硅谷问政：专访库帕蒂诺市长黄少雄之三
苹果公司在库帕蒂诺市缴足税款并未避税
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人民网旧金山8月7日电（李牧）拥有iPhone、iPad等苹果电子产品的消费者在使用设备时，都会注意到一个地名：库帕蒂诺。该市位于加利福利亚州，是苹果公司的诞生地以及总部所在地。这座被称为“硅谷心脏”的城市由于拥有为数众多的高科技公司而被越来越多的人所熟知。近日，人民网记者在库帕蒂诺市的市政大厅内，对该市华裔副市长黄少雄进行了专访。
记者：在缴税方面，苹果公司最近受到联邦政府的批评，苹果在贵市的缴税情况如何？
副市长：正如苹果公司现任首席执行官提姆.库克在联邦政府的听证会上所言，
苹果公司一直遵守美国法律，按时纳税。我可以放心地说，苹果公司在本市是缴足了税款的。联邦政府关注苹果公司将爱尔兰作为避税港的行为。实际上，苹果公司与美国联邦政府密切合作，并没有任何违法行为。当然，我们更愿意看到苹果公司把这部分钱带回到美国。苹果的手机、平板电脑等设备是在我市进行研发，在中国大陆进行生产。这是一个很好的合作，既给中国大陆提供了就业机会，同样也在美国创造了就业。当苹果公司创始人斯蒂夫.斯蒂文先生在三年前做出决定，宣布在本市新建一个苹果研发中心时，我正是本市的市长。所有人都异常兴奋，知道此事意义重大，将成为乔布斯的伟大遗产。我曾去参观了苹果公司，并见到了乔布斯先生。他大致介绍了新的苹果研发中心的伟大构想，这也是我们第一次有机会看到苹果研发中心的模型。它是一个圆环状的建筑，面积约有五十多万平方米，可容纳一万三千多名员工在里面工作。
记者：苹果公司的新园区项目在环境评估方面似乎遇到了一些困难，市府如何帮助苹果一起解决这些问题？
市长：苹果公司已经提交了他们的建设方案，下一步加州州政府会从生物环境、水文地质、交通影响以及可能产生的危害等多个角度对这个新园区做出环境影响报告。加州有很严格的环境法律。民众可以在市府的官方网站看到这个800页的评估报告。我们鼓舞民众参与听证并讨论。乔布斯去世后，市议会一如既往地积极为苹果新园区规划解决交通堵塞、垃圾处理等实际问题以使其能通过加州环境质量监测。市议会一直在和苹果公司密切合作，让新园区项目能够在既定的2016年完工。
(责编：刘晓静、赵纲)
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迈克尔-库珀/Michael Cooper
全　　名:Michael Jerome Cooper
位　　置:后卫-前锋
身　　高:1.96米(6尺5寸)
体　　重:77公斤(170磅)
出生日期:日
出生城市:加州洛杉矶
高　　中:Pasadena in Pasadena, California
大　　学:University of New Mexico
球衣号码:21
(89-90 湖人)
(88-89 湖人)
(87-88 湖人)
(86-87 湖人)
(85-86 湖人)
(84-85 湖人)
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(79-80 湖人)
(78-79 湖人)
1978年第3轮第16顺位被选中
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nba历史统计原因，仅存1985-86赛季之后的单场比赛球员数据。点击下表中数据即可查看当季单场详细
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篮下命中率
