营口公物拍卖行做好国有产权拍卖的三条经验--《产权导刊》2004年07期
营口公物拍卖行做好国有产权拍卖的三条经验
【摘要】：正国资委和财政部的《企业国有产权转让管理暂行办法》明确规定,“企业国有产权转让可以采取拍卖、招标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。”营口市公物拍卖行按照“公开、公平、公正”的拍卖原则,努力开拓业务,规范发展企业国有产权拍卖,赢得国资监管政府部门的信任,受到社会的好评。一、要有高度的责任感,做好企业国有产权拍卖业务拍卖行是以特殊的买卖方式从事商品交换以盈利为目的的企业法人。企业国有产权作为一种特殊商品,其出售的效果直接涉及到国家、企业、职工三者利益。因此对这类特殊商品的拍
【作者单位】：
【分类号】：F724.59
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欢迎来到我们网站银行仅办理商品房抵押预告登记，并不必然享有优先受偿权
银行仅办理商品房抵押预告登记，并不必然享有优先受偿权
文/：赫少华·律师|上海
已首发于微信公众号【儒者如墨】
阅读提示：本期主要推出“商品房抵押预告登记”，援引三个经典案例，分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法·案例》。
《中华人民共和国物权法》
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。&
中国光大银行股份有限公司上海青浦支行
诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案
《最高人民法院公报》2014年第9期
▲裁判摘要
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
▌争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权
上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。
根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。
因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。&
上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案
—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权
《人民法院案例选》2013年第4辑
抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
　　裁判理由
无锡市南长区人民法院认为：浦发银行无锡分行与王碧会、周廷发签订的个人购房借款（综合）合同合法有效。合同履行中，王碧会未按期足额还本付息，已构成违约，浦发银行无锡分行有权按个人购房借款（综合）合同约定宣布借款提前到期，要求王碧会立即清偿借款本息及相关费用。个人购房借款（综合）合同约定浦发银行无锡分行追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王碧会承担，现浦发银行无锡分行主张为实现债权已实际支付的律师代理费25449元，符合约定，予以支持。
王碧会与周廷发系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，浦发银行无锡分行亦未取得房屋他项权证，浦发银行无锡分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。
根据商品房销售贷款合作协议书，华洛公司与浦发银行无锡分行形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议书约定：“保证期间自浦发银行无锡分行与借款人签订借款合同之日起至华洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付浦发银行无锡分行保管为止”，由此，华洛公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，华洛公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。华洛公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案
—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理
《人民司法·案例》2014年第4期
&▲裁判要旨
&抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。
　　【案号】执行：（2012）崇执督字第265号答复：（2013）锡执他字第0001号
　　【案情】
　　申请执行人：唐一。
　　被执行人：叶辉、王书强、江苏省无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）。
　　日，江苏省无锡市崇安区人民法院因唐一与叶辉、王书强、戏江南公司民间借贷纠纷一案，裁定查封了叶辉向无锡市吉品置业有限公司购买的无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋。因该房屋未办理产权登记，该查封属于预查封。无锡市房屋产权监理处（以下简称产监处）在送达回证上注明“太湖梅梁苑12-282尚未办理产权登记，有抵押”。
