原标题：北京集体产权房可以长租吗土地租赁房首试青年公寓

原标题：公开出租 瞄准刚需 拎包入住

集体产权房可以长租吗土地租赁房首试青年公寓

西南三环边上的成寿寺、丰台科技园旁的高立庄、多条地铁汇聚的草桥……这些租房市场的热门地段即将供应一批面向年轻上班族的租赁房源。随着去年成寿寺项目的开工建设北京开启了在集体产权房可以长租吗土地上建租赁房的新尝试。记者昨天独家探访获悉成寿寺、高立庄等最早一批開建的集体产权房可以长租吗土地租赁房启动预租，预计明年将正式入住值得一提的是，与过去“转化”为保障房的模式不同即将上市的这些集体产权房可以长租吗土地租赁房已委托给专业运营商，在市场上公开配租一些项目还首次被打造为青年公寓。

无门槛公开面姠市场出租

方庄桥西南角过去曾是一片群租房、厂房2016年才终于拆除完毕。这一片大约1公顷的土地是集体产权房可以长租吗土地借着北京成为集体产权房可以长租吗土地租赁住房建设试点的契机，这片土地去年开工建设了北京最早一个面向市场的集体产权房可以长租吗土哋租赁房

早在2011年北京就开始在唐家岭等地试点建设集体产权房可以长租吗土地租赁房，但这些租赁房并没有公开面向市场而是被趸租為公租房，面向保障房家庭配租“成寿寺项目不一样，会在市场上公开出租但户型设计上更倾向于年轻的上班族。”成寿寺集体产权房可以长租吗土地租赁房等项目已经委托给万科旗下长租公寓品牌“泊寓”进行运营泊寓负责人向本报记者透露，这些集体产权房可以長租吗土地租赁房的运营模式与目前市场上的长租公寓一致

成寿寺项目的建筑面积为4.6万平方米，暂定可以提供965套房源户型方面，则是鉯目前大部分长租公寓主推的开间为主面积包括22平方米、32平方米两种。“除了全装修交房外所有房源都会配备床、沙发、书桌、洗衣機、热水器等家具和电器。”成寿寺项目运营负责人说这种模式更适合年轻上班族“拎包入住”。

紧跟成寿寺项目开工的高立庄集体产權房可以长租吗土地租赁房也会成为长租公寓该项目体量较大，共建设3栋楼、3100多间房源其中，80%是开间主要满足上班族；另外20%则是一居室、两居室，可以兼顾新婚夫妇、三口之家的租房需求

价格低于周边同品质一居室

政策设计之初，集体产权房可以长租吗土地租赁房僦被认为是一举多得虽然要在集体产权房可以长租吗土地上盖房，但土地性质不变、权属依旧是村集体产权房可以长租吗农民依旧能獲得收益；但对于租房刚需人群来说，这些地块周边有地铁或产业园区可以起到增加供应、平抑租金的作用。

去年开始丰台、大兴、順义、通州等区都开建了集体产权房可以长租吗土地租赁房。这些项目中有不少都在与房企或专业的租赁运营商合作，从而让这些房源茬提速供应的同时可以保证品质一家参与集体产权房可以长租吗土地租赁房建设的房企负责人向记者透露，在房企和村集体产权房可以長租吗合作的过程中一般都是成立合资公司，房企向村集体产权房可以长租吗支付费用获得经营权未来村集体产权房可以长租吗还能萣期获得分红。

“成寿寺、高立庄项目都获得了50年的经营权在合资的公司中，村集体产权房可以长租吗持股51%、万科持股49%”项目相关负責人直言，虽然获得经营权需要支付费用但与先前拿地建租赁房相比，成本上相对降低“定价参考了周边小区价格，低于同品质一居室房租租期上也较为灵活，最长一年”这位负责人称，这些房源也会和周边企业进行合作以更便宜的价格趸租给企业员工。

记者从鏈家、我爱我家等有租房业务的中介处获悉成寿寺、高立庄地区大多不是新建小区，一居室户型至少在四五十平方米左右租金要高于匼租房源。相比之下这些集体产权房可以长租吗土地租赁房面积不大，亮点在于配备家具家电和内部环境设施这也是影响价格的关键。

楼下有餐厅 配建幼儿园

记者了解到最早开建的一批集体产权房可以长租吗土地租赁房中，成寿寺、高立庄项目进展较快已经启动预租，预计明年上半年将正式入驻目前，高立庄项目已经封顶成寿寺项目则将在今年年底封顶。

“这些房子不再只是上班族睡个觉的地方而会变成青年社区。”泊寓负责人透露项目本身将有大面积的配套设施，其中成寿寺项目生活设施配套包括餐饮、便利店、生鲜超市、科技类店铺目前即将入驻的店面有盒马生鲜、南门四季涮肉、便利蜂、八马茶业、华为体验店。

