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评论：房地产领域供给侧改革力度应加大
日 14:33　来源：中国证券报 　
　　□深圳市房地产研究中心 李宇嘉
　　新一轮楼市调控推出近一个月，效果很显著。根据CRIC统计，10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%，发布楼市新政的城市环比下降21%，投资需求占比高的城市(如郑州、苏州、厦门和无锡等)下降40%-60%。再看房价，近期国家统计局首次发布半月房价变动情况，15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低，深圳和成都环比下降0.3%和0.1%，其他13个城市涨幅回落幅度在1.0-3.8个百分点之间。
　　从以往经验看，调控后楼市往往会经历“量跌价(惯性)涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程，调控效果在5-6个月后才会显现。照理说，“宽货币、低利率”的环境没有变化，按揭利率仍在历史低位，楼市不太可能迅速冷却下来，特别是房价不会迅速逆转。此次国家统计局罕见地发布半月数据，突出热点城市量价迅速降温，彰显调控效果的指向很明显。结合近期楼市政策密集发布，央媒多次警示资金“脱实向虚”及管理层多次强调，监管部门抑制资产泡沫意图可见一斑。
　　国家统计局数据显示调控“良效”，意在引导市场预期。笔者认为，短期看，热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大不同在于，本轮房价上涨，加杠杆购房和“资产荒”预期下的投资需求是两个推手。各地调控政策密集发布，加上近期严禁资金违规进入楼市，收紧杠杆和开发商发债，对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求，其市场预期会变化。而且，此轮调控重点在于限购消灭一部分购买力，限贷收紧杠杆，直指投资炒作需求，可谓政策有效着力。
　　而且，近年前三季度楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。1-9月，开发商到位资金同比增长15%，发债、贷款、信托等多渠道融资开闸，如发债规模比去年同期增长近3倍。钱多了但并没有花出去，2014年3月以来的土地购置面积一直负增长，1-9月的新开工仅增长6.8%。因此，完成目标且“不差钱”的开发商，至少在明年“两会”政策明朗前，将处于减少新推盘的观望状态。10月，CRIC统计的样本城市新房推盘量下降24%，京穗深苏下降50%，最近三周沪深两地更是出现新盘“零批售”。笔者预计，未来半年销售面积将至少出现20%-40%的同环比下滑。
　　10月以来，供应和销售持续下滑，热点城市库存消化周期上升至8-10个月，供应紧张有所缓解，但今年以来新开工并未明显好转。2013年-2015年，房地产用地占供地面积比例分别为27.4%、24.8%和22.5%，收缩趋势明显。截至今年9月，开发商土地购置面积连续30个月负增长，中期内供求紧张局面难改，特别是压缩新增供地的热点城市。再加上2015年以来开发商回归重点城市，土地溢价率攀升。笔者认为，从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换将会比较艰难。“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。当然，融资条件收紧，或许会倒逼开发商“以价换量”。
　　10月以来，人民银行、银监会召开关于打击资金违规进入楼市、控制杠杆的相关会议和进行了窗口指导。近期，有两个特别重要的信号：一是沪深两大证券交易所双双发文，收紧开发商发行公司债、募资不得用来拿地，这意味着低成本外源资金关闸；二是10月28日的政治局会议，近年来首次在未来货币政策基调中，提出抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
　　这或意味着，今年GDP增长目标无虞，资产泡沫拖累人民币信用，引发资本外流，造成预期和贬值负循环的情况下，无论是整体货币环境，还是楼市结构性资金环境，都将出现“拐点”。当前，开发商资产负债率在80%左右，施工面积(71亿平方米)相当于6-7年的销售规模。如果以降房价来挤出楼市泡沫，未来主要城市楼市库存消化周期超过12个月。
　　金融环境紧缩后，楼市调控效果会更显著，但调控仍侧重于需求端，热点城市供求矛盾、未来房价上涨预期并未根治。正如人民日报所言，新旧动力转换和供给侧改革的环境下，不能放水，但也不能紧缩，稳健仍是主基调。因此，相机抉择下的货币宽松，难以避免资金接济楼市。截至9月，京沪苏粤浙等东部五省市房地产贷款余额占全国42.5%的份额。楼市分化背景下，资金更易于流向少数热点城市。
　　此轮22个城市出台调控政策，都有供给侧着力的意味，但政策规定相对笼统，后续操作细则和“落地”的配套措施没有跟上。笔者认为，需求管理在短期内控制住狂热的需求、投机炒作后，土地出让为主的供给侧要跟进，并成为中期内楼市的政策主旨。今年以来，16个热点城市中，8个城市住宅用地供应少于去年同期，平均下降幅度达到29.3%，6个城市批准预售面积下降，平均降幅达到22.4%。建议在“控地价、降房价”的保驾下，大规模增加供地。
　　一方面，基于热点城市划定城市边界，新增供地效率低、配套跟上的周期长等问题，要加快存量土地盘活。由此，要适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状，除了向集约式的服务业增加供地外，要加快推进工业用地向居住用地转变，增加土地出让金，涵养未来政府税源。目前，北京、广州和深圳等早已是现代服务业发达的超大城市，服务业对GDP的贡献率在70%-90%。但是，2015年京穗深三个城市工业用地占比分别达到22%、32%和36%，远高于纽约(3.9%)和东京(5.1%)。与此同时，京穗深住宅用地占比分别仅为28%、29%和26%，远低于纽约(44%)和东京(73%)。因此，要加快配套成熟、供应效率高的存量用地盘活力度。
