针对新型冠状病毒感染的肺燚疫情房东不愿意减房租广州租赁协会代表全市所有住房租赁行业经营业主向房东发起主动减租倡议。

　　1月30日广东省广州市住房租賃行业协会发布《致全市业主(房东)的减租倡议书》，《倡议书》称协会代表全市所有住房租赁行业经营业主向房东号召主动减租。

　　倡议书称此次疫情房东不愿意减房租给住房租赁行业经营者带来了前所未有的生存危机，“若现金流短缺或开源节流不当势必出现倒閉潮”。为此号召房东在未来三个月对业主进行减租。其中2月全月租金减免，3月到4月两个月租金减半

　　同时，倡议书表示行业茬接受业主减租政策同时，将给租客提供优惠“期待业主体谅住房租赁行业之难、住房租赁行业经营者之痛”。

　　由此也引发了因疫情房东不愿意减房租影响要求房东减免租金是否合理的讨论。

　　支持者认为住房租赁行业是服务型行业，劳动人员密集型行业受疫情房东不愿意减房租影响较大，房东减免租金可缓解企业生存危机同时租客因疫情房东不愿意减房租影响延期返回租住地是无奈行为，有其不可抗力;反对者认为房东个人利益的损害不同于商场营利性组织，房东也有还款压力且因疫情房东不愿意减房租影响而无法按時返回租住地导致所租住的房屋空置房东无减免义务。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出从道义上讲，倡议减免租金昰好事;但房东和长租公寓的租约已经以合同方式签订因此房东不接受倡议免租金在法律上也没有任何问题。加之此次广州的倡议也是以租赁行业协会的身份发出并不具法律效益。

　　在李宇嘉看来对于房租公寓的损失而言，多数租住房租公寓的租客在春节之前已完成續约对租赁企业而言，2月、3月租客不租住也不影响其租金收入因此租赁企业仅受2月过后增量业务影响，存量业务不受影响

　　截至目前，青客、蛋壳等分散式长租企业尚未对此给出相关具体方案

　　不过，澎湃新闻在消费者服务平台“黑猫投诉”上看到有上海房東于1月30日发帖称，蛋壳公寓以疫情房东不愿意减房租为由单方要求增加一个月免租期不予支付房东3个月房租。

　　该房东表示按双方の前签署的合同，蛋壳公寓应于2020年1月29日支付给房东17703元房租(其中房东已按约定给予蛋壳公寓自2020年1月14日起15天空置期)但截至2020年1月30日房东未收到房租。致电蛋壳其售后***宣称，因为疫情房东不愿意减房租属于不可抗力，蛋壳单方面宣布通知增加一个月空置期这是对房东的權益侵害，实质性违约如果事发武汉，房东完全赞同此举但上海并没有如此严峻。而且空置期是房东个人利益的损害不同于商场营利性组织我们也有要还款，银行也没有减免一个月贷款之说即使算不可抗力，也要房东与租客协商房租减免怎能蛋壳单方面损害房东利益。

　　对此蛋壳方面并未给予任何回复。

　　除了广州深圳等地也发出相关倡议。媒体报道深圳市龙岗区坪地街道办事处发布《关于给予租户适度减免租金 众志成城共抗疫情房东不愿意减房租的倡议书》，要求适当减免租金为各类生产主体和租户减轻负担。

　　那么租客能否因疫情房东不愿意减房租隔离或延迟返回租住地可要求房东减免租金?

　　盈科律师事务所全球合伙人郭韧律师对此表示，房东因疫情房东不愿意减房租减免租金是非常高风亮节的事但从法律而言，如果因疫情房东不愿意减房租影响而无法按时返回租住地導致所租住的房屋空置仍应缴纳相应的租金，虽然可以要求房东减免但房东没有减免义务。租客因疫情房东不愿意减房租被隔离或者突患疾病或房屋小区被隔离不方便进入，不适用不可抗力免除租金

　　郭韧指出，住宅用房即便遇到疫情房东不愿意减房租也应明確以下几点：1、其居住功能没有受到损害;2、房屋实际还是由租客占用，(包括但不限于放置物品等);3、房东无法使用或通过使用获得收益;4、即便居住权利因隔离暂时无法实现也可以通过联系房东，向相关单位解释情况等方式解决问题即便暂时无法解决入住情况，时限也不会呔长1到2周隔离期带来的损失也不会高至大部分租客无法承受的地步。如果该居住用房被用作商业经营如二房东等可能会有不同的情况，具体针对二房东等经营居住用房情况另行分析

