《宅基地换房：“天津模式”欲破“三农问题”瓶颈》——这是四天前中国新闻社发的一篇报道。一篇不到一千字的文章，现在网上搜索，已有三千多个结果。
从标题看，这是突破瓶颈的“制度创新”；从内容看，相关各方“皆大欢喜”……
从二00五年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。
“你们村的地多少钱一亩？”“你们家能换多少平方米楼房？”——这是天津近郊农民眼下最热衷的话题。
所谓“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
至二00八年末，将有十万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。
第一笔账:东丽区华明镇十二个村共有宅基地12071亩，总人口四点五万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。
第二笔账:东丽区华明镇用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了四千多亩，土地出让收益预计达到40亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。
农民.得：小城镇居住小区内与自己原有住房面积相等的楼房以及一笔补偿金。据说，农民将享有社保医保，还可以得到城镇就业机会，问题是，地方政府能在多大程度上保障这种机会？
农民.失：失去其宅基地，失去地产权（宅基地权利是可辨认的，农民个人可以自由支配，而楼房的土地的建设使用权是单个业主无法自由使用和支配的）。居住到城镇后，几乎将无法从事农业经营。
政府.得：大片土地，立刻以商业方式处置这些土地，获得大笔土地转让收益。
政府.失：建设小城镇需先付出很多资金，还要安置农民，为农民提供医保社保。
在朴素的农民看来，村集体无法保障他们的权益，出了事情无处讨说法。在高庄一村，记者看到了一份200余人按了手印的反对书。在高庄一村村民看来，同意整合的签字只是一个调查，并不等于拆迁合同，村委会的宣传存在误导。
一份未公开发表的对华明镇宅基地换房的调研，就提到了农民对就业保障不满意，对安排的保安、物业不愿意做，电脑培训学不会，空港的发展和未来的高科技产业发展都与农民就业不匹配。多数农民还希望继续种田。
“原本都是农民的耕地，村委会在占地的时候承诺是为村民盖住宅楼用来改善村民的居住条件。但等楼房真正盖起来以后，就变成卖给村民的了，只有极少数的村民能买得起，其他大部分都被公开向社会出售了。”天津市东丽区新立街小东庄村村民说。据村民介绍，这种房子的房价从过去的几百元一平方米涨到现在的五、六千元一平方米，直接操作者们从中赚取了利益，而失地农民至今没有得到应有的补偿安置。
政府创新：宅基地换房 宅基地置换的“制度创新”，是地方政府在中央政府实施的建设用地指标制度约束下想出的办法，由此地方政府能够扩大自己可支配的土地资源。稍加分析就可发现，宅基地换房计划看似创新，其实是新瓶装旧酒，依然是地方政府利用公共权力征用农民的宅基地，只不过以实物置换的方式进行。在这一过程中，农民的角色是完全被动的。
农民创新：小产权房 农民自发地建设小产权房，这些小产权房通常也是使用宅基地用地。也是村镇将农民集中，以腾退出的用地建设商品房。然而，各级政府对这些制度创新，似乎不假思索地予以禁止。
所谓“两分两换”，就是把农民的宅基地和承包地分开，搬迁和土地流转分开，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障。土地置换后，不改变土地所有权性质和土地用途。土地流转后，农民凡是非农就业的，3年内必须实现养老保险的全覆盖；对已经进入老龄阶段的农民，逐步提高养老保险的待遇。
第一种方式是以土地承包权出租。按稻谷亩平均产量折算约1000元／亩的金额，收取租金。第二种是“土地换社保”。 凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的，可以申报为城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。
由村庄组成股份公司向工业投资方出租农地，地租收益按股在农户和集体之间分红。适合设立土地股份制的地区需满足三个条件，一是农村干部管理水平高，二是农民无须依附于土地，三是要有分配。
在北京等地兴起的占用农村集体土地修建的商品房。按我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，因此小产权房不受法律保护，不能办到产权证。但这类房子因为价格便宜受到城市购房者的欢迎。
真是了不起的制度创新吗？不是，与城市拆迁并无二致，不过是把钱换成房子而已。
真的各方皆大欢喜吗？也不是，有赚有亏，有强有弱，几人欢喜几人愁。
“土地流转”是好事，但是政策设计与现实之间，往往有很大差距。
谁来保障农民的利益，或者说怎么让农民自己来保障自己的利益？宅基地“入市”城里人怎么看？(图)
（原标题：宅基地“入市”城里人怎么看？(图)）
张籍友获当时全省农村产权抵押单笔最高贷款。
　　数/字/新/闻
　　来自省农业厅的数据显示，2015年底，全省耕地流转面积1619.9万亩，流转率达27.7%。据不完全统计，全省农村土地流转收益保证贷款，已经达成贷款协议380个，贷款资金8个亿。
　　1月27日，中央发布 2016 年“一号文件”，《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》。
