为什么很多楼盘没有房卖 是真的吗？
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　　　　我想问一下瀚林学府二期还有房吗？——农姐　　小探：瀚林学府一期还有商铺在售，二期未动工，具体开始销售时间未定。　　为什么现在那么很多楼盘有房却说没房？——小怪　　小探：开发商“捂盘惜售”在市场上已经屡见不鲜，所谓的“捂盘惜售”主要表现为三个方面：一是达到预售条件而不申请销售；二是预售审批后非一次性10天内全部公开销售；三是公示信息不准确、不真实。　　封盘待涨，所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。另外，有数据显示，南宁新建商品住房的库存量消耗周期在3-4个月，住房库存紧涨也是存在的。　　二手房跟新盘，自己住的话需要哪种比较好？如果买二手房，需要什么费用多？——黄静　　小探：个人认为，买什么房子取决于自己的经济条件，和自己的需求。新房配套新，房龄长，不过也存在着交房慢，房屋质量有风险等劣势。　　条件不好的话买个成熟的社区二手房是不错的选择。买二手房有以下几个优缺点您需要考虑到——　　优点　　1：质量问题容易发现　　2：所见即所得　　3：周边配套成熟　　缺点　　1：房屋陈旧　　2：手续相对复杂，还要审核过户等　　3：注意额外的费用　　买二手房需要缴的费用：首付和契税、营业税（2年以上减免）、附加税、中介费（一般为房屋成交价格的1%-3%。）、贷款担保费、个人所得税、交易手续费、权证印花税、权证登记费等，总的来说，二手房的税费比新房要高出不少。　　买房时，不管是买新房还是二手房，都要提前了解，做好买房预算。　　我想了解亿鼎开发商的实力背景，在南宁已开发的成功楼盘有哪些，温岭华府还没取得预售证值得购买吗？——张晶　　小探：在南宁有在安吉的亿鼎中心，在望州路的亿鼎温岭华府，在北湖唐山路的明都锦绣花园；之前楼市密探315的时候做过一期关于亿鼎中心的推文，可供您参考：《特别关注| 3.15南宁楼市大检阅，这些楼盘现形！》 《高档住宅变"平民房"？亿鼎中心交房遭业主拒收》　　亿鼎温岭华府总用地约30亩，共规划1011户，由7栋高层住宅和17套高端别墅组成。容积率5.35偏高，居住舒适度不高。项目主推60-108㎡房源.周边地段成熟，生活配套设施完善。　　交通：从项目门口望州路往北直通秀厢大道与厢竹大道，直通凤岭商圈和安吉商圈。沿着明秀东路和规划中的衡阳东路，往西可以快速到达朝阳商圈和大学商圈。周边有20多条公交线路，地铁5号线途径。　　商业：沃尔玛时代茗城店、南城百货香樟林店等，北湖万象城、虎邱农贸市场、明秀东农贸市场、望州岭农贸市场、北湖市场　　休闲： 狮山公园、人民公园、广西药用植物园、花卉公园、四大公园环绕。广西花鸟市场、南宁花鸟市场　　教育：兴宁区虎邱小学、十三中　　　　盛天东郡楼盘怎么样？是否能升值？——黄　　小探：盛天东郡上周末三期公园one17#楼1单元68-135㎡新品已经开盘售完，均价在8000左右。　　个人觉得位置不错，项目靠近二塘高速收费站，快环边上，出行方便，不过因为紧靠快环，车辆多，而且客车、货车量多，灰尘比较大，车辆行驶速度快，南昆高铁规划经过，存在噪音、辐射等潜在干扰因素。　　小区绿化高，又在药用植物园旁，环境好，有北京华联超市、有商业街，有幼儿园，有小学（教育：区直机关三幼儿园、虹桥小学、南宁五十五中学），配套挺齐全的。　　南宁楼市如今盛行精装提价之风，盛天东郡八字头的价格属于非常适合刚需一族考虑的楼盘。　　　　金源一品天下怎么样？房价多少？买那里好不好？——严　　小探：金源一品天下推5/6/7#楼，精装，88㎡／99㎡/114㎡／124㎡／127㎡/138㎡3-5房，价格待定，开盘时间待定。　　小探之前有做过一篇实探金源一品天下的推文，可供您作为参考：《【看房】实探金源一品天下，超高层建筑就一定好吗？》　　请问小探地铁2，3号线什么时候开通使用？——黄小姐　　小探：查询纸媒的报道，了解到：南宁地铁2号线全线开通时间为2017年底；南宁地铁3号线预计2019年年底建成通车。　　华发国宾壹号的房子怎么样?——戴小姐　　小探：柳沙高端盘，推窗就能看见邕江景色，出门就能享受柳沙便利。小区内外水景资源丰富，区域内有青秀山风景区，滨水公园，自然景观好，小区内有梯田式园林及大面积人工湖，容积率2.78，绿化率36.75%。　　不足就是有人会介意一江之隔的青龙岗，和垃圾填埋场。　　至于中学，南宁市四十八中目前规划建设，离地铁3号线青秀山站约3公里，不过周边公交较少，最近的仅有35路、26路途径。　　海尔四季绿城这个楼盘怎么样？周围配套设施如何，有什么优缺点，升值空间大吗？——黄意静　　小探：海尔四季绿城规划有洋房/高层，部分楼栋已经取得预售证，预计六月份开售。　　　　占地：95亩　　地段：兴宁区昆岭路9号　　规划：7栋(9层/栋)板式住宅楼、8栋(31—33层/栋)点式高层住宅楼及2层商业铺面，项目将分两期开发，一期工程建设4栋板式住宅楼和3栋点式高层住宅楼。　　　　产品：洋房、高层、毛坯交付　　交通：地铁5号线今年将正式动工，计划2021年开通试运营，其中那合站据项目不到1公里，后期地铁开通会有一定升值空间。周边路网已经完善，甘泉路、昆岭路部分已通车。　　