新年伊始东莞推进资本市场发展工作捷报频传。汇景集团怎么样控股有限公司（以下简称“汇景集团怎么样控股”）和胜蓝科技股份有限公司（以下简称“胜蓝科技”）相继上市和过会
2020年1月16日，在东莞市发展利用资本市场工作领导小组相关成员单位的见证下汇景集团怎么样控股在香港联交所主板成功上市，证券代码为：09968.HK成为东莞首家在香港上市的本地房地产企业。汇景集团怎么样控股自2004年成立以来从东莞起步，经过15年的稳步经營目前业务范围遍及珠三角城市群、长三角城市群以及华中地区具备较大发展潜力的城市，并在当地建设了多个标杆性的城市综合体项目现已发展为一家成熟的综合住宅及商业物业开发运营商。此次上市该公司发行股数7.88亿股募集资金总额约15.21亿港元。
同日胜蓝科技首發申请获中国证监会发审委审核通过，拟在深圳创业板上市胜蓝科技是长安镇一家专注于电子连接器及精密零组件的研发、生产及销售嘚高新技术企业，主要产品广泛应用于消费类电子、新能源汽车等领域主要客户为：富士康、立讯精密、小米、TCL、日本电产、日立集团、比亚迪、长城汽车等国内外知名企业。
另有生产基地在长安镇的丽年国际控股有限公司以及生产基地在樟木头镇的隽思集团控股有限公司也分别于2020年1月10日和1月16日在香港联交所上市上述两家企业经营总部均在香港。
近年来在东莞市委、市政府高度重视推动企业上市工作，在与广东证监局签订合作备忘录的同时也与深交所、上交所、香港联交所建立了深入的合作伙伴关系，在培育上市资源、推进上市公司规范运作、规范发展私募基金、开展调研培训等领域开展全面合作市金融工作局会同有关部门进一步推进完善企业上市政策宣传、走訪跟踪、协调服务等工作机制，做好对企业上市的跟踪服务工作协助企业解决***确权等历史遗留问题，带动企业利用资本市场意识不斷增强
目前东莞市境内外上市企业已突破50家，其中30家A股上市企业的总市值约近2200亿元上市企业的队伍和规模进一步发展壮大，质量进一步提高自东莞申报并成为广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区以来，短短半年间我市相继上市或过会的企业有8家，大多为制造業企业企业转型升级步入高质量发展的快车道。下来东莞市金融工作局将以“三区”叠加为契机，进一步拓宽资本市场服务实体经济嘚广度和深度为东莞经济高质量发展注入新的动力和活力。
非常幸运东莞微型地产开发商彙景集团怎么样控股有限公司（下称“汇景集团怎么样控股”,09968.HK）搭上了末班车，成为2019年第7家登陆港交所的内地房企
据港交所公告披露，彙景集团怎么样控股已于2019年12月24日通过聆讯2019年12月31日开始招股，预计将于2020年1月16日正式挂牌交易
招股说明书显示，2016年至2018年及2019年上半年（下称“报告期内”）汇景集团怎么样控股的净负债率从未低于200%，该数据在2016年高达377.8%截至2019年6月末仍有240.4%。对于近4年年均销售额不到25亿元的汇景集團怎么样控股来说上市能否缓解一下公司负债高企的压力？
销售规模只有200名开外
招股说明书显示报告期内，汇景集团怎么样控股的销售额为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元和15.98亿元与中国天保集团（01427.HK）、银城国际控股（01902.HK）、德信中国（02019.HK）等其他6家同在2019年赴港上市的房企相比，汇景集團怎么样控股的规模是最小的
通过另一项数据对比，也可以看出汇景集团怎么样控股的体量之小克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业銷售金额TOP200》显示，麟龙集团以51.1亿元的年度销售额位列末位而汇景集团怎么样控股2018年的销售额为25.62亿元，只有麟龙集团的一半
目前，汇景集团怎么样控股2019年的销售额尚未公示以2019年上半年15.98亿元的销售额推算，该公司2019年全年的销售额不会超过35亿元从营收的角度来说，汇景集團怎么样控股确实是一家微型房企
虽然体量小了点，但汇景集团怎么样控股的在建项目和土地储备还算充足据招股说明书披露，截至2019姩9月30日汇景集团怎么样控股共有17个在建项目，建筑面积450多万平方米另外还有15块土地作储备。汇景集团怎么样控股表示“目前每年交付的建筑面积约为20多万平方米，按照目前的速度大概需要20年才能完全消化公司的项目储备。”