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个人主要荣誉
生涯薪金一览
*历史球员统计不一定完整 已去掉重复薪金
生涯类似球员
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(C)2013 , all rights reserved北京为何偏偏遇上西雅图？环境好还有无尽的投资机会
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北京为何偏偏遇上西雅图？环境好还有无尽的投资机会
海外掘金大讲堂　　1月4日，“海外资产配置大讲堂”第37期，分享主题：为什么西雅图有可能是下一个硅谷？　　主讲人：赵莉，北美最大房地产经纪公司Keller Williams 经纪人。　　讲座将持续进行下去，有兴趣的朋友，欢迎添加智谷助理（ID：zgtrender04），备注：姓名+职业+城市+联系方式；智谷助理将拉你入群听课。　　◎作者丨赵莉　　版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。　　大家好，我是主讲人赵莉。本科毕业于中国人民大学，荷兰莱顿大学硕士，在亚马逊做了7年，最后在亚马逊做出口事物，负责中国的海外购。现任职于全美最大的房产公司Keller Williams的明星经纪人团队中，2015年公司销量第一。　　今天的讲座分3部分，分别介绍西雅图，谈西雅图房产的状况和推动因素，探讨西雅图的投资机会。　　1西雅图介绍　　大家对西雅图并不陌生，一些朋友看过《北京恋上西雅图》或者来过。西雅图是离国内最近的美国城市，来美国旅游第一站可能是西雅图。　　上图有弧圈的地方就是西雅图，处于美国西北角华盛顿州，“太空针塔”是西雅图的地标。西雅图是华盛顿州最大的城市，也是西北部最大的城市。它和旧金山、洛杉矶都在西海岸，使用太平洋标准时间，我和大家有16个小时的时差。　　可以看到，西雅图的北部就是加拿大温哥华，开车2小时就到。西雅图是海湾，有5号高速公路，一直往南可以开到加州圣地亚哥，可知西雅图的交通非常方便。　　上图是西雅图城市概况，西雅图被称为翡翠之城，因为城市绿化率非常高。西雅图是全美第四大港口，西雅图面积370平方公里，是北京面积的2%，人口2015年是68万：亚裔占14%、华人4.1%，白种人占比非常大，西雅图近几年人口发展呈多元化。从右下角的图可以看到，西雅图是全美发展最快的城市，人口增长最快。　　上面是西雅图地标。西雅图摩天轮、派克市场，每天都有新鲜的海鲜蔬菜，很多游客第一站都来这；第二张是今年元旦夜，在太空针放烟花，非常美；第三张是华盛顿大学3、4月份樱花盛开，华盛顿排名非常高，尤其是在医学的成就，很多从华盛顿毕业的学生，会去当地大公司，比如亚马逊、微软、波音去实习，很多国内大学生会去华盛顿大学学习。　　底下的两张图左边是西雅图的城市公园。你可以看到他是在城市中央，有个很大的湖，湖边都是种植各种植物，在周围走一圈非常的美。最后一张图是西雅图最著名的体育馆CenturyLink，是海鹰队跟足球队的主场。　　我们看一下大西雅图地区，图中有3个圈。东边的最著名的城市贝尔维尤、南部塔科马。来过西雅图的朋友都知道，坐飞机要到塔科马国际机场。以西雅图、塔科马为中心的这个地区，2010年人口达到370万，南北有5号公路，405公路、9号公路由西向东。　　华盛顿湖在西雅图与贝尔维尤之间，被水包围，所以在这很容易买到水景房。再往东边走可以买到山景房，景观非常美。西雅图的平均气温2-23度。　　