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从物权法角度分析地下车位的权属问题
&胜伦律师事务所&
王欣亮& 向春兰*
城市化进程的发展和国民经济生活水平的不断提高,使汽车早已成为城市居民工作生活中不可或缺的元素，城市地下车位的使用价值和商业价值也因此越来越为人们所重视。但现有法律虽然对于地下车位所有权归属界定有所明晰，但仍然存在各种不同的观点和说法，令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，司法实践中也出现了诸多开发商与业主之间的“车位之争”案件，给社会经济生活和公共管理带来诸多难题，对地下车位的权属作出合理界定成为解决问题迫切需要。本文主要结合《物权法》的相关规定，对如何确定地下车位的权属进行分析，并提出观点和解决建议。
一、地下车位权属界定在《物权法》实施前后所存在的问题
2007年，《物权法》颁布实施，其中第七十四条（下称“七十四条”）规定如下：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
上述规定应该说在一定程度上平息了现实生活中关于停车位的权属纠纷，但是并没有起到完全定纷止争的效果，这源于地下车位的法律性质和权属界定长期以来存在多种学说和观点。
（一）关于地下车位的法律性质
对于地下车位的法律性质，目前理论界和实务界争议较大，概括起来主要有以下三种观点：
第一种观点认为，地下车位是所在小区或商业物业的配套设施;
第二种观点认为，地下车位是建筑物或建设用地使用权的添附物;
第三种观点认为，地下车位是建筑物的从物。
笔者赞同第一种观点。
现在无论是住宅小区物业，还是商业物业，相关的国家标准和地方性规定都要求规划设置相当数量的车位、车库以满足业主、租户、消费顾客等对车辆停放的需要。所以，建筑物区分所有制度中的地下车位是建筑物区分所有权的重要设施，是物业的有机组成部分，是建筑物区分所有权制度中的重要财产。将地下车位定性为配套设施，其法律意义在于使得开发商在开发建设物业的同时，负有建设一定数量车位的法定义务。
（二）界定地下车位权属的相关理论
《物权法》出台以后，有关地下车位的归属目前依然存在着较大的争论，主要有以下三种观点：
1．业主共有说
部分学者认为，地下车位、车库应归全体业主共同所有，主要理由两点：一是车位、车库作为建筑物区分所有权的内容，应当是附属于业主对建筑物专有部分的所有权而存在。地下车库的规划及建造目的就是为业主的生活提供服务和便利，开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所作为物业的配套设施，若开发商将该部分的所有权保留，那么业主的利益将受到损害。二是根据土地和房屋的权利不可分离的原则，建筑物所有权与土地使用权不可分割地联系在一起，地下车位、车库是在房屋所占的地表之下建立的，不可能脱离土地使用权独立存在，理应随着房屋所有权的转移而一并转给业主所有。
2．开发商所有说
此种观点认为，根据谁投资谁使用谁受益的原则，地下车位系开发商是利用地下空间投资建造，一般并未作为分摊面积分摊到业主购买的商品房之上，理应归开发商所有。而且开发商认为地下车位具有相对独立的封闭空间，应当区别于物业小区的绿地、公共道路等共有部分，地下车位仅是物业配套的附属设施，而不属于公共设施，法律并未明文规定附属设施必然归全体业主共同所有。
3．约定归属说
根据私法上的意思自治原则，在法律没有明确规定的情况下，地下车位的归属可以由开发商和业主通过约定来确定。这种做法体现了私法自治的要求，有利于鼓励开发商修建更多的地下车位，符合市场经济的要求，有利于对地下车位有效利用和管理，同时也最有利于争议的解决。
笔者认为，《物权法》第七十四条对地下车位、车库的所有权的界定是非常明确的，即地下车位、车库应当属于房地产开发商所有，具体理由将在下文中进行详细论述分析。
（三）《物权法》实施后地下车位权属问题未得到解决的原因
