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千万别墅流拍两次 第三次六六折
来源：凤凰网
千万别墅六六折起拍！近日，苏州工业园区法院通过淘宝网司法拍卖平台，第三次拍卖一幢价值1400多万的豪华别墅。据悉，前两次拍卖时围观者暴多，但是报名参与拍卖的竟一个没有，最终都流拍了。承办本次司法拍卖的法官韦法官说：“起拍价超出买家的心理预期可能是一个原因。”据本报记者了解，这幢别墅位于常熟市名流世纪庄园大名岛12幢，于2006年建成，别墅建筑面积为471.68平方米，共有上下两层。位于常熟市城区东北部，三环路以东通港路以南，长江路以北，有明显的交通区位优势。小区附近有医院、学校、超市、银行、菜场等生活配套设施，生活十分便利。此外，别墅内部装修也十分高档豪华，综合以上原因，专家最后给出的评估价为1486万元。“尽管受到许多关注，但是前两次拍卖却没有人报名，最终导致流拍。”承办本次司法拍卖的法官韦法官说：“我们第一次拍卖的价格为1530.58万元，高出评估价44万多。”记者在法院拍卖网上了解到，第一次拍卖的围观人数为2800人，但是最终无一人报名。由于第一次拍卖遭遇流拍，根据以往经验，第二次拍卖就将价格降到了1225万元，然而，令承办法官意想不到的是，此次最终还是无一人报名，并且，围观人数也已降到了1600人。
日前，园区法院又在司法拍卖平台上发布了第三次拍卖公告。该别墅将于日10时到日10时在江苏省苏州工业园区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，六六折起拍，起拍价为980万元。记者进入淘宝网司法拍卖平台，在苏州工业园区法院的拍卖网页上显示，“常熟市名流世纪庄园大名岛12 幢（第三次）”即将进行网上竞价拍卖，并配有多幅展图。距离正式拍卖还有12天，已有311位围观者，但是，目前还是无人报名参与竞拍。
企业老板无力还贷，房产被法院拍卖：承办本次司法拍卖的韦法官介绍，这幢别墅原本是某公司董事长徐某名下的。2012年徐某因为自己公司资金周转不灵，用名下位于常熟市名流世纪庄园大名岛12幢的房产作为抵押担保，向某银行苏州分行贷款450万。天有不测风云，由于管理人员的重大决策失误，公司蒙受了不小的损失，更别提在规定期限内还清之前的贷款了。于是，某银行苏州分行便将徐某及其公司诉至园区法院，法院最终裁定评估拍卖被告人徐某之前抵押的房产。
如何能顺利竞拍到这幢豪华别墅呢？记者请教了法官支招一些竞拍小窍门。首先，由于这幢别墅的金额比较大，报名参与竞拍需要交纳100万的保证金。所以，为保证报名成功，有意参与竞买的买家应先去相关银行咨询自己的网银是否可以一次性支付这么多钱。其次，本次拍卖的别墅拍卖时间为24小时，而前23小时一般竞拍者都呈观望态度，真正的竞争激烈应该是在最后一个小时，所以，在最后一个小时要密切关注拍卖动态。参与加价的竞拍者一定要关注到最后一刻。
最后，参与竞拍者一定要事先做好功课。一方面，在竞拍之前要去详细了解别墅的具体情况，另一方面，竞拍者一定要仔细阅读拍卖须知。假如买家在拍卖成功后反悔，法院会暂扣保证金。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法院强制执行。
【责任编辑：李芳】流拍两次 竞保金翻番 重庆中路399号第三次挂牌出让- 中国日报网
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流拍两次 竞保金翻番 重庆中路399号第三次挂牌出让
18:24:00 来源：新华房产
[提要]&&4月3日，青岛市国土资源和房屋管理局发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，出让二宗储备国有建设用地使用权。其中包括此前两次流拍的重庆中路399号地块，时隔两年，重庆中路399号地块重新进入人们的视野。
　　　新华房产4月3日讯（记者 宫龙珠 许颖敏）4月3日，青岛市国土资源和房屋管理局发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，出让二宗储备国有建设用地使用权。其中包括此前两次流拍的重庆中路399号地块，时隔两年，重庆中路399号地块重新进入人们的视野。
　　据悉，本次拍卖将于4月25日进行。
　　老厂房地块两次“流拍”
　　据新华网了解，重庆中路399号地块原为李沧地毯厂旧厂房，该地块曾于日首次挂牌，而在日的拍卖当天，市土地储备整理中心工作人员却表示，此次拍卖由于报名参与拍卖的单位没有达到开拍条件而被取消。2012年的土地首拍宣告“流拍”。
重庆中路399号地块第一次拍卖公告
　　一个多月之后，该地块于日再次挂牌。两次挂牌公示的规划情况和要求几乎完全一致，只有土地竞买保证金从第一次的8026万元下降到5350万元。然而在日，也就是该地块第二次拍卖的前一天，青岛市国土资源和房屋管理局在青岛日报上发布拍卖取消公告，原因是该地块仍然没有能达到拍卖条件。
重庆中路399号地块第二次拍卖公告
　　楼面价上涨 保证金翻番
　　此后，重庆中路399号地块再未传出拍卖消息，直至时隔两年后的第三次拍卖。