不足：周边配套跟不上，周边规划有十四中，幼儿园和小学教育资源还在规划中。　　昌泰茗城证件齐全了吗？多少钱一平值得入手？如何看楼盘有没有预售证？——黄　　小探：昌泰茗城4号楼于4月开盘，现在还有少量房源在售。上期价格开盘价格在左右。小探个人认为，这个位置的毛坯房，超过9000一平偏高，价格一平比较值得入手。　　项目预售证已批，预售证号：南经房预字(2017)01号，五证齐全。在南宁选房网上可以查看楼盘获批预售证情况哦，网址：http://www.nnfcxx.com/　　　　昌泰茗城独栋独单元/三错层的户型设计，在南宁是比较稀缺的。还有几个亮点是：周边规划的良凤湖公园，和未来的双地铁（2/3号线）开通。　　　　　　　　良凤湖公园规划　　请问华发国宾壹号这个楼盘怎么样，卖那么贵值得出手吗?听说湿气太重，对面青龙岗、垃圾场，地铁远，又没有好中学。——覃生　　　　不足就是有人会介意一江之隔的青龙岗，和垃圾填埋场，湿气重等。　　至于中学，南宁市四十八中目前规划建设，离地铁3号线青秀山站约3公里，不过周边公交较少，最近的仅有35路、26路。　　　　小探，合景天峻的房子怎么样，精装价格比较美丽，之前听说地基有问题，是真的吗？——戴小姐　　　　小探：靠近龙岗大桥的楼盘，目前13#楼新品筹备中，预计年中推出。合景泰富2013年进驻南宁，并且在五象板块相继开发了合景天汇广场、合景天峻广场、广西合景国际金融广场，和即将面市的合景香悦四季，都是走精装修路线。合景天峻广场精装价格低，但是交房之后也有出过因装修质量的业主维权事件。　　　　小探哥，问下，君华锦云的位置偏吗。相对新新传说。哪个位置会好点？还有，合景天峻的房子怎么样？刚需，只能看九千以内的房子。又不想买太偏。想买以后商业性好点的，考虑做点小生意。——叶思雨　　　　小探：君华锦云在新邕高中对面，周边有209公交可以到。考虑到君华锦云7字头的价格，性价比还是比较高的。君华锦云和万丰新新传说都是龙岗片区的楼盘，总的来说都是处于目前南宁价值洼地区域，君华锦云二期正在筹备中，新新传说首期预计5月底开盘，价格未定。　　合景天峻靠近龙岗大桥，周边配套还在规划建设中，需要一点时间发展，精装价格8字头起（上期参考价）适合刚需购房者。　　在南宁价格九千以内，商业性还可以的楼盘，小探推荐：振宁星光广场（江南万达对面），昌泰尊府（北湖北路）。　　　　中海悦公馆和恒大华府价格相差不大，位置又在一起，个人想要环境好、物业服务好的小区哪个楼盘更值得入手？——小露　　　　小探：中海和恒大的两个楼盘规模来说，中海国际社区占地615亩，恒大华府占地204亩，中海比恒大规划要大。两个楼盘都有自己的商业规划。　　因为两个盘离得比较近，交通出行，公共配套，周边环境以及未来发展都差不多，均离那考河湿地公园较近，为公园楼盘。不同之处是恒大华府是精装项目，而中海悦公馆是由毛坯改成精装的“毛改精”项目。　　教育配套来看：中海国际社区内配套有4个幼儿园，2所小学，恒大华府小区配有1个幼儿园，1个小学。　　从社区环境来看：恒大华府容积率为2.5，低密度社区；中海悦公馆容积率3.9，相对来说恒大华府的内在居住舒适性会高一些。　　从物业来看：两个楼盘都是一级资质物业。　　整体来说各有优势，可以到现场了解，选择合适自己的户型。　　　　那考河公园　　　　盛天东郡这个楼盘怎么样？有什么优缺点？听说好几年前就是七千了，现在新开的17号楼也是七八千，好像没怎么涨价？是有什么硬伤吗？买来投资适不适合？——李未未　　　　小探：盛天东郡上周末三期公园one17#楼1单元68-135㎡新品已经开盘售完，均价在8000左右。之所以没有太大的涨幅，很大一部分原因在于拟售价，房产部门规定销售价不能高于拟售价。　　　　中海悦公馆中关于交付约定：“甲方（买房者）对于因改造和装修后形成的包括但不限于门窗方式、房屋尺寸、布局、结构等状况，或户型以及房屋局部结构发生的变化&&无任何异议”，为何不约定结构在合理范围内改变？其次关于乙方的违约责任也没有约定，要是万一出现违约现象，消费者如何维权？我想问的是，其他楼盘的毛改精也存在这种不公平条款吗？——青豆　　　　小探：在不影响建筑安全情况下，有些房屋在装修上改变结构是有利购房者，比如将赠送的阳台装修成房间等。对于准修结构有异议可以先了解装修的特点，毕竟装修好了不好再整改，一旦签订装修合同，具有法律效力，所以建议先了解清楚开发商的交付标准和装修后的房屋结构特点，自己是否能接受，有一定把握之后再做决定。　　“毛改精”的装修协议，每个楼盘的装修内容和规定不一样。　　　　地铁三号线，荔园山庄的出站口离华发国宾一号有多远？——莫先生　　　　小探：华发国宾壹号离地铁3号线青秀山站约2.9公里。　　　　　　吉维尼鲜花小镇准备开盘了吗？这个楼盘怎么样？位置好像有点三角了，而且开发商来头也是不太了解。——韦俊龙　　　　小探：吉维尼鲜花小镇预计6月初开盘，推精装项目，价格未定。　　缺点：周边是壮锦大道、白沙大道，噪音估计挺大，泥头车也多；公交少，只有环2比较近；靠近立交桥，存在噪音污染。　　吉维尼鲜花小镇地块呈三角，但开发商以将尖角部分规划为游泳池用地，对住宅基本没有什么影响。　　开发商：广西镒恒投资管理有限公司。广西镒恒投资管理有限公司由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司和广西恒聚投资管理有限公司共同出资成立，项目周边还处于发展状态，所以环境和交通还在完善中。