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履行***契约案民事判决书-95诉2231
2007年05月21日　来源：媒体公开报道　字体:【
台湾板桥地方法院民事判决书
95,诉,2231
台湾板桥地方法院民事判决　　　　　　　95年度诉字第2231号
原　　　告　乙○○
诉讼代理人　陈明宗律师
被　　　告　丁○○
诉讼代理人　范晋魁律师
上列当事人间履行***契约事件，本院於民国96年5月4日言词辩
论终结，判决如下：
被告应将坐落如附表一所示之土地应有部分及其上建物门牌号码
为台北县新庄市○○路五四三巷一弄八号之房屋所有权移转登记
予原告。
原告其余之诉驳回。
诉讼费用由被告负担。
本判决第一项於原告以新台币壹佰　拾捌万元为被告供担保後，
得为假执行。但被告如於执行标的物拍定、变卖或物之交付前，
以新台币肆佰壹拾　万元为原告供担保，或将请求标的物提存，
得免为假执行。
　　事实及理由
一、程序方面：原告於诉状送达後，将先位诉之声明第2 项由「
被告应自民国95年10月23日起至交付上开声明所示之房屋予
原告之日止按月给付原告新台币（下同）1,239 元。」及备
位诉之声明第1 项由「被告应给付原告84万元。」分别变更
为「被告应自95年10月23日起至履行上开第1 项声明之日止
按日给付原告1,239 元。」及「被告应给付原告84万元及自
起诉状缮本送达翌日起至清偿日止按年息百分之五计算之利
息。」（见本院卷第95页），属变更应受判决事项之声明，
核其请求之基础事实同一，亦不甚碍被告之防御及诉讼之终
结，依民事诉讼法第255 条第1 项第2 、7 款之规定，应予
准许。
二、原告主张：
(一)被告所有如附表1 所示之土地及其上建物门牌号码为台北县
新庄市○○路543 巷1 弄8 号（1 楼）之房屋（下称系争房
地）於95年8 月22日经启皓不动产有限公司（下称启皓公司
）仲介居间出售予原告，约定价金为413 万元，原告并已给
付42万元，立有***契约书（下称系争***契约）。然於履
约期间，原告办理银行贷款完成後，仅待被告交付印监章後
即可办理上开房地所有权之移转登记，惟被告竟藉词托延，
拒不交付，履经原告及承办代书央请被告交付并履行系争买
卖契约，被告均置之不理，原告迫於无奈仅得提起本诉请求
被告履行系争***契约。
(二)诉外人丙○○所有门牌号码为台北县板桥市○○路安乐巷51
号4 楼之房地屋主本欲出售450 万元，诉外人甲○○则仅愿
以380 万元承购，是启皓公司仅得为甲○○议价，而甲○○
遂於95年7 月29日交付10万元，签立***议价委托书，後因
丙○○不愿以380 万元出售，是甲○○加价至395 万元，约
定议价期间至95年8 月21日，但於委托议价期间95年8 月21
日届至，屋主仍不愿降价出售，是仅得作罢。因甲○○还是
希望启皓公司为其寻觅其他不动产物件，是经过数日，经甲
○○同意，遂再带甲○○於95年8 月25日看系争房地，并愿
以480 万元承购，签立***议价委托书，议价期间至95年8
月30日。然委托议价期间届至，原告仍不愿以480 万元出售
系争房地，是启皓公司仅得再向甲○○报告进度，而甲○○
则愿再加至500 万元，是仅得再行签立***议价委托书，议
价期间至95年9 月5 日，由启皓公司再向原告议价，终经努
力，原告始於95年8 月31日下午同意以500 万元出售系争房
(三)被告虽於95年9 月28日以台北敦南邮局第1 号存证信函，副
本函告原告藉词撤销系争***契约。然查：原告原买受系争
房地後，原拟自用，惟有第三人甲○○有欲买受房地作为投
资，经启皓公司带看介绍其他房地，甲○○或系不喜欢，或
系出价未能买受，是启皓公司始徵询原告是否有意出售，而
因启皓公司经纪人员态度恳切，一再央请原告得以割爱出售
，是原告仅得勉强同意如果可以达到一定价金，亦得出售，
