现在的位置:
宝利垄上现场制作抱枕
宝利垄上是一个别墅区，位于昌平区的小汤山．边上的环境非常的优美，空气质量也不错的．不过那个地方的房子还是真的比较贵的哟．一套房子基本上都在1300万元以上，真的好贵哟．嘿嘿．体外话哈．咱们言归正传
之前咱们写过了现场制作马克杯，拼图了．今天咱们来讲一下现场制作抱枕的过程．仍然跟以前的一样，先上图片，然后对着图片慢慢来讲．现场制作抱枕的全过程　．
先来看成品吧，桌子边上有两个粉色的抱枕．那两个都是成品了，咱们从图片上可以看到，其中的一个中间那个位置印有人物的...
状元府定制马克杯的朋友可来领杯子喽
前天现场定制马克杯的朋友可以去状元府领了
前天现场定制马克杯的朋友可以去状元府领了
（妈妈告诉我，重要的事情要说 3 遍！！！ 恩！！！）
废话不多说，先上部分成品图！
我猜没杯子领的朋友内心一定是这样的！！！
SO，小状元我又偷偷留了一手！
各位没领到马克杯的小伙伴们，关注我们的公众号，发送尼萌的妖神妆皂片给我们，就有机会拿到私人定制的马克杯哦，数量不多，先到先得。抢不抢的到的说不准，但万一赶上机会了呢！！！
这周为大家带来一个新鲜的玩意
看似普通的而又神奇的杯子
私人定制的世间有一无二的宝贝
——变色马克杯——
它有一个神奇的魔法
当热水经过杯身 它会显现你的旧时记忆
你只需提供自己最爱的照片，
现场有专业技师进行烙印，
两分钟，你就可以免费拥有这件具有魔力的礼物啦！
另外，还有浓情巧克力DIY任您甜蜜玩味，
将制作巧克力的原料倒入容器中加热融化，
再倒入精心挑选的模具中，
在一片暖暖的巧克力香味中
静静地等待着自己的专属浪漫凝固成型。
关于活动赠送FACE马克杯的通知，宝妈们请观望：
由于宝粉的超高热度，之前十四年大庆赠送的FACE马克杯数量很多，但杯子的制作周期有些繁琐，而且需要分批次发出，可能会有延误，FACE马克杯会在11月底陆续制作完成，届时我们会有客服人员电话联系您，烦请宝妈们见谅，耐心等待
明天就是万圣节啦！！！就算不装扮成小鬼怪，也可以玩转万圣节~
这么神奇？
有一枚歪果仁逗比粑粑，可能是因为无聊吧，就对自己的孩子下手啦，他拿自己的咖啡杯，通过“换头不换身”的“魔幻”方法，将自己的孩纸变成了SuperHero，神马蜘蛛侠啊，蝙蝠侠啊，绿巨人啊，海绵宝宝啊……
简单的马克杯，就可以让全家cosplay起来~好好玩喔~~~
2014年１１月２２－２３日，双休日，位于西单大悦城一层的丝芙兰旗舰店举行了，购买满８８０元，送一个印有自己照片图案的个性帆布包，这次印的照片，不只是自己的照片，而且我们还专门请来了专业的设计人员为客户所拍的照片进行波谱照片的处理，可以把您的生活照变得非常的有艺术感，我们先看一下制作的实物照片
外面的黑色框是提前先用丝网印刷做好的，印有丝肤兰的ＬＯＧＯ，我们现场的工作人员主要负责的就是给客户拍照，并且把照片处理成跟波谱照片一样的效果，这了是这次活动突出的一点。
下面我也把制作这...
现场制作棉花糖
你看图片上，好多小朋友在等着阿姨帮他们制作好吃的棉花糖呢，一个个的表现出来都有点等不及的样子，趴在桌子前仔细的看着这个棉花糖是怎么制作出来的，为啥一勺糖放进去，一会就变成了一个大大的棉花糖呢？
棉花糖一直都是小朋友们特别喜欢的小零食了。这也是一般的暖场活动中常见的一个小活动之一，也有一些成年人为了怀旧一下，回味一下小时候吃棉花糖的感觉来一个尝尝，现在的棉花糖可是跟之前还是有不同的因为色素的存的，所以可以制作出各种各样的色彩的棉花糖，看起来是很不错的，不过真正...
房地产暖场活动之软陶diy/软陶制
首先我们来看这个照片，这个是售楼处的活动现场，软陶diy的两张桌子四周全部都站满了小朋友，他们都在认真的做着自己自认为比较喜欢的小动物或者小饰品，他们每个人都拿着一些软陶在手上，有的正对着书本上的图案来做，有些小朋友直接就靠自己的想像力来做，还有比较小的孩子让自己的爸妈帮忙来做的，都是非常的专心哟。
每次我们在软陶diy的活动现场都能感受到小朋友们的喜爱之情，因为现在学习压力比较大，很少有这些手工的课程，偶尔能碰到一次可以亲身来动手制作的小...
１０月１８号，天气还是蛮不错的，今天位于海淀区五路居的宝时捷４Ｓ店举型亲子活动，内容包括现场试乘试驾，现场制作长袖Ｔ恤衫，现场手绘图案在脸上或者胳膊上。以及小朋友喜欢的小汽车，汽球玩偶，小丑玩杂艺表演，水果，糕点饮品等。
现场最受欢迎的还是要数在长袖的Ｔ恤衫上印图案这个活动了，大家都很表现出了极大的兴趣从活动９点半一开始，就围上来一大帮人在活动周围　，有的是要印自己的图片，或者是孩子的照片，有的就在边上围观一下，看我们到底是怎么样把照片给做到衣服上的。
来个图片给大家看一下...
日，又到了一年一度的教师节的日子，北京新疆大厦为了感恩教师节，特在今日为我们的人民教师送上自己的一片心意，为每个来一楼西餐厅吃饭的教师赠送一个印有自己照片的插勺变色马克杯，插勺变色马克杯有四个色，有内彩绿，粉，红，黄四个比较亮丽的色彩的杯子。
让我们来欣赏一下他们为现场制作马克杯所制作后个很漂亮的KT背景板，
怎么样，是不是看起来很用心去做的，我们现场有专业的摄影师，为前来制作杯子的教师们拍照并把照片印制在变色杯上。
他们经常性的有类似的活动举行哟，例如 6.1儿童节专...
现在个性的手机壳越来越多了，各种卡通图案，名星人物，名胜风景等，路边手机贴膜的，或者是手机精品店里的到处都可以看到他们的身影，但是总体说起来都是非常有个性的，不过随之而来的也会出现越来越多的撞壳事件，同样的手机，同样的手机壳，感觉是不是有点怪怪的呢。恒祥印象目前就是为了大家解决这种撞壳事件，特意推出了个性定制手机壳的业务。
那么定制的手机壳都适用于哪一些手机呢，是不是只有苹果的才可以呢。当然完全不是这样的。目前恒祥印象定制的手机壳基本上已经覆盖了大部分的流行的机型。例如苹果...
房地产现场制作，售楼处暖场活动,售楼处制作马克杯，现场制作马克杯
服务热线:010-
24小时热线:
　　恒祥印象是北京的一家专业进行
现场制作马克杯
活动的公司,目前与北京的数家房地产公司进行合作，目前长期合作的有保利地产下面的很多项目例如保利垄上,保利．西山林语等．Ｋ2下面的海棠湾，清水湾，设计师广场等．另外还有中粮．祥云．首开长青藤等很多房地产项目
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房地产代理企业操作规范流程-101页-基本信息
关键字：房地产,代理,企业,操作,规范流程
房地产代理企业操作规范流程-101页
§住宅销售新策略
§一鼓作气"
第一章　房地产代理
§1、中介代理――市场的活跃力量
年中在上海总代理房地产业务50亿元，形成了自己的特色优势：他们着手建立包括洛杉矶、温哥华、东京、台湾、香港等新移民在内的“新华人世界行销网”，扩展公司售楼信息渠道；“环球国际”带有港台部分集团公司代表人的特点，据闻其握有10万以上的客户名单；该公司拥有经验丰富的人员，主管层皆有5至20年以上的专业经验；其企划包部门设备完善。故而“环球国际”的代理业绩也令人刮目相看：该公司总代销龙柏花苑，南区别墅13幢一个月内被台、港、美国客户争购一空，北区27幢别墅及3幢公也有百余家买主与之洽谈；总代理的3幢35层楼的阳明新城，外销5个月，售出第一幢的50％；300栋的久事别墅（一、二期工程）共售出95％。上海锦和投资顾问有限公司也有较强的实力背景、广泛的行销网络。其中方股东上海浦东商业建设发展有限公司，外方股东为马来西亚上市公司胜方集团控股公司。“锦和”不仅是依托海内外网络关系，进行有效的房地产中介代理，而更着意通过有影响力的活动，树立形象。1995年他们曾成功地组织了上海分别参加新加坡、印尼的展览会，又成功地组织了新加坡、马来西亚房产买方"旅游考察团"到上海。他们代销的60幢姑苏花园，销出50％，代销沪办大厦二期商场全部售完。最近锦和公司成功地推出了总代理“虹临宝都”和“胜康大厦”，其销售业绩均高达75％，同时锦和公司运用先进的电脑信息处理，凭其二手租赁市场的厚实基础，成功为西门子、麦当劳和汉高公司等外资公司，解决其外方人员的住房之需。
网络"是一个大而化之的概念，从实、虚、大、小各方面，大至我们的业务关系网络、小至各个销售点，实到实有的销售网，虚到电脑网络、网络无所不在。特别是加入WTO之后，大家都特别看重我们已经建立的零售网络，因为创新是今后竞争优势最核心的部分，而创新正可以通过网络来实现：一旦建立一个很完善的网络，通过它再去推广一个新的东西，就会取得出人意料的、事半功倍的效果，甚至还可能是十几倍、上百倍的关系。网络威力的巨大，各个服务行业都要一个清醒的、前瞻性的认识。有了网络，就有了快速膨胀的可能。营销是这样，顾问同样是这样。众所周知，房地产的地域性是非常强的，但这并不意味着它可以脱离世界经济一体化的趋势，在这种大的形势下，我们必须有一个与它相适应的接口，网络正好就能够很好地承担这个重任，把一体化的优势利用起来。仅以北京地产业为例，它能不考虑上海的影响吗？我们在上海设了点，在深圳设了点，在美国设了点，形成网络，就可以让各个地方最优势的经验、资源、人员等实现共享。房地产本身又是一个很综合的行业，涉及到方方面面，新技术、新材料、人文、社会学等无所不包。怎样把各方面的资源、影响因素整合到一起呢？如果以往是依靠"上通天文，下知地理"的发展商把它们一拳一脚地整合到一起，以后这条路就走不通了，以后的房地产业将会越来越依靠网络的威力。网络的存在已经不仅是一个工具，不仅起到快速推广概念、学习整合的作用，它已经是我们生存和发展的基础理论。团队与发展密切相关社会分工越来越细，就越不依靠点子公司、个人的力量，这是服务行业的一个共性。而房地产服务行业和其他的服务行业还有一个最大的区别是智力资源的密集程度。无论从广度还是深度来讲，房地产服务行业对资源密集程度的需求都是更强的，是其他服务行业所无法比拟的。麦当劳在某一方面要求很高，如炸薯条与其他的炸薯条是没有本质区别的，区别的只是麦当劳的品牌；和广告业、法律服务业相比，房地产服务业的广度又要大得多。这也是房地产业的一个特点。正是有了这两种要求，房地产服务行业的团队是不可替代的，而团队里的任何人成为明日黄花倒是很有可能的。拿我自己来说，我已不太清楚营销这一块了，我已经不是一个处于创作高峰期的画家了，我画不出好画来了，但我是一个很好的画商，我知道哪些画是好画，哪些画迎合市场潮流，我有自己专业的评判标准。点子时代早已经成为过去，今后的市场需要的是成熟的业务模式，仅靠个人是做不好事情的。挖一个人走就能做好一个项目吗？答案显然是否定的，挖走了一个人，你带不走他的数据库、他的品牌优势等等，到最后还必须得有一个团队。总的来说，我们这个行业是没有诸如资金、土地资源等行业进入壁垒的，行业要发展，首先要提高行业的不可替代性、提高行业进入壁垒。通过哪些方面来提高呢？就是以上我所说的品牌、网络和团队，这还不是有与无的问题，而是好与不好的问题，这是我们生存发展的价值所在。