《物权法》的规定明确了小区车位、车库的归属及利用规则，却没有起到完全定纷止争的效果，开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上存在的矛盾，体现以下几个问题:
1．“规划”的范畴不明
《物权法》第七十四条第一款并没有明确“规划”的范畴，是仅指开发商按规划文件强制性要求设计配建的车位、车库，还是包括那些强制性要求以外、开发商追求更大利益所建的车位部分，也即是说规定中“规划”是以强制性规定为标准还是以开发商建设为标准？因为这关乎到哪些车位是开发商可以自由处分的，哪些是必须配置给本小区业主的。而七十四条并未对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定，也没有规定业主“首先权”如何确保实现。
2．“首先满足业主的需要”无法确定
可以肯定的是，“首先满足业主的需要” 体现了停车位是为业主服务的理念，也体现了法律对停车位转让的一定程度的限制，但是这种限制是一种原则性的表述还是具有某种法律效力的规则？法律并没有明确。如何满足需要、满足哪些需要，是基本的一辆车的停车需要，还是很多辆车的需要，或者是对外经营租赁的需要等等，是否有一定的期限，还是通过优先购买权来实现？如果开发商违反了该条款，其法律后果如何，业主应当如何寻求救济？这些问题《物权法》都没有解决，在司法实践中也给当事人的判断以及法官裁判带来一定的困惑。
3．业主取得地下车位属于何种权利
《物权法》第七十四条第二款规定业主可以通过出售或附赠方式取得的车库、车位。问题是业主取得的是车库、车位的所有权还是使用权？如果是所有权的话，是否需要进行不动产所有权登记?如果该业主想转让车位能否转让？应当履行什么样的手续?即由于物权法相关规定的不完善，不能通过登记方式明确物的权利归属和发挥物的效能。
4．物权法规定是否已暗含开发商享有地下车位的所有权
《物权法》规定通过双方协商订立合同的方式，可以导致车库、车位的权利归属的变动，但合法有效的约定必须是以权利归属明确为前提，如果开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。通过《物权法》第七十四条第一款和第二款的规定，是否能推导出车位的权属应当属于开发商所有？
《物权法》规定中所存在的上述问题，是开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上仍然矛盾不断的原因，《物权法》的后续修改和相关司法解释应对上述问题进行明确和完善。
二、关于地下车位权属的界定
《物权法》第七十四条，该条规定体现了对业主权益优先保护的立法价值取向，第二、三款将小区车位进行了区分，对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归属该规定是采用了业主共有说，这无可置疑。
对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位的归属，《物权法》第七十四条第二款规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此有学者认为，第七十四条第二款采用了约定归属说，但该规定并未明确在没有约定或约定不明时如何处理地下车位的权属，此种说法并不妥当。
笔者认为，《物权法》第七十四条已经明确将地下车位的所有权的界定为属于房地产开发商所有，但开发商处理地下车位应受限制。理由如下：
1．《物权法》第七十四条的意思实质上是指对于“规划用于停放汽车的车位、车库”，开发商有完全意义上的处分权，业主仅享有优先购买的权利。既然开发商拥有完全的处分权利，理所当然拥有该车位的所有权。只有当开发商是车位的所有权人时，才能合法地将车位出售、附赠或出租给业主。《物权法》第七十四条第二款规定的所谓“约定车位归属”实质上只是约定车位所有权处分或行使的几种方式，只涉及车位是由开发商附赠给业主，还是直接出卖，或者出租，根本不涉及到车位原所有权人是谁的问题。