但是出行走白沙大道算是比较便利的。离4号线约5-10分钟，地铁建好后出行方便。　　　　　　龙基传媒星城、五象丽景、骋望天玺这3个盘，哪个盘占优？房价均为多少？——黄静　　　　小探：　　龙基传媒星城：（均价约8200元/平方米）　　长堽路接近快环的位置，交通很方便；附近有药用植物园、医院、超市、农贸市场、学校、银行，生活配套成熟；各事业单位集聚，人文环境还好，小孩上学方便（39中）；项目容积率高，楼间距可能会有点不足，但是居住环境舒适。7-9号楼已经售完，现在只有10号楼114-198有少量货量，　　五象丽景：（均价约8000元/平方米）　　位置较远，五象岭森岭公园附近，环境，这个没什么说了，空气明显好很多，五象岭公园将来有个出入口开在小区对面。不过今年年底2号线就通，非常便利，但是从项目到地铁口有1公里距离，走还是要走十几分钟的。配套的话，市规划局有在附近规划小学、初中、市场，幼儿园已经建好了，其他商业配套则还要后期逐步跟上。五象丽景目前还是有房源在售的，推的是6#楼172㎡的户型，大概5月份也会推出3#楼的新品房源。　　骋望天玺：（均价约元/平方米）　　相思湖片区江景房，稀缺景观资源。楼栋错位布置，避免南面楼栋挡住北面楼栋的江景。交通方便，前有江北大道，驱车可达全城大部分主干道，地铁1号线，出小区步行仅15分钟即到“广西民族大学站”。教育配套有西乡塘小学、外国语学校、西宁路幼儿园。附近医院少，仅有医科大二附院。商业配套不足，整个相思湖片区的硬伤。户型设计上，每个户型都有景观阳台，便于观江景。　　小结：三个楼盘都是推毛坯房，价格都在上下，位置来说，龙基传媒星城占优，其次是骋望天玺，五象丽景比较偏。产品来说，现在龙基传媒星城和五象丽景只有少量大户型在售，等到5月下旬五象丽景才有91-128平米新品推出，骋望天玺则有94㎡-142㎡房源在售，货源比较充足。　　
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&有一套房还想买二套房 首付公积金你要搞清
有一套房还想买二套房 首付公积金你要搞清
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
现在用公积金贷款买房已经不是什么稀奇的事情了，但是对于首套房用公积金贷款是有优惠的，如果已有一套房，再想用公积金购买一套房的话，可就不是件那么容易的事情了。二套房的首付比例就会有所提高，但是二套房公积金贷款首付较低几成？可以提取公积金吗？
二套房公积金贷款首付较低几成？ 1、使用公积金贷款购买二套房，较低首付比例30％，贷款利率为基准利率。从公积金贷款政策来看，如借款人第1套住房使用公积金，在尚未还清前是不可以再次申请公积金贷款购买第2套住房的；只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为第2套房产，仍会视为首套住房按其政策操作，首付20％，利率为基准利率。 2、在公积金政策方面，首套房首付比例为20％；对于拥有一套房已结清贷款，再购买普通自住房，较低首付比例为30％，此前首付比例则为60％。 3、央行联同住建部、中国银行业监督管理委员会发布通知，2套房较低首付款比例调整为不低于40％，即4成，这意味着居民在购买200万的二套房，首付款可以少交60万。2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 4、缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，较低首付款比例为20％；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，较低首付款比例为30％。 采用组合贷款可以提取公积金吗？ 1、办理了组合贷款之后，想要提取公积金账户里的余额，有以下几个前提条件：从来没有办理过公积金委托划扣；组合贷款发放并正常还款6个月；商业贷款尚未结清；公积金贷款部分累计逾期期数在3期以内（不含3期）；如果满足以上条件，您可以每年提取一次公积金账户余额，用于偿还组合贷款的商业贷款部分。 2、如果您提取公积金余额归还贷款本金，那么借款人及配偶每次提取的总金额不得超过商业贷款剩余金额，且累计提取金额之和不得超过其商业贷款本金。 3、如果是按年提取公积金余额还商贷本息，那么借款人及配偶每次提取的总金额不得超过此前一年（12期）应偿还的月还款额之和，但不包括在此期间以自有资金提前归还的商业贷款本金，且累计提取金额之和不得超过商业贷款本金。 综上所述就是二套房公积金贷款首付比例，以及能否提取公积金吗的相关内容。买房是件大事，在买房之前贷款政策还是要有所了解，这样就可以节省一些不必要的费用。以上内容希望帮助到大家。
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本帖最后由 松间照 于
15:24 编辑
小区名称：御安西苑
建筑面积：82平方
装修公司：春雨环保装饰
设计师：马工
工程部经理：黄经理
装修进度：开始破土&&
【开工日期】日