第二章　市场调研
§1、前　言
§2、房地产市场调研和营销的信息分析
年，上海的房地产市场步入盘整消化期，然而有一些产品却依然销势良好，究其原因，不外是产品前期市场定位准确。去年来，房地产业开始重视房地产营销，但如何做营销？这正是从业人员关注的话题。营销与推销、促销不同，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性。推销、促销是针对现成产品的销售，以销售量为导向，计划短期性。目前上海房地产市场还处于推销、促销阶段，尚未真正进入营销过程。既然营销基本于市场需要，那么营销的第一步就是市场调研，房地产业的市场调研尤为重要。
一、为什么要进行市场调研？
万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏（音）和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。这个实例说明，房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。发展商拿到地后首先考虑什么？盖住宅楼、办公楼还是商住楼？一般住宅用途有：公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等，这些用途可以组合，小区中可以都是住宅，也可以有办公楼、公寓；甚至一栋楼里可以建有住宅、办公楼、商场，形成很多用途，这正是发展商首先要考虑的。其次，建造何种建筑形状，高层、小高层还是多层……？容积率决定建筑形状，但可以变化，容积率下降楼面会提高，而开发成本下降、周期缩短，经济效益也许不变。第三，考虑房型，两房一厅为主还是两房一卫抑或两房两卫……？各种房型面积如何确定？目标客源是谁、在哪里、最关心什么？这些问题的答案决定项目生或死，所以，发展商有了地后首先必须考虑。这些问题如何获得答案，最佳的办法是让市场决定该造什么样的房子。换言之，市场调研对房地产开发有三个方面的作用。通过市场调研，可以准确知道要“卖什么”，房子“卖给谁”，“怎么卖”。房地产有固定性（不可移动）、稀有性（土地有限）、高金额性（买卖双方投资大）、增值性、不可更改性（产品本身）等特性，对房地产来说，“卖什么”尤其重要，定位准确的产品有利于销售。1994年，外销房“东方明珠花园别墅”推出，当时外销房尤其是别墅已经走下坡路，但该项目却创造了100％的销售率。他们曾作大量调研，认为外销房面积普遍过大、总价太高，市场接受力非常有限，同时又有一些想住别墅的客户有钱却不够。于是，他们推出小面积别墅，只有90－120平方米，标语是“8万8美金买上海外销别墅”。台湾宏基电脑公司拿到桃园一块地，想造一幢办公楼自用和部分出售，东棣氏分析认为路途远交通不便，加上宏基员工为高科技业者生性懒惰，可能不愿跑太远上班。宏基电脑老板不听，将公司总部强行搬至桃园，结果宏基电脑发生危机，公司一些高层员工嫌上班路远纷纷脱离公司，其他客户更是避之不及，大楼至今空置。另外，房地产市场调研可以帮助产品再定位。有些产品起初可能定位不准确，可以通过市场调研重新定位，起死回生，将会给销售很大效果。1995年上海“环线广场”项目，位于中山西路西、宜山路区域（可算田林地段），定位住宅。由于土地成本高，房屋售价单价近6000元，而田林地段房价近4000元，所以销售为零。我们公司调研后得知，田林地段几乎都是住宅，商住楼集中在徐家汇，所以该地区市场空白点是商住楼。我们为之重新定名“徐家汇环线广场”，内部改建成大办公室类型，果然吸引了一批想买徐家汇商住楼的客源。所以产品要立足市场，必须要有自身特点，与市场有一个市场区隔。93、94年时福州房地产市场是，中心地段的现房销售率只有30％，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。我们作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。我们将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出“福州第一栋五星级纯住宅”，高层奠基时销售率已达70％，被称为销售奇迹。我们认为，福州房地产市场不景气，不是因为福州人没有购买力，而是市场充斥同质化产品，没有提供消费者需要的产品。目前上海商品房积压有两大原因：产品定位不准，适宜造住宅的地块造了商务楼，而应该造商务楼的却建成了住宅；设计、结构不合理，房型偏大或偏小。其中有些产品可以通过市场调研再定位，找到新出路。客源是房地产的生命。客源可以分成几类，如果以购买动机分类，有投资、自用型客户；按区域划分，有本区、本地、外地等；按收入、有高收入阶层、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按属性，有高级企业主管、白领阶层、归国人士、回沪知青、企业为员工购买等等。如果产品已定型，通过市场调研可以挖掘新的客源面，创造销售新业绩。“万宝路”香港推出初期销售并不理想，市场调研后重新制订广告策略，一改其名称、包装的女性气息，定位于“是男子汉就该抽这烟”，销量大增。位于淮海路西藏路的恒基大厦定位内销办公楼，但发展商追求完美，设计、装潢、结构、设施等竭尽豪华，全部用最高档，于是售价单价达2000多美金，总价达250万人民币。1995年办公楼租金下降，投资客不肯进场，大楼尚未封顶自用型客户也没有趣。市场调研发现总价在40－50万元有回报率的产品销路极好后决定扩大客源，大胆将卖办公楼改成卖投资计划，启用新名“赚钱时代”，把卖产权变成卖5年使用权，使单价从2000多降至700多美金，在短短4个月中卖掉80％。对发展商来说可以收回成本又没有卖掉产权，何乐而不为；而总价的下降，扩大了投资客源。台湾高雄城市不大市场有限，产品难以销售。当时美国在其他国家销售他们的土地，于是高雄的房产商打破区域限制，也将房屋在台北市场销售，许以回报率，销售很成功。商品房销售有许多方式，如、付款方式等，需要通过市场调查然后研究，结论也会对销售产生很大帮助。
二、房地产市场调研应该从哪些方面着手？
％，而销量只有20％，市场空白点是酒店公寓，客源是投资客，出租对象是短期逗留上海人士），近远期供应量（未来竞争状况），房型配比综合分析（各种类型供应及销量、市场空缺及接受度、同类房型受欢迎面积段、结构），主力面积综合分析（区域占主导的房屋面积、空白面积段及市场接受度、总价接受度），主力总价综合分析，付款方式（特殊要件）分析，销售去化分析（各种建筑形态的楼层销售状况、楼层朝向接受度），区域租金行情分析（出租率、出租类型、出租房型、租金）；同样重要的是消费力市场分析，做好区域购房客源分析（购房客源身份、租房客源），消费力市场调研（用电话、问卷形式）。区域性调研最重要，也最消耗人力物业。
三、市场调研部门的组织结构和各自负责内容。
个小区域，对每个区域都有区域踏街记录，首先在区域图上划出公共设施、个案，填报区域印象、建筑形态、绿化状况、道路、交通、公交线路、商业等，区域的配套、交通、环境状况都是通过区域踏街而来。市调部获取情况后再对个案进行市场调研，每个个案至少有8个表汇总有关情况，复杂的个案甚至有10多张表格。比如对闵行富丽公寓的调研。它的总动数、基地面积、总建筑面积、土地等级、公建面积、公建率、用途组合、环境、交通等是第一张表的内容。如果是住宅，就有住宅表，对车位、贷款年限、楼层、基价、单价范围、主力总价、房型配比、建材、设备等列表填报。各种情况详细了解后再进行综合分析，将房型和总价、工期和销售率、装修和销售等等挂钩。还要做好销售去化分析，销售状况总分析，包括销售道具、媒体、述求卖点，付款方式、策略等等，每一个个案都必须填报这些内容。对富丽公寓的客源也要进行分析，是海外或合资企业上层人士，自用等等。对一些个案翔实的调查、填报，通过数据处理，可以制成多种综合分析表格，然后作出区域市场报告，进行房地产竞争市场和消费市场的全面深入的分析。
平方米，容积率1.3左右，作为住宅小区的用途很明确。要求我们公司调研小区的建筑形态、房型和比例、面积、客源等等。我们迅速着手整体市场调研，选择了10个有竞争关系的住宅小区个案，比如华光、嘉信、富丽、南国等吴中路、虹梅路、七星路、莘庄、田林周围区域的小区。踏街后发现，该小区生活配套不足，学校、医院不够，交通不便，但总体较适合建造住宅小区。经过个案市调表汇总，形成区域综合分析表，明确告诉我们：这个区域总建筑面积1210000平方米，其中高层110000，小高层98000，多层1000000平方米，所以这个区域以多层为主，低层（5层以下）是市场空白点；高层总量不大，但销售不理想，说明该区域对高层有抗性；小高层销售68％，可以考虑；区域住宅小区整体销售为72％，说明小区受欢迎。房型与总价关系分析得出：房型总量集中在两房一卫，市场空白点是两房两卫，且现有192户销售率100％说明该房型非常受欢迎；一房销售不错，适合投资额；三房两卫销售率较高；大房型销势不错。另外，根据分析，这一区域需要总价在25万－40万元的产品。面积分析得出：对厅、厨、卫要求高；主力面积在100－130平方米销售状况很好。区域楼层朝向分析得出，六楼积压严重，肯定景观朝向。同时，个案的付款方式全部有银行贷款，没有租金付房款。区域的客源主要是归国人士，白领阶层，港澳台人员，部分企业为员工购买；本地客源集中在徐汇、长宁、卢湾、静安、黄浦等区，客户关心小区的配套、环境。我们还发展，该区域所有公共设施、配套都类似，没有特色。