　　本次拍卖的总体规划情况和要求仍然与前两次几乎没有差别，土地总面积为17486.8㎡，规划建筑面积78690.6㎡，规划的土地用途包括住宅和商服，其中规划商服用途面积为39345.3㎡，普通商品房面积19672.3㎡，限价商品房面积19673㎡，占规划中总住宅面积的一半。
重庆中路399号地块第三次拍卖公告
　　然而，本次拍卖楼面地价和竞买保证金都有上涨，地块拍卖起叫价由2012年的3400元/㎡增加到3465元/㎡，而土地竞买保证金却飙升至13634万元，是第二次拍卖的两倍多。
　　对于本次重庆中路399号地块的出让情况，新华网将持续关注。【新华房产青岛热线：8】
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司法拍卖成交率偏低的原因分析及对策建议
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& 2014年1月至2014年9月，S省K区法院共完成司法拍卖案件10件，共计成交结案1件，流拍8件，撤拍1件，流拍率高达80%，无一溢价拍卖。为此，S省K区法院进行了专题调研，分析了原因并提出对策建议。司法拍卖案件成交率低、流拍率高的原因主要有：
& 一是拍卖保留价过高。通常委托拍卖标的物的第一次拍卖保留价是该标的物的市场价格，考虑到成交后需缴纳5%的佣金及承担标的物过户的相关税费，所以极少有人报名参加竞拍。部分有购买意见的人观望情绪重，比较愿意等待第二次的降价拍卖；同时，第一次流拍后，确定第二次、第三次拍卖保留价时降价幅度过小（2013年司法拍卖案件流拍后一般降上一次拍卖保留价的10%），也易造成第二次、第三次流拍。
& 二是买受人承担额外费用过高。拍卖成交后买受人除依法承担标的物办证、过户及移交时所涉及的相关税费外，还需要承担标的物所涉及的其他费用等。例如房产所欠水、电、物业费，车辆扣押在停车场产生的停车费（有一起拍卖案件中拍卖车辆保留价160000元，停车费30000元），部分车辆还有高额的违章罚款等。
& 三是拍卖机构的宣传招商力度不够。拍卖机构通常只选择在市级报纸上发拍卖公告，不愿再投入资金做其他宣传。发布渠道单一、传播面狭窄，公众知晓度较低，一些有意参加竞买的人因未获知拍卖信息而不能参与竞拍，参与竞拍的人越少，拍卖成交的概率就越小。
& 四是非法因素干扰严重。据了解，在拍卖市场中，有一些专业中介人员，为了让第一次流拍以便以较低价格购买，而非法干扰其他竟买人，以威胁或许诺给予一定好处，不让其他竞买人交纳保证金或参与竞买。一些被执行人为阻挠执行，采取不正当手段，威胁或诱骗有购买意向的人，致使无人报名或交纳保证金而流拍。
& 五是法院司法技术部门管理缺位。针对拍卖过程中存在的问题，法院技术管理部门在管理上有所缺位：有的不及时通知申请执行人，致使申请执行人不知晓拍卖具体时间或其他情况，无法依法参与竞买；有的对申请执行人作出不合理限制，司法解释规定，申请执行人参与竞买，可以不预交保证金，但有申请执行人反映，拍卖公司要求其必须交纳竞买保证金；有的对竞买保证金数额随意设定，过高的门槛致使无人报名而流拍，司法解释规定由法院在不低于评估价5%的范围内确定保证金数额，而实践中却经常由拍卖公司确定，且比例常限制在20%左右，对大额标的拍卖尤其不利。
& 六是评估价格虚高。因按照评估价的一定比例收费，评估价格直接关系到收费数额，一些评估公司在评估时虚高了标的评估价格，有时明显偏离了市场价格，导致标的无法及时变现，即使多次降价拍卖，仍与市场价格有一定差距。
针对存在问题，提出如下对策建议：
& 一是合理确定拍卖保留价。拍卖保留价低不一定意味着成交价格低，拍卖保留价低才能吸引更多的竞买人报名参加拍卖会，更容易将拍卖标的物的价格抬高，使拍卖标的物实现高价成交，溢价率也增高。在确定拍卖保留价时应充分考虑拍卖标的物的市场交易情况、标的物瑕疵、交易成本等，在法律规定框架内，合理确定拍卖保留价。可在第一次拍卖时按照标的物评估价格的80%-90%确定保留价，第二次、第三次按照上次保留价的10%-20%进行降价。这样既可以有效解决案件成交率低、流拍率高的问题，还能起到提高溢价率的作用。
& 二是让买受人承担依法应由其承担的费用。属于被执行人应承担的费用，特别是原来所欠的物业管理费、水电费、预先收取的租金、车辆扣押产生的停车费等，可从成交价款中支出，不再要求买受人额外承担，这样既可减少买受人负担，对被执行人的利益也无实际损害。
& 三是多形式多渠道进行宣传。拍卖机构应将拍卖信息通过网络、电视、电台、广播、微博、微信等多种渠道进行宣传，扩大传播半径，让更多的人了解拍卖基本情况，让更多想参加竟买的人能够及时获取信息，参与到竞拍中来，提高拍卖标的物成交概率。
& 四是积极创新拍卖形式。目前，浙江、北京等地都探索实行网络拍卖，此举既可以扩大影响，同时节省了拍卖费用，拍卖成功竞买人不用支付佣金，也可以有效减少非法因素的干扰，有效提高了成交率，应当积极采用。
& 五是法院技术部门管理要到位。对依照法律规定，应当由法院行使的职权或义务，不得让渡或变相让渡，如确定保证金数额、及时通知申请执行人参与竞买等。法院应当加强对评估、拍卖公司的管理，明确准入标准，对评估价格虚高、拍卖业绩不良、对拍卖设置不正当门槛的专业公司，应当采取有效措施或向有关管理机构提出司法建议，将其列入黑名单。
通讯员：田源&&刘西磊
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