贝尔维尤市面积95平方公里，11月最新的人口统计发现，当地已经成为少数族裔占多数的城市，白人占比低于50%，少数裔多于50%，是多元的城市，以好学区著称。　　西雅图还是知名企业汇集的城市，创立于此的微软、亚马逊、波音、星巴克、零售连锁COSTCO、旅游网站Expedia、Zillow和Redfin是房产交易平台。有的在西雅图设立分部，波音两年前把总部搬到芝加哥，但在西雅图的雇员有8万多，仍是西雅图最大雇主。其他著名公司，谷歌、Facebook、Ebay 在西雅图设立分部。　　看城市发展趋势，主要是看高科技IT和年轻人的趋势。千禧一代（出生）很喜欢西雅图。下图中可看出西雅图排第三，在纽约、旧金山之后，所以西雅图是一个非常有活力的城市。　　西雅图沿海、四季如春，街上很多自行车道，户外可以划船、爬山。从左图可以看到有很多公园，著名的国家公园、瑞尼尔山。　　美国100个最适合居住的地方，华盛顿州占6名。在这给大家列出排名前4的城市，贝尔维尤排第2。　　2西雅图房地产市场　　接下来介绍西雅图房地产现状及背后推动原因。下面是截止到号的数据，标普美国房价指数终于超过10年前的最高点。华尔街日报用头条报道，也显示了美国民众对房地产发展的信心。　　右图是美国城市涨幅，波士顿、洛杉矶、纽约多少都有涨幅。红框的西雅图在美国城市中同比涨幅最高。　　从上图可看出，全美同比涨幅了5.5%，西雅图涨了11%。右图是西雅图东西南北涨幅的趋势跟比例，西雅图涨幅12.6%，东部涨幅最高15.1%。　　上图从另外一个角度说明趋势。9月，超过100万美金房屋销售占整个房屋销售的11.8%，高额房的比例越来越高，大家对于西雅图房产投资的信心越来越高。　　去年11月份，胡润研究院发了第三期海外投资白皮书，西雅图位于洛杉矶、旧金山后，排第三，是中国高净值人群喜爱移民排第三的海外城市，西雅图在国内越来越被认可。　　为何大家对西雅图情有独钟？有三方面因素。　　（1）技术公司的扩张和技术人员的迁移　　我们经常听到“西雅图是不是下一个硅谷”，先看西雅图本身的公司扩张。从2015年4月到2016年5月，西雅图增加了86200人。2015年西雅图人口才68万人，去年一年增加8万多人，非常快。　　这跟当地大公司的扩张是分不开的。亚马逊从2010年扩张，亚马逊去年有25000人,微软4万人，谷歌新楼将在2019年投入使用，届时会有更多人技术人员来西雅图工作。　　为什么是下一个硅谷，下图可以看到硅谷房价的中位价，靠近旧金山的San Mateo中位房价已经达到130万美金，旧金山湾区的房价已经相当高了。　　而旧金山的租金已经达到3500美金，下图可以看一下，旧金山湾区其他城市的租金也非常高。　　下图对比旧金山跟西雅图的房价和租金，有很大区别。目前西雅图的中位租金是旧金山的一半，可想西雅图的可购买能力是高于硅谷地区的。房价、租金不断攀升，使硅谷对IT人员和家庭是非常大的挑战，所以他们往西雅图迁移。　　那么技术人员是否愿意离开硅谷？下图告诉我们68%的IT工作者认为是否在硅谷工作并不重要。可以看到除了硅谷，排名第二IT集中地是西雅图。由于硅谷的生活成本、房格上升，大量硅谷IT工作者北迁到西雅图，是房价增长的原因之一。　　（2）温哥华的房屋买卖限制政策　　另一个华人投资圣地——温哥华政策限制，导致资本转移。号温哥华对外国购房者加收15%的房产转移税。政策出台后，温哥华房屋购买数量在8月的前14天同比去年下降94%，房屋价格也下降了21%。　　通过搜索引擎，查到中国的海外投资者转移到多伦多和西雅图，更多地倾向于西雅图，因为和温哥华地理位置非常接近，气候环境也非常相似。　　（3）新移民的持续增长　　国内高净值人群的移民需求趋势不断增高，从经济教育、环境污染等方面，很多人希望能够移民到其他国家，美国是首选。