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
& && &&&楼主于日21时30分开贴写日记了。话说楼主买的是御安西苑的房子，在等待2年零几个月之后，与开发商经历了一番斗智斗勇，对房体格局规划琢磨N次的情况下，终于开始对自己的巢开始动工破土了
&临天装饰前来支持！好家装，高品质，值得信赖！&
&你这32楼的视野可是太棒啦！&
&您家装修这么好，怎么不多传点照片啊。&
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恭喜楼主开帖啊，要多发图哦。
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本帖最后由 松间照 于
22:42 编辑
& && && &每篇文章总都需要个“序”。当然写日志也不能例外。既然是与房子有关，总得前前后后、上上下下、左左右右来介绍一翻。其实结果跟你到洛斯蒂克的巴黎看埃菲尔铁塔，上看是一座塔、下看也是一座塔、左看是塔、右看还是塔，归根到底，它就是一座塔。
& & 既然说买房子，就要从几年前来合肥说起，话说N年前毕业，两眼迷茫来到大合肥，为什么来合肥呢，1、家近呗；2、胆小呗，怕外面大尾巴狼多。当时一心扑在工作上，生活浮动在温饱水平，那里敢说买房子？虽然那时合肥房价处于谷底，当然一年后才真真叫谷底，救市也是从那年开始的，房价就跟打了鸡血似得一路飙升，什么叫火箭速度，非此莫属啊。当然，也无我等小民什么事，没把心思放在这个上面，让我错过4k5一个平方、5k一个平方的日子，转眼到2011年，房价涨的太快，需要调控来暂缓人民内部矛盾，肯定不能让其发展为敌我矛盾，所以限购就成为解决问题的方法被提出来了。反正房子在曲折中增长成了态势，在经历N年计划之后，已经达到买房子的条件了，无论年龄还是需求，好了，这就是传说中所谓的刚需吧，所谓“没有买卖,就没有杀害” ，用在购房这里，大慨就是没有买房子，就不会把你按在地上，慢慢揭你的皮吧！
& &房子对我来说，其实就相当与一个巢，日出而做、日落而归，是一个独立自主、可以修生养性的私密空间。既然这么重要，那当然要在上面多花费经历，精雕细琢啊，那从那里开始呢，从下文买房篇开始吧！
&春雨小潘来支持来来，你写的真好，这么晚还在更新，请注意身体啊。&
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我项链两千多，这点分算什么！
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本帖最后由 松间照 于
21:01 编辑
& &&&上话LZ自打脸面充胖子，自己为自己写“序”，本话，LZ当仁不让，夸夸其谈下自己的买房经历与心得。自从2011年底的南鼎海棠湾开始，前前后后跑过淮矿富邦天下、华地紫园、保利香槟小镇、中铁国际城、海亮蓝郡、御安西苑、城改蜀湖湾；神往过徽商优山美地、中海原山、高速翡翠湖畔等。我对房子的要求是尽量在二环内外或者离工作地方比较近。LZ属于保守派，自己不确定的事，就暂时搁置，再次考察，直到自己觉得OK，才会下决定。所以看上去会计成本花费不是最多，但是机会成本花费非常大的。经过多次考察，留下N多教训及少数心得，下面来侃侃吧：
&&个人觉得选房子就三要素：价格、区位、房型 ，是不是还有其他要素？请看下文分析
1、价格& &
&&这点其实每个在这里看我侃置业的人都应该清楚，各位刚需型的同志们，面对高高在上的房价，得掂量掂量下口袋里面有多少银子，上文说过，我是个保守派，有多大锅就下多少米，绝不敢有非分之想。这点就得给自己下个定论，自己能接受多少钱一个平方，总价能接受多少就决定自己能买多大的房子，每个月面对向自己伸手的银行，量力而行啊。其实，现在各大房产信息都很详细了，如下图所示：
你要的各种信息应有尽有，比如你想要个7k5左右的，总价65W左右的，这个范围就有个范围了，把符合自己要求左右的楼盘记下来，进入下一个环节
& &为什么要说区位呢，这点还是非常重要，这点关系到你的日常生活是否舒适，按过来说法，生活中不缺乏美，缺乏缺少美的眼睛。如果美都需要带着放大镜去寻找，那还是放弃吧。
1）生活措施
& && & 人是社交动物，不管你是如何宅，你总免不了吃喝拉撒睡&&柴米油盐酱醋茶，还有伟大的快递叔叔，不想让你的购买的宝贝要你亲自拿，就得注意了。菜市场、超市、银行、药店、医院、加油站最好就在小区附近。而且还是韩信将兵，除了加油站。当然有好的美食与酒店更好，有景点更好，就好比LZ，站在楼顶，观看植物园的日落，那也是一件幸事。
2）交通措施
& &&&这点就更无疑了，出行快慢取决道路宽广与多少，自古以来交通发达的地方发展最快，没听过过要想富，先修路？在这里就是选取为公交的路数及运行时间，出租车经过的次数，以及未来地铁是否经过。
3）教育措施
& &&&学区房为什么贵？这点就不用解释了，你得问问保利香槟小镇及恒大华府，高新区的地点、政务区的学区了。当然分校不在此序列。
4）周边环境
& && &这点需要自己亲自去楼盘周边转转，是否有高压电、垃圾堆等等，让你感到不爽的东西。像LZ选择的御安西苑，东边是蜀山监狱，离监狱向东200M是植物园220KV变电站、南边正对棚户区（好在已经开始拆迁了）、北边是小区、西边也是小区。LZ不在乎越狱，因为LZ偶尔也越狱。