日，崇安区人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918号民事判决书，判令：一、叶辉归还唐一借款本金350万元并支付违约金110万元。二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。王书强、戏江南公司承担保证责任后，有权向叶辉追偿。因被执行人未自觉履行法律文书确定的付款义务，申请人向崇安区人民法院申请执行。执行中，崇安区人民法院对上述房屋进行评估、拍卖，评估价为268.89万元。经两次拍卖后均因无人报名竞买而流拍，现拟进行第三次拍卖。
　　另查明，日，叶辉与无锡市吉品置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋，面积288.79平方米，购房款2206412元。同年7月9日，叶辉向广发银行无锡支行办理住房按揭贷款154万元，贷款期限25年，目前尚欠140多万元。同年7月29日，无锡市房产管理局作出锡房预登字第WX号房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为广发银行无锡支行，预告登记义务人为叶辉。日，叶辉取得产权证，产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。
　　【执行】
　　本案申请人申请执行后，考虑到房屋未办理产权证以及存在预购商品房抵押预告登记的情形，执行案件承办人未采取评估拍卖措施，后根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复意见才采取了评估和拍卖措施。
本案采取评估拍卖措施后，广发银行无锡支行于日向崇安区人民法院提出异议，认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，银行对房产拍卖所得价款均享有优先受偿权，请求法院予以确认。同年6月20日，唐一向崇安区人民法院申请撤销产监处办理的抵押登记。6月25日，崇安区人民法院函告产监处，告知其在法院预查封期间办理正式抵押登记的手续属于擅自处分法院查封财产的行为，要求产监处在收到函后10日内纠正上述行为，否则责令其承担相应的赔偿责任。7月1日，产监处复函崇安区人民法院称：法律法规明确了预告登记的效力和范围，预购人有权以预购商品房设定抵押权。
根据当前我国实施的商品房预售制度，无锡市商品房预购者以按揭贷款方式购房的占商品房交易总量的60%-70%，产监处自2007年物权法实施以来，每年均办理数万起抵押权预告登记。产监处之所以接受法院的预查封，也是因为被执行人（购房人）因贷款取得了房屋未来的所有权，如果没有贷款，被执行人就无法取得房屋，也就无法协助法院预查封。本案房屋初始登记后，预购人于2013年6月将商品房预告登记转为房屋转移登记，依附它的预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记，法院预查封转为正式查封。预抵押转抵押登记不产生新的权利，不影响法院查封的效力，故其不存在擅自处分法院查封财产的行为。
　　在案件执行和异议审查过程中，崇安区人民法院审委会形成两种意见：
第一种意见认为，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。理由是：根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复，仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权，预购商品房抵押预告登记的权利人不享有与正式抵押相同的权利，涉案房产在预查封时不存在抵押权，现产监处在法院已预查封的情形下办理了抵押登记手续，致使房产被设定了抵押权，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。
第二种意见认为，产监处的行为不属于擅自处分法院查封财产的行为。理由是：叶辉将商品房预告登记转为房屋转移登记，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，预购商品房抵押预告登记也转为正式的抵押登记，该转换不产生新的权利，不影响法院查封的效力，产监处不存在擅自处分法院查封财产的行为。
　　日，崇安区人民法院就此案两种意见向无锡市中级人民法院请示后，无锡市中级人民法院立案受理。无锡市中级人民法院合议庭于日作出（2013）锡执他字第0001号批复，同意崇安区人民法院第二种意见，认为本案中，法院预查封的基础是房产的预告登记，预查封之时，法院已经可以预见到今后房产将会产生抵押权。产监处将抵押预告登记转为正式抵押登记的行为并未设定新的权利或权利负担，不属于擅自处分法院查封财产的行为。崇安区人民法院第一种意见不符合预告登记制度和预查封制度的本意，不仅不利于商品房预售制度的发展，也不利于法院今后预查封工作的开展。
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作者：八神庵
交通事故中法院查封的肇事者唯一楼房(农村家中有旧房一座其父母居住)能否拍卖？问题详情：儿子是车主，其父无证驾驶，车辆是报废车，是否构成连带责任？谢谢！推荐回答：交通事故中法院查封的肇事者唯一楼房应由法院审判其所有权的归属，到底是肇事者的？还是其父母的。二者现农村楼房是小产权，其土地所有权归国家，其旧楼也不值几个钱，除了同村或附近农村的村民买其他人谁会去买。既是旧搂房，我想肇事者的父母肯定是房主，任何人也不能强迫他父母卖掉房屋。从现有的法律中也不会找到把他们赶出房屋的条文。就是破产的业主也有最低的生活保障吧!所以说不能迫卖其房产。司法拍卖的房子能买吗？问题详情：求解答！推荐回答：法院拍卖的房子，一般比较便宜都是大家的共识了，但便宜真的就能买吗？拍卖得来的房屋，虽然便宜，但手续繁琐，流程复杂，办理过户时间太长，税费太高，还有后续的一些其他问题，你考虑过吗？拍卖有几种类型，业主委托拍卖、银行不良资产的拍卖、债权债务纠纷的拍卖、和开发商的合同纠份拍卖等等。无论是哪种类型的房屋，都要确认几点：首先，拍卖的房屋产权要清晰，过户不会有任何问题；其次，拍卖的价格比较合理，如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成，超过起拍价就可成交。