美国移民局2016年度报告显示，2016年共发9947个移民签证。75%，7512个签证发给中国人。中国人对美国投资的热情不断上涨，成为西雅图房价推动因素。可以看到，三个增长背后的推动力是很健康的。　　3西雅图投资房产有哪些机会　　最好的房地产投资机会，经常用一个公式：投资收益=房产预期增值+资金回报-购房成本，房产投资最主要目的，是抵制通货膨胀。接下来从这几个方面介绍：华盛顿州房产税、公寓投资、别墅投资。　　美国的宏观经济，2016年底时道琼斯指数屡创新高，尤其是在川普上台之后，华尔街信心高涨，今天（1月3日）收盘19800多点，也是在节后开盘的开门红。　　11月美国失业率已达近几年新低，宏观经济趋势很好，通胀预期越来越高，年底美联储调高了利率。30年固定贷款利率近期达到4.1%，7年浮动利率3.1%。虽然30年利率走高，但长期利率来说，仍是历史低位。10年前买房贷款利率是6%到7%，目前买房的贷款利率仍是低点。　　（1）华盛顿州房产税　　下图反映了各州房地产税情况，颜色越深房地产税越高。西北角的西雅图是1.09%，加州比华盛顿州，是0.81%，最高的是新泽西2.38%，第二高是芝加哥所在的伊利诺伊州。　　西雅图排名第23位，比中部州高一些，但是对比其他华人较多的旧金山、纽约，西雅图房产税的绝对值的涨幅比较慢，说明西雅图房产中位值还保持在合理的范围。比如旧金山的房价非常高，虽说房产税较低，但每年要付的税费比较高。　　（2）公寓投资　　公寓投资要看三个方面，一是租金回报比，二是房屋地段升值空间，第三，因为大家远在国内，做远程投资，大家可能比较关心能否找到管理公司托管公寓，且能便捷无忧。　　租金回报比，指年（租金-成本）/房屋购买价。成本主要有三块：屋主物业费（HOA，包括楼梯维护、卫生管理），在市中心交得多一点；如果要找第三方物业管理公司，就要支付管理费；第三是房产税。　　下面为大家做一些案例分析。假设有个朋友，预算50万美金，希望做公寓投资，期望每年的回报率是5%，应该如何去选择？　　这里有两个案例，先来看第一个案例。西雅图买一个公寓房。在下图，我们为大家举个例子，Northgate，当地的房屋中位值32.4万美元，公寓房租金是1936，先按这样的一个基本数据来进行计算，用每月房屋的租金1936乘以12，等于23232元。　　毛收益率是用租金比购房成本，算出来的收益率是7.1%。但要得到净收益，还要减去物业费，该地区基本上是300，一年3600；再减去房产税，我们预估是2800每年；再减去中介管理公司的收费，标准是收取第一个月租金的50%，接下来的每个月收8%的费用，要比市场上便宜一些。市场上都是按照第一个月的租金和后面每个月10%的收费标准来收费。　　按我们公司的这个标准，每年要交2600的中介费。最后算出来的收益率是4.3%。我们可以看到7.1%和4.3%中间的差异较大，主要是因为物业费比较高。　　4.3%肯定是没有达到我们预期的5%，那我们来考虑另外一种方式，就是到南部的塔科马。　　这里的房屋中位值是23.6万美元，租金1512，毛收益率是7.7%，净收益率是5.3%。净收益率大的原因主要是物业费比较低，塔科马也就是100-150,取中值120，每年只用交1440；房产税也较低，所以可以达到收益预期。加上当地的房屋比较便宜，所以用50万美金可以购买当地两套房产。　　说这些是想告诉大家，如果做房产投资，可尽量避免在市中心或者繁华地段。西雅图市中心地段正大量建设公寓楼，不是用来出售，而是用来出租，比如亚马逊公司所在地、明星聚居地，有大量的新房公寓建造。如果在这买公寓楼，竞争非常大，虽然租金较高，但成本更高。　　