但须向买受人说明须移转登记予原告後始得再行办理登记。
启皓公司始带领甲○○居间介绍系争房地，并向甲○○说明
系争房地须待登记予原告後再办理登记予被告，而甲○○也
委请启皓公司与原告议价，但因未达原告所欲出售之价额，
是甲○○又在95年8 月30日委请启皓公司与原告议价，经启
皓公司一再说服原告，原告始同意出售，并再於同年9 月1
日收受甲○○所给付之定金。故被告上开信函所陈甲○○於
同年8 月18日交付斡旋买受系争房地云云，并不实在。原告
并未与启皓公司负责人戊○○共谋诈欺甲○○。被告藉词主
张撤销系争***契约并无理由。被告确有义务履行系争***
契约，又出卖人负有交付标的物及使其取得该物所有权之义
务，此为民法第348 条所明文，从而原告为诉之声明第1 项
，应有理由。又「卖方若有迟延交屋之情形，应赔偿买方每
日按***总价款千分之零点三之违约金」，为系争***契约
第7 条第4 款所明定。而两造间原约定於95年10月22日交屋
，且本系以为原告会有所迟延，是才约定倘有迟延之情，本
息由原告负担。被告竟拒不移转所有权，更迟延交屋，则原
告请求被告自95年10月23日起至交付系争房地予原告之日止
按月给付原告1,239 元（413 万×0.0003＝1,23 9）所为诉
之声明第2 项即有理由。
(四)「如卖方毁约不卖或给付不能或不为给付或有其它违约情事
时，买方除得解除本契约外，卖方同意立即将所收款项加倍
返还买方，以为违约损害赔偿」，为系争***契约第7 条第
4 款所明定。退步言，倘　钧院认原告请求被告履行契约无
理由。然被告收受原告已付价金42万元，却拒不办理所有权
移转登记，亦无法律上原因，则原告请求被告将所收款项42
万元加倍返还，以为违约损害赔偿，而为备位诉之声明，即
有理由。再退步言，纵认请求加倍返还无理由，被告受领所
收款项42万元亦无法律上原因，则原告基於民法第179 条不
当得利请求被告至少返还42万元亦属有理。爰依系争***契
约及不当得利之法律关系提起本诉等语。并为声明：先位声
明：　被告应将坐落如附表1 所示之土地应有部分及其上建
物门牌号码为台北县新庄市○○路543 巷1 弄8 号（1楼）
之房屋所有权移转登记予原告。　被告应自95年10月23日起
至履行上开第1 项声明之日止按日给付原告1,239 元。　第
1 项声明，原告愿供担保，请准宣告假执行。备位声明：　
被告应给付原告84万元及自起诉状缮本送达翌日起至清偿日
止按年息百分之五计算之利息。　第1 项声明，原告愿供担
保，请准宣告假执行。
三、被告则以：
(一)被告与启皓公司於95年8 月16日签订不动产专任委托销售契
约书，约定被告委托启皓公司出售被告所有系争房地，该第
7 条第4 款、第7 款约定如买方签立要约书，启皓公司即负
有将要约书转交被告，不得隐瞒或扣留之义务，启皓公司并
应於收受定金後24小时内通知被告。启皓公司系於95年8 月
16日带同诉外人甲○○至系争房地看屋，讵启皓公司竟於诉
外人甲○○表示愿以500 万元买受系争房地，并於95年8 月
18日交付启皓公司10万元斡旋金後，非但未通知被告，启皓
公司负责人戊○○更夥同原告，以共谋赚取差价之意思，以
原告名义与被告就系争房地於95年8 月22日签订价金412 万
元之系争***契约。原告等为避免被告或甲○○发现上情，
竟又向甲○○更换日期在後之***议价委托书与定金收据，
此可自***议价委托书日期在定金收据之後，及内容与被告
所持不同之启皓公司所留存之***议价委托书可证，後为取
信於甲○○，更伪造被告签名与甲○○签订借屋装修协议书
，後经被告通知原告等协商，仍未获原告等善意回应，甲○
○更因此对原告等提起刑事诈欺告诉（案号：台湾板桥地方
法院检察署95年度他字第17099 号）。
(二)启皓公司与被告签订委销契约後，即应依委销契约第7 条约
定，在甲○○签订***议价委托书并给付订金後，24小时内