2．有学者认为，开发商在销售商品房时，将车位计入公摊，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了物业本身的价格，而且还包括相应的土地使用费和公共配套设施建设费。所以，买房的同时业主就购买了车位的所有权。
笔者认为这种说法是不准确的。车位的建造费用是否计入房屋的成本，不能作为车位所有权归属的判断依据。在房屋买卖合同中注明的分摊范围，才是判断附属设施所有权是否发生转移的基本依据。实际上，业主购买房屋之后并不一定都需要车位和车库，如果开发商将车位、车库的投入分摊在商品房建筑物总面积中，对于不需要车位的业主来说显然将有失公平。另外，车位、车库的投入是否计入商品房出售价格之中，业主很难知悉实际情况，也很难取得相关证据进行举证证明。因此笔者认为明确规定地下车位的所有权归开发商所有，让实际需要车位的业主支付费用是一种比较公平、合理的做法，有利于实现利益的最大化，减少纠纷，促进社会和谐。
3．开发商享有车位所有权，但转让车位所有权应受到法律限制。《物权法》第七十四条第一款规定是从保护业主的角度出发，对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权转让进行一定的限制。第二款对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的权属也作了明确的规定，即属于业主共有。有人对该条文第一款的理解为：在没有满足业主对车位的需要之前，开发商与业主之外的人签订的买卖合同一律无效，从立法的本意上讲，该条文规定的不应当是业主的优先购买权。优先购买权指在同等条件下有权优先购买的权利，按此理论，如果业主以外的人出价高于业主就有机会购得车位，那么设立该条款来保护业主利益的目的也就无法实现了。
笔者认为《物权法》第七十四条实际上对以出售、附赠或者出租等方式约定权利归属的地下车位设定了两方面的限制。
第一，必须是在建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库。“规划用于停放汽车的车位、车库”意味着只有那些在规划时就是用于停放汽车的地下车位的所有权才受《物权法》第七十四条的调整，如果是规划用于人防的地下室建筑被批准改为临时停车位，在其本质上仍然是人防工程而不是停车位，不属于《物权法》第七十四条规定的可以出售、附赠或者出租等方式约定权利归属的地下车位的范围。
第二，必须保证“首先满足业主的需要”。对于此规定的理解应当为小区地下停车位（库）在数量上应当首先满足业主的需要，即有500户业主需要停车位应当首先满足这500户业主的需要，而不是业主享有同等条件下的优先购买权。在需要停车位的业主优先购得车位之后，开发商才可以将其余部分车位再出售给业主之外的其他人。因此，根据《物权法》第七十四条第一款的规定，开发商处分车位的时候应当受到一定的限制，当车位不足以满足业主停车需要时，车位只能优先处分给业主，不能出售、出租给业主以外的人，以保障业主的利益。
综上所述，从《物权法》第七十四条第二款可知，法律明确规定车位的所有权归属于开发商。由于学界及实践中对该条款的理解不一致导致各种观点并存，对如何统一理解可以由立法机关做出解释，也可以由最高人民法院做出相应的司法解释，加以明确规定。
三、关于解决地下车库车位权属问题的建议
鉴于《物权法》中关于规定中所存在的上述问题，无论在理论界还是司法实践中均存在不少的争议，笔者建议可从以下几个方面通过对《物权法》的修正或相关司法解释进行明确和完善。
（一）何为“首先满足业主需要”应进行明确解释
《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”显然，这一规定过于笼统，在实践中不仅容易产生歧义，也不便于具体操作。为什么呢？因为立法并没有对“首先满足业主需要”这一权利做出具体明确的阐述，故导致开发商往往可以利用其强势地位来损害业主利益。
因此，建议首先应完善“首先满足业主的需要”的严格且详细的解释，对“业主的需要”明确规定不仅应包括地下车位的优先购买权，也应包括优先租赁权、使用权等，限制开发商的权利，使其不管是出租、出售还是附赠地下车位，都必须首先满足小区内业主的需要。