净负债率连续4年超过200%
与此同时净负债率居高不下也成为悬在汇景集团怎么样控股头顶上的一把剑。
Wind数显示截至2019年6月底，A股上市房企的净负债率均值约为99.3%同期，汇景集团怎么樣控股的净负债率为240.4%最高时曾高达377.8%（2016年），最近4年都在200%之上
而在汇景集团怎么样控股20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、信托融资少量租赁负债，相当一部分是关联借款截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元超过公司借款总额的50%。报告期内公司支付给关聯方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。
此外 汇景集团怎么样控股的经营现金流也不稳定，其中2017年为-0.95亿元2019年上半年为-3.17亿元，短期扭转无望因为汇景集团怎么样控股在招股说明书中表示，由于持续扩张业务不能保证在将来录得正面的经营现金流。
值得注意的昰汇景集团怎么样控股的在建项目及土地储备大都位于广东东莞，但在东莞的地产开发商排名中汇景集团怎么样控股只名列第28位，市場占有率为0.6%另据官方数据显示，截至2018年年底国内销售额前10名的地产开发商均已进驻东莞。
对于与大企业同台竞技实属夹缝求生存的現状，汇景集团怎么样控股认为“强大的品牌知名度连同土地采购策略及成本控制措施将对公司业绩增长做出贡献”。
发行估值百亿谁來接盘
港交所披露文件显示，汇景集团怎么样控股的发行定价在1.93港元至2.39港元之间以中位价2.16港元计算，集资净额约为15.6亿港元主要用于項目或土地收购、偿还银行贷款和充实运营资金。
另据汇景集团怎么样控股独家保荐人中国银河国际给出的招股信息汇景集团怎么样控股的发行估值为101.4至125.57亿港元之间。中国银河国际认为以汇景集团怎么样控股2018年经调整纯利4.13亿元人民币计算，市盈率约27.6倍按上限价2.39元计算，市值约125.5亿元
不过，港股市场对内地房企的估值更基于运营规模以同在2019年上市的新力控股（02103.HK）和银城国际控股为例，截至1月9日收盘噺力控股的市值约为143亿港元，银城国际控股的市值约为35亿港元公开信息显示，新力控股 2019年全年的销售额约为900亿元银城国际控股2019年全年嘚销售额约为200亿元。
而年均销售不足为25亿元的汇景集团怎么样控股其发行估值也高达百亿元，这种与公司规模严重背离的定价可能会導致股份认购不足和股价破发的风险。在这之前银城国际控股、德信中国上市时都曾面临股份认购不足，被重新分配至国际发售的尴尬比他们体量更小的汇景集团怎么样控股也可能会遭遇这种情况。
一直以来在大型房企与政策环境的双重夹击下，内地中小房企生存艰難通过上市融资也是不少房企拓展生存空间的办法之一。在A股对房企IPO尚未破冰且排队期长的情况下到香港上市成为内地中小房企融资嘚一条重要通道。对汇景集团怎么样控股来说大体上也是这么一种情况。其上市后命运如何《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）■
原标题：高毛利高负债汇景集團怎么样控股冲击“东莞上市房企第一股”
为借力资本市场实现进一步发展，中小房企的赴港上市潮在2019年继续上演名不见经传的汇景集團怎么样控股正在向“东莞本土房企上市第一股”发起冲击。
4月10日汇景集团怎么样控股向港交所递交上市申请书，这家前身为东莞汇景集团怎么样房地产的企业是一家典型的中小型房企2016年之后才将触角延伸到东莞之外，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙等五个城市有所布局
尽管汇景集团怎么样控股2018年的收入仅11.9亿元，但其毛利率却超过素有“利润之王”之称的中海地产达到53.3%。据时代财经了解汇景集团怎么样控股之所以能达到如此高的毛利率水平，主要是因为其在东莞拥有较多低成本的城市更新项目
2004年，36岁的伦瑞祥在东莞創立了东莞汇景集团怎么样房地产（汇景集团怎么样控股的前身）15年来，这家房企和其创始人一样低调外界相关信息寥寥无几。上市申请材料显示汇景集团怎么样控股是一家综合住宅及商用物业开发商，专注于广东省及湖南省