通知被告，讵原告等竟以共同赚取差价之意思，共谋以原告
名义与被告签订价金412 万元之系争***契约，再将系争房
地以500 万元售予甲○○，此显系以诈术致被告陷於错误，
而与原告签订系争***契约，被告爰依民法第92条第1 项规
定，以本诉状送达兼作为撤销买受系争房地之意思表示。被
告既已撤销买受系争房地之意思表示，则系争***契约自始
不成立，原告自无得据系争***契约向被告请求移转登记系
争房地，甚或请求给付违约金。被告因原告等共同施以诈术
之不法行为，诈害被告原得自甲○○处取得之价金88万元，
即被告之所失利益88万元，被告已向台湾台北地方法院提起
民事诉讼请求原告等连带赔偿上开损失。两造原於95年10月
20日达成和解，约定由被告返还订金後契约解除，惟原告等
於同年月23日得知甲○○已对启皓公司负责人戊○○等提起
刑事诈欺告诉後，原告立即向被告表示不愿和解，若原告未
与启皓公司等共谋诈害被告，则原已达成之和解条件，原告
岂会於得知曹蔓华对戊○○提起告诉後立即反悔？被告曾以
存证信函通知原告等撤销***之意思表示，惟原告实未收到
上开存证信函，讵原告仍自启皓公司处取得上开存证信函，
此益可证明原告与启皓公司等共谋诈害被告，否则岂会有如
此紧密联系？据被告侧面得知，启皓公司已遭21世纪不动产
公司撤销经营权，若非原告等与启皓公司等共谋诈欺，21世
纪不动产公司岂会撤销启皓公司之经营权？
(三)诉外人戊○○又与原告共谋，向甲○○谎称被告负债累累，
若此时将斡旋金视为订金交付予被告，则恐被告之债权人对
系争房地强制执行时，上开订金将无法取回，故戊○○已徵
得被告同意，先将系争房地过户至被告之「兄」乙○○（即
原告）名下，确保被告「债权人」无法对系争房地强制执行
後，再给付被告订金，甲○○不疑有他，即同意先将系争房
地过户予原告後再过户给自己，并於95年9 月1 日补足订金
。95年9 月5 日戊○○又向甲○○称，因启皓公司所有契约
改版，须将之前***议价委托书重新签订为新版契约，故又
与甲○○另行签订***议价委托书。95年9 月11日戊○○交
付伪造之借屋装修协议书予甲○○後，甲○○即使装潢业者
进入系争房地装修，後因不断听闻邻居称系争房地系以420
多万元出售予仲介公司，始申请系争房地登记誊本寻得被告
，而得知原告等诈欺之情事。
(四)原告虽称依原证八可知启皓公司与甲○○於95年8 月25日签
立***议价委托书，惟原证八上早已盖有「作废」章，亦即
原证八之***议价委托书系经作废，而无法证明原告说词。
且原证八中之委托期限系至95年8 月30日，若真如原告所述
，甲○○系於同年月30日提高议价金额，则原证八亦已到期
，而不须将原证八作废，只须另订如原证九之新约即可，惟
原证八竟遭作废，可知原告对事实应有所误解，实情为甲○
○於95年8 月18日即同意以500 万元买受系争房地，并同时
给付10万元之斡旋金。被告同时争执原证八之真实性。
(五)原告又称甲○○与启皓公司於95年8 月30日签有原证九之买
卖议价委托书，实际上甲○○与启皓公司系於95年9 月5 日
如被证二所示之***议价委托书，此观原证九首页之签约日
期与被证二不同，且只经戊○○盖章而无甲○○之用印可知
原证九系原告等所变造者。上述更可观原证六中，甲○○与
启皓公司间所签立之其他契约修改处皆有两造盖章确认修改
，可知原证九中修改处未有甲○○盖章，显为原告等所变造
，殆属无疑。原证九既为原告等变造而成，不足为凭，则被
证二自可证明甲○○与启皓公司对系争房地，於95年8 月18
日所签订之***议价委托书已遭启皓公司以「旧约换新约」
，於同年9 月5 日掉换为原证八之契约。上述更可自启皓公
司系於95年9 月1 日，收受甲○○所补足之订金，启皓公司
却竟於同年月5 日始与甲○○签订***议价委托书，可证原
告所言不实等语，资为抗辩。并为答辩声明：　原告之诉及
