人去结婚了。我们现在需要使房地产像任何一个行业一样，使房地产在改革开放30年之际进一步的加大市场化，而不是政府的保障性措施越来越多。现在北京公务员住房全部都是内部系统保障。所以市场被越来越缩小，这是目前房地产行业是不是生存，就是我们有心变成猪刚强，但是如果没有房地产市场，我们会成为烈士。虽然生前做过猪坚强，但是你仍然是烈士，这是我讲的房地产市场由土地、交易、市场的一些感想。因为大家今天都是非常优秀的，而且活动也很有意义，有多来不及交流，我把电话给大家，以后大家可以再联系，然后我们电话很快就结束了。我的电话是，大家可以随时联系。接下来如果有什么问题，我们就开始做交流。
提问：我想问一下你如何来选择高管人员，也就是说什么人会入你法眼。第二，如果你的高管走了，和你离婚了，后来又想回来和你复婚，你是怎么想的。第三，如果回到20年前，你的路可以重新选择的话，你还会走你现在已经走过的这条人生道路吗？
冯仑：我先说第三个，如果中国可以全新选择，我也重新选择，如果中国不重新选择，还改革开放，我也不重新选择。你说的高管的问题，我想作为董事长来说要有两个准备，就是他99个缺点，其实你只要他一个优点，你用人就是这样的你不是要他全部的有点，其实你要的不是圣人而是能人。第二他一定有一个折损，你要容忍。比如说我想问题非常的宽，从中国到阿富汗我都研究，真主想的事我要想，上帝管的事我也要管。这个时候你让经理跟着你就太乱了，而想事，做事，成事之间会有非常大的损耗。你作为一个董事长你选人要有心理准备，如果没有准备的话，你就会埋怨。我们说选人的时候，往往看上的人往往不是同类的，而选的人往往是同类的。我现在是考虑三个事，第一个是看别人看不见的地方就像我们刚刚说的土地问题，这些趋势问题，去看人看不见的地方。第二做别人不做的事，第三算别人算不清的帐。就像女孩子找对象当终身大事琢磨，但是你琢磨到最后，看见的都是破碎的心，我今年就算这些帐。我们不停要算这些算不清的帐，因为我做这个事，经理做的事就简单了，他做的事和我不一样。而如果说你们想的事一样，那你就和经理抢饭碗，而事实上他一定做的比我好。所以我想的都是真主想的事，我们就不会冲突。我想我也说不准，可能管理学教授说的更加清楚。
提问：你好，刚刚跟您已经聊过了，你刚刚提到的美国的一家特别大的公司，因为他现在到上海了，像他这样的模式在中国是否可以成功，因为他所经历的环境和水准都不一样。他到中国来的大手笔对中国的房地产市场有什么样的冲击和改变呢？
冯仑：这家公司我非常的熟悉，他到上海来是用美国公司做。因为美国有非常发达的不动产金融来安排，所以美国大的房地产公司都不愿意上市，像这家公司以前是上市公司后来又退市了。像另外一家美国非常大的上市房地产公司，这么多年来，他几乎不融资。包括一家做豪宅的非常大的公司，他们几乎也不融资。他们12%是用银行的钱，10%不到是私人的钱，还有70%是不动产金融。而中国正好是倒过来。所以从这个角度来说，他们和我们竞争，等于他有十八般武艺我们只有一个红缨枪。他们的回报率我告诉你，比我们中国地产商高很多，他一般在一个项目当中，5个地方收钱，他们比我们更加的会算帐，就像导演。导演可能是在三个地方收钱，而他在物业管理上，长期收钱，在基金管理上长期收钱，所以他收5笔钱，所以他的资本回报率相当高，我们无法和他们竞争。中国本土的发展商是不行的。但是我注意到中国的地产商，在正在朝猪刚强发展的时候，在学习美国的模式，而且根据香港当年的经验，像新鸿基他们也是从住宅到商用和住宅并举，最后从商用进入资本住宅转。我想中国未来会出现以商用不动产为主的大的地产公司。华润现在试图做这个事，富丽也试图做这个事，万通也有这样的想法。我想最终要看他们的资本市场，以及他们拿到的不动产物业的表现。所以我认为这是我们目前的差异。但是对我们的市场影响并不大，因为他提供的供应量比较少，但是他对高端的市场有巨大的影响。就像你们的外滩园，高端市场就是这么几个，外资做了以后，对本土是有压力的。我知道他在成都也在做一个项目，我们最近也在看。我觉得我们中国地产商目前的确多数还在低级水平上，我们希望很好的进步，向别人学习，最好可以和别人一起合作。谢谢。