、以多层为主体，3、小区住宅形态的销售在上海最好，4、房型以两房一卫为主、三房两卫次之，5、两房一卫而言在25平方米最佳，6、三房两卫而言厅在25－35平方米好销，7、总体面积控制在80－100、100－120平方米，8、总价在30－50万元符合市场购买力。该区域还存在一些市场空白点，如：几乎没有低层公寓，120－140平方米面积和两房两卫及一房很少，特色公建配套不够。
、减少高层总量，3、面积配比是，一房占10％，面积45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，适当加大120－140面积的比例；两房一卫占15％，重点加大两房两卫比例，三房一卫减少，加大三房两卫比例，同时有四房房型比例。厅面积两房的控制在25平方，三房的在30－35平方；厨房面积8－9平方。同时建议公建设施有独创性，设小区巴士解决交通，并开办九年制学校解决孩子上学问题。这个案例说明，房地产产品的房型面积配比、建筑形态甚至厅厨定位等，都是通过市场调研，由市场告诉我们的，并不是由主观决定。
§3、如何进行房地产开发经营项目的市场调查
半多。在这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见，房地产开发的前提是搞好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。
放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。　
§4、市调的方式
§5、市调的内容
一、区域概况
值包括在全国或全省的排名。
二、房地产市场
有关预售证的发放条件b.对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用c.其他
有关拆迁的安置方式b.房改房交易的规定c.房价的控制d.其他
有关从业人员的资质考核b.机构的其他管理条约
、个案区域分布图（在地图上标出）b、等价位曲线图c、分析总结出几大区域，并总结出特点
三、重点区域市调（公司在该区域有项目时）
§6来自贷款购房者的调查报告
个家庭进行了调查分析。贷款买房的人收入相对较低在个人贷款买房的1000户中，年收入5万元以下的543人，占总人数的54.3％；年收入5万元至10万元的252人，占总人数的25.2％；年收入10万元至20万元的102人，占总人数的10.2％；年收入20万元至30万元的37人，占总人数的3.7％；年收入30万元至40万元的28人，占总人数的2.8％；年收入40万元至50万元的8人，占总人数的0.8％；年收入50万元以上的30人，占总人数的3％。其中年收入最高的为300万元，年收入最低的为1万元。从以上数字可以看出，贷款买房的54.3％年收入在5万元以下，而年收入在20万元以上的只占到10.3％，中低收入者对贷款买房的需求较大。贷款金额每户平均20.9万元，最高的和最低的差距较大1000户共贷款20915万元，其中贷款5万元以下的72人，占总人数的7.2％；贷款6万元至10万元的258人，占总人数的25.8％，贷款11万元至20万元的323人，占总人数的32.3％；贷款21万元至30万元的154人，占总人数的15.4％；贷款31万元至40万元的68人，占总人数的6.8％；贷款41万元至50万元的39人，占总人数的3.9％；贷款51万元至100万元的77人，占总人数的7.7％；贷款101万元以上的9人，占总人数的0.9％。1000户中个人单笔贷款额最高的为230万元，贷款额最低的为1.2万元。以上数字说明，大量的贷款还是集中在中低收入的人群中。贷款人以企业一般管理人员及私营业主居多，国家干部和普通职工也占相当的比例。1000户贷款人中，国家干部183人，占到18.3％；企业一般管理人员352人，占到35.2％；私营业主234人，占到23.4％；普通职工188人，占到18.8％；专业人士43人，占到4.3％。在1000户中，年龄在25－45岁居多，占到82.7％，平均年龄35.2岁，其中年龄最大的60岁，年龄最小的18岁，男性709人，女性291人。房价在15万元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受欢迎在1000户中，房价5万元以下的16人，占总人数的1.6％；5万元至10万元的89人，占总人数的8.9％；10万元至20万元的356人，占总人数的35.6％；20万元至30万元的167人，占总人数的16.7％；30万元至40万元的123人，占总人数的12.3％；40万元至50万元的80人，占总人数的8％；50万元至100万元的117人，占总人数的11.7％；100万元以上的52人，占总人数的5.2％。购房总价值最低的每套4.5万元，最高的为每套340万元。购房面积60平方米以上的30人，占总人数的3％，60平方米至80平方米的167人；80平方米至100平方米的272人，占总人数的18.2％；120平方米至140平方米的125人，占总人数的12.5％；140平方米至160平方米的89人，占总人数的8.9％；160平方米至200平方米以上的78人，占总人数的7.8％。其中面积最大的别墅为530平方米。贷款期限多数都在10年到20年之间在1000户中，贷款期限在1年至3年（含）的12人，占总人数的1.2％；4年至5年的225人，占总人数的22.5％；6年至10年的31人，占总人数的3.1％；11年至20年的732人，占总人数的73.2％。贷款期限的长短是由贷款人年收入的多少和贷款金额的大小决定的。个人住房贷款是采取月均等额还款的方式分期付款，按规定月均还款额一般不超过月收入的50％。1000户中，按目前中国人民银行规定的利率月还款额最低为103.39元，最高为43104.3元。首期付款比例在3－4成者为最多在1000户中，首期付款比例在20％至30％的60人，占总人数的6％；30％至40％的637人，占总人数的63.7％；40％至50％的113人，占总人数的11.3％；50％至60％的107人，占总人数的10.7％；60％至70％的51人，占叫人数的5.1％；70岁以上的32人，占总人数的3.2％。1000户中，首期付款比例最高的达80％。
§7人居展“住在杭州”问卷调查反映楼市新动向
％的被调查者认为，杭州最理想的居住区域是西湖边。山水融为一体的自然风光，是吸引人们前来居住的最大原因。
％的人认为，要江河湖山融为一体；22％的人喜欢水景；19％选择海景；14％想居住在山边。正是因为人们想要山山水水，民以有山有水的城市成了人们心目中理想的居住地。
％的被调查者选择了杭州，分别为13％、12％、7％。几个大城市上海、深圳、北京分别为7％、3％和2％。
％的人选择西湖边外，钱塘两岸也颇受欢迎，有17％的人选择了“钱塘江”，11.2％的人选择了滨江。集中了杭城一大批精品住宅的蒋村商住区，选择率也比较高，为16.5％。运河和东河为5％和4.5％，城北则被人认为不太理想，仅为0.8％。
元以4500元的房价，但大多数人能接受的房价目前在市场上还不多见；人们对面积的需求进一步增大，选择120－150平米的已经达到了44.5％；跃层和错层成为最理想的户型结构。调查还表明，郊区住宅的未来购买潜力十分大。在回答“如果交通条件很好，您会选择在哪个地区居住”这一问题时，尽管有一半的人回答了市区，但也有25％的人表示愿意到“车程在40分钟左右的生态住宅”居住，有10％的人选择了近郊住宅，另有9.2％的人愿意去滨江，去蒋村的为5.8％。由此可见，如果杭州郊区能出现环境好，面积在120－150平方米之间，公共配套设施和物业管理好的住宅小区，相信会有相当多的人愿意去这样的地方买房。
§8武汉市房地产市场调查
月，武汉市信测有限公司完成了武汉市居民住房消费情况的市调，市调结果表明目前有三分之一家庭住房仍不宽裕，及在今后一段时间内，很大一部分人有购房意向，购房的有效群将集中在首次置业者，这部分人对小区的环境、价格、配套、工程质量等都要求较高，并较为青睐多层住宅的中等户型，希望这样的调查能让开发商认清当前需求，紧跟市场的步伐，更好地找准市场。
、小区规划配套；2、物业管理；3、交通条件
、周边与小区内环境；2、价格；3、工程质量
、按揭；2、分期付款；3、公积金贷款
年8月对武汉市市民住房消费调查：
）单位分房26.1％；（2）单位集资建房13％；（3）房管所公房4.3％；（4）购买商品房43.5％；（5）租赁住房8.7％。
）30－70平方米30.4％；（2）71－90平方米39.1％；（3）91－110平方米17.4％；（4）111－150平方米8.7％；（5）150平方米以上4.3％。
）小区规划配套56.5％；（2）物业管理39.1％；（3）交通39.1％；（4）房型结构34.8％；（5）通风、采光304％；（6）地段26.1％；（7）绿化、空气质量21.7％；（8）朝向21.7％；（9）建筑质量17.4％；（10）产权手续13.1％。
）首次购买，满足居住需要：60.9％；（2）二次购房，改善居住条件：56.5％；（3）为父母或子女购买：30.4％；（4）投资：4.3％。
）环境96.7％；（2）价格94.5％；（3）质量87％；（4）地段82.6％；（5）小区配套78.3％；（6）物业管理69.6％；（7）朝向52.2％；（8）开发商43.5％；（9）升值39.1％；（10）设计30.4％。