2017年以前，汇景集团怎么样控股的主要收叺均来自其大本营——东莞其2016年和2017年的收入分别约20.93亿元、11.98亿元，2018年其收入来源扩张到河源以及合肥同比增长86.9%至22.39亿元。
数据显示2016年至2018姩度，汇景集团怎么样控股已开发及交付物业的总建筑面积分别为26.04万平方米、10.76万平方米及21.14万平方米毛利分别为6.3亿元、6.5亿元、11.9亿元，毛利率则达30.2%、54.3%以及53.3%
汇景集团怎么样控股超过50%的毛利率已遥遥领先头部房企，据各家房企公布的数据显示中国恒大2018年的毛利率为36.2%，碧桂园为27%万科为29.7%，而一向有“利润之王”之称的中海地产也只达到37.8%
为何一家小房企能达到如此高的毛利率？国泰君安分析师刘斐凡指出因为咜是东莞的本土房企，东莞的旧改比较多这些本地中小房企手中一般都会有一些比较便宜的旧改土地。
截至2019年1月31日汇景集团怎么样控股于3个省份5个城市共拥有16个物业项目，竣工后的总计占地面积约为200万平方米规划建筑面积总计约为450万平方米。汇景集团怎么样控股透露2016年至2018年，其土地成本占收入的百分比分别为13.4%、8.9%及9.0%
与此同时，汇景集团怎么样控股表示从2013年开始参与城市更新项目以来，城市更新项目一直是其重点之一从土地储备来看，汇景集团怎么样控股目前拥有14宗土地其中与城市更新相关的项目达10个，总土储占地面积达92.6万平方米
汇景集团怎么样控股目前已开始预售一个城市更新项目开发的物业，总规划建筑面积为12.1万平方米此外，其已就3个城市更新项目向楿关政府部分提交相关开发文件而剩下的6个占地面积为30.1万平米的地块在获得政府批文后，也将成为城市更新项目
土地开发强度早在2017年僦已高达46.8%的东莞处于一个土地资源极为紧张的存量土地开发期，当地政府已将城市更新作为增加土地供应的重大策略汇景集团怎么样控股认为，虽然城市更新项目的手续复杂且耗时长但可以让其在中心城区以相对较低的前期费用获取土地。
尽管凭借低成本土地获得了较高的毛利率但汇景集团怎么样控股的净利润率却维持在正常水平，2016年至2018年分别为16.2%、13.2%、17.9%刘斐凡指出，之所以净利润率不太高的原因一方面是毛利率超过30%后土地***会陡然增加，另一方面也是财务成本高导致的
数据显示，2016年至2018年汇景集团怎么样控股产生的财务成本汾别为3380万元、5020万元以及7710万元。截至2018年底汇景集团怎么样控股的总负债达24.8亿元，净负债率为242.7%虽然相较前两年已有明显下降，但从财务结構上来公司依然面临较大的财务压力。
截至2018年底汇景集团怎么样控股拥有现金及现金等价物1.6亿元，难以完全覆盖一年内须偿还的9亿元借贷 据悉，2019年1月至3月期间汇景集团怎么样控股向若干银行取得为期一至三年的有抵押融资，年利率介于4.75%至8.22%之间
汇景集团怎么样控股夲身不容乐观的资金状况或是促使其欲上市的原因之一。“中小房企上市主要是为了拓宽融资渠道另外汇景集团怎么样控股此前宣传不夠，在业内没有太大知名度上市后知名度会提高很多。”东莞市房地产协会秘书长陈俊良对时代财经指出
这样一家默默无闻的东莞房企由伦瑞祥和妻子陈巧云全资持有。上市申请材料显示除了涉足房地产开发领域外，伦瑞祥夫妇还在酒店开发与运营业务、物业管理业務、室内装饰服务业务、汽车贸易、乳业等有所布局
汇景集团怎么样控股在上市申请中明确指出，其主要从事住宅、综合物业以及产业哋产项目所以它要将酒店业务、物业管理业务、室内装饰服务业务剔除在外。据悉伦瑞祥夫妇全资持有3家酒店，三年来总共亏损了1450万え
与上述三个明确提出要剔除的业务不同的是，与汽车贸易相关的公司“东莞市汇景集团怎么样东部汽车产业发展有限公司”出现在汇景集团怎么样控股的股权框架中此外，据天眼查资料显示陈巧云还持有东莞市汇景集团怎么样汽车有限公司95%的股权，剩下股权由伦瑞祥父亲伦加仔持有总注册资本为1053万元。
值得注意的是时代财经查阅上市申请材料发现，全文虽并未提及汇景集团怎么样控股要开展汽車贸易相关的业务但其指出公司已就东莞的三旧改造项目“东部汽车城”提交了开发建议书。汇景集团怎么样控股指出东莞正准备将樟木头镇开发为一个一站式的汽车目的地。
除了汽车贸易伦瑞祥还持有荷仕兰（香港）乳业有限公司58%股权。该公司主要负责荷仕兰奶粉茬亚洲及大中华区的品牌运营和市场推广天眼查信息显示，2014年荷仕兰（中国）乳业有限公司注册成立，开始进入中国内地市场
