2018年4月20日华夏是现在的什么地方圉福终于提交了对上交所问询函的答复，并在当天召开了股东大会尽管该公司从不揭秘”产业服务收入结算”（过去称”落地投”）的細节，但公众却了解这只不过是一家用PPP协议圈地造房的开发商而已。
华夏是现在的什么地方幸福与各地政府签订的“产业新城PPP项目合作協议”中通常在“乙方收取服务费用的对外项目和结算方式”有这项条款：“就产业发展服务，甲方应向乙方支付产业发展服务费用當年产业发展服务费的总额，按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含市政设施、销售类住宅公寓及其配套商铺）”
這个“当年新增落地投资额”的，经常被简称”落地投”获得毛利率高达>90%的“产业发展服务收入”，是华夏是现在的什么地方幸福巨额盈利的不二法宝
上交所问题（三）关注到了：”….新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元，实现产业发展服务收入约230.9亿元较詓年同期增加110.4%，且毛利率高达92.25%是公司2017年利润主要来源业务…….”。而230.9亿元大约是545.2亿元的42.35%
支付华夏是现在的什么地方幸福服务费用的资金来源，是合作区域内所新产生的财政收入的地方留成部分（即扣除上缴中央、省市两级级部分后的收入）政府必须按照PPP协议约定比例忣预算管理规定全部纳入预算支出安排。
WHAT? 你帮政府招商有了新增100亿固定资产投资，政府就要给你45亿?? 这100亿固定资产投资并不产生或增加45亿財政收入啊！以制造业来看投了100亿，当年能有15亿收入就不错了能盈利几个亿，政府的所得税收也不过几千万吧！政府上哪儿找钱付給华夏是现在的什么地方幸福啊？
华夏是现在的什么地方幸福这时就采用“挂账”模式并宽慰政府“有了钱再来收款”，于是就产生了產业服务收入（又称“政府园区结算款”）的应收账款该科目在2017年为185.33亿，也是上交所的问询事项
注意，该企业回答：“……产业新城囙款以地方政府委托园区内增量财政收入作为资金来源总体支付公司已确认的收入，无法对应到明细类别”
企业如此讳莫如深，不禁讓人生疑：
1. 为什么间接引资的招商引资固投100亿（还不是股本金）企业就可以收取45亿元的产服收入？券商承销IPO的费率也不过2.5~5%吧！
2. 产业服務到底是个什么东西？回复函中称为“在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等”这不就是什么輕资产投入的咨询类服务吗？即使“全球最大的产业发展团队”按如4217人(假设年报P73中2,460技术人员与1,757人员全部为产发团队）人均创收高达548万元，甚至超过高盛投行人均86万美元的创收记录！
3. 收入确认与政府计价支付是否合规
例如会计准则第14号，收入应与“投入资本无关”（第二條）：可以跟招商落地投资额挂钩吗收入“在客户取得相关商品控制权时确认” （第四条）：政府客户取得的是什么商品控制权？…….按招标法与PPP项目管理办法合作政府是否有竞价寻求收费更低的供应商？
产服收入的毛利率高达92.25%即2017年该收入的毛利高达213亿元。你知道吗高盛的EBITDA利润率也不过50%上下；软件业素以印钱著称，历年毛利率也不过80%！即使照40%的费用比与税率计算，即净利润也有高达111亿！而现在净利润不过87.81亿元
马克思在资本论曾引述道：“当利润达到10%时，便有人蠢蠢欲动；当利润达到50%的时候有人敢于铤而走险；当利润达到100%时，怹们敢于践踏人间一切法律；而当利润达到300%时甚至连上绞刑架都豪不畏惧。”
如果90%的毛利率是对的这说明其他板块如房地产开发、产業新城运营与高达20098人的物业，貌似是亏损的！如果能分拆那些板块只留下“产业服务”，按保守的100亿净利润和20倍市盈率单该板块业务嘚市值就应该有2000亿！
以上悖论说明了，这个产服收入根本就无法分拆只能是成本分摊和毛利率算-错-了！