）多层56.5％；（2）小高层21.7％；（3）高层4.3％；（4）别墅17.4％。
）50平方米以下17.4％；（2）51－80平方米13.1％；（3）81－100平方米17.4％；（4）101－120平方米34.8％；（5）121－150平方米13.1％；（6）150平方米以上4.3％。
）10－25万74％；（2）25－50万21.7％；（3）50万以上4.3％。
）3×2×2：53.9％；（2）2×2×1：34.3％；（3）4×2×2：21.7％；（4）3×1×1：8.7％；（5）复式8.7％；（6）1×1×1：4.3％。
、客厅（含餐厅）：（1）18－25平方米4.3％；（2）26－35平方米34.8％；（3）35－50平方米43.3％；（4）50平方米以上8.7％；2、主卧室：（1）9－12平方米34.9％；（2）12－15平方米8.7％；（3）15－18平方米30.4％；（4）18平方米以上26.1％；3、厨房：（1）6－7平方米26.1％；（2）7－8平方米21.7％；（3）8－9平方米30.4％；（4）9平方米以上21.7％。
）1个4.3％；（2）2个91.4％；（3）3个及以上4.3％。
）全封闭30.4％；（2）敞开69.6％；阳台面积：（1）5平方米以下8.7％；（2）5－10平方米82.6％；（3）10平方米以上8.7％；朝向：（1）南北86.9％；（2）东南13.1％。
）按揭86.9％；（2）分期17.4％；（3）公积金11.6％；（4）一次性8.7％。
）3万以下17.4％；（2）3－10万元69.6％；（3）10－20万13.1％。
）幼儿园、学校91.3％；（2）医院91.3％；（3）银行65.2％；（4）商场86.9％；（5）邮政、电信30.4％；（6）书店21.7％；（7）快餐店21.7％；（8）健身中心47.8％；（9）游泳池21.7％；（10）供暖、供冷43.5％。
§9天津百对新人住房状况调查
年及1998年前两届的百对新人相关调查做了对比，揭示出新世纪新人住房梦的内涵。六成新人自购住房本届新人住房状况显示：在新房来源上有64.89％的新人是靠个人购买商品房，而靠父母单位分房的新所占比例降至21.28％，靠夫妻一方单位分房的降至9.57％。
％　　　　　27％　　　　17％　　15％　　　　0　
％　　　　　13.8％　　　33％　　19.1％　　　9.6％
％　　　　9.57％　　　64.89％　4.26％　　　　0
％，68％的新人靠父母或新人一方单位分房。而4年后，购买商品房的新人比例竟增长近50％，同时靠父母单位或夫妻一方单位分房的数持续下降。由单位分房为主转为个人购房为主，短短几年间如此巨大的变化令人惊叹，而贯穿其间的住房制度的深化改革及各有关部门配合共同启动津门房市的成绩确实功不可没。
％和46.81％，占总数的88.3％。其中偏单新房与以前的统计相比首次超过了独单新房的数量，与前两届统计结果比较见下表。
％　23.2％　17.9％　　　3.2％　　17.9％
％　　35％　10.1％　　　2.5％7　　.4％
％　46.81％　3.19％　　5.32％　3.19％
％的新人贷款购房，比前年人数增长了17％；公积金贷款、银行按揭贷款和组合贷款者的比例分别为28.72％、21.28％和6.38％；选择全部向亲友借款、一次性付清房款的人数占6.38％；没有新人选择二手房抵押贷款。由此一方面可以看出房市的启动离不开金融系统提供的服务支持；另一方面可以看出人们在购买住房时已明显接受了消费信贷的观念，而不像过去那样多“欠人情”找借款了。
％的新人认为“将来的收入会稳步增加”。而且还有新人在调查问卷中标明，要以婚后节余为贷款购房作准备，因此潜在的商品房购买力也不容忽视。期盼楼市“三突破”在红红火火的购买商品房的热潮中，新人们对其间存在的一些问题也感慨颇多。在本届专项调查中，当问及“您认为结婚购买住房的最大障碍是什么？”时，“房屋价格居高不下”这一答案以56.38％的选择率位居首位。其次是“房屋质量令人担忧”，选择率为27.66％。“向银行贷款手续繁杂”位居第三，选择率为11.7％。在该问题与收入相关性调查中，双方月平均收入在3000元以下的新人的答案都以此排序。认为“二手房市场发展不够成熟”和“物业管理水平不高”的新人各占总体的4.26％。此外有5.32％的新人认为是“其他因素”影响了购买住房，并补充解释是由于“个人资金不足”等原因。由以上分析可以看出新人对购房价格、质量及涉及的服务希望有所突破的呼声较为集中。而且住房作为商品出售，还涉及了许多部门的配套支持工作。世纪新人们希望能更加顺畅地圆住房梦。
第三章　规划景观
§1浅析房地产产品规划的构成与实施策略
一、房地产产品规划的构成
壳'的变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整的要件。所以，它的前期规划就显得尤其重要，一般到了中后期，是不作任何大的更改的。
壳'的充实和完善。随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发展，不但一些基本配置的标准在逐渐提高，而且有很多额外的娱乐休闲性质的公共配套设施，也已经在不少住宅小区中出现，如社区俱乐部，网球场，游泳池等等。和前者比较，“体”的要素对客户而言，虽然在购房时的直观感受不怎么强烈，但对今后的日常生活却密切相关，恰当的细节表现有时也会增加对客户的影响程度。对开发商来说，因为其是产品策略方面种类最多，可塑性最强，最易于调整，是在促销中最容易表现的因素。所以，许多好的设想和大量资金的投入便会集中在这个方面，许多行销话题也由此而产生和发挥。有关上述两个方面的基本要求，国家都有颁布相关的设计和建设规定来加以约束。因此，一些最基本的配置，房地产开发商都会尽力办到，这不但是楼盘建设的品质底线，而且也是对消费者最基本利益的保证。但随着市场的竞争日趋激烈，简单的配置已不再具有吸引力，如何通过更符合时尚的房型设计、新型建材的运用和一些娱乐休闲设施配套的添加来提高产品的竞争力，吸引更多的客户，渐渐成为发展商们的共识。与价格策略、广告策略和销售策略相比较，对产品本身的投入可以说是实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他行销方法所无法取代的。另一方面，产品策略也不单纯的是费用增加、功能提升，它更是顺应市场的一种营销行为。
元/平方米的动迁安置房，配置的电梯却是进口的高级名牌货，高价、大面积的高档住房，主房不但不朝南、不够大，且没有独立的卫生间和衣帽间；豪华的办公楼不配备有气派的大堂和充足的停车位……。这些其实都是决策者对产品总价的忽视，对产品规划和客源定位的断裂理解所致。其次，产品规划还应该顺应和引导消费时尚。产品规划要与目标客源相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。同样，为了要使自己的产品从众多的竞争对手中脱颖而出，一些与众不同的规划配置是必不可少的。所以，作为一种积极主动的企业行为，产品规划的着眼点，更应该建立在顺应和引导消费时尚的基础上。譬如住宅小区的纯水供给系统，是为了满足客户饮用水的更高要求而设置的。高过30％的绿化率，更是现代人对居住环境的执着追求。人车分道、社区管线集中埋设、电脑网络化管理……，都是楼盘细节规划争取市场优势的重要途径。第三，产品规划应该兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对。产品规划的功能配置也不尽是多多益善，具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。譬如对竞争对手所拥有的一些产品配置，除了必不可少的外，尽量不要东施效颦；对手欠缺的地方，自己则可以着力加强。这样，才便于突现自己的产品优势，而不是简单的跟随模仿，导致最终为成本所累。此外，产品规划，有时候还应该考虑到消费者的接受，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如装饰标准，在上海，因为上海人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售的楼盘最好是偏重于室外和公共部位的精心装修，而对室内的装潢则一律从简，这样，成本就低，效果又好。产品规划设定是否有利销售宣传也是一个重要考虑因素。同样两个产品规划方面的建议，一个在销售上容易显现，另一个则不容易表达，这就需要我们在兼顾产品品质的基础上，注意恰当的选择。与其他营销组合一样，投入和产出的价值比也是产品策略的最后决策准则。和其他营销组合不一样，房地产产品策略在产品规划方面的投入往往是巨大的，很难修正的，只有迎合市场需求的产品规划才能最终取得丰厚的效益。
§2城市景观的构成特性与表现特性
§3大树率――房产市场新一轮角逐的焦点
年是上海房产市场的“环境设计年”的话，那今年就是房产商的“大树年”。在过去的一年里，环境设计受到了前所未有的礼遇。而这其中虽然诞生了不少优秀的作品，但也有哗众取宠的题材炒作。业内人士知道，一件环艺作品的成熟期往往在8～10年，这一段时间之长足以让发展商拿着效果图“大捣浆糊”。因此，成熟的购房者已开始直奔主题：“交房时，小区的大树覆盖率有多少？”据测定，大树的制氧量、二氧化硫和空气微尘的吸附率是草坪的数十倍，大树的多寡将直接影响住宅小区的小生态。静观现在的房产市场，凡大规模引种大型乔木的住宅小区无一例外地受到市场的青睐，销售喜人。地处西南的樱园联体别墅一期在交付前，发展商从浙江、江苏等地引种了几百株树龄在10-50年的大型乔木，许多树的胸径都在30厘米以上，足见工程之巨。而其投资也得到了良好的市场回报。浓荫蔽日的一期环境直接促进了二期的销售，在开盘后短短的4个月内，销售已过80％。对一个住宅小区来说，大树将是整个景观的中心。按照著名的规划大师K?林奇的说法，大树形成了社区的地标，使社区景观产生层次并丰富了天际线，整个小区的环境品质也随之大大提高。在徐汇区建造华尔兹花园时，为了保留原先地块上的一片大树，果断拔去一排房屋。而这片后来被称作“维也纳森林”的大树成了整个华尔兹花园的中心卖点，其所带来的增值意义无法估量。而在水清路上的“香树丽舍”，更是以“香树”为小区特色。环境主题，集合了来自江南水乡的一百多棵大型香樟树和其他50多种香芬植物，营造了一个“植物博物馆”，各成主题的8大园景，变化着四季不同的风景，让一年四季永远绿意青葱、色彩斑斓。这种将“房子盖在公园里”的设计理念得到了良好的市场回报。对于2000年度最热销的别墅类产品，大树更是不可或缺。别墅是一种开放型建筑，大型乔木在其中将起到阻隔视线、完成围合的作用，意义如同石库门的围墙。缺乏大树的别墅是未完成的建筑。之所以有些前几年造的别墅，看上去感觉总如毫无私密感的豪华农民新村，就是这个道理。