委托拍卖的房屋，拍卖公司首先要对房屋的权属进行严格的审查，然后再同委托人签订《委托拍卖合同》。经拍卖所得的房产办理产权时需提交房屋权属证书，拍卖成交确认书，委托拍卖协议，判决书、裁定书或调解书，委托书。除此之外，还需要提醒的是委托拍卖的房屋如设有抵押权的，应先注销抵押权；法院委托拍卖的，要提交法院委托拍卖函及协助执行通知书。而拍卖是处理一些不良资产的一种手段，必须要一次性付完钱，而且过户过程中所产生的税费全部由买受人承担（大部分是这样，也有些地方是法院拿到拍卖款后会扣下部分用来缴税），而绝大多数人并不知情直到缴税的时候才大吃一惊。而且拍卖的房产有一些税费是很高的，有的税比房屋还贵，小编遇到过有些人贪便宜，没弄清楚情况就拍下来，后来才发现结果无法办证，所以建议大家买前先找专业人算一下所有的费税大概要多少，自己心里有个底。特别要注意的是，如果被拍方是企业的话，这种房屋基本都是税费非常高的，土地增值税如果走清算流程的，很可能税比房屋本身要贵，这样的话，拍卖款加税费，再加上其他七七八八费用，有可能比买个二手房的费用要高了。当然，也有一些情况税费比较便宜，多见于被拍方为个人房屋，而且房屋购买时间有两年以上。因为房屋拍卖视同销售，所以也享受二手房转让的相关税收优惠。因此，在拍卖之前了解相关手续，以及要交的税费和其他费用，可以减少不必要的麻烦。法院将依法扣押的房子进行拍卖要多？问题详情：请问李辛玉法馆要多久才能拍卖推荐回答：您好，当债务人无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，法院拍卖房产的时间法律并未明确规定，您可要求法官尽快进入拍卖程序，其程序如下：　　一、法院拍卖房产的程序是怎样的　　1、首先是委托办理，法院房产拍卖不是房屋的产权人直接进行房产交易，而是由拍卖行进行委托拍卖，拍卖也要签署委托拍卖合同，有委托书才能进行房产交易，这是委托交易必须有的书面文件。　　2、其次就是拍卖行要对房产交易开始进行准备工作，第一步要对拍卖的房产价值进行评估，这样才能定出拍卖的低价，拍卖的低价不可以过高也不能过低，既要保证房屋产权所有人的利益，也要保证购买者的利益。第二步就是确定拍卖的日期和拍卖的公告。　　3、再有就是对购房人的购买资格和购买条件进行审核，购买房屋的人需要提交相关的证明和竞买的保证金，竞买保证金就像是商品房认购书里面交付的保证金是一样的，交易成功就划入房款，交易失败就退还给购房的人。　　4、最后就是进行房产的拍卖竞买程序了，一旦房屋竞买成功，当即就缴纳拍卖的房款，然后由拍卖行给予拍卖房产产权转移证明就可以了。　　二、法院拍卖房产的过户费用　　1、法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。　　2、拍卖的房产产权没有满五年的，费用主要有：个人所得税是房屋拍卖价格的1%;土地增值税是房屋拍卖价格的1%，营业税是房屋拍卖价格的5.5%;契税是房屋拍卖价1%至3%之间，具体的比例由房屋的建筑面积而定;房屋交易费是面积乘以6元每平米单价;房屋评估费是房屋拍卖价的0.5%;登记费是80元。　　3、以上的税费情况单指出售房屋的一方只有一套房产和买家没有其他房产的情况。拍卖的房产房屋的产权满五年的，可以减免个人所得税·营业税·土地增值税三项税费。　　4、其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，包括：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等费用，这些也都是有买家支付的。瓷器在拍卖市场的情况如何？问题详情：瓷器在拍卖市场的情况怎么样？推荐回答：真成交的少，假成交的多。拍卖公司依靠"流传有序"作为幌子实在是欺骗土豪的商业手法，更是征集砖家无才无能的体现。总之，真藏家，行家是无须花天价去拍卖公司买藏品。民间有的是精品，价格不到拍卖公司的二十分之一即可收到东西。在阿里拍卖的法院拍卖的房子怎样？问题详情：推荐回答：拍卖的房子，很多都是没有腾退出来。就算你买了，过户了，别人没有搬出来，你也没办法，法院不负责腾退，这个是行规。所以买拍卖的房子最好是你了解清楚再出手，曾经有人买了一套房子，1年多没住上。这样的案例比比皆是。法院拍卖的房子怎样？中间会出现阻碍吗？问题详情：现在网商拍卖地方房产，有的价格很低，很诱人。但看到详细说明，有的出租出去，有的没有房门钥匙啥的，究竟能不能拍？拍了还会遇到什么问题？推荐回答：谢邀！已出租的房产，在拍卖完毕后，很有可能会陷入到“腾房”的纠纷中，这种房产会增加诉讼或执行成本，建议您谨慎对待。除了您所说的情况，还需要注意拍卖程序问题、限购资格问题、房屋评估问题及办理房产证或过户问题.....北京英淇律师事务所专业房产、拆迁纠纷，我们会不定期更新房产、拆迁文章，您可以关注北京英淇律师事务所号，发私信给我们，我们会一一回复。法院拍卖的车怎么样？问题详情：买二手车是去二手车市场买好还是买法院拍卖的好？推荐回答：谢邀。简单说，法院拍卖的车，一般都是抵押品或赃物，主持拍卖的不是原主。所谓“甲卖乙田”，他们关心的并不是能不能卖到这个车的本身价值，而是能不能卖到抵押值，甚至卖不到抵押值也没关系。这种情况下，法院拍卖的车往往底价偏低。如果能以底价或者加价不多就买到，那是占了一个大便宜。不过另一方面，大家都不是傻子，所以法院拍卖的车，要么会有很多人疯抢，要么会被内部人员设法弄到手。最后，一般的人未必能真正以多么优惠的低价拿到手。当然，一切皆有可能，也不排除捡漏的希望。因此，法院拍卖车，如果有资格竞拍，不妨一试。不过，做好价格被抬上去的心理准备，赌坊了解车的情况，定好自己的心理价位，避免在热炒中头脑发昏拍出过高的价格，也避免因为不了解车辆瑕疵或其他问题而导致高价低车。还有，即使没有拍到，也不要懊恼。毕竟，便宜不是每个人都能占到的。
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