计算净收益率，个人认为市中心投资公寓不合算，不如去周边房价、物业费低的地区，租金比较高。比如1室1厅、2室1厅可达。　　所以想做公寓投资的朋友一定要注意，不要把自住和投资两个概念混淆。不要觉得我不喜欢这，或者这地方太小，就不选，因为公寓投资最终是要看回报比。　　（3）别墅投资　　别墅投资一般是包括独栋别墅和联排别墅。投资别墅要看房屋所在地的升值空间；如出租，也要看租金回报比；买别墅还要考虑学区概念，因为学区关系到租金，且以后可能会为子女做教育投资，很多人买别墅刚开始出租，孩子长大了就用于自住。我从三个方面来介绍城区别墅、学区别墅和周边地区别墅。　　城区别墅　　首先来看城市地区，以西雅图为例，均价现在是58.3万，租金2700左右。按照刚才的计算方式，毛收益率是5.6%。净收益率是4.3%。中间差别并不大，因为大部分别墅没有HOA（物业费），部分社区型别墅，有少量的HOA，租金回报有非常大的优势，尤其是Townhouse，本身价值不高，没有HOA，资金回报反而会更有优势。　　学区别墅　　学区房在西雅图越来越热。《美国新闻和世界报道》每年会对美国高中进行排名，前500称金牌学校，接下来会有银牌和铜牌学校。2016年最新的排名里，华盛顿州共有6所金牌学校，53所银牌。　　华盛顿州前十名的学校主要是在贝尔维尤、西雅图、柯克兰地区。下图是一些在售学区房，大家可以感知一下，因为时间关系，就不详述了。　　接下来是案例分析，主要介绍类似的学区在西雅图和硅谷地区的成本。我们选取西雅图第三，全美排178的金牌学校。加州选取的学校是全美排名第392的。　　下图中，上方是库帕蒂诺的房子，2005年三室三卫180万美金。下方是柯克兰（西雅图附近），也是三室三卫，面积相当，可仅仅是库帕蒂诺房价的一半。从购房成本上看，西雅图学区房有绝对优势。　　增值空间方面，过去一年，库帕蒂诺房价涨了13%，而柯克兰涨了14%，都有很高的升值空间。在同样的升值空间和学区下，肯定选购房成本比较低的。对比比较热门的华人学区房，西雅图是比较有优势的。　　周边外延地区投资　　另一个是周边地区投资。下图是近几年西雅图外围周边城市的情况，发展非常快。橙色圈是西雅图和贝尔维尤城中心，是传统热门地区。过去几年，粉圈的Bothell、Sammamish、Issaquah都在这里,这个区域学区质量非常高，有很多大公司工作人员的聚居地，发展得也很快。　　去年开始，绿圈内也呈现非常好的发展趋势。原因是外围城市的重新规划，旧房被拆，重新建小区，还有年轻人向外面迁移，使得绿圈房屋升值远高于第一、二圈，外围城市也变成别墅投资的热点。　　举个简单的例子，就是在西雅图北部的Bothell，在过去一年里，年增速达15.5%。过去一个季度，增值21%。主要是这里有一个华盛顿Bothell分校，很多的学生家长都在这置业。　　当地的中位值目前还处于低点，目前才44万，租金已达，所以也是投资非常好的区域。　　总结来说，西雅图高科技推动的可持续增长，包括地理位置和政策优势，使西雅图成为中国或其他国家投资的热点。个人认为西雅图在未来几年内还会保持高速发展。　　4问答环节　　（1）西雅图很大，哪些区域有潜在价值？哪类房子更有升值空间？　　刚才我们提到，西雅图三个圈区域都有很大涨幅，去年平均增长12%。比如贝尔维尤非常热，那是不是就没有很高的增值空间了？那也未必。这里以学区著称，是几个重点高中聚居的区域，价格比较高，但是它的增值也快，每个区都可以找到增值空间比较大的房子，就是要看大家的目的、预算、投资目标来决定，在哪个地区来选，选公寓还是独立屋，也是要具体问题具体分析。　　（2）西雅图价格已经较高，现在入手合适吗？　　要看推动西雅图房价的原因是什么，是不是健康的推动。