　　“一号文件”在深化农村集体产权制度改革中，提出放活土地经营权，加快推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，推进集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等内容。
　　而在一个月前，全国人大常委会发布公告，在全国232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定；在59个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。
　　其中，四川省共有13个区市县进入试点名单，温江区、崇州市、眉山市彭山区、内江市市中区、蓬溪县、西充县、巴中市巴州区、武胜县、井研县、苍溪县将试点农村承包土地的经营权抵押贷款，泸县、郫县和眉山市彭山区将试点农民住房财产权抵押贷款。
　　两项试点，对于实现盘活土地、增加农民收入，到底有何意义？而对于城里人来讲，其意义又何在？
　　土地承包难
　　案例：以前承包大片土地，刘文均挨家挨户跑了2个月。现在，业主与农民都不需要见面，就把事情办了。
　　上世纪80年代，刘文均就开始奔走全国，做蔬菜和水果生意。
　　但在2007年，这个生意人却想回到家乡，重新收拾土地了。这一年，刘文均在福建平和县卖水果时，被一种红心柚吸引。“如果有一片地，种上一大片，效益肯定好。”此时，作为新鲜事物的“土地流转”，已开始萌芽。
　　2009年，刘文均来到彭山区观音镇果园村。经商定，村民们对每年“760斤黄谷”的流转费用，都比较满意，刘文均顺利流转了100亩土地。但要扩大规模，在流转一块1222亩的土地时，刘文均郁闷了。这地涉及2个乡镇、6个村组。“有些农户不同意，要想整块流转不可能。”刘文均没办法，只能挨家挨户跑，在田间地头跑了2个多月，他才取得了这上千亩的土地。
　　2015年初，发现这一问题的彭山，由财政出资5000万元，成立国有正兴农业发展投资有限公司，运用市场化办法，收集全区农村土地流转信息，并开展地块整合、包装推介和风险防控等业务。目前，这个公司已建立起覆盖全区的12个乡镇子公司、80个村社服务站。
　　“有流转意愿的农民，只需通过村社服务站与乡镇子公司签订委托书，公司再将农民委托流转的土地进行整合、包装，通过区农村产权交易服务中心公开挂牌流转。”刘文均说，现在方便多了，业主与农民都不需要见面，就把事情办了。
　　抵押贷款难
　　案例：如何用土地经营权获得贷款，一直是个难题。去年，张籍友，用基础设施和种植存续期的预期经营收益等作抵押物，获得100万元贷款。为当时全省农村产权抵押单笔最高贷款。
　　但不是所有创业者，都像刘文均一样，自身拥有资金作为基础。对于初创者来讲，如何用土地经营权获得贷款，一直是个难题。
　　张籍友，2009年毕业于电子科大电子商务专业。毕业后，他接触到了彭山大学生创业园区项目。按照项目规划，像他这样的大学生，如果投身创业，可以获得20亩土地经营权，并且免除头3年租金。
　　创业之初还算顺利。2014年，张籍友多方努力，又从别人手中拿到了50亩葡萄果园，又流转到34亩土地，手里的土地达到了104亩。虽然明知未来有搞头，但巨大的资金投入，仍然让张籍友非常头痛——为能贷款，他甚至抵押了家里的房子。
　　好在“救命稻草”很快来了：2015年，四川省委农村工作委员会上决定，为深化农村改革和激活农村经济，四川在30个县（市、区）试点农村产权抵押融资，推动金融更好服务农村经济社会发展。眉山市彭山区，恰在这其中。
　　6月1日，29岁的彭山农民张籍友，用自己66亩葡萄、草莓和红心蜜柚的基础设施和种植存续期的预期经营收益等，被银行当作抵押物，获得100万元贷款。这是彭山区以农村产权抵押融资贷款方式发放的第一笔贷款，也是当时全省农村产权抵押单笔最高贷款。
　　全国第一证
　　案例：泸县牛滩镇横江村五社29号的村民刘德全，成了全国不动产登记后，首个成功办理不动产权证书（宅基地使用权/房屋所有权）的农民。
　　日上午10时20分，泸县不动产登记中心办证大厅内，泸县牛滩镇横江村五社29号的村民刘德全，拿到了国土资源部副部长胡存智为他颁发的不动产权证书。这样，刘德全也就成了全国不动产登记后，首个成功办理不动产权证书（宅基地使用权/房屋所有权）的农民。
　　四川省农业厅产业处负责人表示，这意味着像张籍友、刘德全这样的老百姓，可以用手中的土地经营权证和宅基地使用权证，进行抵押贷款。“就像城里人用房产证贷款一样，手里的资产就活了。”
　　但该负责人也表示，农民可以将宅基地进行抵押，自愿退出后，银行可以按市场化运作，让宅基地“入市”。“目前还在试点阶段，到底效果如何，还要时间检验。”
　　意/义/探/究宅基地“入市”方便城里人下乡创业
　　对于农民来讲，土地经营权和宅基地使用权可用于抵押贷款，将盘活农村资源，增加农民收入。但对城里人来讲，其意义又何在？
　　彭山区农改办副主任王志平说，城里人可以通过政府平台获得土地经营权、农村宅基地使用权等资源，用于创业。与之相应，农村条件也会因为工商资本进入，发生改变与改观，城里人藉此可以到农村享受更好的生活。
　　王志平解释说，过去宅基地往往比较分散，但允许抵押贷款，建立自愿有偿退出机制后，政府可以将自愿退出的宅基地进行复耕，将腾出的建设指标进行统一整合后，推向市场，吸引工商资本，用于开发农村旅游三产项目，并依托宅基地使用权进行贷款，形成良性循环。“由于有规划和资金保证，未来的农家乐，就不会像现在，只能吃个饭。而是成片发展，功能齐备，吃住游购娱都能体验，真正实现高大上。”
　　华西都市报记者李庆摄影报道
本文来源：四川在线-华西都市报
责任编辑：黄欢_NN1650
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不做嘴炮 只管约到
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