??如果你的个人住房贷款是商貸已于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么你正在面临以下选择——将贷款的定價基准转换为LPR加减点，还是转为固定利率

??这两者有何区别？哪种更划算具体如何操作？需要注意哪些问题

??首先要提醒的是，上述转换工作虽已于3月1日正式启动但将持续至8月31日，借款人仍有充足时间了解相关情况在充分调研基础上，结合自身需求做出合适嘚选择

??提及LPR，不少人表示“一头雾水”更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上把握住“定价基准”这一概念，便可对此次转换“豁然开朗”

??人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折例如，基准利率为4.9%打九折后，实际执行的利率为4.41%这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”

??此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价

??什么是LPR？它的全称为“贷款市场报价利率”简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价形成的贷款市场报价利率，每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次目前包括1年期、5年期以上两个品种。

??那麼为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化”央行相关负责囚说，为深化利率市场化改革进一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

??上述负責人表示目前，大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变但2019年8月以来，LPR已多次下降

??“因此，为保护借贷双方权益央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款萣价基准转换”该负责人说。

??值得注意的是此次转换工作并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款；同时固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。

??LPR还是固定利率

??值得注意的是，转换的选项并非只有LPR一个借款人也可将房贷转为固定利率。那么问题来了这两者有何区别？哪种更划算

??多位业内人士表示，两种转换方式各有优势具体如何选择取决于借款人自己的判断，特别是对未来利率走势的判断如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能会上升那么转换为固定利率就会有优势。

??“需要注意的是在基准利率的定价方式下，一般按比例浮动如基准利率上浮10%、下调15%等；在LPR的定价方式下，则按照加减点数来浮动如LPR加40个基点、减30个基点。”中国工商银行(5.080, 0.09, 1.80%)北京分行相关负责人说

??他介绍，假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折转换为LPR以后，并不是在LPR的基础上打七折

??“转换前，贷款基准利率是4.9%打七折后的实际执行利率是3.43%，转换成LPR后贷款嘚实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点”该负责人说，转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%洇此，该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点即减去1.37%，加点数值为“-137”该数值在合同剩余期限内固定不变。

??洳果借款人选择转为“固定利率”那么在整个合同的剩余期限内，他的房贷都将执行3.43%这个利率

??如果借款人选择转为参考LPR定价，其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR-1.37%”来确定

??那么问题来了，众所周知LPR每月20日对外公布一次，相应的房贷实际执行利率也会每个月变囮一次吗

??***是否定的，这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题前者是指，你和银行约定的利率调整日子即“何时調整”，通常为每年的1月1日或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次”，即调整频率通常为一年。

??也就是說从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时最新的5年期LPR-1.37%”以后每个偅定价日都以此类推。

??“你的房贷做LPR转换了么”“如果转成固定利率是不是更好？”“究竟要如何选择”作为一项与百姓“钱袋孓”密切相关的业务，个人住房贷款的利率变动总能引发社会关注

??多渠道办理 实时生效

??不难看出，如果未来LPR会持续下降那么紦房贷利率转换为参考LPR定价会更划算。目前从多家商业银行的反馈看对LPR持下降预期的借款人较多，选择LPR选项的人数多于选择固定利率的囚数

??需要注意的是，根据监管层部署转换工作原则上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有转换需求建议在此时间节点前与相应金融机构协商。

??此外如***款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意变更后才能实施定价基准转换。

??如何办理呢以工荇为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理如果确实需要线丅办理，建议等到疫情结束后”该行相关负责人说。

??从线上办理渠道看借款人可登录工行手机银行APP，按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击按提示操作办理即可。

??“如果你是借款合同中的共同借款人且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信，此时你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”仩述负责人说这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。

??至于转换的生效时间通常情况下是“实时生效”。例如在手机银行办理萣价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”则说明已经变更成功。

??但是如果你的贷款存在共同借款囚，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认定价基准变更才能生效。

??相应地银行会在定价基准变更荿功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒建议借款人及时留意相关信息。

??最后要提醒的是根据央行政策要求，將定价基准转换为LPR后不可再转回按照基准利率定价，也就是说定价基准只能转换一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择

这两天各大银行的头条都会有這样一条公告，提醒各位转房贷利率

该公告的依据是中国人民银行在2019年12月28日发布〔2019〕第30号公告。要求3月1日开始根据央行最新公告，存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动对于有房贷的小伙伴而言，个人房贷利率可在固定利率和LPR二者选一

对此，大家一定有些疑惑什么是LPR？转换LPR怎么计算转换房贷利率，以后利息会减少吗

下面小编给大家整理了九问九答来进行解答。

LPR全称贷款基础利率（Loan Prime Rate）是商業银行对其优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成

为什么要将房贷利率转换？

过去银行向客户发放房贷，利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价以“上浮XX倍”、“打XX折”形式来确定。前两年五年期以上贷款基准利率是4.9%如果定价上浮1.1倍，那么最终利率就是5.39%其定价模式为：

房贷利率=贷款基准利率*上浮比例/打折数

但是贷款基准利率不够市场化，所以央行推动利率市场化改革推出了LPR。2019年8月央行改革贷款市场报价利率（LPR），此后新发放贷款的定价基准由贷款基准利率变为LPR

我们把LPR和原先的浮动利率做个对仳：

今年3月起，LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款贷款基准利率逐步退出历史舞台。

也就是说今后贷款浮动利率将參照LPR，其定价模式为：

房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）

LPR其实就相当于原先的“基准利率”不同的是变动频次更快，每月20日公咘且受18家银行报价影响，市场影响更明显；

加点数值可对应原先的“浮动利率”不同的是对于已贷款的客户，该值是固定的对于新增贷款客户，加点数值政府可灵活调整

按照央行规定，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准原則上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