提问：您觉得他这个模式在中国可以成功吗？
冯仑：完全可以成功，因为他的资金模式完全可以不受中国经济波动的影响。你要是专门研究房地产的话，以后可以详细研究一下。
提问：这家公司在十年前来到中国，后来又撤资了，他失败过，对他再次回来他能否成功，我有一些疑问。
冯仑：他一定会成功，他是一个全球公司。
提问：我也是第一次听房地产方面的讲座，我可能提两个问题，第一个是需求的问题，刚刚你说了房地产的四种需求，我认为是不是像GDP比如说超过8000美金的上海、北京、深圳这样的城市，是不是有外来的需求。第二个是不需求的问题，你也知道你的朋友像唐骏这样的人，他现在住房是用15万人民币租酒店的方式来住，他比买一个3000万人民币的住宅来说划算的多，这会产生不需求。我想可能也有一些人会产生这样的想法。
冯仑：他不需求的前提是他的太太需求不需求，如果他太太和孩子都可以的话，那么可以。关于外来的问题，的确外来的移民，包括离婚都会增加需求。因为什么呢？我刚刚讲了结婚增加需求，离婚也增加需求，比如说北大附近是中国现在离婚率最高的，这些年轻人闪婚，闪离。结的时候买，离的时候又要买又要租都会产生需求。
&&& 另外移动确实是这样的，比如说北京这个城市主要的需求不是北京市民支撑的。大家都是上海人。我讲一下北京，北京是有梦想无生活的一个城市，有四种梦想，第一种梦想叫明星梦，少男少女的，叫北漂，到哪里以后，就要变成章子怡、周迅。为了这样的明星梦，每年加入这个行列的美女和少男他们创造的模式就是头几年的时候，由家庭勉强支撑，支撑不住就是本地大哥支撑，本地大哥还支撑不住，就交给北京大哥了。5年不行就变成了拆迁办。最后就创造了新的需求。第二个梦叫IT发财梦就像张朝阳也好，王志东也好，这种梦持续发展，外来的人很多，这些人发财了以后，也同样买车买房。第三种就是我们讲的清官的升官梦，贪官的消灾梦。这个梦谁承载呢？就是外省在北京的办事处，这个梦需求巨大。最后一个是贫困地区的致富梦。就是到北京要钱。北京有一个笑话是发改委出门经常会踢到一个省长，因为省长实在抗不住在门口睡着了。这四个梦想成为市场最大的需求。北京是两个北京，一个是首都的北京，一个是市民的北京，我刚刚讲的四大梦想都是首都的北京，如果没有首都了，这四个梦想就换到别的地方了，这些人不到300万人，大家支撑了北京市场的一半以上。这300万人都是外地人，所以外地需求就看你城市功能还有你的成长。市民的北京，大家去看统计年鉴，其实和西安也没有什么差别，西安是和北京精神状态最像的一个城市，就是从市民的文化精神状态来看的，是最像的。北京谈200年以前宫里的事，西安谈1500年到2000年宫里的事，为自己的祖宗莫名其妙的感到光荣。再比如说宁夏，没有梦想就没有移民，梦想越多的城市，外来的人就越多，需求就增加的快。像上海最近发财的梦想开始了，于是有台商，有浙商，有北京人都来这里了，所以这个需求主要看城市给别人提供的梦想，另外经济增长的速度和其他的经济环境，谢谢。
提问：你好，这次四川地震，我想问一下，对高层建筑下一步的发展有什么样的影响？还有成都的房地产市场的恢复和他的高层建筑的后续的一些动向，你有没有一些看法？
