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我国城市土地储备制度谢谢运行模式的研究
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我国城市土地储备制度谢谢运行模式的研究
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3秒自动关闭窗口行政指导与市场选择相结合——土地储备之武汉模式--《中国房地产》2004年06期
行政指导与市场选择相结合——土地储备之武汉模式
【摘要】：
【作者单位】：
【分类号】：F293.2【正文快照】：
经过几年的发展之后,我国的土地储备制度已基本建立起来,全国大部分大中城市相继成立了土地储备机构。总体来看,土地储备机构的运作模式有三种:一种是以杭州为代表的政府主导型模式,政府垄断土地的收购、储备,具有极大的强制性;另一种是以上海为代表的市场主导型模式,政府虽
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兰州人学硕士学位论文
我国城市土地储备制度不同模式比较研究
城市土地储备制度在我国是一种新的土地经营管理制度，属于一种新的制度
创新。因其在调控土地市场运行效率、促进土地合理流转方面具有的优势，各地
纷纷建立了土地储备制度，国家也将其作为加强土地市场管理的重要政策。
我国城市土地储备制度尚处于起步阶段，土地储备的理论研究滞后于实践的
发展。目前的多数研究集中于土地储备面临的问题和相应对策，对基础理论的研
究缺乏深入。由于缺乏理论的指导，使得城市土地储备制度的作用未完全发挥。
因为法定原因，我国的土地储备制度的运作模式表现为多样化，形成了三种
有代表性的土地储备制度，分别是上海的市场模式、杭州的政府主导模式和武汉
的市场与政府相结合模式。对于“三种模式&哪种更适合中国的国情，目前的研
究涉及的不多。
本文从土地储备制度的理论基础、研究进展、土地储备制度的基本状况几个
方面为出发点，定性的分析了“三种模式’’在机构设置、储备范围、土地供应方
式、资金需求、土地使用者权利几个方面存在的差异，并对其进行基本的评价；
同时，基于我国的现状和土地储备的相应目标，分析出武汉的土地储备模式较适
合中国的现状。最后，针对三种城市土地储备模式面临的共同问题，在利益分配、
部门协调、法制建设、资金筹措等方面提出了具体的措施。
关键词：土地储备；土地储备模式；产权；运作模式
兰州大学硕上学位论义
我国城市土地储备制度不同模式比较研究
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上海模式的资金来源，上海市土地发展中心的资金来源主要由以下几个部分构成——财政拨款启动资金、银行贷款、自有资金、土地收购补偿费和前期开发费的返还、土地增值部分按一定比例的返还。
政府主导型——以杭州为例。杭州市土地储备中心成立于1997年8月，是全国第二家土地储备机构。其运作方式为：在政府主导的基础上充分发挥市场机制配套土地资源的功能，实行行政主导与市场运行有效结合。一是政府抓土地的“统一收购权”，规定市区范围内凡需盘活的土地一律由政府收购储备。二是政府抓土地的“统一批发权”，规定市区土地，特别是用于经营性房地产开发用地统一由政府供应，政府垄断土地一级市场。
杭州土地储备制度的特点是政府主导性质。政府明文规定，杭州市区范围内所有需要盘活的土地都要纳入土地储备体系，由政府垄断收购和储备，并经土地储备中心开发后统一向市场提供。
杭州土地储备的资金来源包括财政拨款、银行贷款、土地收购补偿费和前期开发费的返还、土地增值部分按一定比例的返还。
行政指导与市场相结合型——以武汉为例。1999年11月，武汉市在原征地拆迁部门的基础上成立“土地整理储备供应中心”。2002年5月，武汉市人民政府第56次常务会议审议通过了《武汉市土地储备管理办法》、《武汉市土地交易管理办法》，对土地储备以及土地交易市场等问题做了具体规定。2002年7月，武汉市正式启动土地资产经营工程，并出台《武汉市城郊各区及开发区土地供应管理暂行规定》等7个文件，从机制、供地方式、地价等方面对该市土地资产经营作了明确要求。
武汉的土地储备将统一征用集体土地、土地储备、土地供应、土地交易和土地开发整理等多项联系紧密的业务组合在一起，逐步形成了以两个中心为核心（土地整理储备供应中
心和土地交易中心）、两个制度为支撑（土地储备制度和土地交易许可制度），一个市场为纽带的运作机制，实现了土地整理、收购储备、土地交易一条龙管理体系。通过“三个进口”（统一收购、统一征地、交易许可）和一个出口（通过土地交易中心招标、拍卖、挂牌方式统一供应），实现了土地市场的规范化管理。武汉土地使用者可以通过土地交易许可制度来处理部分土地——允许土地使用者提交交易申请，获得许可后在土地有形市场进行交易，其中政府可以采用先买权购买部分土地作为储备。交易许可和先买权的使用是武汉模式的鲜明特色。
四、适合我国国情的城市土地储备制度的主导运行模式
究竟哪一种能成为我国土地储备的主导模式呢？通过对上述三种模式的介绍，结合我国国情，建立政府主导型的城市土地储备制度更符合“总量控制、统一管理、市场调控”的土地管理改革方向，具体理由如下：
第一，基于我国土地制度的特点。由于我国实行社会主义土地公有制，土地为国家所有，国家和集体以外的任何民事主体均不能拥有土地所有权。在土地所有权无法交易的情况下，为了实现土地资源的有效配置，法律将土地使用权从土地所有权中分离出来，并且可以进行交易。
第二，基于土地资源的特点。由于土地具有不可移动性、不可再生性等特征，决定了土地资源配置过程中市场机制作用的不完全性。而如果实施市场主导型的土地储备模式，市场本身无法产生一个合理有效的土地使用机制，无法做到既能在短期内解决对空间的合理的要求，又能满足未来长期发展的需要，从而导致市场的总量失控和供求关系失衡以及国有土地资产的大量流失。
第三，基于土地储备目标。建立城市土地储备制度的主要目标是规范土地市场，盘活城市存量土地，服务
国企改革，增加城市土地经济供给，确保国有土地资产保值增值，落实城市规划等诸多社会经济目标。
第四，基于其可行性。建立政府主导型城市土地储备制度在我国现行的法律法规框架下是可行的，在土地收购过程中行使必要的强制性行政权力是有法律依据的。“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”；“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”；“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这些有关法律条文说明，我国城市土地使用制度改革后，在土地所有权和土地使用权分离的状况下，作为城市土地国家所有权代表的政府仍然具有对城市土地的最终处置权，在特殊情况下政府可以行使土地所有权权力，通过对原土地使用人适当的补偿，可以依法采取强制措施收购或收回城市土地的部分权利。
通过对政府主导型土地储备模式的分析研究，笔者认为该种土地储备模式具有强大的生命力，更符合我国的国情。但是这不意味着政府主导模式会背弃市场规则，因为完全的政府主导型又可能使土地储备的机制变得僵化。因此，作为一种调控土地市场的重要手段，土地储备还应该遵循土
地市场存在的客观规律。
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