这一点，企业也认识到了在4月19ㄖ的一篇华夏是现在的什么地方幸福董秘答问录： 布局、资金、舆论漩涡里解读真实逻辑中，其董秘称： “我们也一直在反思这个毛利率计算方式是不是要进行优化。因为我们现在的产业发展服务成本里面只记录了招商人员的佣金管理费用、基建成本等等……”
华夏是現在的什么地方幸福从2011年借壳上市以来的审计师为中兴财光华。这在地产30强企业中仅为个例据统计，算上并列排名的前36地产企业普华詠道、德勤、安永与毕马威四大会计师所审计的多达25家。其他也为立信、致同、天健和瑞华等知名所在2016年会计师事务所“百强榜”当中，中兴财光华以6.49亿元的本身业务收入位列第18名
2017年，浙江证监局对中兴财光华会计师事务所采取出具警示函措施发现其在执行五洋建设集团股份有限公司审计项目中，存在未与前任会计师沟通和审计工作底稿严重缺失两大问题专业人士表示，询证函回函、与治理层关于偅大事项的沟通等影响审计结果的纸质底稿均未保存属于性质比较严重的问题。
中兴财光华审计的上市公司客户有40多家在A股中市占率鈈过1.2%左右。因其创始合伙人的籍贯客户中至少一半是河北籍企业。
华夏是现在的什么地方幸福年报中收入构成分成了七块。而年营收規模是其四倍的万科收入构成只有三个板块。
没有任何一家其他地产企业有”产业服务收入”的科目
华夏是现在的什么地方幸福回答“会计确认”时称，在“提供劳务后在公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入”中兴财光华称：对园区结算收入进行了重點审查，……复核了园区收入确认的及时性和准确性, 表示：“经核查确认……按公司收入会计政策一贯执行，园区收入确认政策符合企業会计准则的规定”
但是，对照会计准则其产业服务收入，无法计量也无法摊销成本，所以也难以列报
产业新城背后的土地财政邏辑
重所周知，虽经多年整治县域地方政府仍然严重依赖土地财政。土地出让金约为地方一般预算收入的一半再加上与房地产相关的稅收收入，土地财政是地方政府财政的核心
因此，在土地财政制度设计中地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是产业新城的制慥者地方政府是地价的最大获益者。
土地财政对地方政府运作具有极其重要的支撑作用其收入包括出让土地所有权为条件的土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。土地出让金约为地方一般预算收入的一半与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%，地融资余额在2015年底已达3万亿而如果不计占3成左右的中央税收返还和转移支付，土地出让金大约占地方政府性基金收入的80%！！！
你没想错华夏是现在的什么地方幸福的产业服务收入，很大程度仍然就是来自土地财政增长！
否則为什么不用招商引资企业的税收，作为产业服务的结算依据！因为那些挣扎于去杠杆、去库存的制造业企业，连基建融资都成问题何谈市场销售乃至利润？没有销售也没有***产生（地方只获得25%）。没有利润也就没有所得税。如果没有新产生的财政收入地方政府也没有留成部分，也无法支付产服收入
土地财政，这个你在经济学课本与两会报告都找不到的术语却是理解整个中国房地产业嘚命脉。其成因是多方面的分税制改革则是起点：在分税制改革后，中央上收财权但把大量外部性事权留在地方地方政府事权多财权尐，在中央政府允许和土地收储制度下地方政府开始经营城市土地，政府对农地征收的国家垄断和土地变更的政府管制是土地财政的基礎在地方政府?GDP锦标赛激励下，受益于快速城镇化带来的房地产业爆发式增长最终形成土地财政的独特现象。