（二）完善地下车位产权登记立法
地下车位作为独立所有权的客体的地位，通过《物权法》的规定得到了肯定，地下车位作为不动产具备了独立进行公示登记的客观条件。不动产登记制度不完善、登记机关的不作为和乱作为是造成目前频繁出现小区车库、车位归属纠纷的重要原因。因此，要解决这类权属问题纠纷的根本就在于完善地下车位产权登记的相关立法，产权登记的立法完善不仅应当从法律上确定地下车位的专有，并且也应规定地下车位购买者产权的强制登记和公示公信作用，最大程度地维护业主的既得利益和社会的公平正义。
现实中业主和开发商因地下车位所产生的纠纷不断，都是因为权属不明而起，要切实解决法律纠纷，必须先明确物业配套地下车位的产权归属。而地下车位的法律归属问题之所以显得复杂，关键原因在于法律规定的不明确，这使得各种观点在讨论此问题时总是片面地从某个角度出发，各说各话。《物权法》一定程度上体现了立法的进步，但仍有其不足，要想真正解决城市地下车位的权属问题，需要不断完善现有的法律法规。
王欣亮，广东胜伦律师事务所商业地产法律事业部部长。
*向春兰，广东胜伦律师事务所商业地产法律事业部高级项目律师。
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地下车位一直“地下情” 领个“证”就想转正挺难？
来源：新浪乐居 &&发布时间：
苏州地下车位能领证了！根据苏州国土部门负责人宣布的信息，从8月1日起，《苏州市地上地下空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》正式实施，只要是通过合法手续购得的地下车位都可以办理土地使用证书。在这之前，园区已经率先吃螃蟹，不但有土地证，还有产权证书。苏州市区地下车位一直是像“地下恋情”样运营，是不是“领证”就能“转正”呢？为什么可以“领证”了？7月初，苏州市国土部门负责人做客州广播电视总台新闻综合频率FM91.1城市之声《沟通·政风行风热线》。当时有市民提出一个问题：“我买的地下停车位应该是人防工程，是归全体业主共同所有的，让我们来买车位，不就损害了我们的利益了，向物业提出来他说是开发商卖给你的，但是也没有产权，小区这种情况蛮普遍的。”这位市民还指出，“我买了车库房产公司不给我开发票，也不给我正规的销售合同，也不办证，这个合同是临时的合同，不正规的。”节目中苏州市国土资源局副局长张焱表示，苏州市将于8月1日正式实施的《苏州市地上地下空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》将会涉及地下车位管理，该办法主要是为了促进苏州市资源节约集约的利用，因为苏州市人口比较多，空间资源资源承载率比较有限，车子开在马路上很明显的是道路比较拥挤，停车比较难，甚至小区里面停车位引发的矛盾比较普遍，出台这个文件，更多的目的是为了鼓励和引导合理开发和统筹利用地下空间，同时也是希望加强地下空间的统一的管理，以及规范登记行为，来保护土地权利人的合法权益。针对一些市民反映的已购买不符合办证条件的地下车位该如何解决问题。张副局长指出，这个文件可能偏重于在土地利用和登记上的，并不完全涵盖到开发建设的全过程，因为很多百姓都知道，房地产开发或者说地下车位涉及到两证，房产证和土地证，这个文件更偏重于土地利用和登记方面，但“据我了解，住建部门在抓紧制订具体的房产证的管理手续，今后新建的所有地下空间，将在权利人的保护权益上有一个法律保护的框架”。如何办证？目前还是不清晰记者在采访中了解到，对于到底如何办证，如何收费等问题，有关部门目前还没有明确细则，相关开发商和想购买车位的市民也是一头雾水。苏州国土部门的信息是，由于这个办法要在8月1日才实施，所以相关细则还没有公布，但能肯定的是，开发企业按照相关的法律法规，依法出售的地下车位或地下车库，由开发单位统一申报，确定每个车位或车库的建筑面积，可申领每个地下车位或车库的土地使用证。同时这张土地证只有办证费用，不需要交土地出让金。也就是说不存在税费的问题，只有相关工本费。