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他一定是哪里做的不够好，别替他瞒着了，告诉我们吧~
[分享]上棉十七厂变身外滩新地标，老厂房改造不只是“换层皮”这么简单
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上棉十七厂变身东外滩新地标，老厂房改造不只是“换层皮”这么简单来源：上观新闻老厂房改造有三大重点，既要兼顾商业功能，还要保存原有建筑与空间，更要延续城市的历史与文脉，三者缺一不可。　　在杨浦区的“工业锈带”上有这样一片土地：一排排清水红砖墙整齐紧凑地铺展开来，甚是壮观，锯齿状的屋顶截面也颠覆了人们的想象……它是上海市区保留最完整、最具规模的锯齿形厂房建筑群。2012年以前，这里是废弃的破旧厂房，老一代上海人或许还记得，更早以前它被称为上棉十七厂。　　独特的锯齿形厂房　　经过5年的成长，如今的她已经成为上海乃至全国设备最完备、配套最齐全的专业秀场之一，是某著名电影的取景地，是上海人心中的东外滩地标。她有一个新名字，叫做上海国际时尚中心。可是除了品味时尚和“高大上”，在这里徜徉的人们还能读出老建筑的故事吗？　　百年前可调节车间温度的“时髦”厂房　　上海国际时尚中心坐落在近代上海的工业带上，东望黄浦江内唯一的内陆岛——复兴岛，西临上海最早的发电厂、远东第一大电厂——杨树浦发电厂，南依黄浦江。与邻居杨树浦发电厂一样，这座默默无闻的老厂房已经有百年历史，原为日资裕丰纱厂，是日本大阪东洋株式会社在上海早期开办的纱厂，在此生产的“龙头细布”曾驰名中外。设计师平野勇造是当年在沪的著名日籍建筑师，他的作品还有日本驻沪领事馆和三井株式会社上海公司。　　裕丰纱厂外貌　　裕丰纱厂于1921年动工建厂，历经14年才全部竣工，这类锯齿形厂房是当年同类厂房中设计最先进、施工最精致的建筑。位于南边的工厂建设较早，都是锯齿形平屋，而建于1935年的北部工厂是一座两层封闭式的厂房。车间内的管道设在天花板内和地下，屋顶的结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光的小天窗，天窗装磨砂玻璃。车间的采光、通风、温湿度由人工控制，是当时少数几个可以调节湿度的车间之一。裕丰纱厂的员工宿舍也颇为考究，一律采用当年时髦的西式花园住宅，不仅拥有宽敞的室内空间、木质门窗，而且配套有绿化和先进的西式卫浴设备。　　1945年，裕丰纱厂更名为“中国纺织建设公司第十七棉纺织厂”，1949年，再次更名为“上海第十七棉纺织总厂”（简称“上棉十七厂”），经过多年发展成为全国第一家批量生产棉型腈纶针织纱的企业，1989年批准为国家一级企业。上世纪50年代，这里出了一位著名的全国劳模黄宝妹，著名导演谢晋以她的真人真事为原型拍摄了电影《黄宝妹》，影片纪录下当时人们在工作生产的精神风貌，充满了时代感。　　但是随着社会经济的发展，纺织业面临转型，曾经辉煌的上棉十七厂也逐渐退出历史舞台。这座矗立百年的老厂房也迎来了新的功能需求，它要“变身”成集时尚秀场、商业、餐饮和办公于一体的商业中心。　　改造性再利用，让老建筑对接新需求　　“把老厂房变成商业中心，不是刷个墙皮、补两块砖，把商店搬进去就可以了。”在近日举行的第16届上海市社会科学普及活动周暨上海城市商业更新改造专业委员会授牌及研讨会上，上海城市商业更新改造专业委员会主任张思柱指出，要把工业遗产赋予新的商业功能，并不是“换层皮”这么简单。　　“老建筑的味道不能丢。改造既要兼顾商业功能，还要保存原有建筑与空间，更要延续城市的历史与文脉，三者缺一不可。” 负责上棉十七厂改造项目的华建集团都市建筑设计研究总院一院院长袁静坦言，由于工业厂房和商业实体对建筑结构的要求不同，设计存在不少难点。　　这些留存百年的精致建筑让负责改造的设计师们犯了难。在规划方案里，时尚秀场需要设置在一个净高8.5米的无柱大跨度空间，但是老厂房的净高只有4米，木制的结构柱很多，而且木屋架无法承载额外荷载，很难承受住悬挂的舞台灯光设备的重量。在推翻一次又一次方案以后，设计师们最终决定，通过改造性再利用，在厂房的地面下挖1米，同时抬高锯齿形屋顶，内部抽柱。抽柱后的下部结构跨度用桁架来解决，桁架放在锯齿形屋顶的下部。经过下挖和屋顶抬高，整个空间净高增加了4米，刚好满足秀场的功能需求。　　改造前的老厂房内部景观　　改造后的老厂房内部景观　　这样的改动会不会削弱工业建筑的文化价值？袁静说，结构抬高的时尚秀场仅有1500平方米的占地面积，在8.9万平方米的整体规模中只占到很小一部分。经过视线分析，抬高部分不会影响整体建筑群的观感，而且这些“对原有建筑的改变是可逆的、可复原的”。所以，建筑场所的文化意义和历史价值不会从实质上被剥落，从外面看，时尚秀场的外立面还是红砖墙、锯齿状屋面，人们置身其中同样能能够感受到20世纪30年代工业建筑的风貌。　　改造后，建筑群的整体观感与原来一样保持统一　　用“修旧如旧”的手法恢复老工业气息　　和西式花园住宅相比，老厂房的设计相对简单，但要恢复这种简朴的工业原貌，同样让设计师动足了心思。要修复的建筑规模大，但墙体的损坏程度各有不同，有的需要根据文物保护修理方式去修补，有的需要贴仿旧面砖，有的需要局部重砌，这都需要设计师一一去比对。　　