冯仑：谢谢。应该说地震对我们从事地产类所有从业者的一个巨大的挑战，特别是高层建筑，现在确实客户对安全的要求比以前更多了，所幸的是，成都也好，还有其他地方的地震，表明民营企业房地产公司，做的比政府一些地方做的要结实。另外按照政府规范做的，比不按政府规范做的要结实，要安全。在这样的情况下，我们的客户还是有一些信心，这个公司是按照政府规范做的，相对而言没有问题。今年一月份我们在成都买了一个公司，有80平方米的在建项目，4个项目是高层，一个项目是多层，然后在振的时候，这个楼晃了有一米。震后我们自己做了检查也请了第三方看，最后的结果是结构没有问题，政府也给了肯定，现在销售又开始有人签约了。这是最近的情况，也就是说一方面我们面临很大的压力，另一方面，客户也看到了，我们只要按照政府的要求的规范来做，问题不是很大。政府的规范是什么呢？裂度一般要求7度，我们自己提高到8度，这就要多花5%以上的成本。但是我们作为企业来说，尤其是上市公司这样的承诺也是希望客户可以安心。成都最近的确是，我们说任何时刻都可以转化，成都成为最近房地产市场上，政府给予的支持政策和市场措施力度最大的城市。政府有很多扶持的政策，所以18号成都市政府还召集了很多的企业在那边研讨的，希望能够提振市场的信心。那么我也看到，最近相当多的企业又到了成都去参与，为什么呢？成都政府现在的心态也发生了很大的变化，当时最高的时候，一亩地拍到8000万人民币，被香港人拿走了，今天政府拿出来的地只是8000万的最多不超过1/3，这些因素都会诱使新的机会进去。更重要的是，我不太懂地质，我听一些专家讲，成都的地下面有一个层比较软，总之一个问题，再震也震不到成都。
&&& 我想讲另外一个组织，就是纽约世贸重建，因为我们也参与了其中一些项目，但是整体上有一个研究，就是一个自然灾害人们多长时间会忘掉他，一般来说是一代人，一代人是多少呢？现在发展快，大概是15到20年就过去了，所以现在纽约现在下层的租金已经超过了911的时候，也就是说在纽约现在只有6、7年就已经忘了。我相信成都这个地方，按照这样的规律，大概有个三五年人们对这件事情的恐惧就会过去。成都仍然是西部最好的一个投资市场，谢谢大家。
提问：我想问一个很简单的问题。我在一家跨国公司工作，很多在国内一些商业企业比较黑暗的现象你怎么看，比如说行贿，比如说是不是只有同流合污才可以在中国做的好。
冯仑：不需要。我们曾经说过，我们要做夜总会里的处女，事实证明，在夜总会当中也可以发现勤劳质朴的劳动妇女。我给你讲一下万科和我们所经历的事情，证明一定是可以的，我是很有信心的。为什么呢？大家想，万科管多少项目呢？180个项目。如果是你讲的这种商业黑暗都存在，王石今天不应该在亚马逊，这180个项目在建，按照我们媒体通常说的，要勾结官府，幕后交易，这个公司还能存在吗？180个项目，要做多少的坏事，显然他不做这个事他就活了，而且他长期不做。曾经有过这样的事，有一次在南京拿地就是这样的，有人给他暗示，只要是怎么样，希望他见一下某一些领导，他就说我不见，要么是这个价钱，要么我不拿，就这样了。后来没有拿到。在上海曾经有一个项目也是。政府合作方要求打点折扣，万科只打一个点，王石这里不用找谁，就是1个点，但是人家那边希望有5个点，但是万科说不行，最后这个合作方就说这个万科按北京的话说就是装正经。最后这个地也没有给万科，他就不要了，但是他也没有影响，他们就是这样的做事的方法。今天他一直活着，而且大家也知道，王石不是企业界当中低调的人，你想他如果干了那样的事情，现在互联网这么发达，他早就不存在了。另外我们的经验是，我在道德上我不是圣人，但是我想问题上，我们有我们的算帐方法，因为我们从来都算帐，腐蚀干部赔钱不挣钱，所以我们不腐蚀干部。我给大家讲一个故事，这是我一个朋友在贵州经历的事，我们中国人认为的交往方式事实证明都是赔钱的，所以我们不这样做。假如说我们开车闯红灯，假如是一个生人，罚100块，结果是熟人，你欠他一个人情，结果后来你请他吃饭，花了150。