§4环境景观――一个可以做得更好的卖点
、环境景观雷同化、西洋化；3、环境景观过于艺术园林化；4、环境景观缺乏VI识别系统及母题性标志；5、景观设计公司对环境景观缺乏深度的文化认识；6、忽略对公共艺术的设计；7、偏重景观的平面设计，忽略景观的立体设计。
，还有新加坡、日本等国的景观公司纷纷登陆中国。他们所受的教育，虽然能较好地理解景观与建筑的关系，但又缺乏对当地的文化习俗、审美趋向、居住文脉以及市场成本接受度的了解，往往对接不到审美的文化认同，就算能悟出“雨里鸡鸣一两家，竹溪村路板桥斜”的诗句，但能找得着“看《左传》往右翻”的感觉吗？接下来是房地产老板御用的某些广告公司，同样是找不到景观设计的深刻理念。于是，只好苍白地吆喝：“这里的绿化率高达50％，给你一个绿化大的公园”，或“给你一个绿化生态空间”，再顺口一点：“美然香榭里，再版法兰西”。
§5房地产卖点――园林设计
％的比例执行”的政策后，新建小区的环境明显改观，树多了，绿地也大了。尤其是近年随着楼市竞争的加剧，开发商对环境越来越重视，绿化已不是多种几棵树、几棵草的事了，环境设计出现了新趋势。
§6楼盘重要卖点――社区环境
～3℃。环境营造上，容易犯的一个毛病是，所谓的良好绿化环境，其实就是种植大片的草坪以及在路边种植一排大王椰子树。景色单调，缺乏深度和层次，绿化效果非常有限。社区环境不只是一个绿化率住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化率的高低，它包括绿化、围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花卉的适当搭配以及果树、药材、观赏植物的搭配，以及平面绿化与立体绿化的多种手段的运用。专家经过测试得出：以北方为例，占地为29平方米的环境进行绿化，最好的比例是，1株乔木、6株灌木（不含绿篱）、20平方米的草坪。
个指标来衡量舒适度：①居住密度；②绿地面积；③室外活动场所与设施标准；④室外环境的噪声标准；⑤日照。社区环境"以人为本"　好的环境工程的设计，每项都有其原则性的限制。首先，崇尚自然是基本出发点。人是自然的一部分，人离不开自然，以绿为主实际就是以人为本的一种具体体现。在人工的建筑物中间，绿化起到了很好的柔化和软连接的作用，给居住区赋予勃勃生机，同时从物理作用上看，也起到了改善微环境、净化空气的作用。其次，要强调对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。　
§7房价“三套车”――轨道交通、绿地、水景
年中，地铁一号线终点的物业价格从2324元／平方米，涨到了4286元／平方米，二号线周边的物业价格从1998年的4198元／平方米，涨到4537元／平方米。比较去年和今年，一号线终点的价格上涨幅度为5％，沿线价格涨幅为3％。据估计，到2002年，二号线日均客流量将达到20万至25万人次，二号线沿线物业价格将叹为观止。1999年在明珠线附近有20个物业开盘，而今年仅上半年新开的楼盘就有19个，明珠线周围的物业开始明显增长。宜山路站的物业均价5890元／平方米，石龙路站也达到4500元／平方米，曹杨路站4400元／平方米，虹口足球场站均价5158元／平方米。地铁一号线北延伸段尚未建成，沿线住宅开发热潮已经兴起。延伸段沿线首个建设的大型住宅小区共和新路广中路口32万平方米新梅共和城已经启动，据开发商透露，打算冲一冲每平方米5000元房价。而借轨道建设东风，闸北区已将共和新路汶水路至广中路原大型工厂区规划为新型高尚住宅区。“规划是金，绿地是银”的开发理念也在房地产交易展示会上凸现，目睹延中、世纪公园、大宁等具有21世纪规划水平的小区规模，面对高于同地段房子500乃至1500元每平方米的价格，购房者还是禁不住诱惑，慷慨地签下了预售合同，世纪公园、大宁绿地周边一些楼盘还挂出了“售罄”的免战牌。能俯视大宁绿地都市田园景色的“望源错版?绿带风暴”，在房展会上一亮相，就成了抢手货。“走出‘鸽子笼’不久的上海人在绿色和环保上的追求，已经具有发达国家和地区的水准。”香港一位房产专家感叹说。因为，在延中、世纪公园、虹桥绿地一带，绿地周边一公里的小区房价普遍高于邻近地区房价，在世纪公园的轮廊线范围里，某个坐南朝北、能俯视世纪公园的小区的售价已经超过了市中心的高档楼盘。随着苏州河干流黑臭的消失，周边楼市开始火爆。拥有苏州河最长岸线的中远两湾城，正在规划2公里的苏州河“亲水平台”，长寿路桥边的上海知音，打算建设“样板段”，形成新的卖点。闸北区苏州河边个别楼盘已涨到6000元／平方米。随着黄浦江两岸住宅建设的加紧规划，黄浦江楼盘的潜力也会被进一步挖掘出来，“水边豪宅”将应运而生。
§8选房关注园林、会所
§9住宅：培育生态住宅概念
一、住宅良好的生态环境有五个要素
）舒适日本人曾总结出舒适环境的八要素：①空气清新，没有污染和臭味；②宁静，没有噪声；③丰富多彩的绿化；④与水景亲近；⑤街道美丽而整洁；⑥具有历史文化古迹；⑦有适于人们散步的场所和空间；⑧有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。
个指标来衡量舒适度：①居住密度；②绿地面积；③室外活动场所与设施标准；④室外环境的噪声标准；⑤日照；
）方便居住环境的方便主要依据下列因素：居住区内外交通的方便程度；公共服务设施的配套程度；服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。
）安全居住区环境不仅要保证居民的日常安全，还要考虑在发生特殊情况时的安全，如火灾，地震等。
）卫生居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。居住区的饮用水也应符合标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共环境要清洁卫生。
）美观居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。
二、实现良好生态环境的小区应有以下4项指标
）营造生态园林，提高楼盘素质小区应注重园林的绿化氛围，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。在总体布局上，要求与自然地势自然协调，避免雷同现象，既要考虑满足日照要求和绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。
）提高住宅区的绿化程度住宅区绿化程度高，不仅有利于降低空气污染，改善住宅小气候，而且有利于住宅区的美感。环保专家测定：一个人所需氧要12平方米的森林绿地释放的氧才能平衡，而且绿化好的街道与绿化差的街道相比，中午气温要低1．3摄氏度，每立方米空气中的含菌量要少44．43％。可见，绿化程度是良好的小区自然环境的保障。
）使用环保建筑材料在住宅建设中要注重推广新型墙体材料，节能材料和节能采暖、空调制冷等系统的应用，改变以往秦砖汉瓦的建材结构，提高绿色建材绿色饰材的应用量，推进资源回收与开发的应用力度。
）重视住宅楼宇外观设计住宅楼宇外观设计一定要协调周边环境，近马路的住宅不宜设置面向路面的外飘阳台，控制各家各户自建飘出式的各类防盗网，小区与小区间的楼房景观要尽量协调。
三、何谓生态住宅
年代初的全球性能源危机以来，可持续发展的设计理念和生态住宅已经历了近30年的不断发展。专家认为，生态住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效和美观。追求舒适和健康是生态住宅的基础；追求高效是生态住宅的核心内容；追求美观是生态住宅与大自然相和谐的完美境界。据介绍，我国在生态住宅方面起步较晚，但近来却很受重视。
§10十大明星楼盘感受优质人居环境