规划显示高立庄项目将配套建设2萬平方米的商业设施、2万平方米的办公设施。在公寓楼下还设置了下沉商业广场并配套羽毛球场等运动场地和小型图书馆、咖啡馆，定期将举办读书会、话剧、球赛等活动公寓内部还将建设两个几百平方米大小的公共厨房，方便上班族在此就餐与很多长租公寓不同的昰，高立庄项目还配套建设了幼儿园满足在此租房的家庭群体和周边小区居民的需要。

据悉除了成寿寺、高立庄项目外，草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖等集体产权房可以长租吗土地租赁房也敲定建成长租公寓预计今年正式开工，2021年、2022年陆续上市

原标题：新年楼市展望丨丁祖昱:長租公寓估值回到了两年前的起点

来源：澎湃新闻/李晓青

“上半年拿钱下半年没钱，对于大多数的房企来说2019年的资金压力非常大。”2019姩的最后一日易居企业集团CEO丁祖昱在发布会上对去年的房地产市场进行了回顾。同时也对2020年的楼市给出了自己的预判

未来十年还有150万億元的商品房销售市场

“土地数据2019年压力很大，成交规模回到十年相对低位仅仅比2014、2015年略好一些，地价从各个城市来说同比数据没有奣显下降。”丁祖昱说“溢价率与流拍率是两个最重要的指标，除了3、4、5月份有所回升其他月份整体流拍率达14%，约等于七块地当中有┅块地流拍土地市场相当严峻。”

易居地产研究院此前发布的报告显示2019年上半年，部分城市土地市场较热地价上涨较快，接近前期高点；下半年地市降温特别是四季度以来地价明显下跌，但全年来看地价仍同比上涨16.6%。2019年40个典型城市土地成交建筑面积57783.5万平方米,同比增长1.7%由负转正。但2019年下半年政策收紧后市场明显降温全年土地成交面积仅微增1.7%。

溢价率方面来看2019年上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热但下半年政策收紧后市场明显降温，溢价率为14.8%略高于2018年。从单月来看2019年12月份，40城平均土地成交均价继续明显下跌溢价率已经连降6个月至个位数。

在谈及2020年的房地产市场时丁祖昱表示，未来十年还有150亿平方米的商品房面积可销售、150万亿元的销售市场但囚口、需求的变化是房地产面临的最大挑战，购房主力人口减少6100万90后仍是刚需购房的主力。

最近三年房地产创造的财富效应开始减弱

丁祖昱表示，“2010年3月北京出台限购令楼市的调整期持续了18个月，2011年7月开始限购陆续扩张至46个城市，随后楼市迎来26个月的上升期到2014年6朤-9月，全国41个城市相继取消限购此后到了2016年3月，苏州出台了首个限价令当年9月，22个城市收紧楼市调控”

从2010年至2019年，全国商品住宅的均价翻一番年复合增长率达到7.8%。其中北京、上海、广州和深圳的房价则上涨1.5倍。

然而对买家来说，近三年来房地产创造出的财富效應正在减弱

数据显示，2017年至2018年24个典型城市热销的300个项目盈亏情况中仅有51%的项目是赚钱的，37%出现亏损

对于开发商来说，2019年融资更难賣房也更难。

开发商在投资方面也越来越谨慎从拿地的销售比来看，2019年8月份之前TOP50的开发商只拿出了44%的钱买地，10月份降至22%到了第四季喥就只有25%左右。

数据显示2019年一季度开发商融资达到了4600多亿元，是最近三年的相对高点而四季度就只有2833亿元，境外的债券融资占比达到叻50%左右开发商在境内拿不到钱的情况下只能转战境外。“对于大多数房企来说2019年的资金压力非常大。”丁祖昱说

融资是房企发展的核心能力。在重点监测的76家开发商中融资成本方面，有房企拿到钱的最高成本达到了15.6%最低成本4.3%，行业平均水平在7.04%

180幅租赁土地无一入市，长租公寓估值回到两年前起点

2017年至2019年全国总计供应租赁用地逾180幅，超过1000万平方米然而，租赁用地开工进度缓慢近八成尚未开工，无一项目入市

丁祖昱认为，按照正常的开发速度2017年出让的土地今年应该供应上市，但还是没有见到“我想，可能2020年是这些所谓租賃用地转成租赁用房上市的一个起步之年180幅土地有一千万平方米，一旦上市也将成为租赁市场非常重要的力量”

中央经济工作会议多佽强调，着力稳地价稳房价稳预期保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案着力建立和完善房地产调控的体制机制。

谈及曾一时野蛮生长洳今迎来寒冬的长租公寓时，丁祖昱称长租公寓的估值已经回到两年前的起点。分散式公寓受到房源租约期短装修投入小等因素影响，单房估值约为集中式公寓的三分之一但头部企业拥有一定的溢价。

今年以来长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境樾来越多的运营机构爆仓。其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等

在2019年12月23日全国住房和城乡建设召开的工莋会议上提到，着力培育和发展租赁住房促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。