过两天你追尾刮蹭，他不但不罚你，还把那个人训了一顿。结果过两天他打电话说老婆在家没事，安排一个工作吧。结果安排吧，一个月3000工资，你想想什么赚。有一个上市公司想买一个公司，他想省4000万，结果给了一个人500万，多数人认为是赚钱的，但是你想想一个中年女性拿了这个钱他会怎么安排？那么一个把他仅有的青春美丽再把他放大出来，接下来送孩子出国，或者是给儿子做生意，结果这个儿子在街上横行霸道，招摇是非。结果这件事就这样发生了，这件事以后就开始有人告状。不要忘记了，中国人是第一代发财，第一代发财的，彼此看着都不舒服，所以邻居、同事朋友，都开始怀疑，这个人一定干了坏事了。于是开始有人告状，议论。议论之后就有人查，查了这个老板，首先就会人找他说，这开始查了，老板说没事我帮你摆平吧。结果他为了这个500万前面的事要排名又花了两三百万，而且时间不是一天。至少三个月半年，这个钱拿完了以后，那些拿了300万的人，他又发生了前面的事，他会发现这个圈子越来越大。花到1500万的时候，东窗事发了，故事结束了。最后这个女人被抓了，他的公公判了死缓，这个老总被抓了。你想想他赚吗？如果说把三年摆平这些人花的精力，用来研究市场，他股票早就涨起来了，而且可以爬山没有是非。我们想有的时候应该给就给不要变通。比如说我们有一件小事情是我们总经理处理的。有一个房子交付的时候测量上有一点点误差，如果我们把他占便宜，客户吃亏的事。结果我们总经理说，这件事不需要变通，就多付钱，这个事情就处理了。结果弄完了永远没有是非。生意和人生一样，占便宜人的永远跟着你，吃亏的事，没有人撵着你道歉。所以在生意场上看着吃亏的事，最后都会赚回来。我们看着万科好像是买地比别人贵，但是他把精力都用在生意上，结果他现在成为了全球第一的住宅公司。我们算账了以后发现腐蚀干部不赚钱。所以我们也不去干了，而且更加的舒服，他们也不保证你们商业上可以成功。事实证明，我们这么多年做下来，的确吃了很多亏，就是别人认为你应该占的便宜你没有占，你就吃亏了，但是我们赢得了客户的尊重，股东的信任，赢得了市场上长久的地位，你至少活着，没有那样这样的是非。所以包括北京，海南，这个出事那个出事，最主要的原因就是我们没有见过哪些人。所以就不用操心。企业也形成这样的一种文化以后，就会在市场上得到各个方面的尊敬。今天在中国民营企业有三种玩法，一种就是迷信中国本土的机会导向，权利导向的一种。第二种是像我们，包括其他的一些上市公司，像万科还有很多在座的很多朋友的企业。我们就简单的做生意，完全靠市场资源处理这些事。第三种是把第二种进行创新，就变成了红顶商人，一方面有很多的政治身份，一方面又有上市公司，他跟政府打交道的方式已经脱离了低级趣味，包装成各种各样好的形式，所以在这个层面上，建立了一个自己的市和场，这样的话，一手市场，一手红顶，这部分人目前应该说是在中国的民营企业当中最的得风得雨的。但是即使时候，他也是一种进步，毕竟他没有金钱交易，他是一种政治理念，关心社会发展这个层面上做工夫，取得优势。我相信你说的这样的情况，在中国不会成为最后的主流，而且中国现在活下来的企业，多数的确成为了夜总会里的处女，应该为他们鼓掌。
提问：冯博士你好。我听说你博览群书，尤其喜欢阅读杂志，您最近读什么书，有没有什么好书可以推荐给我们。