％。逾万平方米的中庭花园种植着多种名贵草木，流水飞瀑在林荫小径的环抱中流淌，营造出一个人工天然的健康生态环境。其他如金碧花园、翠湖山庄、洛湖居等均有类似的人工生态环境，使得人们一进入小区马上会感到进入到一个恬静、清新的环境中，与喧闹的市区、车水马龙的街市形成鲜明的对照。整个小区的公共绿地空间具有观赏性和休闲性，改善了小区内的小气候，空间质量指数、噪声指数与市区有明显差别。有的楼盘为了隔离主干交通要道的噪音和空气污染，特别划出一片空地植树和草皮。这与以前发展商盲目追求容积率形成了鲜明对照。好环境优于好位置在过去的房地产开发中也特别强调位置因素。这一理论目前在投资居住物业时受到了挑战，入选98十大明星楼盘的居住物业所在地方大都不是广州市民公认的好位置，洛湖居甚至在广州的边缘地带。广州居住物业的优越位置在珠江两岸和白云山下，实际上这些地方开发的精品住宅也有不少，但无一入选明星楼盘，究其原因主要在环境方面（价格因素除外）。在位置优越的地方大都寸土寸金，发展商无法降低容积率去造就优美的生态环境。这就给我们一个启示：时代发展到今天，环境问题影响到人类发展的方方面同。没有了环境就无从谈起位置、质量、时机等要素，房地产位置因素的重要性会因环境变化而变化。未来发展居住建筑的主要影响因素是环境，房地产业的学术界和发展商都应重视这个问题。创造新型健康生活方式如金碧花园设立了五个公共运动场，两个大型综合娱乐运动中心，区内的金碧门诊部由珠江医院副教授以上主治医师主诊。街市、超市、幼儿园、小学、少年宫等配套建设一应俱全，人们不出小区不能得到良好的生活和社会服务。金桂园则提出了"广州首席住宅特区"社会文化概念，并进一步细化为“智能特区”、“保健特区”、“长者特区”、“绿化特区”、“安全特区”、“权益特区”等。特别是金桂园与广州中医药大学合办的“家庭医护保健中心”，首创了广州住宅小区实行专业家庭保健医疗上门服务的业务。在广州、上海、北京等大城市人口老龄化趋势愈来愈严重的今天，发展商的这一创新观念赢得了人们的强烈反响。适应当地居住需求这些当选物业在地域上具有显著的地方适应性，在建筑标准和式样上又反映了我国沿海发达地区人们对居住生活的要求水准。多数明星楼盘的居住建筑设计成底层架空处理。这种住宅底层架空处理很有热带地区的特点和适应性，它是居民户外活动的理想场所（新加坡也是如此）。架空后建筑物的通透视线较开阔，扩展了小区的绿化空间，解决了热带地区底层住宅潮湿的弊病，改变过去住宅小区的室外空间各自封闭的环境状况。在小区规划方面，明星楼盘的共有特点是小区园林式绿化，住宅组团式布置，中心广场和中庭花园的存在对联系小区居民之间交往和小区文化的培养起到很好的作用。小区边缘地带布置中小学、幼儿园、医院、便利超市场、会所，使人们生活在一个有文化氛围和生活气息的开放环境之中。小区中的高低建筑与绿地、水池和道路彼此结合起一个色彩丰富的有机整体。从十大明星楼盘中我们可以看出，人们越来越将单纯追求舒适的室内居住环境转向对居住整体环境和居住品质的关注，转向对影响人体自身健康的环境因素的关注。因此，提高人居环境质量是未来好房子的必备要素。
§11多功能立体生态楼在京出现
§12住宅设计必须脱胎换骨
年，整个建筑体系只相当于澳大利亚70年代的水平。”澳大利亚最负胜名的DCM建筑设计公司华人建筑师齐威眺望着京广大厦外的北京城颇有感慨。“建筑师在这片空白的大地上挥舞着邮戳盖出同样的房子”，这是齐威在澳大利亚的同事给予中国建筑最普通的评价，“就像母鸡下蛋”。糟糕的建筑这样的事情在中国并非是笑话。兵营一般成片的住宅小区里楼与楼之间唯一的区别是楼房号。当你走同样的路到同样的楼房，然后攀登同样的楼层，用同样的钥匙打开同样的门时，你却发现走错了地方。计划经济时代遗留下来火柴盒样的住宅建筑遍布了中国各个城市，很难让人分清两个不同城市之间的建筑有什么区别。当改革后的住宅成为商品，人们的居住理念仍然停留在遥远的过去：像皇帝一样面南背北；尽可能购买较大面积的住房然后产生与不同行政级别的待遇对号入座的感慨；选择在比较繁华的位置居住以区别郊区收入地位较为低下的人们。这些落后的想法给建筑师的懒惰创造了机会也约束了建筑师的创造。这种盖邮戳式的住宅建设目前仍然是中小城市的主流。在北京，在上海，在一些人口较多的大城市，在一些有钱人聚居的地方，住宅设计正在慢慢发生变化。塔楼正在不断地拔地而起，这种缺少特色的矩形怪物尽可能多的满足了城市人口巨大的居住要求，但是在由塔楼组成的钢筋丛林里居住的人们醒来迟早会发现自己与未来贴近自然的居住理念背道而驰。在巨大的住房要求无法解决的情况下建起的塔楼千篇一律，这是建筑师的错误，同样人口众多的东南亚及香港地区，塔楼被赋予了更多姿态：三叉形、蝴蝶形等等。当富人们希望获得能够显现财富的住宅时，开发商开始依靠概念来吸引他们的目光。投其所好的建筑师无所顾忌的拿来西方古典建筑的衣服罩在中国落后的居住理念与方式之上。甚至不恰当地把一个住宅区变成世界公园，到头来人们拥有的只是关于欧洲的概念，而城市又多了一批粗制滥造的建筑。房地产界资深人士王石说过：“在世界最大的市场需求面前，中国的空置房超过8000万平方米，无疑说明一潭死水的中国房地产界难以制造出精品，更缺乏具有前瞻性的创造。”懒惰的建筑师对缺乏创造的中国建筑负有主要责任的是仍在计划经济体制中未完全解脱出来的建筑设计院所。精力被职称、收入、权力等非技术因素吸引过去的建筑师并没有把建筑设计当作一种富有创造性的事业，仅仅是谋生的工作。中国建筑的设计是在八小时之内完成的。相比而言，中国建筑师缺少认真对待事业的环境与态度。建筑师很少进行较为完整的项目分析，也缺少这种工作习惯。而前期对客户群的特点与愿望、环境的利用与协调等分析是建筑成功的基础。金钱限制了中国建筑师想象力的发挥。接收开发商设计费之后的建筑师尽量避免过多的设计支出。即使有优秀的创意也没有动力深入思考并实现，平庸与创新得到同样的工资回报，于是，抄袭成了一条完成工作的捷径。源于西方的现代建筑与中国式山水楼阁的理念有巨大的差别，生长于斯的建筑师的思维并不会天然的接受西方的居住空间理念，由此而产生建筑师自身体验的缺乏并造成视野的狭小。土生土长的建筑师与西方现代建筑理念的距离因视野的狭小而逐步拉大。这种距离、影响了建筑师的创新动力转而奉行生硬的“拿来主义”。中西方居住环境、生活方式、材质的不同使"拿来"的西洋风格建筑只是表面文章。浮躁的开发商在中国，开发商与建筑师由于经济的关系而变得不平等。在拿着大把钞票的开发商眼里，建筑师是必须言听计从的雇员。让齐威痛心不已的是国内建筑师为了谋生不得不趋从种种不利于建筑设计的要求，金钱击败了建筑师对自己事业的尊重。而开发商都不尊重自己的投资，建筑师更没理由为此苦恼。一个城市，一个国家的建筑之魂就在一次次谁都不尊重的投资里消融。令人厌倦的千楼一面终于开始在市场里面受到冷落，市场的力量向建筑设计发出了警告。必须依靠创新而制造卖点的开发商同样拿着钞票向建筑师提出了“创新主义运动”，“这是一种动力，尽管力量的表达与回应很小。”齐威说，“要相信市场。”缺少专业素质的中国开发商，至今仍无可能与建筑达到完美的互动。双方停留在交易的层次而不是一起合作实现共同的建筑理念。齐威认为开发商必须有成熟的专业知识，用其在实践中的经验指导建筑师的设计，指出错误从而帮助建筑师实现创意。建筑师也不能信手涂鸦，须向开发商了解项目的一切资料与理念。并告诉开发商哪些要求可实现，哪些不可能实现。然而，有些东西是建筑师无法突破的，中国的工业技术对建筑设计的支撑很脆弱，看着粗糙的建材每一个建筑师都会失去梦想的翅膀。在中国落后的工业技术这一现实面前，很难用道德去谴责建筑师的无能。浮躁是中国建筑业普遍的一种情绪。建筑师正在破坏民族的精髓，在京城的大街小巷，冰凉的现代建筑上面立着令人啼笑皆非的阁楼或中式的屋檐。“民族风格不是硬性的东西，”齐威说，“创新要留住民族之魂，而不是用戴着中国帽子来表达身份。”当开发商抛弃邮戳式的建筑设计后，新奇成为另一种盲目的极端。眼里只有炒作的开发商开始把不懂中国国情的洋人请进来，而并不是为了建筑。
§13环境――别把“夏利”设计成“奔驰”
分钟；然后进入一条鹅卵石路，在此你的脚掌得到按摩；道路为老人做了一个分支，在支线上，要跨过路障，锻炼你的腿，钻过绿篱，拉伸你的腰……在儿童的分支上，配有成人的活动区，在照看孩子的同时，大人也可以锻炼；最后，这条道路和30米宽的绿化带相连，呼吸着新鲜的空气，封闭的环线将你送回家。从被动地满足人的观感，到主动地满足人的各项功能性需求，进而发展为引导人开始一种全新生活方式。不过，正如夏利与奔驰各有自己的消费群一样，环境设计在住宅选择中的重要性对一部分人来说，还是要让位给位置、价格。在环境设计上的投入，毕竟要算到住宅的成本中。量力而行仍然应该作为最成熟的消费原则。不过，认识环境设计人性化的潮流与时尚，能帮你认清不少消费中的误区：比如过多地渲染绿化面积、华而不实的设计风格，以及只为制造卖点而耍的噱头，都不能成为提升物业品质的真正元素。
§14北京楼盘不断创新
多个新楼盘时，有人断言：2000年不会再出现那么多新项目了。没料想，仅仅四个多月，北京市又有40多个新楼盘一下子涌到人们眼前。新楼盘颇让人耳目一新――形式新了，环境新了，设施新了，设计思想新了。个人购房时代、住宅市场化的到来，终于使京城楼市刮起了强劲的“创新”风。建筑形式出新：小区面貌多样化在今年开盘的新项目中又高又胖的塔楼少见了，而板式多层、小高层多起来。户户朝阳，看起来亲切，住起来舒适；数量不多的塔楼也改头换面，由过去的一梯八户甚至十户改成一梯四户的点式塔楼，多以“清瘦”的面貌出现。与之相呼应，小区的整体布局也不再像过去常见的几座高塔、围合中间一块绿地，而是错落有致、相互融合的园林式布局，视野非常开阔。如地处东四环路与亮马桥交汇处的东润枫景，社区的设计者，引入了全新的西方现代化建筑理念，把小区的总建筑面积由原来的近50万平方米降为35万平方米，并将先前计划设计的一梯八户、十户的巨型捆绑式大塔楼，换成清新明快的一梯两户的板式和点式住宅；在布局上，一排排浅色调的板式小高层错落有致，白色弧形屋顶掩映在绿树丛中，就像绿海上游动的白帆，简洁、明快、雅致。风格雅园、亚北的嘉铭园也采用这种形式。这些新盘在前不久闭幕的春季房展会上，受到许多业内人士和购房人的青睐，销售势头良好。环境营造出新：近园近水近绿前几年，许多项目宣传时都强调位置离“城里”、离“国贸商圈”、离“中关村”如何如何的“近”。今年的新盘却仍个明显的特点，不说离城近了，而是强调新盘如何近水、近公园、近绿地，极力突出自己靠近大自然。有的新盘靠着城市绿化隔离带、大公园而建，如东润枫景选址就在朝阳公园的东边，与公园仅一路之隔，其周边则是大面积的城市绿化带和规划中的国际高尔夫球场；东风家园也与朝阳公园隔路相望；嘉铭园北临国家万亩森林公园；世纪城不仅置身万柳大社区里，还北望清澈秀美的昆明湖。没有这种先天优势的新盘，也精心建造“绿”色：阳光100国际公寓，上万平方米的中心花园内，将建造一个高10米、占地1500立方米的阳光玻璃房。据开发商介绍，阳光玻璃房里将四季恒温，即使外面的世界已是漫天风雪，寒风凛冽，但住户只要一走进小区，就能看到玻璃花房中郁郁葱葱的热带植物，也能感受到扑面而来的温暖和浓浓的绿色风情。