记者发现，有的精明商家已经打出了“买地下车位提供办证”的广告，但记者问询时，得到的答复却是，目前还没有接到相关通知，但既然都公布了，肯定能办理的。苏州新区一家开发商服务人员介绍，该小区地下车位每个6万2千元，这是折扣价，约定使用20年，但在20年后继续提供免费使用。对于办证的事，他们没有接到通知，目前购买只出具政府统一的发票。苏州范围内最早吃“螃蟹”是苏州工业园区，从日就开始为地下车位办理两证。不过时至今日，仍有开发商对这一政策不大明了。昨日，记者联系了沈浒路上一家新建小区，地下车位销售人员答复说，办证的事不清楚，这个可能要自己去跑吧。地下停车位纠纷成小区“通病”业主汽车堵门、物业锁车或是张贴“违章单”、激烈冲突、上诉法庭。围绕地下停车位引发的矛盾频频在一些新建小区上演，业主们群起维权屡见不鲜。去年11月，宝石御景园小区一起维权事件就比较有代表性。2010年初，宝石御景园小区业主委员会刚一成立，就开始对地下车位动手了。小区地面停车位有57个，地下车位560多个，而汽车有600多辆。由于小区开发商称拥有地下车库及车位的使用权，地下车位每月收费300元，售价10万元。很多业主认为价格过高，造成地下车库约有一半车位空置。小区业委会召开了业主大会后，决定把地下车位月租金下调至150元。但开发商不干了，还禁止与业委会签了协议的业主把车停在地下车库，并在这些“私自停放”的汽车挡风玻璃上贴了“禁止停车”的警示纸，几天后，还锁住部分汽车。这起纠纷引起了政府部门重视。经石路街道城管科协调，开发商停止锁车、贴纸条等行为，适当降低了地下车位月租金。但就这一纠纷，政府部门也说不清地下车库归属。“产权不明成为地下车库难卖的症结，一些业主觉得，这车位本就属于全体业主，反倒由开发商来出售，显然难以接受。”苏州名都机构领头分析师史亮就此认为，地下车位只卖不租已经成为一些开发商的惯例，也导致一些小区出现“地面吃不完，地下吃不饱”的停车乱象。记者在多个小区走访都发现了这一问题的存在。算来算去，租比买划算“我才不买呢，肯定不划算的。”海尚壹品的周小姐介绍，地面车位一个月租金120月，一年也就1500元，20年也不过3万元。但是买一个车位，同样是20年，却要七八万元，每月还要交几十元的管理费。目前她通过租别人购买的地下车位，每个月只要200元，觉得更划算了。另一位周先生觉得，地下车位如果出租的话，每个月不到300元还是可以接受的，这样20年下来也不过五六万元，而且不像买车位需要一次性付款。记者发现，苏州的地下车位根据面积大小及地理位置不同，总价约在7万到12万元左右，一般都是20年使用年限。但也有开发商强调，20年后可以免费续约的。在购买时，只给收据或发票，不承诺办证事宜。市区一业主说：“十几万买个小框框，总觉得太不划算了。”家住加城花园的刘苏成在入住小区后不久，由于自家停车的需要，尽管当时对地下车位的所有权并没有一个明确的说法，还是花费了12万元买下了一个车位。日，《苏州工业园区地下车位登记办法(试行)》开始实施，他成为了园区首张地下车位产权证的业主，但时至今日，买房人对办地下车位证的热情，似乎并不像想象中高。据悉，截止6月份，园区地下车位已办证数为209张。史亮认为，“有闲钱的，确实需要的，买个车位可能觉得无所谓，但对于大多数普通业主来说，除了算账之外，他们可能还会考虑，自己会不会在这里住20多年，买了车位以后交接会不会麻烦等问题，因此这不是领证就能解决的事。”经常代理房产纠纷的上海建纬律师事务所王秦益律师则认为，目前买车位还不能使用贷款，而且办理土地证后也不一定能成为贷款的抵押物，作为一个不动产看，只有使用价值，用来增值或保值的人不是太多。购买了人防的车位咋处理？开发商能出售地下车位使用权吗？这是很多业主的困惑。虽说《物权法》出来了，但对这一块仍不明确。有段时间，工业园区法院对一起业主与房产开发商之间的涉及地下车位使用权转让纠纷进行审理，当时是以相应面积未计入公摊面积，本着“谁投资，谁受益”的原则，界定给了开发商。据悉，目前，地下车位主要有三种归属：人防工程、公摊面积和开发商。而且这三者经常混淆不清。因此就有不少市民提出疑问：已经购买了车位能否办证？