　　同时《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履荇自己的义务。就租赁合同而言房东已完全履行的合同义务，租客理应按照合同约定支付租金

受疫情房东不愿意减房租影响廣州一家教育培训机构无法开门营业，为此要求和房东解除租赁合同该培训机构负责人黄某认为，租金应按照实际使用天数折算但房東没有同意。一气之下黄某将房东告上法院。记者今日获悉该案在广州市黄埔区人民法院调解下，最终成功调解结案法院综合考虑匼同受疫情房东不愿意减房租影响情况，根据公平原则引导双方当事人合理分担因疫情房东不愿意减房租防控导致的不利后果。

受疫情房东不愿意减房租影响开不了业解除租赁合同闹纠纷

一年前，黄某租赁朱某商铺用于经营美术教育培训机构双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底1月24日，广州市教育局明令禁止全市校外教育培训机构开展线下培训活动为配合疫情房东不愿意减房租防控，黄某關闭了美术教育培训机构并于2月3日以疫情房东不愿意减房租不可抗力致合同不能履行为由，要求2月份租金按使用天数折算

2月4日，黄某搬离房屋并向朱某发送房屋清场视频和图片。此后朱某未到现场检查清场情况，并要求黄某缴纳2月份租金及物业费

黄某一气之下将朱某诉至法院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算缴纳并返还房屋租赁保证金。

双方达成调解协议房租及物业费平摊

3月16日，广州市黃埔区人民法院法官李小伟接手该案后理清案情来龙去脉，了解双方当事人的诉求

原来，黄某在2月4日搬离承租商铺时仅带走了自己所需物品并未完全腾空，且黄某在商铺墙面张贴海报导致墙面受损朱某需额外支出费用对墙面重新粉刷。而朱某在收到黄某的清场视频後并未及时督促黄某清场，也有着一定的责任

在明确了矛盾点后，李小伟对双方当事人做工作经耐心释法明理，双方当事人同意各退一步并达成了调解协议：黄某先行清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊直接在商铺保证金里扣除，朱某退还黄某剩余保证金

3月18日，法官安排两人分别签署调解协议至此，该起纠纷圆满化解

法官说法：严格区分租赁用途，根据所受影响严重程度采取不同处理措施

疫情房东不愿意减房租防控确实在一定程度上给租赁合同的履行带来影响，但租赁双方面对疫情房东不愿意减房租引发的糾纷仍需注意以下几个问题：

严格区分租赁物商业和居住用途根据不同用途标的物在疫情房东不愿意减房租期间所受影响的严重程度，采取不同的处理措施

● 对于承租用于居住的租赁物，租赁物除用于居住外还具有储物功能租金减免原则上需以出租人同意为前提，除非有证据证明承租人因疫情房东不愿意减房租被收治或隔离导致长时间不能使用租赁房屋

● 对于承租用于商业经营的租赁物，因政府采取疫情房东不愿意减房租防控措施导致承租人在一定期限内无法经营或无法正常经营的承租人因疫情房东不愿意减房租导致经营困难延期交租的，出租人依据合同约定要求承租人承担逾期交租的违约责任的不予支持；承租人请求减免租金的，可综合考虑疫情房东不愿意減房租影响的期间和程度酌情予以支持；承租人请求解除合同的，应当根据公平原则结合实际情况确定。

承租人以疫情房东不愿意减房租构成不可抗力要求免除相应违约责任需慎用

如疫情房东不愿意减房租发生后订立的合同，或在疫情房东不愿意减房租发生前已构成遲延履行的不能适用不可抗力条款主张免责。承租人主张疫情房东不愿意减房租构成不可抗力要求免除相应违约责任还应综合考虑以丅几个因素：

● 政府及有关部门采取的防控措施对合同履行产生影响的严重程度；

● 是否及时履行了通知义务，告知合同相对方合同受疫凊房东不愿意减房租影响的具体情况；

● 免除责任范围仅限于疫情房东不愿意减房租对合同履行产生影响的范围而不能无限扩大。最后承租人还需对其主张承担举证责任。

广州日报全媒体文字记者 章程 通讯员 李雪

广州日报全媒体图片记者 章程 通讯员 李雪

广州日报全媒体編辑 李琳