一些经济适用房项目，在营造环境上也不落后。在京城已经小有名气的天通苑，继一期中心花园后，二期又设计了一个四季常青的温室玻璃花园。在北京人越来越崇尚绿色、崇尚自然的今天，尽管这些新项目大都位置不是最好的，却因为近水、近绿而很有吸引力。嘉铭园开盘四天便卖出60套、阳光100国际公寓开盘不到一周卖出90余套、东润枫景售楼处一直门庭若市便说明这一点。住宅设计理念出新：洋大师初露手笔新开盘的项目中，一些小区整体规划和园林设计是出自洋大师之手。阳光100的设计进行了国际招标，凝聚了三位国际建筑大师的智慧和心血；风格雅园、嘉铭园、东润枫景的整体规划都由加拿大“B＋H”设计公司担纲，风格雅园社区环境方案还特聘日本TAM地域环境研究所实地观测。有一个共同特点是：今年的新项目不再像以往那样，简单地抄袭上海、广东等地的一些做法，也不再单纯模仿“欧陆风情”、“西洋仿古”，而是根据市场需求和特定地理环境度身制定，结合实际情况，切实引进国外先进的设计理念。在阳光100设计的国际招标中，来自澳大利亚、新加坡的三位世界级大师参与角逐。最后，曾经获得40多项世界级大奖的澳大利亚著名建筑师约翰?丹顿中标。设计师既借鉴了北京传统建筑南北朝向、中轴对称和具有保护性的围合式布局等特点，又引入了澳大利亚及西方一些居住性建筑的优点，如充分利用阳光、景观、营造社区环境，与周边环境很好的融合等，中西合璧，使小区具有更好的居住环境和条件。东润枫景的设计也有个小故事，加拿大“B＋H”设计公司最初提供的方案，建筑的屋顶“欧式风格”太明显，在开发商的建议下，改成了目前白色弧形屋顶，更迎合项目的目标客户群――国贸商圈年轻白领的品位。居室设施出新：“装备”越来越现代从居室的设计看，新开楼盘的设计是越来越现代，越来越舒适了。如果说在去年，分户供暖还算是新的采暖方式的话，那么，到今年分户供暖已经进人“寻常百姓家”了。这种供暖方式立足未稳，新盘华清嘉园、东润枫景、俊景苑等，就采用了更新的分户地板采暖方式，既为住户省下了放暖气片的地方，又便于装修，还有利于房间的布置和家具的摆放。在阳光100，还出现了中央空调新风系统，据介绍，为了让小区拥有如原野中一般的清新空气，小区投资2000多万元配备了高科技装备。
§15新概念新生活新时代
、B两栋塔楼，使用率超过77.8%为京城罕见。经典户型、适度空间信德新时代设计的经典户型，每户朝向最佳，空间变化丰富，过渡流畅，起居室、卫生间、阳台、主卧室等居室功能区空间适度，整体使用率高。A、B、C、D四种户型使用率高，没有一点浪费或多余的空间。143.66平方米的A户型堪称经典极品，起居室度大敞亮，豪华气派，每个居室朝阳，主卧室两面采光，通风并带步入式衣柜，风光至极；主卫明窗，自然通风；客厅全玻璃窗采光，套内功能区动静分离，互不干扰。106平方米的C户型诠释了具有现代理念的空间文化，每一个空间具有充分的完整性。景观客厅贯穿完整的四维空间理念，空间完整，方便使用；宽阔的观景阳台仅得于通风采光，而且足不出户便可享受周边美景；4.5米宽的客厅，让主人有充分的活动空间；主卧大玻璃窗采光，空间方正，完整使用，餐厅设过渡空间，兼有门厅和接待厅的功能。全套精装修，处处高品质信德新时代不但有先进的设计理念和精妙的户型及建筑设计，还统一进行单元内全套精装修，并配置先进的现代化设施，具有高尚住宅品质。目前，市场上除外销房外，一般住宅开发上都给客户交毛坯房或租装修房，让客户根据自己的喜好去装修，体现自己的个性，开发商可以减少工作量，这样做的结果是显而易见的。从客户的角度看，客户不得不自己请设计单位，自己选料，自己采购，自己找装饰队，自己监工，其中的辛苦自不必说辛苦之后换来也许不是称心如意的家，因为小规模的装修不一定能有高水平的设计和施工，实际上小规模的装修不但不能保证质量，而且大大增加了装修成本。从小区范围看，每家每户入住时间不一定一致，但各家都需要装修，且进度有快有慢，其结果，整栋楼，整个小区的居住环境都会一团糟，将影响整个居住环境和建筑品质，最终使客户利益受损。信德新时代发展商――北京信德永利房地产开发有限公司出于发展商的责任和义务，保证小区居住的环境和建筑品质，给客户尽可能多的实惠和方便的角度出发，为客户提供单元内全套精装修和菜单式装修选择方案，既降低了成本，又满足了客户个性化装修的要求，让客户既省钱又省心，又获得足够的实惠。小区不但统一进行单元内全套精装修和公共部分装修，并配置先进的高标准设备和设施，处处体现高品质。智能化方面，小区按数字化网络社区标准建设，实现光纤到楼，五类线到户，设INTERNET专用线，保证每户拥有100M的接入宽带。小区配置智能化供系统，采用欧洲流行的可遥控分散式壁挂炉供暖，每户安装法国进口智能性壁挂炉燃气计量采用IC卡表。为保证客户能够用上高标准的饮用水，小区设计有管道分质供水系统，采用进口设备，提供达到建设部颁发的“饮用纯净水水质标准”CJ94-1999的标准饮用水。小区还设有光缆卫星接受天线，起居室和主卧室各设一个TV/FM插座，每户预备两对电话线，一路可为INTERNET专用。每户设有对讲门禁系统。电梯厅、公共走廊设感烟控制器和报警铃，电梯高级，24小时服务。安防系统方面，消遣设有用户报警，小区警戒和楼宇对讲功能。小区还配有幼儿园、商场、健身娱乐房等配套设施，为客户提供方便，舒适的生活条件。强强联合，塑造精品信德新时代开发商以开发商品质住宅为己任，精心选择实力雄厚的合作伙伴，塑造时代住宅精品。合作各方实力不凡，在各自领域都已取得显赫的业绩。开发商信德永利房地产开发有限公司隶属于信德企业集团。信德企业集团是一家大型多元化的企业集团，业务涉及房地产、金融、机械制造、印刷、食品加工等多种行业。信德永利房地产开发有限公司开发的项目有：信德新时代小区、天津四面钟危改小区（获天津市优质工程奖）、天津信德大厦、石家庄袁家营小区等，公司1999年实现销售收入4.5亿元。公司的一贯宗旨是：为客户提供具有时代品味、高品质、低价位、居住舒适的人性化的住宅。信德新时代项目设计单位――北京凯帝克建筑设计有限公司是全国建设行业首家股份制甲级设计公司，设计过的主要项目：北京太阳园40万平方米住宅方案、金融街英兰大厦方案、锦绣馨园、亮马河中山大厦、恒昌花园、今典花园、亚视大厦、投资广场以及石家庄150万平方米旧城改造方案等。信德新时代施工单位：北京城乡建设集团是具有国家一级施工企业资质、一级资信等级的企业，获得ISO9000系列质量管理标准认证，所施工的民用住宅和公共建设工程获得国优、市优工程奖60余项，"鲁班奖"7项。所施工的住宅工程主要有：上海埔东新区26000平方米、天津经济开发区晓园新村18000平方米、望京新城、育新花园、芳古园小区、平乐园小区、三亩小区、珠市口小区、万明大厦等。住宅是人们的生活场所，它比任何东西都需要精品意识。为社会提供精品住宅，用有限的资源为业主提供优美、舒适、安全、清洁的生活环境和贵州环境，是房地产开发商新一轮“洗牌的焦点。
§16北京回龙观文化居住区后期规划方案揭标
名专家为期两天的认真评审后，11月17日，谜底终于被剥开；由北京房屋建筑设计院与香港王董国际有限公司共同完成的方案一举中标。业内人士指出，为中低收入者建设的经济适用房，却面向国内外招标，其意义非同一般。随着“回龙观文化居住区后期工程评标”的揭晓，中标方案清晰地呈现在大众面前。据了解，11月19日起，中标方案将与其余9个入围方案一道，在北京市房地产交易中心公开展示，听取专家与群众的意见，随后进一步完善。评委会成员、建设部住宅产业化专家委员会副主任委员赵冠谦认为，中标方案的最大特点是均好性强，家家都有好朝向，网络式绿化使每幢都具备良好景观，学校、幼儿园的位置非常合适。每个房间的布置很合理。住宅楼每个单元的入口处设计有公共交流空间，比较宽敞，可放置坐椅和摆放花卉。后住区内均为多层住宅，但为将来预留了电梯井，满足了可持续性发展的要求。赵冠谦同时也指出，香港王董国际有限公司对内地的住宅技术模数把握不准，使厅堂的面宽与进深之比达到1：2，对室内采光会有影响，这方面还须进一步改善。评委会成员、天鸿集团专家委员会顾问孔军谈到，中标方案很好地满足了标书提出的各项要求，是一个富于操作性的好方案，而且便于改进。该方案对居住区的交通问题非常重视，很好地解决了人与车的矛盾，车从居住区两侧进入，人从居住区中心向两侧移动。住宅单体既注重围合，又注重朝向，实现了户户朝南。孔军指出，方案中的商业配套设施呈带状分布，相对集中，又与市政商业配套搭配得很合理，居住区中心场地的比例很合适，没有浪费空间。另外，方案中那组绿化立交桥，富于新意，符合环保要求。评委会成员、首都工程公司顾问总工程师程恩健说，整个规划方案实现了幢幅楼房都朝南，又并非是兵营式的简单排列，设计得相当巧妙。如能在以下几方面大胆改进，将会使中标方案更加完善：居住区内一律是多层住宅楼，如能有几幢高层建筑，相信会起到画龙点睛的作用；居住区端部景观环境较好的地方，应在住宅楼侧墙上多设计一些开向景观的窗子，便于居民赏景。另外，建筑的色彩要进一步考虑到可识别性，注重外立面特别是阳台的设计，使每个组团之间都具有变化。评委会成员、北京市园林局原常务副局长张树林说，中标方案的环境设计很有特色，具有系统性，居住区横轴路与纵轴路交叉点的扩大空间，便于人们活动。建议该方案在城市轻轨列车穿过的地方与其他交通干线周边，应加强防护性绿化，避免噪音对区内居民的影响。香港王董国际有限公司对北方的植物不太熟悉，在绿化选材上有一定问题，应该充分考虑到北方的气候特点。
§17留住北京的天际线