经过修复的老厂房外立面干净整洁　　老厂房的内部空间通透、采光好，延绵不断的屋架结构一目了然，颇具气势。这座在百年前属于建造水平一流的厂房，随着时间的流逝，木屋架出现了不同程度的破损。要“修旧如旧”，施工人员必须把每个木屋架小心翼翼地卸下来，通过修补加固和特殊处理，再按原位装回去。　　过去，老厂房只需要满足生产功能，如果增加商业功能，对环境舒适度的要求必然增高。上棉十七厂的窗户是老式的紫红色实腹钢窗，虽然看上去充满年代感，但传热系数早就不符合现行标准，遮阳效果也很差，不仅做不到节能环保，人们长期置身室内也会感到非常不舒服。设计师们就使用遮阳效果更好的断热式铝合金材料替代钢材，为了保持建筑原貌，他们将铝合金材料进行加工成老式窗户的颜色和大小，甚至连开窗的方式都和原来一模一样，从而解决了老建筑与现行节能要求之间的矛盾。　　外立面的紫红色实腹钢窗清晰可见　　在商业建筑中，能够调节室内温度的中央空调是必备的基础设施，但老厂房的结构已经承载不了中央空调的金属通风管道，更不可能把建筑结构拆了加固，怎么办？设计师们就拿更轻便的布袋风管替代，这种布袋风管通过特殊织物纤维织成的空气分布系统，达到均匀送风的效果。原来的木制结构完全可以负荷这类材质的重量。　　“白色的布袋风管外形也比金属管道美观，而且是由环保型合成纤维织成，从制造、安装到使用都是绿色环保，而且拆装、保存、运输方便，可循环重复使用。”袁静说。“传统建筑的更新改造创新，远远不止解析功能需求、保留建筑文化。要促进城市商业的转型发展和业态升级，所以老厂房改造同样尝试了降低运营能耗，创新绿色技术。”上海城市商业更新改造专业委员会副主任瞿燕说。　　室内天花板处悬挂着的布袋风管和室内的整体色调保持一致　　上棉十七厂改造项目规划总平面图　　改造后的厂房布局模型 图片来源：视觉中国　　“嫁接”了新功能的上棉十七厂改造项目在去年斩获了2016亚洲建筑师协会建筑奖（该奖项是亚洲地区建筑界的最高建筑设计大奖）、2016中国建筑学会建筑创作奖金奖（建筑保护与再利用类）。“上棉十七厂改造只是众多工业遗产改造的一个案例。我们更需要做的是进一步落实改造资金、建立统一的改造标准，让老工业厂房都能在满足人文历史价值、保存建筑空间和承担新商业功能中取得平衡。”瞿燕说。　　题图来源：视觉中国。本文未署名内文图由上海城市商业更新改造专业委员会提供编辑： 唐奇云
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不错不错，这样变废为宝了，不要整座城市都是钢筋水泥的味道
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:&400-900-8066案例：旧厂房改造出来的文化创意产业园（北京798、上海田子坊、深圳创意之都.....）
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案例：旧厂房改造出来的文化创意产业园（北京798、上海田子坊、深圳创意之都.....）
商业地产与电商导读：北京798、北京尚8文化创意产业园、上海1933、上海红坊创意区、上海田子坊、上海8号桥、深圳创意之都、深圳OCT......旧厂房改造的商业价值值得进一步挖掘。交流探讨请加：▍一、国外旧改成功案例分析1.美国纽约SOHO区：旧工厂变身时尚街区类别：改造街区位置：美国纽约特色：通过功能布局的整合，打成综合性的时尚街区SOHO是英语单词South OfHouston的缩写，指的是处于纽约下城Houston街。1850年的SOHO地区建起了大批铁铸的厂房，成为国际知名品牌的加工厂和艺术展览区。60年代，一些主要由画家和雕塑家组成的艺术家陆续搬进SOHO区，把这些空置的工厂变成工作室。到70年代，政府将这个地区划分成居住区并加以保护，一些商家和有经济实力的画廊也相继进入，使SOHO发展成集居住、商业和艺术为一身的一个完善的社区，被誉为“艺术家的天堂”。今天的SOHO它是商业和艺术充分融合的区域，是富有个性的、有着深刻文化内涵的商业区，是时尚的代名词。2.1967年美国旧金山吉拉德里广场类别：工厂改造位置：美国加州旧金山渔人码头特色：全美第一座工厂改造的露天购物中心1864年，这里叫做毛线磨坊(Woolen Mill);1893年，意大利移民吉拉德里(DomingoGhirardeli)以细火慢熬生产的意大利巧克力，推出后大受欢迎，便买下这栋大楼作为工厂;1964年，已经废弃的巧克力厂、毛纺厂等旧建筑被改建为商店及餐饮设施，成为全美第一座工厂转型的露天购物中心，并改名为“吉拉德里广场”。而到了上世纪70年代，旧工厂改造风潮进入了延展期。随着工业文明的衰落，越来越多的旧工厂改造在政府的主导下进行功能上的再生;同时，日本也紧跟欧美部分加入了经济转型和旧厂房改造之列，其代表项目是1974的仓敷阿依比广场项目。3.1974年日本仓敷阿依比广场(仓敷常春藤广场)项目：将一栋19世纪的纺织厂厂房改建成观光旅馆，通过巧妙的保留红砖外墙的观光及街区原貌，是现代人依然能体验旧时的风光，这个改造获得日本建筑界的最高奖——建筑师学会奖。类别：工厂改造旅馆位置：日本仓敷冈山县特色：保留红砖外墙的观光及街区原貌，观光旅馆仓敷常春藤广场由明治时期建成的仓敷纺织厂改建而成，红砖上攀爬着绿意盎然的常春藤，极富特色。