最重要的原因，我认为还是高科技公司的扩张带来的需求，比如亚马逊、谷歌，中国的一些公司在西雅图这边都有办公室，这是刚需，不是泡沫性的增长，不会随时崩盘。　　虽然目前西雅图的中位值相对于美国其他的一些城市更高，但是他多个月的增长都是全美第一、二，所以我相信这种趋势还会继续走下去。　　还有一点就是多元化，适合中国人居住。要考虑投资到底是为什么，有些人投资西雅图，第一是教育，第二就是移民。如果这样考虑，我认为目前投资西雅图是一个比较合适的时机。如果是单纯投资，还有其他的城市可以考虑，毕竟不是自住。投资房产，一定要分清最终目的，这样才能通过个案分析制定最好的方案。　　（3）西雅图购置房产，对中国人有什么限制条款？　　分为两类，如果是全款买房，没有任何的限制条款。如果贷款买房就有区别。第一，首付款至少要30%-40%。贷款利率也高，刚提到30年的固定利率是4.1%，你的贷款利率可能要5%，并且没办法享受30年。外籍贷款都是7年以内利率不变，以后随着当时的利率变动进行调整。　　银行一定要确定贷款人的信誉，因为外籍人士没有在美国的信用，所以银行会比较小心。审核一些贷款条件。中国人在美国贷款有一些具体的要求、文件，如果大家感兴趣，也可以事后交流。　　（4）Mukilteo怎么看，在美国如何购置房屋?　　Mukilteo跟西雅图不在同一个县，离波音公司比较近。单纯从投资机会和趋势来讲，可能不如其他城市。虽然它沿海，风景非常美，但是年轻人并不是很多，第二投资标的主要还是租给波音公司的员工，但他们主要会考虑比这更往南的城市Lynnwood，这里年轻人非常多，不管是租金还是房价，涨幅非常快，波音会首先会考虑这。　　川普上台后，对美国大公司开始出台政策，有传言波音2017年可能裁员，不是特别确定，我会去观望一下，不建议投资。　　境外人士是如何购置，其实和美国人一致，首先要找一个贷款银行，开一个preapproval letter，需要证明银行可以给你贷多少钱，根据资产、财务状况，决定你能买多少钱的房子、贷款多少钱。根据这个，来选择合适价位的房屋。　　第二步就要和经纪人沟通，形成投资方案，如果可以，最好还是自己来看一下，毕竟是一个几十万美金的投资。然后要下一个offer，然后进行沟通价格，做房屋检查、房屋评估。如果贷款，要等30-45天，全款很快。　　补充一下，境外人士贷款周期会长一点，因为他对资产的要求，一般都会留出两个月，来进行所有工作。　　（5）西雅图雨天会不会太多了？　　我给大家举个气象局的数据，30年基本雨量，西雅图排到了纽约、亚特兰大、休斯敦之后，所以我们老觉得西雅图降雨并不是最高的，为什么会大家会有这样的印象？因为它是海洋性气候，尤其是秋冬就会经常下雨，但不是瓢泼大雨必须带雨伞，基本上下点小雨，很快就停，半个小时左右，经常是晴天雨天交替，气候比较湿润，对皮肤较好。　　内容索引　　后台回复，查看相关内容　　1 进群 回复关键词：进群丨买房丨海外投资 | 海外　　2 欧洲 回复关键词：欧洲丨英国丨英国投资丨抄底英国　　3 移民 回复关键词：移民丨签证 | EB5　　4 保险 回复关键词：保险丨涉外保险丨香港保险　　5 日本 回复关键词：日本丨民宿丨东京　　6 美国 回复关键词：美国丨北美丨在美买房丨德州　　7 加拿大 回复关键词：加拿大丨温哥华丨多伦多　　8 印尼 回复关键词：印尼 | 东南亚　　9 澳洲 回复关键词：澳洲丨澳大利亚丨墨尔本　　10 泰国 回复关键词：泰国 | 泰国投资　　11 越南 回复关键词：越南 | 资本 | 证券　　12 基金 回复关键词：基金　　?
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