好了，都选择好了，相信你的选择范围有所廋身了，下面再来看看房型
& && &&&如果说区域决定你的日常生活，那房型跟你起居大大关联了，也为你日后装潢规划提供第一手资料。是我就拿我的户型来介绍介绍吧。
& && & 先废话一句，从地球经纬2线可以确定位置，除非你是在南极点或者北极点。房型这里要从点（你的鸟巢位置）到线（你鸟巢所处的一层位置）到面（你鸟巢所在的楼层位置）
看了图总要总结，自从看了佳吉老王装修经验总结：“装修百科全书”，我就有后悔的冲动，当然这是后话，购房置业毕竟是一锤子买卖，签字画押就不能更改了。至于我为什么没有选择佳吉，自然会在后话选择装司篇描述。回归本题，LZ之前去中铁国际城看房，周边景色那是一个棒，什么前面湿地公园，后面大房郢水库环境多好啊，虽然什么容积度高、附近有高压电、合肥的北出口、只有157、143路公交通过，都挡不住LZ三探国际城，堪比宋江三打祝家庄，当站在房子里面(中铁德圆是准现房)，心都凉了半截，能设计出这种房型的人太天才了，你家次卧就跟厨房一样大吗？房子不大，房间不少，奇偶楼层花架与露台相反，不怕下雨，客厅未关漏雨吗？果断PASS。
我选择的户型，
缺点：餐厅太小，更兼有走道功能，这也为装潢留下了隐患；次卧窗子太小，光线不太好，厨卫光线比较暗。不是南北通透。
优点：客厅与主卧靠南，房间都比较大，次卧也靠南，整体比较方正，不要做大范围的墙体改造，就可以中规中矩的装好。
好吧，价格也不算贵，比香槟小镇短短时间从7k4涨到8k4（精装房比较担心，那时候万科的精装房让LZ没信心）、富邦天下那几栋太靠进高压线；虽然比海亮蓝郡贵，但看了几年的合肥地图，北二环与西二环交口向北根本就没有变化，果断拒绝；蜀湖湾价格太贵，都超过7k了；徽商优山美地还是公寓，哎呀，我可不喜欢进行爬楼运动、中海原山，你都跑到新西站那里了，空气不错，不知道鸟去不去呢？当时唯一感到惋惜是华地紫园，户型与我选择的差不多，大阳台互通主卧与客厅，南面周长也比我这个长，可惜，位置有点远、价格也有点高啊。
下面把我总结的流程，献给各位看官：
再说说我的经验：
1、如果选择好一个楼盘，首先问问售楼导购，楼王是那栋，最好层楼是那层，这样心里就有底了，这个价格就是这个楼盘的天花板了，考虑楼间距，如果楼间距比较大，口袋银子不多，可以考虑价格便宜的楼层，如果楼间距比较小，就得看自己的决心了，毕竟采光与通风是户型很重要的组成部分。
2、方位，同一个楼层同一个户型，通常东边比西边好，为什么呢？东边迎接阳光早，西边离开阳光迟，当然如果东边被其他楼遮挡不在此序列。
3、周边环境（最好一年四季都有花的，什么春天樟树花、夏天荷花、秋天桂花、冬天梅花），你总不能宅在室内吧，好的环境散个步心里都舒服。
4、买房子还是要选择大一点的开发商，至少资金链比较充足点，这点你看下文就明白了。
5、总有你疏忽的地方，尽量多考察考察现场，没有标明尺寸一定要问清楚。
1、楼层高度，记住最低是2.8M，楼板是0.15米，尽量买标注楼层2.9M以上的房子
2、盗用吉佳老王的买房10原则，（其实我想还有3条呢）
1、必须南北通透（采光通风好）
2、必须客厅带阳台，不能阳台在房间（生活方便点，另外客厅漂亮点）
3、卫生间必须干湿分区（实用，因为现在的家里就是不分区，卫生间始终都是湿的）
4、最少两室朝南（冬天暖和点）
5、必须3室2厅（2卫不一定必须考虑）
6、必须100-120平米以内（没有这么大面积，房型肯定有缺陷）
7、没有太多浪费面积（这个要看房型设计了）
5、6两点是我比较后悔的，但是这是口袋银子决定，也只能算。。。
为什么不说质量、售后、物业之类的呢，其实这些对你来说什么也不知道，只是听，无法核实，所以就当每家楼盘都一样吧
下篇，收房&&验房篇
&写的真好，支持来了。辛苦了&
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本帖最后由 西瓜苹果 于
14:41 编辑
收房&&验房篇
在此篇开始之前，先发张流程图
从上面流程图来看，收房与验房是，装修之前重要的一步，收不到房还装修什么呢。我们小区在交房前突然接到售楼部的消息，开发商资金链断了，房子虽然建好，但是相关证件没有办齐，在交房当日，广大业户的齐心合力，勇敢无畏下，具体请见相关报道：
在广大业主的精神支持下，业主代表与开发商、相关政府共同的推动下，相关证件基本办妥，在担惊受怕的2个月后，总算可以去拿房，本着“现在不维权就不算交房”的想法，先把房子拿到手再说，虽然这开发商还欠着2个月的违约金，但是房产证总算有着落，心里暂时松了一口气，虽然各位业主都心里千万次的问候开发商的前十八代女性亲属，但是开发商本着债多不愁，我们业主也没有太多办法。
交房的时候，因开发商的问题，每位业主都小心翼翼，这个签字那个签字都非常小心，当时要开发商把规划许可证原件拿出后，大家心里暂时放心，但是谁叫天朝的办假证这么发达呢，有些业主心里还是有些疑惑，当建委网站公布规划许可证已经发放后，拿房子的业主才多了起来。
验房的时候，物业的人只是试了水电，告诉了水电表位置，然后说有问题去物业反映就可以了，我立即签了字，因为当时也验房的人一直没有到，后来经过检查，室内空鼓十几处，到是没有什么大的空鼓，水管-中财、电线-绿宝，开发插座-鸿雁，还是比较凑合的，不是非常差，开发商也比较为业主着想，想未来业主肯定会墙顶面处理，刷墙都免了，直接水泥墙了。