买了人防工程的停车位该如何解决？苏州国土部门负责人介绍，对一些遗留问题会采用比较稳妥的衔接的处理方式，只要开发商配合，提供相关的当时开发建设的资料都可以补办相关的手续，不会给大家带来很大的费用。人防工程从严格意义上来讲并不是全体业主所有的，而且确实属于人防工程建设的那部分是不允许出售的。如果已经买了可能要联合住建部门进行调查了解，如果说查证属实，肯定有相关的法律法规，人防条例，房地产相关管理法来保护权利人的合法权益。王秦益从法律角度提醒市民，对于一些非法买卖的历史遗留问题处理起来难度非常大，可能要走到司法程序，当然这就需要政府出台的相关细则支持。作为业主来说，在购买车位时一定要查清所有权是否为开发商，还有注意签订买卖合同，以便维权。据介绍，依照《苏州市住宅区物业管理条例》的规定：“住宅区地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主(代表)大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续”。此规强调，在住宅区地下停车位尚有空余的情况下，法律规定任何单位、组织，均不得在物业管理区域内新辟规划以外的停车位。当地下停车位不足的情况下，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，法律规定应当经业主(代表)大会或者业主委员会决定，并依法办理相关手续，也就是说小区车位只售不租将被禁止。充分利用地下停车资源，让“地下运作”早日转正，地下车位领“证”应该还是第1步。
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我们小区的地下停车场，建设了机械车位出售，现在感觉这个车位不
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我们小区的地下停车场，建设了机械车位出售，现在感觉这个车位不合适，但是开发商不给退。还有没有其他办法？
广东 广州 越秀区发表时间： 15:32
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地下车位的那些思考 一个车位的成本有多大？
　　下篇：地下车位的那些思考
　　一个车位的成本有多大？
　　市民质疑 4条线凭什么卖十多万？
　　追问一
　　虽然地面停车紧张，但十多万元一个地下停车位在多数人看来还是太贵了，所以，尽管仍向业主推销，但是效果不大。人们普遍觉得：利用人防工程在地面划出四条线，连个墙壁都没有，凭什么卖十多万元？
　　对于这一说法，一家开发商不愿透露姓名的工程师解释，人防建筑的成本很高，而且，层数越往下成本越高。按照苏州行情，建设地下一层的车库成本和人防成本加起来得3500元/平方米左右。
　　苏州市人防办副主任童岩也证实了这一说法。他说，人防地下停车位并不是四条线这么简单，还有整体，车辆进出口通道，顶部和底面结构等。一般人防停车场每平方米造价需要三四千元，一个车位不仅包括四条线以内面积，还有公摊的通道面积，毛面积应在三四十平方米，成本价加上维护、管理费，售价要10万元至12万元。一些高层小区的人防停车位则更贵，因为是在住宅楼下建设地下空间，成本随着、承重要求而相应提高。
　　开发商 每个车位毛面积达55平方米
　　记者在吴中区一个在建人防工程工地看到，工人们已挖土10米，做好了防坍围护。现场工程负责人告诉记者：“这是做两层地下工程，比做单层要投入更多的成本。 ”
　　他以已完成的一个双层人防停车场工程举例介绍，该人防停车场面积共2653平方米，公司共投资854万元，政府下拨的人防设备投资75万元(不包含地下室民用设施如电缆电线等)，与开发商上交的人防设施管理等费用基本相抵，折算下来，该工程每平方米成本3218元。 2层共48个停车位，每个停车位实用面积10平方米，但人防工程包括密闭门、风机(通风设备)、备用的发电机(战时)、淋浴设施接口管道(防止核辐射等因素)、进水池(饮用水)三至五个，另外，进出地下层的坡道、、楼梯都要占面积，所以，每个车位的毛面积达到55平方米。以实用面积算，每个停车位约15.5万元。