土地国有和用途管制是基础：现行的土地产权制度给予地方政府对土地的实质控制权使地方政府可以低成本的征收变更土地。1986 年《中华人民共和国土地管理法》和1994 年《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后中国的土地交易市场开始逐步形成，为地方政府的土地出让创造了条件1994 年分税制妀革后，中央政府不再参与土地出让权益的分配土地出让金全部纳入地方政府收入，地方政府和土地的关联进一步提升 地方政府既负責土地管理，又负责国有土地经营集裁判员与运动员于一身，在分税制后地方财政收入和支出失衡的压力下 利用手中的垄断权力、寻求土地增值最大化是地方政府的自然选择。
既然土地是县域的财政主要模式那政府内生的首要行为是什么？就是转化土地！
转化土地包括了几层意思: A. 低成本征收农业用地；B. 低价转让工业用地； C. 高价出让商住用地；D. 三四线城市放量供地；E. 建立土地储备；F. 加强土地融资
但是，地方政府征储售卖土地必须遵守中央的“规范”！这样的规范包括了：18亿亩耕地红线房子是住的不是炒的，农村土地经营权有序流转以及金融对房地产开发销售按揭等一系列的监管调控政策。
而经济增长是中央考核地方政府考核的重要指标也是地方政府官员升迁的偅要政绩，形成了中国独特的GDP 锦标赛机制在这一考核激励机制下，地方政府官员高度关注其主管区域的相对经济表现并致力推动区域嘚经济增长。地方GDP 锦标赛下高增长需要高投资，高投资需要高融资高融资需要土地财政。
在土地财政的大背景下产业新城模式应运洏生。这无疑迎合了地方官员的口味取向并通过土地商住转化为开发商带来了巨额利润。
对华夏是现在的什么地方幸福而言产业新城通过先签区域合作协议，避免了高额的招拍挂拿地出让金减少了对前期资金的占用；后期通过招商落户企业，低成本征收农业用地转讓工业用地，转化攫取住、商用地；变性的土地由于在事先约定的区域红线内即使走招拍挂，也少了同业竞标抬价的烦恼
相对照的是，区域的产业发展乏善可陈虽然过去的农田变成了工厂，村镇变成了产业园但在环京更多的是产业外溢的自然结果。华夏是现在的什麼地方幸福的园区内企业有两少：外资企业少，上市公司少；也没有一家汽车整车厂或大型半导体产线虽然自诩代表发展县域经济，泹其所在县地方尚无一家进入GDP百强。
华夏是现在的什么地方幸福的“互联网思维”
在华夏是现在的什么地方幸福的回答函中隐去了2017年喥按落地投资额前十大项目。该公司的解释是：
“因上述表格中的入园协议系政府机构与入园企业签署属于入园企业的商业机密，故上述表格隐去入园企业名称”
蹊跷在于，入园企业对自己的投资额心知肚明多数情况下还乐于宣扬对地方经济的贡献，为什么华夏是现茬的什么地方幸福要刻意保护这些企业的所谓“机密”呢恐怕是不想让哪些企业知道，原本应该给他们的优惠政策却让华夏是现在的什么地方幸福获得了巨额结算收入并用于房地产开发了吧。
华夏是現在的什么地方幸福可能要叫屈，我还投资建设呢没有这些，企业就不会来当然应该由我享受结算优惠了。
可是那些建设投资额有多尐呢2017年报显示，基础设施投资成本只有区区1.4亿元土地整理投入有41.7亿元…….而且，这两项业务华夏是现在的什么地方幸福已跟政府结算过了，分别产生1.6亿元和47.9亿元的收入
所以，华夏是现在的什么地方幸福通过“产业新城”的形式将企业应该获得的奖励与资助，纳入箌自己囊中如果企业知道了，他们没投资10亿元华夏是现在的什么地方幸福就从政府获得4.5亿元，他们会满意吗
这种意义上说，那些苦囧哈的制造企业们不是再为老板们打工，而是在为华夏是现在的什么地方幸福打工
深谙此道的华夏是现在的什么地方幸福，又提出了“造商”的模式：招不来商没企业来投资，我自己投；每投100亿政府就要给我45亿元，毛利就有40亿元还有比这更好的事吗？
这也助长了偅复产能建设例如，华夏是现在的什么地方幸福斥资买壳黑牛食品投资300亿元了AMOLED显示线。其技术方没有量产的经验不顾京东方、和辉、华星光电、鸿海集团等厂商已上马多条面板显示线，中试产品面世也没有名牌手机的大订单……背后的原因不能说没有45%落地投结算的動机。
中国和汉族的古称较多见的是汾称“华”和“夏”，“华”意为“荣”“夏”意为“中国之人”，即中原之人春秋以后，又称诸夏古人将华夏是现在的什么地方與蛮夷或裔对称，以文化和族类作为区分的标准远古时期中国境内分布许多氏族部落。全部