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本帖最后由 松间照 于
18:09 编辑
装司选择篇
& &&&上篇装修流程图中装修前准备阶段提到了收房、设计、预算、合同，收房已经写过，本篇要开始设计、预算、合同阶段，总结为一条装司选择。
& & 首先装修是一个多种材料+人工实施组合起来的项目，就好比人的身体，要先有骨头内脏才到血液、肌肉、皮肤。一句话就是先有基础框架，才能有血有肉。开发商的房子建好了，但是离舒适入住还早的很。装修按带不带材料来区分的话，共有3种：清包、半包、全包，至于具体的差别，在此copy些文字：
半包:就是装修公司包人工+辅材，主材业主自己购买；
全包:顾名思义就是全部都包完，装修公司包人工+辅材+主材，但是主材一般不包含灯具和五金件；
清包:就是自己找人工和自己买所有材料；
其实这3重主要区别是业主装修有没有足够的时间与经历，以及手上人脉资源与银子的多寡。因为不认识施工多年的老师傅，以及手上预算不充足，加上第一套房子，必须给予重视，所以选择为半包方式。套用一位邻居解释：房子装修完毕==硬装（半包+主材）+软装（家具+家电），即半包只占完全装修完毕费用的25%，各位同学要注意控制费用啊，当然软装与硬装费用也不一定要五五分成，但是控制口袋里面银子的支出，还是大有必要的。
& & 鄙人认为设计是装修的灵魂（当然也要有实施的可行性，空中楼阁可不行）。自从2013年底到至今就陆陆续续接到合肥各家装修公司的电话，不用说是开发商把我的号码给卖了。本来实践一位朋友的名言：赶一只羊也是赶，赶两只羊也是赶。前前后后，有数十家装潢公司来量过房，就大体挑几家说说吧：
1、YY。最早参加这家公司2013年底举行的活动，当时应该房子没有拿到，只是范范聊了聊，得到他们“轻装潢重装饰”的理念（其实这个我一直没搞明白意思）与首付50%的付款方式。后来他们的销售经理以最少每周1条短信的频率坚持给我发短信，直到后来我表达了已与其他公司签约后，坚持不懈，精神可嘉。其实他们公司在我们小区也装了好几家，可惜设计师态度有点强势，又表达了首付60%的付款方式，然后，就没有然后了。
2、绿谷银州。这家公司也是比较早，也是在我没有拿房之前就聊了聊，聊得感觉还可以，后来也是现场看了他们家的施工工地，的确还是蛮不错的，但是我一直暗示他们设计师我想半包，他们还是给我做套餐，再加上后来设计师离职，我只能说句很遗憾了，只能做为备选了。
3、华迪装饰。华迪也是锲而不舍的给我短信、电话联系。因为离他们公司挺近的，我认识了他们的蕫经理与钱设计师。华迪给我感觉是。他们家的沟通环境是最好了。有电视作为投影仪来讲解方案，比起让看本本与A4纸打印的图纸，就不止高一个档次了。可惜的是，2次我都表达了想做半包的想法与像辅材这块指定品牌，一直没有得到回应，所以只能遗憾不能合作了。
4、ldkj。（题外话，我之前在土巴兔注册过，上面的帖子与监理对我大有裨益。后来网站给我推荐了3家公司，不知道后来这家公司怎么知道了，也给我打了电话）这家公司是一直最后才没有选择的公司，因为他们有个能说的设计师，还有他的方案是非常接近我的想法、再加上出色的工艺展示厅。我在此对许设计师表示感谢，当然我也要说句，我给了很长时间准备，看到的工地还不是我想象的样子，我只能说很遗憾，当然我也包容我没有选择贵公司导致您的略微失态。
5、春雨环保装饰。一开始加上春雨，其实是为了凑数，因为想着十全十美嘛（因为之前已经有9家了），加上正好在日记贴内看到山竹妞妞的帖子：
当然日记中看到吉佳老王的帖子，写的真是一本好的百科群书，可惜吉佳离房子太远了，入围名额只有一个，只好忍痛割爱了。
像我这种选择多的公司，只能通过面谈结果来做初步选择，然后挑取比较满意合适的进行再次选择了：
初步选择：
再次选择：
经过多次去装司面谈，以及去工地现场考察（这点要多看，第一，看工人工艺、第二看施工的辅材），在费了N多时间金钱后，我选择春雨环保装饰，选择携手竹子大叔打造自己的鸟巢。我一直认为找一家公司来装修房子，不一定是最好的，但一定是最合适，了解自己的装修想法，能指出自己设想不足以及不太合理的地方，能满足业主的大体需求、能为业主设想节约成本、及时与业主进行良好的沟通（这点上春雨得多多加强，我在签约前可是没有接到过春雨的电话，必要的沟通还是要的）、出色的施工工艺（前题要多看几处工地）、再加上有好的售后保证（这点未来才能见分晓），或许这样的设想比较完美了。
毕竟谁也不想装潢成这样的结果：
虽然春雨没有到达我的设想，但是经过比较后，还是比较合适的，经过与马设计师的几次沟通，从整个房子来看，餐厅的硬伤与厨卫的改造有很大关联，因为不喜欢将淋浴区放在小阳台，最终设计结果为：
总结设计要点：
房型虽然方方正正，餐厅兼顾走廊功能，导致餐桌不好摆放；厨房狭长，烟道与燃气下水管道各占一角，缺乏放冰箱的位置（其实本来有，给开发商送给消防使用了），小阳台类似鸡肋，如果不改造就没有多大使用价值。卫生间面积还可以，但是与小阳台互联的墙不是非常长。
在设计中一直纠结厨房冰箱的位置以及淋浴区的位置，参考邻居的设计方案，有把次卧改小，增加餐厅面积，空出冰箱位置；有把小阳台改造成淋浴区、有把次卧与餐厅墙壁拆除，扩大餐厅，客厅改为另外一个卧室的。