难兄难弟"，都是人口密集、用地紧张的大城市。在上海，大量建造高层而引发的日照、环境、生态的问题已经受到了决策部门的重视，逐渐开始限制高层住宅的建设。我想，建筑最终…………“失”也许是将来的“得”。反对“假古董”现在的北京城和50年前大不相同，而且已经不可避免地向现代化大都市发展。为了保留北京的文化风貌，您过去提倡“旧瓶装新酒”，并力争将湖广会馆改作戏剧中心，先农坛太岁殿变成中国建筑博物馆，白塔寺变成石刻博物馆……但是随着人们生活方式的改变，建筑形态也必然要产生变化。有的新瓶子还在照搬旧模子，看起来不伦不类。好多人赞成“旧瓶装新酒”，但坚决反对建造“假古董”。现代的房子就是现代的，没有必要去“复古”。这两年的建筑很少像前些年那样盖小亭子了，不过垂花门在一些餐厅、饭店还是很多，像外国的唐人街这种生搬硬套的"民族风格"实在要不得。现代的建筑应是亲切、开放和平易近人的，而且要在建筑尺度和色调上与传统保持一致。这一点有东西方的差异。西方的卢浮宫、凡尔赛宫都是体量巨大的宫殿，而北京的故宫总体大，组成的个体与民居无甚差别，因此现代建筑应尊重已形成的环境，对体量大小有所把握才好。取消大杂院提到建筑文化的保护，自然要谈谈北京的四合院。青砖灰瓦、玉阶丹楹的四合院是明清以来老北京人居住的主要建筑形式。过去人们比较注重保护的是故宫、寺庙等公共建筑，对普通民居则有些冷落。于是拆的拆、改的改，好多都成了十几户人家共同居住的大杂院。许多人，包括我在内最近才开始重视起四合院的历史价值。建筑上可以将北京城分成三个层面。第一个是帝王的北京，如故宫、颐和园；第二个是鬼神的北京，如天坛、各种庙宇等；第三个是人民的北京，就是四合院。四合院本身的建筑结构很简单，玄妙是当中的院子，既是天井，又是一个多功能的生活空间。平日里种花养鱼、叠石造景，遇上结婚祝寿，天棚一搭，院子就成了小礼堂。四合院要保留，但要取消大杂院。而且保留独栋没有意义，应当是成片的保护。现在北京市规委编制了25片历史文化保护区的规划，这是很大的进步。广安大街红线70米范围内发现纪晓岚故居等文物保护单位后，立即将红线向南作了推移，并压缩了路面宽度。爱护文物是好，不过也不要过头。比如“开明戏院”（珠市口影院）是从意大利回国的建筑师沈理源的作品，但是与广安大街的改造矛盾很大，而且沈老的作品很多，分散在天津和北京两地，因此我建议将这座建筑的现状加以测绘并拍成照片，将来为他的作品出版一本专辑以纪念我国建筑界的这位开山鼻祖，也就可以了。
§18上海巨资投入环保给环保产业带来商机
年内，上海将投资470多亿元用于环保建设，这为海内外环保产业提供了良好商机。据悉，今年上海投入环保的资金为120亿元，今后每年的环保投入力争达到全市GDP的3％以上，重点是加大对水环境和机动车尾气的治理力度，提高固体废弃物无害化处置率和绿化覆盖率。根据上海有关部门的投资安排，从今年至2002年的3年内，上海用于水环境治理的投资是148亿元，用于大气环境治理的投资是51亿元，用于固体废弃物处置的投资是46亿元，用于绿化建设的投资是93亿元，用于吴泾和杨浦工业区环境综合整治的投资是133亿元。由于上海环保产业比较薄弱，如此大规模的投入为外地环保产业提供了商机。据了解，上海环保产业由于缺少统筹规划和优惠政策，发展不快。目前，上海从事环保产业的单位只有500多家，从业人员5万多人，年产值仅20亿元左右。据介绍，环保产业以防治环境污染、改善生态环境、保护自然资源为目的，进行技术开发、产品生产、商业流通、资源利用、信息服务等经济活动。近10年来，环保产业开始渗透到各个经济领域，并被国际上公认为具有广阔发展前途的21世纪明星产业。在综合分析了环保产业市场前景和上海的优势后，上海提出了环保产业的发展目标，力争形成门类较齐全、结构较合理的环保产业体系，成为我国环保产业基地和上海的支柱产业之一，到2010年年产值达到400亿元以上。据悉，上海将建立和完善环保产业的政策和法规体系，培育、规范环保产业市场，建立一批具有人才优势、技术优势和产品优势的环保企业集团，并设立环保产业发展基金。　
第四章　房地产销售
§1房地产市场营销中的营销控制
楼以下、西北朝向的房源和多层次公寓中的“顶天立地”的房源等，这种局面造成了开发商的利润被“套”在这些房源中，无法兑现。
投资与置业"的两重性的特点，没有留出价格的升值空间，致使购买人气不足，特别是有些开发商在销售中期感到开盘时定价太高而大幅降价，以回收资金，提高销售业绩，这样不仅严重挫伤已购房者的利益，带来负面影响，而且失去升值空间，使该楼盘商誉下降，失去市场。
＋1＞2”的协同效应的目的，整个营销工作无计划。原因是没有设定销售时间和与之对应的销售价格、销售数量（房源量），从而不能进行主动性营销去适应市场的变化。在一般的市场营销理论中只提出产品、价格、促销、渠道等4Ps策略，然而运用上述策略，并不能完全避免上述三种的出现，原因是因为房地产所生产的是特殊的产品――不动产，它和一般产品的特点有着很大的差别。因此，有必要提出房地产市场营销中的“营销控制”概念并运用权变理论加以研究。销售控制。在整个营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。价格控制。一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。时间控制。销售期一般分为四个阶段：开盘前准备期、开盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，通常采用倒“葫芦”型。量在谁手中，谁就能控制价格，犹如股市的“庄家”一样。随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。
§2锁定房地产销售终端
－45天为好，时段的选择一般在项目投入市场销售的初期为好。
集中轰炸式"的宣传，以达到深入人心的宣传效果。
品牌"效应。
§3销售进度控制技巧
§4先租后卖-住宅销售新策略
％以上在半年内转租为卖，作为房地产商来说，先租后买可减少房屋空置，加快资金周转，而且试住人越多，人气越旺，也越促进销售，可说是一举多得。其实先试后买，包退包换早已成为目前许多商家推销的手段之一。住房作为特殊商品，具有其特殊性，例如房屋的折旧和维修，租金的标准等，缺乏明文规定，因而迟迟没有实行。由于实行先租后卖，消费者选择余地增大，购房时间推后，也促使房产商改进服务，完善配套设施，针对试行中出现的新情况，一些房产商也增加了实施细则，如消费者交纳一定数额的保证金（期满退还并计利息），以证明其购房意图和实力，使这一改革更顺利地进行。以种种迹象分折，市场供大于求的状况近期内不会改观，买方市场特点表现突出，因此如何把握市场机遇，挖掘市场潜力，将是发展商获得成功的关键，先租后卖不失为一种有益的尝试。
§5物业的市场定位和推销技巧
一、楼盘规划设计前的市场定位
元以上，但此楼盘只售3100元，价格非常有吸引力，引起关注。该楼坐落在交通主干道旁，房型、规格、面积、形状均可，但内行看出致使弱点，厨房只三点几平方米，卫生间只有两点几平方米。作为本地客户，厨房、卫生间的使用将带来不便。较为合理的设计是因该楼面向本地居民，可将28平方米的大厅缩小5－8平方米，扩展厨房、卫生间使用面积，利于日常生活。这是该楼盘的发展商失策之处，忽略了本地客户选择的侧重点。所以，最关键的是确定目标客户，这不是凭空而来，是根据市场状况、时机等研究而来，根据目标客户量体裁衣、投其所好。比方现在售价4000－6000元/平方米的楼盘，购买群为本地市民，不管是单位购买分配给中层干部，还是成功人士、白领阶层、归国人士购买，一般都是三口之家，两房一厅的规格。他们很少雇请保姆，则设计时就没必要考虑保姆房和双卫生；反之，1500－2000美元/平方米的高档外销房，雇请保姆很普遍，保姆房就必须加以考虑，主人的卧室最好有单独的卫生间，如古北新区。
美元/平方米以上的外销房。
多幢，绝大部分为高档办公写字楼，住宅相对较少，所以，确定为住宅无疑。原来我们公司为也在陆家嘴开发区的明诚花苑市场定位：最高档，面向外商、外国公司驻沪高级员工，因定位准确销售很成功。陆家嘴现有住宅高档的有明城花园，叫价1900美元以上/平方米；下有海富、爵士、锦城、珠江玫瑰园、金龙等，1200－1500美元/平方米；还有极少量的7000－8000元人民币/平方米的中高档内销房，如荣城公寓；再就是北蔡、花木等运迁标准的内销房，价格在2000－3000元人民币。这里明城、海富等外销楼盘购买者是海外客户，使用者是一些进驻浦东的海外跨国公司、银行的外籍高级职员，使用量有限。同时他们的中方员工会住一些稍低档次的住宅，售价在5000元/平方米左右的中高档内销房，陆家嘴开发区尚无这档价位的房源，但客户可能会最多。现有的外销楼盘空置率很大，人气不足，造成投资商信心不足，楼盘也就卖不出去。因此，再投入此类外销房，难以竞争。
幢大楼的相继使用，将有大量中方员工需要住房（内销房）；另外，内销房向外省市开放的政策等。综合上述两方面情况分析，如果定位在5000－6000元人民币左右的中档房，其客户群就是那些办公楼里的除少数外籍职员以外的大多数中方员工（本地、包括外省市的）、当地企事业、机关员工房屋安置等等，客户面很大（投资商用于出租也有很大的客户面）。目标客户确定后，价格也就确定，相应的功能、规格基本确定，如有无必要建保姆房、双卫生、30平方米的大厅。根据客户的承受能力，总价一般控制在40－50万元，则面积就可以确定，大约在80平方米左右。依照这样的分析，设计出来的房子应该是有市场的。有些楼盘单价便宜，但面积很大总价高，依然难销。因此，可以说，仗未打之前，输赢已经定了。我们经常要求参与发展商的建筑设计讨论。尽管不是设计师，但是代理公司最了解客户的需求。相对设计师而言，我们更接近市场，更接近客户。设计师很大程度上把设计当作一件作品而不是商品，希望作品美观、流芳百世，而发展商更多要求楼盘受市场欢迎，满足客户需求，所以香港的设计师常常抱怨香港的发展商扼制了他们的天才。
二、建成（在建）楼盘的销售策划
、楼盘特点：优点、缺点；2、市场情况、供应量（包括大气候、时机）；3、竞争对象（相同楼盘的竞争）；4、客户对象定位（关键），客户量、负担能力（短期内不能改变），购房目的（可以改变），这类人的品位、喜好，选择的侧重面、程序，追求的重点。客户情况清楚后，接下来就是包装了。
元/平方米。其中一个发展商觉察到供求问题突然