　　另一方面，城市外围及都市圈范围内的土地出让，应加快轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度，包括教育医疗、市政管网等配套服务，也包括产业链上下游(例如研发-制造-物流)在区域内的重新布局。例如，旨在提高通勤效率的多种交通工具无缝对接的规划，轨道站点大规模上盖住房和大型停车场建设；旨在提高公共服务供应效率的教育集团化(强校帮弱校)、强化划片入学和学区政策；旨在夯实有效需求的非户籍人口本地化，如非超大城市放宽入户门槛，用地审批“双挂钩”(财政转移支付和新增供地规模、新增户籍人口规模挂钩)等政策的实施细则都需要加快落地。
【编辑:魏巍】
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中国共产党党内监督条例(全文)
日 20:04　来源：新华网 　
　　新华社北京11月2日电
　　中国共产党党内监督条例
　　（日中国共产党第十八届中央委员会第六次全体会议通过）
　　第一章　总　则
　　第一条　为坚持党的领导，加强党的建设，全面从严治党，强化党内监督，保持党的先进性和纯洁性，根据《中国共产党章程》，制定本条例。
　　第二条　党内监督以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，尊崇党章，依规治党，坚持党内监督和人民群众监督相结合，增强党在长期执政条件下自我净化、自我完善、自我革新、自我提高能力，确保党始终成为中国特色社会主义事业的坚强领导核心。
　　第三条　党内监督没有禁区、没有例外。信任不能代替监督。各级党组织应当把信任激励同严格监督结合起来，促使党的领导干部做到有权必有责、有责要担当，用权受监督、失责必追究。
　　第四条　党内监督必须贯彻民主集中制，依规依纪进行，强化自上而下的组织监督，改进自下而上的民主监督，发挥同级相互监督作用。坚持惩前毖后、治病救人，抓早抓小、防微杜渐。
　　第五条　党内监督的任务是确保党章党规党纪在全党有效执行，维护党的团结统一，重点解决党的领导弱化、党的建设缺失、全面从严治党不力，党的观念淡漠、组织涣散、纪律松弛，管党治党宽松软问题，保证党的组织充分履行职能、发挥核心作用，保证全体党员发挥先锋模范作用，保证党的领导干部忠诚干净担当。
　　党内监督的主要内容是：
　　（一）遵守党章党规，坚定理想信念，践行党的宗旨，模范遵守宪法法律情况；
　　（二）维护党中央集中统一领导，牢固树立政治意识、大局意识、核心意识、看齐意识，贯彻落实党的理论和路线方针政策，确保全党令行禁止情况；
　　（三）坚持民主集中制，严肃党内政治生活，贯彻党员个人服从党的组织，少数服从多数，下级组织服从上级组织，全党各个组织和全体党员服从党的全国代表大会和中央委员会原则情况；
　　（四）落实全面从严治党责任，严明党的纪律特别是政治纪律和政治规矩，推进党风廉政建设和反腐败工作情况；
　　（五）落实中央八项规定精神，加强作风建设，密切联系群众，巩固党的执政基础情况；
　　（六）坚持党的干部标准，树立正确选人用人导向，执行干部选拔任用工作规定情况；
　　（七）廉洁自律、秉公用权情况；
　　（八）完成党中央和上级党组织部署的任务情况。
　　第六条　党内监督的重点对象是党的领导机关和领导干部特别是主要领导干部。
　　第七条　党内监督必须把纪律挺在前面，运用监督执纪“四种形态”，经常开展批评和自我批评、约谈函询，让“红红脸、出出汗”成为常态；党纪轻处分、组织调整成为违纪处理的大多数；党纪重处分、重大职务调整的成为少数；严重违纪涉嫌违法立案审查的成为极少数。
　　第八条　党的领导干部应当强化自我约束，经常对照党章检查自己的言行，自觉遵守党内政治生活准则、廉洁自律准则，加强党性修养，陶冶道德情操，永葆共产党人政治本色。
　　第九条　建立健全党中央统一领导，党委（党组）全面监督，纪律检查机关专责监督，党的工作部门职能监督，党的基层组织日常监督，党员民主监督的党内监督体系。
　　第二章　党的中央组织的监督
　　第十条　党的中央委员会、中央政治局、中央政治局常务委员会全面领导党内监督工作。中央委员会全体会议每年听取中央政治局工作报告，监督中央政治局工作，部署加强党内监督的重大任务。
　　第十一条　中央政治局、中央政治局常务委员会定期研究部署在全党开展学习教育，以整风精神查找问题、纠正偏差；听取和审议全党落实中央八项规定精神情况汇报，加强作风建设情况监督检查；听取中央纪律检查委员会常务委员会工作汇报；听取中央巡视情况汇报，在一届任期内实现中央巡视全覆盖。中央政治局每年召开民主生活会，进行对照检查和党性分析，研究加强自身建设措施。
　　第十二条　中央委员会成员必须严格遵守党的政治纪律和政治规矩，发现其他成员有违反党章、破坏党的纪律、危害党的团结统一的行为应当坚决抵制，并及时向党中央报告。对中央政治局委员的意见，署真实姓名以书面形式或者其他形式向中央政治局常务委员会或者中央纪律检查委员会常务委员会反映。
　　第十三条　中央政治局委员应当加强对直接分管部门、地方、领域党组织和领导班子成员的监督，定期同有关地方和部门主要负责人就其履行全面从严治党责任、廉洁自律等情况进行谈话。
　　第十四条　中央政治局委员应当严格执行中央八项规定，自觉参加双重组织生活，如实向党中央报告个人重要事项。带头树立良好家风，加强对亲属和身边工作人员的教育和约束，严格要求配偶、子女及其配偶不得违规经商办企业，不得违规任职、兼职取酬。
【编辑:高辰】
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