其多功能厅“Floral court”的装饰和墙面皆花意盎然，由建于大正初期(19世纪初)的工厂讲堂改造而成。宽广的酒店庭院内，建筑与空间洋溢着明治、大正时期的浪漫氛围，新与旧完美融合，并设有休憩广场、文化设施、手工坊，是追求文化内涵与舒适体验的各年龄层宾客的绝佳选择。4.法国巴黎奥赛艺术博物馆类别：车站改造位置：法国巴黎特色：由火车站改造、巴黎三大艺术宝库之一法国塞纳河左岸的一座废弃的火车站，在政府的主导下改建成拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列，面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。法国塞纳河左岸的一奥赛火车站，由于站台过短无法满足新型火车的需求，在1939年后逐渐被铁路联营公司废弃。1977年，吉斯卡尔.德斯坦总统决定实施蓬皮杜总统曾提出的方案，将旧火车站改造为博物馆，改造工程从1983年开始，一千名工人用了3的时间完成。废弃火车站成了拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列，面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。▍二、旧工厂改造的价值探索相对于世界的进程步伐，中国的旧工厂改造始于上世纪末本世纪初。尽管起步较欧美要晚得多，然而发展的速度则要快得多，短短二十年的时间已经进入到第4阶段。这固然因为中国的工业起步本身较晚有关，也与城市转型的速度有关。自上海、北京、广州、深圳四个领跑城市率先开始了城市的转型，同时也启动和改造了一批具有历史意义的旧工厂改造项目，如上海的M50、8号桥，北京798，深圳华侨城OCT等(图示5-从左到右依次排列)。近5年来，更多的城市出现退二进三以及对城中村的改造，使旧工厂改造迅速从一线城市向二三线城市扩展。图示5上海的M50、8号桥、北京798、深圳华侨城OCT纵观旧工厂改造的发展历程，我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整，加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。然而，各地老厂房改造实践中难言成功的现状中，旧工厂改造对于一个城市发展的价值何在呢?从经济成本角度考量，城市版图在不断地扩大，那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例，最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目，分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此，区位优势是其经济价值的首要体现。其次，从成本角度而言，对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入，如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。再次，旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积、多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值，甚至开创新的生活理念，SOHO、LOFT等产品的诞生就是最好的证明。而在环境方面，现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段，其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时，推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源，而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。▍三、能做什么?旧工厂改造定位指引我们在来看下国内案例：北京798北京尚8文化创意产业园上海1933上海红坊创意区上海田子坊上海8号桥深圳创意之都深圳OCT从这些地区的成功案例来看，旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业，更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能，而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展。这种BTB BTC的联动模式值得大多旧工厂改造项目借鉴。这其中，商业如何取得成功是诸多改造项目面临的最困难的问题。目前国内的改造项目更多是以产业为主的BTB单核驱动，不过相信随着越来越多的旧工厂进入到这个领域，将形成具备中国特色的BTB BTC双轮驱动模式。（来源：道略园区研究）商业地产与电商 职业经理群做商业地产，得有个圈子！资深商业地产人士组成的专业探讨群，了解入群资格请联系：，广告勿扰
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