假执行之声请均驳回。　如受不利判决，被告愿供担保，请
准宣告免为假执行。
四、两造均不争执之事实（应信为真正）：
(一)被告所有如附表1 所示之系争房地於95年8 月16日委托启皓
公司以总价480 万元出售，嗣於95年8 月22日经启皓公司仲
介居间出售予原告，约定价金为413 万元，原告并已给付42
万元，立有系争***契约。有不动产专任委托销售契约书、
系争***契约及42万元之支票（见本院卷第43至47页、第4
至8 页）附卷可稽。
(二)甲○○於95年7 月29日与启皓公司签立***议价委托书，并
给付斡旋金10万元，委托启皓公司以***总价380 万元向诉
外人丙○○就门牌号码为台北县板桥市○○路安乐巷51号4
楼之房地进行议价，迄95年8月8日因议价不成，而於95年8
月间以同一方式，委托启皓公司再次以***总价395 万元向
丙○○就同一房地进行议价，迄95年8 月21日仍议价不成。
嗣於95年8 月25日甲○○另与启皓公司签立***议价委托书
，并给付斡旋金10万元，委托启皓公司以***总价480 万元
就系争房地进行议价，迄95年8 月30日因议价不成，而於同
日以同一方式，委托启皓公司再次以***总价500 万元就同
一房地进行议价（95年8 月30日启皓公司负责人戊○○与甲
○○签立协议书，由甲○○出钱买屋，戊○○负责把房子卖
出去，赚到的钱再分），迄95年8 月31日原告始同意以总价
500 万元出售系争房地，并由启皓公司於95年9 月1 日将甲
○○欲给付卖方（原告）之总价500 万元之百分之五订金25
万元（由启皓公司再向甲○○收15万元，加上该斡旋金10万
元，计25万元）转交原告收受。业据证人戊○○、丙○○、
甲○○到庭结证明确（见本院卷第84至88页），并有板桥房
地380 万元之***议价委托书、板桥房地395 万元之***议
价委托书、系争房地480 万元之***议价委托书、系争房地
500 万元之***议价委托书、卖方定金收款凭证、暂代收款
凭证（见本院卷第16至18页、第67至70页、第74页）附卷可
(三)被告迄未依系争***契约办理系争房地所有权移转登记予原
告。有原告寄给被告之存证信函、台北敦南邮局第1 号存证
信函、被告之书状（见本院卷第9至15页、第101页）附卷可
五、原告主张：两造间就系争房地签立系争***契约，原告并已
给付被告42万元，被告竟不依约配合办理系争房地之过户。
甲○○并非於95年8 月18日交付斡旋金欲买受系争房地。原
告并未与启皓公司负责人戊○○共谋诈欺甲○○，被告藉词
主张撤销系争***契约并无理由。爰依系争***契约及不当
得利之法律关系提起本诉等语。被告则辩称如上。经查：
(一)被告所有如附表1 所示之系争房地於95年8 月16日委托启皓
公司以总价480 万元出售，嗣於95年8 月22日经启皓公司仲
介居间出售予原告，约定价金为413 万元，原告并已给付42
万元，立有系争***契约。甲○○与启皓公司签立***议价
委托书，并给付斡旋金10万元，委托启皓公司以***总价39
5 万元向丙○○就门牌号码为台北县板桥市○○路安乐巷51
号4 楼之房地进行议价，迄95年8 月21日仍议价不成。嗣於
95年8 月25日甲○○另与启皓公司签立***议价委托书，并
给付斡旋金10万元，委托启皓公司以***总价480 万元就系
争房地进行议价，迄95年8 月30日因议价不成，而於同日以
同一方式，委托启皓公司再次以***总价500 万元就同一房
地进行议价（95年8 月30日启皓公司负责人戊○○与甲○○
签立协议书，由甲○○出钱买屋，戊○○负责把房子卖出去
，赚到的钱再分），迄95年8 月31日原告始同意以总价500
万元出售系争房地，并由启皓公司於95年9 月1 日将甲○○
欲给付卖方（原告）之总价500 万元之百分之五订金25万元
（由启皓公司再向甲○○收15万元，加上该斡旋金10万元，