　　人防车库权属归谁？
　　地下车位没有独立证
　　追问二
　　就小区普遍涉及的人防车库权属问题，记者采访了政府有关部门。市国土资源局地籍管理处和市土地登记中心认为，市区居民小区地下停车库都没有独立土地证，他们无法判定小区地下车库该归业主所有，还是归开发商所有。市住房和城乡建设局认为，他们只管符合条件发证。市局认为，目前《物权法》写清了小区建筑区划内的道路、及其他公共场所、公用设施和物业服务用房全部属于业主共有，占用路面的停车位也属于业主共有，但并没有写明地下车库归业主所有。
　　相形之下，人防系统的答案是最清晰的。对于王府名邸人防车库的权属，出具《人防工程平时使用权证》的张家港市人防办解释：“人民防空工程平时使用权证不是张家港人防办自创的，我们依据《人民防空法》和《江苏省贯彻实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》来履行职责。 ”
　　法院认定 开发商可以转让使用权
　　从张家港王府名邸小区的诉讼中，记者获得法院判决书中认定的一些依据是：日，张家港市规划局要求王府名邸住宅楼工程的地下车库按照人防要求，地下车库建筑面积不包含在总建筑面积之内。日，张家港市人民防空办公室向小区业委会回复中称，王府名邸人防工程建设成本不计入商品房成本，产权为国家所有。新城置业缴纳了人防工程使用费，取得了该工程的平时使用权，可以向他人转让该权利。
　　据此，法院认为，根据购房合同、收款依据、商品房成本价格认证、物价局文件等证据，新城置业是人防工程的投资人，享有收益权。目前，没有法律明文规定地下防空车库是属于小区全体业主所共有的公共设施。
　　管理制度如何创新？
　　我市新规 权属将分层单独登记
　　追问三
　　《土地法》和《物权法》回避了地下空间独立产权的权属问题，致使业主与开发商产生各种矛盾。由此，一些地方性的制度创新开始启动。
　　童岩告诉记者，为了初步统筹地下、地上空间建设用地使用权管理，我市正在组织起草关于地下(地上)空间建设用地使用权利用和登记的暂行办法。
　　还没敲定的暂行办法草案大致提出这样的思路：“建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。 ”对目前小区地下车库权属问题的解决构想是：“本规定实施前，地表建设用地使用权已经出让或划拨，并由同一主体结合地面建设一并开发建设地下工程的，视为地表建设用地使用权人已经取得该宗地下空间建设用地使用权，土地用途及地下建设用地使用权范围根据规划审批文件确定。 ”
　　童岩介绍，这个暂行办法草案经过论证后如果定稿并出台，今后我市地下、地上空间建设用地使用权可以界限审批和土地登记。按照《土地登记办法》(国土资源部令第40号)及相关法律法规，地下空间建设用地使用权实行分层单独登记，注明“地下空间建设用地使用权”。
　　业主呼吁 人防车位租优于卖
　　地下空间建设用地使用权将分层单独登记，但在一些业主看来，人防车位的现存矛盾并没有得到制度层面的解决。
　　核心的问题，还是车位卖得太贵，业主有“买不如租”之感。
　　花了21.2万元买了地下停车位的业主钱先生说，开发商不允许业主使用地下停车场，业主是否也有权拒绝开发商从小区进入地下空间。再如，地下停车场使用权转让给部分业主，是否有必要成立“地下车位业主委员会”。他建议，开发商可以把地下车库的使用权整体转让给小区全体业主，再由业主大会决定分租给业主，避免地下车位卖不动而闲置浪费的情况。只有地下比地上成本低，才会吸引业主把汽车停到地下车库去。
　　记者在大观名园一期小区证实了这一观点。该小区物业公司介绍，他们前几年刚入驻小区时，地下车库空位很多，资源闲置，而地上则车满为患。物业公司与开发商协商后，开发商把地下停车费降到每月100元，低于地面停车费每月120元的标准，小区地下停车库全部停满，地面停车秩序大为好转。
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