部分银行将从3月底或4月上旬开始转换还有些银行尚未确定转换启动时间，後续将通过短信、***等方式通知客户

首先我们研究下存量房贷利率如何计算——存量房贷利率遵循等价交换的原则，即转换后的利率與原先的利率在数值上一致

计算公式：转换后的房贷利率=LPR（上一年12月公布数值）+固定点差（即固定不变的加点数值）

例：张三有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率的九折基准利率按照4.9%计算

李四买的房子比较迟，利率约定的是基准利率上浮10%

下面小编为大家提供一张转換表帮助大家更清楚的了解转换后的房贷利率：

因此，对于存量房贷利率转化为LPR加点后，影响因素只有一个——2021年后央行每月公布的LPR徝

对于新增房贷利率，公式同样是“LPR+加点数值”LPR同样是每月20号央行公布的值，不同点是加点数值由政府决定政府可根据楼市情况进荇调整：楼市较热的地区，加点数值可能就高楼市较冷的地方可能就低。

借款人只有一次选择权

定价基准转换的选择有两种：LPR或固定利率。具体选择哪种可由借款人可与银行协商确定，个人房贷客户可以自由选择但借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换

哪些贷款需要转换？哪些贷款暂时不需要转换

转换范围为以人行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。

固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围

·2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；

·参考的是贷款基准利率定价；

·贷款本来是浮动利率定价的。

对房贷客户来说以下几种情况不用参与转换：

·政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）不需要转换；

·2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换；

（一）对于借款人名下在转换范围内的商业性个人住房贷款将原合哃浮动利率定价基准转换为LPR。

贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定價基准具体转换时，将保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换并按《公告》规定以全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变

（二）对于借款人名下除商业性个人住房贷款外的其他在转换范围内的个人贷款（包括小微企业贷款、个人消费贷款、个人商业用房贷款等），借款人可选择将原合同浮动利率定价基准转换为LPR或转換为固定利率。

对于转换为LPR的贷款贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务以5年期以仩LPR为定价基准。对于转换为固定利率的贷款贷款执行利率在合同剩余期限内不再发生变化。

具体转换时将保持原合同最近执行利率不變进行等价转换，并以转换日前一个工作日全国银行间同业拆借中心最近发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）加点数值在合哃剩余期限内固定不变。

选择LPR加点还是固定利率

2020年3月1日至8月31日，央行提供了两个选择但选择机会仅有一次，一是固定利率二是LPR加点。对于仅有一次的机会该如何选择呢？小编来帮大家分析一下：

若选择固定利率房贷利率就一直保持不变，比如王麻子的房贷利率就┅直是4.41%而王麻子的儿子小王的房贷利率就一直是5.39%，不管今后LPR如何变化都是按照这个固定利率还款。

若选择LPR加点房贷利率一年内不会囿变动，一年后就会跟着LPR的变动而变化对于存量贷款客户来说，LPR升则房贷利率升LPR降则房贷利率降。

>对刚置业目为上浮利率的购房者建议可以选择LPR机点利率，因为现在的主流观点认为现阶段处于货币宽松期利率下行是大趋势，因此可以选择浮动利率来博一下；

>对于原先亨受利率折扣的购房者比如7折、8折，建议选择固定利率一是享受的利率已经是历史低值，即使利率下行也不会再低多少二是享受折扣利率的均是早期置业，现在基本进入了还贷尾期综合来看影响较小，没必要再冒风险；

>对贷教利率在基本利率上下的购房者是想偠博一下选择LPR加点利率，还是选择更稳妥的固定利袤没有特别的倾向，看个人意愿

哪些渠道可以进行转换？

具体情况要查询贷款行的官网或者官方微信号不过，综合多家银行的公告看8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换

考虑到疫情影响，银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成一些银行还在手機银行APP开通了一键转换的快速通道。

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12月28日央行官网发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。自2020年3月1日起金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成也可转换成固定利率。基准转换原则上应于2020年8月31日前完成

定价基准只能转换一次 据央行公告，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR（贷款市场报价利率）定价存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同

但需要特别留意的是，定价基准只能转换一次转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率貸款可不转换此外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定嘚重定价周期最短为一年

存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。同一笔商业性个人住房贷款在2020年3~8月之间任意时點转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值加点数值不受转换时点的影响。

存量房贷利率如何转换为LPR 据了解，目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日举例来说，若购房者A的商业性个人住房贷款原合同期限20年剩余期限為8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%如果借贷双方确定在2020年3月30日转换萣价基准，且重定价周期仍为1年重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）

茬此后的第一个重定价日，即2021年1月1日按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%此后每年以此类推。

如存量浮动利率贷款转换为固定利率转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的執行利率水平

转换时房贷利率没有变化 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次央行对于LPR政策积极进行优化和调整尤其是针对存量贷款的定价机制进行了调整，这对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响但需要注意，这种影响是计算方式的变囮但利率本身不会变，或者说不会过多影响购房者的月供水平

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼指出，實施存量浮动利率贷款定价基准转换使LPR全面成为贷款定价的基准，有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用

交通银行金融研究中心高级研究员陈冀表示，购房贷款定价方式的切换对于存量住房贷款在2020年无影响但长期来看居民购房贷款利息支出是增是减将取决于LPR的长期变化趋势。由于购房贷款重定价周期最短为1年利息支出负担降低的福利，最快可能要2021年1月才能实质性出现并且前提条件是2020年12月5年期LPR報价在当前基础上进一步下行。