冯仑：我看书看的比较稀奇古怪。我想推荐的是《匆匆那年》是80后的血色浪漫。我最近在看这本书，我觉得这个还是有点意思的。其实无所谓看什么书，我觉得作为现在我们民营企业，我记得前两天阳光100的老板给我讲体会，因为我们以前也是合伙人，我们一起聊天。我们说我们民营企业没有一个好爹，我们也缺垄断，也没有权利，我们就两件事不缺，一个是摧残我娘的儿子，就是自己勤奋，第二是认真的研究通过自己扩大知识，扩大眼界去扩大你的思考和眼界，就是说智慧。你扩大你的智慧的空间，这个事成本不高。在这两件是上下功夫，需要读书读报和很多人交流。但是我觉得这个过程的完善就是民营企业最投入产出大的地方。勤劳加上善于改变自己，学习。这是最重要的，这也是月庆的俱乐部也好，包括中欧可以起到的作用。另外怎么增加智慧，我觉得特别重要的是旅行，旅行是要去那些别人不去的地方去看人的真面目。比如说我们去了阿富汗，去了南美。比如说我们看了动物，我们发现确实是人是禽兽不如的动物。我们以各种时间，各种方法，各种方式去看禽兽不如的动物。为什么呢？人是有谎言的，动物界几乎没有谎言。国家和国家之间，商业竞争对手之间，男人女人之间，老人小孩之间，有了谎言，于是就出现了无限多的故事。第二，哺乳类动物中只有人是会强奸的。第三，哺乳类动物当中只有人不按规则办事 ，他可以创造任意的规则。比如说我们看到羚羊经过竞争之后获得交配权的大哥，他就在那边办事，那些失败的了就在旁边参观学习。而绝对不会像人那样，半夜进去把大哥宰了。第四，人母子会反目，甚至母亲还可以让孩子卖淫、诈骗，人类这件事情做的不如其他哺乳类动物。在这样的情况下，你可以看清楚，人类社会今天发生很多的故事和未来可能发生的故事。他和老师讲的东西确实不一样，这些东西也会丰富你的阅读。增加你的智慧。比如说我们去阿富汗，开车72小时穿越阿富汗，然后由美军上面的直升机、装甲车，买了民团的保安来保护，过程当中你走了一趟以后，你感受完全不一样了。包括拉登呆的山，看看大哥为什么在这儿呆着。还有军装一条街，你发现世界的游戏规则完全不像老师们给我们讲的那么的严谨，这些东西都会通过体验增加你对世界的看法，让你更好的观察你的商业环境。所以我是非常赞成的观点，就是要阅读，要体验，今后商业活动才会更加的有远见一些。谢谢。
白伟：因为时间关系，今天的互动环节就到此结束。感谢冯博士，请您入座，也感谢大家的提问。
冯子语录：&人类的智慧来源于事后对痛苦的咀嚼。&2008年虽然刚刚过去一半，但它注定是不寻常的一年。因为2008年是中国改革开放的第30年，中国正经历从计划经济到市场经济，从公有经济到多元经济的深刻转变。30年来，中国民营企也从个体户、夫妻老婆店开始进入现代企业的时代。从荆棘丛生中的野蛮成长到承担社会责任的企业公民，冯博士是一位亲历者，一位创造者，也是一位思想者。
我记得《野蛮成长》结尾，冯博士引用了一个非常感人的故事，就是&生命钻石&的故事。其实，冯博士也给我们奉献了一颗非常宝贵的&心路钻石&。让我们把掌声送给为我们奉献了&心路钻石&的冯博士，也把掌声送给本次论坛的主办方上海天翼图书有限公司！
下面由李月庆总经理致闭幕辞。
李月庆：非常感谢冯仑给我们做的精彩的演讲。今天吃中午饭的时候，谈到了关于哺乳动物的东西，其实说到最本能的事，这次四川地震背后，人们一种最自然的表现是一种本能，不要提到某一个高度来美化他，其实我们这样来理解事物看本质的话，可能把某些事物会看的更加深邃一些，我们做起来也更容易一些，这是我们学习交流当中的一种体会，下一届论坛我们天翼也不断的从经营管理穿插一些生活思考哲学的东西。接下来是11月份在北京，当然也有很多人会觉得遗憾，今天在场有很多是深圳、北京、苏州、杭州、无锡赶过来的。我们11月份的那一场在北京，大概是在喜来登酒店，主讲人是台湾大学哲学系主任傅佩荣先生，你可以关心他一本书叫《哲学与人生》，这本书在天翼图书从05年到现在已经卖了2500本，说明他的核心价值所在。他人非常的谦和，说的东西很通俗，很社会化，我想到时候我们也会呈现同样的价值的东西。因为时间有限，我们再次感谢冯仑博士今天为我们论坛的演讲。谢谢大家。
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