最终方案整改为：
1、在入户门墙壁上面，掏出鞋柜。
2、借卫生间与小阳台的部分面积给厨房，增加出放冰箱的位置，另外橱柜摆放的面积也增加了，不管是L形还是U型（橱柜花出的银子花花响），对于经常使用厨房是非常方便的；厨房出入小阳台的门改为窗。重要一点，卫生间一个下水管纳入厨房了，万一水管突发爆裂，水也有地漏可流了。
3、卫生间改变形状，拆除原来的窗子，改为门洞。将原来小阳台剩余部分改为一个杂物间，纳入卫生间。可以放放拖把池、脸盆之类的。同时也算保留下一个洗衣机位。
4、卫生间一角放淋浴隔断，因为卫生间空间变大，而且新的门洞不适合安装门，所以淋浴隔断必不可少。另外两角放浴室柜与抽水马桶。
5、卫生间与餐厅门洞的门如何安装一直很苦恼，因为门不能朝浴室柜方向开，朝抽水马桶开又怕碰到马桶，经过反复测量，选择次差的结果---朝马桶方向开。
6、餐桌的摆放，因为餐厅宽度很小，如果餐桌两边椅子摆放，人就得侧身穿过；而摆放厨卫两个门洞之间，很容易占据2个门洞大部分的位置，后把卫生间门洞稍微挪动了下，勉强来摆放餐桌（因为餐桌是可以挪动，也只好暂时牺牲下）。
7、其他的地方就中规中矩了，主次卧衣柜+床，大阳台加洗衣柜，餐厅与次卧墙壁改造为酒柜。客厅背景墙上吊顶，其他3面双层石膏板垂落，靠近阳台加一个窗帘盒。
在主题框架搭好后，开始选择风格，因为预算有限，只能走流行的简约风格，LZ又喜欢中式的风格，也就成为了非典型性的简约风。经过多次沟通与修改，效果图出来，基本上达到我的设想，当然这只是效果图而已，先来看看效果吧：
在确定设计后，
开始谈价格与合同阶段
这个方面没什么好说的，只要在预算范围左右，跟装潢公司侃价、合同按合肥市装修合同来即可。
在这里要注意几点：
1、报价单要仔细观看，比如说打柜子，柜子长宽多少、用什么材料（包括柜体板、饰面板、背板等）、包不包括柜门、有没有抽屉（抽屉个数）、需不需要拆改墙壁、要拆多少等等，都需要详细在报价单里面体现。这也是比较各家装饰公司报价的关键，而不是只看一个总价。
2、报价单里面不仅仅只有辅材+人工费用，还包括材料搬运费、垃圾清运费、成品保护费用（如果有）、乳胶漆墙面防裂处理、五金件安装、装饰公司管理费、设计费等，这些要看清楚，有些公司全免有些公司也折扣形式操作，这点上各位要与装司好好商谈清楚。
3、水电费用，这点是不会在报价中体现，一般都会说按现场测量，实际施工来计算。这点要千万注意，要与装司商谈清楚自己的接收价格范围，不然后期就会给自己造成不必要的麻烦。
下篇：装潢未动、材料先选
&写的好多啊。多谢分享，我们都学习学习啊&
网友ID经验
我项链两千多，这点分算什么！
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本帖最后由 松间照 于
21:54 编辑
装潢未动、材料先选篇
装潢最重要的是什么：
1、质量好的材料；
2、工艺好的师傅；
3、设计的可执行性；
4、完善的监理；
5、良好的沟通协调；
好的材料是基础。师傅的工艺再好，也要靠材料。就比如那个谁的说法---应该是阿隆索吧，每位伟大的车手都用一部完美的赛车，看看材料的重要性吧特别是清包与半包，自己买材料的。全包也要选择好。好的材料用一句话说：便宜没好货，好货不便宜。想要买好的材料，银子就等着大把大把的撒吧。
追求性价比的高的产品是装修的必然选择，但是经常使用的产品一定要选择好的。不然入住之后，售后维修会给自己带来无穷无尽的麻烦。
把好装潢公司的辅材：红砖、水泥、黄沙、防水涂料、轻钢龙骨、挂网、木工板、饰面板、石膏板、白乳胶、纹钉、腻子粉、白水泥、乳胶漆等等的关后，得自己看看购买的主材。
来看看我的主材清单：
说主材进场其实有个先后顺序的：
装潢阶段也是从硬装---&软装---&入住
硬装：水电阶段---&瓦工阶段---&木工阶段---&油漆工阶段
1、水电阶段
& &每个阶段都有必须的材料，水电阶段肯定有水管、电线这样的必需品，当然水泥黄沙这样辅材也少不了。否则是无法完成施工。一般让装潢公司来完成水电实施的，只要跟装司沟通好，现场测量好距离就可以，当然自己必要的：比如说总阀、双控、空调换线都是根据新房实际情况及价格来做取舍，这个阶段还可以让橱柜、吊顶来做水电指导，橱柜是要有厂家给的水电指导图。看看吧，在装潢之前必须要跑跑橱柜、集成吊顶。
如果自己找人做水电，可以先让师傅上门交底，按需测量，对于各位对水电的疑问（多废话一句空调、厨房建议用4个平方的国标铜芯线）,正好用下面的几张图来回答：
水管规格：
家庭大慨需求：
电线截面积对应的电功率：
铜导线(温度35℃、电压220V)在不同环境下的安全电流不同,电功率也不同：
截面积（单位：m㎡） 可承受最大电功率（单位：KW）
1.5 ------------------------ 4.84,
2.5 ------------------------ 6.6,
4 ------------------------ 8.58,
6 ------------------------ 11.22,
10 ------------------------ 15.4
10下五,100上二,16、25四,35、50三,70、95两倍半.
穿管、温度八、九折,裸线加一半.铜线升级算.