计25万元）转交原告收受等情，已如前述。至证人甲○○虽
证称：板桥的房子我没有买成，证人戊○○95年8 月15日左
右告诉我新庄的房子很便宜屋主要卖500 万元问我要不要买
，我说我没有去过新庄，我不要买，他说买来投资可以赚很
多钱，他说如果怕可以和她合夥投资，我95年8 月18日给斡
旋金10万元，并写委托书，我告诉证人戊○○可否跟屋主杀
价为480 万元，过一、二天证人戊○○告诉我说屋主一定要
500 万元，写委托书时用我的名字，并且委托他们公司仲介
，所有的资金都要我付等语（见本院卷第87页），惟查被告
所有如附表1 所示之系争房地既於95年8 月16日委托启皓公
司以总价480 万元出售，若甲○○确於95年8 月18日给斡旋
金10万元，并写委托书委托启皓公司就系争房地以总价480
万元议价，即应由甲○○与被告就系争房地成立***契约才
对，不可能由原告与被告於95年8 月22日以价金为413 万元
成交，而签立系争***契约。且甲○○原先委托启皓公司就
上开板桥房地予以议价，迄95年8 月21日议价期间届至始确
定议价不成，衡情甲○○当无在95年8 月21日前之95年8 月
18日，即另就系争房地委托启皓公司议价，又依证人戊○○
之证词，戊○○系於95年8 月23日或24日带甲○○去看新庄
路的系争房屋（系争房地），甲○○出价480 万元要买系争
房地，是甲○○更不可能於未看屋前即於95年8 月18日给斡
旋金10万元，并写委托书委托启皓公司就系争房地以总价48
0 万元议价。况甲○○亦未提出95年8 月18日给付启皓公司
斡旋金10万元之***议价委托书或收据，尚难认甲○○有於
95年8 月18日给付启皓公司斡旋金10万元，并写委托书委托
启皓公司就系争房地以总价480 万元议价，且被告所提甲○
○寄给戊○○之存证信函，仅为甲○○之单方陈述，尚难据
以认定戊○○於95年8 月18日向甲○○收受斡旋金之事实。
是证人甲○○证称：我95年8 月18日给斡旋金10万元，并写
委托书，我告诉证人戊○○可否跟屋主杀价为480 万元等语
，即乏依据，洵不可采（同理，被告辩称：甲○○於95 年8
月18日交付启皓公司10万元斡旋金等语，亦乏依据，洵不可
采）。由上足见系争房地系於95年8 月22日两造签立系争买
卖契约之後，甲○○始先後於95年8 月25日及95年8 月30日
委托启皓公司向卖方（原告）议价，迄95年8 月31日原告始
同意以总价500 万元出售系争房地，而与甲○○成立系争房
地之***契约。
(二)证人戊○○证称：．．．证人甲○○也是我的客人我原来是
带证人甲○○去看板桥市○○路安乐巷51号4 楼的房屋，从
7 月底开始谈，她出的价位380 万元与395 万元，板桥的房
屋95年8 月21日是斡旋的最後一天，确定无法成交，我在95
年8 月23日或24日带证人甲○○去看新庄路的系争房屋，她
出价480 万元要买这房子，斡旋日期到95年8 月30日止，斡
旋的金额是10万元，我马上去找原告是否要以这价位转卖给
证人甲○○，原告说不愿意要卖，所以我告诉证人甲○○说
屋主不愿意卖，第二次甲○○出价500 万元，斡旋日期到95
年9 月5 日止，斡旋的金额是10万元，95年8 月31日或95年
9 月1 日我有告诉原告说证人甲○○有再加20万元，是否要
卖，原告同意以500 万元出卖给甲○○，因为买方要给卖方
百分之五的订金计25万元，所以我再向甲○○拿了15万元加
上10万元斡旋金共计25万元作为订金，我们公司也开出这一
笔订金的收据给甲○○等语（见本院卷第86页），与证人丙
○○所证述之情节（见本院卷第88页）及上开板桥房地380
万元之***议价委托书、板桥房地395 万元之***议价委托
书、系争房地480 万元之***议价委托书、系争房地500 万
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