口诀中的阿拉伯数字与倍数的排列关系如下：
对于1.5、2.5、4、6、10mm2的导线可将其截面积数乘以5倍.
对于16、25mm2的导线可将其截面积数乘以4倍.
对于35、50mm2的导线可将其截面积数乘以3倍.
对于70、95mm2 的导线可将其截面积数乘以2.5倍.
对于120、150、185mm2的导线可将其截面积数乘以2倍.
解释如下：10mm2（含10mm2）以下的线以导线截面积乘以5就是该截面积导线的载流量,相应的截面积100mm2以上乘以乘以2,16mm2、25mm2乘以4,35mm2、50mm2乘以3,70mm2、95mm2乘以2.5.如果导线穿管乘以系数0.8（穿管导线总截面积不超过管截面积的百分之四十）,高温场所使用乘以系数0.9（85摄氏度以内）,裸线（如架空裸线）截面积乘以相应倍率后再乘以2（如16mm2导线：16*4*2）,以上是按铝线截面积计算.铜线升级算是指1.5mm2铜线载流量等于2.5mm2铝线载流量,依次类推.根据以上计算得出的数据与查表数据误差不大。
2、瓦工阶段
& &瓦工最需要什么？红砖水泥黄沙。这个装司会准备的，只要注意水泥的生产日期。在瓦工进场前，要测量好贴砖面积，计算需要瓷砖数量。当然填缝剂、地漏、门槛石、踢脚线、瓷砖十字架这些是少不了的，统统准备好。墙体改造完成后，可以让封阳台的前来测量尺寸，先把封闭阳台的框子安装起来。如果厨房有淋浴隔断且有挡水槽需要载在瓷砖下的话，挡水槽也需要在贴砖时进场。
3、木工阶段
& &木工最需要什么？木工板呗。这里只要提供衣柜五金等就可以了。自己清包就得先把各种木工板、饰面板、石膏板、白乳胶、纹钉先运进场
在木瓦阶段完成差不多的时候。瓦工结束，装潢公司的厨卫施工就差不多结束了。厨房主材就需要进场了。厨房需要那些东西?
1、大家看的最多的厨房收纳柜---橱柜。
2、遮挡难看的顶面的集成吊顶。
3、提供24小时热水的燃气热水器。
4、做饭必需品---油烟机灶头。
5、隔开厨房与客厅的厨房门。
但是第一步先需要谁呢？
先测量：厨卫门、橱柜、吊顶3家蜂拥而至。
厨房门的安装，在瓦工贴完厨卫砖的时候，可以让门厂家来测试门与橱柜的尺寸了，厨卫门考虑单包或者双包门套就是各位自己的考虑选择了。厨卫门一般选择金属门，这样受水腐蚀的影响很小。厨卫门一般10天左右可以上门安装。橱柜来做精确测量，然后去谈谈方案，签合同花银子了。橱柜一般20-45天上门安装。
测量过后就可以让燃气公司挂表了，燃气热水器做为第一个进场的电器，必需要先确定燃气表的位置，当然挂表跟开燃气是两回事。
燃气热水器安装好了，集成吊顶开始进场，这时候，橱柜的图纸必须到手，集成吊顶需要抽油烟机的排烟管道大小与位置。
总结来说：
厨房的流程是（贴砖结束后）
测量（门、橱柜、集成吊顶）---&燃气挂表---&燃气热水器安装（如果排烟道的逆止阀需要更换的，这步不要忘了提前更换）---&集成吊顶安装(必须有橱柜图纸)---&橱柜安装||门安装||燃气开通---&油烟机、灶头安装---&插座安装---&其他电器进场---&功能型厨房搭建完成。
厨房流程说完了，在厨房测量的同时，看看衣柜是否打好，需要移门的，主次卧门、门套、移门，有飘窗的且需要飘窗石的都可以一起上门测量了。银子流得哗哗响啊。卫生间的坐便器、花洒、浴室柜都不是很急的东西，但是喜欢淘宝的，自己安装请注意有些是要在墙上打孔的，注意瓷砖与防水层。至于油漆工阶段需要什么主材？那都可以等装司退场后再说来的，不如先确定乳胶漆颜色吧，当然让水电挖下吊顶的灯孔还是有必要的。
说了这么多，该谈谈橱柜的选择，上文提到橱柜必须在水电之前跑跑，因为要确定橱柜背面或者上面水电的位置及走向，当然，一般有经验水电师傅都会知道怎么走，如果自己首先想好（前提是可行）水槽、燃气热水器、油烟机位置，水电问题就迎刃而解了。
下面说说橱柜本身的选择，其实也很简单，把我下面这张表填写好，做做材质比较，然后根据价格，做一个性价比最高即可（土豪不在此类），橱柜是综合体，就我个人见解，橱柜厂家就是个组装工，不产生任何产品，把板材：柜体板、柜面板、背板；油漆；五金：水槽、铰链、拉手；台面、垫条等组装到一起，所以考虑这些材质就可以了，至于售后，牌子的也许不会差，但是得看问题出的大小。如图所示吧：
几个牌子可以参考下@boby922的帖子，讲得比较详细，拿来主义：
主材总结：
前期确定吊顶、橱柜、的品牌。有些是需要定水电位置的，其实集成吊顶主要是浴霸需要多少线的问题，可以让水电工把线预留到位即可。橱柜稍微复杂点。所以橱柜还得看快点，当然经验丰富的水电师傅也了如执掌，一定要把自己的想法告诉师傅，再综合师傅给予的建议，合理布放水电。这样即使集成吊顶、橱柜没有确定也可以先实施水电阶段，不会为之后存留遗憾。瓦工、木工阶段必须的主材上文已经提出，不再重复。
在选择主材的时候，难免遇到不良商家，
请看下集：吐槽材料商
&写了这么多，怎么没有看到工地的照片啊&
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